Апеляційний суд Кіровоградської області
справа № 395/118/17
№ провадження 22-ц/781/122/18 Головуючий у суді І-ї інстанції Забуранний Р. А.
Доповідач Мурашко С. І.
ПОСТАНОВА

Іменем України

11.01.2018 колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

головуючого судді - Мурашка С.І.

суддів - Гайсюка О.В., Карпенка О.Л.

за участі секретаря - Яковлєвої Ю.Ю.

розглянула у відкритому судовому засіданні в м.Кропивницькому цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, Фермерського господарства «Драч С.В.» про визнання договору недійсним та визнання договору оренди землі поновленим з попереднім орендарем за апеляційною скаргою ОСОБА_4, поданої в інтересах ОСОБА_2, на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 06 листопада 2017 року і

В С Т А Н О В И Л А :

У лютому 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_2, Фермерського господарства «Драч С.В.» та просило:

-визнати недійсним договір оренди землі укладений між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «Драч С.В.», щодо оренди земельної ділянки, що розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер НОМЕР_1 загальною площею 4,17 га;

-визнати договір оренди земельної ділянки загальною площею 4,17 га, кадастровий номер НОМЕР_1 укладений 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_2, поновленим.

В обґрунтування позову товариство зазначало, що ОСОБА_2 на підставі Свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 20 квітня 2010 року, виданого державним нотаріусом Новомиргородського районного нотаріального округу, після смерті ОСОБА_5, належить земельна ділянка кадастровий номер НОМЕР_1 загальною площею 4,17 га, яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

09 жовтня 2008 року між ОСОБА_5 та ТОВ «Агроконтракт-Н» укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на п'ять років.

Пунктом 9.3.4 договору оренди землі передбачено переважне право орендаря на поновлення договору на новий строк, а відповідно до п.3.2 договору, якщо жодна із сторін не виявить наміру його припинити, попередивши письмово про це іншу сторону не пізніше ніж за шість місяців до закінчення терміну його дії, дія договору продовжується.

Товариство після закінчення строку договору продовжувало користуватися земельною ділянкою та сплачувало орендну плату, 04 квітня 2013 року та 03 квітня 2014 року, направило відповідачу листи-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на оренду земельної ділянки з проектом додаткової угоди.

Відповідач ОСОБА_2 на пропозицію про поновлення договору у встановлений Законом України «Про оренду землі» строк відповіді не надала.

У 2015 року товариству стало відомо, що між відповідачами укладено договір оренди тієї самої земельної ділянки, що знаходиться в оренді товариства, чим порушено переважне право товариства на поновлення договору оренди землі.

Крім того, при укладенні даного договору не здійснювалося встановлення меж земельної ділянки.

У зв'язку з тим, що встановлення меж земельної ділянки до підписання договору оренди між відповідачами не здійснювалося, тому на момент укладання та реєстрації даного договору місце розташування земельної ділянки, яке є істотною умовою договору, не було встановлене.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 06 листопада 2017 року позовну заяву товариства задоволено.

Визнано недійсним договір оренди землі від 01 вересня 2015 року, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Драч С.В.» щодо земельної ділянки площею 4,17 га, кадастровий номер НОМЕР_1 розташованої на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області.

Визнано поновленим договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_5 та ТОВ «Агроконтракт-Н», щодо земельної ділянки площею 4,17 га, кадастровий номер НОМЕР_1 розташованої на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області.

Вирішено питання по судовим витратам.

В апеляційній скарзі ОСОБА_4, яка діє в інтересах ОСОБА_2, просить скасувати рішення суду першої інстанції з підстав невідповідності висновків суду фактичним обставинам справи, недоведеності обставин, що мають істотне значення для справи, неправильного застосуванням норм матеріального і процесуального права та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.

В судовому засіданні апеляційного суду ОСОБА_4, яка діє в інтересах ОСОБА_2 та ФГ «Драч С.В.», підтримала апеляційну скаргу з посиланням на викладені в ній обставини, представник ТОВ «Агроконтракт-Н» ОСОБА_6 заперечував проти доводів апеляційної скарги.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду у встановлених статтею 367 ЦПК України межах, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Судом першої інстанції встановлено, що 09 жовтня 2008 року між Товариством з обмеженою відповідальність «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_5, спадкодавцем відповідача ОСОБА_2, укладено договір оренди земельної ділянки № НОМЕР_2, який зареєстровано у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 04.09.377.00337 від 21 вересня 2009 року.

Відповідно до п. 3.1 Договору оренди договір укладено терміном на 5 років.

Дану земельну ділянку ТОВ «Агроконтракт-Н» орендував згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

Відповідно до п. 3.2 Договору оренди сторони погоджуються, що дія договору продовжується на наступний термін дії вказаний в п. 3.1 цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

01 вересня 2015 року між відповідачами ОСОБА_2 та ФГ «Драч С.В.» укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого ОСОБА_2 передала, а ФГ «Драч С.В.» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку № НОМЕР_2 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер НОМЕР_1 строком на 10 років.

Договором оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладеного між ОСОБА_5 та ТОВ «Агроконтракт - Н», встановлено права та обов'язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

ТОВ «Агроконтракт - Н», згідно вимогам статті 33 Закону України «Про оренду землі», є добросовісним орендарем, який: з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, двічі направляв відповідачу листи повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було додано проект додаткової угоди, що підтверджується листом повідомленням за вих.№ 04/42 від 04 квітня 2013 року та за вих. № 03/8 від 03 квітня 2014 року з відповідними доказами поштового відправлення вказаних листів на адресу ОСОБА_2; на період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_2, та після закінчення строку дії такого, тобто після 21 вересня 2014 року, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов'язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату, що підтверджується відомостями на виплату грошей за період дії договору в тому числі відомістю за № ВпП-000194 за 2014 рік у відповідності до якої ОСОБА_2 отримала орендну плату від позивача за весь 2014 рік - 23 березня 2015 року.

ОСОБА_2 будь - яких листів щодо заперечення на продовження дії даного договору на адресу позивача не надсилала.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив з того, що конклюдентні дії ТОВ «Агроконтракт-Н», а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчить про намір ТОВ «Агроконтракт-Н» скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди землі від 01 вересня 2015 року, укладеного між ОСОБА_2 та ФГ «Драч С.В.» недійсним, а договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт - Н» та ОСОБА_5 поновленим.

Проте повністю з таким висновками суду першої інстанції погодитись неможна, оскільки до такого висновку суд прийшов з порушенням норм матеріального та процесуального права і цей висновок не відповідає обставинам справи.

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України Про оренду землі(в редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним судом України у постанові у справі №6-2540цс16 від 23 листопада 2016 року.

Матеріалами справи підтверджується, що пунктом 9.3.4. договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_5, спадкоємцем якої є ОСОБА_2, та ТОВ «Агроконтракт-Н» передбачено, що орендар після закінчення строку договору має переважне право на його поновлення на новий строк.

Сторони погодились, що дія договору продовжується на наступний термін дії, вказаний в пункті 3.1 цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною (п.3.2 договору оренди).

Пунктами 9.1-9.5, 12.1-12.5 договору оренди землі, встановлено права та обов'язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Договір оренди землі укладено строком на 5 років та зареєстровано 21 вересня 2009 року, а тому строк його дії до 21 вересня 2014 року.

Таким чином відповідно до умов договору та приписів ст.33 Закону України «Про оренду землі» ТОВ «Агроконтракт-Н» маючи намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язане було повідомити про це орендодавця ОСОБА_2 до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі ТОВ «Агроконтрак-Н» повинно було додати проект додаткової угоди.

На підтвердження своїх намірів скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк ТОВ «Агроконтракт-Н» надало листи-повідомлення від 04 квітня 2013 року та від 03 квітня 2014 року (а.с.13,14).

Однак, належних та допустимих доказів про те, що вказані листи-повідомлення про поновлення договору оренди землі ТОВ «Агроконтракт - Н» направляло орендодавцю ОСОБА_2 і та їх отримувала суду не надано.

Як в суді першої інстанції та і в суді апеляційної інстанції представник ОСОБА_2 заперечувала, що ОСОБА_2 отримувала від позивача листи - повідомлення про поновлення договору оренди землі.

З огляду на викладене позивачем не доведено, що на адресу орендодавця ОСОБА_2 направлялися листи-повідомлення про поновлення договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року.

Відповідно до ч.4 ст.60 ЦПК України, яка кореспондується з ч.6 ст.81 ЦПК України в новій редакції, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Таким чином колегія суддів приходить до висновку, що ТОВ «Агроконтарк-Н» не дотрималось порядку поновлення договору оренди землі визначений ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-1282 цс 16, у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, у постанові від 23 березня 2016 року у справі 6-146 цс 16, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Наведені норми права свідчать про те, що частина 6 ст. 33 Закону не існує автономно та застосовується виключно у взаємозв'язку з іншими частинами цієї статті.

Системний аналіз ч.2 і.ч.6 ст.33 Закону дозволяє зробити висновок про те, що заперечення проти поновлення договору оренди можуть надсилатися лише за умови попереднього звернення орендаря із повідомленням про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору. За відсутності з боку орендаря такого повідомлення у орендодавця фактично відсутні правові підстави заперечувати проти поновлення договору, оскільки орендарем таке бажання не висловлювалося, а відтак і заперечувати немає проти чого.

Правова позиція стосовно поновлення договору оренди на підставі ч.6 ст.33 Закону у жодний спосіб не звільняє орендаря від обов'язку звернутися до орендодавця з повідомленням про намір скористатися переважним правом на поновлення договору.

Матеріалами справи підтверджується, що листом від 08.01.2014 року ОСОБА_2 попередила ТОВ «Агроконтракт-Н», що після закінчення договору оренди землі вона буде вести одноосібне господарювання на своїй земельній ділянці та просила не займати земельну ділянку в 2015 році (а.с.51).

Рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення підтверджується, що лист від 08.01.2014 року позивач отримав 10.01.2014 року (а.с.52).

Згідно довідки Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області №115 від 01.03.2017 року після збору урожаю 2014 року, ОСОБА_2 особисто користувалася земельною ділянкою НОМЕР_3, а саме: виносила межі в натурі та використовувала одноосібно (а.с.50).

Квитанцією №888030943 від 28.08.2015 року виданої ПАТ КБ «ПриватБанк» підтверджується, що ОСОБА_2 сплатила 124,81 грн. земельного податку (а.с.53).

Договір оренди земельної ділянки між ОСОБА_2 та ФГ «Драч С.В.» укладено 01 вересня 2015 року, тобто майже через рік після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 09 жовтня 2008 року (а.с.54-55).

Наведені обставини свідчать про те, що ТОВ «Агроконтракт-Н» після закінчення 21 вересня 2014 року строку дії договору оренди земельної ділянки від 09 жовтня 2008 року, не продовжувало користуватися спірною земельною ділянкою.

Сплата позивачем орендної сплати за 2014 рік в березні 2015 року не є належним доказом, що позивач після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки продовжував користуватися земельною ділянкою.

Виходячи із загальних засад цивільного законодавства, зокрема, свободи договору, враховуючи відсутність волевиявлення власника земельної ділянки на поновлення строку договору оренди земельної ділянки, про що орендодавець повідомив орендаря відповідно до умов договору та вимог закону, не направлення орендарем орендодавцю до спливу строку договору оренди землі листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди, не використання позивачем земельної ділянки після закінчення дії договору, колегія суддів приходить до висновку, що позивач не дотримався встановленого договором та ст.33 Закону України «Про оренду землі» порядку та процедури поновлення договору оренди, а тому втратив переважне право на поновлення договору оренди.

Оскільки суд першої інстанції прийшов до висновків, які не відповідають обставинам справи, допустив порушення норм матеріального і процесуального права, відповідно п.п.3,4 ст.376 ЦПК України це є підставами для скасування рішення суду та ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Відповідно до приписів ст.141 ЦПК України з ТОВ «Агроконтракт-Н» підлягає стягненню на користь ОСОБА_2 3520 грн. судових витрат.

Керуючись ст.ст.374,376,381,382,383,384 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області

П О С Т А Н О В И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_4, поданої в інтересах ОСОБА_2, задовольнити.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 06 листопада 2017 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_2, Фермерського господарства «Драч С.В.» про визнання договору недійсним та визнання договору оренди землі поновленим з попереднім орендарем, відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» на користь ОСОБА_2 3520 грн. судових витрат.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови в касаційному порядку у випадку, передбаченому ст.389 ЦПК України.

Повний текст постанови складено 16.01.2018 року.

Головуючий суддя С.І.Мурашко

Судді О.В.Гайсюк

О.Л.Карпенко