28.03.2018 Єдиний унікальний № 371/1076/17 Провадження № 2/371/76/18
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 березня 2018 року м. Миронівка

Миронівський районний суд Київської області в складі:

головуючого судді Капшук Л.О.,

за участі:

представника позивача ОСОБА_1,

представника відповідача ОСОБА_2,

з секретарем Харченко І.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агросвіт» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,

У С Т А Н О В И В :

Позивач звернулася до суду, посилаючись на ті обставини, що 06.12.2012 між нею та СТОВ «Агросвіт» було укладено договір оренди земельної ділянки № 0418-12, згідно з яким вона передала відповідачу в строкове платне користування строком на 14 років земельну ділянку загальною площею 2,6651, кадастровий номер :03:205:0050, належну їй на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії Р1 № 239185, виданого 02.04.2001. Договір зареєстровано в управлінні Держкомзему у Миронівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.12.2012 за № 05055.

Позов обґрунтувала посиланням на положення статті 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на дату укладення спірного договору), яка містила істотні умови договору оренди землі, передбачала, що невідємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі обєкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

За умовами укладеного договору орендна плата виплачується у грошовій формі у розмірі 3 (три) відсотки від вартості орендованої земельної ділянки. Розмір орендної плати визначається за домовленістю сторін, форма орендної плати на один рік встановлюється за домовленістю сторін. Орендар сплачує орендну плату протягом терміну дії договору, але не пізніше як у термін від 01.09. по 31.12 кожного року. Розмір платежів за окремими формами оплати щороку погоджується між сторонами шляхом унесення змін або доповнень до цього договору.

За умовами п. 9 типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, орендна плата вноситься орендарем у відповідній формі та розмірі, зокрема, розмір орендної плати: грошової - у гривнях із зазначенням способів внесення за земельні ділянки приватної власності.

З умов спірного договору вбачається, що сторонами не було досягнуто згоди щодо такої істотної умови спірного договору, як орендна плата, адже конкретний її розмір у грошовому еквіваленті гривні не був визначений. Жодної додаткової угоди до спірного договору, якою б сторони визначили розмір орендної плати у грошовому еквіваленті в гривні, сторони не укладали.

В тексті договору не визначено вартість орендованої земельної ділянки, тому розмір орендної плати не можна розрахувати. Поняття «вартість орендованої земельної ділянки» та «нормативно грошова оцінка земельної ділянки» - не тотожні, а умовами спірного договору не передбачено, що вартість орендованої земельної ділянки дорівнює нормативно грошовій оцінці земельної ділянки. Договором також не визначено, що орендну плату можна вирахувати з нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

Зазначене є підставою для зловживань з боку відповідача як орендаря, який на власний розсуд визначає щорічний розмір орендної плати, не здійснює її індексацію.

З умов спірного договору вбачається, що у ньому відсутні інші істотні умови та невідємні частини, наявність яких є обовязковою: у договорі відсутні умови про індексацію; договір не містить такої умови як строк внесення орендної плати; до договору не додані кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), тобто відсутня інформація про обєкт оренди, яка дозволяє ідентифікувати предмет спірного договору.

У пункті 3.2 спірного договору йдеться про те, що «орендар сплачує орендну плату протягом терміну дії договору, але не пізніше як у термін від 01.09 до 31.12 кожного року». З цієї норми позивачу незрозуміло який же насправді строк сплати орендних платежів: немає конкретних строків із зазначенням місяців, дат. Умови п. 3.2 можна тлумачити як завгодно, чи то зазначено хвилини і години, чи дні і тижні, чи взагалі фраза недописана і там зазначено частки різних форм платежів.

Незрозуміло і неоднозначно викладеними умовами щодо строку внесення орендної плати користується відповідач, порушуючи її права на отримання орендної плати у певний строк.

Відсутність встановленої та погодженої сторонами орендної плати із зазначенням її розміру у грошовій одиниці гривні, індексації, не дає їй права отримувати орендну плату в розмірі, строках і у порядку, визначеному саме у договорі оренди, є підставою для визнання недійсним в цілому спірного договору оренди на підставі статті 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на дату укладення спірного договору).

Перебіг позовної давності щодо вимог про визнання правочинів недійсними обчислюється не з моменту вчинення правочину, а відповідно до частини 1 статті 261 ЦК України від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Початок перебігу позовної давності збігається з моментом виникнення в зацікавленої сторони права на позов, тобто можливості реалізувати своє право в примусовому порядку через суд.

Спірній договір не є припиненим на момент предявлення позову, порушення його прав є триваючим, тому що відносини між сторонами є триваючими і обовязки, встановлені спірним договором, зокрема і щодо сплати орендної плати, підлягають виконанню сторонами протягом всього строку дії договору, тому ним не пропущено строк позовної давності.

Існування триваючого порушення її прав, яке виражається у відсутності у спірному договорі такої істотної умови, як орендна плата із зазначенням розміру та порядку її внесення, індексації, на момент предявлення даного позову, свідчить про те, що позовна давність на вимоги позивача не поширюється. Відносини між сторонами є триваючими і обовязки, встановлені договором оренди, підлягають виконанню сторонами протягом всього строку дії договору.

Просила визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № 0418-12 від 06.12.2012, укладений нею з СТОВ «Агросвіт», стягнути з відповідача понесені судові витрати у виді судового збору.

У поданих до суду додаткових поясненнях до позовної заяви про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки представник позивача вказав, що позивач позбавлений можливості порахувати розмір орендної плати, оскільки сторони не визначили вартість орендованої земельної ділянки, не визначили процедуру визначення її вартості.

Сторони мали намір окремою додатковою угодою визначити конкретний розмір орендних платежів, проте жодних додаткових угод до нього так і не укладали. Це є свідченням того, що сторони, уклавши спірний договір, так і не узгодили основну його умову - розмір орендної плати.

Не погодивши розміру орендної плати в спірному договорі, відповідач самостійно, на свій розсуд, та не повідомляючи про це позивача, почав визначати розмір орендної плати. В усному порядку представники відповідача інформували позивача, що останньому слід зявитись за отриманням орендної плати. У позивача не було можливості та необхідності відмовитись від розміру орендної плати, яку запропонував відповідач, оскільки вона не вважала такий розмір кінцевим та остаточним. Отримання частини орендної плати не свідчить про погодження позивачем такого розміру та про відсутність з її боку претензій до розміру орендної плати та інших умов спірного договору. Відповідач не повідомляв позивачу про те, що отриманий останнім розмір орендної плати є остаточним і більше вона нічого не отримає. Зазначений факт свідчить про відсутність узгодження розміру орендної плати по спірному договору оренди землі.

Через відсутність чіткого регламентування строку внесення орендної плати відповідач протягом усього часу дії спірного договору на свій розсуд визначав, коли позивач має отримувати орендну плату.

За таких обставин позивач не має можливості планувати свої витрати, які вона могла би покривати орендними платежами, що спричиняє їй неабиякий дискомфорт. Відсутність у спірному договорі конкретного розміру орендної плати та строку внесення орендної плати нівелює нормальне планування фінансового життя позивача. Остання не може знати який розмір орендної плати отримає та коли, тому не може визначитись зі своєю купівельною спроможністю та необхідністю в тих чи інших товарах. Самостійне визначення відповідачем розміру орендної плати і строку її внесення принижує честь позивача як сторони договору.

Позивач є законослухняним громадянином, вона бажає здійснювати свої взаємовідносини з іншими особами виключно в межах законодавства та на підставі договорів, які відповідають нормативно-правовим актам.

Представниками відповідача до суду подано заперечення проти позову та додаткові пояснення до письмового заперечення на позов. Заперечення та пояснення обґрунтовані посиланням на ті обставини, що доводи позивача про порушення її прав є надуманими, оскільки протягом всього часу оренди земельної ділянки позивач систематично отримувала орендну плату у встановлені договором строки та у розмірах, що є більшими ніж мінімальна орендна плата, визначена умовами оскаржуваного договору. Позивач не висловлювала жодних претензій та пропозицій щодо умов договору, його уточнення, зміни, тлумачення тощо, жодного разу не зверталася до відповідача з питаннями щодо невідповідності умов спірного договору оренди земельної ділянки нормам чинного законодавства, у т.ч. щодо строків, форми та порядку виплати їй орендної плати. Сторони протягом всього часу виконували умови договору погодженим способом.

Позивач керується припущеннями, що умови договору є підставою для зловживань з боку відповідача, як орендаря, який на власний розсуд визначає строк внесення та розмір орендної плати, порядок внесення та індексацію орендної плати. Такі припущення безпідставні, оскільки фактичне виконання договору свідчить про погодження сторонами усіх істотних умов, відповідає вимогам законодавства та не порушує жодних прав чи інтересів позивача.

Вважає надуманими посилання позивача на те, що у договорі сторони не визначили розмір орендної плати у гривнях, а отже не досягли згоди щодо розміру орендної плати.

Пунктами 3.1. та 3.2. договору сторони визначили, що розмір орендної плати не може бути меншим від встановленого чинним законодавством.

В контексті договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки для цілей визначення орендної плати є її вартістю.

Фактично нарахована позивачу орендна плата за договором становила: 2013 рік 2505,23 грн.; 2014 рік 3340,32 грн.; 2015 рік 5215,05 грн.; 2016 рік 7509,64 грн.

Орендна плата збільшувалась на більшу величину ніж індекс інфляції.

Невизначення орендної плати в гривнях не створювало і не створює для сторін стану невизначеності щодо розміру орендної плати в грошовому виразі та жодним чином не порушує прав позивача, не дає підстав вважати, що сторони не дійшли згоди про розмір орендної плати.

В договорі оренди розмір орендної плати у відсотковому виразі визначено, виходячи з нормативної грошової оцінки землі. Виконання договору свідчить про те, що укладаючи його сторони свідомо вважали нормативну грошову оцінку земельної ділянки її вартістю.

Згідно оскаржуваного договору позивач мала право обирати форму орендної плати.

В рахунок орендної плати за 2014 рік позивач за власним бажанням отримала орендну плату у виді натуральної продукції: пшениці, борошна, крупи гречаної, кукурудзи, олії. У грошовому виразі розмір орендної плати склав : за 2014 рік 2839,27 грн., за 2015 рік 4354,56 грн., за 2016 рік 6045,26 грн.

Вищезазначене свідчить про те, що сторони свідомо врегулювали в спірному договорі свої відносини на власний розсуд, виконували умови договору узгодженим способом, зокрема, позивач упродовж усього часу за власним вибором отримував орендну плату в грошовій формі.

Позивач приймала від відповідача виконання договору без жодних заперечень та не висловлювала інших побажань або пропозицій щодо суми орендної плати, форми та термінів/строків її виплати, а також не ініціювала укладення додаткових угод до договору. Натомість, відповідач, за власною ініціативою щорічно збільшував орендну плату.

Спірним договором чітко визначено період виплати орендної плати із 01.09 по 31.12 кожного року. Тобто щороку з першого вересня до тридцять першого грудня, що зрозуміло, як з контексту договору, так і усталеного звичаю ділового обороту, що склався із 2001 року (розпаювання земель) між відповідачем та орендодавцями аналогічних земельних ділянок. Кінцева дата періоду виплати зобовязує орендаря відповідача сплатити орендну плату за поточний рік, а початкова дата надає право орендодавцю позивачу отримати орендну плату, чи заявити про намір отримати орендну плату в певний день.

Строки виплати орендної плати в оскаржуваному договорі визначені з урахуванням того, що переважна більшість орендодавців отримують орендну плату в натуральній формі, а отже з вересня кожного календарного року видаються ранні зернові культури, зокрема пшениця, а з листопада пізні зернові - кукурудза. Видача продукції проводиться на підставі відомостей на видачу продукції, в яких орендодавці розписуються. Виплата орендної плати в грошовій формі здійснюється, як правило, з вересня кожного поточного року при особистому зверненні орендодавця, або ж за повідомленням орендаря. У разі звернення орендодавця з проханням сплатити орендну плату до настання строку визначеного договором, то з урахуванням обставин (лікування орендодавця тощо) орендна плата виплачується раніше встановленого періоду часу.

Позивач жодного разу не зверталася до відповідача із пропозицією провести у визначеному чинним законодавством порядку визначення вартості переданої ним в оренду земельної ділянки і відповідно не ставила питання про таке визначення в невірному розмірі.

У звязку з тим, що відповідно до звичаїв ділового обороту, які склались із 2001 між відповідачем та орендодавцями, визначено поєднання форм виплати орендної плати, в договорі неможливо чітко визначити форму та спосіб виплати орендної плати, оскільки вибір форми і способу орендної плати залежить від орендодавця і щороку може змінюватись.

Посилання позивача на неможливість ідентифікувати обєкт через відсутність таких істотних умов договору оренди землі, як кадастровий план земельної ділянки, яка передається в оренду, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) є безпідставними штучно-надуманими, оскільки присвоєння кадастрового номеру земельної ділянки та реєстрація права оренди здійснюється на підставі копії Державного акта на право власності на земельну ділянку із планом меж земельної ділянки, кадастрового плану з описом меж суміжних землевласників, та акта приймання-передачі обєкта оренди. При цьому, наявність акта винесення в натурі меж земельної ділянки, яка надається в оренду, є обовязковою лише в разі, якщо земельна ділянка виділяється окремо. А земельна ділянка позивача обробляється й використовується в єдиному масиві з ділянками інших співвласників земельних паїв і відповідно унеможливлює визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

При цьому, договір оренди містить: кадастровий номер та площу земельної ділянки, номер паю та територію, на якій розташована земельна ділянка, що в достатній мірі ідентифікує земельну ділянку. Підтвердженням ідентифікації земельної ділянки свідчать умови договору та графічні дані Публічної кадастрової карти України.

Сторони договору досягли згоди з усіх істотних умов договору, чітко розуміли обсяг прав та обовязків по ньому та добросовісно їх виконували погодженим способом, не порушуючи законних прав один одного.

Позивач не доводить за захистом якого порушеного права чи інтересу звернулася до суду, в чому полягає порушення її прав чи може полягати в майбутньому.

В разі наявності у позивача припущень щодо порушення його прав чи інтересів вона мала і має право звернутись до відповідача із вимогою про тлумачення змісту укладеного договору оренди землі або ж внесення змін до нього.

Підписавши договір оренди земельної ділянки та систематично протягом пяти років отримуючи орендну плату, позивач знала або ж мала знати про всі обставини щодо укладення такого договору, у т.ч. і щодо встановлення розміру, способів та строків внесення орендної плати, наявність чи відсутність невідємних частин договору тощо.

Просив застосувати до всіх позовних вимог позивача позовну давність, відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі за їх необґрунтованістю і бездоказовістю, а також пропуском строків позовної давності.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 підтримав заявлені вимоги з підстав, викладених у поданій до суду позовній заяві та додаткових поясненнях до позовної заяви.

Представник відповідача ОСОБА_2 позовні вимоги не визнав, в поясненнях послався на обставини, викладені у письмових запереченнях.

Суд, заслухавши представників сторін, дослідивши зібрані у справі докази, всебічно та повно зясувавши обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення, обєктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, дійшов висновку, що позов не підлягає до задоволення.

Статтею 152 ЗК України передбачено, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не повязані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: визнання прав, визнання угоди недійсною, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування тощо.

Відповідно до частини 1 статті 202 ЦК України правочин - це дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Згідно з частиною 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Із розяснень, викладених у п. 1 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «По судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» вбачається, що при розгляді справ про визнання правочинів недійсними суди залежно від предмета і підстав позову повинні застосовувати норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на підставі цих норм вирішувати справи. Угода може бути визнана недійсною лише з підстав і з наслідками, передбаченими законом. Тому в кожній справі про визнання угоди недійсною суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон повязує визнання угоди недійсною і настання певних юридичних наслідків.

Спеціальним законом, який регулює правовідносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Істотні умови договору оренди землі визначені у частині 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі».

Згідно із частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) істотною умовою договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

В силу частини 1 статті 210 ЦК України та частини 1 статті 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягає державній реєстрації і, з огляду на зміст статей 210, 640 ЦК України та статті 18 Закону України «Про оренду землі», є укладеним з моменту його державної реєстрації.

Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги до правочинів, їх недодержання є підставою для визнання правочинів недійсними. Відсутність істотних умов договору, визначених статтею 15 Закону України «Про оренду землі» є окремою підставою для визнання договору недійсним.

Згідно частини 2 статті 15 Закону України «Про оренду землі» відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Статтями 21, 22 Закону в зазначеній редакції визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.

Судом встановлено, що на підставі державного акта на право власності позивачу належить земельна ділянка площею 2,6651 га, розташована на території Карапишівської сільської ради Миронівського району Київської області. Земельна ділянка має кадастровий номер: :03:205:0050.

06.12.2012 сторони уклали договір оренди земельної ділянки № 0418-12, згідно з яким позивач передала відповідачу в користування на умовах оренди вказану земельну ділянку (а.с., а.с. 9,10).

29.12.2012 договір оренди зареєстрований в Управлінні Держкомзему у Миронівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 05055.

У пунктах 1.2., 1.3. договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка площею 2,6651 га, кадастровий номер: :03:2015:0050, нормативно грошова оцінка якої становить 83508,00 грн.

За умовами пунктів 3.1., 3.2., 3.5. розділу 3 укладеного сторонами договору орендна плата виплачується орендарем у грошовій формі у розмірі 3 (три) відсотки від вартості орендованої земельної ділянки. Розмір орендної плати визначається за домовленістю сторін, але не може бути меншим від розміру, встановленого чинним законодавством. Форма орендної плати за оренду земельної ділянки на один рік встановлюється за домовленістю сторін. Орендар сплачує орендну плату протягом терміну дії договору, але не пізніше як у термін від 01.09. по 31.12 кожного року. Розмір платежів за окремими формами оплати щороку погоджується між сторонами шляхом унесення змін або доповнень до цього договору. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Звертаючись до суду, заявлені вимоги позивач обґрунтувала тими обставинами, що спірний договір оренди не містить усіх, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», істотних умов, зокрема: конкретного розміру орендної плати, умов про індексацію орендної плати, строку її внесення, до договору не додані кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), тобто відсутня інформація про обєкт оренди, яка дозволяє ідентифікувати предмет спірного договору.

Частиною 1 статті 4 ЦПК України (стаття 15 ЦПК України в попередній редакції) визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Обовязковою умовою для визнання договору оренди землі недійсним є не тільки відсутність певних істотних умов в договорі, а і встановлене судом порушення прав позивача такою відсутністю (Постанова ВСУ у справі № 6-233цс14).

Верховний суд України в ухвалі від 04.02.2015 у вказаній справі вказав, що під час розгляду позову про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки не достатньо встановити лише факт відсутності в оспорюваному договорі істотних умов, обовязковість визначення яких встановлена частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі».

Крім встановлення факту відсутності істотних умов в договорі оренди земельної ділянки, суд також має вказати в мотивувальній частині свого рішення, яким саме чином це порушило субєктивні права позивача. Тільки в цьому випадку рішення суду можна буде вважати законним та обґрунтованим.

Отже відсутність у договорі оренди землі певної істотної умови саме по собі є лише формальним приводом звернення до суду та не може вважатися підставою для визнання такого договору недійсним. Ця правова позиція викладена також у постановах від 21.09.2016 у справі № 6-1512цс16 та від 02.07.2014 у справі № 6-88цс14, від 25.12.2013 у справі № 6-78цс13.

З 05.04.2015 частина 1 статті 15 Закону «Про оренду землі» передбачає необхідність погодження лише трьох істотних умов договору оренди землі, а положення про можливість визнання договору недійсним з огляду на відсутність однієї з таких умов у договорі взагалі виключене із вказаного Закону.

Суд дійшов висновку, що вимоги заявленого позову слугують формальним приводом для припинення договірних відносин.

Згідно частини 1 статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Тобто вказаними законодавчими нормами визначено свободу договору і свободу у виборі розміру, форми та строків внесення орендної плати за землю (окрім землі державної та комунальної власності).

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар сплачує орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Орендна плата може сплачувати у таких формах: грошовій, натуральній, відробітковій (надання послуг орендодавцю).

Розмір орендної плати за оренду як земельної ділянки, так і за оренду земельної частки (паю), про що свідчать типові форми договорів оренди земельної ділянки (Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV та постанова КМУ від 03.03.2004 № 220) та оренди земельної частки (паю) (наказ Держкомзему від 17.01.2000 № 5), визначаються за домовленістю між орендодавцем та орендарем.

Нормами чинного законодавства України передбачено запровадження рекомендованого мінімального розміру орендної плати за користування земельною часткою (паєм).

Відповідно до пункту 1 Указу Президента від 02 лютого 2002 року № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» (зі змінами та доповненнями) було визнано одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.

Базою для розрахунку мінімального розміру орендної плати за користування землею є нормативна грошова оцінка землі.

Нормативно-правовими актами України не передбачено спеціального механізму визначення плати за оренду приватних земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Керуючись принципом свободи договору сторони можуть встановити розмір плати за оренду приватної земельної ділянки у фіксованій сумі, відсотковому відношенні до грошової оцінки земельної ділянки (як нормативної, так і експертної) або погодити інший механізм визначення розміру такої орендної плати. Головне, щоб цей механізм був життєздатним, не допускав неоднозначного тлумачення та відповідав внутрішній волі сторін.

Пунктами 3.1. та 3.2. спірного договору сторони визначили, що орендна плата виплачується у грошовій формі у розмірі 3 відсотки від вартості земельної ділянки, розмір орендної плати визначається за домовленістю та не може бути меншим від встановленого чинним законодавством, форма плати на один встановлюється за домовленістю сторін.

Пунктом 1.3 договору зазначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка на дату укладення договору становила 83508,00 грн.

Протягом дії договору у сторін не виникало спору щодо різного тлумачення терміну «вартість земельної ділянки», орендна плата розраховувалась відповідно до нормативної грошової оцінки.

Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

У пункті 2.2 Типового договору оренди земельної частки (паю) передбачено, що орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації на дату її виплати відповідно до рівня інфляції національної валюти України.

Згідно п. 3.4 спірного договору обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції. За даними зведених таблиць індексів споживчих цін Міністерства фінансів України індекси інфляції становили: 99,8 % - 2012 рік, 100,5 % 2013 рік, 124,9 % 2014 рік, 143,3 % - 2015 рік та 112,4 % - 2016 рік. Відповідно орендна плата за кожний поточний рік розраховується як добуток розміру орендної плати за минулий рік та індексу інфляції.

Згідно пунктів 1.3, 3.1, 3.4 договору орендна плата мала б становити не менше: 2012 рік 2505,24 грн.; 2013 рік 2500,23 грн. (2505,24 х 99,8% = 2500,23); 2014 рік 2512,73 грн. (2500,23 х 100,5% = 2512,73); 2015 рік 3138,40 грн. (2512,73 х 124,9% = 3138,40); 2016 рік 4497,33 грн. (3138,40 х 143,3% = 4497,33);

Фактично нарахована позивачу орендна плата за договором становила: 2014 рік 3340,32 грн.; 2015 рік 5215,05 грн.; 2016 рік 7509,64 грн.

Такі обставини наведені представником відповідача, не заперечені представником позивача.

З огляду на вказані розрахунки орендна плата збільшувалась на більшу величину ніж індекс інфляції, що не суперечить умовам договору, зокрема його пунктам 3.2. - 3.5.

Встановлено, що невизначення орендної плати в гривнях не створювало для сторін стану невизначеності щодо розміру орендної плати в грошовому виразі.

Виконання договору свідчить про те, що укладаючи його сторони свідомо вважали нормативну грошову оцінку земельної ділянки її вартістю, розуміли сутність законодавчих норм щодо захисту інтересів власників земельних паїв та діяли відповідно до усталеної практики, яка склалась в Україні та на території Миронівського району і в селі Карапиші зокрема, а саме: встановлення орендної плати у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю).

У змісті витягу з технічної документації з паювання земель та розрахунку вартості земельної частки (паю) АТ «Карапиші» по Карапишівській сільській раді від 27.01.2016 № 181/86-16 зазначається, що вартість земельної частки (паю) по Карапишівській сільській раді станом на 01.01.2016 з врахуванням коефіцієнта індексації складає 125161 грн. за пай.

З огляду на те, що у вказаному документі органу Держгеокадастру використовується термін «вартість», то визначення розміру орендної плати за земельну ділянку у відсотках до її вартості (пункт 3.1 договору) дає чітке розуміння про розмір орендної плати за певний календарний рік.

Згідно вищевказаної довідки органу Держгеокадастру вартість земельної частки паю у 2016 році становить 125161 грн. Водночас нормативна грошова оцінка земельної ділянки 83508 грн. проіндексована станом на 2016 рік становить таку саму вартість 125161 грн.

За даними органу Держгеокадастру в 2015 році застосовувався коефіцієнт індексації 1,249 в 2016 році 1.2, а отже нормативна грошова оцінка земельної ділянки розраховується: 83508 грн. х 1.249 х 1,2 = 125161 грн.

Посилання представника відповідача на ті обставини, що в контексті оспорюваного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки є її вартістю для цілей визначення розміру орендної плати, в тому числі нижньої межі розміру орендної плати, суд вважає такими, що заслуговують на увагу.

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 29.01.2014 № 182 нормативно грошова оцінка 1,0 га ріллі на 2014 рік становила 28061,00 грн. Звідси, нормативна грошова оцінка орендованої земельної ділянки площею 2,6531 га становила 74448,64 га. Тобто орендна плата за ставкою 3 % від грошової земельної ділянки мала б становити не менше 2233,46 грн.

У 2014 році орендна плата за земельну ділянку (земельний пай) становила 3340,32 грн., що є більшим на 1108,86 грн. від встановленої договором мінімальної ставки, та складає 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Після сплати податків до видачі орендарю належало сплатити 2839,27 грн. орендної плати. Згідно оскаржуваного договору позивач обрав форму орендної плати та в рахунок орендної плати за 2014 рік отримала орендну плату натуральною продукцією, вартість якої в грошовому виразі склала 2839,27 грн.

Згідно витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки від 27.01.2015 № 34-121-0.3-294/2-15 нормативно грошова оцінка 1,0 гектара ріллі на 2015 рік становила 38434,00 гривень. Звідси, нормативно грошова оцінка орендованої земельної ділянки площею 2,6484 га становила 101788,61 грн. Тобто, орендна плата за ставкою 3% у 2015 році мала б становити не менше 3053,66 грн.

У 2015 році орендна плата за земельну ділянку згідно спірного договору становила 5215,05 грн., що на 2161,39 грн. більше від встановленої договором мінімальної ставки та дещо більше 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Після сплати податків і зборів позивачу належало сплатити 4354,56 грн. орендної плати по договору. Позивач за власним бажанням отримала продукцію на вказану суму.

Згідно витягу з технічної документації з паювання земель та розрахунку вартості земельної ділянки частки (паю) АТ «Карапиші» по Карапишівській сільській раді від 27.01.2016 № 181/86-16 вартість земельної частки (паю) становила 125161,00 грн. за пай. Орендна плата за ставкою 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки мала б становити не менше 3754,83 грн.

У 2016 році орендна плата за земельну ділянку (земельний пай) становила 7509,64 грн., що майже вдвічі більше від мінімальної ставки та складає близько 6 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

Після сплати податків і зборів позивачу належало сплатити 6045,26 грн. орендної плати. Вона за власним бажанням отримала орендну плату за 2016 рік продукцією, вартість якої у грошовому виразі склала 6045,26 грн.

Вказані встановлені обставини свідчать про те, що сторони виконували умови договору узгодженим способом, зокрема, позивач упродовж усього часу за власним вибором отримувала орендну плату в натуральній формі.

Суд вважає обґрунтованими посилання представника відповідача на ті обставини, що відповідно до звичаїв ділового обороту, які склались із 2001 між відповідачем та орендодавцями, визначено поєднання форм виплати орендної плати, тому у договорі оренди можливо чітко визначити форму та спосіб виплати орендної плати, оскільки вибір форми і способу орендної плати залежить від орендодавця і щороку може змінюватись.

Механізм визначення орендної плати був життєздатним, не допускав неоднозначного тлумачення та відповідав внутрішній волі сторін.

Судом встановлено, що відповідач щорічно збільшував орендну плату на користь позивача і задовольняв заяви позивача щодо форми оплати орендної плати. Позивач приймала від відповідача виконання договору без жодних заперечень, не висловлювала інших побажань або пропозицій щодо суми орендної плати, форми та термінів/строків її виплати, а також не ініціювала укладення додаткових угод до договору, не зверталася до відповідача із пропозицією провести у визначеному чинним законодавством порядку визначення вартості переданої ним в оренду земельної ділянки і відповідно не ставила питання про таке визначення в невірному розмірі.

Посилання на ті обставини, що у позивача не було можливості та необхідності відмовитись від розміру орендної плати, яку запропонував відповідач, оскільки вона не вважала такий розмір кінцевим та остаточним, не заслуговують на увагу.

Безпідставними суд вважає посилання позивача на відсутність у договорі умови щодо строку внесення орендної плати.

Пунктом 3.2. спірного договору чітко визначено період виплати орендної плати із 01.09 по 31.12 кожного року.

Дана умова договору вказує на те, що період виплати орендної плати - щороку з першого вересня до тридцять першого грудня. Початкова дата вказаного періоду надає право позивачу отримати орендну плату, чи заявити про намір отримати орендну плату в певний день, а кінцева дата виплати зобовязує відповідача сплатити орендну плату за поточний рік.

Представником відповідача наведено мотиви визначення саме такого строку виплати орендної плати. Він визначений з урахуванням того, що переважна більшість орендодавців отримують орендну плату в натуральній формі, а отже з вересня кожного календарного року видаються ранні зернові культури, зокрема пшениця, а з листопада пізні зернові - кукурудза. Виплата орендної плати в грошовій формі здійснюється, як правило, з вересня кожного поточного року при особистому зверненні орендодавця, або ж за повідомленням орендаря. У разі звернення орендодавця з проханням сплатити орендну плату до настання строку визначеного договором орендна плата може бути виплачена раніше встановленого періоду часу.

Суд вважає, що строки виплати орендної плати сторонами узгоджені та є зрозумілими, іншому тлумаченню умови договору щодо строку виплати «з 01.09 по 31.12 кожного року» не підлягають.

Посилання позивача на неможливість ідентифікувати обєкт через відсутність таких додатків як кадастровий план земельної ділянки, яка передається в оренду, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) є недоведеними та безпідставними.

Присвоєння кадастрового номеру земельної ділянки та реєстрація права оренди здійснюється на підставі копії Державного акта на право власності на земельну ділянку із планом меж земельної ділянки, кадастрового плану з описом меж суміжних землевласників, та акта приймання-передачі обєкта оренди. При цьому, наявність акта винесення в натурі меж земельної ділянки, яка надається в оренду, є обовязковою лише в разі, якщо земельна ділянка виділяється окремо. Земельна ділянка позивача використовується в єдиному масиві з ділянками інших співвласників земельних паїв і відповідно унеможливлює визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Ідентифікація обєкту оренди може бути здійснена різними способами, зокрема цілком достатньо послатися на кадастровий номер ділянки.

Частина 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» вимагає вказувати і місце розташування, і розмір земельної ділянки, до того ж, визначенню обєкту оренди слугують план (схема) земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання-передачі обєкту оренди. Ці документи є «невідємною частиною договору оренди» (частина 4 статті 15 Закону «Про оренду землі»).

Стаття 203 ЦК України встановлює загальні умови дійсності правочину. Зокрема, не повинен суперечити актам цивільного законодавства зміст правочину. Зміст же правочину у загальноприйнятому юридичному розумінні це права і обовязки, встановлені правочином.

Якщо земельна ділянка ідентифікована у договорі, на права і обовязки сторін це жодним чином не впливає, як не впливає і на дійсність правочину.

Укладений сторонами договір оренди містить: кадастровий номер та площу земельної ділянки, номер паю та територію, на якій розташована земельна ділянка, що в достатній мірі ідентифікує земельну ділянку. Підтвердженням ідентифікації земельної ділянки свідчать умови договору та графічні дані Публічної кадастрової карти України.

З урахуванням фактичних обставин справи та дотриманням інтересів усіх учасників договору суд вважає, що сторони врегулювали в договорі свої відносини на власний розсуд, як це передбачено статтею 6 ЦК України, чітко розуміли обсяг прав та обовязків за договором, добросовісно їх виконували погодженим способом, не порушуючи законних прав один одного, зокрема, позивач з часу укладення договору протягом пяти років отримував орендну плату у встановлені договором строки.

При підписанні договору оренди земельної ділянки сторони погодили умови договору, позивач знала або ж мала знати його умови щодо розміру, способів та строків внесення орендної плати, наявність чи відсутність невідємних частин договору тощо.

В разі наявності припущень щодо порушення його прав чи інтересів позивач мала і має право звернутись до відповідача із вимогою про тлумачення змісту укладеного договору оренди землі або ж внесення змін до нього.

Встановлено, що позивач не висловлювала жодних претензій та пропозицій щодо умов договору, його уточнення, зміни, тлумачення тощо, не заявляла про невідповідність умов спірного договору оренди земельної ділянки нормам чинного законодавства, у т.ч. щодо строків, форми та порядку виплати йому орендної плати.

В позові не наведено та в судовому засіданні представником позивача не зазначено як саме умови договору унеможливлюють його належне виконання, зокрема в частині проведення розрахунків, зважаючи на ті обставини, що сторони протягом дії договору з 2012 року виконували умови договору погодженим способом.

Відповідно до статті 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, повязаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

За правилами статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, обєктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний звязок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний звязок доказів у їх сукупності, суд дійшов висновку, що обставини, якими обґрунтовані заявлені вимоги, не є доведеними.

Позивач не довела, у чому полягає реальне порушення її законних прав на отримання орендної плати в строки та в розмірах, визначених договором, послалася на припущення щодо зловживань з боку відповідача, як орендаря, який на власний розсуд визначає строк внесення та розмір орендної плати, порядок внесення та індексацію орендної плати. Такі припущення суд вважає безпідставними, оскільки фактичне виконання договору свідчить про погодження сторонами усіх істотних умов та не порушує жодних прав чи інтересів позивача.

Позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження обставин, якими вона обґрунтувала свої вимоги, не доведено порушення її прав орендодавця.

Відсутність у договорі конкретного розміру орендної плати не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом дії договору виконували договір погодженим способом, тому незгода позивача з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання його прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав.

Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. Така взаємна згода має бути оформлена письмово. Це випливає і зі звичаїв ділового обороту, і з положень Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.04 № 220.

Суд зазначає, що сторони не позбавлені права укласти додаткову угоду до чинного договору оренди, передбачивши внесення змін до тих пунктів договорів, які потребують уточнення чи зміни.

Пункт 3.2. укладеного договору визначає, що саме так мають діяти сторони при визначенні розміру орендної плати.

Суд дійшов висновку, що права позивача як орендодавця не порушені, а умови договору, на які вона посилається, підлягають уточненню в позасудовому порядку.

За таких обставин відсутні правові підстави для задоволення позову про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, оскільки не вбачається факту порушення прав позивача укладенням цього договору.

Частиною 3 статті 267 ЦК України передбачено, що позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.

Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту (частини 4, 5 статті 267 ЦК України).

Отже, коли судом на підставі досліджених у судовому засіданні доказів буде встановлено, що право особи, про захист якого вона просить, порушене, а стороною у спорі до винесення рішення буде заявлено про застосування позовної давності, і буде встановлено, що строк позовної давності пропущено без поважних причин, суд на підставі статті 267 ЦК України ухвалює рішення про відмову в задоволенні позову за спливом позовної давності. При цьому у разі визнання судом причин пропущення позовної давності поважними, порушене право підлягає захисту.

Представник відповідача подав заяву про застосування строків позовної даності.

Оскільки судом не встановлено факту порушення субєктивного права позивача, за захистом якого вона звернулася до суду, суд відмовляє в позові не через пропущення позовної давності, а за безпідставністю матеріально-правової вимоги.

На підставі викладеного, ст.ст. 3, 6, 16, 202, 203, 215, 627, 638, 640, 792 ЦК України, ст. 152 ЗК України, ст.ст. 1, 15, 18, 20-22, 30 Закону України «Про оренду землі», п. 1 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «По судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», керуючись ст.ст. 12, 13, 19, 76 - 81, 89, 95, 229, 258, 259, 263 - 264, 268, 354, 355 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_3, зареєстроване місце проживання: 08841, Київська область, Миронівський район, село Карапиші, вулиця О.Ситника, 122, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, до сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агросвіт», адреса місцезнаходження: 08841, Київська область, Миронівський район, село Карапиші, вулиця Незалежності, 29, , про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки № 0418-12, укладеного 06 грудня 2012 року, зареєстрованого в Управлінні Держкомзему у Миронівському районі 29 грудня 2012 року за № 05055, залишити без задоволення.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Київської області шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Відповідно до п.п. 15.5 п. 1 Розділу ХШ «Перехідні положення» ЦПК України в новій редакції до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Дата складання повного тексту судового рішення 30 березня 2018 року.

Суддя підпис ОСОБА_4

Згідно з оригіналом

Суддя Л.О. Капшук