Провадження №2/76/4477/19
Справа №760/5471/19
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27 грудня 2019 року Солом`янський районний суд м. Києва

в складі: головуючого судді - Оксюти Т.Г.

при секретарі - Горупа В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду, в м. Києві цивільну справу в порядку спрощеного позовного провадження за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення збитків, завданих внаслідок порушення обов`язків за договором найму нерухомого майна, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернулась з вищевказаним позовом до суду до відповідача та просила стягнути з ОСОБА_2 на свою користь збитки (шкоду) на загальну суму 340553,00 грн., завдані їй у результаті порушення відповідачем своїх обов`язків, передбачених договором найму нерухомого майна від 31.08.2016 року.

Свої вимоги обґрунтовує тим, що вона 23 серпня 2016 року зареєструвалася фізичною особою-підприємцем, обрала спрощену систему оподаткування з метою здавання в оренду власної квартири АДРЕСА_1 на законних підставах.

31 серпня 2016 року між ОСОБА_1 в особі свого уповноваженого ОСОБА_3 , що діяв на підставі довіреності від 23 липня 2015 року було укладено договір найму (оренди) зазначеної квартири з ОСОБА_2 .

Згідно п. 4.1 договору строк його дії встановлений з 01 вересня 2016 року по 15 липня 2018 року.

Щодо строку передання майна наймачеві, в пункті 4.1.1 договору передбачено, що моментом фактичного користування наймачем квартирою являється підписання сторонами акту приймання-передачі наймачу житлового приміщення з усіма невід`ємними технічними пристроями та з предметами домашньої обстановки (рухоме майно).

Такий акт сторонами підписано 01 вересня 2016 року з переліком рухомих речей із 45 найменувань, які є невід`ємною частиною квартири.

Таким чином строк фактичного початку користування наймачем квартирою є 01 вересня 2016 року.

За домовленістю сторін щомісячна плата за користування об`єктом нерухомості складає 30000 грн. (пункт 3.1).

Нарахування орендної плати починається з моменту фактичного користування об`єктом нерухомості, тобто з 01 вересня 2016 року (пункт 3.2).

Оплата всіх житлово-комунальних та інших послуг здійснюється наймачем через наймодавця одночасно з розрахунками по орендній платі (пункт 3.3 і 3.5 договору). Розрахунок по орендній платі проводиться наймачем не пізніше 30-го числа за наступний місяць (пункт 3.4 договору).

Всі платежі по орендній платі відображалися в додатку №3 до договору, який має назву «Записи щодо розрахунків по орендній платі», в якому зазначено період, за який проводиться оплата; сума оплати; дата оплати; підписи сторін.

На підставі зазначеного додатку №3, наймач фактично сплатив наймодавцю за користування об`єктом нерухомості орендну плату за період з вересня 2016 року по червень 2017 року (включно), тобто за 10 місяців загальну суму 300000 триста тисяч) грн. (по 30000 грн. щомісяця).

Крім цього наймач оплатив через наймодавця всі рахунки за житлово-комунальні послуги, опалення, гарячу та холодну воду, водовідведення, електроенергію тощо за період з вересня 2016 року по травень 2017 року включно.

Також, наймач 01 вересня 2016 року сплатив наймодавцю страховий залог в сумі 30000 грн., який підлягав поверненню в останній день оренди при виконанні наймачем умов договору, викладених в п.п. 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6, 4.2, 4.3.

Зазначила, що наймачем не виконано жодного із зазначених його обов`язків, а саме: з липня 2017 року не сплачена орендна плата та з червня 2017 року не сплачені рахунки за житлово-комунальні та інші послуги, не проведено за свій рахунок ремонт орендованого об`єкта нерухомості, не відшкодовані завдані наймодавцю збитки, не попереджено наймодавця за 30 днів до дати розірвання договору.

В зв`язку з порушенням наймачем своїх обов`язків по договору (пункт 2.2.9), з вини наймача 4 липня 2017 року здійснено залиття холодною водою орендованої квартири, в результаті чого наймодавцю завдано значної матеріальної шкоди.

Замість виконання свого обов`язку по договору щодо ремонту квартири (пункт 2.2.5), наймач 13 липня 2017 року намагався таємно залишити орендовану квартиру та здійснив крадіжку майна наймодавця, що стало підставою для внесення Солом`янським РУГУ НП у м. Києві кримінального правопорушення до ЄРДР за №0008139 та за результатами досудового розслідування - направлення Київською місцевою прокуратурою №9 обвинувального акту від 22 листопада 2018 року до Солом`янського районного суду м. Києва, справа №760/31288/18.

Моментом закінчення фактичного використання наймачем об`єкта нерухомості являється підписання сторонами акту здачі жилого приміщення за формою, визначеною в додатку №2 до договору. Тобто, датою фактичного завершення користування наймачем орендованим об`єктом нерухомості є не дата залишення квартири, а дата підписання зазначеного акту.

Такий акт не підписувався сторонами, тому що наймач не повернув з орендного користування, а, відповідно, наймодавець не мав можливості прийняти зазначений об`єкт нерухомості.

Також, наймач не повернув наймодавцю 2 (два) комплекти ключів від вхідних дверей до орендованої квартири.

На підставі того, що наймач не сплачував орендну плату та рахунки за житлово-комунальні та інші послуги, що встановлюється з додатку №3 до договору, та відмовився оплатити збитки, отримані наймодавцем в результаті нанесеної наймачем шкоди з його вини, наймодавець на підставі частин 1 і 2 ст.598 ЦК України та свого права, передбаченого в пункті 4.3 договору, 01 березня 2018 року розірвав договір без повідомлення наймача та замінив замок і циліндр (серцевину) до нього на вхідних дверях до квартири, що унеможливило наймача нею користуватися.

Таким чином датою фактичного завершення користування наймачем орендованим об`єктом нерухомості є 01 березня 2018 року.

Не сплативши орендну плату за період з липня 2017 року по лютий 2018 року (включно), наймач за 8 місяців завдав збитків наймодавцю на загальну суму 240000 грн. (по 30000 грн. щомісяця), який , на думку позивача, підлягає відшкодуванню з наймача на її користь.

Також, наймач завдав збитків позивачу на загальну суму 16085,08 грн. в результаті несплати рахунків ТОВ «Житло Комфорт Сервіс» та ПАТ «Київенерго» за послуги з утримання будинку та прибудинкової території, консьєржа, опалення, холодного та гарячого водопостачання, водовідведення, електроенергії за період з червня 2017 року по лютий 2018 року (включно).

Цей збиток також, на думку позивача підлягає відшкодуванню з наймача на її користь.

Крім того, внаслідок залиття квартири, позивачу було завдано матеріальної шкоди на загальну суму 84468,35 грн., яку вона також просила стягнути з відповідача.

Ухвалою судді Солом`янського районного суду м. Києва від 27.02.2019 року у справі відкрито спрощене позовне провадження.

25.06.2019 року від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву в якому він проти задоволення позову заперечував посилаючись на те, що дійсно між сторонами був укладений договір найму (оренди) нерухомого майна від 31.08.2016 року.

Всі платежі по орендній платі відображалися в додатку № 3 до договору який має назву «Записи щодо розрахунків по орендній платі», в якому зазначено період за який проводиться оплата, сума оплати та підписи сторін. Відповідно до додатку №3 останній платіж було здійснено 03.06.2017 року за червень 2017 року.

В липні місяці 2017 року під час телефонної розмови з ОСОБА_3 було досягнуто згоди, що це останній місяць оренди квартири.

На початку липня 2017 року відповідач знаходився в м. Дніпро. Повертаючись назад до міста Києва, відповідач отримав від представника позивача телефонний дзвінок в якому відповідача звинуватили в аварії, яка сталася в квартирі за період його відсутності. Більше того, представник позивача почав вимагати від відповідача відшкодування збитків заподіяних внаслідок цієї аварії.

Відповідно до пункту 2.2.5 договору оренди нерухомого майна від 31.08.2016 року, наймач зобов`язується за свій рахунок проводити необхідний ремонт об`єкту нерухомості і усувати наслідки аварій та інших пошкоджень, якщо щось сталося з вини наймача.

Отже, наймач не несе відповідальності за наслідки аварій чи інших пошкоджень, що стались не з його вини та за нанесені збитки наймодавцю внаслідок аварії інженерних комунікацій, які знаходяться в будинку (приміщенні), наданому в оренду.

Вимога щодо стягнення збитків є безпідставною та не доведеною позивачем.

13 липня 2017 року відповідач достроково припинив фактичне використання об`єкта нерухомості та звільнив квартиру.

Оскільки, відповідачем було повідомлено, що остаточний виїзд з орендованої квартири відбудеться в кінці липня 2017 року, твердження «таємно залишити орендовану квартиру» є безпідставним.

Як зазначено у позовній заяві причиною втрати права на повернення страхового платежу є невиконання наймачем жодного із зазначених обов`язків, а саме: з липня 2017 року не сплачена оренда плата та з червня 2017 року не сплачені рахунки за житлово-комунальні та інші послуги, не проведено за свій рахунок ремонт орендованого об`єкта, не відшкодовані завдані наймодавцю збитки.

Вважає, що дане твердження не відповідає умовам укладеного договору оскільки наймач не несе відповідальності за наслідки аварій чи інших пошкоджень, що стались не з його вини та страховий платіж був безпідставно зарахований наймодавцем в свій дохід і відображений у звітній декларації за 2018 рік яка містяться в матеріалах справи.

Позивач зазначає в позовній заяві, що оскільки наймач не сплачував орендну плату та рахунки за житлово-комунальні послуги, інші послуги та збитки отримані наймодавцем в результаті нанесеної наймачем шкоди з його вини, наймодавець на підставі ч. 1, 2 ст. 598 Цивільного кодексу України та свого права передбаченого в п.4.3 договору 01 березня 2018 року розірвав договір без повідомлення наймача та змінив замок і циліндр (серцевину до нього на вхідних дверях до квартири, що унеможливило наймача нею користуватися.

Відповідно до укладеного договору сторони погодили, що дострокове розірвання можливе за ініціативою наймодавця без повідомлення у випадку порушення п. 3.4 договору, а саме, оплата орендної плати не проводиться наймачем не пізніше 30-го числа за наступний місяць.

Відповідачем було отримано лист від 20.10.2017 року де зазначено, що з об`єктивних причин наймодавець змушений був в односторонньому порядку повернути з орендного користування з 01 вересня 2017 року, про що складено відповідний акт який підписаний в односторонньому порядку та зазначено що квартира перебувала в орендному користуванні відповідача до 31 серпня 2017 року, а тому необхідно сплатити орендну плату за серпень 2017 рік та всі комунальні платежі за червень-серпень 2017 року та розмір збитків пов`язаних з ліквідацією аварії.

При цьому, оскільки відповідач 13 липня 2017 року припинив фактичне використання об`єкта нерухомості та звільнив квартиру, а тому підстав для стягнення з нього орендної плати, плати за житлово-комунальні послуги немає.

На підставі викладеного просив відмовити у задоволенні позову.

26.06.2019 року від представника позивача надійшла відповідь на відзив в якій він зазначив, що твердження відповідача про те, що він отримав від представника позивача телефонний дзвінок щодо аварії в квартирі не відповідають дійсності, оскільки з письмового повідомлення у Вайбері вбачається, що, навпаки, відповідач повідомив представника позивача 03.07.2017 року о 03:31 годині про затоплення водою квартири і назвав це, що «у нього ЧП».

У відзиві представник відповідача намагається обґрунтувати, що пошкодження майна сталося не з вини відповідача, а з вини виконавця послуг (ТОВ «Житло Комфорт Сервіс»). При цьому, в акті обстеження квартири виконавцем послуг за договором з ТОВ «Житло Комфорт Сервіс» від 17.07.2017 року встановлено, що «відгалуження на квартиру АДРЕСА_1 від стояків гарячого та холодного водопостачання не пошкоджені та в задовільному стані».

В цьому акті також зазначено, що «на системі холодного водопостачання кухні, що знаходиться після точки розподілу (вентилю), в якій здійснюється передача послуг від виконавця (ТОВ «Житло Комфорт Сервіс») замовнику ОСОБА_1 , виявлено розгерметизацію внутрішньо квартирної системи холодного водопостачання кухонного блоку, в зоні відповідальності споживача».

В зазначеному акті ТОВ «Житло Комфорт Сервіс» також вказано, що «при огляді квартири сантехніком відразу після аварії виявлено, що вхідні вентилі на відгалуженнях стояків гарячого та холодного водопостачання квартири АДРЕСА_1 були відкриті».

Враховуючи, що в пункті 2.2.9 договору найму (оренди) квартири передбачено обов`язок наймача (відповідача), зміст якого полягає в наступному: «Наймачу забороняється залишати квартиру з відкритими вхідними (від стояків в квартиру) та іншими кранами гарячої та холодної води», то саме порушення цієї вимоги відповідачем спричинило залиття квартири водою, нанесення матеріальних збитків і повинно відшкодовуватися відповідачем на підставі вимог ст. 779 ЦК України та пунктів 2.2.5 і 2.2.6 договору найму (оренди) від 31.08.2016 року.

Твердження представника відповідача у відзиві про те, що відповідач 13 липня 2017 року достроково припинив фактичне використання об`єкта нерухомості та звільнив квартиру, про що було повідомлено відповідачем, не підтверджується жодними доказами.

Навпаки, у телефонній розмові 12.07.2017 року відповідач запевнив представника позивача, що його все влаштовує (після аварійної ситуації) в квартирі і він нічого змінювати не буде.

Також, 12.07.2017 року відбулася телефонна розмова між відповідачем і представником позивача стосовно ремонту пошкоджених меблів і заміни паркету за рахунок відповідача та була письмова домовленість у Вайбері (15.07.2017р.), що підтверджується копією переписки у Вайбері представника позивача та відповідача, додається.

Незважаючи на зазначену домовленість, 13.07.2017 року відповідач намагався таємно залишити квартиру, при цьому здійснив крадіжку з квартири майна представника позивача, що підтверджується обвинувальним актом від 22.11.2018 року і кримінальною справою, яка розглядається в Солом`янському районному суді м. Києва, справа №760/31288/18.

31.07.2019 року від представника відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив в яких він зазначив, що в долучених доказах, а саме в роздруківці переписки у Вайбері не зазначено, що переговори 15.07.2017 року відбудуться з приводу ремонту пошкоджених меблів і зміни паркету за рахунок відповідача, а тому дане твердження позивача є надуманим.

Позивач зазначає в позовній заяві та відповіді на відзив, що оскільки наймач не сплачував орендну плату та рахунки за житлово-комунальні послуги, інші послуги та збитки отримані наймодавцем в результаті нанесеної наймачем шкоди з його вини,

Аналізуючи викладене в позовній заяві та відповіді на відзив позивачем, останній суперечить сам собі щодо дати розірвання договору в односторонньому порядку вказавши дві дати 01 вересня 2017 року та 01 березня 2018 року. Оскільки, позивач повідомив письмово відповідача про розірвання договору останній вважається розірваний 01 вересня 2017 року та майно було повернуто позивачеві.

08.08.2019 року від представника позивача надійшла заява щодо заперечень відповідача на відповідь на відзив в яких він зазначив, що припинення (розірвання) договору регулюється положенням ст.ст. 781-784 ЦК України. А повернення майна з орендного користування регулюється вимогами ст.785 ЦК України, тобто повернення майна з орендного користування є обов`язком відповідача з вимогою щодо негайного такого повернення.

Згідно з вимогами ст.786 ЦК України перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця (позивача) починається з моменту повернення речі (майна) саме наймачем (відповідачем), а не з моменту розірвання договору.

Згідно пункту 4.1.2 договору моментом завершення фактичного використання орендованого об`єкта нерухомості є підписаний сторонами акт здачі житлового приміщення за формою згідно з додатком №2 до договору.

На підставі зазначених ст.785 ЦК України та пункту 4.1.2 договору такий акт повинен бути підписаний в першу чергу з боку відповідача. Станом на сьогоднішню дату такий акт не підписаний і майно не повернуте з орендного користування.

Тому твердження відповідача та представника відповідача про початок позовної давності з 01 вересня 2017 року для позивача є необґрунтованим та помилковим.

Ухвалою судді Солом`янського районного суду м. Києва від 03.12.2019 року відмовлено в задоволенні клопотання представника відповідача про призначення справи до розгляду в порядку загального позовного провадження.

Оскільки розгляд справи відбувається в порядку спрощеного позовного провадження учасники справи в судове засідання не викликались.

Дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного висновку.

Згідно ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно ч. 1 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Встановлено, що позивач ОСОБА_1 23 серпня 2016 року зареєструвалася фізичною особою-підприємцем, обрала спрощену систему оподаткування з метою здавання в оренду власної квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується випискою з ЄДРЮО ФОП та ГФ і з РПЄП.

На підставі ст.ст. 759-786 ЦК України, позивач будучи ФОП та власником квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується копією свідоцтва про право власності, ОСОБА_1 в особі свого уповноваженого ОСОБА_3 (наймодавець), що діяв на підставі довіреності від 23 липня 2015 року, 31 серпня 2016 року було укладено договір найму (оренди) зазначеної квартири з ОСОБА_2 (наймач), разом іменуються в договорі «сторонами».

На підставі ч. 1 ст.763 ЦК України, в пункті 4.1 договору визначено, що строк його дії встановлений з 01 вересня 2016 року по 15 липня 2018 року.

На вимогу ст.765 ЦК України щодо строку передання майна наймачеві, в пункті 4.1.1 договору передбачено, що моментом фактичного користування наймачем квартирою являється підписання сторонами акту приймання-передачі наймачу житлового приміщення з усіма невід`ємними технічними пристроями та з предметами домашньої обстановки (рухоме майно).

Такий акт сторонами підписано 01 вересня 2016 року з переліком рухомих речей із 45 найменувань, які є невід`ємною частиною квартири (додаток №1 до договору).

Таким чином, строк фактичного початку користування відповідачем квартирою є 01 вересня 2016 року.

Згідно ст. 762 ЦК України щодо встановлення плати за користування орендованим майном, то в договорі встановлені наступні умови.

За домовленістю сторін щомісячна плата за користування об`єктом нерухомості складає 30000 (тридцять тисяч) грн. (пункт 3.1).

Нарахування орендної плати починається з моменту фактичного користування об`єктом нерухомості, тобто з 01 вересня 2016 року (пункт 3.2).

Оплата всіх житлово-комунальних та інших послуг здійснюється наймачем через наймодавця одночасно з розрахунками по орендній платі (пункт 3.3 і 3.5 договору).

Розрахунок по орендній платі проводиться наймачем не пізніше 30-го числа за наступний місяць (пункт 3.4 договору).

Всі платежі по орендній платі відображалися в додатку №3 до договору, який має назву «Записи щодо розрахунків по орендній платі», в якому зазначено період, за який проводиться оплата; сума оплати; дата оплати; підписи сторін.

На підставі зазначеного додатку №3 встановлюється, що відповідач (наймач) фактично сплатив наймодавцю за користування об`єктом нерухомості орендну плату за період з вересня 2016 року по червень 2017 року (включно), тобто за 10 місяців загальну суму 300000 триста тисяч) грн. (по 30000 грн. щомісяця).

Крім цього відповідач оплатив через позивача (наймодавця) всі рахунки за житлово-комунальні послуги, опалення, гарячу та холодну воду, водовідведення, електроенергію тощо за період з вересня 2016 року по травень 2017 року включно.

Також, наймач 01 вересня 2016 року сплатив наймодавцю страховий залог в сумі 30000 грн., який підлягав поверненню в останній день оренди при виконанні наймачем наступних умов:

Своєчасності і в повному обсязі внесення орендної плати та інших платежів (пункт 2.2.4 договору).

За свій рахунок проводити ремонт об`єкта нерухомості та ліквідовувати наслідки аварій та інших пошкоджень, якщо це здійснено з вини наймача (пункт 2.2.5 договору).

Шкода, завдана наймодавцю або третім особам внаслідок порушення умов договору, відшкодовується в повному обсязі наймачем (пункт 2.2.6 договору).

Дострокове розірвання договору можливе з ініціативи будь-якої із сторін, з письмовим повідомленням про це іншу сторону не менше, ніж за 30 днів до дати розірвання договору (пункт 4.2 договору).

При цьому наймодавець має право розірвати договір без повідомлення наймача в разі несвоєчасного розрахунку з орендної плати та з платежів за житлово-комунальні та інші послуги (пункт 4.3 договору).

Умовами договору не передбачено зарахування страхового залогу в рахунок виконання зазначених обов`язків наймача, а є умовою їх виконання.

Позивач звертаючись з позовом до суду про відшкодування збитків зазначила, що відповідачем (наймачем) не виконано жодного із зазначених його обов`язків, а саме: з липня 2017 року не сплачена орендна плата та з червня 2017 року не сплачені рахунки за житлово-комунальні та інші послуги, не проведено за свій рахунок ремонт орендованого об`єкта нерухомості, не відшкодовані завдані наймодавцю збитки, не попереджено наймодавця за 30 днів до дати розірвання договору, внаслідок чого з відповідача підлягають стягненню збитки на загальну суму 340553,00 грн.

Суд погоджується з такими доводами позивача з огляду на наступне.

Судом встановлено, що 04.07.2017 року здійснено залиття холодною водою орендованої квартири, що підтверджується актом складеним ТОВ «Житло Комфорт Сервіс» від 17 липня 2017 року, затвердженим його директором ОСОБА_5 , яке є обслуговуючою організацією будинку АДРЕСА_1 .

При цьому, замість виконання свого обов`язку по договору оренди від 31.08.2016 року щодо ремонту квартири (пункт 2.2.5), відповідач 13.07.2017 року намагався таємно залишити орендовану квартиру та здійснив крадіжку майна позивача, що стало підставою для внесення Солом`янським районним управлінням поліції ГУ НП у м. Києві кримінального правопорушення до ЄРДР за №0008139 та за результатами досудового розслідування - направлення Київською місцевою прокуратурою №9 обвинувального акту від 22 листопада 2018 року до Солом`янського районного суду м. Києва, справа №760/31288/18.

Виходячи з вимог ч.1 ст.785 ЦК України та пункту 2.2.8 договору оренди від 31.08.2016 року наймач зобов`язаний повернути наймодавцю прийнятий в орендне користування об`єкт нерухомості з усіма невід`ємними технічними пристроями та з предметами домашньої обстановки (рухоме майно) в момент закінчення строку дії (розірвання) договору згідно «Акту здачі житлового приміщення» (додаток №2 до договору).

При цьому, в розділі 4 договору встановлена однозначна умова (вимога) щодо завершення фактичного користування наймачем орендованим об`єктом нерухомості.

А саме, в пункті 4.1.2 договору встановлено наступне: «Моментом закінчення фактичного використання наймачем об`єкта нерухомості являється підписання сторонами Акту здачі жилого приміщення» за формою, визначеною в додатку №2 до договору.

Тобто, датою фактичного завершення користування наймачем ОСОБА_2 орендованим об`єктом нерухомості є не дата залишення квартири, а дата підписання зазначеного акту.

Встановлено, що такий акт не підписувався сторонами, оскільки ОСОБА_2 не повернув з орендного користування, а, відповідно, наймодавець не мав можливості прийняти зазначений об`єкт нерухомості.

Відповідно до ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ст.ст. 525, 526, 530 ЦК України зобов`язання мають виконуватись належним чином та у встановлений строк, одностороння відмова від зобов`язання не допускається.

Згідно до ст. 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначенні законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Враховуючи те, що 31.08.2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір оренди нежитлового приміщення, суд приходить до висновку, що вони дійшли згоди щодо істотних умов договору та взяли на себе зобов`язання щодо виконання даного договору.

Що стосується твердження представника відповідача у відзиві про те, що позивач у позовній заві суперечить сам собі щодо дати розірвання договору в односторонньому порядку, тобто вказано дві дати такого розірвання: 01 вересня 2017 року та 01 березня 2018 року є необґрунтованим, з огляду на наступне.

Дійсно, представник позивача 20.10.2017 року направив ОСОБА_2 лист (а.с. 20).

Зі змісту цього листа встановлено, що його мета полягала в намірах позивача завершити орендні відносини з відповідачем та здійснити кінцеві розрахунки на умовах договору найму (оренди) від 31.08.2016 року станом на 01.09.2017 року.

Тому, в зазначеному листі від 20.10.2017 року представник позивача зазначив, що наймодавець (позивач) з об`єктивних причин змушений в односторонньому порядку повернути квартиру з орендного користування з 01.09.2017 року, про що складений відповідний акт.

При цьому, у відзиві представник відповідача зазначив про те, що в листі зазначено, що вказаний акт підписано в односторонньому порядку.

Такий запис в листі представника позивача відсутній, оскільки акт здачі житлового приміщення може підписуватися виключно в двосторонньому порядку за формою згідно додатку 2 до договору.

Отже, станом на 01.09.2017 року «Акт здачі житлового приміщення» дійсно був складений, але він був лише проектом, оскільки не підписувався позивачем (наймодавцем), та не було підпису відповідача (наймача), що свідчить про відсутність такого акту і не повернення відповідачем об`єкта нерухомості з орендного користування.

Більше того, представник відповідача ОСОБА_6 своїм листом від 01.11.2017 року повідомив представника позивача про відмову в задоволенні вимог, вказаних в листі позивача від 20.10.2017 року.

Таким чином станом на 01.09.2017 р. вказаний акт не був підписаний і об`єкт нерухомості (квартира), прийнята відповідачем за актом приймання-передачі від 01 09.2016 року залишилась в орендному користуванні ОСОБА_2 .

Аналізуючи відзив від 19.06.2019 року, вбачається, що відповідач та його представник невірно визначають поняття (термін) щодо розірвання (припинення) договору найму оренди) з поняттям (терміном) щодо повернення майна (речі) з орендного користування за відповідним актом. Підписання сторонами такого акту є обов`язковою умовою для припинення фактичного використання об`єкта нерухомості, отриманого в оренду.

З матеріалів позовної заяви вбачається, що представник позивача ще в грудні 2017 року та січні 2018 року проводив переговори з представником відповідача щодо урегулювання конфліктної ситуації, які завершилися безрезультатно. Тому, наймодавець (позивач) використав своє право, передбачене ч.1 ст. 782 ЦК України, і з 01 березня 2018 року відмовився від зазначеного договору найму (оренди) від 31.08.2016р. в зв`язку з тим, що наймач (відповідач) не сплачував орендну плату та платежі за житлово-комунальні послуги більше трьох місяців підряд (станом на 01 вересня 2017 р. такого права у позивача не було).

При цьому свою відмову від договору найму (оренди) квартири орендодавець (представник позивача) втілив 01 березня 2018 року шляхом заміни на вхідних дверях до квартири замка та серцевини (циліндру) до нього, які було придбано раніше, та унеможливив доступ наймача (відповідача) до квартири.

Тому, датою припинення користування наймачем (відповідачем) квартирою є 01 березня 2018 року, хоча, «Акт здачі об`єкта нерухомості» не підписувався з вини наймача (відповідача).

Відповідний акт щодо зазначеної заміни замка та серцевини до нього був складений 01 березня 2018 року.

Позивач стверджує, що відповідач до цього часу не повернув наймодавцю (позивачу) з орендного користування за відповідним Актом об`єкт нерухомості (квартиру), згідно з вимогами чинного законодавства та договору, прийнятий ним від наймодавця за «Актом приймання-передачі» від 01 вересня 2016 року, про що засвідчує відсутність такого акту.

Тому, твердження представника відповідача про те, що позовна давність щодо відшкодування збитків у зв`язку з пошкодженням речі, яка була передана в користування наймачеві, починається з 01 вересня 2017 року та триває до 01 вересня 2018 року є безпідставним та помилковим.

Оскільки до цього часу наймач (відповідач) не повернув квартиру з орендного користування у встановленому порядку, то позовна давність триває до цього часу.

Судом достовірно встановлено, що наймач з 1 липня 2017 року не сплачував орендну плату, наймодавець намагався розірвати договір та отримати від наймача об`єкт нерухомості з орендного користування на умовах договору, про що було повідомлено наймача листом наймодавця від 20.10.2017 року.

Однак, відповідач не тільки не повернув з орендного користування об`єкт нерухомості за відповідним Актом, що є обов`язковою умовою розірвання договору (підстава - ч.1 ст.785 ЦК України та пункти 2.2.8 та 4.1.2 договору), а листом від 01.11.2017 року №355/01-17 за підписом його адвоката Пагера С.М. відмовився виконувати зазначену та інші пропозиції наймодавця.

На підставі того, що наймач продовжував не сплачувати орендну плату та рахунки за житлово-комунальні та інші послуги, що встановлюється з додатку №3 до договору, та відмовився оплатити збитки, отримані наймодавцем в результаті нанесеної наймачем шкоди з його вини, наймодавець на підставі частин 1 і 2 ст.598 ЦК України та свого права, передбаченого в пункті 4.3 договору, 01 березня 2018 року розірвав договір без повідомлення наймача та замінив замок і циліндр (серцевину) до нього на вхідних дверях до квартири, що унеможливило Наймача нею користуватися.

Розірвання договору в односторонньому порядку наймодавець здійснив ще і з врахуванням тривалого (на протязі 8 місяців) порушення наймачем своїх зобов`язань щодо повернення орендованого об`єкта нерухомості на умовах чинного законодавства та договору і неможливості його отримання наймодавцем в подальшому (ч.1 ст.615 ЦК України) та з метою припинення подальшого отримання збитків від несплати орендної плати та рахунків за житлово-комунальні та інші послуги.

Не сплативши орендну плату за період з липня 2017 року по лютий 2018 року (включно), що підтверджується додатком №3 до договору, у відповідача за 8 місяців виникла заборгованість на загальну суму 240000,00 грн. (по 30000 грн. щомісяця), яка підлягає стягненню з відповідача на користь позивача згідно вимог пункту 2.2.6 договору.

Також, відповідач завдав збитків позивачу на загальну суму 16085,08 грн. в результаті несплати рахунків ТОВ «Житло Комфорт Сервіс» та ПАТ «Київенерго» за послуги з утримання будинку та прибудинкової території, консьєржа, опалення, холодного та гарячого водопостачання, водовідведення, електроенергії за період з червня 2017 року по лютий 2018 року (включно, розрахунок та копії квитанцій містяться в матеріалах справи).

Цей збиток також підлягає стягненню з відповідача на користь позивача згідно вимог частин 1-3 ст.22 ЦК України та пункту 2.2.6 Договору. Зазначені платежі наймодавець сплатив за свій рахунок з метою уникнення відповідальності за їх несплату перед виконавцями послуг, передбаченої чинним законодавством.

Крім того, як зазначалось вище 04.07.2017 року здійснено залиття холодною водою орендованої квартири за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно 2.2.9 договору оренди від 31.08.2016 року наймачу забороняється залишати квартиру з відкритими вхідними (від стояків в квартиру) та іншими кранами гарячої та холодної води.

В акті про аварію в системі холодного водопостачання», складеного ТОВ «Житло Комфорт Сервіс» від 17 липня 2017 року, затвердженим його директором ОСОБА_5 , яке є обслуговуючою організацією будинку АДРЕСА_1 встановлено наступне:

04.07.2017 року о 03:30 з квартири АДРЕСА_1 виливалася вода і мешканці в квартирі були відсутні, тому, на підставі звернення до диспетчерської служби консьєржа, сантехніком було перекрито подачу холодної води по стояку;

після прибуття 04.07.2017 року о 9:45 до квартири наймодавця і надання доступу до квартири, сантехніком зазначеного ТОВ ОСОБА_7 було виявлено, що вхідні вентилі на відгалуженнях від стояків гарячого і холодного водопостачання були відкриті.

Представник відповідача у відзиві наголошував на тому, що аварія сталася в квартирі за період відсутності відповідача. При цьому, на підставі ст.763 ЦК України строк дії договору був встановлений з 01.09.2016 року по 15.07.2018 року і діяв безперервно, незалежно від знаходження чи відсутності відповідача в квартирі.

Більше того, покидаючи квартиру, відповідач залишив її з відкритими (від стояків) кранами гарячої і холодної води, чим грубо порушив свій обов`язок щодо заборони йому залишати квартиру з відкритими зазначеними кранами, передбачений в пункті 2.2.9 договору.

Саме це порушення ОСОБА_2 умов договору спричинило розгерметизацію внутрішньо-квартирної системи холодного водопостачання і залиття квартири холодною водою, згідно Акту ТОВ «Житло Комфорт Сервіс» від 17.07.2017 року

Твердження відповідача та його представника у відзиві про те, що квартирні технічні пристрої в оренду не передавалися, а тому відповідач не несе відповідальності за наслідки аварії, є необґрунтованими, оскільки аварія сталася з причини не виконання відповідачем свого прямого обов`язку по договору оренди від 31.08.2016 року.

Крім того, в преамбулі Акту приймання-передачі від 01.09.2016р. (додаток №1 до договору) зазначено, що в оренду передається об`єкт нерухомості з усіма невід`ємними технічними пристроями та предметами домашньої обстановки, далі надається перелік лише цих предметів. В перелік технічні пристрої (довжина труб гарячої і холодної води, кранів від стояків, фільтрів тощо) не включено, тому що вони є невід`ємними від квартири.

В договорі передбачений прямий обов`язок відповідача (п.2.2.9), а саме «забороняється відповідачу залишати квартиру з відкритими вхідними від стояків кранами» (незалежно від того передавались вони в оренду чи ні), саме порушення відповідачем цієї вимоги спричинило аварію і залиття квартири холодною водою.

Із листа адвоката Пагера С.М. від 01.11.2017 року №355/01-17 встановлюється, що в зазначений час наймач знаходився за межами міста, в м. Дніпрі.

Таким чином, залишивши квартиру з відкритими вхідними від стояків кранами на тривалий час, відповідач порушив свій обов`язок, передбачений в пункті 2.2.9 Договору. Це призвело до розриву в нічний час пластикової колби на фільтрі очищення води, який встановлений після вхідного вентиля від стояка до квартири та розгерметизації внутрішньо квартирного водопостачання, що є наслідком невиконання наймачем свого зазначеного обов`язку по договору.

В зазначеному акті встановлено з фотофіксацією наступні наслідки залиття водою квартири:

зруйноване паркетне покриття кімнат та коридору загальною площею 67,4 кв.м.;

пошкоджені бокові стінки і нижні піддони 3 (трьох) шаф-купе та бокові стійки письмового столу.

Для усунення наслідків залиття квартири водою позивачем витрачено: на заміну паркету - 80912,20 грн., в тому числі вартість паркету та його доставку - 37362,2 грн. (копія товарного чеку від 29.08.2017р.), вартість роботи та інших витратних матеріалів - 43550,00 грн. (копії договору, квитанцій про оплату, та акт здачі-приймання робіт).

Зазначені витрати (збитки) наймодавця підлягають відшкодуванню з відповідача згідно його обов`язків, передбачених в пунктах 2.2.5 і 2.2.6 договору.

Для придбання комплектуючих для їх заміни в зазначених шафах-купе і столі - 3556,15 грн. (копія квитанцій). Зазначені витрати (збитки) наймодавця також підлягають відшкодуванню з наймача згідно пункту 2.2.6 договору.

Згідно ст.1166 ЦК України майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала.

Згідно ст. 1192 ЦК України розмір збитків, що підлягають відшкодуванню потерпілому, визначається відповідно до реальної вартості втраченого майна на момент розгляду справи або виконання робіт, необхідних для відновлення пошкодженої речі.

Пленум Верховного Суду України і своїй постанові № 6 від 27.03.1992 року «Про практику розгляду судами цивільних справ за позовами про відшкодування шкоди» у п. 2 роз`яснив, що розглядаючи позови про відшкодування шкоди, суди повинні мати на увазі, що шкода, заподіяна особі і майну громадянина або заподіяна майну юридичної особи, підлягає відшкодуванню в повному обсязі особою, яка її задала, за умови, що дії останньої були неправомірними, між ними і шкодою є безпосередній причинний зв`язок та є вина зазначеної особи.

Судом достовірно встановлено, що залиття квартири позивача відбулося внаслідок дій відповідача.

Таким чином загальна сума збитків (шкоди), нанесених наймодавцю наймачем, складає 84468,35 грн., які підлягають стягненню з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 .

Згідно вимог ст. ст. 76, 77, 79, 80 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Згідно ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом.

З урахуванням виклеєного, суд приходить до висновку, що позивач довела ті обставини на які посилалась як на підставу своїх позовних вимог, а тому з відповідача на користь позивача підлягає стягненню шкода на загальну суму 340553,00 грн., яка була завдана їй в результаті невиконання відповідачем своїх обов`язків передбачених договором оренди від 31.08.2016 року.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню сума судового збору 3406,00 грн.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст. 22, 509, 525, 526, 530, 638, , 759, 762, 763, 765, 781-785, 1166, 1192 ЦК України, ст.ст. 2, 4, 5, 10, 12, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 133, 141, 209-211, 223, 247, 258, 259, 263-265, 268, 280, 281, 282, 354 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Позов задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_2 , ІПН НОМЕР_1 , який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_5 на користь ОСОБА_1 , ІПН НОМЕР_2 , яка проживає за адресою: АДРЕСА_1 збитки, які були завдана в результаті невиконання обов`язків передбачених договором оренди від 31.08.2016 року на загальну суму 340553,00 грн.

Стягнути з ОСОБА_2 , ІПН НОМЕР_1 , який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_5 на користь ОСОБА_1 , ІПН НОМЕР_2 , яка проживає за адресою: АДРЕСА_1 суму сплаченого судового збору 3406,00 грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Позивач: ОСОБА_1 , ІПН НОМЕР_2 , яка проживає за адресою: АДРЕСА_1 ;

Відповідач: ОСОБА_2 , ІПН НОМЕР_1 , який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_5 .

Суддя