Справа № 127/4368/18
Провадження № 22-ц/801/174/2018
Головуючий у суді 1-ї інстанції Жмудь О.О.
Доповідач:Войтко Ю. Б.
ВІННИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 грудня 2018 року м. Вінниця

Вінницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з цивільних справ:

Головуючого (судді-доповідача): Войтка Ю.Б.,

Міхасішина І.В., Стадника І.М.,

З участю секретаря судового засідання: Безрученко Н.Р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду № 2 справу за апеляційною скаргою ОСОБА_5 на рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 18 травня 2018 року, ухвалене під головуванням судді Жмудя О.О. у м. Вінниці за відсутності учасників справи, зі складенням його повного тексту 29 травня 2018 року,

у справі № 127/4368/18 за позовом ОСОБА_6 до ОСОБА_7 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на квартиру, -

в с т а н о в и в:

В лютому 2018 року ОСОБА_6 звернувся до Вінницького міського суду Вінницької області з позовом до ОСОБА_7 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на квартиру.

Позов обґрунтовано тим, що 27.09.2017 року ОСОБА_7 з однієї сторони та ОСОБА_6 з другої сторони, попередньо ознайомлені нотаріусом із загальними вимогами додержання яких є необхідним для чинності правочину, володіючи необхідним обсягом цивільної дієздатності, повністю усвідомлюючи значення своїх дій та згідно з вільним волевиявленням, яке повністю відповідає нашій внутрішній волі як учасників цього правочину, уклали договір про попереднє погодження умов договору купівлі-продажу, згідно з яким Відповідач передає у власність (продає) позивачу належну їй на праві власності квартиру під номером 2 (два), що знаходиться в будинку під номером АДРЕСА_1, а позивач приймає її у власність та сплачує за неї грошову суму згідно умов цього Договору та встановили строк для укладання Основного договору - не пізніше 15 (п'ятнадцятого) листопада 2017 (дві тисячі сімнадцятого) року.

Однокімнатна квартира, загальною площею 35.3 кв. м., в т.ч. житловою - 17, 8 кв. м., що є предметом Основного договору, належить ОСОБА_7 на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу 2622, посвідченого Третьою вінницькою державною нотаріальною конторою 31 липня 1992 року за реєстровим №1-2950, дублікат якого виданий Державним нотаріальним архівом Вінницької області 25 вересня 2007 року за реєстровим № 189, право власності на яку зареєстровано Комунальним підприємством «Вінницьке обласне об'єднане бюро технічної інвентаризації» 17 жовтня 2007 року і записано в книзі № 58 за реєстровим № 656.

На час укладання основного договору ОСОБА_7 зобов'язалася подати документи, що підтверджують право власності на нерухомість, що відчужується, експертну оцінку, технічний паспорт, довідку про склад сім'ї та про зареєстрованих у зазначеній квартирі (форма №3), та зняти з реєстрації місця проживання малолітніх/неповнолітніх осіб та надати Форму №3, у якій зазначено про відсутність зареєстрованих осіб у цій квартирі.

Між сторонами також було визначено ціну купівлі-продажу квартири що еквівалентна 6000 (шести тисячам) доларів США за офіційним курсом Національного банку України станом на день посвідчення договору і на момент укладання попереднього договору позивачем в якості забезпечення свого обов'язку укласти основний договір, було передано грошову суму в розмірі 158 280 (сто п'ятдесят вісім тисяч двісті вісімдесят) гривень що еквівалентно 6 000 (шести тисячам) доларів США за офіційним курсом НБУ станом на 27 вересня 2017 року.

15 листопада 2017 року відповідач ОСОБА_7 для укладення основного договору купівлі-продажу не з'явилася і в подальшому позивачу в телефонному режимі повідомила про те, що немає можливості з'явитися, а також зазначила, що продала йому вже квартиру, отримала кошти і не має наміру більш витрачати час на поїздки до міста.

Вказав на те, що такі дії відповідача порушують права позивача у зв'язку із чим позивач не має можливості здійснити реєстрацію права власності квартири, яку фактично набув на підставі попереднього договору купівлі-продажу, який у зв'язку із небажанням відповідача відсутня можливість нотаріально посвідчити.

Посилаючись на зазначене, позивач просив суд визнати договір купівлі-продажу квартири під номером 2 (два), що знаходиться в будинку під номером АДРЕСА_1, який укладено на підставі нотаріально посвідченого попереднього договору 27 вересня 2017 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_7 виконаним та дійсним. Визнати за ОСОБА_6 право власності на вказану квартиру.

Рішенням Вінницького міського суду Вінницької області від 18 травня 2018 року позов ОСОБА_6 задоволено. Визнано дійсним договір купівлі-продажу квартири під номером 2, що знаходиться в будинку під номером АДРЕСА_1 який укладений на підставі нотаріально посвідченого попереднього договору 27 вересня 2017 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_7. Визнано за ОСОБА_6 право приватної власності на квартиру під номером АДРЕСА_1. Здійснено розподіл судових витрат.

В апеляційній скарзі ОСОБА_8, посилаючись на незаконність та необґрунтованість рішення, на вирішення питання про права апелянта та права її дітей, не залучивши їх та службу у справах дітей Вінницької міської ради до участі у справі як третіх осіб, просить скасувати рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 18.05.2018 року. Ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що вона та її неповнолітні діти ОСОБА_8 та ОСОБА_9 зареєстровані та постійно проживають в АДРЕСА_1. Після фактичного розлучення в 2013 році колишній чоловік ОСОБА_10 а також ОСОБА_7 надалі їй право на проживання в квартирі та розпорядження нею при необхідності. Проте судом, при вирішенні справи, не вияснялися питання чи зареєстровані у вказаній квартирі інші особи, які мають право на проживання в ній.

Суд не переконався, чому сторони в договорі від 27.09.2017 року не виконали його умови щодо надання довідки про реєстрацію та проживання в квартирі інших осіб. Чому не вирішені всі умови попереднього договору та яка причина у відповідача про відмову в укладенні основного договору. Судом не враховано, що згідно ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Позивач ОСОБА_6 направив до суду відзив на апеляційну скаргу, посилаючись на те, що рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 18.05.2018 року є цілком законним та обґрунтованим, а апеляційна скарга ОСОБА_8 безпідставна. Просить апеляційну скаргу ОСОБА_8 залишити без задоволення, а рішення суду без змін.

ОСОБА_7 до суду не з'явилася, розгляд справи просить провести у її відсутність, що відповідно до частини 2 статті 372 ЦПК України не перешкоджає розглядові справи.

Апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Судом першої інстанції встановлено, що 27.09.2017 року ОСОБА_7 та ОСОБА_6 уклали договір про попереднє погодження умов договору купівлі-продажу, згідно з яким ОСОБА_7 передає у власність (продає) ОСОБА_6 належну їй на праві власності квартиру під номером 2, що знаходиться в будинку під номером АДРЕСА_1 а ОСОБА_6 приймає її у власність та сплачує за неї грошову суму згідно умов цього Договору. Строк для укладання Основного договору - не пізніше 15 листопада 2017 року.

Однокімнатна квартира, загальною площею 35.3 кв. м., в т.ч. житловою - 17, 8 кв.м., що є предметом Основного договору, належить ОСОБА_7 на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу 2622, посвідченого Третьою вінницькою державною нотаріальною конторою 31 липня 1992 року за реєстровим №1-2950, дублікат якого виданий Державним нотаріальним архівом Вінницької області 25 вересня 2007 року за реєстровим №189, право власності на яку зареєстровано Комунальним підприємством «Вінницьке обласне об'єднане бюро технічної інвентаризації» 17 жовтня 2007 року і записано в книзі № 58 за реєстровим № 656.

На час укладання основного договору відповідач зобов'язалася подати документи, що підтверджують право власності на нерухомість, що відчужується, експертну оцінку, технічний паспорт, довідку про склад сім'ї та про зареєстрованих у зазначеній квартирі (форма №3), та зняти з реєстрації місця проживання малолітніх/неповнолітніх осіб та надати Форму №3, у якій зазначено про відсутність зареєстрованих осіб у цій квартирі.

Між сторонами також було визначено ціну купівлі-продажу квартири що еквівалентна 6000 доларів США за офіційним курсом Національного банку України станом на день посвідчення договору і на момент укладання попереднього договору позивачем в якості забезпечення свого обов'язку укласти основний договір, було передано грошову суму в розмірі 158 280 гривень що еквівалентно 6 000 доларів США за офіційним курсом НБУ станом на 27 вересня 2017 року. (а.с. 19-21)

Право власності ОСОБА_7 підтверджується матеріалами справи (а.с. 15-18).

За умовами договору ОСОБА_7 фактично передала у власність позивача ОСОБА_6 квартиру, яке є предметом договору, а позивач сплатив відповідачу покупну ціну та прийняв у власність квартиру.

Суд прийшов до висновку, що сторони домовилися про всі суттєві умови договору купівлі-продажу будинку та відбулося повне його виконання, але відповідач ухиляється від явки до нотаріуса, а тому порушене право позивача підлягає судовому захисту.

Дослідивши матеріали справи, суд вважав, що позов обґрунтований та підлягає задоволенню, оскільки відповідно до ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися про всі суттєві умови договору та відбулося повне або часткове його виконання, але одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд вправі на вимогу сторони, яка виконала договір, визнати його дійсним.

Із даним висновком суду апеляційний суд не погоджується.

Відповідно до частини першої, другої, третьої та п'ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно гуртуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права з дотриманням норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повного і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону оскаржуване судове рішення не відповідає.

У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину).

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За змістом укладеного між ОСОБА_7 та ОСОБА_6 попереднього договору сторони зобов'язались у майбутньому, в строк - не пізніше 15 листопада 2017 року укласти Основний договір купівлі-продажу квартири.

Сторони також узгодили, що продавець передає у власність належну їй на праві власності квартиру, а покупець приймає її у власність та сплачує за неї грошову суму згідно умов цього Договору; сторони на час укладання основного договору зобов'язалися подати документи, що підтверджують право власності на нерухомість, експертну оцінку, технічний паспорт, довідку про склад сім'ї та про зареєстрованих у зазначеній квартирі (форма №3); продавець зобов'язався зняти з реєстрації місця проживання малолітніх/неповнолітніх осіб та надати Фому № 3, у якій зазначено про відсутність зареєстрованих осіб у цій квартирі; на момент укладання попереднього договору покупцем в якості забезпечення свого обов'язку укласти Основний договір передано продавцю грошову суму в розмірі 158 280 грн («Забезпечувальний платіж»), що еквівалентно 6 000 доларів США; сторони попередньо домовилися, що оплата нотаріального посвідчення Основного договору здійснюється покупцем, їм же здійснюється оплата заборгованості за комунальні послуги щодо Предмету Основного договору станом на момент посвідчення цього договору та в подальшому.

Також сторони у п. 10 договору сторони визначили, що у разі не укладення Основного договору у вказаний в п. 1 цього договору строк з вини Сторони 1 (ОСОБА_7.) вона зобов'язується сплатити на користь Сторони 2 (ОСОБА_6.) штраф в подвійному розмірі забезпечувального платежу, а згідно п. 10.1. - у разі не укладення Основного договору у вказаний п. 1 цього договору строк з вини Сторони 2 забезпечувальний платіж Стороні 2 не повертається.

Пунктом 10.2. встановлено, що зобов'язання про укладення Основного договору, встановлене цим договором, припиняється, якщо жодна із сторін не звертається до другої сторони з пропозицією про підписання основного договору протягом 3 днів від дати, зазначеної у п. 1 цього договору.

Положення частини другої статті 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору.

Цією нормою встановлено обов'язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

За таких обставин інша сторона попереднього договору може претендувати лише на відшкодування збитків відповідно до частини другої статті 635 ЦК України.

За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Зазначеною нормою закріплено презумпцію законності набуття права власності, тобто право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або якщо незаконність набуття права власності встановлена рішенням суду, а також встановлено відкритість переліку підстав набуття права власності з обмеженням їх виключно тими, що прямо передбачені в законодавстві.

Проте положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.

Отже припинення зобов'язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює виникнення в набувача права власності на майно.

Статтею 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно із ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Посилаючись на положення ст. 220 ЦК України, домовленість сторін про всі суттєві умови договору, повне його виконання та ухилення одної із сторін від його нотаріального посвідчення, міський суд визнав договір купівлі-продажу дійсним.

Проте прийшовши до такого висновку суд не звернув увагу, що такий договір, відповідно до положень ст. 639 ЦК України, є неукладеним, оскільки в матеріалах справи відсутній письмовий договір купівлі-продажу квартиру під номером 2, що знаходиться в будинку під номером АДРЕСА_1 а тому такий висновок суду є безпідставним, оскільки не може бути визнано дійсним правочин, який не вчинено.

З огляду на викладене, колегія суддів приходить до висновку, що рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 18 травня 2018 року підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382, 384 ЦПК України, суд,-

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_5 задовольнити.

Рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 18 травня 2018 року скасувати і ухвалити нове рішення.

В задоволенні позову ОСОБА_6 до ОСОБА_7 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на квартиру відмовити.

Стягнути з ОСОБА_6, ІНФОРМАЦІЯ_2, місце проживання зареєстровано за адресою: АДРЕСА_2 реєстраційний номер облікової картки платника податків - НОМЕР_1, на користь ОСОБА_5, ІНФОРМАЦІЯ_4, місце проживання зареєстровано за адресою: АДРЕСА_1, реєстраційний номер облікової картки платника податків - НОМЕР_2, судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 1057 грн. 40 коп.

Постанова набирає законної сили із дня її прийняття.

Касаційна скарга на постанову може бути подана до Верховного Суду протягом тридцяти днів із дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 07 грудня 2018 року.

Головуючий: Войтко Ю.Б.

Судді: Міхасішин І.В.

Стадник І.М.