Справа № 288/1109/17
Ружинський районний суд Житомирської області
Р І Ш Е Н Н Я

І м е н е м У к р а ї н и

23 квітня 2018 року

Ружинський районний суд Житомирської області в складі:

головуючого судді Митюк О.В.,

за участю секретаря Шумської І.С.,

представника позивача ОСОБА_1,

представника відповідача ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт.Ружині цивільну справу за позовом

ОСОБА_3

до Головного управління Дергеокадастру у Житомирській області

про зобов»язання поновити строк договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовною заявою до Головного управління Дергеокадастру у Житомирській області, в якій просить зобов»язати відповідача поновити строк договору оренди земельної ділянки від 31.08.2011 року з укладенням до нього Додаткової угоди. Свої вимоги мотивує тим, що 31.08.2011 року між ним та Попільнянською райдержадміністрацією Житомирської області було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 29.5247 га розташованої на території Паволоцької сільської ради Попільнянського району Житомирської області призначеної для ведення фермерського господарства, строком на 5 років. Відповідно умов договору передбачено, що після закінчення строку, на який був укладений договір, орендар належним чином виконуючи свої обов»язки згідно умов договору, має переважне право на його поновлення. На протязі всього часу користування земельною ділянкою позивач належним чином виконував умови договору, однак листом Головне управління Держгеокадастру в Житомирській області йому було відмовлено в поновленні договору оренди земельної ділянки з підстав того, що він не повідомив орендодавця про намір поновлення вищевказаного договору оренди землі протягом місячного терміну, так як це передбачено умовами договору, вважає таку відмову неправомірною.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1, який має належні повноваження за довіреністю від 17.01.2018 року, позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити у повному обсязі, пояснивши, крім викладеного у позові, що в силу положень п.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Протягом одного місяця після закінчення строку дії договору відповідач на адресу позивача листа-повідомлення не направив, а позивач до цього часу продовжує користуватися земельною ділянкою та належним чином виконувати свої зобов'язання за договором, а саме: обробляє земельну ділянку, нараховує та сплачує відповідачу орендну плату, таким чином договір оренди землі є поновленим в силу приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Також зазначив, що позивачем було направлено лист про намір поновити договір оренди земельної ділянки з проектом додаткової угоди до Попільнянської РДА 08.07.2016 року оскільки з даною організацією укладав договір оренди земельної ділянки, тобто у строки які визначені умовами договору, але відаовідді на даний лист не отримав, а тому в січні 2017 року направив також листа до Головного управління Дергеокадастру у Житомирській області, на що отримав відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки та вимогу повернути земельну ділянку.

В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_2, який має належні повноваження за довіреністю від 10.01.2018 року позовні вимоги не визнав та заперечував проти їх задоволення, зазначивши, що строк дії спірного договору оренди земельної ділянки закінчився 31.08.2016 року, внаслідок чого договір вважається припиненим з вказаної дати, а посилання представника позивача на те, що договір є поновленим не відповідає вимогам законодавства. Представник відповідача зазначив, що позивачем не використано своє право на поновлення договору, оскільки до закінчення строку дії договору оренди землі він не повідомив відповідача про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк.

Вислухавши учасників процесу, дослідивши матеріали справи, встановивши фактичні обставини та відповідні їм правовідносини, суд приходить до висновку, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч.1ст.11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Порядок поновлення договору оренди землі та зобов'язання учасників такого договору, щодо здійснення певних дій задля продовження або припинення дії договору визначений на законодавчому рівні.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Об'єктом оренди є земельна ділянка.

За змістом статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Згідно з нормою статті 791 ЗК України земельна ділянка набуває ознак об'єкта цивільних прав з моменту її формування з присвоєнням кадастрового номера та внесення в Державний земельний кадастр.

Стаття 1 Закону України «Про оренду землі» визначає, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Як вбачається з ч. 3 ст.122 ЗК України в редакції, що діяла станом на 31.08.2011 року, на час підписання договору оренди, районні державні адміністрації на їх території передають земельні ділянки із земель державної власності (крім випадків, визначених частиною сьомою цієї статті) у власність або у користування у межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів для: а) сільськогосподарського використання.

Як установлено судом, саме із цих підстав та як вбачається з договору оренди землі №201, 31.08.2011 року між Попільнянською районною державною адміністрацією Житомирської області та позивачем укладено договір оренди земельної ділянки, площею - 29,5247 га, яка знаходиться на території Паволоцької сільської ради Попільнянського району Житомирської області, строк дії договору 5 років. Відповідно до умов договору його дія закінчилась 31.08.2016.

Вказаний договір був зареєстрований в відділі Держкомзему у Попільнянському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 27 грудня 2011 року за №01449, що стверджується відміткою у вказаному договорі.

31.08.2011 року встановлено межі земельної ділянки, переданої в оренду, та складено відповідний акти прийому-передачі земельної ділянки.

Відповідно п.8 вищевказаного договору, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі»

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій - п'ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Як вбачається з пояснень представника позивача, позивач 08.07.2016 року звертався із відповідною заявою до Попільнянської РДА з приводу поновлення вищевказаного договору оренди землі, до заяви було додано проект додаткової угоди для погодження, але дані пояснення представника позивача не підтверджуються жодними доказами.

Із досліджуваного судом листа, який міститься в матеріалах справи вбачається, що В.о. начальника Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області ОСОБА_4 листом від 21.02.2017 року за №С-2153/0-1470/6-17 повідомив ОСОБА_3 , що у зв»язку з тим, що термін дії договору оренди землі 31.08.2011 року закінчився, а позивач, тобто ОСОБА_3 звернувся з відповідним листом до Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області 14.02.2017 року, та відповідно не дотримавшись умов статті Закону України «про оренду землі» Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області відмовляє у поновленні Договору та зобов»язує позивача повернути земельну ділянку площею 29.5247 га.

Відповідно Закону України від 06 вересня 2012 року № 5245-УІ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності", який набрав чинності 1 січня 2013 року, внесено зміни до Земельного кодексу України, зокрема, до ст. 122 ЗК України, у звязку з чим, повноваження щодо розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності покладено на, у тому числі, Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області.

Отже, Попільнянська районна державна адміністрація Житомирської області не наділена на даний час, та на час поновлення договору оренди, повноваженнями щодо вирішення питання про поновлення Договору оренди, який є предметом даного спору. А отже на момент подання листа з відповідною додатковою угодою про поновлення договору оренди землі у строки зазначені в договорі оренди, позивачу необхідно було звертатися до Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області.

Відповідно до ст.93 ЗК України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ст.78 ЗК України, право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.

Виходячи з зазначених вище норм, а також відповідно до ст.41 Конституції України, ст.ст.317, 321 ЦК України, держава, в особі Головного управління Держгеокадастру у Житомирської області, має право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками, які їй належать, на власний розсуд. При цьому, право приватної власності держави на землю є непорушним, вона не може бути протиправно позбавлена цього права чи обмежена у його здійсненні.

За таких обставин, переважне право орендаря ОСОБА_3 на поновлення договору оренди землі, припинилося, відповідно до ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно д ч.1,3 ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Крім того суд вважає, що положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", щодо переважного права орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк не можуть бути примусом для власника земельної ділянки і передбачають право, а не обов'язок на переукладення договору оренди, враховуючи положення статті 6, 203, 316, 317, 319, 321, 651 ЦК України щодо свободи договору, укладення його за наявності вільного волевиявлення особи, непорушності права власності та здійснення цього права власником відповідно до закону на власний розсуд, за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, необхідності згоди обох сторін при укладенні чи зміні договору.

При цьому, той факт, що позивач після закінчення строку дії Договору продовжив користуватися переданою йому в оренду земельною ділянкою, не дивлячись на заперечення Управління Держгеокадастру у Житомирській області та вимогу щодо повернення земельної ділянки, викладені у вищевказаному листі-повідомленні від 21.02.2017 року, не є підставою для поновлення договору оренди землі. Відповідно до правової позиції висловленої Вищим господарським ом України від 16 листопада 2016 року по справі № 917/411/16, Верховним судом України 25.02.2015 по справам № 6-219цс14, № 6-10цс15 - «сплата позивачем орендних платежів за користування земельними ділянками після закінчення дії договору, не можна розцінювати як згоду орендодавця на пролонгацію договору оренди, оскільки орендар сплачував кошти за фактичне користування майном. Здійснення платежів не є підставою продовження договору, термін дії якого закінчився».

Крім того, відповідно до п. п. 20.1.43 п. 20.1 ст. 20 Податкового кодексу України контролюючі органи (органи ДФС) мають право проводити у визначеному законодавством порядку перевірку показників, пов'язаних із визначенням об'єктів оподаткування та із своєчасністю, достовірністю, повнотою нарахування та сплатою усіх передбачених цим Кодексом податків та зборів, виконанням законодавства з інших питань, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи. Головне управління Держгеокадастру Житомирській області не є розпорядником коштів, що справляються у якості орендної плати землю.

Відповідно до ст.81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обовязків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Належні, достатні, достовірні та допустимі докази, відповідно до вимог ст.ст.76-80 ЦПК України, на підтвердження своїх позовних вимог, позивач та його представник суду не надав.

Проаналізувавши вищевикладені обставини справи та законодавчі норми, виходячи з принципів: законності, обєктивності, розумності та справедливості, суд вважає, що підстави для задоволення позову відсутні.

У звязку з безпідставністю позовних вимог, відповідно до ст.141 ЦПК України, вимоги позивача щодо стягнення судових витрат, задоволенню також не підлягають.

Керуючись ст. ст.259, 265-268, 273, ЦПК України, ст.33 Закону України «Про оренду землі», ст.84, ч.4 ст.122 Земельного кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 до Головного управління Дергеокадастру у Житомирській області про зобов»язання поновити строк договору оренди земельної ділянки - відмовити повністю.

Повне рішення по справі складено 27 квітня 2018 року.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається за правилами, що діяли відповідно до ЦПК України в в редакції чинній до 15.12.2017р.

Суддя О. В. Митюк.