Провадження № 22-ц/4812/79/18
Єдиний унікальний номер судової справи № 489/3128/158
Категорія 59 Доповідач апеляційного суду - Самчишина Н.В.
Постанова

іменем України

06 грудня 2018 року м. Миколаїв Колегія суддів судової палати у цивільних справах Миколаївського апеляційного суду в складі:

головуючого - Самчишиної Н.В.,

суддів: Прокопчук Л.М., Царюк Л.М.,

із секретарем судового засідання - Гавор В.Б.,

за участі: представника позивача ОСОБА_2 - ОСОБА_3,

- представника ОСОБА_4 та КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» - ОСОБА_5,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» на рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва, ухвалене головуючим суддею Тихоновою Н.С. в приміщені цього ж суду 25 липня 2018 року о 13 год. 18 хв., повний текст рішення суду складено 25 липня 2018 року, у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» (далі - КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу»), ОСОБА_4 про визнання дій щодо реєстрації незаконними, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зобов'язання державного реєстратора поновити напис про право власності,

встановила:

У травні 2018 року ОСОБА_2 через свого представника ОСОБА_3 звернулась до суду з вищезазначеним позовом до КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу», ОСОБА_4, який обґрунтовувала наступним.

08 липня 2008 року між Акціонерним банком «Енергобанк», правонаступником якого є ПАТ «ЕНЕРГОБАНК» та ОСОБА_6, був укладений кредитний договір № 25.

З метою забезпечення повернення кредиту між банком та ОСОБА_7 укладені договори іпотеки, відповідно до умов яких ОСОБА_7 передала в іпотеку банку належне їй нерухоме майно: нежитлові приміщення по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2.

19 жовтня 2011 року ухвалою Ленінського районного суду м. Миколаєва визнано мирову угоду між ОСОБА_8 та ОСОБА_7 за умовами якої в рахунок стягнення боргу за договором позики припинено право власності ОСОБА_7 на зазначені вище нежитлові приміщення та визнано право власності на них за ОСОБА_8 Рішенням виконкому Миколаївської міської ради від 21 грудня 2011 року нежитловим приміщенням надано нову поштову адресу АДРЕСА_3.

13 лютого 2012 року за договором дарування ОСОБА_8 подарувала ОСОБА_9 нежитлові приміщення, а останній в свою чергу 25 лютого 2012 року за договором купівлі-продажу продав це нерухоме майно позивачу ОСОБА_2

Рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 30 листопада 2012 року, яке набрало законної сили 28 січня 2013 року, ухвалено у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором від 08 липня 2008 року в загальній сумі 2 981 777 грн. 30 коп. звернути стягнення на предмет іпотеки - нежитлові приміщення, загальною площею 235, 4 кв.м., що належать ОСОБА_2 шляхом їх реалізації з прилюдних торгів.

Позивач зазначала, що внаслідок декількох договорів про відступлення прав вимоги, що оспорюються нею в іншій справі, кредитором і іпотекодержателем став ОСОБА_4

-2-

13 лютого 2018 року через приватного нотаріуса Душейко О.М. позивач отримала заяву - вимогу ОСОБА_4, в якій він вказував про необхідність сплати грошових коштів на погашення кредитних зобов'язань ОСОБА_6 в сумі 13 383 228 грн. та у разі несплати буде звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття предмета іпотеки у власність.

Не дивлячись на її заперечення, 07 травня 2018 року Миколаївською філією КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» проведено державну реєстрацію прав та їх обтяжень про реєстрацію права власності за ОСОБА_4 цього майна.

Позивач вказувала, що реєстрація права власності здійснена суб'єктом, який не мав права здійснювати таку реєстрацію, оскільки КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» не є акредитованим суб'єктом державної реєстрації та відсутнє за місцем реєстрації. Крім того, ОСОБА_4 не мав права звернути стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб, оскільки попередній іпотекодержатель ПАТ «Енергобанк» уже звернув стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду. Державним реєстратором порушені вимоги Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки при проведенні реєстрації права власності на нерухоме майно були наявні обтяження, накладено арешти ухвалою Ленінського районного суду м. Миколаєва від 11 вересня 2017 року та постановою слідчого СВ Ленінського РВ ММУ Марченко В.І. від 21 травня 2012 року.

Посилаючись на викладене та грубі порушення законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, позивач просила визнати незаконними дії ОСОБА_4 щодо реєстрації права власності на нерухоме майно, визнати незаконними дії і скасувати рішення державного реєстратора Миколаївської філії КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 07 травня 2018 року індексний номер № 40971689 та зобов'язати Миколаївську філію КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» поновити запис про її право власності.

У відзиві на позов ОСОБА_4 посилався на дотримання порядку звернення стягнення на предмет іпотеки та чинного законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Відзиву на позов КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» не подало, оскільки справу розглянуто за відсутності його представника.

Рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 25 липня 2018 року позовні вимоги ОСОБА_2 задоволенні частково.

Визнані незаконними дії Миколаївської філії КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» щодо реєстрації за ОСОБА_4 права власності на спірні нежитлові приміщення; скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 40971689 від 07.05.2018 про реєстрацію права власності на вказаний вище об'єкт нерухомого майна за ОСОБА_4, винесене державним реєстратором Миколаївською філією КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» за номером запису права власності 26032699 та поновлено запис про право власності на об'єкт нерухомого майна нежитлові приміщення за ОСОБА_2 Відмовлено в задоволенні позовних вимог про визнання незаконними дій ОСОБА_4 щодо реєстрації права власності на нежитлові приміщення за адресою АДРЕСА_3.

Стягнуто з Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» на користь ОСОБА_13 судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 1409 грн.60 коп.

Частково задовольняючи позов ОСОБА_2, суд першої інстанції вважав права позивача порушеними та своє рішення мотивував тим, що КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» не довів, що був акредитованим суб'єктом державної реєстрації та державний реєстратор Марянчук Н.В. мала повноваження на здійснення реєстрації права власності.

-3-

При цьому, суд порушень прав позивача з боку відповідача ОСОБА_4 не встановив, тому в задоволенні вимог про визнання його дій неправомірними відмовив.

Не погодившись з таким рішення суду, КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, неврахування усіх обставин справи, а також невідповідність його висновків обставинам справи, просило скасувати рішення суду першої інстанції в частині задоволених позовних вимог, а в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання незаконними дій ОСОБА_4 залишити без змін.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом справу розглянуто за відсутності представника підприємства, яке належним чином не було повідомлено про дату, час і місце засідання суду. На час проведення державної реєстрації речових прав на майно були відсутні об'єктивні підстави для відмови у реєстрації права власності передбачені вимогами ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Окрім того, підприємство є акредитованим суб'єктом державної реєстрації, державний реєстратор Марянчук Н.В., як працівник Миколаївської філії підприємства, мала повноваження для реєстрації права власності та державна реєстрація права власності проведена у суворій відповідності до вимог Закону України «Про іпотеку», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Постанови Кабінету Міністрів України №1127 від 25 грудня 2015 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача ОСОБА_3 просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення без змін, посилаючись на законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції.

Відзиву на апеляційну скаргу ОСОБА_4 не подав.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» підлягає задоволенню частково, з таких підстав.

Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» посилалось на те, що судом розглянуто справу за його відсутності, підприємство не було повідомлене належним чином про дату, час і місце засідання суду.

Згідно з п. 3 ч. 3 ст. 376 ЦПК України обов'язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення є, якщо зокрема справу (питання) розглянуто судом за відсутності будь-якого учасника справи, не повідомленого належним чином про дату, час і місце засідання суду (у разі якщо таке повідомлення є обов'язковим), якщо такий учасник справи обґрунтовує свою апеляційну скаргу такою підставою.

З матеріалів справи вбачається, що справу розглянуто судом першої інстанції за відсутності відповідача КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу».

На а.с. 158 в томі 1 містяться відомості про повернення за адресою місця розташування Миколаївської філії КП «Реєстрації нерухомості та бізнесу» позовної заяви та повідомлення про виклик до суду з вказівкою причини повернення за закінченням терміну зберігання, що не свідчить про відмову від одержання повістки чи про незнаходження філії за адресою повідомленою суду. Дані про виклик відповідача КП «Реєстрації нерухомості та бізнесу» за адресою місцезнаходження, що зазначена в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб (а.с. 189 т.1), матеріали справи не містять.

-4-

Отже, в матеріалах справи відсутні відомості щодо належного повідомлення КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» про розгляд справи судом першої інстанції.

Посилання у відзиві на апеляційну скаргу позивача на належне повідомлення про розгляд справи представника ОСОБА_4 - адвоката ОСОБА_5, який одночасно є представником КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу», не заслуговують на увагу, оскільки повноваження адвоката, як представника підприємства, підтверджені ордером серії МК №111569 (а.с. 265т.1), що виданий 08 серпня 2018 року, тобто після ухвалення судом рішення.

За такого, наявні підстави, передбачені п. 3 ч. 3 ст. 376 ЦПК України для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення судом апеляційної інстанції.

З матеріалів справи вбачається, що рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 30 листопада 2012 року, яке набрало законної сили 28 січня 2013 року, у справі за позовом ПАТ «Енергобанк» до ОСОБА_2 про визнання нежитлових приміщень предметом іпотеки та звернення стягнення на предмет іпотеки, в рахунок дострокового погашення заборгованості за кредитним договором від 08 липня 2008 року №25 укладеним між ПАТ «Енергобанк» та ОСОБА_6 , яка складається із 1 953 107,77 грн. заборгованості по кредиту, 750 848,35 грн. відсоткам та 277 821,10 грн. пені, що в загальній сумі становить 2 981 777,30 грн., звернуто стягнення на предмет іпотеки нежитлові приміщення, загальною площею 235,4 кв. м., розташовані на першому поверсі житлового будинку за літ. А-5 по АДРЕСА_3 та належать на праві власності ОСОБА_2 шляхом їх реалізації з прилюдних торгів за початковою ціною на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки проведеної суб'єктом оціночної діяльності/ незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій (а. с. 39-42, т.1).

Статтями 4 іпотечних договорів від 08 липня 2008 року, що були укладені між банком на ОСОБА_7, передбачений позасудовий порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом прийняття предмета іпотеки у власність, в порядку визначеному ст. 37 Закону України «Про іпотеку». При цьому це застереження визначено як договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

12 квітня 2013 року державним виконавцем Ленінського відділу державної виконавчої служби Миколаївського міського управління юстиції винесено постанову про відкриття виконавчого провадження.

21 листопада 2016 року між ПАТ «Енергобанк» та ТОВ «ФК «Єврокредит» укладені Договори відступлення прав вимоги за кредитним договором та іпотечними договорами від 08 липня 2008 року, укладеними з ОСОБА_7

24 листопада 2016 року між ТОВ «ФК «Єврокредит» та ОСОБА_4 укладені договори про відступлення прав вимоги за кредитним договором та забезпечувальними договорами іпотеки від 08 липня 2008 року. 15 лютого 2017 року ОСОБА_2 оспорила договір про відступлення право вимоги за забезпечувальними договорами в порядку цивільного судочинства. На час ухвалення місцевим судом оскаржуваного рішення справа не розглянута.

Ухвалою Ленінського районного суду міста Миколаєва від 16 лютого 2017 року замінено стягувача у виконавчому провадженні ПАТ «Енергобанк» на правонаступника ОСОБА_4, а 21 грудня 2017 року постановою державного виконавця Інгульського ВДВС виконавчий документ повернуто стягувачу за п. 1 ст. 37 Закону України «Про виконавче провадження».

-5-

11 вересня 2017 року ухвалою Ленінського районного суду м. Миколаєва накладено арешт на предмет іпотеки, який за постановою Апеляційного суду Миколаївської області від 25 квітня 2018 року скасований. 20 квітня 2015 року ухвалою Ленінського районного суду м. Миколаєва за заявою ПАТ «Енергобанк» було доповнено резолютивну частину ухвали того ж суду від 29 вересня 2013 року, якою скасовано арешт спірного нерухомого майна накладений 21 травня 2012 року постановою старшого слідчого СВ Ленінського РВ ММУ УМВС України в Миколаївській області (а.с.250-251 т.1).

З наданих суду апеляційної інстанції документів та Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 24 липня 2018 року слідує, що на підставі картки прийому заяви №122641291 поданої ОСОБА_4 03 травня 2018 року о 13:15 державним реєстратором Марянчук Н.В., Миколаївська філія комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу», здійснено державну реєстрацію права власності за номером запису 26032699 на нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_3 за ОСОБА_4

Підставою виникнення права власності зазначені: ухвала суду (якою замінено стягувача у виконавчому провадженні), серія та номер: 1416/6497/12, виданий 16 лютого 2017 року, видавник Ленінський районний суд м. Миколаєва, договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки, посвідченими приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Рябоконь К.Л. 08 липня 2008 року за реєстраційним номером 1610 та 1612, серія та номер: 3615, виданий 24 листопада 2016, видавник: приватний нотаріус приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу, Скляр О.С.; копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю, серія та номер: 329, виданий 09 лютого 2018 року, видавник: приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Душейко О.М.; копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем боржнику, серія та номер: 328, виданий 09 лютого 2018 року, видавник: приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Душейко О.М.; документ (свідоцтво), що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя, серія та номер: 429, виданий: 12 березня 2018 року, видавник: приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Душейко О.М.; документ (свідоцтво), що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання боржником письмової вимоги іпотекодержателя, серія та номер: 428, виданий: 12 березня 2018 року, видавник: приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Душейко О.М.

Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 40971689 від 07.05.2018 о 12:29:32, Марянчук Н.В.

Обґрунтовуючи вимоги апеляційної скарги КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» вказувало на те, що підприємство є акредитованим суб'єктом державної реєстрації та державний реєстратор Марянчук Н.В., як працівник Миколаївської філії підприємства, мала повноваження для реєстрації права власності.

З наданих документів відповідачем вбачається, що наказом Міністерства юстиції від 18 липня 2017 року № 2286/5 акредитовано комунальне підприємство Павлинської сільської ради Іванівського району Одеської області «Павлинське бюро реєстрації та інвентаризації» як суб'єкта державної реєстрації у сферах державної реєстрації у повному обсязі (а.с.14, т.2).

-6-

Після акредитації, 25 вересня 2017 року наказом №11/09-2017 КП Павлинської сільської ради Іванівського району Одеської області «Павлинське бюро реєстрації та інвентаризації» створено відокремлений підрозділ - філію «Миколаївська філія Комунального підприємства Павлинської сільської ради Іванівського району Одеської області «Павлинське бюро реєстрації та інвентаризації» (а.с.257, 1).

Наказом від 11 жовтня 2017 року № 11 Марянчук Н.В. прийнята на посаду державного реєстратора на постійну роботу з 13 жовтня 2017 року, а наказом № 12 від 13 жовтня 2017 року її переведено на посаду державного реєстратора до філії підприємства Миколаївська філія КП «ПБРІ» (а.с.259 - 260, т.1).

Наказом №24/11-2017 від 08 листопада 2017 року КП Павлинської сільської ради Іванівського району Одеської області «Павлинське бюро реєстрації та інвентаризації» перейменовано Миколаївську філію КП Павлинської сільської ради Іванівського району Одеської області «Павлинське бюро реєстрації та інвентаризації» в Миколаївську філію КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу», а наказом № 27/11-2017 від 13 листопада 2017 року до перейменованого підрозділу - філії з 14 листопада 2017 року переведено Марянчук Н.В. на посаду державного реєстратора (а.с. 258, 261, т.1).

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Положеннями абз. 2 п. 2, п. 3 ч. 1 та абз. 2 ч. 3 статті 6 зазначеного Закону передбачено, що організаційну систему державної реєстрації прав становлять, зокрема суб'єкти державної реєстрації прав: акредитовані суб'єкти, державні реєстратори прав на нерухоме майно.

Акредитація суб'єктів та моніторинг відповідності таких суб'єктів вимогам акредитації здійснюються Міністерством юстиції України у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Положеннями п. 1 ч. 1 ст. 10 цього ж Закону передбачено, що державним реєстратором є, зокрема громадянин України, який має вищу освіту за спеціальністю правознавство, відповідає кваліфікаційним вимогам, встановленим Міністерством юстиції України, та перебуває у трудових відносинах з суб'єктом державної реєстрації прав.

Відповідно до п. 11 - 1 Порядку акредитації суб'єктів державної реєстрації та моніторингу відповідності таких суб'єктів вимогам акредитації, затв. Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1130, в редакції діючий на час створення відокремленого підрозділу, акредитований суб'єкт державної реєстрації у разі утворення відокремленого підрозділу (філії), що здійснюватиме повноваження у сферах державної реєстрації, або прийняття рішення про здійснення повноважень у сферах державної реєстрації відокремленим підрозділом (філією), утвореним до акредитації, подає Мін'юсту в довільній письмовій формі повідомлення, в якому декларує відомості про такий відокремлений підрозділ (філію), передбачені підпунктами 1-5 пункту 3 цього Порядку, до якого додаються документи, передбачені пунктом 4 цього Порядку.

За результатами розгляду зазначеного повідомлення Мін'юст у строк, що не перевищує п'яти робочих днів з моменту його реєстрації, на підставі висновків комісії надсилає технічному адміністратору відповідне повідомлення або інформує заявника про відсутність інституційної готовності відокремленого підрозділу (філії) до здійснення повноважень у сферах державної реєстрації.

-7-

Пунктом 12 цього ж положення передбачено, що акредитований суб'єкт державної реєстрації зобов'язаний протягом п'яти робочих днів з дня настання обставин, що впливають на дотримання таким суб'єктом вимог акредитації, а також у разі прийняття на посаду державного реєстратора, відомості про якого відповідно до цього Порядку не надавалися Мін'юсту, надіслати Мін'юсту засвідчені (посвідчені) копії документів, передбачених пунктом 4 цього Порядку, що підтверджують дотримання суб'єктом вимог акредитації, а також кваліфікаційних вимог до державного реєстратора, встановлених Законами та Мін'юстом.

Зі змісту листа Миколаївської філії ДП «Національні інформаційні системи» від 29 листопада 2018 року № 789/29.1-15, наданого суду апеляційної інстанції слідує, що ним було отримано лист Міністерства юстиції України від 25 жовтня 2017 року №41401/31289-0-33-17719, яким повідомлено про наявність в акредитованого суб'єкта державної реєстрації - КП Павлинської сільської ради Іванівського району Одеської області «Павлинське бюро реєстрації та інвентаризації» (назва змінена на КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу») відокремленого підрозділу (філії), а саме: Миколаївської філії комунального підприємства Павлинської сільської ради Іванівського району Одеської області «Павлинське бюро реєстрації та інвентаризації» (назва змінена на Миколаївську філію КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу»), а також про прийняття на посаду державного реєстратора - Марянчук Н.В., яка відповідає кваліфікаційним вимогам до державного реєстратора.

Отже, підприємством після утворення відокремленого підрозділу та прийняття на посаду державного реєстратора Марянчук Н.В. дотримано процедуру акредитації. Тому вважати державного реєстратора Миколаївської філії КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Марянчук Н.В. неповноважним суб'єктом реєстрації неможна. За такого, висновок суду про здійснення реєстрації права власності неповноважною особою, є передчасним.

Разом з тим, колегія суддів не погоджується з доводами апеляційної скарги про те, що передачу іпотекодержателю ОСОБА_4 права власності проведено у відповідності до вимог Закону України «Про іпотеку», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Постанови Кабінету Міністрів України №1127 від 25 грудня 2015 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Обґрунтовуючи свої вимоги, позивач, посилаючись на те, що реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_4 проведено незаконно, просила задовольнити позов з підстав ст.ст. 1,9,18,24,26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 35-37,39 Закону України «Про іпотеку».

Правовідносини, які виникли між сторонами, врегульовані нормами Конституції України, Цивільного кодексу України, Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

За змістом ст.ст. 546, 573, 575 Цивільного кодексу України, ст.ст. 1, 3, 18 Закону України «Про іпотеку» виконання зобов'язання може забезпечуватись заставою, якою також може бути забезпечена вимога, яка може виникнути в майбутньому. Різновидом застави є іпотека, яка виникає на підставі нотаріально посвідченого договору.

Частиною 1 статті 33 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

-8-

Згідно із ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Приписами ст. 36 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов'язання є недійсними.

Згідно із ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

Згідно з абз. 1 частини 1 статті 22, пунктами 1, 14 частини 1 статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав провадиться на підставі, зокрема укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації чи його дубліката; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

-9-

Відповідно до п.п 7, 12 Постанови КМ України від 25 грудня 2015 року, № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрації прав.

Розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 23 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» розгляд заяви про державну реєстрацію прав може бути зупинено державним реєстратором виключно у таких випадках, зокрема подання документів для державної реєстрації прав не в повному обсязі, передбаченому законодавством. Пунктом 4 частини 1 статті 24 цього ж Закону передбачено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

За пунктом 57 Постанови для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв'язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Пунктом 61 цієї Постанови передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у письмовій вимозі, 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеки майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

З умов п.п. 4.1., 4.3. договорів іпотеки від 08 липня 2008 року укладених між ПАТ «Енергобанк» та ОСОБА_7 слідує, що іпотекодержатель набуває право на задоволення своїх вимог за рахунок Предмета іпотеки у випадку, якщо у момент настання строку виконання зобов`язань за Кредитним договором, вони не будуть виконані (виконані неналежним чином) та у випадку, якщо інформація або документи, надані іпотекодавцем при укладені цього договору, виявляться недостовірними та/або недійсними, у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов даного договору, а також у інших випадках, передбачених Кредитним договором.

-10-

Таким чином, виходячи із аналізу вищезазначених норм законів та нормативно-правових актів, умов договорів іпотеки, колегія суддів апеляційної інстанції дійшла висновку, що звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом передачі іпотекодержателю прав власності на предмет іпотеки іпотекодержатель набуває лише за умови надання до реєстратора відповідних документів.

А реєстратор для вчинення реєстраційної дії з реєстрації права власності має перевірити не тільки наявність, а зміст і повноту поданих документів, тобто застереження, про яке домовились сторони.

Такими документами, у розумінні п.п. 4.1,4.3 договорів іпотеки, п.п. 7, 61 Постанови КМ України від 25 грудня 2015 року № 1127 є, зокрема, докази невиконання боржником умов кредитного договору, тобто факт існування заборгованості.

Такий висновок цілком відповідає приписам ст.ст. 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку», оскільки, в іншому випадку вирішення питання про наявність заборгованості одноособово іпотекодержателем без перевірки таких фактів та з подальшою реєстрацією права, недобросовісні дії реєстратора призведуть до незаконного позбавлення права власності на майно іпотекодавця.

Із наданих державному реєстратору документів не вбачається надання доказів на підтвердження факту існування заборгованості, зокрема у 13 383 228 грн.

Наданий державному реєстратору лише договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки від 24 листопада 2016 року укладений між ТОВ «ФК «Єврокредит» та ОСОБА_4 не підтверджує факту існування та розміру заборгованості.

Звертаючи стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та задоволення вимоги іпотекодержателя за основним зобов'язанням у сумі 13 383 228 грн. державний реєстратор залишив поза увагою та не пересвідчився щодо подання в повному обсязі зазначених вище документів для державної реєстрації прав. Також, не звернув уваги на те, що розмір основного зобов'язання, у зв'язку зі зміною банком строку виконання основного зобов'язання, визначений за рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 30 листопада 2012 року у 2 981 777 грн. 30 коп.

Отже, здійснюючи державну реєстрацію, державний реєстратор залишив наведені вище норми права поза увагою, та дійшов безпідставного висновку, що подані документи давали змогу встановити підставність набуття права власності на предмет іпотеки, зокрема підтверджували факт наявності зазначеної у письмовій вимозі заборгованості за кредитом.

Більш того, відповідно до змісту п.п. 1.4, 2.2.5. договорів іпотеки сторони погодили, що у випадку задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки у будь-якому випадку його вартість буде визначатися на підставі акту незалежної оцінки нерухомого майна або встановлюватися за домовленістю сторін. У випадку задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки шляхом позасудового врегулювання іпотекодержатель зобов'язаний повернути іпотекодавцю різницю між отриманою в результаті задоволення таких вимог грошовою сумою та розміром вимог, забезпечених іпотекою відповідно до умов договору.

За приписами ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

-11-

Отже, вищенаведені приписи Закону та умов договорів іпотеки передбачають набуття іпотекодежателем предмета іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності, що в свою чергу слугує гарантією повернення ним різниці іпотекодавцю.

Надані по справі докази не містять даних про те, що державному реєстратору були надані документи, які б підтверджували вартість предмета іпотеки на момент набуття права власності ОСОБА_4 Представник відповідачів ОСОБА_5 підтвердив в суді апеляційної інстанції, що оцінка предмета іпотеки державному реєстратору не була надана.

Отже, на час проведення державної реєстрації у спосіб звернення стягнення шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки подані державному реєстратору документи у повному обсязі не давали змоги встановити підставність набуття такого права відповідно до вимог ст. 33, 35,37 Закону України «Про іпотеку».

Відсутність у прийнятих документах підтвердження факту наявності заборгованості за кредитним договором, її розміру та визначеної оцінки предмета іпотеки, свідчить про неналежну перевірку документів державним реєстратором, невідповідність проведеної державної реєстрації прав приписам ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майна та їх обтяжень». Проведена державна реєстрація прав тягне ущемлення майнових прав власника іпотечного майна щодо визначення його зобов'язань як іпотекодавця, повернення йому усієї різниці між дійсною вартістю (ціною реалізації) предмета іпотеки та розміром забезпечених вимог іпотекодержателя.

За такого, колегія суддів вважає, що реєстрація права власності на предмет іпотеки проведена з порушенням ст.ст. 18, 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст. 33, 35,37 Закону України «Про іпотеку», а тому наявні правові підстави для визнання незаконними дії Миколаївської філії КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» щодо реєстрації за ОСОБА_4 права власності на нежитлові приміщення та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

За таких обставин, позовні вимоги ОСОБА_2 до КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» про визнання дій щодо реєстрації незаконними, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є обґрунтованими, доведеними та підлягають задоволенню.

Разом з тим, позовна вимога про покладення обов'язку на державного реєстратора Миколаївську філію КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» поновити запис про право власності на об'єкт нерухомого майна нежитлові приміщення за позивачем є необґрунтованою, оскільки, як вбачається зі списку акредитованих суб'єктів державної реєстрації та підтверджено поясненнями представника відповідачів в суді апеляційної інстанції, 14 вересня 2018 року скасовано акредитацію КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу». У зв'язку з тим, у задоволенні зазначеної вимоги ОСОБА_2 слід відмовити.

З урахуванням викладеного, на підставі п.3 ч. 3 ст. 376 ЦПК України рішення суду в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_2 до КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» про визнання дій щодо реєстрації незаконними, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та зобов'язання державного реєстратора поновити запис про право власності підлягає скасуванню з ухваленням судом апеляційної інстанції в цій частині нового рішення про часткове задоволення позовних вимог.

Рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_4 не оскаржувалось, тому в апеляційному порядку на переглядалось.

-12-

Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України з КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» на користь ОСОБА_13 підлягають стягненню судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 1409 грн. 60 коп. та не підлягають стягненню з позивача на користь відповідача понесені судові витрати за подачу апеляційної скарги.

Керуючись ст. 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, колегія суддів

постановила:

Апеляційну скаргу Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» задовольнити частково.

Рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 25 липня 2018 року скасувати в частинах вирішення позовних вимог ОСОБА_2 до Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» та ухвалити в цій частині нове рішення про часткове задоволення цих позовних вимог.

Визнати незаконними дії Миколаївської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» щодо реєстрації за ОСОБА_4 права власності на нежитлові приміщення, загальною площею 235,4 кв. м., які розташовані на першому поверсі житлового будинку літ. А-5 за адресою АДРЕСА_3.

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 40971689 від 07.05.2018 про реєстрацію права власності на об'єкт нерухомого майна нежитлові приміщення, загальною площею 235,4 кв. м. на першому поверсі житлового будинку літ. А-5 за адресою: АДРЕСА_3 за ОСОБА_4, винесене державним реєстратором Марянчук Наталією Володимирівною, Миколаївської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» за номером запису права власності 26032699.

Відмовити у задоволенні позовної вимоги ОСОБА_2 про зобов'язання державного реєстратора Миколаївської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» поновити запис про право власності на об'єкт нерухомого майна.

Стягнути з Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» на користь ОСОБА_2 судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 1409 грн.60 коп.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосереднього до Верхового Суду у випадках та з підстав, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий Н.В. Самчишина

Судді: Л.М. Прокопчук

Л.М. Царюк

Повний текст постанови складений 07 грудня 2018 року.