Житомирський апеляційний суд
Справа №272/450/18 Головуючий у 1-й інст. Чуб І. А.
Категорія 23 Доповідач Галацевич О. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 березня 2019 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого - судді Галацевич О.М.,

суддів: Борисюка Р.М., Микитюк О.Ю.,

з участю секретаря судового засідання Гарбузюк Ю.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі справу №272/450/18 за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива», третя особа - Житомирська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування рішення про його державну реєстрацію, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, визнання укладеною додаткової угоди,

за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива»,

на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області, ухвалене 27 листопада 2018 року суддею Чуб І.А. у м. Андрушівці, повний текст рішення складено 07 грудня 2018 року,

в с т а н о в и в :

У квітні 2018 року сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» (далі - СТОВ «Хлібороб») звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» (далі - ТОВ «Жива Нива»), у якому просило визнати недійсним договір оренди землі (кадастровий номер НОМЕР_1), укладений 22.11.2017 між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива», скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38376202 від 28.11.2017, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства "Центр державної реєстрації" Богушем О.В.; визнати поновленим договір оренди цієї земельної ділянки від 21.09.2007, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Хлібороб»; визнати укладеною додаткову угоду від 12.09.2017 до договору оренди землі від 21.09.2007 між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 щодо спірного нерухомого майна, за умовами якої строк дії договору продовжено до 15.10.2027, збільшено розмір орендної плати до 10 % від нормативної грошової оцінки, що становить 11106,64 грн.

В обґрунтування позову представник позивача зазначив, що 21.09.2007 між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 укладено договір оренди (далі - Договір) земельної ділянки площею 2,9417 га, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області (кадастровий номер НОМЕР_1), строком на 10 років. Державну реєстрацію цього правочину здійснено 15.10.2007. 12.09.2017 позивачем направлено ОСОБА_1 лист-повідомлення із пропозицією продовжити дію договору оренди до 15.10.2027 разом з проектом Додаткової угоди до нього. При цьому, 14.09.2017 на адресу СТОВ «Хлібороб» надійшла заява орендодавця про своє бажання припинити договір оренди землі, пропозиція орендаря залишена ОСОБА_1 без відповіді. 22.11.2017 останній уклав договір оренди спірної земельної ділянки з ТОВ «Жива Нива», не врахувавши переважне право СТОВ «Хлібороб» на поновлення договору оренди та приховавши від державного реєстратора відомості про існування цього договору. Про укладення оспорюваного договору, Товариству стало відомо 03.04.2018.

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 27 листопада 2018 року позов задоволено частково. Визнано недійсним договір оренди землі від 22.11.2017, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива", на підставі якого зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 2,9417 га з кадастровим номером НОМЕР_1 державним реєстратором Житомирської обласної філії КП "Центр державної реєстрації" за №38376202 від 28.11.2017. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38376202 від 28.11.2017, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії КП "Центр державної реєстрації" Богушем О.В. Визнано поновленим договір оренди землі від 21.09.2007, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ "Хлібороб" щодо земельної ділянки загальною площею 2,9417 га, кадастровий номер НОМЕР_1 та зареєстрований у Державному реєстрі земель 15.10.2007 за № 62. Вирішено питання розподілу судових витрат.

В апеляційній скарзі представник ТОВ «Жива Нива» посилаючись на неповне з'ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить скасувати вищевказане рішення суду в частині задоволених вимог та ухвалити в цій частині нове рішення - про відмову в їх задоволенні.

На його думку, судом не враховано, що орендодавець у визначеному законом порядку повідомив орендаря про бажання припинити дію договору оренди, а тому висновок суду про те, що укладенням договору оренди між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» порушено переважне право попереднього орендаря на поновлення договору оренди є помилковим та не відповідає висновкам Верховного Суду. При цьому, ухвалене судом рішення обмежує право орендодавця на вільне укладення договору та вільний вибір контрагента у земельних правовідносинах. Крім того, зазначив, що Житомирська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації» мала статус третьої особи у справі, а тому рішення суду у частині скасування державної реєстрації речового права оренди ТОВ «Жива Нива», без залучення даного суб'єкта державної реєстрації прав в якості співвідповідача, є незаконним.

В суді апеляційної інстанції представник ТОВ «Жива Нива» Орєхов Р.В. апеляційну скаргу підтримав, представник СТОВ «Хлібороб» - не визнав, посилаючись на її безпідставність.

Належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи відповідач ОСОБА_1 та представник третьої особи Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» в судове засідання не з'явились, а тому суд апеляційної інстанції розглянув справу у їх відсутність, що відповідає положенням ч. 2 ст. 372 ЦПК України.

Заслухавши пояснення учасників справи, які з'явились у судове засідання, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, враховуючи наступне.

Судом першої інстанції встановлено, що 21.09.2007 між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 укладено договір оренди належної останньому на праві власності земельної ділянки загальною площею 2,9417 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер НОМЕР_1 (а.с.14-15). Договір укладено строком на десять років, зі сплатою орендної плати в сумі 505 грн, обчислення якої здійснюється з урахуванням індексації (п.п. 8, 9, 10 Договору). Державна реєстрація Договору здійснена 15.10.2007 Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» за № 62.

Пунктом 8 цього Договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно п. 37 Договору його дія припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до п. 43 договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Листом від 12.09.2017 СТОВ «Хлібороб» повідомило ОСОБА_1 про намір скористатись своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. Такий лист було направлено 13.09.2017, а отримано орендодавцем 16.09.2017 (а.с.18-21). До листа був доданий проект Додаткової угоди від 12.09.2017 до договору оренди землі від 21.09.2007, в якому запропоновано ОСОБА_1 продовжити дію договору оренди землі до 15.10.2027 на тих самих умовах, що передбачені Договором та цією Додатковою угодою, якщо інше не передбачено законодавством України. Також, Додатковою угодою було збільшено орендну плату у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106,64 грн. Окрім того, п. 4 зазначеної Додаткової угоди передбачалося, що Орендар протягом трьох банківських днів з моменту державної реєстрації Додаткової угоди до договору оренди землі передає Орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 (три тисячі) грн, в якості винагороди Орендодавцю за підписання даної Додаткової угоди.

Заявою від 14.09.2017, яка отримана СТОВ «Хлібороб» 20.09.2017, ОСОБА_1 повідомив про своє бажання припинити дію договору оренди на належну йому земельну ділянку після закінчення строку, на який його було укладено (а.с. 22).

22.11.2017 між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на 7 років, з орендною платою 10 % державної оцінки земельної ділянки (10238,32 грн), яка обчислюється з урахуванням індексації та підлягає перегляду один раз на рік (п.п. 3.1, 4.2, 4.3, 4.6). Державну реєстрацію цього договору проведено 22.11.2017 (а.с. 23, 23 зв., 87-88). Цього ж дня дана земельна ділянка була передана ТОВ «Жива Нива», що підтверджується актом приймання-передачі (а.с. 89).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Згідно із ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч.1 ст.210 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

З врахуванням наведених вимог закону та обставин справи, строк дії договору оренди землі закінчився 15.10.2017.

Відповідно до частини першої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором,- в розумний строк.

Умови договору найму при його поновленні на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 ЦК України, визначаються також статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка об'єднує два випадки поновлення договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на невідповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою - п'ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною четвертою цієї норми також визначено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

За системним аналізом статті 777 ЦК України та частин другої-шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» для поновлення договору оренди землі з підстави продовження користування земельною ділянкою, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором (частина перша статті 33 Закону України «Про оренду землі»); до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк (абзац другий частини першої статті 777 ЦК України); до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»); орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У цьому випадку договір оренди земельної ділянки продовжується на той самий строк та на тих самих умовах.

Отже, відмінностями у застосуванні положень частини другої - п'ятої та положень частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх (частина друга - п'ята статті 33 цього Закону) або ті самі (частина шоста статті 33 цього Закону)) та строк, у який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати договір оренди (в місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частина друга - п'ята статті 33 цього Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина шоста статті 33 цього Закону)). Зміна умов договору у будь-якій частині виключає продовження договору з підстав частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, за положеннями частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.

Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із положеннями, викладеними у абзаці першому частини першої статті 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову, суд першої інстанції виходив із того, що попереднім орендарем, який належно виконує свої обов'язки, дотримана процедура повідомлення орендодавця про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди, останній продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а орендодавець не повідомив про своє рішення у порядку, визначеному ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Разом з тим, такий висновок суду є помилковим з огляду на те, що ОСОБА_1 письмово повідомив СТОВ «Хлібороб» про свою відмову щодо поновлення договору оренди та його припинення у зв'язку із закінченням строку його дії. За таких обставин права орендаря на користування земельною ділянкою припинились у зв'язку зі спливом строку дії договору та відсутності домовленості про його продовження на змінених умовах (частина перша статті 31 Закону України «Про оренду землі»).

Доводи позивача про те, що відмова ОСОБА_1 у поновленні договору оренди землі висловлена раніше, ніж ним отримані лист-повідомлення та Додаткова угода, а тому така заява не може бути відповіддю на пропозицію орендаря в контексті вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», є помилковими, оскільки у випадку, коли одна зі сторін договору не має наміру досягти домовленості щодо змін орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право припиняється, а отже, зі спливом строку дії договору припиняються і правовідносини сторін.

Враховуючи, що орендодавець письмово повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди, необхідної наявності юридичних фактів для поновлення такого договору не було, а тому рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у позові.

З СТОВ «Хлібороб» на користь ТОВ «Жива Нива» у відповідності до ст. 141 ЦПК України підлягають стягненню судові витрати в сумі 7929 грн.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» задовольнити.

Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 27 листопада 2018 року скасувати, ухваливши нове судове рішення про відмову у позові.

Стягнути з сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» 7929 грн судових витрат

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий Судді

Повний текст постанови складений 29 березня 2019 року.