_____________________________________________________________________________________________________________________
Провадження № 2/520/1969/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.05.2018

Київський районний суд м.Одеси у складі головуючого судді Бескровного Я.В., при секретарі Бундєвій Я.І., розглянувши цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», Приватного підприємства «Прогрес-Риелт», третя особа на стороні відповідача без самостійних вимог на предмет спору ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки недійсним, -

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2017 року ОСОБА_1 звернувся з даним позовом, в обґрунтування заявлених вимог якого посилався на те, що 12.01.2006р., між ним та ПП «Прогрес-Риелт» у письмовій формі укладено договір №3Б-ПР-3133 про участь у будівництві з метою фінансування витрат на будівництво квартири АДРЕСА_1.

На підставі кредитного договору від 18.12.2007р., укладеного із АКБ «Укрсоцбанк», він отримав кредит, для інвестування вищевказаної квартири. 19.12.2007р. між ОСОБА_1 та Банком укладено іпотечний договір, за умовами якого в іпотеку передані майнові права на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_1.

Оскільки редакція ст.5 Закону України «Про іпотеку», що діяла на час укладання договору іпотеки від 22.09.2006р., майнові права у незавершеному будівництві, яке не здане в експлуатацію, не визнавались предметом іпотеки, а тому договір іпотеки укладений з АКБ «Укрсоцбанк» з порушенням вимог законодавства, то просив суд визнати недійсним такий договір.

Представник позивача в судове засідання не явився, надав письмову заяву з проханням розглядати справу у його відсутність.

Представник відповідача та третя особа до суду не прибули.

Дослідивши письмові матеріали справи, суд приходить до наступного.

12.01.2006р., між позивачем та відповідачем ПП «Прогрес-Риелт» укладено договір інвестування №3Б-ПР-3-133 про участь у будівництві з метою фінансування витрат та отримання прав на житло - квартиру АДРЕСА_1.

Сторони у п.5.1 договору визначили вартість квартири - 374793,57 грн. та п. 5.2 встановлено строк внесення коштів учасником до 25.10.2007р.

18.12.2008р. між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», та позивачем укладено кредитний договір 2007/669-19/84 за умовами якого позивач отримав 1500000 грн. зі сплатою 13,25 процентів, для фінансування інвестування житла - квартири будівельний АДРЕСА_1.

З метою забезпечення виконання основного зобов'язання позичальника за вказаним кредитним договором 18.12.2006 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та позивачем, було укладено Договір іпотеки, за яким іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю належні йому майнові права на отримання у власність нерухомості, яка будується, а саме: майнові права на незакінчену будівництвом квартиру будівельний АДРЕСА_1.

Після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів на зазначене нерухоме майно, предметом іпотеки буде квартира, майнові права на яку за цим договором є предметом іпотеки. Зазначений договір визначає порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

У відповідності до положень частин 1 та 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За ст.ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку», яка діяла в редакції на час укладання спірного договору іпотеки від 22.06.2006р. не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25.12.2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном, як особливим об'єктом, вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. 3 Закону).

Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права. (правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду України від 30.01.2013 року №6-168цс12)

Отже, виходячи із тих фактів, що станом на час укладання спірного договору іпотеки 19.12.2007р. іпотекодавцем, позивач здійснив передоплату, за умовами кредитного договору від 18.12.2007р., у зв'язку із чим вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва, що у відповідності до змісту ч.1 та 7 ст.5 Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» надавало право передати в іпотеку належні позивачу майнові права на нерухомість, будівництво, якої не завершено в забезпечення її ж кредитного зобов'язання.

У даній справі позивач є іпотекодавцем за визначенням ч.7 ст.5 Закону №979-ІV, як особа, яка передала в іпотеку свої майнові права на квартиру яка будується, та стане його власністю після завершення будівництва, оскільки на час укладення договору було здійснено передоплату, за умовами кредитного договору від 18.12.2007р., вартості квартири за договором із забудовником, а такі її дії, в силу Договору про інвестування від 12.01.2006р., є достатньою підставою для отримання ним права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва.

Отже, вказані майнові права могли бути предметом іпотеки, як засоби забезпечення кредитних зобов'язань позивача, а тому у задоволенні позову слід відмовити.

Керуючись ст. 268 ЦПКУкраїни, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення може бути оскаржене шляхом подання Апеляційному суду Одеської області через суд першої інстанції апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Суддя Бескровний Я. В.