Єдиний унікальний номер 235/6335/17 Номер провадження 22-ц/775/620/2018
Головуючий у 1-ій інстанції Величко О.В.
Доповідач Азевич В.Б.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 травня 2018 року Апеляційний суд Донецької області у складі:

головуючого-судді Азевича В.Б.,

суддів: Корчистої О.І., Тимченко О.О.,

за участю секретаря Кіпрік Х.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Бахмут Донецької області справу № 235/6335/17 за позовом ОСОБА_2, ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про визнання правочину дійсним та визнання права власності на нерухоме майно, за апеляційною скаргою ОСОБА_2, ОСОБА_3 на рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 26 січня 2018 року (суддя Величко О.В., рішення ухвалено в приміщенні суду в м. Покровськ Донецької області, повний текст рішення складено 31 січня 2018 року),-

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2017 року ОСОБА_2, ОСОБА_3 звернулися до Красноармійського міськрайонного суду Донецької області з позовом до ОСОБА_4 про визнання правочину дійсним та визнання права власності на нерухоме майно.

Свої вимоги обґрунтували тим, що 05.10.2017 року вони з ОСОБА_4 уклали попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: земельної ділянки, площею 0,0371 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер НОМЕР_1, та земельної ділянки площею 0,0742 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2, кадастровий номер НОМЕР_2. Даний договір був засвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О. за реєстровим номером 14773. Зазначені земельні ділянки належать ОСОБА_4 відповідно до нотаріально посвідчених договорів купівлі-продажу земельної ділянки від 07.06.2013 року, та від 26.08.2016 року. Відповідно до п. 3 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05.10.2017 року за домовленістю сторін вартість майна, що відчужується, складає 214 400 грн., що в еквіваленті складає 8 000 доларів США на день укладання Основного договору. Згідно з умовами даного договору сторони зобов'язались у строк до 05.10.2018 року укласти Основний договір купівлі-продажу. Таким чином, вони досягли усіх істотних умов договору: ОСОБА_4 фактично передав у їх часткову власність нерухоме майно, яке є предметом договору, а вони сплатили відповідачу покупну ціну у розмірі 8 000 доларів США, що підтверджується розпискою, написаною власноруч ОСОБА_4, та прийняли у власність зазначене нерухоме майно. Проте до теперішнього часу ОСОБА_4 ухиляється від нотаріального посвідчення основного договору купівлі-продажу, шляхом пасивного небажання з'явитися до нотаріуса. На їх пропозицію щодо нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу ніяким чином не реагує, на телефонні дзвінки не відповідає і вкотре для посвідчення договору не з'являється. Просили визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: земельної ділянки, площею 0,0371 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер НОМЕР_1, та земельної ділянки площею 0,0742 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2, кадастровий номер НОМЕР_2, визнати за ними право спільної часткової власності по 1/2 частині нерухомого майна на вказані земельні ділянки.

Рішенням Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 26 січня 2018 року в задоволенні позовних вимог ОСОБА_2, ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про визнання правочину дійсним та визнання прав власності на нерухоме майно відмовлено.

На вказане рішення суду позивачами подано апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просять його скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

В обґрунтування своїх вимог зазначають, що суд першої інстанції, встановивши усі факти, прийшов до неправильного висновку і не застосував до даних правовідносин ст. 220 ЦК України. В той час, ними сплачено усі кошти, які вони були повинні сплатити, прийнято зазначене майно у користування, проте, небажання відповідача нотаріально посвідчити основний договір купівлі-продажу нерухомого майна позбавляє їх як власників у повній мірі розпорядитися своїм правом. Також, вважають, що оскільки вони домовилися про всі суттєві умови договору купівлі-продажу нерухомого майна та відбулося повне його виконання, а відповідач ухиляється від явки до нотаріуса, тому їх порушене право підлягає судовому захисту, а позовна заява - задоволенню.

Учасники справи в судове засідання апеляційного суду не з'явилися. Про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Від позивачів надійшла заява про відкладення розгляду на іншу дату у зв'язку з неможливістю бути присутніми у судовому засіданні за сімейними обставинами.

Згідно ст. 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Колегія судів не може визнати неявку позивачів у судове засідання поважною, оскільки посилання на сімейні обставини є загальним та не конкретизованим.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Під час розгляду справи судом першої інстанції встановлено, що відповідно до договору купівлі-продажу земельної ділянки від 07.06.2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Донецького міського нотаріального округу Подолян О.О. 07.06.2013 року за реєстровим номером 3240, ОСОБА_4 є власником земельної ділянки, площею 0,0371 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер НОМЕР_1. Також на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 26.08.2016 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сліпко В.О., та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності ОСОБА_4 є власником земельної ділянки площею 0,0742 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2, кадастровий номер НОМЕР_2 (а. с. 9 - 12).

Згідно попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05.10.2017 року, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_3, ОСОБА_2, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О. (реєстраційний номер 14773) відповідач ОСОБА_4 зобов'язався продати позивачам ОСОБА_3, ОСОБА_2 нерухоме майно, а саме: земельну ділянку, площею 0,0371 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер НОМЕР_1, та земельну ділянку, площею 0,0742 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2, кадастровий номер НОМЕР_2 (а. с .8).

Пунктом 2 цього договору передбачено, що договір купівлі-продажу вищевказаного нерухомого майна (Основний договір) повинен бути укладений до 05.10.2018 року включно ( а. с. 8).

Згідно п. 4 попереднього договору продавець зобов'язується до моменту укладання Основного договору отримати всі необхідні документи для укладання Основного договору; забезпечити відсутність будь-яких обтяжень, в тому числі арештів та заборон відчуження; до моменту фактичної передачі майна Продавець несе відповідальність за збереження його стану. Продавець зобов'язується сплатити заборгованість по платежам (податкам) та надати всі необхідні довідки про відсутність заборгованості в строк, вказаний в п. 2 цього договору. У разі невиконання цього обов'язку продавець зобов'язується відшкодувати завдану шкоду.

Відповідно до п. 8 попереднього договору продавець отримав аванс у розмірі 187 600 грн., що в еквіваленті складає 7 000 доларів США, згідно курсу НБУ на день укладення цього договору, який входить в рахунок належних з покупців 214 400,00 грн., що в еквіваленті складає 8 000 доларів США, згідно курсу НБУ на день укладання цього договору.

Як передбачено п. 9 договору, якщо Продавець прямо відмовиться від укладання у відповідній до чинного законодавства формі Основного договору (або з вини цієї сторони договір не буде укладено в зазначений в п. 2 цього договору строк), Продавець повертає Покупцям зазначену в п. 8 цього договору суму і сплачує Покупцям суму штрафу в розмірі 100% від суми, зазначеної в п. 8 цього договору. Якщо Покупці прямо відмовляться від укладання у відповідній до чинного законодавства формі Основного договору (або з вини цієї сторони договір не буде укладено в зазначений в п. 2 цього договору строк), Продавець має право залишити у себе зазначену у п. 8 цього договору суму авансу в якості штрафу (а. с. 8).

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що стаття 635 ЦК України регламентує порядок укладення попереднього договору та правові наслідки ухилення від його виконання сторонами. При цьому суд посилався на правову позицію Верховного Суду України, що викладена в постанові від 02.09.2015 року у справі №6-226цс14.

Також суд зазначив, що чинним законодавством, зокрема ст. 635 ЦПК України, не передбачено такого правового наслідку за порушення взятого на себе в попередньому договорі зобов'язання щодо укладення основного договору, як спонукання до його укладання в судовому порядку, а сторони в строк до 05.10.2018 року не позбавлені можливості вирішити питання щодо укладання основного договору купівлі-продажу іншим позасудовим шляхом.

Зазначений висновок суду першої інстанції є законним та обґрунтованим.

Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Частина 1 ст. 626 ЦК України визначає договір як домовленість двох або більше сторін, спрямовану на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України).

Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

В матеріалах справи є копія попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05 жовтня 2017 року, відповідно до пунктів 1, 2 якого, ОСОБА_4 зобов'язується продати належне йому майно, а саме: земельну ділянку площею 0,0371 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер: НОМЕР_1, та земельну ділянку площею 0,0742 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2, кадастровий номер: НОМЕР_2, а ОСОБА_3 ОСОБА_2 зобов'язуються придбати це нерухоме майно у власність по 1/2 частці кожен. Договір купівлі-продажу вищевказаного нерухомого майна повинен бути укладений до п'ятого жовтня дві тисячі вісімнадцятого року включно.

Згідно із частинами 1-3 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Отже, положення частини другої статті 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору.

Цією нормою встановлено обов'язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Припинення зобов'язання з попереднього договору внаслідок не укладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов'язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов'язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.

Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.

Саме такої правової позиції дійшов Верховний Суд України у справі № 6-226цс14.

Таким чином, посилання позивачів на частину 2 ст. 220 ЦК України є безпідставним.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно із ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз'яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України пов'язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

Статтею 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Таку правову позицію висловив Верховний Суд України в постанові від 06 вересня 2017 року у справі за № 6-1288цс17.

Позивачі не довели тієї обставини, що відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору та сторони втратили можливість з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач подав до суду клопотання у якому зазначив, що він не заперечує факту укладання попереднього договору та отримання грошових коштів у повному обсязі. Зі змісту клопотання вбачається, що він постійно проживає у м. Києві. Його твердження про те, що він зайнятий у зв'язку з роботою і нібито він втратив правовстановлюючі документи на земельні ділянки не свідчить про неможливість укласти договір купівлі-продажу спірного майна у нотаріуса.

В свою чергу, суд першої інстанції правильно зазначив, що відповідно до пункту 2 попереднього договору від 05 жовтня 2017 року, сторони цього договору в строк до 05.10.2018 року включно не позбавлені можливості вирішити питання щодо укладання основного договору купівлі-продажу іншим позасудовим шляхом.

Враховуючи зазначене, рішення суду першої інстанції відповідає встановленим у справі фактичним обставинам, ухвалене з дотриманням норм матеріального і процесуального права, підстав для скасування рішення суду в межах доводів апеляційної скарги не має, доводи апеляційної скарги необґрунтовані і не спростовують висновків суду.

Отже, відповідно до ст. 375 ЦПК України апеляційна скарга позивачів підлягає залишенню без задоволення, а судове рішення залишенню без змін.

Керуючись статтями 368, 374, 375, 382-384 ЦПК України, Апеляційний суд Донецької області, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2, ОСОБА_3 залишити без задоволення.

Рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 26 січня 2018 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Головуючий: В.Б. Азевич

Судді: О.І. Корчиста

О.О. Тимченко