693/1495/18
2/693/588/18
РІШЕННЯ

Іменем України

10.10.2019 м. Жашків

Жашківський районний суд Черкаської області

у складі: головуючого судді - Шимчика Р.В.,

за участю секретарів судового засідання - Коломієць С.В.,

розглянувши у порядку загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні у залі суду в м. Жашків цивільну справу за позовом фермерського господарства «Степ» до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису, визнання додаткової угоди укладеною,

ВСТАНОВИВ:

Фермерське господарство «Степ» звернулося до суду з позовом до відповідачів іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису, визнання додаткової угоди укладеною.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач вказав, що 21.01.2008р. між ним та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі строком на п`ять років на використання земельної ділянки площею 4,3934 га, кадастровий номер №:05:001:1057, яка призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та розташована в адміністративних межах Жашківської міської ради за межами населеного пункту. Вказаний договір зареєстровано у Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії Центру ДЗК.

Додатковою угодою від 01.08.2011р., яка також зареєстрована у відділі Держкомзему у Жашківському районі, договір поновлено та продовжено термін його дії до 31.12.2017р.

Після ОСОБА_3 Трохимовича земельну ділянку успадкувала ОСОБА_1 , з якою ФГ «Степ» 28.12.2014р. уклало додаткову угоду. Умовами додаткової угоди строк дії договору продовжено та визначено кінцевий термін його дії 31.12.2018р.

У подальшому моніторингом відомостей Державного земельного кадастру, розміщених на Публічній кадастровій карті України, установлено, що 05.05.2015р. за іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» зареєстровано право емфітевзису на вищевказану ділянку.

Реєстрацію права здійснено на підставі укладеного між ОСОБА_1 та ІП «Агро-Вільд Україна» договору встановлення емфітевзису від 05.05.2015р.

Відповідно до ч.1 ст.27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні іззахистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Укладення договору емфітевзису та дійсність запису про зареєстроване ІП «Агро-Вільд Україна» речове право на земельну ділянку безпосередньо порушуй права позивача як поточного орендаря ділянки.

Відповідно до п.2 ч.2 ст.16 ЦК України способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.

Таким чином обґрунтованою є позовна вимога про визнання недійсним договору емфітевзису, укладеного між ОСОБА_1 та ІП «Агро-Вільд Україна», виходячи із наступного.

Відповідно до умов п.29 договору оренди земельної ділянки орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися земельною ділянкою.

Водночас п.26 договору оренди землі чітко визначено, що на земельну ділянку не встановлено будь-яких обмежень обтяжень та інших прав третіх осіб

Зазначені умови договору діють на весь строк оренди та не були зміненими чи виключеними протягом використання ділянки фермерським господарством.

Вимога щодо не вчинення дій, які б перешкоджали орендареві користуватися земельною ділянкою, встановлена і ч. 1 ст.24 Закону України «Про оренду землі».

Відносини щодо строку дії договору емфітевзису врегульовано ст. 408 ЦК України, яка не містить норми щодо можливості визначення початку дії емфітевтичного права з визначеного сторонами часу в майбутньому.

Відкладальний строк не визначено законодавцем як окремий інститут цивільного права, який може бути використано для врегулювання цивільно - правових відносип, зокрема і відносин щодо платного використання землі, пов`язаних із покладенням на сторони визначених договором зобов`язань у майбутньому. Для таких цілей застосовується механізм попереднього договору, визначений статтею 635 ЦК України.

Водночас згідно із ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до правового висновку Верховного Суду України викладеному в постанові від 19.02.2014р. (справа № 6-162ц13), дійшовши згоди щодо істотних умов договору використання землі, сторони договору скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Разом із тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору, набуваються після відповідної державної реєстрації. У момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

ОСОБА_1 та ІП «Агро-Вільд Україна» дійшли згоди шодо усіх істотних yмов договору оренди землі, уклали відповідний договір емфітевзису та здійснили державну реєстрацію речового права. Вказане свідчить про виникнення взаємних прав і обов`язків між сторонами саме з моменту укладення договору емфітевзису, тобто з 01.01.2019р.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно строк дії речового права установлено до 01.01.2026р.

Згідно приписів ч.1 ст.251 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

У розумінні зазначеної норми період дії взаємних прав та обов`язків між сторонами договору емфітевзису діють з моменту укладення договору. Тобто датою початку дії договору є саме 01.01.2019р.

Таким чином, договором емфітевзису всупереч вимогам цивільного законодавства протиправно визначено строк дії взаємних прав та обов`язків на час існування договору оренди, що свідчить про невідповідність передостаннього вимогам чинного законодавства.

Більше того укладення оскаржуваного договору емфітевзису порушує переважне право фермерського господарства на поновлення нині діючого договору оренди землі.

У відповідності до ч.1 ст.33 «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами і укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оредни землі). Цією ж статтею передбачено порядок дій орендаря та орендодавця, спрямованих на подальше поновлення договору оренди.

Наявність речового права, яке виникло за період дії права оренди позбавляє можливості позивача поновити договір на новий строк у майбутньому.

Оскаржуваний договір емфітевзису обмежує ОСОБА_1 на укладення будь-яких інших угод шодо земельної ділянки, що, безумовно, також позбавляє позивача навіть абстрактної можливості підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди.

Таким чином, договір емфітевзису суперечить діючому законодавству в частині позбавлення особи переважного права на поновлення договору оренди, що у відповідності до приписів ч.1 ст.ст. 203, 215 ЦК України має наслідком його недійсність.

Одночасне використання земельної ділянки різними суб`єктами на підставі різних цивільно-правових титулів (в нашому випадку на правах оренди та емфітевзису) не узгоджується ані з вимогами цивільного, ані земельного законодавства та є взаємовиключним, що, в свою чергу, зумовлює протиправність існування емфітевтичного права, яке виникло та зареєстровано пізніше.

На момент звернення до суду ОСОБА_1 надісланим на адресу останнього листом-повідомленням від 27.09.2018р. із доданим проектом додаткової угоди запропоновано поновити договір оренди земельної ділянки на викладених у листі умовах, чим підтверджується намір позивача реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди та подальше використання ділянки.

У свою чергу, листом від 28.09.2018р. ОСОБА_1 повідомила ФГ «Степ» про небажання поновлювати з ним договір оренди землі.

Водночас, як вказано вище, 05.05.2015р. між ОСОБА_1 та ІП «Агро-Вільд Україна» уже було укладено договір емфітевзису, який визначає строкове платне використання цієї ж земельної ділянки і суперечить мотивам власника щодо подальшого самостійного одноособового використання ділянки.

При цьому, ціну оскаржуваного договору визначено на рівні 4,5 % від вартості земельної ділянки, а запропонованими фермерським господарством умовами додаткової угоди відповідну плату за використання ділянки визначено як 5,5% від нормативної грошової оцінки ділянки.

З огляду на вказані вище підстави ФГ «Степ» звернулося до суду з даним позовом для захисту своїх прав, передбачених чинним законодавством України, та просить визнати недійсним договір емфітевзису від 05.05.2015р., укладений між ОСОБА_4 та іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна», а також визнати укладеною між ОСОБА_1 та фермерським господарством «Степ» додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 28.12.2014р., а також стягнути з відповідача судові витрати.

Ухвалою від 08 квітня 2019 року відкрито провадження у справі.

У судове засідання представник позивача ФГ «Степ» не з`явився, при цьому подав до суду заяву, в якій просить розгляд справи у судовому засіданні провести без його участі, позовні вимоги підтримав повністю та просив їх задовольнити.

У судове засідання відповідач ОСОБА_1 не з`явилася, при цьому подала до суду заяву, в якій просить розгляд справи у судовому засіданні провести без її участі, позовні вимоги не визнає.

У судове засідання представник відповідача ІП «Агро-Вільд Україна» - Чепурко Р.С., не з`явився. При цьому подав до суду заяву, в якій просить слухати справу у його відсутності. Позовні вимоги не визнає у повному обсязі.

У відповідності до ч.2 ст.247 ЦПК України фіксування судового засідання технічними засобом здійснює секретар судового засідання. У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Суд, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов ФГ «Степ» про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису, визнання додаткової угоди підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Згідно із ч.1 ст.2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизначених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Статтею 55 Конституції України установлено, що права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-яким не забороненим законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

Частиною 1 статті 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ч.1 ст.5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У відповідності до положень ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

На підставі ч.1 ст.19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства.

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Статтею 93, ч.4 ст.124 ЗК України установлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкового платного володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Ч.1 ст.6 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Судом установлено, що 21 січня 2008 року між ОСОБА_2 та ФГ «Степ»був укладений договір оренди землі, який зареєстрований у Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії центру ДЗК, про що 16 лютого 2008 року до Державного реєстру земель внесено запис за №46.

Статтею 12 ЦК України установлено, що особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд.

Згідно п.8 договору оренди вказаний договір укладено на 5 років з 21.01.2008р. до 21.01.2013р. Після закінчення строку дії цього договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію цього договору.

У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли обидві сторони договору мають намір продовжувати правовідносини з оренди земельної ділянки.

Так, частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинна на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинна на час виникнення спірних правовідносин) реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинна на час виникнення спірних правовідносин) та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, буде порушене, зокрема, у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднім орендарем про намір реалізувати своє переважне право. Якщо орендар не виконав зазначених умов, то переважне право припиняється.

Частинами 8 та 11 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинна на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Додатковою угодою від 01 серпня 2011 року строк дії договору оренди землі, укладений 21 січня 2008 року між ОСОБА_2 та ФГ «Степ» був продовжений до 31.12.2017р.

У відповідності до ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинна на час виникнення спірних правовідносин) у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

На підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 28.11.2013р. та Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний номер 34083629, установлено, що після смерті ОСОБА_3 спадкоємцем земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,2871 га, яка розташована на території Жашківської міської ради, стала ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Частинами 9 та 10 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинна на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п`ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку. З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.

28 грудня 2014 року між ОСОБА_1 та ФГ «Степ»до договору оренди землі, укладеного 21 січня 2008 року між ОСОБА_2 та ФГ «Степ», було укладено та зареєстровано у Державному реєстрі речових прав додаткову угоду, якою строк дії вищевказаного договору було продовжено до 31.12.2018р.

27 вересня 2018 року фермерським господарством «Степ» ОСОБА_1 було надіслано лист-повідомлення, в якому запропоновано поновити договір оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року, зареєстрованого відповідно до законодавства у Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при держкомземі України» 16 лютого 2008 року за №46, що знаходиться в адміністративних межах Жашківської міської ради Жашківського району Черкаської області площею 4,39 га, шляхом укладання додаткової угоди на умовах, передбачених у ній, додавши до листа проект додаткової угоди.

За приписами ст.792 ЦПК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Поновлення договору оренди землі передбачено ст.33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV від 06.10.1998р.

Вказана норма зазначає, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Судом установлено, що п.8 договору оренди землі від 21.01.2008р., передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про свій намір продовжити його дію.

Згідно п.30 додаткової угоди від 28.12.2014р.орендодавець зобов`язаний повідомити орендаря про свій намір не укладати договір оренди землі на новий строк в порядку та на умовах визначених договором оренди землі.

28 вересня 2018 року ОСОБА_1 надіслала до фермерського господарства «Степ» лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, тобто не пізніше ніж за 90 днів до завершення терміну дії даного договору 31.12.2018р.

У статті 33 Закону України «Про оренду землі» установлено переважне право орендаря, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли обидві сторони договору мають намір продовжувати правовідносини з оренди земельної ділянки.

Так, частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинна на час виникнення спірних правовідносин) реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинна на час виникнення спірних правовідносин) та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

В даному випадку ОСОБА_1 скористалася своїм правом і протягом місяця звернулася з листом-повідомленням до ФГ «Степ» про небажання продовжувати договір оренди землі, що передбачено ч.5 ст.33 Закону України «Про оренду землі». У такому разі переважне право орендаря ФГ «Степ» на поновлення договору оренди землі припиняється, що дає підстави для відмови позивачу у частині позовної вимоги про визнання додаткової угоди укладеною.

В силу положень ст.41 Конституції України та ч.1 ст.319 ЦК України, кожен вправі самостійно та на власний розсуд розпоряджатися своїм майном.

Відповідно до ч.1 ст.317, ч.1 ст.320 ЦК України права володіння, користування та розпорядження своїм майном належать власнику. Право власності є непорушним.

Частинами 2 та 4 статті 373 ЦК України передбачено, що право власності на землю гарантується Конституцією України. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Відповідно до п.3 ч.1 ст.3 ЦК України серед загальних засад цивільного законодавства є свобода договору, яка означає, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагентів та визначенні умов договору, тощо (ст.ст. 6, 627 ЦК України).

Згідно частин 1 та 2 ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості.

З огляду на вищевказане, суд приходить до висновку про те, що кожна сторона дотрималася процедури реалізації свого права згідно положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинна на час виникнення спірних правовідносин).

Щодо визнання недійсним договору встановлення емфітевзису слід зазначити наступне.

05 травня 2015 року між відповідачами ОСОБА_1 та ІП «Агро-Вільд Україна» на ту ж саму земельну ділянку зареєстровано договір емфітевзису, згідно п.2.4 якого сторони домовилися, що емфітевтичне право за цим договором набирає чинності з 01 січня 2019 року і закінчується 01 січня 2026 року, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 05.05.2015р.

Пунктом 1.3 договору зазначено, що власник стверджує, що дана земельна ділянка знаходиться в оренді до 31 грудня 2018 року.

Сторони домовились, що емфітевтичне право за цим договором набирає чинності з з 01 січня 2019 року і закінчується 01 січня 2026 року, про що зазначено у п.2.4 договору встановлення емфітевзису.

Також у п. 5.6 договору встановлення емфітевзису зазначено, що емфітевту відомо, що на дану земельну ділянку існує обмеження у користуванні згідно договору оренди, укладеного між ФГ «Степ» та власником вищевказаної земельної ділянки, термін дії якого закінчується 31 грудня 2018 року.

Договір нотаріально посвідчений та зареєстрований в реєстрі.

Відповідно до п.3 ч.1 ст.3 Цивільного кодексу України загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору.

Це підтверджує ст.627 ЦК України, згідно з якою відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 628 ЦК України установлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

У постанові Верховного Суду України від 28.01.2015 року по справі № 6-230цс14 викладено наступний правовий висновок: «Частина третя статті 6 ЦК України передбачає, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, надаючи, таким чином, особам право вибору: використати існуючі норми законодавства для регулювання своїх стосунків або встановити для цих стосунків власні правила поведінки. Отже, принцип свободи договору відповідно до статей 6, 627 ЦК України є визначальним та полягає у наданні особі права на власний розсуд реалізувати, по-перше: можливість укласти договір (або утриматися від укладення договору); по-друге, можливість визначити зміст договору на власний розсуд, враховуючи при цьому зустрічну волю іншого учасника договору та обмеження щодо окремих положень договору, встановлені законом. Таким чином сторони не можуть на власний розсуд врегулювати у договорі свої відносини, лише у випадках якщо: 1) існує пряма заборона, встановлена актом цивільного законодавства; 2) заборона випливає із змісту акта законодавства; 3) така домовленість суперечить суті відносин між сторонами.

Посилання позивача на те, що ст.408 ЦК України не містить норми щодо можливості визначення початку дії емфітевтичного права з визначеного сторонами часу в майбутньому, судом до уваги не приймаються, оскільки у вказаній статті прямо зазначено, що строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором і при цьому не встановлено заборони на визначення початку дії емфітевтичного права на майбутнє.

Вказані доводи суд не бере до уваги, оскільки у пункті 5.9 договору встановлення емфітевзису відсутнє таке зобов`язання. Вказаним пунктом зазначено - вимоги законодавства щодо змісту і правових наслідків договору, що укладається сторонами, їм роз`яснено нотаріусом. Сторони підтверджують, що цей договір вчиняється за відсутності впливу тяжкої обставини та обставин, що спонукають вчинити даний договір на вкрай невигідних умовах та не є фіктивним та удаваним. У сторін відсутні будь-які заперечення щодо кожної з умов договору, вони однаково розуміють значення договору, умови та правові наслідки для кожної із сторін.

Більш того, ретельно вивчивши зміст договору встановлення емфітевзису, суд зазначає, що в ньому взагалі не міститься заборони власнику земельної ділянки на укладення будь яких угод.

Оскільки законодавцем не встановлено вимог до форми та змісту договору емфітевзису, суд вважає, що він повинен відповідати загальним положенням про договір, з урахуванням норм ст.ст.407-412 ЦК України та ст.1021 Земельного кодексу України.

Разом з тим, Законом України «Про оренду землі» чітко визначено форму, умови та порядок укладення, зміни, припинення договорів оренди землі. Більше того, не зазначення в договорі оренди істотних умов, передбачених ст.15 Закону України «Про оренду землі», матиме наслідком його недійсність.

Законом України «Про оренду землі» урегульовано відносини, пов`язані виключно з орендою землі, в той час як правовідносини за договором емфітевзису регулюються нормами глави 33 розділу II «Речові права на чуже майно» Цивільного кодексу України.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначено в ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ч.1 ст.33 цього Закону, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Загальні положення щодо переважного права наймача на укладення договору найму на новий строк також закріплено в ч.1 ст.777 ЦК України, відповідно до якої наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Проаналізувавши вказані положення законодавства, суд приходить до висновку про те, що переважне право орендаря може існувати лише у випадку наявності інших претендентів на укладення саме договору оренди одного й того ж майна (в даному випадку спірної земельної ділянки), а не інших договорів, зокрема, договору встановлення емфітевзису.

Разом з тим, необхідно зазначити, що поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, що наділена переважним правом.

Таким чином, можливість реалізації переважного права орендарем прямо пов`язана з наявністю пропозицій, які містять виключно рівні умови з умовами орендаря, інакше це суперечило б праву та інтересу власника розпорядитися своїм майном на більш сприятливих умовах.

Враховуючи вищевикладене, оскільки судом не встановлено порушень вимог чинного законодавства при укладенні договору встановлення емфітевзису, не встановлено прав позивача, які порушені цим договором, суд вважає, що вимоги позивача в цій частині не підлягають задоволенню.

Згідно частин 1 та 2 ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості.

Частиною 1 статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ч.2 ст.76 ЦПК України ці данні встановлюються на підставі письмових, речових і електронних доказів; висновків експертів; показань свідків.

Згідно ст.77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Сторони мають право обґрунтувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до уваги докази, які не стосуються предмета доказування.

Відповідно до частини 1 статті 80 ЦПК України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Згідно ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

У відповідності до ч.ч.1,5 ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Проаналізувавши вищевикладені обставини, оцінивши наявні в матеріалах справи письмові докази, суд приходить до висновку про необґрунтованість позовних вимог ФГ «Степ» та вважає за необхідне відмовити у їх задоволенні.

Відповідно до п.2 ч.2 ст.141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови в позові покладаються на позивача.

На підставі викладеного та керуючись ст.55 Конституції України, ст.13, ст.33Закону України «Про оренду землі», ст.93, 1021,ч.4 ст.124 Земельного кодексу України, ст.ст.3, 15, 408, 626, 627, 638,777, 792 Цивільного кодексу України, ст.ст.2,4,5,12,13,19, ст.ст.76, 77, 80, 81, п.2 ч.2 ст.141, ч.2 ст.247, 258, 263, 265, 272-273, 354 Цивільного процесуального України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовної заяви фермерського господарства «Степ» до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису, визнання додаткової угоди укладеною відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Черкаського апеляційного суду через Жашківський районний суд Черкаської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасникам справи, які не були присутні в судовому засіданні, або якщо судове рішення було ухвалено поза межами судового засідання чи без повідомлення (виклику) учасників справи, копія судового рішення на надсилається протягом двох днів з дня його складання у повному обсязі в електронній формі у порядку, визначеному законом, - у випадку наявності у особи офіційної електронної адреси, або рекомендованим листом з повідомленням про вручення якщо така адреса відсутня.

У відповідності до п.п.15.5 п. 5 Розділу ХШ Перехідних Положень ЦПК України, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди.

Головуючий суддя: Роман Васильович Шимчик