Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 березня 2018 року Білоцерківський міськрайонний суд Київської області у складі:

головуючого судді Ярмола О. Я. ,

при секретарі Ліщинська О. С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в місті Біла Церква, в залі суду № 5, справу за позовом Приватного підприємства з іноземними інвестиціями «Технофарм-Україна» до ОСОБА_1 , Селянського фермерського господарства «Старт», 3-я особа: відділ державної реєстрації управління адміністративних послуг Білоцерківської міської ради Київської області про визнання недійсним договору оренди землі та скасування державної реєстрації, і за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства з іноземними інвестиціями «Технофарм-Україна», треті особи : СФГ «Старт» відділ державної реєстрації управління адміністративних послуг Білоцерківської міської ради Київської області про розірвання договору оренди землі,-

В С Т А Н О В И В :

Позивач ПП з іноземними інвестиціями «Технофарм-Україна» звернувся до суду з даним позовом мотивуючи тим, що 23.03.2009 року між ПП «Технофарм-Україна» та відповідачем ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, предметом якого є земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 3,1977 га, яка знаходиться в межах Озернянської сільської ради Білоцерківського району Київської області та належить відповідачу на підставі державного акту серії ЯЖ № 207878, договір оренди укладено строком на десять років, зареєстровано 18.02.2010року, а отже, даний договір діє до 18.02.2020 року. 21.07.2017 року позивачу стало відомо про те, що 26.02.2016 року між ОСОБА_1 та СФГ «Старт» укладено договір оренди, предметом якого є вказана вище земельна ділянка. ОСОБА_1 при укладенні нового договору оренди тієї ж самої земельної ділянки, що перебуває в користуванні позивача за раніше укладеним договором оренди, порушила право позивача на користування спірною земельною ділянкою, що є підставою для визнання такого договору недійсним та скасування його державної реєстрації. Позивач просив суд визнати недійсним договір оренди землі від 23.02.2016 року, укладений між ОСОБА_1 та Селянським фермерським господарством «Старт», предметом якого є земельна ділянка площею 3,1977 га, з кадастровим номером :01:011:0002, яка розташована на території Озернянської сільської ради Білоцерківського району Київської області, та скасувати державну реєстрацію цього договору оренди землі, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, індексний номер 35149490.

ОСОБА_1 подала зустрічний позов, посилаючись на те, що укладаючи договір оренди своєї земельної ділянки з позивачем за первісним позовом ПП «Технофарм -Україна» вважала, що договір укладено строком на 5 років, а не на 10 років. Їй не було надано орендарем примірника цього договору, а також, її не було повідомлено про реєстрацію даного договору в 2010 році. ОСОБА_1 не отримувала орендну плату, починаючи з 2015 року, що є порушенням орендарем умов договору, а тому вважає, що є підстави для дострокового розірвання договору оренди землі від 23.03.2009 року.

В судовому засіданні представник позивача за первісним позовом підтримав позовні вимоги в повному обсязі та заперечив задоволення зустрічного позову.

Представник відповідача за первісним позовом ОСОБА_1 , первісний позов не визнала та підтримала зустрічний позов.

СФГ «Старт» та відділ державної реєстрації управління адміністративних послуг Білоцерківської міської ради Київської області не направили в судове засідання своїх представників, про день та час розгляду справи були повідомлені належно.

Заслухавши пояснення представників сторін, оглянувши матеріали справи, суд дійшов висновку про задоволення первісного позову та про відмову в задоволенні зустрічного позову з наступних підстав.

Так, по справі встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,1977 га з кадастровим номером :01:011:0002для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Озернянської сільської ради Білоцерківського району Київської області, що стверджується копією державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЖ №207878 (а.с.6).

З матеріалів справи вбачається, що 23.03.2009 року між ОСОБА_1 /орендодавець/ та ПП «Технофарм Україна» /орендар/ було укладено договір оренди землі, за умовами якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,1977 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах Озернянської сільської ради Білоцерківського району Київської області, договір укладено на 10 років, про що свідчить копія цього договору, який було зареєстровано в управлінні Держкомзему у Білоцерківському районі 18.02.2010 року за № 82.

Спеціальним нормативно-правовим актом, що регулює правовідносини з оренди земельних ділянок є Закон України «Про оренду землі».

Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» /в редакції на час виникнення спірних правовідносин/ договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Положеннями ст.20 цього Закону було передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно з ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

А за ст.125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до п.3 розділу II Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 11.02.2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» встановлено, що до 01.01.2013 року державна реєстрація права власності, права користування (сервітут) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) проводиться територіальними органами земельних ресурсів.

Отже, договір оренди землі між ОСОБА_1 та ПП «Технофарм-Україна» було укладено та зареєстровано у встановленому законом порядку, цей договір, який діє по даний час, доказів того, що договір достроково розірвано або визнано недійсним, суду не було надано.

Згідно Інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, сформованих 21.07.2017 року № 92533144 державним реєстратором реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції ОСОБА_2 проведено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 3,1977 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, за адресою: Київська область, Білоцерківський район, Озернянська сільрада, кадастровий номер: :01:011:0002, на підставі договору оренди земельної ділянки від 23.02.2016 року, орендар Селянське фермерське господарство «Старт», орендодавець ОСОБА_1, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 28626694, номер запису про інше речове право: 13595938 (а.с.9).

Отже, відповідачем за первісним позовом ОСОБА_1 було передано в оренду іншого орендаря ту саму земельну ділянку, яка перебуває в користуванні ПП «Технофарм Україна» на підставі раніше укладеного договору оренди, строк дії якого не закінчився, на що вказано вище в рішенні.

Представник позивача ПП «Технофарм Україна» просить суд визнати недійсними договори оренди землі від 23.02.2016 року, укладені між ОСОБА_1 та СФГ «Старт».

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

З матеріалів справи вбачається, що пунктами договору оренди землі встановлено права та обовязки орендодавця та орендаря, умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

У відповідності до норм Закону України «Про оренду землі» та умов договору оренди, укладеного між позивачем за первісним позовом та ОСОБА_3, цей договір оренди на даний час не припинив свою дію, доказів зворотнього суду не надано. Крім того, сама орендодавець ОСОБА_1, подаючи зустрічний позов про розірвання договору оренди 23.03.2009 року, підтвердила його дію.

За ст.27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Згідно ст. 152 Земельного кодексу України, власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Згідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Отже, суд вважає, що відповідно до положень п.«в» ст.152 ЗК України та ст.ст. 203, 215 ЦК України підлягає визнанню недійсним оспорюваний договір оренди землі віж 23.02.2016 року, оскільки при його укладенні було порушено вимоги діючого законодавства, земельна ділянка перебувала в оренді іншого орендаря.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Відповідно до ст.3 ЦПК України та ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

В ч.2 ст.16 ЦК України передбачені способи захисту цивільних прав та інтересів, а саме: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Згідно з ч.3 ст.215 ЦК якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

В п.5 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» розяснено, що відповідно до статей 215 та 216 ЦК вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

В даному випадку позивач не є стороною договору оренди від 23.02.2016 року, але разом з тим позивач ПП з іноземними інвестиціями «Технофарм-Україна», як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Такий правовий висновок було зроблено Верховним Судом України в постанові від 23.11.2016 року у справі № 6-2540цс16.

А тому обраний позивачем за первісним позовом спосіб захисту його прав узгоджується з нормами діючого законодавства та встановленими по справі обставинами.

Як наслідок недійсності правочину, представник позивача просить суд скасувати державну реєстрацію оспорюваних договорів оренди.

Відповідно до ч.2 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

А тому суд вважає за можливе задовольнити вимоги позивача за первісним позовом щодо скасування державної реєстрації договору оренди від 23.02.2016 року, укладених між ОСОБА_1 та СФГ «Старт».

Щодо позовних вимог за зустрічним позовом ОСОБА_1 МюІ., то слід зазначити, що за змістом ст.21 Закону «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

За змістом ст.ст. 93, 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності; право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Представник ОСОБА_1 в обґрунтування позовних вимог за зустрічним позовом посилалася на те, що несвоєчасна виплата орендної плати згідно умов укладеного між сторонами договору та норм діючого законодавства, є підставою для розірвання договору оренди землі на вимогу однієї із сторін за рішенням суду.

Так, статтею 31 Закону України «Про оренду землі» встановлені підстави припинення договору оренди землі, а саме такими підставами є: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

При цьому, зазначений перелік підстав не є вичерпним.

Згідно з ч. 1 ст.32 Закону «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст.ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Слід зазначити, що норми статті 24 та статті 25 Закону України «Про оренду землі» не містять у собі вимог щодо систематичної несплати орендної плати, а договір оренди земельної ділянки може бути розірваний на вимогу однієї із сторін в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених нормами цих статей.

Випадки припинення права користування земельною ділянкою, визначені ст.141 ЗК України стосуються всіх правових підстав користування землею, у тому числі оренди землі.

Отже, згідно вищенаведених правових норм підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати.

Така правова позиція щодо розірвання договору оренди у разі систематичної несплати орендної плати викладена в постанові Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року № 6-146 цс 12, яка згідно із ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для судів. Зокрема, Верховний Суд зробив висновок про можливість розірвання договору оренди землі лише в разі систематичної несплати орендної плати, разове порушення умов договору у цій частині не є підставою для його розірвання.

Однак, як було встановлено судом, ОСОБА_1 вчасно отримувала орендну плату, яку їй виплачувало ПП з іноземними інвестиціями «Технлфарм-Україна» згідно договору. Стороною позивача за первісним позовом було надано докази про нарахування та належну виплату ОСОБА_1 орендної плати по 2015 рік включно. Також, надано докази про нарахування орендної палити ОСОБА_1 за 2016, 2017 роки, та докази належного сповіщення орендодавця про такі нарахування. А тому тільки та обставина, що ОСОБА_1 не захотіла отримувати нараховану своєчасно орендну плату згідно умов договору за 2016,2017р.р. не є підставою для розірвання договору оренди землі.

Отже, враховуючи вказані правові норми та правові позиції Верховного Суду України, суд прийшов до висновку, що відсутні підстави для розірвання договору оренди землі від 23.03.2009 року. А тому суд вважає зустрічний позов необґрунтованим і відмовляє в його задоволенні.

На підставі ст.ст. 414 ЦПК України підлягають стягненню з відповідачів за первісним позовом на користь позивача ПП з іноземними інвестиціями «Технлфарм-Україна» витрати по сплаті судового збору - 1600 грн. А також, представник позивача за первісним позовом повідомив, що протягом 5 днів будуть надані розрахунки судових витрат на правничу допомогу.

Враховуючи все вищенаведене та керуючись Законом України «Про оренду землі», ст.ст. 15, 16, 203, 215, 216, 626, 627, 792 ЦК України, ст.ст. 124, 125, 141,152 ЗК України, ст.ст. . ст.12, 81, 141, 247, 263-265, 268 ЦПК, суд-

В И Р І Ш И В :

Первісний позов задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди землі від 23.02.2016 року, укладений між ОСОБА_1 та селянським фермерським господарством «Старт», предметом якого є земельна ділянка площею 3,1977 га, з кадастровим номером :01:011:0002, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах Озернянської сільської ради Білоцерківського району та скасувати державну реєстрацію договору оренди землі від 23.02.2016 року , укладеного між ОСОБА_1 та СФГ «Старт».

Стягнути з відповідачів на користь позивача судові витрати по справі в сумі 1600 грн. /по 800 грн. з кожного/.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене до Апеляційного суду Київської області шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня складання повного тексту судового рішення.

Повний текст рішення суду виготовлено 19.03.2018 року.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, апеляційні скарги подаються учасниками справи через Білоцерківський міськрайонний суд.

Суддя ОСОБА_4