Справа №: 671/1739/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 січня 2018 року м. Волочиськ

Волочиський районний суд Хмельницької області

в складі: головуючої - судді Павлової А.С.,

за участю секретаря Козак Г.А.,

позивача ОСОБА_1

представника позивача ОСОБА_2

представника відповідача ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження в м. Волочиськ цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_4 про стягнення грошової суми за попереднім договором, -

ВСТАНОВИВ:

19 жовтня 2017 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_4 про стягнення грошової суми за попереднім договором.

Позов мотивує тим, що 05 серпня 2014 року між нею та відповідачем було укладено попередній договір купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, відповідно до якого ОСОБА_1 та відповідач зобов'язалися в термін до 31 грудня 2015 року укласти договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, - на умовах встановлених попереднім договором купівлі-продажу. При укладені цього договору позивач сплатила відповідачу забезпечувальний платіж в розмірі 150645 грн., що є еквівалентом 12100 дол. США, виходячи з курсу, за яким здійснюється продаж валют банківськими установами м. Волочиськ.

Однак, у визначений попереднім договором термін, договір купівлі-продажу укладений не був з вини відповідача, який не отримав витяг з Державного земельного кадастру, не провів оцінку майна, не погасив заборгованість по кредиту в забезпечення виконання якого був переданий в іпотеку відчужуваний житловий будинок, та не зняв заборону відчуження житлового будинку, значно збільшив ціну за його продаж.

Відповідно до п. 7 попереднього договору купівлі-продажу, у разі невиконання умов попереднього договору, який стався з вини продавця останній зобов'язаний повернути покупцю забезпечувальний платіж в сумі 150645 грн. та додатково сплатити суму в розмірі забезпечувального платежу, що складає 150645 грн., а всього - 301290 грн.

У зв'язку з цим, позивач просить стягнути з відповідача на її користь вказану суму, відповідно до умов попереднього договору.

27 грудня 2017 року відповідач подав відзив на позовну заяву, у якому проти позову заперечив. Зазначив, що між ним та відповідачем дійсно був укладений попередній договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки від 05.08.2017. На підставі нього, сторони мали укласти договір купівлі-продажу у строк до 31.12.2015. Відповідно до п. 2 попереднього договору продаж даного майна повинен був здійснитися по вартості 454425 грн., але позивач сплатила лише забезпечувальний платіж в розмірі 150645 грн., а від виконання інших обов'язків передбачених попередніх договором ухиляється. В свою чергу, відповідач, з метою укладання основного договору, здійснив розрахунок з банком і припинив іпотеку та обтяження на будинок, який зобов'язався продати, замовив та отримав звіт про його оцінку та звіт експертної грошової оцінки земельної ділянки. Крім того, дозволив позивачу проживати в даному будинку та використовувати земельну ділянку.

24.09.2015 позивач направила ОСОБА_4 пропозицію про укладення основного договору на умовах попереднього про купівлю-продаж житлового будинку і земельної ділянки. Отримавши дану пропозицію, відповідач направив позивачу лист від 01.10.2015 про прийняття пропозиції на укладення основного договору на умовах визначених у попередньому договорі.

Враховуючи вищевикладене, ОСОБА_4 вважає, що він, як продавець, виконав усі взяті на себе зобов'язання. Крім того, впустив покупця в даний будинок, де останній 14 місяців безкоштовно проживав. Йому не відомі причини відмови позивача від придбання житлового будинку із земельною ділянкою. Саме позивач безпідставно відмовився від придбання даного будинку і тому вважає, що він може повернути ОСОБА_1 лише забезпечувальний платіж в розмірі 150645 грн., який він отримав відповідно до п. 3 попереднього договору. У зв'язку з цим, у задоволенні позову просив відмовити.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та її представник позов підтримали за обставин у ньому наведених, просили його задоволити. Крім того, в судовому засіданні позивач ОСОБА_1 зазначила, що єдиною підставою її відмови в укладенні основного договору купівлі-продажу, стала вимога ОСОБА_4 отримати обумовлену в попередньому договорі суму за купівлю майна в іноземній валюті - доларах США. Даний факт підтверджується, як вказує позивач, письмовим прийняттям пропозиції від 01.10.2015 (абз. 3).

Представник відповідача ОСОБА_3 проти позову заперечила, з підстав викладених у поданому відповідачем суду відзиві. Зазначила, про те, що вперше чує про ту обставину, що договір купівлі-продажу не було укладено саме з підстави відмови її довірителя отримати гроші за будинок та земельну ділянку у гривнях. Звертає увагу суду, що відповідач на умовах попереднього договору, мав намір продати позивачу будинок в гривнях, і прийняв пропозицію укласти основний договір саме на таких умовах.

Вислухавши пояснення сторін та їх представників, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд приходить до висновків, що в задоволенні позову слід відмовити.

Судом встановлено, що 05 серпня 2014 року сторони уклали попередній договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, який посвідчено приватним нотаріусом Волочиського районного нотаріального округу Гадайчук Є.А. (а.с. 5).

Згідно з умов даного попереднього договору сторони зобов'язалися у строк до 31 грудня 2015 року укласти договори купівлі-продажу (основний договір) житлового будинку та земельної ділянки, що знаходяться в АДРЕСА_1 на умовах встановлених цим попереднім договором.

На земельній ділянці площею 0,0505 га., переданій для обслуговування житлового будинку, за вказаною адресою розташовані цегляний житловий будинок позначений на плані літ. «А-1» загальною площею 35,7 кв.м., житловою площею 19,4. кв.м., цегляний сарай літ. «Б», кам'яний погріб літ. «б», металева огорожа 1 (п. 1 Договору).

Сторони домовились про істотні умови основного договору купівлі-продажу: продаж зазначених житлового будинку та земельної ділянки буде вчинено за 454425 грн., а витрати, пов'язані з оформленням основного договору купівлі-продажу, сплачуватимуть сторони в рівних частинах.

При укладені цього договору Покупець сплачує Продавцю забезпечувальний платіж в розмірі 150645 гривень, що є еквівалентом 12100 доларів США, виходячи з курсу, за яким здійснюється продаж валют банківськими установами м. Волочиськ. Передбачений у цьому пункті забезпечувальний платіж не є одним із видів забезпечення зобов'язань, які передбачено ст. 546 ЦК України, тобто не є неустойкою, порукою, гарантією, заставою, при триманням, завдатком (п. 3 Договору).

Забезпечувальний платіж було сплачено позивачем відповідачу, що визнано учасниками справи.

ОСОБА_1 проживала у житловому будинку по АДРЕСА_1, за згодою відповідача без сплати орендної плати, після укладення попереднього договору. Даний факт також визнано сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 82 ЦПК України, обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників.

Відповідно до положень ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Верховний Суд України у своїй постанові № 6-119цс12 від 24.12.2012 висловив правову позицію наступного змісту.

Згідно з вимог статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Частиною першою статті 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Необґрунтоване ухилення однієї із сторін від укладення основного договору, передбаченого попереднім договором, може бути підставою для відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (частина друга статті 635 ЦК України).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку про те, що, вирішуючи спір про повернення авансу та відшкодування збитків, завданих одній із сторін попереднього договору, суду слід встановити причину не укладення основного договору, чи мало місце необґрунтоване ухилення однієї із сторін від укладення договору, а також з'ясувати умови відповідальності, які були встановлені попереднім договором.

Судом встановлено, що 24.09.2015 ОСОБА_1 направила ОСОБА_4 пропозицію укласти основний договір на умовах попереднього договору про купівлю-продаж житлового будинку і земельної ділянки (а.с. 66).

01.10.2015 ОСОБА_4 відправив ОСОБА_1 лист про прийняття пропозиції на укладення вказаного договору, де чітко зазначив, що приймає пропозицію позивача на умовах, визначених у попередньому договорі. Даний лист отриманий останньою 07.10.2015 (а.с. 67-68).

Суд звертає увагу, що після отримання 07.10.2015 позивачем листа про прийняття пропозиції, нею не було направлено ОСОБА_4 жодних уточнень, зауважень, повідомлень про небажання укладати основний договір на погоджених сторонами умовах.

Також, судом встановлено, що на виконання умов попереднього договору (п. 4) відповідачем проведено оцінку майна (а.с. 69-88), здійснено розрахунок з банком і припинено іпотеку та обтяження на будинок (а.с. 64-65).

Суд не бере до уваги пояснення позивача надані в підготовчому засіданні та під час судового розгляду про те, що підставою неукладення основного договору купівлі-продажу було бажання ОСОБА_4 отримати гроші за продаж житлового будинку і земельної ділянки в іноземній валюті - доларах США, оскільки вказана обставина нічим не підтверджена.

Суд вважає за необхідне зазначити, що в силу ч. 3 ст. 49 ЦПК України, до закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви.

Жодних письмових заяв про зміну підстав позову до суду не надходило.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень (ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України).

Враховуючи, що в судовому засіданні не знайшов підтвердження факт невиконання відповідачем своїх зобов'язань за попереднім договором купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки від 05.08.2014 у зв'язку з необґрунтованим ухиленням останнього від укладання основного договору, суд вважає, що у задоволенні позову слід відмовити.

На підставі викладеного та керуючись, ст.ст. 6, 627, 629, 635 ЦК України, ст.ст. 2, 10, 12, 13, 81, 89, 263 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_4 про стягнення грошової суми за попереднім договором - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов'язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Апеляційна скарга подається до апеляційного суду Хмельницької області через Волочиський районний суд Хмельницької області протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення суду.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено 24.01.2018.

Суддя Павлова А.С.