РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 січня 2019 року м. Хмельницький

Хмельницький міськрайонний суд в складі: головуючого судді - Продана Б.Г.,

за участю секретаря судового засідання - Боднар А.П.,

позивача ОСОБА_1,

представників відповідачів Лаврентюк Л.Є., Шевчук А.В., Стасишеної І.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Хмельницькому цивільну справу № 686/18774/17 за позовною заявою ОСОБА_1 до Виконавчого комітету Хмельницької міської ради, Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, Хмельницької житлово-експлуатаційної контори №1, Управління комунального майна Хмельницької міської ради

про стягнення коштів,

ВСТАНОВИВ:

27 вересня 2017 року позивач звернулась до суду з позовом до Виконавчого комітету Хмельницької міської ради, Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, Хмельницької житлово-експлуатаційної контори №1, Управління комунального майна Хмельницької міської ради про стягнення коштів.

Позивач зазначає, що на підставі договору оренди майна від 28.10.2013 року ій було передано в строкове платне користування нежитлове приміщення, загальною площею 57,5 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Відповідно до рішення Виконавчого комітету ХМР №51 від 23.01.2014 року їй було надано дозвіл на проведення капітального ремонту нежитлового приміщення та погоджено проектно-кошторисну документацію. По закінченню проведення капітального ремонту було складено Акт приймання виконаних будівельних робіт. Підрядній організації за виконані роботи були сплачені кошти у розмірі 470953,62 грн. 28.09.2016 року майно було повернуто Балансоутримувачу за Актом прийманні-передачі. Відповідно до Договору, балансоутримувач зобов'язується відшкодувати орендарю вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності погоджень. Просить стягнути з відповідачів вартість ремонтних робіт та судові витрати по справі, оскільки в добровільному порядку відповідачі відмовляються повертати кошти.

Позивач в судовому засіданні позовні вимоги підтримала в повному обсязі, просить задоволити.

Представник відповідача, Виконавчого комітету Хмельницької міської ради, Шевчук А.В., в судовому засіданні проти позову заперечила, вважає, що відповідач має бути звільнений від обов'язку відшкодувати орендарю вартість невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, якщо доведе, що витрати орендаря на ці поліпшення не підвищують вартість орендованого майна. Зазначає, що кошти, які позивач просить стягнути за своєю суттю є розміром витрат орендаря на проведення капітального ремонту спірних приміщень і не є тотожною вартості орендованого майна збільшеної в результаті ціх поліпшень. Вважає позов необґрунтованим та просить відмовити в його задоволенні.

Представник відповідача, Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, Лавренюк Л.Є., в судовому засіданні проти позову заперечив, вважає його необґрунтованим, недоведеним, просить відмовити в його задоволенні.

Представник відповідача, Хмельницької житлово-експлуатаційної контори №1, правонаступником якої є управляюча муніципальна компанія «Центральна», в судове засідання не з'явився, подав заяву про слухання справи у його відсутності, позовні вимги вважає безпідставними, просить відмовити в їх задоволенні.

Представник відповідача, Управління комунального майна Хмельницької міської ради, Стасишена І.М., в судовому засіданні проти позову заперечила в повному обсязі, вважає його безпідставним та необґрунтованим, просить відмовити в його задоволенні.

06.11.2017 року, від Хмельницької житлово-експлуатаційної контори №1, правонаступником якої є управляюча муніципальна компанія «Центральна», надійшли заперечення на позов.

15.11.2017 року Виконавчим комітетом ХМР надано заперечення на позов з додатками, які долучено до матеріалів справи.

09.02.2018 року позивачем надано відповідь на відзив з додатками.

20.02.2018 року Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, надано відзив на позов.

Позивачем заявлялось клопотання про призначення оціночно-будівельної експертизи, яке судом задоволено.

13.03.2018 року по справі призначено експертизу, провадження зупинено.

03.04.2018 року провадження по справі поновлено для вирішення питання про передачу справи іншій експертній установі.

11.04.2018 року по справі призначено експертизу, провадження зупинено.

За клопотанням експерта по справі витребовувались докази.

30.10.2018 року надійшов висновок експерта №577/018, який знаходиться в матеріалах справи.

31.10.2018 року провадження по справі поновлено.

15.01.2019 року від Управління комунального майна Хмельницької міської ради та Виконавчого комітету ХМР надйшли заперечення на висновок експерта, які долучені до матеріалів справи.

Заслухавши пояснення сторін, їх представників, вивчивши матеріали справи, надані сторонами докази, суд приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 28 жовтня 2013 року між адвокатом ОСОБА_1, Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради та міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності було укладено договір оренди майна, що належить до комунальної власності. Копія договору знаходиться в матеріалах справи.

Додатковим договором, копія якого додається, від 13 січня 2014 року було внесено зміни до зазначеного Договору оренди, а саме змінено сторону Орендодавця з Управління комунального майна Хмельницької міської ради на Виконавчий комітет Хмельницької міської ради.

Відповідно до умов договору оренди, а саме п.1.1, ОСОБА_1 було передано в строкове платне користування нежитлове приміщення, загальною площею 57,5 кв.м., що розміщене за адресою: АДРЕСА_1 Балансоутримувачем майна є Хмельницька житлово-експлуатаційна контора №1.

Майно передавалось в оренду строком на 2 роки 11 місяців з 28 жовтня 2013 року по 28 вересня 2016 року.

13 грудня 2013 року постійно діюча комісія по обстеженню технічного стану нерухомого майна, що належать до комунальної власності територіальної громади м. Хмельницького склала Акт обстеження орендованого приміщення по АДРЕСА_1 у висновку якого зазначила: «в приміщенні по АДРЕСА_1 площею 57,5 кв.м. доцільно здійснення капітального ремонту (невідємних поліпшень), а саме: ремонту стін, стелі, підлоги, відновлення електропроводки, заміни покрівлі даху». Копія Акту додається.

Відповідно до рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради №51 від 23 січня 2014 року, копія якого знаходиться в матеріалах справи, ОСОБА_1 було надано дозвіл на проведення капітального ремонту (невід'ємних поліпшень) нежитлового приміщення комунальної власності та погоджено проектну - кошторисну документацію на проведення капітального ремонту даного орендованого нерухомого майна комунальної власності.

Рішенням виконавчого комітету Хмельницької міської ради №227 від 26 березня 2015 року було внесено зміни в п.п.2.3 п.2 рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради №51 від 23 січня 2014 року, а саме змінено цифри "47,242 " на цифри "40,954", цифри "13,006" на цифри "6,826".

По закінченню проведення капітального ремонту було складено Акт приймання виконаних будівельних робіт.

Підрядній організації за виконані роботи (капітальний ремонт) були сплачені кошти у розмірі 40 953,62 грн (сорок тисяч девітсот п'ятдесят три гривні 62 коп). Дані обставини підтверджуються копіями відповідних доказів, які знаходяться в матеріалах справи.

28 вересня 2016 року майно було повернуто Балансоутримувачу за Актом приймання-передачі.

Згідно п. 7.3 Договору отримувач коштів, Балансоутримувач зобов'язується відшкодувати Орендарю вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності погодження Орендодавця та Отримувача коштів, Балансоутримувача на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень відповідно до умов договору та чинного законодавства.

П.2 ч.2 ст.27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Відповідно до ч. З ст. 773 ЦК України наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Статтею 778 ЦК України передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Суд критично оцінює заперечення на позов Виконавчого комітету Хмельницької міської ради в частині його посилань на те, що оцінка вартості майна після здійснення капітального ремонту не проводилась. Оскільки, дане твердження спростовується тим, що на даний час орендоване нежитлове приміщення по АДРЕСА_1 у м. Хмельницький площею 57.5 кв.м. передано в оренду на підставі рішення Виконавчого комітету Хмельницької міської ради № 96 від 09.02.2017р. Фізичній особі-підприємцю ОСОБА_5 При цьому необхідною умовою укладення договору оренди та визначення розміру орендної плати є проведення оцінки майна з метою визначення ринкової вартості об'єкта оренди, тобто така оцінка була проведена після повернення майна Балансоутримувачу.

Відповідач також вказує, що акт приймання виконаних робіт не перевірено КП «Технагляд», не погоджено з отримувачем коштів - Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, не надано орендодавцю - Виконавчому комітетові Хмельницької міської ради. Однак, дане твердження спростовується тим, що в матеріалах справи міститься Акт приймання виконаних будівельних робіт, який перевірений Комунальним підприємством «Технагляд» та погоджений Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, Хмельницькою житлово-експлуатаційною конторою №1. В подальшому примірники Акту було надано Управлінню комунального майна та Виконавчому комітетові Хмельницької міської ради.

Рішенням Виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 28 травня 2015 року №370 вирішено винести на розгляд сесії міської ради пропозицію про затвердження переліку об'єктів міської комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу - нежитлове приміщення по АДРЕСА_1 загальною площею 57.5 кв.м.

Крім того, Виконавчий комітет Хмельницької міської ради посилається на Порядок надання згоди виконавчим комітетом Хмельницької міської ради на здійснення орендарем капітального ремонту (невід'ємних поліпшень) орендованого нерухомого майна міської комунальної власності, затвердженого рішенням 37 сесії Хмельницької міської ради від 0.04.2014р №19. Даний Порядок був затверджений вже після прийняття виконавчим комітетом Хмельницької міської ради рішення №51 від 23 січня 2014 року.

Згідно п. 7.3 Договору оренди майна, що належить до комунальної власності від 28 жовтня 2013 року отримувач коштів, Балансоутримувач зобов'язується відшкодувати Орендарю вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна за наявності погодження Орендодавця та Отримувача коштів, Балансоутримувача на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень відповідно до умов договору та чинного законодавства.

Сторони в договорі обумовили порядок відшкодування невідокремлюваних поліпшень орендованого майна і особу, яка зобов'язання здійснити таке відшкодування.

Щодо висновку експерта №577/018 від 29.10.2018 року, то суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Згідно із висновком, сума, на яку збільшилась (сума приросту) вартість орендованого за договором оренди від 28.10.2014 року нерухомого майна - нежитлового приміщення, загальною площею 57,5 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, внаслідок зроблених невідокремлюваних поліпшень, проведених на замовлення адвоката ОСОБА_1 приватним підприємством «Стандарт-Інвест» у 2014 році (акт приймання виконаних робіт за липень 2014 року), в цінах станом на 29.10.2018 року складає 137 655,00 грн. Однак позивач просить стягнути 40 953,62 грн. вартості витрат на проведення капітального ремонту орендованого приміщення.

За таких обставин по справі, враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що позовну заяву ОСОБА_1 до Виконавчого комітету Хмельницької міської ради, Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, Хмельницької житлово-експлуатаційної контори №1, Управління комунального майна Хмельницької міської ради про стягнення коштів слід задоволити. Стягнути з Виконавчого комітету Хмельницької міської ради на користь позивача 40 935,62 грн. вартості витрат на проведення капітального ремонту орендованого приміщення та судові витрати по справі, які складаються із 640,00 грн судового збору та витрат на проведення експертизи в розмірі 5 500, 00 грн. В решті позову - відмовити.

Керуючись ст.ст. 2, 12, 13, 76, 81, 141, 247, 258, 259, 263-265, 280-289 ЦПК України, ст.ст. 773, 778 ЦК України, ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», суд -

ВИРІШИВ:

Позовну заяву задоволити частково.

Стягнути з Виконавчого комітету Хмельницької міської ради на користь ОСОБА_1 40 935,62 грн. вартості витрат на проведення капітального ремонту орендованого приміщення та судові витрати по справі, які складаються із 640,00 грн судового збору та витрат на проведення експертизи в розмірі 5 500, 00 грн.

В решті позову - відмовити.

На рішення суду може бути подано апеляційну скаргу до Хмельницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення в порядку ст. 354 ЦПК України.

Позивач: ОСОБА_1, адреса: АДРЕСА_2

Відповідач: Виконавчий комітет Хмельницької міської ради, , адреса: 29000, м. Хмельницький, вул.. Гагаріна 3.

Відповідач: Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, адреса: 29000, м. Хмельницький, вул.. Кам'янецька 2.

Відповідач: Хмельницька житлово-експлуатаційної контори №1 (УМК «Центральна»), адреса: 29000, м. Хмельницький, вул. Соборна 56.

Відповідач: Управління комунального майна Хмельницької міської ради, , адреса: 29000, м. Хмельницький, вул.. Кам'янецька 2.

Дата складання повного тексту рішення 22.01.2019 року.

Суддя