693/24/18
2/693/12/19
РІШЕННЯ

Іменем України

29.10.2019 м. Жашків

Жашківський районний суд Черкаської області

у складі: головуючого судді - Шимчика Р.В.,

за участю секретарів судового засідання - Коломієць С.В.,

розглянувши у порядку загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні у залі суду в м. Жашків цивільну справу за позовом фермерського господарства «Степ» до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису, визнання додаткової угоди укладеною,

ВСТАНОВИВ:

Фермерське господарство «Степ» звернулося до суду з позовом до відповідачів іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису, визнання додаткової угоди укладеною.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач вказав, що 21.01.2008р. між ним та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі строком на п`ять років на використання земельної ділянки площею 4,1286 га, кадастровий номер №:02:001:0247, яка призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та розташована в адміністративних межах Вільшанської сільської ради Жашківського району Черкаської області. Вказаний договір зареєстровано у Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії Центру ДЗК 21.02.2008р. за №31.

Додатковою угодою від 01.08.2011р. договір поновлено та встановлено строк його дії терміном до 31.12.2017р. Додаткову угоду зареєстровано у Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії Центру ДЗК 05.08.2011р. за №002432.

У подальшому моніторингом відомостей Державного земельного кадастру, розміщених на Публічній кадастровій карті України, установлено, що 14.05.2015р. за іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» зареєстровано право емфітевзису на вищевказану ділянку.

Реєстрацію права здійснено на підставі укладеного між ОСОБА_3 та ІП «Агро-Вільд Україна» договору встановлення емфітевзису від 14.05.2015р.

Відповідно до ч.1 ст.27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні іззахистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Укладення договору емфітевзису та дійсність запису про зареєстроване ІП «Агро-Вільд Україна» речове право на земельну ділянку безпосередньо порушуй права позивача як поточного орендаря ділянки.

Відповідно до п.2 ч.2 ст.16 ЦК України способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.

Таким чином обґрунтованою є позовна вимога про визнання недійсним договору емфітевзису, укладеного між ОСОБА_3 та ІП «Агро-Вільд Україна», виходячи із наступного.

Відповідно до умов п.29 договору оренди земельної ділянки орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися земельною ділянкою.

Водночас п.26 договору оренди землі чітко визначено, що на земельну ділянку не встановлено будь-яких обмежень обтяжень та інших прав третіх осіб

Зазначені умови договору діють на весь строк оренди та не були зміненими чи виключеними протягом використання ділянки фермерським господарством.

Вимога щодо не вчинення дій, які б перешкоджали орендареві користуватися земельною ділянкою, встановлена і ч. 1 ст.24 Закону України «Про оренду землі».

Вимога щодо невчинення дій, які б перешкоджали орендареві користуватися земельною ділянкою, встановлена і ч. 1 ст. 24 Закону України «Про оренду землі».

Позиція щодо протиправності укладення договору про використання ділянки, яка на цей момент перебуває в оренді, третьою особою наведена в ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 24.02.2016 у справі 6-35049ск15.

За таких обставин, укладення договору про встановлення емфітевтичного права на право володіння та використання для сільськогосподарських потреб земельної ділянки суперечить діючому договору оренди ділянки та є порушенням вимог Закону України «Про оренду землі».

Крім того, у відповідності до ст. 14 Конституції України право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Згідно ч. 1 ст. 102 і Земельного кодексу України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Таким чином, використання емфітевтом чужої земельної ділянки врегульовуються договором емфітевзису, зміст якого може містити умови набуття такого права, його реалізації, передбачення яких в угоді здійснюється в межах, визначених окремою главою ЦК України (глава 33 ЦК України).

Водночас згідно із ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до правового висновку Верховного Суду України викладеному в постанові від 19.02.2014р. (справа № 6-162ц13), дійшовши згоди щодо істотних умов договору використання землі, сторони договору скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Разом із тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору, набуваються після відповідної державної реєстрації. У момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

ОСОБА_2 та ІП «Агро-Вільд Україна» дійшли згоди шодо усіх істотних yмов договору оренди землі, уклали відповідний договір емфітевзису та здійснили державну реєстрацію речового права. Вказане свідчить про виникнення взаємних прав і обов`язків між сторонами саме з моменту укладення договору емфітевзису, тобто з 14.05.2015р.

Згідно приписів ч.1 ст.251 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Таким чином, оскаржуваним договором від 14.05.2015р. визначено одночасну дію права оренди земельної ділянки та емфітевтичного права.

Наявність запису про зареєстроване в Державну реєстрі прав на нерухоме майно та їх обтяжень за ІП «Агро-Вільд Україна» право емфітевзису порушує право позивача на використання ділянки, у зв`язку із чим відповідний запис підлягає скасуванню.

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» пов`язує момент виникнення права на нерухоме майно та його фактичну наявність із здійсненням державної реєстрації та знаходженням відповідних відомостей в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.

Так, відповідно до ч.3 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

В свою чергу, частиною 1 ст.10 цього Закону встановлено, що Державний реєстр прав містить відомості про зареєстровані права і обтяження, суб`єктів прав,об`єкти нерухомого майна, документи, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав.

Звідси висновок про існування в Державному реєстрі прав на нерухоме майно одночасно двох записів про два взаємовиключні речові права на один об`єкт - права оренди та права емфітевзису на земельну ділянку за кадастровим номером :02:001:0247. Водночас у відповідності до п.5 ч.1 ст.24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» наявність суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями є підставою для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень.

Одночасне використання земельної ділянки різними суб`єктами на підставі різних цивільно-правових титулів (в нашому випадку на правах оренди та емфітевзису) не узгоджується ані з вимогами цивільного, ані земельного законодавства та є взаємовиключним, що, в свою чергу, зумовлює протиправність існування емфітевтичного права, яке виникло та зареєстровано пізніше.

Більше того укладення оскаржуваного договору порушує переважне право фермерського господарства на поновлення нині діючого договору оренди землі.

У відповідності до ч.1 ст.33 «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Цією ж статтею передбачено порядок дій орендаря та орендодавця, спрямованих на подальше поновлення договору оренди.

Наявність речового права, яке виникло за період дії права оренди, позбавляє можливості позивача поновити договір на новий строк у майбутньому.

Пунктом 5.9 оскаржуваного договору встановлено, що з моменту підписання до 01.01.2018р. ОСОБА_2 зобов`язана не укладати будь-які інші угоди щодо земельної ділянки, що, безумовно, також позбавляє позивача навіть абстрактної можливості підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди.

Таким чином, договір емфітевзису суперечить діючому законодавству в частині позбавлення особи переважного права на поновлення договору оренди, що у відповідності до приписів ч.1 ст.203, ст.215 ЦК України має наслідком його недійсність.

На момент звернення до суду ОСОБА_2 надісланими 01.08.2017р. та 02.10.2017р. на адресу останнього листами-повідомленнями від 27.07.2017р. №105 та від 27.09.2017р. №257 із доданим проєктом додаткової угоди запропоновано поновити договір оренди земельної ділянки на викладених у листі умовах, чим підтверджується намір позивача реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди та подальше використання ділянки.

Жодної відповіді на вказані листи від ОСОБА_2 не отримано.

Водночас, як вказано вище, 14.05.2015р. між ОСОБА_2 та ІП «Агро-Вільд Україна» уже укладено договір емфітевзису, який визначає строкове платне використання цієї ж земельної ділянки і суперечить мотивам власника щодо подальшого самостійного одноособового використання ділянки.

При цьому, ціну оскаржуваного договору встановлено на рівні нижчому, ніж запропонованими фермерським господарством умовами додаткової угоди, а саме відповідну плату за використання ділянки визначено як 5,5% від нормативної грошової оцінки ділянки, що складатиме 10920,81 грн.

Таким чином, наявні достатні підстави для висновку про те, що має місце порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, враховуючи те, що власником укладено договір із новим землекористувачем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; власником не досягнуто згоди щодо плати за новим договором та інших умов із попереднім орендарем на більш сприятливих умовах та укладено договір на гірших умовах із новим землекористувачем; власником укладено договір з новим землекористувачем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб (правова позиція щодо необхідності захисту переважного права в наведених випадках викладена у постанові ВСУ від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14).

Верховний Суд України у правовій позиції, наведеній у справі 6- 2539цс16 від 06.09.2017, вказав наступне.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 15 Цивільного кодексу України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Отже, указана норма визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права полягає в позбавленні його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких здійснюється поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, позивач посилається на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого було укладено договір використання цієї ж земельної ділянки з іншим землекористувачем.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Діючим договором оренди землі встановлено права та обов`язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення цього договору.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено умови поновлення Договору оренди землі. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За таких обставин, добросовісною поведінка орендодавця може бути у наступних випадках надання обґрунтованої відмови у підписанні додаткової угоди про поновлення строку дії договору: відмова мотивована невідповідністю наданого орендарем проекту додаткової угоди вимогам чинного законодавства; відмова мотивована бажанням орендодавця самостійно обробляти земельну ділянку; відмова мотивована бажанням орендодавця укласти договір на використання ділянки на більш вигідних умовах.

Враховуючи повідомлення орендодавця про бажання самостійно обробляти ділянку і за відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору з новим землекористувачем, право Позивача на реалізацію свого переважного права, передбачене статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Правовим висновком ВСУ від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 визначено, що для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та про своє рішення.

Позивач звернувся до ОСОБА_2 з проєктом додаткової угоди, що була додатком до листа-повідомлення про намір реалізувати переважне право.

В свою чергу, власником ділянки всупереч вимогам закону України «Про оренду землі» протягом місяця не надавалась відповідь.

За таких обставин, є достатні підстави стверджувати про погодження власником земельної ділянки запропонованих умов додаткової угоди, що у розумінні положень ч.ч.1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі» є підставою для підписання відповідної угоди. Натомість, нездійснення вказаних дій ОСОБА_2 зумовлює вимогу про визнання укладеною у відповідній редакції додаткової угоди про поновлення строку дії договору.

З огляду на вказані вище підстави ФГ «Степ» звернулося до суду з даним позовом для захисту своїх прав, передбачених чинним законодавством України, та просить визнати недійсним договір емфітевзису від 14.05.2015р., укладений між ОСОБА_2 та ІП «Агро-Вільд Україна», а також визнати укладеною між ОСОБА_2 та фермерським господарством «Степ» додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки у запропонованій редакції, а також стягнути з відповідача судові витрати.

На підставі ухвали від 06 лютого 2018 року суддею Жашківського районного суду Черкаської області Коцюбинською Ю.Д. у справі було відкрито провадження.

Ухвалою Жашківського районного суду Черкаської області від 05 липня 2018 року справу було прийнято до свого провадження.

У судове засідання представник позивача ФГ «Степ» не з`явився, при цьому подав до суду заяву, в якій просить розгляд справи у судовому засіданні провести без його участі, позовні вимоги підтримав повністю та просив їх задовольнити.

У судове засідання відповідач ОСОБА_1 не з`явилася, по невідомих суду причинах про час і місце розгляду справи повідомлена належним чином, про що свідчить наявне у матеріалах справи поштове повідомлення.

У судове засідання представник відповідача ІП «Агро-Вільд Україна» - Чепурко Р.С., не з`явився. При цьому подав до суду заяву, в якій просить слухати справу у його відсутності. Позовні вимоги не визнає у повному обсязі.

У відповідності до ч.2 ст.247 ЦПК України фіксування судового засідання технічними засобом здійснює секретар судового засідання. У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Повно і всебічно з`ясувавши обставини, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, які підтверджені доказами, що були досліджені в судовому засіданні, суд приходить до наступного.

Згідно із ч.1 ст.2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизначених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Статтею 55 Конституції України установлено, що права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-яким не забороненим законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

Частиною 1 статті 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ч.1 ст.5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У відповідності до положень ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

На підставі ч.1 ст.19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства.

З Витягу про реєстрацію в спадковому реєстрі №49914605 від 17.11.2017р. вбачається, що ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , померла ІНФОРМАЦІЯ_2 , у зв`язку з чим 17.11.2017р. приватним нотаріусом Шелудько В.П. заведено спадкову справу №214/2017.

З Витягу про реєстрацію в Спадковому реєстрі №40379281 від 14.05.2015р. вбачається, що приватним нотаріусом Шелудько В.П. було зареєстровано заповіт №57443689, складений ОСОБА_2 .

З інформаційної довідки зі Спадкового реєстру №52225713 від 09.06.2018р. вбачається, що після смерті ОСОБА_2 27.04.2018р. було видано свідоцтво про право на спадщину.

Приватний нотаріус Жашківського нотаріального округу Черкаської області Шелудько В.П. листом №1905 від 16.07.2018р. повідомила, що після смерті ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_3 , спадкоємцем за заповітом від 14.05.2015р. №942 є ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_4 .

24 липня 2018 року Жашківським районним судом Черкаської області було постановлено ухвалу про поновлення провадження у справі та заміну сторони у справі, якою відповідача у справі ОСОБА_2 , яка померла, було замінено на її правонаступника ОСОБА_1 .

Щодо поновлення договору оренди землі.

Судом установлено, що 21 січня 2008 року між ОСОБА_2 та ФГ «Степ»був укладений договір оренди землі, який зареєстрований у Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії центру ДЗК, про що до Державного реєстру земель 21.02.2008р. внесено запис за №31.

Предметом договору є строкове платне користування земельною ділянкою для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адмінмежах Вільшанської сільської ради Жашківського району Черкаської області.

Площа земельної ділянки 4,13 га, в тому числі рілля 4,13 га. Нормативна грошова оцінка становить 23577 грн. Договір укладено на 5 років з 21.01.2008р. по 21.01.2013р. Орендна плата вноситься орендарем щорічно в грошовій або натуральній формі, що становить 902,17 грн. (1,5% від вартості земельної частки).

01 серпня 2011 року між ОСОБА_2 та ФГ «Степ»до договору оренди землі, укладеного 21 січня 2008 року було укладено додаткову угоду про поновлення двказаного договору оренди землі.

У вказаній угоді зазначено, що кадастровий номер земельної ділянки 31, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 23577 грн. Пункт 7 договору викладається в редакції «договір укладено терміном до 31.12.2017р.».

Орендна плата вноситься орендарем щорічно в грошовій формі, що становить 3395,09 грн. (4,5% від вартості земельної частки).

Вказана додаткова угода підписана сторонами та зареєстрована у відділі Держкомзему у Жашківському районі Черкаської області, про що в реєстрі земель вчинено запис від 05 серпня 2011 року за № 002957.

Вказана додаткова угода підписана сторонами та зареєстрована у відділі Держкомзему у Жашківському районі Черкаської області, про що в реєстрі земель вчинено запис від 05 серпня 2011 року за №002432.

Листом-повідомленням №105 від 26.07.2017р. позивач звернувся до відповідача ОСОБА_2 з пропозицією поновити договір оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року шляхом укладення додаткової угоди. Позивач просив відповідача 2 звернутись до нього для укладання додаткової угоди та дійти до взаємної згоди по виплаті орендної плати.

Додатку проєкту додаткової угоди, у вказаному листі не зазначено.

Не отримавши відповідь на вказаний лист, через два місяці, тобто 27 вересня 2017 року позивач направив лист-повідомлення №257, в якому запропонував поновити договір оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року шляхом укладення додаткової угоди на умовах передбачених в ній. Додатком до вказаного листа вказано проєкт додаткової угоди на 1 арк.

Додатковою угодою про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року вносяться зміни до п.2 договору оренди, який запропоновано викласти в редакції «в оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,13 га, у тому числі 4,13 ріллі, що розташована в адміністративних межах Вільшанської сільської ради Жашківського району Черкаської області».

Кадастровий номер відсутній.

Вносяться зміни до п.4 договору, виклавши його наступним чином «нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на дату укладення цього договору становить 23577 грн. 00 коп. Проіндексована вартість земельної ділянки станом на 01.01.2011р. на коефіцієнт 3,2 становить 75446 грн. 40 коп.

Вносяться зміни до п.8 договору оренди, виклавши його в наступній редакції «орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: щорічно в грошовій формі, що становить 3395 грн. 09 коп. (4,5% від вартості земельної частки (паю) або за бажанням орендодавця в натуральній формі).

Вносяться зміни до п.39 договору оренди, виклавши його в наступній редакції «перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-Орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору».

Вносяться зміни до п.41 договору оренди, виклавши його в наступній редакції «У випадку зняття мораторію на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок, такі вчинятимуться власником згідно законодавства України. Ця угода набирає чинності після підписання сторонами та її державної реєстрації і діє до 31.12.2017р. Ця угода укладена у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, а другий в орендаря, третій в органі, який провів його державну реєстрацію Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії центру ДЗК. Дана угода є невід`ємною частиною договору оренди землі, який зареєстрований в Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії центру ДЗК від 21.02.2008р. №31».

Всі інші умови договору залишаються без змін.

Зазначені обставини встановлені в судовому засіданні та не є спірними між сторонами.

За приписами ст.792 ЦПК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Поновлення договору оренди землі передбачено ст.33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV від 06.10.1998 року.

Вказана норма зазначає, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Судом встановлено, що п.8 договору оренди землі №96 від 21 січня 2008 року зазначено, що орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Аналогічний строк встановлено додатковою угодою про поновлення договору оренди землі від 01.08.2011 року.

Таким чином, суд приходить до висновку, що бажаючи продовжити дію договору, орендар зобов`язаний звернутись до орендаря не пізніше 01 жовтня 2017 року (враховуючи термін дії договору до 31.12.2017р.), додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди.

Однак лист від 26.07.2017 року направлено відповідачу без проекту додаткової вимоги, що суперечить вимогам ст.33 Закону України «Про оренду землі», а лист від 27.09.2017р. разом з проєктом додаткової угоди направлено відповідачу 02 жовтня 2017 року, про що свідчить відбиток поштового штампу на опису вкладення у цінний лист.

Крім того, додаткова угода про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року не тільки змінює строк дії договору, а також нормативну грошову оцінку земельної ділянки та розмір орендної плати.

За таких обставин, зміна умов договору оренди при його поновленні можлива лише за згодою сторін.

Вказаний висновок підтверджується ст.30 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Також п.35 договору оренди землі №96 встановлено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Посилання позивача на те, що оскільки власником земельної ділянки всупереч вимогам закону протягом місяця не надавалась відповідь на лист-повідомлення про бажання поновити договір, а отже він погодив запропоновані умови додаткової угоди суд сприймає критично. Вимоги закону щодо відсутності заперечень орендодавця відносяться до випадку, коли проєкт додаткової угоди не містить змін щодо орендної плати та інших істотних умов договору. Якщо проєкт додаткової угоди містить таки зміни закон вимагає наявність згоди орендодавця.

Позивачем не доведено наявність згоди відповідача 2 на зміну істотних умов договору оренди землі. До суду із позовом щодо змін умов договору, враховуючи норму ст.30 Закону України «Про оренду землі», позивач не звертався.

За таких обставин, враховуючи приписи статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки сторони не досягли домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Також суд звертає увагу, що у додаткових угодах, які направлені відповідачу 2 не зазначено кадастрового номеру земельної ділянки.

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).

За таких обставин, враховуючи зазначену різницю між двома проектами, відсутність кадастрового номеру земельної ділянки у договорі оренди землі №96, суд позбавлений можливості впевнено встановити, що додаткова угода, додана до позову, є тотожною тій, що надіслана відповідачу 2 та відноситься саме до вказаного договору оренди землі №96 від 21 січня 2008 року.

Пунктом 36 договору оренди землі №96 зазначено, що дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено. Аналогічна норма міститься у п.10 додаткової угоди про поновлення договору оренди від 01.08.2011р.

Підсумовуючи викладене, враховуючи відсутність згоди орендодавця на зміну істотних умов договору оренди землі, суд приходить до висновку, що вимога позивача про визнання укладеною додаткової угоди задоволенню не підлягає.

Враховуючи вимогу позивача, викладену, щодо неможливості участі відповідача 1 відносинах пролонгації угоди, суд вважає за необхідне підкреслити, що всі висновки суду, щодо вказаного питання, ґрунтуються виключно на нормах закону, доводах позивача та письмових доказах, які позивач надав разом із позовом.

Щодо визнання недійсним договору встановлення емфітевзису.

14 травня 2015 року між відповідачами укладено договір встановлення емфітевзису. Предметом договору є земельна ділянка площею 4,1286 гектара, яка розташована: Черкаська область, Жашківський район, Вільшанська сільська рада, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер земельної ділянки :02:001:0247, склад угідь: рілля 4,1286 га та належить власнику на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії ІІ-ЧР №047736, виданого 13 лютого 2002 року Вільшанською сільською радою.

Пунктом 1.3 договору зазначено, що власник стверджує, що дана земельна ділянка знаходиться в оренді до 31 грудня 2017 року.

Сторони домовились, що емфітевтичне право за цим договором встановлюється на 49 років, тобто до 14 травня 2064 року, про що зазначено у п. 2.4 договору встановлення емфітевзису.

Також у п.5.6 договору встановлення емфітевзису зазначено, що емфітевту відомо, що на дану земельну ділянку існує обмеження у користуванні згідно договору оренди, укладеного між ФГ «Степ» та власником вищевказаної земельної ділянки, термін дії якого закінчується 31 грудня 2017 року.

Договір нотаріально посвідчений, зареєстрований в реєстрі під №940.

Відповідно до п.3 ч.1 ст.3 Цивільного кодексу України загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору.

Це підтверджує ст. 627 ЦК України, згідно з якою відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

У постанові Верховного Суду Українивід 28.01.2015 року по справі № 6-230цс14 викладено наступний правовий висновок: «Частина третя статті 6 ЦК України передбачає, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, надаючи, таким чином, особам право вибору: використати існуючі норми законодавства для регулювання своїх стосунків або встановити для цих стосунків власні правила поведінки. Отже принцип свободи договору відповідно до статей 6, 627 ЦК України є визначальним та полягає у наданні особі права на власний розсуд реалізувати, по-перше: можливість укласти договір (або утриматися від укладення договору); по-друге, можливість визначити зміст договору на власний розсуд, враховуючи при цьому зустрічну волю іншого учасника договору та обмеження щодо окремих положень договору, встановлені законом. Таким чином сторони не можуть на власний розсуд врегулювати у договорі свої відносини, лише у випадках якщо: 1) існує пряма заборона, встановлена актом цивільного законодавства; 2) заборона випливає із змісту акта законодавства; 3) така домовленість суперечить суті відносин між сторонами.

Посилання позивача на те, що ст. 408 ЦК України не містить норми щодо можливості визначення початку дії емфітевтичного права з визначеного сторонами часу в майбутньому, судом до уваги не приймаються, оскільки у вказаній статті прямо зазначено, що строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором та не встановлено заборони на визначення початку дії емфітевтичного права на майбутнє.

Також позивач стверджує, що пунктом 5.9 договору встановлення емфітевзису встановлено, що із моменту підписання до 01.01.2018 року відповідач 2 зобов`язаний не укладати будь-які інші угоди щодо земельної ділянки, що, на думку позивача, безумовно позбавляє його навіть абстрактної можливості підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди.

Вказані доводи суд не бере до уваги, оскільки у пункті 5.9 договору встановлення емфітевзису відсутнє таке зобов`язання. Вказаним пунктом зазначено - вимоги законодавства щодо змісту і правових наслідків договору, що укладається сторонами, їм роз`яснено нотаріусом. Сторони підтверджують, що цей договір вчиняється за відсутності впливу тяжкої обставини та обставин, що спонукають вчинити даний договір на вкрай невигідних умовах та не є фіктивним та удаваним. У сторін відсутні будь-які заперечення щодо кожної з умов договору, вони однаково розуміють значення договору, умови та правові наслідки для кожної із сторін.

Більш того, ретельно вивчивши зміст договору встановлення емфітевзису, суд зазначає, що в ньому взагалі не міститься заборони власнику земельної ділянки на укладення будь яких угод.

Суд зазначає, що оскільки законодавцем не встановлено вимог до форми та змісту договору емфітевзису, він повинен відповідати загальним положенням про договір, з урахуванням норм ст. 407-412 ЦК України та ст.102-1 Земельного кодексу України.

Разом з тим, Законом України «Про оренду землі» чітко визначено форму, умови та порядок укладення, зміни, припинення договорів оренди землі. Більше того, не зазначення в договорі оренди істотних умов, передбачених ст. 15 Закону України «Про оренду землі», матиме наслідком його недійсність.

Законом України «Про оренду землі» урегульовано відносини, пов`язані виключно з орендою землі, в той час як правовідносини за договором емфітевзису регулюються нормами глави 33 розділу II «Речові права на чуже майно» Цивільного кодексу України.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначено в ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ч.1 ст.33 цього Закону, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Загальні положення щодо переважного права наймача на укладення договору найму на новий строк також закріплено в ч.1 ст.777 ЦК України, відповідно до якої наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Проаналізувавши вказані положення законодавства, суд погоджується з висновок відповідачем 1 стосовно того, що переважне право орендаря може існувати лише у випадку наявності інших претендентів на укладення саме договору оренди одного й того ж майна (в даному випадку спірної земельної ділянки), а не інших договорів, зокрема, договору встановлення емфітевзису.

Разом з тим, необхідно зазначити, що поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, що наділена переважним правом.

Таким чином, можливість реалізації переважного права орендарем прямо пов`язана з наявністю пропозицій, які містять виключно рівні умови з умовами орендаря, інакше це суперечило б праву та інтересу власника розпорядитися своїм майном на більш сприятливих умовах.

Враховуючи вищевикладене, оскільки судом не встановлено порушень вимог чинного законодавства при укладенні договору встановлення емфітевзису, не встановлено прав позивача, які порушені цим договором, суд вважає, що вимоги позивача в цій частині не підлягають задоволенню.

Згідно частин 1 та 2 ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості.

Частиною 1 статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ч.2 ст.76 ЦПК України ці данні встановлюються на підставі письмових, речових і електронних доказів; висновків експертів; показань свідків.

Згідно ст.77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Сторони мають право обґрунтувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до уваги докази, які не стосуються предмета доказування.

Відповідно до частини 1 статті 80 ЦПК України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Згідно ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

У відповідності до ч.ч.1,5 ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Проаналізувавши вищевикладені обставини, оцінивши наявні в матеріалах справи письмові докази, суд приходить до висновку про необґрунтованість позовних вимог ФГ «Степ» та вважає за необхідне відмовити у їх задоволенні.

Статтею 141 ЦПК України встановлено порядок розподілу судових витрат між сторонами.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Таким чином, враховуючи відмову у задоволенні позову, судовий збір та витрати, понесені відповідачем 1 на професійну правничу допомогу покладаються на позивача.

На підставі викладеного та керуючись ст.55 Конституції України, ст.13, ст.33 Закону України «Про оренду землі», ст.93, 1021,ч.4 ст.124 Земельного кодексу України, ст.ст.3, 15, 408, 626, 627, 638,777, 792 Цивільного кодексу України, ст.ст.2,4,5,12,13,19, ст.ст.76, 77, 80, 81, п.2 ч.2 ст.141, ч.2 ст.247, 258, 263, 265, 272-273, 354 Цивільного процесуального України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовної заяви фермерського господарства «Степ» до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_1 про визнання про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису, визнання додаткової угоди укладеною відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Черкаського апеляційного через Жашківський районний суд Черкаської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасникам справи, які не були присутні в судовому засіданні, або якщо судове рішення було ухвалено поза межами судового засідання чи без повідомлення (виклику) учасників справи, копія судового рішення на надсилається протягом двох днів з дня його складання у повному обсязі в електронній формі у порядку, визначеному законом, - у випадку наявності у особи офіційної електронної адреси, або рекомендованим листом з повідомленням про вручення якщо така адреса відсутня.

У відповідності до п.п.15.5 п. 5 Розділу ХШ Перехідних Положень ЦПК України, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди.

Головуючий суддя: Роман Васильович Шимчик