Справа № 544/1229/17
Номер рядка звіту 22
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 квітня 2018 року м.Пирятин

Пирятинський районний суд Полтавської області у складі:

головуючого - судді Нагорної Н.В.,

за участю секретаря Киричевської В.М.,

представників позивача ОСОБА_1, ОСОБА_2, відповідача ОСОБА_3 та її представника ОСОБА_4, представника відповідача СТОВ «ВИШНЕВЕ-АГРО» Горєлої Ю.М.,

у відкритому судовому засіданні, у залі суду м.Пирятин, розглянувши цивільну справу за позовом Приватно-пайового підприємства «ПРИХІДЬКІВСЬКЕ» до ОСОБА_3, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «ВИШНЕВЕ-АГРО» про визнання недійсним договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В:

У грудні 2017 року позивач звернувся до суду з позовом, в обґрунтування якого вказав наступне. 20.10.2011 ППП "Прихідківське" та ОСОБА_3 уклали договір оренди земельної ділянки розміром 3,200га, кадастровий номер НОМЕР_1, строком на 5 років. Вказана земельна ділянка належить відповідачці ОСОБА_3 на підставі розпорядження Пирятинської РДА №458 від 30.12.2005 та державного акту на право власності на земельну ділянку. Договір оренди пройшов державну реєстрацію та зареєстрований у відділі Держкомзему у Пирятинському районі 12.09.2012 за № 03072. Відповідно до п.6 договору оренди землі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Позивач скористався своїм переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та 15.06.2017 уклав з ОСОБА_3 додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди землі та внесення змін до нього строком на 10 років. З метою державної реєстрації права оренди позивач звернувся до державного реєстратора, проте отримав відмову у зв'язку з тим, що на вищевказану земельну ділянку 30.03.2017 укладено договір оренди землі між відповідачами. Право оренди зареєстроване 17.10.2017. Вважає, що спірний договір є недійсним, а дії відповідачів порушують переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, враховуючи, що спірний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки укладений до закінчення попереднього договору оренди землі. Позивач продовжує користуватися спірною земельною ділянкою і після 11.09.2017 як сумлінний орендар. При цьому протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди землі ОСОБА_3 не звернулась до позивача з листом щодо заперечень в поновленні договору, укладеного з позивачем та подальшому користуванні позивачем спірною земельною ділянкою. У зв'язку з чим договір оренди землі був поновлений на той самий строк і на тих самих умовах на підставі ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі». Укладення спірного договору оренди землі створило позивачу перешкоди в реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі. При укладенні спірного договору оренди землі були порушені норми ст..24, 27, 33 Закону України «Про оренду землі», ст..13, 525, 777 ЦК України. Спірний договір необхідно визнати недійсним, оскільки на момент його укладення існував договір оренди землі, який не був розірваний та земельна ділянка не була витребувана із володіння позивача, укладення спірного договору оренди землі створило позивачу перешкоди в реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі. На підставі викладеного позивач просив визнати недійсним договір оренди землі кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 30 березня 2017 року між ОСОБА_3 та СТОВ «ВИШНЕВЕ-АГРО», право оренди за договором зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень 17 жовтня 2017 року, а також покласти на відповідачів витрати, пов'язані з розглядом справи.

У судовому засіданні представники позивача ОСОБА_1 та ОСОБА_2 вимоги позову підтримали повністю, суду надали пояснення, аналогічні викладеним у позові, зазначили, що відповідачами порушено переважне право позивача на поновлення раніше укладеного між позивачем і ОСОБА_3 договору оренди землі. Просили позов задовольнити та визнати недійсним договір оренди землі кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 30 березня 2017 року між ОСОБА_3 та СТОВ «ВИШНЕВЕ-АГРО», право оренди за договором зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень 17 жовтня 2017 року.

Представник відповідача СТОВ «ВИШНЕВЕ-АГРО» Горєла Ю.М. позов не визнала та просила в його задоволенні відмовити повністю, надавши відзив на позов та заперечення та відповідь на відзив. У відзиві вказала, що 30 березня 2017 року Відповідач 1 уклала із Відповідачем 2 договір оренди землі №б/н на земельну ділянку кадастровий номер НОМЕР_1. Державну реєстрацію права оренди, яке виникло па підставі вказаного договору, було проведено 17 жовтня 2017року КП «Центр надання послуг та консультацій Гребінківської районної ради». У договорі оренди землі розділом «Строк дії договору» передбачено, що цей договір діє до 31.12.2027, перебіг якого, за взаємною згодою та домовленістю Сторін, починає свій перебіг з дня проведення державної реєстрації права оренди за цим договором (в порядку, передбаченому законодавством України). Отже, строк дії спірного договору оренди землі в силу положень ст.6 Закону України «Про оренду землі», ст.4, 17 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. З урахуванням зазначених норм матеріального права строк дії спірного договору почався з 17 жовтня 2017 року та закінчиться 31.12.2027 року. Між позивачем та Відповідачем 1 15 червня 2017 року укладено додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди землі та внесення змін до нього, пунктом 43 вищевказаної додаткової угоди передбачено, що цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами та державної реєстрації прав. Після підписання вищевказаної додаткової угоди позивач не вчинив жодних дій щодо проведення державної реєстрації прав, тому додаткова угода про поновлення терміну дії договору оренди землі та внесення змін до нього від 15 червня 2017 року не набрала чинності, а позивач не набув прав орендаря за такою додатковою угодою, унаслідок чого відповідачі не порушили права позивача. Відтак, позивач звернувся до суду за захистом порушеного, на його думку, права, посилаючись на те, що Відповідачем 1 та Відповідачем 2 порушено переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк. На підтвердження того, що з метою державної реєстрації права оренди земельної ділянки, позивач звертався до державного реєстратора, проте отримав відмову, позивач не надав належних та допустимих доказів. Також позивач не надав жодних доказів на підтвердження порушення Відповідачами його прав чи інтересів у зв'язку з укладенням договору оренди між відповідачами. Належних та допустимих письмових доказів щодо направлення поштового листа-повідомлення з проектом додаткової угоди на поновлення договору оренди землі Відповідачу 1 позивач не надав. Натомість позивачем залучено до позовної заяви копію клопотання про поновлення договору оренди земельної ділянки (ЛИСТ-ПОВІДОМЛЕННЯ) б/н від 15.06.2017 з написом в кінці сторінки неідентифікованої особи. Отже, відсутні підстави стверджувати, що позивач своєчасно та належним чином, як того вимагає ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», повідомив Відповідача 1 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. Аналогічно не заслуговують на увагу і не підтверджені жодними письмовими доказами твердження позивача з приводу того, що позивач продовжує користуватися спірною земельною ділянкою і після 11 вересня 2017 року як сумлінний орендар. За таких обставин та враховуючи відсутність належних та достовірних доказів в розумінні ст.76, 77, 79 ЦПК України представник відповідача Горєла Ю.М. вважає, що відсутні будь-які правові підстави для задоволення позовних вимог позивача про визнання договору оренди землі недійсним.

Відповідач ОСОБА_3 у судовому засіданні позов не визнала, суду пояснила, що коли до неї приїздив директор ППП Прихідьківське та привозив гроші, то вона підписувала багато листків, але які, вона не читала та не знає, а директор їй нічого не пояснював, що це за бумаги, показував лише, де треба підписувати. При цьому вона сказала директору, що не бажає з ним продоважувати договір оренди землі, так як хоче укласти договір з фірмою Кернела, де орендна плата вища та платять її вчасно. Позивач й досі не виплатив їй орендну плату за 2017 рік.

Представник відповідача ОСОБА_3 - ОСОБА_4 з позовом не згоден. Свої заперечення виклав у відзиві на позов, де вказав, що в березні місяці 2017 року Відповідач 1 звернулась до Відповідача 2 з наміром укласти договір оренди землі на земельну ділянку кадастровий номер НОМЕР_1. Дійшовши взаємної згоди щодо кожної з умов договору 30 березня 2017 року Відповідач 1 уклала із Відповідачем 2 договір оренди землі №б/н від 30 березня 2017 року на вищезазначену земельну ділянку. Державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі вищевказаного договору, було проведено 17 жовтня 2017 року КП «Центр надання послуг та консультацій Гребінківської районної ради». У договорі оренди землі, укладеному між Відповідачем 1 та Відповідачем 2, а саме розділом «Строк дії договору» передбачено, цей договір діє до 31.12.2027 року, перебіг якого, за взаємною згодою та домовленістю Сторін, починає свій перебіг з дня проведення державної реєстрації права оренди за цим договором (в порядку, передбаченому законодавством України). Відтак, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а саме: із дня проведення державної реєстрації права оренди за цим договором, а не з моменту його укладення. Таким чином строк дії спірного договору почався з 17 жовтня 2017 року та закінчиться 31.12.2027 року. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист- повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Аналіз вказаних положень Закону України «Про оренду землі» дає підстави вважати, що орендар має переважне перед іншими право на поновлення договору оренди землі за умови встановлення таких юридичних фактів: орендар належним чином виконував обов'язки по договору; орендар до закінчення строку дії договору, але не пізніше як за місяць до настання цього строку, повідомив орендодавця про свій намір скористатись переважним правом укладення договору на новий строк; до листа- повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Встановлено, що договір оренди землі між сторонами укладено 20 жовтня 2011 року строком на 5 років, а його державну реєстрацію здійснено 12 вересня 2012 року, тобто у термін до 12 серпня 2017 року позивач повинен був надіслати Відповідачу 1 лист-повідомлення з проектом додаткової угоди. Такого листа-повідомлення з проектом додаткової угоди Відповідач 1 не отримував. Позивач разом із позовною заявою надає копію клопотання про поновлення договору оренди земельної ділянки (лист-повідомлення), додатком до якого є проект додаткової угоди від 15 червня 2017 року про поновлення договору оренди землі в двох примірниках на 4 арк. кожний, складений на ім'я Відповідача 1. Відповідач 1 даного листа не отримувала. Напис незрозумілого значення, невідомого авторства, без підпису, ніяким чином не може свідчити про факт отримання Відповідачем 1 даного листа. Виходячи із приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» та п.6 Договору оренди землі №б/н від 20 жовтня 2011 року позивач повинен був не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити Відповідача 1 про намір продовжити його дію шляхом направлення листа-повідомлення з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. Отже, Позивачем порушено передбачену статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедуру поновлення дії Договору, тобто немає підстав стверджувати, що Позивач своєчасно та належним чином повідомив Відповідача 1 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. В позові також говориться про те, що позивач продовжує відкрито користуватися земельною ділянкою Відповідача 1 після закінчення строку дії договору оренди, що є підставою вважати договір поновленим на такий же строк і на тих же умовах. Частиною 6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» дійсно передбачено ще одну умову поновлення договору оренди землі, а саме: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення поновлення договору оренди землі. Вважає, що такий спосіб поновлення договору оренди землі може мати місце лише тоді, коли сторони до закінчення строку дії договору не вчиняли будь-яких значимих юридичних дій, передбачених частинами 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Отже той факт, що позивач і тепер використовує земельну ділянку Відповідача 1 для своїх потреб, не є підставою для поновлення договорів оренди землі, оскільки між сторонами вирішується спір про виконання приписів частин 1-5 статті 33 України «Про оренду землі». Не погоджується представник і з твердженням позивача про те, що після закінчення строку дії договору позивач відкрито і законно користується земельною ділянкою, тому є підстави визнавати договір оренди землі поновленим. При цьому виходячи з того, що з 17 жовтня 2017 року вступив у силу новий договір оренди землі, укладений між Відповідачами. За таких обставин позивача не можна вважати законним користувачем земельної ділянки в розумінні ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Також вважає, що визнавати договір оренди землі поновленим на підставі ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» можна лише у разі, коли сторони договору до закінчення терміну його дії ніяким чином не виказували свого ставлення та не вчиняли ніяких дій щодо поновлення терміну дії договору, а після закінчення строку дії договору одна сторона продовжує користуватися земельною ділянкою, а інша протягом місяця не направила листа-заперечення. Отже визнавати договір оренди землі поновленим з мотивів, передбачених ч.6 ст. 33 Закону «Про оренду землі», теж немає підстав. За вказаних обставин та з урахуванням викладених у відзиві на позовну заяву фактичних даних просив у задоволенні позову відмовити.

Судом у порядку ст.90, 230 ЦПК України для встановлення фактичних даних був допитаний свідок ОСОБА_6, який пояснив, що був присутнім, коли до його матері ОСОБА_3 десь у серпні місяці 2017 року, але може і в іншій місяць, коли саме він не пам'ятає, приїжджав ОСОБА_1 та привіз частину грошей за оренду землі. Також він привіз матері підписати договір оренди землі на новий строк. Але мати сказала, що не буде продовжувати з ним договір оренди, так як він не виконує своїх обов'язків по договору, та що вона вже уклала договір оренди з фірмою Кернела. Але ОСОБА_1 сказав матері, що закон на його стороні, договір оренди з ним вже продовжений автоматично, і тоді мати підписала документи. Також ОСОБА_1 сказав, що за оренду землі він буде платити стільки грошей, скільки Кернел. Крім того свідок повідомив, що ППП «Прихідьківське» заплатило матері орендну плату за 2017 рік лише 2 рази по 1500грн., тобто всього 3000грн., й на сьогоднішній день має заборгованість по орендній платі перед ОСОБА_3

У суду немає підстав ставити під сумнів достовірність і правдивість фактів, повідомлених свідком. Дані про його заінтересованість в результаті розгляду справи відсутні, його показання об'єктивно підтверджуються і не суперечать іншим зібраним у справі доказам.

Суд, вислухавши пояснення сторін, допитавши свідка, розглянувши справу в межах заявлених вимог, дослідивши наявні в матеріалах докази, вважає позовні вимоги необґрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають, виходячи з наступного.

Судом установлені наступні факти та відповідні їм правовідносини.

20 жовтня 2011 року між ППП «Прихідьківське», як орендарем, та ОСОБА_3, як орендодавцем, було укладено договір оренди земельної діялки площею 3,200га (пай №4), що належить ОСОБА_3 на підставі Державного акту Серії НОМЕР_2. Договір укладено на 5 років та зареєстровано в Держкомземі 12.09.2012 за номером 03072 (а.с.10-15).

Відтак позивач у встановленому порядку набув відповідне право оренди земельної ділянки ОСОБА_3 по 11.09.2017 включно.

15.06.2017 позивач направив ОСОБА_3 клопотання про поновлення договору оренди земельної ділянки (лист-повідомлення), в якому повідомив, що відповідно до ст..33 Закону України «Про оренди землі» має намір скористатись своїм переважним правом перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). У зв'язку з чим просив розглянути проект додаткової угоди від 15.06.2017 про поновлення договору оренди землі щодо оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером НОМЕР_1 на території Дейманівської сільської ради загальною площею 3,200га та підписати додаткову угоду на умовах, що додаються (а.с.16).

Відповідно до Додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди землі та внесення змін до нього від 15.06.2017, підписаної 15.06.2016 між ППП «Прихідьківське», як орендарем, та ОСОБА_3 як орендодавцем, (а.с.17-20), згідно з якою договір оренди викладено в новій редакції. Зокрема, договір укладається на 10 років. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у гривнях готівкою через касу Орендаря в розмірі 11605,40грн на рік. Договір набирає чинності з моменту підписання сторонами та державної реєстрації прав (п.43 Додаткової угоди).

Відповідач визнала у судовому засіданні вказану обставину, що нею були отримані та підписані лист-повідомлення та додаткова угода, але вона їх не читала, та що в них написано, вона не знає.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.21) від 10.11.2017 право оренди земельної ділянки, що належить ОСОБА_3, з кадастровим номером НОМЕР_1, зареєстровано 17.10.2017 за СТОВ «ВИШНЕВЕ-АГРО». Строк дії оренди - 31.12.2027.

Згідно договору оренди землі б/н від 30.03.2017, укладеного між ОСОБА_3 як орендодавцем, та СТОВ «ВИШНЕВЕ-АГРО» як орендарем, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 3,200га, з кадастровим номером НОМЕР_1. Цей договір діє до 31.12.2027, перебіг якого, за взаємною згодою та домовленістю сторін, починається із дня проведення державної реєстрації права оренди за цим договором. Орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін у розмірі 11605,40грн. за один рік користування, що у відсотковому співвідношенні становить 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с.43-48).

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №100420622 від 17.10.2017 (а.с.49) земельна ділянка реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 238, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 3,2га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Дейманівської сільської ради, має зареєстроване право оренди за орендарем СТОВ "ВИШНЕВЕ-АГРО" за договором оренди землі № б/н від 30.03.2017, укладеному між ОСОБА_3 і СТОВ "ВИШНЕВЕ-АГРО", строк дії до 31.12.2027.

Після встановлення зазначених обставин, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, суд зазначає наступне.

Позивач у своєму позові зазначає дві підстави для визнання договору, укладеного між відповідачами, недійсним.

Вважає, що спірний договір є недійсним, оскільки він укладений до закінчення попереднього договору.

Проте такі доводи не дають підстав для визнання спірного договору недійсним з огляду на наступне.

Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (ч.1 ст.520 ЦК України).

Одна й та ж сама земельна ділянка не може одночасно орендуватися для однакових потреб різними орендарями, укладення наступного договору оренди землі можливе лише після припинення дії попереднього договору оренди землі - припинення права оренди попереднього орендаря.

Законодавство не містить заборони щодо початку існування прав та обов'язків сторін договору на майбутнє.

Право оренди землі на земельну ділянку, належну ОСОБА_3, виникло у позивача ППП "Прихідьківське" у день реєстрації речового права (права оренди) в Держкомземі, а саме з 12.09.2012, і припинилось 11.09.2017, оскільки договір було укладено на 5 років.

Право оренди землі на земельну ділянку, належну ОСОБА_3, виникло у відповідача СТОВ «ВИШНЕВЕ-АГРО» у день реєстрації речового права (права оренди), а саме з 17.10.2017.

Згідно ст..210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом ст.6, 17 Закону України «Про оренду Землі» (у редакції станом на 2017 рік) право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Отже, початок перебігу строку спірного договору оренди земельної ділянки починається з дати державної реєстрації документу.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

З наведеного убачається, що дата підписання спірного договору оренди землі не має юридичного значення, оскільки права та обов'язки по договору почали діяти з дати його державної реєстрації та саме з цієї дати, а не дати підписання сторонами, договір набрав юридичної сили.

Однак слід наголосити, що основною та первинною підставою позовних вимог є позиція позивача щодо порушення відповідачами переважного права позивача на поновлення договору оренди землі із відповідачем ОСОБА_3 за правилами ст.33 Закону України "Про оренду землі", та неможливість зареєструвати право за додатковою угодою через існування запису про право оренди СТОВ "ВИШНЕВЕ-АГРО" з 17.10.2017 на земельну ділянку, належну ОСОБА_3

Проте вказані підстави не доведено позивачем і не відповідають обставинам справи з огляду на наступне.

Частиною першою статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

У частинах першій - п'ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами 8, 9 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: - з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; - у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; - укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом України у постанові від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219 цс14, постанові від 10 червня 2015 року у справі № 6-70цс15, а також постанові від 13 березня 2016 року у справі №6-146цс16.

Перевіряючи, чи дійсно позивач має переважне право в поновленні договору оренди землі, установлено наступне.

Належна ОСОБА_3 земельна ділянка тривалий час перебувала у користуванні позивача, однак ОСОБА_3, як орендодавця, не влаштовувала політика підприємства, умови договору, рівень виплати орендної плати, тому завчасно для себе ОСОБА_3 прийняла рішення, що не бажає далі співпрацювати з позивачем та продовжувати з ним термін дії договору оренди землі, про що ОСОБА_3 повідомила представника позивача, коли той прийшов до ней підписувати додаткову угоду та клопотання про поновлення договору оренди земельної ділянки. Вказану обставину також визнав у судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1, який особисто приїздив до ОСОБА_3 підписувати додаткову угоду від 15.06.2017, а також підтвердив у судовому засіданні свідок ОСОБА_6

Також установлено та убачається з матеріалів справи, що позивач належним чином не виконував свої договірні зобов'язання перед орендодавцем ОСОБА_3 Так, представник позивача надав суду відомість про виплату орендодавцям орендної плати за 2017 рік. Згідно даної відомості за 2017 рік нараховано ОСОБА_3 11605,40грн., сума до видачі після вирахування податків 9342,33грн., гроші, взяті протягом року - 1500грн. При чому згідно п.12 договору оренди землі від 20.10.2011 орендна плата вноситься до 31 грудня поточного року. Однак станом на час розгляду справи повного розрахунку по орендній платі з відповідачем ОСОБА_3 позивач не провів. Вказану обставину також визнав у судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1, вказавши, що дійсно заборгував ОСОБА_3 гроші за оренду належної їй земельної ділянки, але точної суми боргу він не пам'ятає. Готовий хоч зараз заплатити їй ці кошти.

Посилання позивача на укладення між позивачем і відповідачем ОСОБА_3 додаткової угоди до договору оренди землі від 15.06.2017, а, отже, і реалізацію у такий спосіб позивачем свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), є безпідставним.

Так, відповідно ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до ч.5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Враховуючи, що право оренди землі за додатковою угодою від 15.06.2017 не було зареєстровано у встановленому законом порядку, то відсутні підстави вважати, що такою угодою було реалізовано переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.

Суд зауважує, що протягом часу з 12.09.2017 по 10.11.2017 (дата отримання інформації з ДРРП) позивач не вчиняв дії з поновлення договору оренди землі або ж реєстрації додаткової угоди від 15.06.2017.

Позивачем не надано належних та допустимих доказів його звернення в порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», до державного реєстратора щодо реєстрації його речового права на належну ОСОБА_3 земельну ділянку, а також доказів того, що реєстратором відмовлено у вчиненні реєстраційної дії через наявність речового права іншої особи на вказану земельну ділянку.

Доводи позивача про те, що він не міг зареєструвати своє речове право, так як для цього виготовляв технічну документацію із землеустрою, не заслуговують на увагу, оскільки ст..27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Постанова КМУ від 25 грудня 2015 р. № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не вимагають подання таких документів для реєстрації речового права.

Крім того позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження тих обставин, що він продовжує користуватись земельною ділянкою, що належить ОСОБА_3

Також, проаналізувавши умови додаткової угоди від 15.06.2017 та умови спірного договору оренди від 30.03.2017, суд дійшов висновку про те, що новий договір оренди землі із СТОВ «ВИШНЕВЕ-АГРО» укладений на більш вигідних умовах для ОСОБА_3, ніж запропоновані ППП «Прихідьківське». Так, у додатковій угоді передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється без урахування індексації (п.10 додаткової угоди). Проте як спірним договором оренди від 30.03.2017 передбачено, що обчислення розміру орендної плати за кожний наступний рік здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування (п.4.1 договору).

Заперечення позивача в частині встановлення наказом по ППП «Прихідьківське» від 21 грудня 2017 року відсоткової ставки в розмірі 10% від нормативно-грошової вартості земельної ділянки не впливає на вирішення питання щодо наявності у позивача переважного права на укладення договору оренди землі станом на 12 вересня 2017 року.

За змістом ст.12, 13 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд розглядає цивільні справи в межах заявлених вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи.

Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Тобто суд повинен встановити, чи дійсно порушує право орендодавця та чи інша умова договору оренди землі, чи дійсно були порушені права позивача. Суд повинен з'ясувати у чому саме полягає порушення законних прав орендаря. Однією із обов'язкових умов застосування судового захисту прав орендаря є порушення умовами спірного договору прав та охоронюваних законом інтересів позивача.

Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено, у суду немає правових підстав для задоволення позову.

Відтак з матеріалів справи та наявних у справі доказів убачається, що позивачем не доведено належним чином, відповідно до положень ст. 76-81 ЦПК України, чи дійсно порушує право позивача як орендаря наявність спірного договору оренди землі та початок строку дії відповідного права оренди за наступним договором після припинення строку дії першого (попереднього) договору оренди землі; не наведено доказів того, у чому саме полягає порушення законних прав позивача тощо.

У справі відсутні належні та допустимі докази реалізації та/або початку реалізації позивачем свого переважного права на поновлення договору оренди землі із відповідачем ОСОБА_3

З врахуванням вимог ст. 319 ЦК України, Закону України « Про оренду землі», зазначених вище норм матеріального права, вимог ст.1 Протоколу № 1 Європейської конвенції з прав людини та основоположних свобод, практики Європейського Суду, при вирішенні питання балансу прав та інтересів власника майна та орендаря цього майна, з урахуванням встановлених у справі фактів суд приходить до висновку, що відповідачі у справі права та інтереси позивача щодо наявності переважного права на оренду земельної ділянки не порушували, а власник свого майна після закінчення договірних відносин з попереднім орендарем вправі розпорядитися ним на власний розсуд.

Ураховуючи зазначене суд не вбачає підстав для визнання спірного договору недійсним, тому відмовляє у задоволенні позову повністю через недоведеність порушення прав позивача спірним договором оренди землі.

Керуючись ст.4-13, 76-81, 263-265, 268, 352, 354 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позовних вимог Приватно-пайового підприємства «ПРИХІДЬКІВСЬКЕ» до ОСОБА_3, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «ВИШНЕВЕ-АГРО» про визнання недійсним договору оренди землі - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено до Апеляційного суду Полтавської області шляхом подання апеляційної скарги через Пирятинський районний суд Полтавської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 12.04.2018.

Суддя Н.В.Нагорна