Справа № 624/790/17
Провадження № 2/634/28/19
18.12.2019 Сахновщинський районний суд Харківської області в складі:
головуючого(ої)-судді: НестеренкоО.С.
за участю секретаря судового засідання:Дороніної Н.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт Сахновщина цивільну справу за позовною заявою СТОВ «Мрія» до ОСОБА_1 , ФГ «Труд 2012», третя особа: Кегичівська районна державна адміністрація Харківської області про визнання недійсним договору оренди землі, -
Позивач СТОВ «Мрія» звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , ФГ «Труд 2012», третя особа: Кегичівська районна державна адміністрація Харківської області про визнання недійсним договору оренди землі.
Вищезазначена земельна ділянка використовується позивачем за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі. Своєчасно сплачується орендна плата орендодавцю, що підтверджується довідкою про нарахування орендної плати за 2010-2016 роки.
Незважаючи на вказаний вище діючий договір оренди зазначеної вище земельної ділянки ОСОБА_1 передала її в оренду фермерському господарству «Труд 2012» на підставі договору оренди землі від 02.03.2016 року.
Позивач вважає договір оренди земельної ділянки, який укладено між ОСОБА_1 та ФГ «Труд 2012» від 02.03.2016 року незаконним та недійсним, а дії відповідачів по справі такими, які порушують права позивача як орендаря земельної ділянки, враховуючи, що спірний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки укладений до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі. Спірна земельна ділянка на момент укладення оспорюваного договору знаходилася в законному користуванні позивача.
Оскільки одна й та сама земельна ділянка не може бути об`єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями та не може бути передана в користування без припинення права попереднього користувача (орендаря), то, на думку позивача, при укладені оспорюваного договору оренди землі були порушені норми Закону України «Про оренду землі» та ЦК України, а тому спірний договір оренди землі необхідно визнати недійсним, оскільки на момент його укладення існував договір оренди землі, який не був розірваний та земельна ділянка не була витребувана із володіння позивача.
Представник позивача в судовому засіданні позов підтримала, просила задовольнити на підставах, викладених у позовній заяві.
Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явилася, причини не явки до суду не повідомила, хоча про день та час слухання справи була повідомлена вчасно та належним чином.
Представник відповідача ФГ «Труд 2012» до суду надав відзив в якому поясним, що ФГ «Труд 2012» не погоджується з позовними вимогами СТОВ «Мрія». Зазначає, що договір оренди землі від 02 березня 2016 року укладений між орендодавцем ОСОБА_1 та ФГ «Труд 2012», укладений з додержанням норм Цивільного та Земельного кодексів України, а також Закону України «Про оренду землі», державна реєстрація договору оренди землі від 02 березня 2016 року також відбулася з додержанням норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Всі вимоги діючого законодавства України державним реєстратором до прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень були виконані в повному обсязі, жодних обтяжень прав на нерухоме майно виявлено не було, тобто на момент реєстрації договору оренди землі обтяження на дану земельну ділянку були відсутні, то відповідно порушень норм діючих законодавчих актів на момент реєстрації не було, а отже позовні вимоги позивача є безпідставними. Тому просить в задоволенні позовних вимог СТОВ «Мрія» відмовити повністю.
Суд, вивчивши матеріали справи, приходить до висновку, що позов підлягає до повного задоволення.
При цьому суд виходить з наступних підстав.
Статтями 15 та 16 ЦК України передбачено право особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, визнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі»
Згідно копії Акту прийому-передачі земельної ділянки від 08.06.2010 року, ОСОБА_2 передала земельну ділянку площею 5,1329 га, належну їй на праві власності, згідно Державного акту серії Р3 №757575, реєстраційний №58, а дирекція ТОВ «Аграрний дім ім.Горького», в особі директора Снігур Юрія Олексійовича, прийняла вказану ділянку в користування на умовах оренди.
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон на відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, вбачається що ОСОБА_1 уклала з ФГ «Труд 2012»
Таким чином судом встановлено, що в період дії договору оренди землі з СТОВ «Мрія», відповідач ОСОБА_1 уклала договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншою юридичною особою, а саме з ФГ «Труд 2012».
Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
За змістом статті 30 ЗУ "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
Згідно ч.1 ст. 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. Зміна умов договору не припиняє його дії та зобов`язань сторін за ним, а змінюються на майбутнє лише його окремі умови.
За змістом ч.1 статті 654 ЦК України зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.
Позивач наполягав, що вказаний договір оренди землі із ОСОБА_1 не розривався та не змінювався, а тому жодних підстав для укладення між відповідачами нового договору оренди землі не було.
Частиною 1 ст. 27 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Відповідно до положень ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом та має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно ст.215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
У відповідності до ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст.93 ЗК України).
Відповідно до ч. 1 ст.20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягає державній реєстрації та на підставі ч. 1 ст.210, ч. 3 ст.640 ЦК України, ч. 2 ст. 125 ЗК України й ст. 18 Закону України «Про оренду землі» є укладеним з моменту його державної реєстрації.
В п.8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснено, що недійсним може бути визнано лише укладений договір.
Таким чином, оскільки в установленому законом порядку здійснено державну реєстрацію спірного договору оренди землі, він є укладеним, а отже - оспорюваним та за рішенням суду може бути визнаний недійсним.
Відповідно до вимог ст.ст.215. 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.
Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Так нормами ст.. 24 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.
Разом із тим спірний договір між ОСОБА_1 та ФГ «Труд 2012» укладено до закінчення дії договору оренди землі між ОСОБА_2 та СТОВ «Мрія», вказаний договір не розірваний між сторонами та не припинений жодним іншим шляхом, а ОСОБА_1 не повідомляла СТОВ «Мрія» про укладення нею іншого договору з ФГ «Труд 2012», при цьому СТОВ «Мрія» продовжувало користуватись спірною земельною ділянкою на умовах договору, оскільки земельна ділянка оброблялась, вносилися мінеральні добрива, здійснювалось сільськогосподарське виробництво та вчасно сплачувалась орендна плата орендодавцю, що стверджується відповідними довідками про нарахування та видачу в рахунок орендної плати ОСОБА_1 позивачем СТОВ «Мрія» та не заперечувалося і самим відповідачем.
Отже, земельна ділянка стала об`єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями.
Верховний суд у своїй постанові від 20.02.2019 року по справі за №734/336/17 зазначив, що одна й та сама ділянка не може одночасно бути об`єктом оренди за двома різними договорами, укладеними з різними орендарями, суд касаційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову та захист прав позивача в обраний ним спосіб, зважаючи, що відповідачі допустили недобросовісну поведінку стосовно позивача - попереднього орендаря, порушивши його переважне право на укладення договорів оренди на новий строк.
Вказані вище висновки узгоджуються з висновком Великої палати ВС, викладеним у постанові від 21.11.2018 у справі №530/212/17 (№14-330цс18).
У відповідності до ст. 152 Земельного кодексу України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю, а власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Отже, СТОВ «Мрія» набув права оренди земельної ділянки після держаної реєстрації договору оренди землі від 22.12.2011 року відповідно до вимог закону. Договір оренди земельної ділянки був зареєстрований відповідним органом, а саме в Кегичівському відділі Держкомзему Харківської області, в межах своєї компетенції. СТОВ «Мрія»» використовує орендовану земельну ділянку (оздоблює, вносить мінеральні добрива, вирощує сільськогосподарські культури, здійснює сільськогосподарське виробництво), виконує вимоги Договору оренди землі від 08.06.2010 року, виплачує орендну плату в повному розмірі та є належним орендарем.
Натомість орендодавець ОСОБА_1 , без розірвання існуючого договору оренди землі від 08.06.2010 року з СТОВ «Мрія»», уклала договір оренди землі тієї самої земельної ділянки з ФГ «Труд 2012».
У частинах першій, п`ятій статті 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Фактично існують два випадки пролонгації договору оренди.
Для застосування ч. 1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Частиною 6 статі 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у випадку, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов`язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.
Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Разом із тим у даній справі вбачається, що оспорюваний договір оренди взагалі був укладений в період дії попереднього договору оренди землі, який не закінчився, не розірваний та не припинений будь-яким іншим законним шляхом.
Таким чином, порушене право СТОВ «Мрія» підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, оскільки спірний Договір оренди земельної ділянки укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Труд 2012» є недійсним, а дії відповідачів, порушують право СТОВ «Мрія» на належне користування орендованою земельною ділянкою.
Відповідно до ч.2 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
Відповідно до норм ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.
Як вбачається із матеріалів справи позивач сплатив за подання вказаного позову судовий збір у розмірі 1600 грн., що стверджується відповідним платіжним дорученням за №4463 від 30.11.2017 року.
Згідно ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки позовні вимоги позивача задоволено повністю, а сам позов стосувався дій обох відповідачів, а тому суд приходить до висновку про необхідність стягнення судового збору на користь позивача із обох відповідачів в солідарному порядку.
На підставі зазначеного та керуючись ст. ст. 13,, 27, 35 ЗУ «Про оренду землі», ст. 152 ЗК України, ст., ст. 203,215, 217 ЦК України та ст. 10, ст., ст.76,264,265 ЦПК України, -
Позов СТОВ «Мрія» до ОСОБА_1 , ФГ «Труд 2012», третя особа: Кегичівська районна державна адміністрація Харківської області про визнання недійсним договору оренди землі - задовольнити.
Стягнути солідарно із ОСОБА_1 та фермерського господарства «Труд 2012» на користь СТОВ «Мрія» кошти в сумі 1600 (одна тисяча шістсот) грн., витрати по сплаті судового збору.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду Харківської області через суд першої інстанції протягом 30 днів з дня проголошення.

Суддя Копія вірна.Суддя