Провадження №2/389/1181/17
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
06 березня 2018 року Знамянський міськрайонний суд Кіровоградської області в складі:
головуючого судді - Берднікової Г.В.,
при секретарі Чукановій О.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду міста Знамянка Кіровоградської області, у порядку загального позовного провадження, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області про визнання рішення недійсним, договору оренди землі поновленим, додаткової угоди укладеною,-
Виконуючи умови вищевказаного договору оренди землі та додаткової угоди до нього, 20 квітня 2017 року він звернувся до начальника Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області з листом-повідомленням та доданими до нього документами, включаючи проект додаткової угоди, в якому просив поновити договір оренди землі строком на 5 років та на тих самих умовах, які були передбачені договором.
27 червня 2017 року він повторно звернувся до відповідача з листом-повідомлення з доданими документами, включаючи проект додаткової угоди, в якому просив поновити договір оренди землі на новий строк з внесенням змін в частині орендної плати на рівні 8%.
Відповіді на вищевказаний лист-повідомлення відповідач, у встановлений ч.5 ст.33 ЗУ "Про оренду землі" місячний строк, йому не надав.
17 листопада 2017 року, керуючись ч.6 ст.33 ЗУ "Про оренду землі" він вчергове звернувся до начальника Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області з листом-повідомленням, до якого додав проект додаткової угоди, з проханням поновити договір оренди землі строком на 5 років, на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Вказав, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обовязки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Вказані умови законодавства щодо процедури поновлення договору оренди землі ним виконані у повному обсязі.
У звязку з вищевикладеними діями Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області області він вимушений звернутися до суду за захистом свого порушеного права на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору).
Позивач як і його представник у судове засідання не зявилися, при цьому позивачем подано заяву, в якій він заявлені позовні вимоги підтримує у повному обсязі і просить розглядати справу за його та представника позивача відсутності.
Представник відповідача у судове засідання не зявився, надіслав клопотання про розгляд справи за його відсутності, в якому вказав, що заперечує проти задоволення позовних вимог ОСОБА_1
Крім того, останнім на позовну заяву надано відзив, в якому також вказано, що Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області заперечує проти задоволення позовних вимог ОСОБА_1, виходячи з наступного.
Частини 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" регламентують переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі. При реалізації переважного права сторони мають право пропонувати зміни щодо умов договору оренди землі.
20 квітня 2017 року ОСОБА_1 звернувся до Головного управління Держгеокадастру з листом-повідомленням та проектом додаткової угоди з пропозицією поновити з тих самих умов та з тих самих підстав договір оренди земельної ділянки загальною площею 119,49 га, що знаходиться на території Дмитрівської сільської ради Знам'янського району Кіровоградської області, який зареєстровано 16 листопада 2007 року за №58.
Листом управління від 05 травня 2017 року №К-8001/0-5557/0/6-17 йому було запропоновано узгодити істотні умови вказаного договору оренди.
27 червня 2017 року ОСОБА_1 запропонував Головному управлінню внести зміни в договір оренди в частині орендної плати на рівні 8%.
Таке рішення прийняте з огляду на те, що ОСОБА_1 при зверненні до Головного управління Держгеокадастру запропонував змінити істотні умови Договору, з якими відповідач не погодився. Таким чином порушення положень ч.ч.1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» зі сторони Головного управління Держгеокадастру були відсутні.
Наведена норма передбачає, що рішення про поновлення договору оренди землі приймається орендодавцем лише у разі відсутності заперечень. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Узгодження істотних умов здійснюється лише за необхідності.
Окрім того, поняття переважного права орендаря перед іншими особами означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб'єктів, що містять умови рівні з умовами особи, що наділена переважним правом.
Отже, направлення управлінням вказаного листа - повідомлення від 18 липня 2017 року не створило правових наслідків для ОСОБА_1 в частині реалізації останнім свого переважного права на поновлення договору.
Виходячи з положень ч.ч.6, 8 ст.33 Закону України "Про оренду землі", якщо після спливу місячного терміну, передбаченого для пред'явлення заперечень щодо поновлення договору оренди, орендодавець фактично відмовляється переоформити відповідну угоду на новий строк, орендар має право звернутися до суду з вимогою щодо поновлення договору оренди землі.
Даний лист є запереченням орендодавця в поновлені договору оренди землі, який направлено в межах місячного строку після закінчення строку дії Договору з посиланням на ч. 6 ст.33 Закону України "Про оренду землі". Вказаний лист не є відповіддю по результатам розгляду звернень позивача щодо укладення додаткових угод про поновлення Договору.
Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області 17 листопада 2017 року, тобто в межах місячного строку після закінчення строку дії договору, направило на адресу позивача лист-повідомлення, в якому зазначило про заперечення щодо поновлення договору оренди землі та направило для підписання акт приймання - передачі земельної ділянки.
Зазначений лист було надіслано на адресу позивача, про що свідчить фіскальний чек та опис вкладення, що містяться в матеріалах справи.
Враховуючи наявність заперечення орендодавця щодо поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення його строку, слід прийти до висновку про відсутність підстав для застосування до спірних правовідносин приписів ч.6 ст.ЗЗ Закону України "Про оренду землі".
Також у запереченні вказано, що позивачем не надано доказів щодо належного виконання умов за договором від 16 листопада 2007 року №58, а саме не надано належних доказів на підтвердження своєчасної сплати орендної плати; відомості не порушення прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; інформацію, що вирощування сільськогосподарських культур проводилося з дотриманням сівозміни, з забезпеченням корисних властивостей землі та родючості грунтів і підвищення їх рівня; орендарем своєчасно надавалася загальнообовязкова звітність про стан і використання земель та інших природних ресурсів; земельна ділянка використовувалась з дотриманням правил добросусідства, зі збереженням геодезичних знаків, протиерозійних споруд, мережі зрошувальних і осушувальних систем. В матеріалах справи міститься тільки довідка Дмитрівської сільської ради від 11 грудня 2017 року №603, що підтверджує використання земельної ділянки ОСОБА_1, крім цього відсутні допустимі докази, котрі підтверджують що позивач своєчасно у відповідності до п.11 договору оренди землі від 16 листопада 2007 року щомісячно протягом 30 календарних днів вносив орендну плату з урахуванням коефіцієнта індексації.
Суд, дослідивши у судовому засіданні матеріали справи, вважає, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, виходячи з наступного.
Предметом даного спору є правовідносини щодо оренди землі.
Статтею 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, а також іноземним державам.
Відповідно до частини 1 ст.2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно зі ст.13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Умовами договору передбачено, що його укладено на п'ять років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Орнендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі із розрахунку 1,5% від розрахунку нормативної гршової оцінки земельної ділянки. Вказаний договір оренди землі був зареєстрований у Знам'янському міськрайонному відділі КРФ ДП УДЗК за №58 від 16 листопада 2007 року (а.с.5-7,10).
Відповідно до ч.4 ст.4 Закону України "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.
У відповідності до змін, внесених до земельного законодавства України, та з утворенням територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) згідно постанови Кабінету Міністрів України від 14 січня 2015 року №5, повноваження по розпорядженню землями сільськогосподарського призначення державної форми власності здійснюють відповідні територіальні органи Держгеокадастру.
Земельна ділянка, яка є предметом договору оренди, розташована на території Кіровоградської області, належить до категорії земель сільськогосподарського призначення, відтак, повноваження по розпорядженню цією земельною ділянкою відносяться до компетенції Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області.
20 квітня 2017 року ОСОБА_1 на адресу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області було надіслано лист повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого за №58 від 16 листопада 2007 року, на новий строк, терміном 5 років. Поміж іншого у листі було повідомлено про готовність до узгодження істотних умов та строку дії договору оренди землі при його поновленні на новий строк. До листа позивач додав проект додаткової угоди, в якому вказав на поновлення строку дії договору оренди землі строком на 5 років. Всі інші умови договору та додаткової угоди №1 до нього залишив незмінними (а.с. 21,22).
У листі від 05 травня 2017 року за №К-8001/0-5557/0/6-17 адресованому ОСОБА_1 Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області вказало, що не вбачає підстав для продовження терміну дії зазначеного договору, враховуючи, що строк його дії спливає 16 листопада 2017 року, та рекомендувало звернутися з заявою щодо поновлення вказаного договору оренди землі та повним пакетом документів у строки, передбачені ст.33 Закону України «Про оренду землі». Крім того, позивачу запропоновано внести зміни до договору в частині орендної плати на рівні від 8% до 12% (а.с. 23).
27 червня 2017 року ОСОБА_1 на адресу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області надіслав ще один лист повідомлення, в якому просив поновити договір оренди земельної ділянки, зареєстрований за №58 від 16 листопада 2007 року, на новий строк з внесенням змін в частині орендної плати, враховуючи пропозиції орендодавця, на рівні 8%. У проекті додаткової угоди №2 до договору оренди землі від 16 листопада 2007 року, долученому до даного листа-повідомелння, йшлося про поновлення договору оренди землі строком на 5 років, та внесення орендарем орендної плати в розмірі із розрахунку 8% від розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 24,25).
Зі змісту позову вбачається, що листа від 18 липня 2017 року позивач від Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області не отримував. Не надано відповідні докази на підтвердження направлення вказаного листа на адресу орендаря і відповідачем.
При цьому, судом також зясовано, що 17 листопада 2017 року ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області вчергове надіслав лист - повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки від 16 листопада 2017 року на новий строк, терміном 5 років та на тих самих умовах. У доданій до листа - повідомлення додатковій угоді №2 до договору оренди землі, позивач запропонував поновити строк дії договору на п'ять років, а всі інші умови договору оренди та додаткової угоди №1 від 08 квітня 2011 року до нього - залишити незмінними (а.с.26,27).
Довідка Знам'янського відділення Олександрійської об'єднаної державної податкової інспекції Головного управління ДФС у Кіровоградській області від 05 грудня 2017 року свідчить про те, що станом на 05 грудня 2017 року ОСОБА_1 не має заборгованості зі сплати податків, зборів.
Отже, судом зясовано, що позивач по справі по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, як орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договорів і має переважне право перед іншими особами на укладення договорів оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), оскільки доказів протилежного відповідачем суду не представлено, до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, повідомив орендодавця про намір поновити договір оренди.
Згідно зі ст.1 Протоколу №1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Як неодноразово зазначав ЄСПЛ у своїх рішеннях, судам необхідно визначати необхідність втручання в мирне володіння майном, визначення підстав та умов такого втручання й про критерії визначення хиткої межі для дотримання балансу між суспільними і приватними інтересами, щоб не покласти на одну зі сторін непомірного тягаря.
Європейський суд з прав людини, розглядаючи справу «Стретч проти Сполученого Королівства» (Stretch v. The United Kingdom) рішення від 24 червня 2003 року установив порушення статті 1 Першого Протоколу до Конвенції. Як зазначено у рішенні заявнику у справі не було продовжено договір оренди земельної ділянки після закінчення строку його дії, не дивлячись на те, що договір таке право передбачав, порушень зобов'язань з боку заявника допущено не було. Національні суди не захистили право заявника. У рішенні наголошується, що «наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила». Виходячи зі змісту пунктів 32, 35 цього рішення, майном у значенні статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, в такому випадку мало місце «непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого Протоколу до Конвенції».
Верховний суд з цього приводу висловив правову позицію у постанові від 25 лютого 2015 року у цивільній справі №6-10цс15 від 25 лютого 2015 року, зокрема вказав наступне.
Стаття 33 ЗУ «Про оренду землі» фактично обєднує випадки пролонгації договору оренди.
Так, у частинах першій-пятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 ЗУ «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
За статтями 24, 27 цього Закону орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Таким чином, згідно з частинами першою-пятою статті 33 ЗУ «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Отже, для застосування частини першої статті 33 ЗУ "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Частинами восьмою, девятою статті 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Судом встановлено, що позивач (орендар) належно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, як орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, у встановлений строк повідомив про це орендодавця. Отже, позивачем дотримано усі умови, передбачені ч.ч.1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі», для поновлення договору оренди землі.
В той же час, як вбачається з листа відповідача (а.с.23), останнім було запропоновано позивачу змінити умови договору оренди земельної ділянки, основним пунктом якого було збільшення орендної плати з 3% до 8% -12% від грошової нормативної оцінки землі.
Виконуючи пропозиції відповідача, позивач погодився з ними та надав відповідні документи із метою пролонгації договору оренди на змінених умовах з 3% до 8% (а.с.24).
Відповідач, у свою чергу, в листах від 18 липня 2017 року та від 17 листопада 2017 року заперечив проти поновлення договору оренди земельної ділянки, не навівши жодної поважної причини для такого заперечення, та фактично заперечивши проти внесення змін до договору оренди в частині визначення розміру орендної плати на умовах ним же самим і запропонованих, чим виявив недобросовісність стосовно позивача. Водночас, і належного доказу направлення позивачеві листа від 18 липня 2017 року щодо заперечення погодження істотних умов договору відповідач суду не надав.
Таким чином суд вважає, що рішення відповідача, викладене у листі-повідомленні від 17.11.2017 року про заперечення у поновленні договору оренди землі є незаконним, оскільки його не можна вважати обґрунтованим, таке рішення не відповідає вимогам чинного законодавства, є протиправним.
Разом з цим, зважаючи на вищенаведене, з метою захисту як інтересів позивача так і суспільних інтересів, дотримання справедливого балансу між ними, суд приходить до висновку щодо необхідності часткового задоволення позову шляхом поновлення дії договору оренди земельної ділянки на змінених умовах, запропонованих відповідачем у листі № К-8001/0-5557/0/6-17 від 05 травня 2017 року, з якими фактично погодився позивач, тобто в редакції проекту додаткової угоди, доданої позивачем до листа-повідомлення від 27 червня 2017 року, а саме на строк 5 (пять) років, зі сплатою орендної плати на рівні 8%, залишивши решту умов договору незмінними та визнавши одночасно відповідну додаткову угоду укладеною між сторонами на вказаних умовах.
Судові витрати, понесені позивачем, а саме судовий збір у загальному розмірі 960 грн., слід відшкодувати за рахунок відповідача (640 грн. за подання позову і 320 грн. за подання заяви про забезпечення позову, яка задоволена ухвалою суду від 02.01.2018 року).
На підставівикладеного та керуючись ст.ст.4,7,8,11-13,19,81,83,89,141,223,263-265,354 ЦПК України, суд,
Позов ОСОБА_1 задовольнити частково.
Стягнути з Головногоуправління Держгеокадастру у Кіровоградській області на користь ОСОБА_1 судові витрати у розмірі 960 (девятсот шістдесят) грн.
Рішення суду може бути оскаржено до апеляційного суду Кіровоградської області протягом 30-ти днів з дня проголошення через Знам'янський міськрайонний суд Кіровоградської області. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 цього Кодексу.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач ОСОБА_1, проживає ІНФОРМАЦІЯ_1, РНОКПП НОМЕР_1.

Відповідач - Головне управління Держгеокадастру в Кіровоградській області, місцезнаходження: вулиця Академіка Корольова, 26 місто Кропивницький, 25030, .

Суддя Г.В. Берднікова