Єдиний унікальний номер 229/4747/18
Номер провадження 2/229/13/2019
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 січня 2019 року Дружківський міський суд Донецької області

у складі:

головуючого судді Гонтар А.Л.

за участю секретаря судового засідання Білик О.А.

представника позивача ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Дружківської міської ради Донецької області про визнання недійсним договору по платі за землю під вбудованим нежитловим приміщенням,

в с т а н о в и в :

10 жовтня 2018 року до Дружківського міського суду надійшла позовна заява ОСОБА_2 до Дружківської міської ради про визнання недійсним договору по платі за землю під вбудованим нежитловим приміщенням.

У позовній заяві, позивач ОСОБА_2 зазначив, що він є власником вбудованого нежитлового приміщення площею 44,2 кв.м, розташованого на першому поверсі багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 04 жовтня 2011 року між ним та відповідачем був укладений договір по платі за землю під вбудованим нежитловим приміщенням. Відповідно до договору відповідач надає позивачу в строкове користування земельну ділянку площею 0,0121 га., яка знаходиться за адресою: Донецька область, м. Дружківка, вул. О.Кошового, буд. 25 та розміщена під вбудованим нежитловим приміщенням для обслуговування та експлуатації вбудованого приміщення для магазину промислової групи товарів. Відповідно до п. 1 договору плата за надану у користування частку земельної ділянки вноситься у вигляді орендної плати. Таким чином, договір за своєю правовою природою є договором оренди земельної ділянки. Зі змісту договору випливає, що в оренду надана умовна доля земельної ділянки прибудинкової території багатоповерхового будинку, у складі якого є нежитлове приміщення, що знаходиться у власності ОСОБА_2 Межі земельної ділянки в натурі (на місцевості) не винесені. Позивач вважає зазначений договір земельної ділянки таким, що укладений з порушенням чинного законодавства, оскільки в договорі в ньому не зазначений об'єкт оренди, в звязку з чим просить визнати його недійсним.

16 жовтня 2018 року провадження по справі було відкрито та по справі призначено підготовче судове засідання на 16 листопада 2018 року (а.с.20-21).

09 листопада 2018 року представник відповідача подав до суду відзив на позов, в якому заперечував проти задоволення позовних вимог. Зазначив, що через невизначеність питання надання в оренду земельних ділянок під окремими приміщеннями в багатоповерхових житлових будинках, фінансову неспроможність виконання робіт з поділу території мікрорайону (кварталу), а також відсутність правил та порядку розподілу території житлового кварталу було розроблено та затверджено рішенням Дружківської міської ради №5/46-4 від 16.06.2010 «Тимчасовий порядок визначення частки земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні власників (наймачів) вбудованих у будівлю нежитлових приміщень». Зазначений договір по платі за землю не є договором оренди землі, а слугує лише підставою для розрахунку плати за користування землею, яка вираховується у розмірі орендної плати. Просить у позові відмовити (а.с.28-31)

27 листопада 2018 року до суду надійшла відповідь на відзив, згідно якої позивач не погодився з доводами представника відповідача. Зазначив, що положення «Тимчасового порядку визначення частки земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні власників (наймачів) вбудованих у будівлю нежитлових приміщень», затвердженого рішенням Дружківської міської ради №5/46-4 від 16.06.2010, суперечать вимогам ч.ч. 1-3 ст. 42 Земельного кодексу України, які мають вищу силу. Укладений же договір цілком відповідає вимогам законодавства до договору оренди землі (а.с.35-37).

Ухвалою Дружківського міського суду від 14 грудня 2018 року підготовче провадження по справі було закрито та справу призначено до судового розгляду на 18 січня 2019 року (а.с.50-51)

У судове засідання позивач ОСОБА_2 не з'явився, надав клопотання про розгляд справи буз його участі.

Представник позивача адвокат ОСОБА_1 в судовому засіданні позовні вимоги підтримала в повному обсязі, просила їх задовольнити.

Представник відповідача в судове засідання не з'явився, проте надав клопотання слухати справу без його участі, просив в своїх письмових запереченнях в задоволенні позову відмовити.

Суд, заслухавши представника позивача ОСОБА_1, дослідивши матеріали справи, встановив такі фактичні обставини та зміст спірних правовідносин.

Відповідно до договору купівлі-продажу від 19 травня 2008 року та витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно ОСОБА_2 належить вбудоване приміщення для магазину промислової групи товару за адресою: АДРЕСА_2 загальною площею 44,2 кв.м (а.с. 15-17).

04 жовтня 2011 року між землевласником Дружківською міською радою та користувачем ОСОБА_2 був укладений договір №70 по платі за землю під вбудованим нежитловим приміщенням, відповідно до якого землевласник на підставі рішення Дружківської міської ради від 31 серпня 2011р. № 6/10-29 надає користувачу частку земельної ділянки під вбудованим нежитловим приміщенням для обслуговування та експлуатації вбудованого приміщення магазину промислової групи товарів за адресою: АДРЕСА_2, а користувач зобовязується вносити плату за надану у користування частку площею, 0121 га. у вигляді орендної плати (а.с. 11-14).

Відповідно до частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені, зокрема, частиною першою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до п. 9.1.10. статті 9 Податкового кодексу України (в редакції на час укладення договору) плата за землю відносилася до загальнодержавних податків та зборів.

Відповідно до п. 14.1.147 статті 14 цього Кодексу плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Оскільки законодавство, чинне на момент укладання договору між сторонами, передбачало тільки два види плати за землю земельний податок та орендна плата, то суд дійшов до висновку, що укладений між сторонами цивільно-правовий договір був направлений на отримання від користувача орендної плати за земельну ділянку.

Відповідно до ч.2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент укладання договору) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент укладання договору) істотними умовами договору оренди земельної ділянки є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Відповідно до п. 4.4 Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків, затвердженого спільним наказом Держкомзему, Держжитлокомунгоспу, Держкоммістобудування та Фонду держмайна України від 05.04.1996 р. № 31/30/53/396, частка власності (користування) земельної ділянки кожного власника квартири (квартир) чи нежитлового приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежитлових приміщень, що перебувають у його власності, до спільної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку. Виділення частки земельної ділянки власникам квартир і нежитлових приміщень в натурі та їх окреме відчуження не допускається. Право власності (користування) на прибудинкову територію (земельну ділянку) кожного співвласника будинку визначається у свідоцтві про право власності на частину будинку у вигляді відповідної частки.

Відповідно до ст. 42 Земельного Кодексу України (у редакції, яка була чинною на момент укладання договору) земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Враховуючи наведене, суд приходить до висновку, що надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоквартирному будинку неможливо, оскільки неможливо створити об'єкт земельних відносин - земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна, - виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття «земельна ділянка». Частина (частка) земельної ділянки не може бути об'єктом оренди землі, оскільки відповідно до статті 3 Закону України «Про оренду землі» об'єктом оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній та державній власності, а отже, укладання договору оренди землі можливе лише на земельну ділянку із зазначенням у ньому всіх часток, що належать до неї, та відповідно всіх орендарів.

Крім цього, у порушення ст. 15 Закону України «Про оренду землі», у спірному договорі від 10 жовтня 2011 року відсутні невід'ємні його частини - план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом, що є безумовною підставою для визнання договору недійсним.

З огляду на вищезазначене суд дійшов висновку, що є всі законні підстави для визнання договору по платі за землю під вбудованим нежитловим приміщенням від 10 жовтня 2011 року, укладеного між Дружківською міською радою та ОСОБА_2 недійсним.

Керуючись ст..ст. 4,10,11,12,13,76,77,78,79,80,81,258,264,265 ЦПК України, суд

в и р і ш и в :

позовні вимоги ОСОБА_2 до Дружківської міської ради про визнання недійсним договору по платі за землю під вбудованим нежитловим приміщенням задовольнити.

Визнати недійсним договір № 70 від 04 жовтня 2011 року по платі за землю під вбудованим нежитловим приміщенням, яке знаходиться за адресою: місто Дружківка вулиця Олега Кошового, будинок 25/1, площею 0,0121 га, укладений між ОСОБА_2 (ідентифікаційнний номер НОМЕР_1) та Дружківською міською Радою і зареєстрований в Управлінні житлового та комунального господарства Дружківської міської ради від 04 жовтня 2011 року № 70.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку на апеляційне оскарження. У разі подання апеляційної скарги, рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

На рішення може бути подана апеляційна скарга до Донецького апеляційного суду через Дружківський міський суд протягом тридцяти днів після оголошення рішення.

Повний текст рішення виготовлено та підписано у нарадчій кімнаті 21 січня 2019 року.

Суддя: А. Л. Гонтар