Справа №471/761/17-ц 06.03.2018
Провадження №22-ц/784/353/18
Провадження № 22-ц/784/353/18
ПОСТАНОВА

Іменем України

06 березня 2018 року м. Миколаїв

справа № 471/761/17-ц

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Миколаївської області у складі:

головуючого Коломієць В.В.

суддів Лівінського І.В., Шаманської Н.О.,

із секретарем судового засідання Лептуга С.С.,

переглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору оренди землі недійсним за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Братського районного суду Миколаївської області, ухвалене 19 грудня 2017 року під головуванням судді Скарницької І.Б. у приміщенні цього суду, повний текст якого складено 20 грудня 2017 р.,

В С Т А Н О В И Л А:

У жовтні 2017 р. ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання договору оренди землі недійсним.

Позивач зазначав, що є власником земельної ділянки площею 7, 4328 га., кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована на території Братської селищної ради Братського району Миколаївської області. 01 лютого 2011 р. між ним та відповідачем ОСОБА_2 був укладений договір оренди вказаної земельної ділянки. Як вказав позивач, даний договір є недійним, оскільки не відповідає вимогам діючого законодавства. Так, в даному договорі зазначено, що в оренду передається 7,43 га. землі в той час як дійсна площа складає 7,4328 га. Крім того, оскільки договір оренди землі є договором ренти, він повинен бути нотаріально посвідчений. Також, даний договір зареєстровано у відділі Держкомзему Братського району Миколаївської області 09.11.2011 року, проте, на думку позивача, на час реєстрації такий орган вже не існував, оскільки Указом Президента України від 08.04.2011 року було створено Держземагенство До того ж, в договорі не вказано на підставі яких документів він є власником земельної ділянки, не зазначено її кадастровий номер, не підписано сторонами акт прийому - передачі земельної ділянки. При укладенні договору не було визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки, не зазначено в якій кількості орендна плата сплачується в натуральній формі, а в якій - в грошовій, в договорі не вказано адреси учасників правочину та їх ідентифікаційні номери та паспортні дані, не зазначено яким чином орендар сплачує податок на дохід від оренди земельної ділянки, відсутні умови перегляду орендної плати у зв'язку з інфляцією, не вказано про акт передачі межових знаків на зберігання, про агрохімічний паспорт поля, земельної ділянки, а також не зазначено про те, що орендар до органу місцевого самоврядування надає план сівозміни.

Посилаючись на викладене, просив визнати недійсним договір оренди землі від 01 лютого 2011 р., укладений між ним там ОСОБА_2 та зобов'язати останнього повернути йому земельну ділянку.

Рішенням Братського районного суду Миколаївської області від 19 грудня 2017 р. у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, неврахування судом доводів, яким він обґрунтовував свої позовні вимоги, просив рішення скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити.

Відзив на апеляційну скаргу відповідач до суду апеляційної інстанції не надавав.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що скарга не підлягає задоволенню із наступних підстав.

Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що відсутні передбачені законом підстави для визнання спірного договору оренди недійсним.

З такими висновками суду слід погодитися, так як вони відповідають нормам матеріального права та обставинам справи.

Відповідно до частини першої статті 215 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно із частиною першою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч.3 ст.792 ЦК України та ч.8 ст.93 ЗК України відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Таким спеціальним законом, що регулює орендні земельні відносини та підлягає застосуванню до спірних правовідносин є Закон України «Про оренду землі».

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст.14 Закону «Про оренду землі»).

За змістом статей 18, 20 цього Закону України (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Таким чином, вирішуючи спір про визнання договору оренди землі недійсним у зв'язку з відсутністю в ньому передбаченої частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотної умови, застосуванню підлягає стаття 15 даного Закону в редакції, чинній на момент укладення договору оренди, а не в момент його державної реєстрації.

Така правова позиція викладена постанові Верховного Суду України у справі № 6-162ц13 від 19.02.2014р.

Відповідно до частини другої статті 15 Закону України "Про оренду землі" (в редакції на час укладання спірного договору) відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За правилами ст.15 вищевказаного Закону (в редакції, яка діяла на час укладення спірного договору) такими істотними умовами договору оренди землі є:

- об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

- строк дії договору оренди;

- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

- умови збереження стану об'єкта оренди;

- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

- відповідальність сторін;

- умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Судом встановлено і підтверджується матеріалами справи, що позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 7,4328 га, яка призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва і розташована в межах території Братської селищної ради, за кадастровим номером НОМЕР_1.

01 лютого 2011 року між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 у письмовій формі було укладено договір оренди землі. Даний договір зареєстровано у відділі Держкомзему Братського району, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07 листопада 2011 року за № 00260 (а.с. 15).

За умовами договору орендодавець передавав орендарю належну йому на праві власності земельну ділянку загальної площею 7.43 га, а той, в свою чергу, зобов'язався прийняти її в строкове платне користування протягом 49 років, зі щорічною сплатою орендної плати, в обумовленому сторонами розмірі та виді.

В пунктах 1, 2, 5 Договору зазначено місце розташування земельної ділянки, її площа та нормативна грошова оцінка.

Відповідно до п. 9, 11 даного Договору орендна плата встановлена в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 2294,59 грн. Орендна плата вноситься в натуральній формі з 01 серпня по 31 листопада кожного року, в грошовій формі з 01 листопада по 31 грудня кожного року.

Пунктом 18 договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду без розроблення проекту її відведення.

В договорі містяться також умови повернення земельної ділянки (п.21-25 Договору).

Пунктом 33 Договору визначено, що земельна ділянка не підлягає страхуванню.

Пунктом 38 передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадку знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Договір підписано сторонами із зазначенням реквізитів сторін.

Пунктом 41 договору обумовлено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

Відповідно до п.44 договору, він набирає чинності після його державної реєстрації.

Обидві сторони договору оренди земельної ділянки дійшли згоди щодо його істотних умов, скріпивши 01 лютого 2011 року договір своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Даний договір пройшов державну реєстрацію, а тому набув чинності. Також сторонами був підписаний Акт прийому-передачі даної земельної ділянки (а.с. 16). Зі змісту позовної заяви та пояснень представника позивача вбачається, що відповідач до теперішнього часу користується орендованою земельною ділянкою.

Така істотна умова договору оренди як зазначення кадастрового номеру земельної ділянки на момент укладання сторонами 01 лютого 2011 року спірного договору в статті 15 Закону України "Про оренду землі" була відсутня. Зміни до статті 15 Закону України "Про оренду землі", якими передбачено необхідність зазначення в договорі оренди землі такої умови, внесено Законом України від 07.07.2011р. № 3613-VI.

Отже, перевіривши відповідність умов укладеного сторонами 01 лютого 2011 року договору оренди вимогам ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин), суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що в ньому зазначені істотні умови, передбачені цієї нормою закону в тій редакції, яка діяла станом на момент його підписання.

Згідно вимог статті 4 ЦПК України (в редакції на час вирішення справи судом) та статті 15 ЦК України в порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси.

Отже, у справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності у договорі оренди землі однієї з істотних умов суд повинен установити: чи дійсно порушуються права орендодавця у зв'язку з відсутністю в договорі оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України "Про оренду землі", визначити істотність цих умов, а також з'ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Зазначена правова позиція неодноразова була викладена у постановах Верховного Суду України, зокрема, у постановах від 21.01.2015р. у справі № 6-215цс14, від 09.12.2015р. у справі № 6-849цс15.

Між тим, ОСОБА_1 не зазначено в чому полягає порушення його прав при укладенні спірного договору у зв'язку із зазначенням у ньому площі орендованої ділянки в розмірі 7,43 га. замість 7,4328 га., відсутністю акту про передачу межових знаків на зберігання та умов, які не є істотними враховуючи приписи ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин), зокрема щодо зазначення кадастрового номеру земельної, правовстановлюючого документа позивача на землю, адрес учасників правочину, їх паспортних даних та ідентифікаційних номерів.

Крім того, як вбачається зі змісту виданого позивачу Державного акту про право власності на земельну ділянку, яка є предметом оренди, її площа зазначена в розмірі 7,43 га (а.с. 93-94), а не 7,4328 га., як зазначено у Витязі з Державного земельного кадастру від 29.12.2016р. та інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, де право власності позивача на вказану земельну ділянку зареєстровано 11.01.2017р. (а.с. 20-23).

Як пояснила представник позивача у судовому засіданні в суді апеляційної інстанції, ОСОБА_1 вважає, що спірний договір порушує його права, оскільки з огляду на його строк дії він побоюється, що за життя не зможе особисто користуватись своєю земельною ділянкою. До того ж, за її твердженням відповідач не виконує обовязки по сплаті орендної плати.

Проте, частиною 1 стаття ст.627 ЦК України проголошено принцип свободи договору, якою передбачено, що відповідно до ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Узгоджений сторонами у договорі оренди земельної ділянки - 45 років - не суперечить вимогам закону, а неналежне виконання орендарем своїх обов'язків за договором не є передбаченої законом підставою для визнання договору недійсним, а може слугувати підставою для пред'явлення вимог про його розірвання.

З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що позивачем не доведено, що його права були дійсно порушені у зв'язку з відсутністю в договорі вищезазначених умов.

Судом також обґрунтовано не прийняті до уваги посилання позивача на обов'язковість нотаріального посвідчення договору оренди, оскільки вони суперечать спеціальному Закону України «Про оренду землі», згідно ст.14 якого на час підписання оспорюваного договору оренди землі є обовязковим дотримання письмової форми такого договору, а нотаріальне посвідчення здійснювалось лише за бажанням однієї із сторін. Між тим доказів того, що хтось зі сторін правочину бажав його нотаріального посвідчення, позивачем не надано.

Також суд першої інстанції обґрунтовано вважав недоведеними доводи позивача про те, що відділ Держкомзему у Братському районі Миколаївської області не був наділеним повноваженнями щодо реєстрації речових прав на нерухоме майно за спірним договором оренди, та в цей час реєстрація повинна була здійснювалася Державним агентством земельних ресурсів,.

Так, відповідно до ст.125, ч.5 ст.126 ЗК України (в редакції, які діяли на час виникнення спірних правовідносин) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Аналогічні положення містяться і в ст.20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин).

Відповідно до пункту 13-6 Порядку ведення Поземельної книги, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року №1021 (втратив чинність з 01 січня 2013 року), під час державної реєстрації земельної ділянки здійснюється державна реєстрація державного акта або договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності у Книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі.

Відповідно до пункту 3 розділу ІІ Прикінцевих положень Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», до 01 січня 2013 року державна реєстрація права власності, права користування (сервітут) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) проводилась територіальними органами земельних ресурсів.

Отже, відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року №1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів про право власності на земельну ділянку та право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі», Указу Президента України «Про Державне агентство земельних ресурсів України» від 08 квітня 2011 року №445/2011 станом на 07 листопада 2011 року функції державної реєстрації договорів оренди землі до 01 січня 2013 року виконували територіальні органи земельних ресурсів - Держкомземи, реорганізовані в Державні агентства земельних ресурсів, які були утворені відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 17 серпня 2011 року №974 «Про утворення територіальних органів Державного агентства земельних ресурсів», яка набрала чинності 26 вересня 2011 року. Державне агентство земельних ресурсів України є правонаступником Державного комітету України із земельних ресурсів. Територіальні органи Державного комітету із земельних ресурсів реорганізовано шляхом приєднання до новоутворених територіальних органів Державного агентства земельних ресурсів, в тому числі шляхом реорганізації відділу Держкомзему у Братському районі Миколаївської області, який припинив свою діяльність 28 лютого 2013 року (гідно відомостей з Єдиного державного реєстру), у Відділ Держземагенства у Братському районі Миколаївської області.

Матеріали справи не містять доказів на підтвердження доводів позивача про те, що запис про реєстрацію договору оренди у поземельній книзі не вчинявся.

Таким чином, судом правильно встановлено, що укладений сторонами договір оренди землі зареєстровано в установленому законом порядку.

За огляду на вищевикладене, доводи апеляційної скарги про те, що суд безпідставно не врахував зазначені обставини, не заслуговують на увагу.

Також не можуть бути прийняті до уваги доводи апеляційної скарги про недійсність спірного договору оренди в зв'язку з відсутністю у ньому істотних умов, оскільки це спростовується змістом спірного договору.

Посилання апелянта на обов'язковість нотаріального посвідчення договору оренди є безпідставними, оскільки вони суперечать спеціальному Закону України «Про оренду землі», згідно ст.14 якого на час підписання оспорюваного договору оренди землі є обовязковим дотримання письмової форми такого договору, а нотаріальне посвідчення здійснюється лише за бажанням однієї із сторін.

Доводи апелянта, що відповідач не може бути орендарем земельної ділянки, оскільки не має необхідної кваліфікації та досвіду роботи у сільському господарстві також є необґрунтованими, оскільки таких обов'язкових вимог до орендарів законом не передбачено (ст. 5 Закону «Про оренду землі»).

Посилання апеляційної скарги на несплату орендарем податків не має правового значення для розгляду даного спору, а тому не можуть бути прийняті до уваги.

За таких обставин колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно дослідив обставини справи, дав належну оцінку зібраним у справі доказам та прийшов до вірного висновку про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання договорів оренди недійсними із заявлених ним підстав.

Враховуючи викладене, оскільки апеляційна скарга не містить доводів, які б спростовували висновки суду першої інстанції чи доводили би порушення ним норм матеріального права чи процесуального законодавства, що призвело до неправильного вирішення справи, колегія суддів не вбачає підстав для скасування судового рішення.

Отже, апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення Братського районного суду Миколаївської області від 19 грудня 2017 року - без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 382 ЦПК України, колегія суддів

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Братського районного суду Миколаївської області від 19 грудня 2017 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання її повного тексту у порядку та випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий В.В. Коломієць

Судді І.В. Лівінський

Н.О. Шаманська

____________________________________________

Повний текст постанови складено 7 березня 2018 року