Суддів Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
Крата В. І., Журавель В. І.
справа № 638/9128/16-ц
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Крата В. І. (головуючого), Антоненко Н. О., Журавель В. І., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М. (суддя-доповідач), касаційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на рішення Дзержинського районного суду міста Харкова від 23 лютого 2017 року та ухвалу апеляційного суду Харківської області від 31 травня 2017 року залишив без задоволення, а рішення Дзержинського районного суду міста Харкова від 23 лютого 2017 року та хвалу апеляційного суду Харківської області від 31 травня 2017 року без змін.
Не можемо погодитися із цією постановою колегії суддів з таких мотивів.
1. Рішенням Дзержинського районного суду міста Харкова від 23 лютого 2017 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Харківської області від 31 травня 2017 року, позовну заяву Харківського учбово-виробничого підприємства № 2 Українського товариства глухих (далі - Харківського УВП №2 УТОГ) до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про стягнення заборгованості по оплаті за проживання в гуртожитку задоволено. Стягнуто солідарно з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь Харківського УВП № 2 УТОГ грошові кошти за проживання у гуртожитку у сумі 16 228,06 грн за період з 01 вересня 2011 року по 30 травня 2016 року. Стягнуто солідарно з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь Харківського УВП №2 УТОГ 3 % річних від простроченої суми боргу за період з 01 вересня 2011 року по 30 травня 2016 року в сумі 696,09 грн. Стягнуто солідарно з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь Харківського УВП №2 УТОГ інфляційні втрати від простроченої суми боргу за період з 01 вересня 2011 року по 30 травня 2016 року у сумі 3 353,42 грн. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
2. Суди при розгляді справи встановили, що гуртожиток по АДРЕСА_1 належить на праві власності Українському товариству глухих, яке є засновником Харківського УВП №2 УТОГ.
2.1. 01 вересня 2009 року між ОСОБА_1 та Харківського УВП №2 УТОГ у письмовій формі укладено договір найму ізольованої кімнати у вказаному гуртожитку, строк дії якого було визначено до 31 серпня 2012 року.
2.2. Сторони в договорі найму від 01 вересня 2009 року домовилися про те, що:
«наймач має право при наявності у наймодавця відповідних можливостей та за його згодою проводити у встановленому наймодавцем порядку укладання з наймодавцем нового договору найму жилої площі, в тому числі з питань обміну займаного житла на інше» (пункт 3.2.1.);
«плата за користування житловою площею в гуртожитку здійснюється за тарифами на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, які затверджені згідно з чинним законодавством з 01 вересня 2009 року в розмірі 3,224 грн за 1-н метр квадратний житлової площі (пункт 6.1.);
«вартість інших послуг (утримання чергових,, дезінфекція м`якого інвентарю тощо) сплачуються додатково в розмірі фактичних витрат з 01 вересня 2009 року в розмірі 4,99 грн за 1 метр квадратний» (пункт 6.2.);
2.3. ОСОБА_1 є наймачем кімнати АДРЕСА_2 і має зареєстроване місце проживання зареєстрована у вказаній кімнаті з 13 вересня 1988 року. ОСОБА_2 є донькою ОСОБА_1 та зареєстрована у вказаній кімнаті як член сім`ї наймача з 21 квітня 2005 року.
2.4. Наказом по Харківському УВП №2 УТОГ від 31 жовтня 2013 року «Про розцінки за мешкання в гуртожитку» встановлено для осіб, які не працюють на УВП №2 УТОГ та не мають законних підстав на проживання в гуртожитку, плату за кімнату, де проживають 1-2 особи в розмірі 800,00 грн в місяць.
По-перше, чи є договір найму від 01 вересня 2009 року поновленим?
3. Відповідно до абзацу другого частини першої статті 822 ЦК України не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.
3.1. Тлумачення абзацу другого частини першої статті 822 ЦК України свідчить, що поновлення договору найму житла призводить до такого правового наслідку, що договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. Поновлення договору найму не застосовується до договору оренди житла з викупом (частина шоста статті 810-1 ЦК України) і короткострокового договору найму житла (частина друга статті 821 ЦК України). Окрім цього, по суті, не допускається й поновлення договору піднайму житла. Хоча заборона в частині п`ятій статті 823 ЦК стосується тільки переважного права на укладення договору на новий строк, проте поновлення договору найму житла нерозривно пов`язане із таким переважним правом. Як наслідок це виключає допустимість застосування конструкції поновлення договору найму до договору піднайму житла.
3.1.1 Поновлення договору найму житла залежить від наявності одночасно двох негативних юридичних фактів:
(а) не попередження наймодавцем наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Необхідно зауважити, що попередження про відмову від укладення договору на новий строк має бути надіслане наймодавцем і отримане наймачем не пізніше, ніж за три місяці до спливу строку договору. За умови, що таке попередження отримане наймачем пізніше (наприклад, коли до спливу строку договору найму залишається два місяці), це має розцінюватися в контексті абзацу другого частини першої статті 822 ЦК України як непопередження наймача;
(б) не звільнення наймачем помешкання, яке є предметом договору найму житла.
3.2. Суди при розгляді справи не встановили, що наймодавець (Харківське УВП № 2 УТОГ) попереджав наймача ( ОСОБА_1 ) про відмову від укладення договору на новий строк. Натомість суди встановили, що наймач ( ОСОБА_1 ) не звільнив помешкання, яке є предметом договору найму житла.
3.3. За таких обставин, договір найму від 01 вересня 2009 року є поновленим, і саме договором регулюються відносини його сторін.
По-друге, чи можуть наказом Харківського УВП № 2 УТОГ від 31 жовтня 2013 року «Про розцінки за мешкання в гуртожитку» змінюватися умови договору найму від 01 вересня 2009 року щодо розміру плати за користування житлом?
4. Згідно частини першої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
4.1. Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
4.4. У частині першій статті 820 ЦК України передбачено, що розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.
4.4.1. Тлумачення частини першої статті 820 ЦК України свідчить, що плата за користування житлом є тим еквівалентом, який отримує наймодавець за те, що надав у найм належне йому житло. Вона може виражатися в грошовій (загальноприйнятій) або в натуральній формі (наприклад, надання послуг наймодавцеві). Її розмір встановлюється сторонами у договорі найму житла. За умови, що законом передбачений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Під законом слід розуміти тільки акт який прийнятий Верховною радою України або безпосередньо народом. На сучасному етапі правового регулювання такий закон відсутній.
4.5. З урахуванням того, що договором найму від 01 вересня 2009 року не передбачено можливості наймодавця в односторонньому порядку змінювати умови договору, в тому числі шляхом видання наказу, то стягувати слід той розмір плати за користування житлом, який визначений в пункті 6.2. договору найму від 01 вересня 2009 року.
4.6. Оскаржені судові рішення не містять розрахунку, який би дозволив встановити розмір плати за користування житлом, покладений в основу для обчислення суми заборгованості. Оскаржені судові рішення містять тільки загальний розмір заборгованості.
По-третє, чи є обов`язок відповідачів перед наймодавцем солідарним?
5. Згідно частини першої статті 816 ЦК України у договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов`язків щодо користування житлом.
5.1. У частині третій статті 816 ЦК України передбачено, що якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов`язки за договором найму житла є солідарними.
5.2. Тлумачення частини першої та третьої статті 816 ЦК свідчить, що потрібно розмежовувати:
(а) осіб, які постійно проживають з наймачем (частина перша статті 816 ЦК України);
(б) співнаймачів (частина третя статті 816 ЦК України).
5.2.1. Особи, які постійно проживають разом з наймачем, не є співнаймачами, тобто їх наявність не утворює множинності осіб на стороні наймача, а так само не перетворюють договір найму житла на багатосторонній, тобто такі особи не є стороною договору найму житла взагалі. Права та обов`язки осіб, які мають статус постійно проживаючих разом з наймачем, є рівними з наймачем, але не є ідентичними правам наймача, оскільки права та обов`язки таких осіб, що є рівними правам та обов`язкам наймача, обмежені певною сферою - це є права та обов`язки щодо користування житлом, якими зміст правовідношення з договору найму (оренди) житла не вичерпується. Відповідальним перед наймодавцем за виконання особами, які постійно проживають разом з наймачем, умов договору найму житла несе саме наймач, а не такі особи. Тобто відповідна вимога наймодавця може бути звернена лише до наймача, а не до особи, яка постійно з наймачем проживає, якщо тільки така особа своїми діями не спричинила виникнення між нею та наймодавцем окремого цивільного правовідношення.
5.3. У справі, що переглядається, ОСОБА_1 є наймачем, а ОСОБА_2 є особою, яка постійно проживає з наймачем і не має статусу співнаймача. Тому тільки ОСОБА_1 має обов`язок щодо внесення плати за користування житлом і, відповідно, відсутній солідарний обов`язок відповідачів.
6. За таких обставин, колегії суддів касаційну скаргу потрібно було задовольнити частково; оскаржені рішення в частині позовних вимог до ОСОБА_2 скасувати та відмовити в позові в цій частині; ухвалу апеляційного суду в частині позовних вимог до ОСОБА_1 скасувати і направити справу на новий розгляд до апеляційного суду.
Суддя В. І. Крат
Суддя В. І. Журавель