Головуючий у І інстанції Скрипка О.І.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 грудня 2019 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді: Матвієнко Ю.О.,

суддів: Іванової І.В., Мельника Я.С.,

при секретарі: Ярмак О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду справу за апеляційною скаргою Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мотозаводець - 6» на рішення Деснянського районного суду міста Києва від 09 липня 2019 року у справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мотозаводець - 6» до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення, стягнення орендної плати, суми трьох відсотків річних, інфляційних нарахувань та за зустрічною позовною заявою ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мотозаводець - 6» про визнання права власності на частку,

В С Т А Н О В И В:

У жовтні 2017 року ОСББ «Мотозаводець-6»звернулося до Деснянського районного суду м. Києва з позовом, в якому просило розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 5 від 01.06.2001 року, укладений між ЖБК «Мотозаводець-6» та ОСОБА_1 , а також стягнути з ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі в розмірі 66 271,13 грн., нараховані інфляційні втрати за прострочення орендної плати за період з вересня 2014 року по липень 2017 року в розмірі 11 918,99 грн., 3% річних за прострочення внесення орендної плати за вказаний період в розмірі 2 796,95 грн. та судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 3 200,00 грн.

Обгрунтовуючи позовні вимоги, ОСББ «Мотозаводець-6»посилалось на те, що 01.06.2001 року між ЖБК «Мотозаводець-6» та ОСОБА_1 було укладено договір № 5 оренди нежитлового приміщення строком на 49 років. 21.06.2002 року між ОСОБА_1 та ЖБК «Мотозаводець-6» було укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди про зміну сторони орендодавця на ОСББ «Мотозаводець-6» в зв`язку з реорганізацією ЖБК. Відповідно до п. 3 договору оренди предметом договору є нежитлове приміщення розміром 35,9 кв.м., що належить орендодавцю ЖБК «Мотозаводець-6» і знаходиться у будинку АДРЕСА_1 , та передане орендарю ОСОБА_1 в строкове платне володіння та користування для розміщення продовольчого магазину.

Позивач в позові посилався на те, що відповідач в порушення п.п.3, 8, 10 договору оренди не сплачує належні до сплати суми орендної плати більше трьох років, в зв`язку із чим у неї по орендній платі виникла заборгованість в розмірі 66 271,13 грн. Крім того, за прострочення виконання грошового зобов`язання ОСОБА_1 нараховані інфляційні втрати за період з вересня 2014 року по липень 2017 року на суму 11 918,99 грн. та 3% річних за прострочення орендної плати за вказаний період в розмірі 2 796,95 грн.

Враховуючи те, що ОСОБА_1 добровільно вищевказану заборгованість не погасила, ОСББ «Мотозаводець-6» просив стягнути цю заборгованість із неї у примусовому порядку.

Крім того, за даними, що містяться у Висновку № 64/79/11 експертного будівельно-технічного дослідження від 28.11.2011 року, а також у Висновку експерта за результатами проведеного експертного будівельно-технічного дослідження від 14.04.2015 року № 12/11-15, орендар ОСОБА_1 без належних правових підстав здійснила перепланування (реконструкцію) орендованих приміщень та незаконно збільшила площу орендованих приміщень з 35,8 кв.м. до 46,96 кв.м. без отримання належної згоди членів житлово-будівельного кооперативу, в подальшому співвласників ОСББ, на внесення відповідних змін до договору оренди та/або укладення додаткових угод тощо.

На думку позивача, вказані обставини в їх сукупності свідчать про істотне порушення відповідачем умов договору, в тому числі щодо несплати орендної плати (невнесення орендної плати більше трьох років), через що ОСББ завдано реальних збитків у вигляді матеріальних втрат від знецінення грошових коштів внаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації від боржника за користування утримуваними ним грошовими коштами в розмірі недоотриманих сум орендної плати за користування нежитловим приміщенням, що на сьогодні перебуває у володінні та користуванні відповідача, а також про істотне порушення умов договору на предмет реконструкції орендованого приміщення, збільшення його площі без дотримання належної процедури та погодження з членами ЖБК, в подальшому співвласниками ОСББ.

Істотне порушення умов договору оренди, на думку позивача, є підставою для його розірвання в порядку, визначеному ст. 651 ЦК України, із стягненням поряд з цим заборгованості по орендній платі в розмірі 66 271,13 грн., інфляційних втрат в розмірі 11 918,99 грн. та 3% річних за прострочення орендної плати за вказаний період в розмірі 2 796,95 грн.

Відповідач ОСОБА_1 в рамках даної справи подала до суду зустрічну позовну заяву до ОСББ «Мотозаводець-6» про визнання за нею права власності на частку, в якій посилалась на те, що у період з 2001 року по 2013 рік нею проведено ряд ремонтних робіт, вона доклала значних зусиль та коштів для покращення стану орендованого нею нежитлового приміщення, провела ряд робіт для належного використання приміщення за призначенням. Тобто, вона фактично здійснила такі роботи, які якісно збільшили вартість приміщення на ринку.

Згідно з висновком експерта № 03-2018/2 від 28.03.2018 року до моменту проведення поліпшень вищевказані приміщення не мали статусу окремого об`єкта нерухомості. Роботи по добудові приміщення збільшили його площу майже на 30% (11,7 кв.м.). Згідно вказаного висновку орендовані приміщення після проведення нею робіт з їх реконструкції та поліпшення набули нових ознак, що істотно відрізняють їх від приміщення в стані до проведення зазначених робіт. До моменту проведення робіт з реконструкції вказаних нежитлових приміщень в будинку вхідна група була представлена лише сходами та не мала ознак приміщення, а після добудови набула статусу приміщення. Фактично, в результаті добудови конструктивні елементи приміщення вийшли за межі несучих стін будівлі.

Відповідач ОСОБА_1 зазначала у позові про те, що згідно висновку експерта № 03-2018/2 від 28.03.2018 року вартість групи приміщень під`їзду АДРЕСА_2 , загальною площею 35,9 кв.м., що були передані їй в довгострокову оренду, до проведення їх поліпшень станом на момент проведення експертизи складає 391 596 грн., а вартість реконструйованої групи приміщень станом на дату проведення експертизи складає 909 308 грн. Отже, вартість приміщення збільшилась більше ніж удвічі. Згідно вказаного висновку, експертом встановлено, що питома вага частки орендаря на момент проведення експертизи складає 57%, а частка орендодавця - 43%.

На думку відповідача, оскільки нею за згодою позивача були проведені роботи по поліпшенню, реконструкції та добудові приміщення, внаслідок чого приміщення збільшило свою площу, змінило функціональне призначення, а також змінило статус з допоміжних приміщень на нежитлове приміщення, набуло нових ознак, то в результаті цих робіт було створено нову річ, а тому, з урахуванням понесених нею витрат, ОСОБА_1 має право на частку в цій новоствореній речі.

Посилаючись на викладені обставини, ОСОБА_1 просила задовольнити її вимоги та визнати за нею право власності на 57/100 частин нежитлового приміщення № 444 у під`їзді АДРЕСА_2 , загальною площею 46,2 кв.м., а також зобов`язати позивача внести зміни до п.3 договору оренди від 01.06.2001 року № 5 та зменшити площу орендованого приміщення, визначивши її у розмірі 19,87 кв.м.

Рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 09 липня 2019 року в задоволенні позову ОСББ «Мотозаводець-6» до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення, стягнення орендної плати, суми трьох відсотків річних та інфляційних нарахувань - відмовлено.

Зустрічну позовну заяву ОСОБА_1 до ОСББ «Мотозаводець-6» про визнання права власності на частку - задоволено.

Визнано за ОСОБА_1 право власності на 57/100 частки нежитлового приміщення №444, що знаходиться у восьмому під`їзді по АДРЕСА_1 , загальною площею 46,2 кв.м.

Зобов`язано ОСББ «Мотозаводець-6» () внести зміни в п.3 Договору оренди від 01 червня 2001 року №5 та зменшити площу орендованого приміщення, визначивши її у розмірі 19,87 кв.м.

Не погоджуючись з рішенням суду, ОСББ «Мотозаводець-6» подало на нього апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи та неправильне застосування судом норм матеріального права, просило рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити по справі нове рішення, яким позовні вимоги ОСББ «Мотозаводець-6» задовольнити в повному обсязі та відмовити у задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_1

Обгрунтовуючи скаргу, апелянт посилався на те, що передача нежитлового приміщення в оренду ОСОБА_1 у 2001 році відбулася з повним нехтуванням правами та законними інтересами членів ЖБК, оскільки рішення про передачу приміщення в оренду від 01.06.2001 року, як і протокол за відповідну дату, відсутні. Договір оренди був укладений самовільно, з перевищенням повноважень зі сторони заступника голови правління Мехтієвої О.П., яка діяла від імені орендодавця ЖБК «Мотозаводець-6», без згоди правління, і без рішення загальних зборів членів ЖБК. Крім того, апелянт посилався на те, що факт порушення ОСОБА_1 умов договору в частині внесення орендної плати підтверджується тим, що всі оплати надходили з рахунку Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 , тоді як стороною договору є фізична особа ОСОБА_1 . При цьому, навіть враховуючи вищевказані оплати, у ОСОБА_1 існує заборгованість по орендній платі за користування нежитловим приміщенням, що є підставою для розірвання договору оренди, укладеного 01.06.2001 року між нею та ОСББ «Мотозаводець-6». Щодо задоволення зустрічного позову та визнання за ОСОБА_1 права власності на 57/100 частин нежитлового приміщення №444 в будинку по АДРЕСА_1 , апелянт у скарзі зазначив, що поліпшення орендованого нерухомого майна, збільшення його вартості та корисності без зміни функціонального призначення цього майна, самі по собі не означають створення нової речі, як не означає цього і проведення реконструкції шляхом перепланування та технічного переобладнання орендованого приміщення, яке лише поліпшує це майно. Приміщення ОСББ «Мотозаводець-6» надавалося ОСОБА_1 для здійснення підприємницької діяльності (розміщення, облаштування продовольчого магазину), і в результаті його покращення зміни функціонального призначення даного приміщення не відбулося, оскільки ОСОБА_1 продовжує використовувати його для продовольчого магазину. Враховуючи викладене, рішення суду в частині задоволення зустрічного позову ОСОБА_1 та визнання за нею права власності є таким, що ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права, в зв`язку із чим підлягає скасуванню.

В судовому засіданні голова ОСББ «Мотозаводець-6» та представник ОСББ апеляційну скаргу підтримали та просили про її задоволення з викладених у ній підстав.

ОСОБА_1 та її представник в апеляційному суді проти задоволення скарги ОСББ «Мотозаводець-6» заперечили та просили залишити рішення суду першої інстанції без змін, як таке, що ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників процесу, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку про її часткове задоволення, виходячи з наступного.

Відповідно до ч.ч.1, 2, 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обгрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно вимог ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції перевіряє справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судом першої інстанції встановлено та з матеріалів справи вбачається, що 01.06.2001 року між ЖБК «Мотозаводець-6» та ОСОБА_1 було укладено договір № 5 оренди нежитлового приміщення, відповідно до п.3 якого предметом договору є нежитлове приміщення, розміром 35,9 кв.м., що належить орендодавцю, і знаходиться в будинку АДРЕСА_1 , яке на підставі рішення правління житлово-будівельного кооперативу «Мотозаводець-6» від 01.06.2001 року (протокол № 20) орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування для розміщення продовольчого магазину (а.с.59-61, том 1).

Згідно п.8 даного договору, орендна плата визначається сторонами на підставі Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади Деснянського району м.Києва, що затверджується сесією Деснянської районної в м.Києві ради, і на момент укладення договору складає 7 грн. за 1 кв.м.

Пунктом 9 сторони погодили, що розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї із сторін в разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України.

Відповідно до п.16 договору оренди сторони визначили, що орендар має право поліпшувати орендоване нежитлове приміщення і здійснювати за власний рахунок його реконструкцію, технічне переозброєння (добудову, переобладнання та ін.).

Пунктом 17 договору передбачено обов`язок орендаря використовувати орендоване нежитлове приміщення у відповідності з його призначенням, визначеним договором; своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату, визначену договором; утримувати орендоване приміщення в справному стані.

Відповідно до п.п.20, 22, 23 договору, одностороння відмова від договору оренди нежитлового приміщення не допускається. Договір оренди нежитлового приміщення може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди нежитлового приміщення може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно п.24 договору оренди, він діє з 01.06.2001 року до 31.05.2050 року строком на 49 років.

Також встановлено, що 21.06.2002 року між сторонами було укладено додаткову угоду № 1 до вказаного договору, відповідно до якої, починаючи з 21.06.2002 року, права і обов`язки за договором № 1 нежитлового приміщення від 01.06.2001 року переходять від ЖБК «Мотозаводець-6» до ОСББ «Мотозаводець-6». Оплата оренди за договором від 01.06.2001 року здійснюється орендарем на розрахунковий рахунок орендодавця. Ця угода вступає в дію з 21.06.2002 року і діє до закінчення терміну основного договору (а.с.58, том 1).

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову ОСББ «Мотозаводець-6» до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення, стягнення орендної плати, суми трьох відсотків річних та інфляційних нарахувань, суд першої інстанції виходив з його необґрунтованості та недоведеності, і колегія суддів погоджується з такими висновками суду, виходячи з наступного.

Відповідно до ст.6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства.

Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Положення частин першої, другої і третьої цієї статті застосовуються і до односторонніх правочинів.

За ст.627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У договорах за участю фізичної особи-споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.

Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ч.ч.1-3 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Згідно зі ст.782 ЦК України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні правовідносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, при цьому повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Таким чином, вина відповідача у зобов`язальних правовідносинах презюмується, якщо він не доведе відсутності своєї вини, тобто не доведе належними та допустимими доказами виконання обов`язку по сплаті орендних платежів.

В суді першої інстанції представники ОСББ просили про задоволення позову, посилаючись на те, що з вересня 2014 року ОСОБА_1 не сплачує орендну плату, внаслідок чого у неї утворилась заборгованість за період з вересня 2014 року по липень 2017 року в розмірі 66 271,13 грн.

Разом із тим, дані доводи позивача спростовуються матеріалами справи, в яких наявні письмові докази, які підтверджують факт внесення ОСОБА_1 орендної плати на виконання умов укладеного між нею та ОСББ договору оренди.

Зокрема, згідно двостороннього акту звірки взаєморозрахунків станом на 01.01.2015 року залишок боргу ОСОБА_1 по орендній платі становив 2 879,95 грн. (а.с.98, том 1).

З наданих відповідачем виписки з рахунку, а також платіжних доручень за березень 2016 року, липень 2015 року, травень 2016 року, листопад 2016 року вбачається, що залишок боргу було погашено достроково в листопаді 2016 року (а.с.100-105, том 1).

З наданих відповідачем виписок з рахунку та платіжних доручень за лютий 2016 року, березень 2016 року, травень 2016 року, червень 2016 року, серпень 2016 року, жовтень 2016 року, грудень 2016 року, липень 2017 року, серпень 2017 року, жовтень 2017 року, листопад 2017 року, грудень 2017 року, лютий 2018 року, березень 2018 року вбачається, що відповідачем здійснювалася як поточна сплата орендної плати, так і погашення заборгованості за угодою про реструктуризацію (а.с.122-137, том 1).

Суд першої інстанції обґрунтовано взяв до уваги вищевказані письмові докази, відхиливши при цьому доводи представника ОСББ про їх неналежність з тих підстав, що вони сплачені не ОСОБА_1 , як фізичною особою, а ФОП ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 , оскільки у всіх вказаних платіжних дорученнях призначення платежу зазначене як "оплата за оренду приміщення згідно договору № 5 від 01.06.2001 року". Крім того, ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_1 є однією особою, відтак, таке зазначення не є суттєвим, беручи до уваги призначення платежу. Сплата орендної плати ФОП ОСОБА_2 здійснена на підставі договору про співробітництво з ФОП ОСОБА_1 , що зазначено у платіжному дорученні про сплату орендної плати.

При цьому, позивачем жодна з вказаних оплат не була повернута платнику через його неналежність, тобто позивач своїми діями підтвердив прийняття даних платежів в якості орендної плати за договором оренди.

Вищенаведене свідчить про те, що ОСББ «Мотозаводець-6», як орендодавець, отримав те, на що він розраховував при укладенні 01.06.2001 року договору оренди з ОСОБА_1 - орендну плату, тому висновок суду про відсутність підстав для розірвання договору в зв`язку з істотним порушенням його умов на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України є обґрунтованим, оскільки орендарем ОСОБА_1 істотного порушення умов договору оренди, яке б стало підставою для його розірвання в судовому порядку, не допущено.

Посилання апелянта на те, що договір оренди укладений самовільно, з порушенням встановленого порядку, за відсутності рішення про передачу приміщення в оренду від 01.06.2001 року і протоколу за відповідну дату, колегією суддів відхиляються, оскільки порушення порядку укладення правочину може бути підставою для визнання цього правочину недійсним, а не для його розірвання на підставі рішення суду.

Погоджується колегія суддів і з висновками суду в частині відмови у стягненні з ОСОБА_1 на користь ОСББ «Мотозаводець-6» орендної плати, інфляційних втрат та трьох відсотків річних за прострочення виконання грошового зобов`язання, оскільки докази, надані позивачем, на підтвердження факту наявності заборгованості та її розміру, є такими, що спростовуються іншими наявними у справі письмовими доказами, зокрема актами звірки взаєморозрахунків заборгованості та наданими відповідачем доказами сплати нею орендних платежів, факт надходження яких головою ОСББ в судовому засіданні не заперечувався з посиланням на те, що ці платежі, хоча і надійшли на рахунок ОСББ, однак не приймаються об`єднанням, оскільки їх платником зазначено не ОСОБА_1 , як фізичну особу, а ФОП ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 .

Враховуючи викладене, рішення суду в частині вирішення позову ОСББ «Мотозаводець-6» ухвалене судом на підставі повного, всебічного та об`єктивного з`ясування обставин справи, підтверджених доказами, дослідженими судом, з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Разом з тим, рішення суду в частині вирішення зустрічного позову ОСОБА_1 про визнання права власності на частку ухвалене судом з неправильним застосуванням норм матеріального права, що, зокрема, вбачається з наступного.

Так, з матеріалів справи вбачається, що згідно дозволу ОСББ «Мотозаводець-6» від 01.06.2001 року, на підставі заяви ОСОБА_1 від 30.05.2001 року надано дозвіл на добудову, перебудову та реконструкцію приміщення та виконання поліпшення облаштування вхідної групи під магазин за адресою: АДРЕСА_3 , яке надано в оренду згідно договору від 01.06.2001 року (а.с.107, том 1).

Відповідно до акту прийому-передачі орендованого приміщення до договору № 5 від 01.06.2001 року, ЖБК «Мотозаводець-6» передало, а ОСОБА_1 прийняла у довгострокову оренду приміщення 8-го під`їзду площею 35,9 кв.м. в будинку АДРЕСА_1 для використання на умовах договору оренди № 5 від 01.06.2001 року. В результаті обстеження зазначеного приміщення встановлено, що за призначенням згідно вказаного договору, тобто використовувати під магазин, приміщення можливо тільки після виконання ряду робіт, а саме:

- будівництво рампи та облаштування рампи та сходів;

- утеплення та гідро-, шумоізоляція стін, підлоги та стелі;

- оздоблення приміщення вхідною групою;

- монтаж вікон та дверей;

- монтаж інженерних систем по електрифікації приміщення;

- виконання санітарно-технічних робіт;

- монтаж системи теплопостачання та кондиціювання приміщення;

- прокладка кабелю та підключення телефонної лінії;

- монтаж охоронної та протипожежної систем;

- декоративне оздоблення фасаду вхідної групи приміщення;

- внутрішні роботи по оздобленню приміщення;

- декоративне оздоблення інтер`єру приміщення (а.с.172, том 1).

Згідно акту про добудову приміщення по проспекту АДРЕСА_3 , станом на 25.04.2002 року орендарем ОСОБА_1 виконано роботи по добудові орендованого приміщення, в результаті чого площа збільшилась на 11,7 кв.м. (а.с.174, том 1).

Як вбачається з акту виконаних робіт від 28.07.2002 року, згідно дозволу на добудову та поліпшення приміщення від 30.05.2001 року в приміщенні 47,5 кв.м. орендарем ОСОБА_1 в орендованому приміщенні за адресою: АДРЕСА_1 , виконані роботи по поліпшенню приміщення, а саме:

- будівництво рампи та облаштування рампи та сходів;

- утеплення та гідро, шумоізоляція стін, підлоги та стелі;

- оздоблення приміщення вхідною групою;

- монтаж вікон та дверей;

- монтаж інженерних систем по електрифікації приміщення;

- виконання санітарно-технічних робіт;

- монтаж системи теплопостачання та кондиціювання приміщення;

- прокладка кабелю та підключення телефонної лінії;

- монтаж охоронної та протипожежної систем;

- декоративне оздоблення фасаду вхідної групи приміщення;

- внутрішні роботи по оздобленню приміщення;

- декоративне оздоблення інтер`єру приміщення (а.с.108, том 1).

Відповідно до повідомлення ОСББ Мотозаводець-6» від 15.07.2012 року № 13, враховуючи, що між ОСББ та ОСОБА_1 укладено довгостроковий договір оренди нежитлового приміщення, яке розташоване у 8-му під`їзді будинку АДРЕСА_1 , орендодавець покладає повноваження на ОСОБА_1 , як замовника, по оформленню дозвільної та проектної документації по реконструкції та об`єднанню групи приміщень, в тому числі орендованих, площею 46 кв.м., з послідуючим введенням в експлуатацію та одержанням декларації про готовність будівельних робіт. Витрати, пов`язані з переліком вищезазначених робіт, покладено на орендаря (а.с.110, том 1).

Також, 15.07.2012 року між ОСББ «Мотозаводець-6» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду № 2 до договору оренди нежитлового приміщення № 5 від 01.06.2001 року, відповідно до якої договір оренди доповнено п.15.1 в наступній редакції: «Орендодавець передає права замовника орендарю з правом вчиняти юридичні та інші дії стосовно здійснення свого права:

- проведення реконструкції орендованого нежитлового приміщення № 444 площею 46 кв.м. та об`єднання з групою приміщень № 377, 378, 379;

- оформлення дозвільної та проектної документації по реконструкції та об`єднанню групи приміщень № 377, 378, 379 з орендованим приміщенням № 444 площею 46 кв.м., що розташовані у 8-му під`їзді будинку АДРЕСА_1 .

Ця додаткова угода з моменту набрання нею чинності є невід`ємною частиною договору оренди нежитлового приміщення № 5 від 01.06.2001 року.

Ця додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання сторонами» (а.с.178, том 1).

Згідно листа ОСББ «Мотозаводець-6» до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю м.Києва № 54 від 06.03.2013 року, ОСББ «Мотозаводець-6» не заперечує проти реконструкції приміщення № 444, що знаходиться в оренді ОСОБА_1 на підставі договору від 01.06.2001 року. Після реконструкції загальна площа приміщення № 444 складає 46,2 кв.м. (а.с.111, том 1).

Як вбачається з листа Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 21.04.2016 року № 5040 (И-2016), згідно Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрованої в ІДАБК у м.Києві 24.04.2013 року № КВ 50, були прийняті в експлуатацію нежитлові приміщення № 377, 378, 379 площею 171,9 кв.м. Також було прийнято нежитлове приміщення № 444 площею 46,2 кв.м. В 2003 році на замовлення ОСББ «Мотозаводець-6» (лист підписаний головою ОСОБА_1 ) була проведена інвентаризація нежитлових приміщень, яким відповідно до вимог «Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна» були присвоєні № 441-444. Зміни в вхідних групах фасаду будинку АДРЕСА_1 були прийняті в експлуатацію Актом УДАБК м.Києва № 120 від 15.05.1995 року і узгоджені з Ватутінською РДА. Бюро видало технічну документацію на нежитлові приміщення № 441-444, виготовлену в установленому порядку станом на 22.07.2003 року на підставі замовлення від ОСББ «Мотозаводець-6» (а.с.232, том 2).

Згідно листа Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у м.Києві на запит Деснянської районної в м.Києві державної адміністрації від 03.02.2016 року № 10/26-32/0302/02/1, Інспекція зареєструвала подані замовником будівництва ОСОБА_1 декларацію про початок виконання будівельних робіт «Реконструкція нежитлового приміщення № 444 (літ. А) на пр АДРЕСА_6 . АДРЕСА_1 » за № КВ 62 від 02.08.2013 року. В подальшому Інспекція зареєструвала подану замовником декларацію про готовність об`єкта до експлуатації «Реконструкція нежитлового приміщення № 444 (літ. А) на пр АДРЕСА_6 . АДРЕСА_1 » за № КВ 44 від 19.08.2013 року (а.с.248, том 2).

Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Згідно ч. 1 ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.

Суд першої інстанції, задовольняючи зустрічний позов та визнаючи за ОСОБА_1 право власності на частину нежитлового приміщення АДРЕСА_7 , виходив з того, що внаслідок проведеної нею реконструкції нежитлового приміщення виник новий об`єкт нерухомого майна.

Однак з вищенаведеними висновками суду погодитись не можна, оскільки з матеріалів справи вбачається, що внаслідок проведеної ОСОБА_1 реконструкції орендованого нею приміщення відбулося лише поліпшення орендованого нерухомого майна, збільшення його площі та вартості, без зміни функціонального призначення цього майна.

При цьому, збільшення вартості орендованого майна, комерційної привабливості, майбутньої економічної вигоди від об`єкту, а також поліпшення технічного, фізичного, функціонального стану приміщення не може бути достатньою підставою для висновку про створення нової речі, оскільки проведення реконструкції шляхом перепланування та технічного переобладнання орендованого приміщення не створює нову річ, а лише поліпшує його. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно з тим станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.

Новою ж визначається річ, яка має істотно інші ознаки у порівнянні з попереднім об`єктом найму.

Згідно ч.ч. 2, 3 ст. 778 ЦК України орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Таким чином, враховуючи те, що ОСОБА_1 в процесі реконструкції орендованого нею нежитлового приміщення не було створено нової речі, висновок суду про визнання за нею права власності на 57/100 частки нежитлового приміщення АДРЕСА_7 є помилковим та суперечить положенням ст.ст. 328, 331 ЦК України, які не підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно п. 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи те, що рішення в частині задоволення зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права, колегія суддів дійшла висновку про скасування рішення суду в цій частині з ухваленням в цій частині нового рішення про відмову в задоволенні зустрічного позову. Рішення суду в іншій частині підлягає залишенню без змін, як таке, що ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 382, 383 ЦПК України, Київський апеляційний суд в складі колегії суддів

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мотозаводець - 6» - задовольнити частково.

Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 09 липня 2019 рокув частині задоволення вимог зустрічної позовної заяви ОСОБА_1 - скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 - відмовити.

В іншій частині рішення Деснянського районного суду міста Києва від 09 липня 2019 року- залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий:

Судді: