Постанова

Іменем України

27 грудня 2019 року

м. Київ

справа № 308/456/15-ц

провадження № 61-28257св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Осіяна О. М. (суддя-доповідач), Білоконь О. В., Лідовця Р. А.,

учасники справи:

позивач - колективне підприємство «ЛІК»;

відповідач - ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ;

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу колективного підприємства «ЛІК» на рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 23 грудня 2016 року у складі судді Сарай А. І. та ухвалу апеляційного суду Закарпатської області від 07 серпня 2017 року у складі колегії суддів: Кожух О. А., Кондора Р. Ю., Собослоя Г. Г.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У січні 2015 року колективне підприємство «ЛІК» (далі - КП «ЛІК») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Позовна заява мотивована тим, що згідно з договором купівлі-продажу нерухомого майна від 13 серпня 2004 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_4 набули права спільної часткової власності по 1/3 кожна на житловий будинок разом із надвірними спорудами та огорожею загальною площею 248 кв. м, по АДРЕСА_1 .

Вказувало, що 05 травня 2005 року ОСОБА_1 , діючи за довіреністю інших співвласників, уклала договір оренди нежитлового приміщення з КП «ЛІК» з метою розміщення навчальних класів у приміщеннях будівлі, розташованої по АДРЕСА_1 .

КП «ЛІК» вважало, що вказаний договір оренди є чинним.

Зазначало, що за умовами пункту 4.3 даного договору оренди орендар має переважне право на купівлю орендованих приміщень площею 248,9 кв. м у разі їх продажу.

Проте 12 листопада 2014 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі продажу 2/3 частини будівлі по АДРЕСА_1 , що складалися з визначених пунктом 3 договору купівлі-продажу приміщень, загальною площею 214,7 кв. м.

Рішенням Ужгородського міськрайонного суду від 24 лютого 2014 року вказані приміщення, які після реконструкції з добудовою третього поверху склали загальну площу 341 кв. м., були виділені у натурі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 зі спільної часткової власності, які разом із надвірними спорудами та огорожею, також належали й іншому співвласнику ОСОБА_4 на праві приватної власності.

Вказувало, що договір купівлі-продажу від 12 листопада 2014 року було укладено у порушення умов договору та норм закону, крім того ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було порушено переважне право КП «ЛІК» на купівлю частини будинковолодіння по АДРЕСА_1 .

Ураховуючи викладене, просило суд визнати вказаний договір купівлі-продажу від 12 листопада 2014 року по АДРЕСА_1 , який укладено між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 з однієї сторони та ОСОБА_3 з іншої сторони, недійсним.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 23 грудня 2016 року у задоволенні позову КП «ЛІК» відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що орендар неналежно виконував умови договору оренди, оскільки не вносив орендну плату, а позивачем не доведено. Належними та допустимими доказами, наявності підстав для застосування частини другої статті 777 ЦК України. Крім того, суд першої інстанції звернув увагу на те, що предметом оспорюваного договору купівлі-продажу був об`єкт нерухомого майна, а саме 2/3 частки навчального центру після реконструкції з надбудовою власної будівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 214,7 кв. м, тоді як згідно з договором оренди від 05 травня 2005 року було передано приміщення за вказаною адресою загальною площею 248,9 кв. м.

Отже, предметом даних договорів є різні об`єкти нерухомого майна з різними площами.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Ухвалою апеляційного суду Закарпатської області від 07 серпня 2017 року апеляційну скаргу КП «ЛІК» відхилено. Рішення Ужгородського міськрайонного суду від 23 грудня 2016 залишено без змін.

Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, зазначивши, що надані суду докази належного виконання умов договору оренди на підставі окремо укладених договорів з комунальними службами не спростовують того факту, що позивачем не сплачувалася орендна плата. Оскільки КП «ЛІК» виконувало свої зобов`язання перед підприємствами, які надавали комунальні послуги, тому продовжує працювати у приміщенні за адресою: АДРЕСА_1 , перший поверх якого належить директору КП «ЛІК» ОСОБА_4., а щодо інших приміщення, які були відчужені оспорюваним правочином від 01 вересня 2015 року, було укладено договір оренди між ОСОБА_3 та КП «ЛІК».

Так, обравши спосіб захисту про визнання правочину недійсним, позивач у силу статті 10 ЦПК України 2004 року зобов`язаний довести правову та фактичну підставу недійсності правочину.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

У вересні 2017 року КП «ЛІК» подало до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій просило оскаржувані судові рішення суду першої та апеляційної інстанції скасувати, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, й передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що у порушення умов договору оренди ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , укладаючи оспорюваний договір купівлі-продажу з ОСОБА_3 , не врахували переважне право КП «ЛІК» на купівлю частини будинковолодіння по АДРЕСА_1 .

КП «ЛІК» вказувало, що зобов`язання орендаря за договором оренди від 05 травня 2005 року виконувались у повному обсязі, позивачем утримувалися приміщення і технічні мережі в належному стані; проводився поточний ремонт; оплачувалися комунальні послуги, тощо. ОСОБА_4 , як директором КП «ЛІК», було направлено співвласникам будівлі листа про бажання та готовність його викупити, тому договір оренди продовжував діяти на момент укладення оспорюваного договору купівлі-продажу, так як жодна зі сторін не висловила претензій або наміру розірвати цей договір оренди, жодних листів на адресу КП «ЛІК» ними не направлялося.

Відзив на касаційну скаргу не надійшов.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07 вересня 2017 року касаційне провадження у вказаній справі відкрито та витребувано цивільну справу № 308/456/15-ц з Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області.

Відповідно до пункту 4 розділу XIII Перехідні положення ЦПК України у редакції Закону України від 3 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

У травні 2018 року справу передано до Верховного Суду.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06 червня 2019 року справу передано судді-доповідачеві Осіяну О. М.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

13 серпня 2004 року між ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_5 , ОСОБА_6 укладено договір купівлі-продажу житлового будинку з належними до нього надвірними будівлями та спорудами, загальною площею 248,9 кв. м, що знаходиться по АДРЕСА_1 , право спільної часткової власності на який зареєстровано 04 березня 2005 року.

05 травня 2005 року ОСОБА_1 (орендодавець) у простій формі уклала з КП «ЛІК», в особі директора ОСОБА_4. (орендар), договір оренди нежитлового приміщення, за яким орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове користування приміщення за наступними характеристиками: адреса: АДРЕСА_1 ; загальна площа: 248, 9 кв. м (пункт 1.1 договору). Приміщення надається орендарю для цільового використання під навчальні класи при здійсненні ним діяльності з викладання курсів іноземної мови (пункт 2.1 договору).

За умовами договору оренди передача приміщення в оренду оформлюється актом прийому-передачі. Приміщення вважається фактично переданим в оренду з моменту підписання акту прийому-передачі (пункти 3.1, 3.2 договору).

Відповідно до пунктів 4.1, 4.2 договору оренди термін оренди складає одинадцять місяців з моменту прийняття приміщення за актом приймання. У випадку відсутності заяви однієї з сторін про припинення або зміну умов договору на протязі одного місяця після закінчення терміну його дії, він вважається продовженим на такий самий термін на тих самих умовах.

Пунктом 4.3 договору оренди передбачено, що у випадку виконання орендарем своїх обов`язків по цьому договору належним чином він має переважне право на продовження строку його дії на новий, узгоджений сторонами, термін або на викуп орендованого приміщення у разі його продажу.

Відповідно до пунктів 5.1, 5.2 орендна плата за користування майном складає 250 грн на місяць та сплачується орендарем до п`ятнадцятого числа звітного місяця шляхом перерахування необхідної суми на рахунок орендодавця або готівкою орендодателю.

Згідно з актом прийому-передачі від 15 листопада 2005 року орендодавець ОСОБА_1 , яка діяла від свого імені та від імені ОСОБА_2 на підставі довіреності, передала, а орендар КП «ЛІК» в особі директора ОСОБА_4 прийняло у тимчасове користування приміщення за адресою: АДРЕСА_1 .

У подальшому рішеннями виконавчого комітету Ужгородської міської ради від 18 травня 2005 року № 139 та від 26 вересня 2007 року № 346 ОСОБА_4 , ОСОБА_1 та ОСОБА_2 надавались дозволи на проведення реконструкції з надбудовою власної будівлі по АДРЕСА_1 , під навчальний центр.

07 листопада 2008 року виконавчим комітетом Ужгородської міської ради Закарпатської області було прийнято рішення № 448, яким надано дозвіл на переведення будинку по АДРЕСА_1 з житлових приміщень у нежитлові, з функціональним призначенням - навчальний центр.

Рішеннями виконавчого комітету Ужгородської міської ради Закарпатської області від 28 січня 2009 року № 24 було затверджено акт державної приймальної комісії про введення до експлуатації закінченого будівництвом об`єкту - навчального центру після реконструкції з надбудовою власної будівлі по АДРЕСА_1 , загальною площею 341,8 кв. м.

27 лютого 2009 року було видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно, відповідно до якого навчальний центр після реконструкції з надбудовою власної будівлі по АДРЕСА_1 , на праві приватної спільної часткової власності по 1/3 частці кожній належить ОСОБА_4 , ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 24 лютого 2014 року, що набрало законної сили, ОСОБА_4 виділено у натурі 1/3 частку, а ОСОБА_1 та ОСОБА_2 виділено в натурі 2/3 частки вказаного будинковолодіння, та визнано за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 право спільної часткової власності на приміщення у рівних частках по 1/2 частки кожній. Крім того, у рішенні суду вказано конкретні приміщення, виділені кожному із співвласників, а саме: ОСОБА_7 виділено приміщення першого поверху загальною площею 106, 6 кв. м; ОСОБА_1 та ОСОБА_2 виділено кабінет та сходи першого поверху, приміщення та сходи другого, третього поверхів, загальною площею 214, 7 кв. м.

24 червня 2014 року ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було видано свідоцтво про право власності на 2/3 частки навчального центру після реконструкції з надбудовою власної будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 214, 7 кв. м, по 1/2 частці кожній.

Таким чином, такого об`єкту нерухомого майна, площею 248, 9 кв. м, який було передано в оренду у 2005 році не існувало ще з 2009 року, коли об`єкт було реконструйовано та переведено у нежитлове приміщення, загальною площею 341,8 кв. м., а з 2014 року кожному із співвласників виділено їх частки, й частка ОСОБА_2 та ОСОБА_1 разом складали 214, 7 кв. м.

Саме цю частку ОСОБА_2 та ОСОБА_1 відчужили ОСОБА_3 , уклавши з ним 12 листопада 2014 року договір купівлі-продажу нерухомого майна, предметом якого є об`єкт нерухомого майна: 2/3 частки навчального центру після реконструкції з надбудовою будівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 214,7 кв. м.

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Відповідно до вимог частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні.

Судами встановлено, що оскаржувані судові рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Згідно з вимогами частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину і має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом але й визначено чи було порушено цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається спосіб захисту порушеного права якщо воно мало місце.

Відповідно до частини другої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Переважне право наймача на придбання майна, яке знаходиться у користуванні, було предметом розгляду Конституційного Суду Україні й в рішенні від 10 грудня 2009 року у справі № 1-46/2009 за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760 та частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), встановлено, що положення частини другої статті 777 ЦК України поширюються на всі види орендованого майна.

Як роз`яснено у рішенні Конституційного Суду України від 10 грудня 2009 року № 31-рп/2009 щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), у статті 777 Кодексу визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

Вирішуючи спір, апеляційний суд, належним чином дослідивши та давши оцінку поданим сторонами доказам, дійшов правильного висновку про те, що є наявні, передбачені статтями 203, 215 ЦК України, підстави для визначення оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним.

При цьому, судами вірно взято до уваги, що внаслідок реконструкції та переобладнання з житлової будівлі у нежитлове приміщення, зміну його площі з 248,9 кв. м на 341, 8 кв. м, об`єкт втратив свою ідентичність з тим об`єктом, який позивач орендував з переважним правом його викупу.

Крім того, предметом оспорюваного договору купівлі-продажу був об`єкт нерухомого майна, а саме 2/3 частки навчального центру після реконструкції з надбудовою власної будівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 214,7 кв. м, тоді як згідно з договором оренди від 05 травня 2005 року було передано приміщення за вказаною адресою загальною площею 248,9 кв. м.

Отже, предметом даних договорів є різні об`єкти нерухомого майна з різними площами.

Посилання касаційної скарги на те, що при укладенні оспорюваного правочину було порушено переважне право орендаря, безпідставні, оскільки такого об`єкту нерухомого майна, площею 248, 9 кв. м, який було передано в оренду у 2005 році не існувало ще з 2009 року, коли об`єкт було реконструйовано та переведено у нежитлове приміщення, загальною площею 341,8 кв. м., а з 2014 року рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 24 лютого 2014 року кожному із співвласників виділено їх частки.

З урахуванням наведеного доводи касаційної скарги є безпідставними й на законність рішення апеляційного суду не впливають.

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу колективного підприємства «ЛІК» залишити без задоволення.

Рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської областівід 23 грудня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Закарпатської області від 07 серпня 2017 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: О. М. Осіян

О. В. Білоконь

Р. А. Лідовець