Постанова

Іменем України

21 грудня 2019 року

м. Київ

справа № 644/651/19

провадження № 61-20057св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Курило В. П. (суддя-доповідач), Зайцева А. Ю.,

Коротенка Є. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Харківська міська рада,

третя особа - товариство з обмеженою відповідальністю «Екоресурс ЛТД»,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Петракова Володимира Анатолійовича на рішення Орджонікідзевського районного суду міста Харкова від 12 червня 2019 року у складі судді Бугери О. В. та постанову Харківського апеляційного суду від

24 вересня 2019 року у складі колегії суддів: Бровченка І. О., Бурлаки І. В., Колтунової А. І.,

ВСТАНОВИВ:

ІСТОРІЯ СПРАВИ:

Короткий зміст позовних вимог:

У січні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Харківської міської ради, третя особа - товариство з обмеженою відповідальністю «Екоресурс ЛТД» (далі - ТОВ «Екоресурс ЛТД»), про розірвання договору оренди.

Позовна заява мотивована тим, що 30 грудня 2004 року між ОСОБА_1 та Харківської міською радою було укладено договір оренди землі. Відповідно до укладеного договору предметом є земельна ділянка несільськогосподарського призначення - землі промисловості, яка знаходиться у АДРЕСА_1 . Відповідно до пункту 2 договору земельна ділянка, яка передається в оренду має загальну площу 0,0897 га, в тому числі під забудовою 0,0624 га, інших угідь 0,0273 га. На земельній ділянці розташована будівля, яка до 16 листопада 2018 року належала позивачу на праві власності. Договір оренди відповідно до пункту 8 договору укладено на період реконструкції до 01 січня 2029 року. Відповідно до вимог пункту 15 договору земельна ділянка повинна бути передана в оренду для обслуговування нежитловим приміщень (гараж), але актів прийому-передачі ділянки він дотепер не отримував та не підписував.

В період перебування будівлі, що розташована по АДРЕСА_1 у власності ОСОБА_1 , він використовував вказану ділянку виключно під забудовою (гаражем) площею 0,0624 га саме за її призначенням, як гараж для зберігання особистого транспорту. Іншу частину ділянки угідь 0,0273 га позивач не використовував. Незважаючи на зазначені обставини він добросовісно виконував умови договору та сплачував орендну плату за всю земельну ділянку. На час укладання угоди він мав можливість сплачувати вартість оренди, що була погоджена в договорі.

В листопаді 2018 року у зв`язку із наміром використовувати дану земельну ділянку у господарській діяльності позивач прийняв рішення про відчуження будівлі та передачу її в статутний фонд юридичної особи, для використання в господарській діяльності товариства. Вказаний правочин по відчуженню був зареєстрований нотаріально, проведена державна реєстрація, право власності будівлі - нежитлових приміщень першого поверху № 2 - № 6, № 12 в

літ. «АВ-3», загальною площею 568,2 кв.м. зареєстровано за

ТОВ «Екоресурс ЛТД».

Пунктом 36 договору визначено, що зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін, у разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв`язується в судовому порядку. Пунктом 38 договору визначено підстави для його розірвання, зокрема за взаємною згодою сторін, та за рішенням суду на вимогу однієї з сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором. Пунктом 40 договору визначено, що перехід права власності на будівлю та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи, є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди із новим власником будинків та споруд.

25 січня 2019 року позивач звернувся до відповідача із заявою про припинення договору оренди землі із ним, у зв`язку із переходом права власності, але заява дотепер не розглянута, договір не розірвано, відповіді на заяву він не отримав. А тому спір має бути вирішений судом, а договір оренди землі від 30 грудня 2004 року за № 8268/04 має бути розірваний в судовому порядку.

ОСОБА_1 просив розірвати договір оренди землі від 30 грудня 2004 року, зареєстрований за № 8268/04 в Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», укладений між Харківською міською радою Харківської області та ОСОБА_1 , та стягнути з Харківської міської ради на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір в розмірі 768,00 грн

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій:

Рішенням Орджонікідзевського районного суду міста Харкова від 12 червня 2019 року позовні вимоги ОСОБА_1 до Харківської міської ради, третя особа - ТОВ «Екоресурс ЛТД», про розірвання договору оренди залишено без задоволення.

Залишаючи без задоволення позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що на момент звернення до суду із вимогою про розірвання договору оренди позивач в силу закону по-перше не є його стороною, та по-друге, з моменту набуття права власності на об`єкт нерухомості, що розташований на земельній ділянці виділеній в оренду в 2004 році позивачу, а саме з

16 листопада 2018 року, автоматично відбулась заміна сторони у зобов`язані та у третьої особи - ТОВ «Екоресурс ЛТД» виникли права та обов`язки за даним договором оренди.

Постановою Харківського апеляційного суду від 24 вересня 2019 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Петракова В. А. залишено без задоволення.

Рішення Орджонікідзевського районного суду міста Харкова від 12 червня 2019 року залишено без змін.

Залишаючи без задоволення апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Петракова В. А., апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги:

06 листопада 2019 року представник ОСОБА_1 - адвокат

Петраков В. А. звернувся через засоби поштового зв`язку із касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення Орджонікідзевського районного суду міста Харкова

від 12 червня 2019 року та постанову Харківського апеляційного суду

від 24 вересня 2019 року та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Аргументи касаційної скарги зводяться до того. що власник будівлі, яка розташована на земельній ділянці що є предметом спірного договору, змінився, а тому відсутні підстави для продовження дії спірного договору оренди. Крім того, відповідач відмовляється в позасудовому порядку розривати спірний договір оренди, як це передбачено пунктом 40 спірного договору оренди.

Заявник вказує, що відповідно до частини четвертої статті 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізації юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. В даному випадку, пунктом 40 договору передбачено підставу розірвання договору - перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи. На підтвердження наведеного, заявник посилається на постанову Верховного Суду у складі колегії суддів першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 лютого 2019 року у справі № 583/9/17 (провадження

№ 61-17671св18) щодо правомірності розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав переходу права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи, що передбачено договором.

Доводи інших учасників справи:

Відзив на касаційну скаргу не надійшов.

Рух касаційної скарги:

Ухвалою Верховного Суду від 12 листопада 2019 року поновлено ОСОБА_1 строк на касаційне оскарження рішення Орджонікідзевського районного суду міста Харкова від 12 червня 2019 року та постанови Харківського апеляційного суду від 24 вересня 2019 року. Відкрито касаційне провадження у даній справі та витребувано матеріали цивільної справи з Орджонікідзевського районного суду міста Харкова.

25 листопада 2019 року матеріали цивільної справи надійшли до Верховного Суду.

26 листопада матеріали цивільної справи передано судді-доповідачу.

Ухвалою Верховного Суду від 16 грудня 2019 року клопотання представника ОСОБА_1 - адвоката Петракова В. А. задоволено частково.

Зупинено дію рішення Орджонікідзевського районного суду міста Харкова від 12 червня 2019 року та постанови Харківського апеляційного суду

від 24 вересня 2019 рокудо закінчення касаційного провадження.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ У СКЛАДІ КОЛЕГІЇ СУДДІВ ДРУГОЇ СУДОВОЇ ПАЛАТИ КАСАЦІЙНОГО ЦИВІЛЬНОГО СУДУ:

Перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з огляду на наступне.

Положеннями частини другої статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Вимогами частин першої та другої статті 400 ЦПК України визначено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Встановлено й це вбачається з матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалено з дотриманням вимог матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Короткий зміст фактичних обставин справи:

У справі, яка переглядається, судами встановлено, що ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 25 червня 2003 року набув права власності на нежитлові приміщення першого поверху № 2 - № 6, № 12, загальною площею 568,2 кв.м у будівлі літ. «АВ-3», що знаходяться за адресою:

АДРЕСА_1 .

30 грудня 2004 року між ОСОБА_1 та Харківською міською радою Харківської області було укладено договір оренди землі. В оренду було передано земельну ділянку загальною площею 0,0897 га, в тому числі під забудовою 0,0624 га та інші угіддя 0,0273 га. На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна - виробнича будівля. Визначено нормативну грошову оцінку землі. Строк дії договору до 01 січня 2029 року.

Пунктом 36 договору визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Пунктом 37 договору визначено випадки припинення договору, а також в тому числі у разі інших випадків передбачених законом.

Пунктом 40 договору передбачено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другою особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд.

25 січня 2019 року ОСОБА_1 звернувся до Харківської міської ради Харківської області з заявою відносно розірвання договору оренди у зв`язку із тим, що з 16 листопада 2018 року він не використовує вказану земельну ділянку, оскільки не є власником розташованої на ній нерухомості, реконструкцію будівлі не проводить. До своєї заяви додав копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Із змісту копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, актуального на 21 листопада 2018 року вбачається, що право власності на нежитлові приміщення першого поверху

№ 2 - № 6, № 12 , загальною площею 568,2 кв.м у будівлі літ. «АВ-3», що знаходяться по АДРЕСА_1 , зареєстровано за

ТОВ «Екоресурс ЛТД» 16 листопада 2018 року на підставі акта передачі-приймання до Статутного капіталу ТОВ «Екоресурс ЛТД».

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд:

Відповідно до статей 317, 321 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до вимог статей 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Відповідно до вимог частини першої, другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно вимог пункту 2 частини першої статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема зміна умов зобов`язання.

Відповідно до вимог частини другої статті 120 ЗК України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до частини третьої статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Системне тлумачення наведених вище норм матеріального права, дає підстави дійти висновку про те, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов`язанні.

Вищевикладене узгоджується з правовими висновками, викладеними в постановах Верховного Суду від 03 березня 2018 року по справі

№ 904/6296/17, від 19 червня 2018 року у справі № 922/3655/17, від 05 вересня 2018 року по справі № 904/9027/17, від 07 листопада 2018 року у справі

№ 910/20774/17, від 29 листопада 2018 року по справі № 915/1416/17, від

06 грудня 2018 року по справі № 902/1592/15, від 27 лютого 2019 року у справі № 913/661/17, від 06 березня 2019 року по справі №914/2687/17, від 04 квітня 2019 року у справі № 910/7197/18.

Частиною 1 статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Частина 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» встановлено припинення договору оренди землі шляхом розірвання у наступних випадках: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору; у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Тобто, статтею 32 Закону України «Про оренду землі» не передбачено припинення договору оренди землі шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Суди попередніх інстанцій на підставі належним чином оцінених доказів встановили, що право власності на нежитлові приміщення першого поверху

№ 2-№ 6, № 12 , загальною площею 568,2 кв.м у будівлі літ. «АВ-3», що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ТОВ «Екоресурс ЛТД» 16 листопада 2018 року на підставі акту передачі-приймання до Статутного капіталу ТОВ «Екоресурс ЛТД». Суди дійшли обгрунтованого висновку про залишення без задоволення позовних вимог ОСОБА_1 Відчуження об`єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, зокрема із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Вказане узгоджується з правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 915/672/17.

Оскільки право власності на будівлі перейшло до ТОВ «Екоресурс ЛТД», то до нього також перейшло право оренди на спірну земельну ділянку, а договір оренди землі від 30 грудня 2004 припинився в частині оренди земельної ділянки попереднім орендарем ОСОБА_1 в силу закону.

Є безпідставними посилання заявника в касаційній скарзі на постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 лютого 2019 року у справі № 583/9/17 (провадження

№ 61-17671св18) щодо правомірності розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав переходу права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи, що передбачено договором, оскільки встановлені обставини у справі № 583/9/17 та у цій справі не є тотожними, що виключає можливість прийнятності вказаної постанови у цій справі.

Інші доводи касаційної скарги не спростовують правильність висновків судів першої та апеляційної інстанцій, якими у повному обсязі з`ясовані права та обов`язки сторін, обставини справи, доводи сторін перевірені та їм дана належна оцінка, а зводяться до неправильного тлумачення норм матеріального права та до переоцінки доказів, що відповідно до приписів статті 400 ЦПК України виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Враховуючи наведене, колегія суддів залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення Орджонікідзевського районного суду міста Харкова від 12 червня 2019 року та постанови Харківського апеляційного суду від

24 вересня 2019 року - без змін, оскільки підстави для скасування судових рішень відсутні.

За змістом частини третьої статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).

Враховуючи те, що касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Петракова В. А. підлягає залишенню без задоволення, відповідно до положень частини третьої статті 436 ЦПК України Верховний Суд поновлює дію рішення Орджонікідзевського районного суду міста Харкова від 12 червня 2019 року та постанови Харківського апеляційного суду від 24 вересня 2019 року.

Керуючись статтями 400, 401, 416, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Петракова Володимира Анатолійовича залишити без задоволення.

Рішення Орджонікідзевського районного суду міста Харкова від 12 червня 2019 року та постанову Харківського апеляційного суду від 24 вересня

2019 року залишити без змін.

Поновити дію рішення Орджонікідзевського районного суду міста Харкова від 12 червня 2019 року та постанови Харківського апеляційного суду від

24 вересня 2019 року.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: В. П. Курило

А. Ю. Зайцев

Є. В. Коротенко