Дата документу 10.04.2019 Справа № 314/4387/18
ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 22-ц/807/1412/19 Головуючий у 1-й інстанції: Кофанов А.В.
Є.У.№ 314/4387/18 Суддя-доповідач: ОСОБА_1
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 квітня 2019 року м. Запоріжжя

Запорізький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з цивільних справ:

Головуючого: Кочеткової І.В.,

суддів: Гончар М.С.,

ОСОБА_2,

секретар: Бєлова А.В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ФГ «ОСОБА_3В.» до ОСОБА_4, ФГ «Форт» про визнання договору оренди землі недійсним, скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди землі поновленим, та зустрічним позовом ОСОБА_4 до ФГ «ОСОБА_3В.» про визнання договору оренди землі припиненим,

за апеляційною скаргою Фермерського господарства «ОСОБА_3В.» на рішення Вільнянського районного суду Запорізької області від 11 січня 2019 року,

В С Т А Н О В И В:

У вересні 2018 року ФГ «ОСОБА_3В.» звернувся до суду із вищевказаним позовом і просив визнати недійсним укладений відповідачами 01.10.2017року договір оренди належної ОСОБА_4 земельної ділянки сільськогосподарського призначення, площею 6,47 га, розташованої на території Московської сільської Ради Вільнянського району Запорізької області; скасувати державну реєстрацію цього договору; визнати поновленим раніше укладений договір оренди цієї ж земельної ділянки на новий строк, витребувати у ФГ «Форт» спірну земельну ділянку. В обґрунтування своїх вимог зазначав, що 01.03.2007 року уклав з ОСОБА_5 договір оренди земельної ділянки строком на 5 років, державна реєстрація договору відбулася 05.07.2010 року. 13.12.2013 року орендодавець ОСОБА_5 помер, спірну земельну ділянку успадкувала ОСОБА_4 Після спливу строку дії договору за згодою ОСОБА_4 продовжив використовувати земельну ділянку, остання проти продовження орендних відносин не заперечувала, отримувала орендну плату, з вимогою про повернення землі не зверталася, 17.08.2016року підписала новий договір оренди строком на 10 років, проте державний реєстратор відмовив у реєстрації вказаного договору, оскільки з'ясувалося, що ту ж саму земельну ділянку за договором оренди від 01.10.2017року ОСОБА_4 передала в оренду ФГ «Форт». Посилаючись на порушення свого переважного права на продовження орендних відносин, просив про задоволення позову з підстав, передбачених ст.ст.203,215, 764, 777 ЦК України, ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Заперечуючи проти позову, у жовтні 2018 ОСОБА_4 звернулася до суду із зустрічним позовом до ФГ «ОСОБА_3В.», в якому просила визнати припиненим з 05.07.2015року договір оренди земельної ділянки, укладений 01.03.2007 року між її батьком ОСОБА_5 та позивачем ФГ «ОСОБА_3В.». В обґрунтування зустрічного позову зазначала, що договір оренди від 01.03.2007 року пройшов державну реєстрацію 05.07.2010 року, був укладений строком на 5 років, а отже, цей строк сплинув 05.07.2015 року. При цьому процедура поновлення його на новий строк врегульована п.8 договору, яким передбачено, що для реалізації такого права орендар повинен не пізніше, ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію; проте такого листа та проект додаткової угоди вона не отримувала, у липні 2015 попередила орендаря про свій намір передати землю в оренду іншому фермерському господарству. Вважає, що позивачем не дотримані умови поновлення дії договору, встановлені ст.33 Закону України «Про оренду землі», оскільки вона заперечувала проти такого поновлення та не досягла з ним згоди щодо орендної плати та інших суттєвих умов договору.

Рішенням Вільнянського районного суду Запорізької області від 11 січня 2019 року відмовлено у задоволенні позову ФГ «ОСОБА_3В.» до ОСОБА_4 про визнання договору оренди землі недійсним, скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди землі поновленим.

Зустрічний позов ОСОБА_4 до ФГ «ОСОБА_3В.» про визнання договору оренди землі припиненим задоволено. Визнано припиненим з 05.07.2015 року договір оренди земельної ділянки, укладений 01 березня 2007 року між ОСОБА_5 та Фермерським господарством «ОСОБА_3В.».

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що строк договору оренди, укладеного між ФГ «ОСОБА_3В.» та ОСОБА_5, правонаступником якого є ОСОБА_4, скінчився 05.07.2015, орендар не скористався своїм переважним правом укладення договору на новий строк, оскільки не пізніше, ніж за 90 днів до закінчення строку договору лист-повідомлення і проект додаткової угоди орендодавцю не направляв. ОСОБА_4 заперечувала проти продовження орендних відносин з ФГ «ОСОБА_3В.», про що у липні 2015 направила останньому відповідного листа. Уклавши у жовтні 2017 договір оренди з іншим орендарем ФГ «Форт», ОСОБА_4 реалізувала свої права як власника земельної ділянки на управління і розпорядження належною їй власністю. Отримання ОСОБА_4 орендної плати від позивача за 2016 і 2017роки не свідчить про поновлення орендних відносин, які виникли за життя її батька.

В апеляційній скарзі про скасування судового рішення і ухвалення нового про задоволення його позову і відмову у задоволенні зустрічного позову ФГ «ОСОБА_3В.» посилається на порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи.

Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що судом першої інстанції не дана оцінка тій обставині, що у серпні 2016 року, після оформлення свої спадкових прав, ОСОБА_4 підписала з ФГ «ОСОБА_3.» новий договір оренди, який був переданий на державну реєстрацію у жовтні 2017року. Фактично після закінчення строку дії договору від 01.03.2007року земельна ділянка залишалася у користуванні орендаря, який продовжував її обробляти і сплачував орендну плату, що свідчить про продовження орендних відносин. Тому висновки суду першої інстанції про те, що укладений відповідачами у жовтні 2017 договір не порушує права попереднього орендаря, не ґрунтуються на законі та суперечать фактичним обставинам справи. Листи ОСОБА_4 від 07.07.2015 і 10.10.2017 про відмову від орендних відносин ФГ «Кривохатько» не отримував, належних і допустимих доказів на підтвердження факту направлення таких листів відповідачі суду не надавали.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_4 вказує, що підписаний між нею і позивачем договір з серпня 2016 до жовтня 2017 на державну реєстрацію не передавався, а відтак право оренди за цим договором у останнього не виникло. Вважає, що вона не мала перешкод для передачі своєї земельної ділянки іншому орендарю на більш вигідних умовах.

Заслухавши у судовому засіданні суддю-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не піддягає задоволенню.

Згідно пункту 1 частини 1 статті 374 ЦПК України за наслідками розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції апеляційний суд має право постановити ухвалу про відхилення апеляційної скарги і залишення рішення без змін.

Відповідно статті 375 ЦП К України апеляційний суд залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення суду з одних лише формальних міркувань.

За змістом частини третьої статті 203, частини першої, третьої статті 215 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом № 161-XIV.

Відповідно до статті 13 Закону № 161-XIV договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частинами першою-п'ятою статті 33 Закону № 161-XIV передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Стаття 33 Закону № 161-XIV «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов'язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.

Можна зробити висновок, що за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону № 161-XIV, буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною.

Судом встановлено, що 01.03.2007 року між ФГ «ОСОБА_3В.» як орендарем та ОСОБА_5 як орендодавцем був укладений договір оренди земельної ділянки, згідно якому ОСОБА_5 передав позивачеві в оренду строком на 5 років земельну ділянку, площею 6,47 га, розташовану на території Московської сільської Ради Вільнянського району Запорізької області, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Державна реєстрація договору відбулася 05.07.2010 року. (а.с.7-10).

Пунктом 8 договору оренди передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

13.12.2013 року орендодавець ОСОБА_5 помер, спірну земельну ділянку успадкувала відповідачка ОСОБА_4 на підставі рішення суду від 12.01.2016. Державна реєстрація права власності на спірну земельну ділянку за ОСОБА_4 відбулася 10.10.2017 (а.с.18-19).

В суді першої інстанції сторони не оспорювали, що строк дії договору від 01.03.2007 року скінчився 05.07.2015 року.

У відповідності до п.8 договору орендар не повідомив ОСОБА_4 про свій намір продовжувати дію договору оренди, проект нового договору не направляв.

17.08.2016 року між позивачем ФГ «ОСОБА_3В.» та відповідачкою ОСОБА_4 був підписаний договір оренди землі, яким передбачалося передача тієї ж земельної ділянки в оренду позивачу строком на 10 років. (а.с.16-17).

01.10.2017 року відповідачі ОСОБА_4 та ФГ «Форт» уклали договір оренди спірної земельної ділянки строком на 10 років (а.с.18-19), який пройшов державну реєстрацію 17.10.2017 року.

Відповідно до статей 125, 126 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Підпунктом 6 пункту 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи угоді встановленої форми.

Разом з тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Викладене узгоджується з правовими висновками Верховного Суду України, наведеними у постановах від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 та від 07 червня 2017 року у справі № 6-872цс17.

Зважаючи на те, що право оренди позивача за договором від 17.08.2016 року не було зареєстровано у передбаченому законом порядку, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що позивач не набув за цим договором права оренди, а відтак укладений відповідачами у жовтні 2017 року договір оренди спірної земельної ділянки не порушує права попереднього землекористувача.

Доводи апеляційної скарги про те, що ФГ «ОСОБА_3В.» фактично до 2017 року продовжувало виконувати умови договору оренди від 01.03.2007, а ОСОБА_4 як правонаступник орендодавця проти цього не заперечували, оскільки отримувала орендну плату, отже договір є пролонгованим у відповідності до ч.6 ст.33 Закону №161-ХІУ, є неспроможними.

Частинами 6-7 ст.33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі поновлення договору оренди з підстав, встановлених ч.6 цього Закону, в обов'язковому порядку у місячний строк має бути укладена додаткова угода.

Як встановлено судом, у місячний строк після закінчення строку дії попереднього договору додаткову угоду сторони не укладали.

Договір від 17.08.2016 року, на який посилається позивач на підтвердження своїх доводів про пролонгацію попереднього договору, на державну реєстрацію до жовтня 2017 не подавався, право оренди у позивача за цим договором не виникло, що виключає можливість його захисту у судовому порядку.

За своїми суттєвими умовами договір від 17.08.2016 року суттєво відрізняється від договору, строк дії якого скінчився 07.07.2015 року, оскільки передбачає інший строк оренди, іншу форму орендної плати, тоді як за змістом чч.6,7 ст.33 Закону України «Про оренду землі» шляхом укладення додаткової угоди передбачається поновлення попереднього договору на той самий строк і на тих самих умовах.

Підписуючи через рік після закінчення строку оренди новий договір з іншими суттєвими умовами, позивач фактично визнав факт припинення договору оренди, який укладався із спадкодавцем відповідачки ОСОБА_4

За таких обставин суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для поновлення договору від 01.03.2007 року згідно положень ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Докази та обставини, на які посилається заявник в апеляційній скарзі, були предметом дослідження суду першої інстанції та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановленні судом першої інстанції були дотримані норми матеріального та процесуального права.

Доводи апеляційної скарги про невідповідність висновків суду першої інстанції вимогам закону є безпідставними.

Отже, апеляційний суд вважає, що рішення суду ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляції, не вбачається.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Керуючись ст.ст. 268, 374, 375, 382 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фермерського господарства «ОСОБА_3В.» залишити без задоволення.

Рішення Вільнянського районного суду Запорізької області від 11січня 2019 року по цій справі залишити без зміни.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Касаційна скарга на постанову подається протягом тридцяти днів з дня її проголошення безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено і підписано 11 квітня 2019 року.

Головуючий

Судді: