Справа № 154/2240/17 Головуючий у 1 інстанції: Каліщук А.А.
Провадження № 22-ц/773/65/18 Категорія: 23 Доповідач: Федонюк С. Ю.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
ПОСТАНОВА

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

24 січня 2018 року місто Луцьк

Апеляційний суд Волинської області в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - судді Федонюк С.Ю.,

суддів - Данилюк В.А., Матвійчук Л.В.,

з участю:

секретаря судового засідання - Лимаря Р.С.,

учасника справи :

представника відповідачів - ОСОБА_1,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Луцьку цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, Фермерського господарства «АІС-АГРО» про визнання недійсним договору оренди землі, зобов'язання вчинити певні дії та визнання поновленим договору оренди землі, за апеляційною скаргою відповідача ОСОБА_3 на рішення Володимир-Волинського міського суду Волинської області від 30 жовтня 2017 року,

в с т а н о в и в:

У серпні 2017 року ОСОБА_2 звернувся із даним позовом, мотивуючи вимоги тим, що 06 червня 2012 року ним укладено договір оренди землі з ОСОБА_3 як власницею земельної ділянки площею 1,94 га в межах території Зорянської сільської ради Володимир-Волинського району Волинської області. Термін договору оренди землі згідно його умов становив п'ять років. Позивач зазначав, що у травні 2017 року ним направлено ОСОБА_3 лист-повідомлення про наміри продовжити дію договору на тих самих умовах та на той самий строк з проектом додаткової угоди. Повідомлень від відповідача про прийняте рішення не надійшло, оскільки надісланий конверт з його вкладенням був повернутий відправнику за заявою одержувача. Зазначає, що станом на час звернення із даним позовом він продовжує використовувати спірну земельну ділянку, письмової відмови орендодавця ОСОБА_3 від продовження строку дії договору у встановленому порядку він не отримував. Проте згодом позивачу стало відомо, що 08 серпня 2017 року ОСОБА_3 передала в оренду дану земельну ділянку ФГ «АІС АГРО» строком на 10 років з відповідною державною реєстрацією цього права на підставі договору оренди землі, укладеного 20 жовтня 2015 року, що порушує його права.

Посилаючись на порушення переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», з урахуванням змінених позовних вимог, ОСОБА_2 просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 20 жовтня 2015 року, укладений між ОСОБА_3 та ФГ «АІС-АГРО», зобов'язати ОСОБА_3 вчинити дії щодо укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та визнати поновленим договір оренди землі від 06 червня 2012 року на той самий строк і на тих самих умовах.

Рішенням Володимир-Волинського міського суду Волинської області від 30 жовтня 2017 року позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_3 та ФГ «АІС-АГРО» щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_1, площею 1,9367 га. Визнано поновленим договір оренди землі, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 06.06.2012 р., що зареєстрований 11 липня 2012 року, на той самий строк і на тих умовах, що визначені у цьому договорі. В решті вимог відмовлено. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Не погоджуючись із даним рішенням суду, відповідач ОСОБА_3 подала апеляційну скаргу, в якій покликається на порушення судом норм матеріального і процесуального права, просила його скасувати та ухвалити нове - про відмову в задоволенні позовних вимог.

У апеляційній скарзі зазначає, що орендар недобросовісно виконував умови договору щодо орендної плати, а про наміри не продовжувати строк дії договору, укладеного з позивачем, нею ОСОБА_2 повідомлено ще за два роки до закінчення договору, однак такі обставини судом залишені поза увагою.

Заслухавши пояснення представника відповідачів, вивчивши апеляційну скаргу та матеріали справи, заперечення на апеляційну скаргу, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Задовольняючи частково позов, суд першої інстанції виходив з того, що умовами застосування правил частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо переважного права на продовження договору оренди є додержання орендарем процедури здійснення ним цього права, визначеної цим Законом, встановлення факту продовження користування земельною ділянкою носієм переважного права після закінчення дії договору, а також встановлення судом добросовісності орендаря ОСОБА_2 щодо виконання умов попереднього договору оренди землі.

Судова колегія вважає, що, розглядаючи спір, суд першої інстанції повно і всебічно дослідив обставини у справі і вірно оцінив надані сторонами докази, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин та закон, що їх регулює.

Як встановлено судом і підтверджено матеріалами справи, 06 червня 2012 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_1 строком на п'ять років.

Відповідно до умов договору об'єктом оренди є земельна ділянка площею 1,94 га, що знаходиться на території Зорянської сільської ради Володимир-Волинського району Волинської області та належить орендодавцю на праві приватної власності на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2, зареєстрованого за №202 від 23 червня 2003 року (а.с. 5-9). Державна реєстрація договору оренди землі від 06.06. 2012 р. відбулась 11.07.2012 року.

Зі змісту п.8 Договору оренди землі від 06 червня 2012 року вбачається, що сторони визначили строк дії договору на 5 років. Та узгодили, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. В разі небажання орендодавцем продовжити дію договору на новий термін, він повинен не пізніше ніж за 12 місяців до закінчення дії договору письмово попередити про це орендаря. При цьому земельна ділянка повертається орендодавцю після збору врожаю, засіяного під час дії договору.

Як видно із матеріалів справи, позивачем ОСОБА_2 11 травня 2017 року на адресу відповідачки ОСОБА_3 було направлено рекомендованим листом пропозицію (лист-повідомлення) про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі на тих же умовах та на той же строк і додано проект додаткової угоди (а.с.10-12).

З копії конверта та довідки відділення Укрпошти вбачається, що рекомендований лист повернутий відправнику ОСОБА_2 за заявою одержувача. А як пояснила в суді представник відповідача, ОСОБА_3 відмовилась його отримувати, оскільки фактично не бажала продовжувати дію договору оренди та отримувати від орендаря орендну плату.

Проте, 20 жовтня 2015 року, тобто під час дії попереднього договору оренди землі, між ОСОБА_3 та ФГ «АІС-АГРО» укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_1 строком на 10 років, державна реєстрація якого відбулась 08.08.2017 року.

Таким чином, встановлено, що в обох вищезазначених договорах оренди землі об'єктом оренди є одна і та сама земельна ділянка, що належить відповідачці ОСОБА_3

В суді встановлено, що ОСОБА_2 станом на час закінчення дії попереднього договору оренди землі (11 липня 2017 року) та до часу державної реєстрації оспорюваного договору оренди фактично продовжував користуватися земельною ділянкою, виконував роботи зі збирання врожаю 2017 року та обробітку землі, про що не заперечила в судовому засіданні представник відповідачів.

Умови укладення, зміни, припинення та поновлення договорів оренди землі урегульовані Законом «Про оренду землі» та загальними нормами цивільного законодавства щодо правочинів, у тому числі договорів найму.

Згідно з положеннями ст. 13 Закону України «Про оренду землі» (далі Закон), договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (с.6 Закону).

Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону (ч. 1 ст. 27 Закону).

Відповідно до положень статті 31 Закону договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Статтею 33 Закону «Про оренду землі» передбачені два різних випадки поновлення договору оренди.

За правилами частини 1 статті 33 Закону орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Обов'язкова процедура реалізації переважного права на поновлення договору оренди за частиною 1 статті 33 Закону передбачена частинами 2-5 цієї норми.

Аналіз правил частин 1-5 статті 33 Закону свідчить про те, що орендар має переважне право на поновлення договору оренди землі, якщо він: 1) належно виконує свої обов'язки за договором; 2) до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; 3) до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди; 4) орендодавець протягом місяця з дня закінчення строку договору не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі. За цих умов договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною 6 статті 33 Закону, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; після закінчення строку договору продовжує користування наданою земельною ділянкою; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди.

Аналіз правил статті 33 Закону свідчить про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК, має місце при укладенні договору оренди: з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; укладення договору оренди з іншим орендарем на умовах, які не є більш сприятливими ніж запропоновані попереднім орендарем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Така правова позиція щодо застосування правил статті 33 Закону неодноразово висловлювалась Верховним Судом України, зокрема, у постановах від 9 вересня 2015 року (справа № 6-531цс15), від 25 лютого 2015 року (справа № 6-219цс14, № 6-10цс15).

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

За приписами ст. 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Письмова форма договору є виявом волі сторін на укладення договору та підтвердженням досягнутої домовленості щодо його умов.

Частиною 2 ст. 207 ЦК України передбачено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Отже, колегія суддів вважає встановленим, що ОСОБА_2, як попередній орендар земельної ділянки, належно виконував умови оренди; своєчасно повідомив ОСОБА_3 про свій намір продовжити орендні відносини та запропонував умови оренди на новий строк, тобто виконав передбачену законом та Договором відповідну процедуру; а власниця не висловила своїх письмових заперечень із цього приводу в передбачені законом та договором спосіб і строки.

Встановлені обставини свідчать про наявність у позивача переважного права на продовження орендних відносин з власником відповідно до частин 1-5 статті 33 ЗК України, та порушення цього права укладенням договору оренди з ФГ «АІС-АГРО ».

Договір, укладений з порушенням правил частин 1 стаття 33 ЗК, є правочином, вчиненим з недодержанням вимог, встановлених частиною 1 статті 203 ЦК, що є підставою для визнання його недійсним за частинами 1,3 статті 215 ЦК.

Такий висновок не суперечить і правовій позиції, викладеній Верховним Судом України у постанові від 23 листопада 2016 року (справа № 6-2540цс16).

При цьому суд не може погодитись із твердженням відповідача, що права позивача не є порушеними, оскільки умови договору оренди від 20 жовтня 2015 року є більш сприятливими для орендодавця.

Так, відповідно до пункту 4 статті 33 Закону припинення переважного права попереднього орендаря є наслідком недосягнення між ним та орендодавцем згоди щодо істотних умов наступної оренди, в тому числі і щодо орендної плати. Тобто орендодавець мав повідомити орендаря про незгоду з запропонованими на майбутнє умовами, повідомити свої умови, а орендар оповістити орендодавця про незгоду з такими умовами, або про погодження цих умов.

Проте ОСОБА_3 не повідомила про незгоду із запропонованими умовами та не запропонувала свої умови, внаслідок чого жодних переговорів між сторонами не відбулось.

Сам факт найбільш вигідних умов з новим орендарем, у будь-якому разі, без спроб узгодити такі ж умови з попереднім орендарем, не може свідчити про припинення переважного права попереднього орендаря, передбаченого частиною 1 статті 33 Закону.

Доводи апеляційної скарги щодо неналежного виконання умов договору ОСОБА_2 в частині несплати орендних платежів не знайшли свого підтвердження належними та допустимими доказами і спростовуються доданими до справи розписками ОСОБА_3 про отримання протягом 2012-2015 років коштів у сумі 782 грн. та по 1500 грн. в якості орендної плати та актом про відмову від отримання орендної плати від 23.11.2016 року (а.с.122-125,128).

Отже, з урахуванням викладених вище обставин справи, норм законодавства, колегія суддів вважає, що у даному випадку договір оренди земельної ділянки від 20.10.2015 р., укладений між ОСОБА_3 та ФГ «АІС-АГРО», порушує переважне право позивача на продовження орендних правовідносин щодо земельної ділянки, адже позивач фактично продовжував користуватися орендованою земельною ділянкою після закінчення строку дії основного договору оренди від 2012 року протягом декількох місяців, а її власник не заявляла у встановленому порядку про припинення орендних правовідносин із позивачем, що в силу вимог ч.6 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» свідчить про поновлення на той самий строк і на тих самих умовах попереднього договору оренди землі, укладеного із позивачем у 2012 році.

Керуючись статтями ст.ст.367, 374, 375, 381 - 384, 390, 391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу відповідача ОСОБА_3 залишити без задоволення, а рішення Володимир-Волинського міського суду Волинської області від 30 жовтня 2017 року у даній справі залишити без змін.

Постанова суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий /підпис/

Судді /підписи/

Повний текст постанови складено 01 лютого 2018 року.