Постанова

Іменем України

7 березня 2018 року

м. Київ

справа № 389/3848/15-ц

провадження № 61-3489св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Луспеника Д. Д.,

суддів: Білоконь О. В., Синельникова Є. В., Хопти С. Ф. (суддя-доповідач), Черняк Ю. В.,

учасники справи:

позивач - об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Світанок-Знам'янка»,

представники позивача: ОСОБА_2, ОСОБА_3,

відповідачі Знамянська міська рада Кіровоградської області, ОСОБА_5,

представники Знамянської міської ради Кіровоградської області: Данільченко ЮрійВолодимирович, Бем Юрій Юрійович, Грицюк Алла Анатоліївна,

представник ОСОБА_5 - ОСОБА_9,

треті особи: реєстраційна служба Головного управління юстиції у Кіровоградській області, Управління Держгеокадастру у Знам'янському районі Кіровоградської області, товариство з обмеженою відповідальністю «Інститут дослідження проблем оточуючого середовища України»,

представник реєстраційної служби Головного управління юстиції у Кіровоградській області - Калініна Анна Олександрівна,

представник Управління Держгеокадастру у Знам'янському районі Кіровоградської області - Демешко Володимир Вікторович,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Світанок-Знам'янка» на рішення апеляційного суду Кіровоградської області у складі колегії суддів: Мурашка С. І., Кривохижі В. І., Сукач Т. О. від 2 серпня 2016 року

В С Т А Н О В И В :

Відповідно до пункту 4 розділу XIII Перехідних положень Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) у редакції Закону України № 2147-VIII від 3 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

У листопаді 2015 року ОСББ «Світанок-Знам'янка» звернулося до суду з позовом до Знамянської міської ради, ОСОБА_5, треті особи: реєстраційна служба Головного управління юстиції у Кіровоградській області, Управління Держгеокадастру у Знам'янському районі Кіровоградської області, ТОВ «Інститут дослідження проблем оточуючого середовища України», про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації.

Позовна заява мотивована тим, що мешканці будинку АДРЕСА_3 Кіровоградської області створили ОСББ «Світанок-Знам'янка», яке набуло статусу юридичної особи 13 червня 2014 року.

На першому поверсі цього будинку розташоване нежитлове приміщення, що належить ОСОБА_5 та якому присвоєно адресу: АДРЕСА_2, але зазначене приміщення є складовою частиною всього багатоквартирного будинку на АДРЕСА_1.

Після утворення ОСББ і вжиття заходів спрямованих на оформлення відповідної земельної ділянки, позивач дізнався, що рішенням Знамянської міської ради Кіровоградської області від 23 березня 2012 року «Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, що посвідчують право на земельні ділянки» затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надано ОСОБА_5 в оренду земельну ділянку, яка розташована за адресою: Кіровградська область, м. Знам'янка, АДРЕСА_2, загальною площею 178 кв. м,строком до 1 грудня 2060 року для розміщення та обслуговування офісного приміщення із земель житлової та громадської забудови.

У подальшому між ОСОБА_5 та Знамянською міською радоюКіровоградської області було укладено відповідний договір оренди від 25 травня 2012 року, який цього ж дня зареєстрований у відділі Держкомзему у м. Знам'янка Кіровоградської області.

Оскільки договір оренди порушує права інших співвласників будинку та перешкоджає оформленню належним чином права ОСББ на всю земельну ділянку під указаним будинком та присвоїти їй кадастровий номер, то позивач просить суд визнати недійсним та скасувати державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки від 25 травня 2012 року, укладеного між ОСОБА_5 та Знамянською міською радою Кіровоградської області, зареєстрованого 25 травня 2012 року у відділі Держкомзему у м. Знам'янка Кіровоградської області.

Рішенням Знам'янського міськрайонного суду Кіровоградської області у складі судді Берднікової Г. В. від 28 квітня 2016 року позов ОСББ «Світанок-Знам'янка» задоволено частково. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 25 травня 2012 року, укладений між ОСОБА_5 та Знамянською міською радою Кіровоградської області, що розташована за адресою: Кіровоградська область, м. Знам'янка, АДРЕСА_2, загальною площею 178 кв. м, зареєстрований 25 травня 2012 року у відділі Держкомзему у м. Знам'янка Кіровоградської області, про що вчинено запис в Книзі реєстрації договорів оренди земель. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Задовольняючи позов частково, суд першої інстанції виходив із того, що звернення ОСББ «Світанок-Знам'янка»з позовом до суду є правомірним, оскільки здійснено в інтересах і на захист порушених прав співвласників будинку. Крім того, надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоквартирному будинку неможливо, оскільки неможливо створити об'єкт земельних відносин - земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна. Таким чином, порушуючи вимоги законодавства, міська рада затвердила проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду та передала в оренду одному із співвласників багатоквартирного будинку, а не ОСББ частину земельної ділянки на якій розміщено зазначений багатоквартирний будинок.

Рішенням апеляційного суду Кіровоградської області від 2 серпня 2016 року апеляційну скаргу Знамянської міської ради Кіровоградської області задоволено.Рішення Знам'янського міськрайонного суду Кіровоградської області від 28 квітня 2016 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову ОСББ «Світанок-Знам'янка» відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд апеляційної інстанції виходив із того, що з позовом про визнання недійсним договору оренди землі звернулося ОСББ «Світанок-Знам'янка», яке не є стороною оспорюваного договору і чиї права не порушені.

У серпні 2016 року ОСББ «Світанок-Знам'янка» подало до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати рішення суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що, обравши голову правління об'єднання, його члени наділили його повноваженнями щодо управління, тому відповідно до положень статуту ОСББ «Світанок-Знам'янка» та законодавства воно має право на звернення до суду з цим позовом. Для укладення оспорюваного договору ОСОБА_5 повинна була отримати згоду всіх власників квартир на зміну цільового призначення всієї земельної ділянки, розташованої під вказаним багатоквартирним будинком, з земель для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового фонду на землі для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров'я та соціальної допомоги та передачу її частину ОСОБА_5 в оренду. Таким чином, Знамянською міською радою Кіровоградської області внесені до оспорюваного договору неправдиві дані щодо цільового призначення вказаної земельної ділянки.

13 лютого 2017 року ОСОБА_5 подала до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ заяву, в якій вказала, що вона визнала позов та просила суд першої інстанції його задовольнити, а суд апеляційної інстанції - відмовити в задоволенні апеляційної скарги, оскільки оспорюваний договір оренди земельної ділянки є недійсним. У зв'язку з викладеним ОСОБА_5 просила касаційну скаргу задовольнити, рішення суду апеляційної інстанції скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.

27 лютого 2017 року Знамянська міська рада Кіровоградської області подала до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ заперечення на касаційну скаргу, в якому зазначила, що права ОСББ «Світанок-Знам'янка» укладенням оспорюваного договору оренди земельної ділянки не порушено. У зв'язку з викладеним Знамянська міська рада Кіровоградської області просила касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення апеляційної інстанцій без змін.

Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

23 січня 2018 року справа передана до Верховного Суду.

Відповідно до частини третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Касаційна скарга підлягає задоволенню.

Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Суди встановили, що мешканцями будинку № 8 на вул. Гагаріна в м. Знам'янка Кіровоградської області створено ОСББ «Світанок-Знам'янка», яке набуло статусу юридичної особи 13 червня 2014 року.

Відповідно до пункту 1.1. Статуту ОСББ «Світанок-Знам'янка», затвердженого загальними зборами ОСББ 1 червня 2014 року (далі - Статут), об'єднання створено власниками квартир багатоквартирного будинку АДРЕСА_3 Кіровоградської області відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Об'єднання є юридичною особою з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію, має самостійний баланс, рахунки в банківських установах, печатку з власним найменуванням та інші необхідні реквізити (пункт 1.4. Статуту).

Об'єднання відповідає за своїми зобов'язаннями коштами і майном об'єднання, від свого імені набуває майнові і немайнові права та обов'язки, виступає позивачем та відповідачем у суді. Об'єднання не несе відповідальності за зобов'язання його членів, як і члени не несуть відповідальності за зобов'язаннями об'єднання (пункт 1.7. Статуту).

Метою створення об'єднання є забезпечення захисту прав його членів, відповідно до пункту 11.1. цього Статуту (пункт 2.1. Статуту).

На підставі договору купівлі-продажу від 11 серпня 2005 року ОСОБА_5 придбала нежиле приміщення, яке знаходиться в м. Знам'янка Кіровоградської області на АДРЕСА_2.

27 серпня 2012 року Знамянська міська рада Кіровоградської області прийняла рішення про визначення розміру пайової участі у розвитку інфраструктури міста реконструйованої житлової квартири АДРЕСА_1 під нежитлове приміщення для розширення існуючого приміщення на АДРЕСА_2, ОСОБА_5

Згідно з довідкою Знам'янського міжміського комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» станом на 1 січня 2013 року ОСОБА_5 належить нежиле офісне приміщення, яке знаходиться за адресою: м. Знам'янка Кіровоградської області на АДРЕСА_2 на підставі свідоцтва про право власності, виданого виконавчим комітетом Знамянської міської ради Кіровоградської області 31 серпня 2012 року на підставі рішення виконавчого комітету Знамянської міської ради від 27 серпня 2012 року в цілому, яке складає 30/10000 часток від будинку, який належить ОСББ «Світанок-Знам'янка». Указане нежиле офісне приміщення не належить до власності ОСББ «Світанок-Знам'янка».

Відповідно до технічного паспорту нежиле офісне приміщення знаходиться на першому поверсі будинку № 8 по вул. Гагаріна у м. Знам'янка Кіровоградської області і йому виділено окрему адресу АДРЕСА_2.

Рішенням Знамянської міської ради від 23 березня 2012 року затверджено проект землеустрою щодо відведення ОСОБА_5 земельної ділянки на АДРЕСА_2 в оренду строком до 1 грудня 2060 року, загальною площею, 178 кв. м для розміщення та обслуговування офісного приміщення із земель житлової та громадської забудови, які використовуються в комерційних цілях.

25 травня 2012 року Знамянська міська рада Кіровоградської області та ОСОБА_5 уклали договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_5 отримала в оренду вказану земельну ділянку, на якій розміщені об'єкти нерухомого майна: нежиле приміщення площею 89,8 кв. м, яке належить ОСОБА_5 на підставі договору купівлі-продажу нежилого приміщення від 11 серпня 2005 року та договору купівлі-продажу квартири від 29 березня 2006 року, інші об'єкти інфраструктури відсутні. Земельна ділянка передається в оренду без споруд.

Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у м. Знам'янка Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25травня 2012 року.

Пунктом 34 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»до виключної компетенції пленарних засідань міської ради віднесено вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України та Законом України «Про оренду землі».

За змістом частини другої статті16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому ЗКУкраїни, або за результатами аукціону.

Відповідно до частини першої статті 124 ЗК України в редакції, що була чинною на час виникнення спірних правовідносин, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб (частина першої статті 122 ЗК України).

За нормами статей18-21 ЗК України земельний фонд України відповідно до цільового призначення поділяється на дев'ять категорій, кожна з яких має свій правовий режим залежно від характеру землекористування, системи державних органів, що здійснюють функції державного управління землями та обсягом компетенції цих органів у галузі управління використання земельних ділянок. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.

До земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування (стаття 38 ЗК України).

Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм (стаття 39 ЗК України).

Відповідно до статті 42 ЗК Українив редакції, що була чинною на час виникнення спірних правовідносин, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Таким чином, нормами земельного законодавства не передбачено можливості передачі у власність окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» в редакції, що була чинною на час виникнення спірних правовідносин, істотними умовами договору оренди земельної ділянки є, зокрема,об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); цільове призначення.

Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених цією статтею є підставою для визнання договору недійсним відповідно до законів України.

Згідно із частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За змістом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої та четвертої статті 4, статті 14 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» в редакції, що була чинною на час виникнення спірних правовідносин, об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав його членів. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечує реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном співвласників. Співвласник має право вимагати від статутних органів захисту своїх прав.

З огляду на викладене, оскільки суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення суду першої інстанції, не звернув увагу на вказані норми права і положення статуту ОСББ «Світанок-Знам'янка» та позбавив його наданого законодавством та статутом права на звернення до суду за захистом прав та законних інтересів його членів на володіння та користування спільним майном співласників, то дійшов помилкового висновку про відмову в задоволенні позову.

Натомість суд першої інстанції, додержуючись норм матеріального та процесуального права, зробив обґрунтований висновок по суті спору під час ухвалення рішення в справі.

Суд першої інстанції встановив всі обставини справи, надав їм належну правову оцінку та ухвалив законне рішення.

Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Керуючись статтями 400, 402, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Світанок-Знам'янка» задовольнити.

Рішення апеляційного суду Кіровоградської області від 2 серпня 2016 року скасувати, рішення Знам'янського міськрайонного суду Кіровоградської області від 28 квітня 2016 року залишити в силі.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Д. Д. Луспеник

Судді: О. В. Білоконь

Є. В. Синельников

С. Ф. Хопта

Ю. В. Черняк