Березівський районний суд Одеської області
Справа № 494/1695/18
Провадження № 2/494/254/19
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

17 жовтня 2019 р. м. Березівка

Березівький районний суд Одеської області у складі:

Головуючого судді Лебединського С.Й.,

за участю секретаря судових засідань Авдєєвої С.В.,

у присутності представника позивача адвоката Шулика М.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду цивільну справа за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 «Про визнання договорів купівлі продажу нерухомого майна дійсними», -

в с т а н о в и в:

Позивач, звернувшись до суду із даним позовом, і остаточно уточнивши свої вимоги в порядку ст.ст.43,51 ЦПК України просив:

визнати дійсними договори купівлі продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, укладених між позивачем, з одного боку та:

ОСОБА_2 з другого, щодо земельної ділянки площею 5,48 га,

кадастровий номер :01:001:0335, яка розташована на території Новоселівської сільської ради Березівського району Одеської області, і яка належала ОСОБА_2 на підставі державного акту на право приватної власності на земельну ділянку серії ЯБ №900541;

ОСОБА_3 з другого, щодо земельної ділянки площею 5,45 га,

кадастровий номер :01:001:0356, яка розташована на території Новоселівської сільської ради Березівського району Одеської області, і яка належала ОСОБА_3 на підставі державного акту на право приватної власності на земельну ділянку серії ЯБ №900542.

На обґрунтування поданого позову позивач вказувала, що відповідачі по справі на підставі державних актів на право власності на земельні ділянки є власниками земельних ділянок, розташованих на території Новоселівської сільської ради Березівського району Одеської області. Також, відповідачі по справі переїхали до іншої країни і отримали паспорти громадян Російської Федерації. Відповідно до ст.81 ЗК України іноземці не мають право володіти на праві власності земельними ділянками в Україні і зобов`язані відчужувати отримане майно. При цьому зобов`язання відчужувати нерухоме майно іноземцями має імперативний характер. За таких обставин між нею з одного боку та відповідачами з іншого боку були укладені договори купівлі продажу земельних ділянок, оплату за які відповідачі отримали у повному обсязі. Однак, відповідачі ухилялись від нотаріального посвідчення вказаних договорів, а далі покинули територію держави України, у зв`язку з чим вона не може закінчити оформлення укладених договорів у відповідності до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Представник позивача позовні вимоги у судовому засіданні підтримав у повному обсязі. Також вказував, що відповідачі є власниками земельних ділянок, на підставі державних актів на право власності на землю. У зв`язку зі зміною міста проживання і отримання громадянства іншої країни вони зобов`язані укласти договори відчуження земельних ділянок, що належать їм на праві власності. Договори відчуження на вказані земельні ділянки були укладені між позивачем та відповідачами. Однак, відповідачі договори підписали, оплату по ним отримали у повному обсязі а від нотаріального посвідчення ухилились виїхавши до своєї країни. За таких обставин права позивача є порушеними і підлягають відновленню та судовому захисту.

Відповідачі повідомлялись належним чином відповідно до положень ч.11 ст.128, ч.10 ст.129 ЦПК України, але до суду не з`явились про причини неявки суд не повідомили.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши доводи сторін, надавши правову оцінку представленим доказам та встановивши характер і особливості правовідносин, що склалися між сторонами, суд приходить до наступного.

Судом встановлено, що відповідач ОСОБА_2 на підставі розпорядження Березівської РДА від 25 жовтня 2005 р.№626/А-2005 отримав Державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯБ №900541, зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №01 від 16 лютого 2006 р., згідно з яким відповідачу було передано у власність (безоплатна приватна) земельну ділянку площею 5,48 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Новоселівської сільської ради Березівського району Одеської області ділянка № НОМЕР_1 , масив № НОМЕР_2 .

Також, судом встановлено, що відповідач ОСОБА_3 на підставі розпорядження Березівської РДА від 25 жовтня 2005 р.№626/А-2005 отримала Державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯБ №900542, зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №02 від 16 лютого 2006 р., згідно з яким відповідачу було передано у власність (безоплатна приватна) земельну ділянку площею 5,45 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Новоселівської сільської ради Березівського району Одеської області ділянка № НОМЕР_3 , масив № НОМЕР_2 .

Як встановлено у судовому засіданні відповідач ОСОБА_2 06 квітня 2016 р. отримав паспорт громадянина Російської Федерації № НОМЕР_4 , що було видано УВС м. Єйська і Єйського району Краснодарського краю

Також, у судовому засіданні було встановлено, що відповідач ОСОБА_3 06 квітня 2016 р. отримала паспорт громадянки Російської НОМЕР_5 , що було видано УВС м. Єйська і Єйського району Краснодарського краю.

Як свідчить з довідки з Новоселівської сільської ради Березівського району Одеської області від 14 жовтня 2019 р. за №162 ОСОБА_2 і ОСОБА_3 з 12 грудня 2016 р. вибули зі свого місця проживання за адресою АДРЕСА_1 до Російської Федерації на постійне проживання.

Відповідно до ч.4 ст.81 ЗК України, землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню.

16 січня 2013 року Вищий спеціалізований суд з розгляду цивільних і кримінальних справ в листі № 10-71/0/4-13 роз`яснив деякі особливості застосування норм ЗК України. Зокрема, було звернуто увагу на те, що норми п. 15 Перехідних положень ЗК України щодо мораторію на продаж сільських господарських земель не стосуються іноземців та осіб без громадянства, які отримали такі землі у спадок, оскільки положення ч. 4 ст.81 ЗК України, що зобов`язують іноземців відчужувати успадковане, мають імперативний характер.

14 листопада 2016 р. між позивачем та відповідачем ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу належної йому земельної ділянки, згідно з яким ОСОБА_2 продав, а позивач купила земельну ділянку площею 5,48 га надану для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Новоселівської сільської ради Березівського району Одеської області ділянка № НОМЕР_1 , масив № НОМЕР_2 , згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯБ №900541. Згідно п.2 даного договору продаж земельної ділянки вчинено за 70 000 гривень, які відповідач особисто отримав до підписання договору у повному обсязі. Згідно п.12 даного договору з моменту його підписання продавець несе зобов`язання в місячний термін забезпечити нотаріальне посвідчення договору, інформує покупця про час візиту до нотаріуса з вказаного питання.

У той же день 14 листопада 2016 р. між позивачем та відповідачем ОСОБА_2 був підписаний акт приймання-передачі вказаної земельної ділянки.

14 листопада 2016 р. між позивачем та відповідачем ОСОБА_3 був укладений договір купівлі-продажу належної їй земельної ділянки, згідно з яким ОСОБА_3 продала, а позивач купила земельну ділянку площею 5,45 га надану для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Новоселівської сільської ради Березівського району Одеської області ділянка № НОМЕР_3 , масив № НОМЕР_2 , згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯБ №900542. Згідно п.2 даного договору продаж земельної ділянки вчинено за 70 000 гривень, які відповідач особисто отримав до підписання договору у повному обсязі. Згідно п.12 даного договору з моменту його підписання продавець несе зобов`язання в місячний термін забезпечити нотаріальне посвідчення договору, інформує покупця про час візиту до нотаріуса з вказаного питання.

У той же день 14 листопада 2016 р. між позивачем та відповідачем ОСОБА_3 був підписаний акт приймання-передачі вказаної земельної ділянки.

Положеннями ч.1 ст.638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з ч.1 ст.209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ч.1 ст.182 ЦК України).

Однак, через ухилення відповідачів від нотаріального посвідчення укладених між сторонами договорів сторони нотаріально не посвідчили укладені між ними в 2016 році договори купівлі-продажу земельних ділянок.

Відповідно до п.15 Перехідних положень ЗК України, до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2020 року, не допускається: а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб; б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами. Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2020 року, в порядку, визначеному цим Законом.

Таким чином, обставини справи вказують на об`єктивні порушення прав сторін, з причин від них не залежних. Позивач як набувач прав на нерухомість не може до кінця оформити на себе право власності, а відповідачі як власники зобов`язані відчужити майно протягом року з дня отримання громадянства іншої країни з одночасною забороною на здійснення такого відчуження.

Саме тому, приймаючи рішення суд керується основними фундаментальними принципами цивільного законодавства - непорушність права власності та надання судового захисту особі яка потребує його у зв`язку з невизнанням її права.

Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ч.1 ст.4 ЦПК України).

Як вбачається з правових позицій, викладених в постанові Верховного Суду України від 12.06.2013 року в справі № 6-32цс13, законодавчі обмеження матеріально-правових способів захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень ст. ст.55, 124 Конституції України та ст.13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом. Оскільки положення Конституції України та Конвенції мають вищу юридичну силу (ст.ст.8,9 Конституції України), а обмеження матеріального права суперечать цим положенням, порушення цивільного права чи цивільного інтересу підлягають судовому захисту і у спосіб, не передбачений законом, зокрема 16 ЦК України, але який є ефективним засобом захисту, тобто таким, що відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням.

Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним та ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, до якої Україна приєдналася 17 липня 1997 р. відповідно до Закону від 17 липня 1997 р. №475/97 ВР "Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 р., Першого протоколу та протоколів N 2, N 4, N 7 та N 11 до Конвенції", закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном та закріплює право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Положеннями ст.321 ЦК України забезпечено непорушність права власності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права або обмежений у його здійсненні.

Як було встановлено судом відповідачі вибули з місця свого проживання та реєстрації за адресою АДРЕСА_1 до Російської Федерації на постійне проживання з грудня 2016 р..

Таким чином фізичний стан відповідачів ОСОБА_2 і ОСОБА_3 (похилий вік та хвороба), постійне проживання за кордоном, не дає їм можливості відвідати нотаріуса та посвідчити договори купівлі-продажу, що можливо розцінити як відмову у вчинені будь-які дії спрямовані на оформлення документів переходу права власності, що свідчить про ухиляння відповідачів від нотаріального посвідчення укладених між ними договорів.

Згідно з ч.2 ст.220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Виходячи з ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод суд вважає за необхідне застосувати принципи пропорційності суспільного інтересу - наявного мораторію на відчуження земельних ділянок наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, та приватного інтересу який визначається в необхідності нерезидента відчужити земельну ділянку у спосіб передбачений законом та одночасно відсутність такого способу, що порушує право особи на розпорядження своєю власністю.

Аналізуючи обставини справи в призмі діючого національного законодавства, суд вважає за можливе задовольнити позовну заяву та тим самим захистити цивільні права позивача, врегулювати його відносини з відповідачем який отримав кошти за продаж ділянки. Судом враховуються те, що задоволення позову не суперечити інтересам інших осіб і публічним інтересам.

Керуючись ст.1,13 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ст.ст. 16, 209, 220, 321, 638, ЦК України; ст.ст. 10-13, 263-265, 268 ЦАК України, суд

у х в а л и в:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 «Про визнання договорів купівлі продажу нерухомого майна дійсними задовольнити.

Визнати дійсними договори купівлі продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, укладених між позивачем, з одного боку та:

ОСОБА_2 з другого, щодо земельної ділянки площею 5,48 га,

кадастровий номер :01:001:0335, яка розташована на території Новоселівської сільської ради Березівського району Одеської області, і яка належала ОСОБА_2 на підставі державного акту на право приватної власності на земельну ділянку серії ЯБ №900541;

ОСОБА_3 з другого, щодо земельної ділянки площею 5,45 га,

кадастровий номер :01:001:0356, яка розташована на території Новоселівської сільської ради Березівського району Одеської області, і яка належала ОСОБА_3 на підставі державного акту на право приватної власності на земельну ділянку серії ЯБ №900542.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Одеського апеляційного суду через Березівський районний суд Одеської області.

Суддя:_________________________________________-