РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 643/16811/17

Провадження № 2/643/2439/18

21.09.2018 м. Харків

Московський районний суд м. Харкова в складі:

Головуючого судді - Сиротникова Р.Є.

За участю секретаря судових засідань ОСОБА_1,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ОСОБА_4, третя особа - Агентство нерухомості ЧФ «Харьков Ріелтер», про повернення авансового платежу,

В С Т А Н О В И В:

Позивач, ОСОБА_2, 29.12.2017 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_3, ОСОБА_4 про повернення авансового платежу.

В обґрунтування позову вказував, що 18. 05.2017 р. в приміщенні АН ЧФ «Харьков Рієлтер» між ним та відповідачами укладено договір про наміри, відповідно до якого сторони письмово зафіксували наміри відносно укладення договору купівлі-продажу житлового будинку № 18 по вул. Лиса у м. Харкові.

Згідно до п. 4 вказаного договору сторони зобов'язались укласти договір купівлі-продажу обєкту нерухомості та провести повний розрахунок в строк не пізніше 17:00 21.06.2017 р. у нотаріуса ОСОБА_5 за адресою м. Харків, вул. Холодногірська, 5.

Згідно п. 6 договору для забезпечення взятих на себе зобов'язань, а саме реалізувати намір укласти договір купівлі-продажу, позивач в день підписання договору про наміри сплатив продавцям авансовий платіж в сумі 28000 грн., що еквівалентно 1000 доларів США.

Відповідно до п. 12 договору Продавець об'єкту нерухомості зобов'язуються за власний рахунок та в найкоротші строки оформити всі документи, які необхідні для укладання договору на відчуження об'єкта нерухомості (виписка з реєстру про право власності на нерухоме майно, довідку про відсутність арешту на обєкт не рухомості та т. п.).

Позивач вважає, що саме необмеженість у п. 12 договору переліку необхідних документів і передбачає обовязкову необхідність присвоєння земельній ділянці кадастрового номеру відповідно до вимог ч. 2 ст. 377 ЦК України.

В зазначений день о 15:40 позивач прибув до агенції нерухомості, де від працівників агентства та відповідачів дізнався про те, що кадастровий номер на земельну ділянку ще не виготовлений, а тому йому було запропоновано укласти додаткову угоду про перенесення дати укладання договору купівлі-продажу на більш пізній термін, а також роз'яснено, що для оформлення договору купівлі-продажу кадастровий номер взагалі не потрібен, тому нотаріус може укласти договір купівлі-продажу без кадастрового номеру на земельну ділянку Від зазначених пропозицій позивач відмовився, оскільки вважав, що це істотно порушує його права на купівлю будинку в передбачений договором строк та з кадастровим номером, оскільки це є істотною умовою договору купівлі-продажу і саме для виготовлення кадастрового номеру відповідачі спрямували отриманий від позивача аванс.

Не бажаючи вирішення спору у суді, позивач запропонував відповідачам, у присутності представників третьої особи, мирову угоду - повернути йому 50% авансу та розірвати договір про наміри. Від цієї пропозиції відповідачі відмовились.

Позивач в позові вказував, що наявність кадастрового номеру гарантує власнику земельної ділянки факт її існування та неможливість посягання на неї інших осіб. Лише присвоєння кадастрового номеру є підставою для внесення даних про земельну ділянку до Державного земельного кадастру, формування земельної ділянки як об'єкту цивільних правовідносин.

В зв'язку із викладеним позивач вважав, що купівля-продаж будинку не можлива без присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці, на якій цей будинок знаходиться, а тому відповідачі не виконали вимоги п. 12 договору про наміри. В зв'язку із невиконанням умов договору про наміри відповідачами, а саме - порушення строку та бажанням продажу будинку без кадастрового номеру на земельну ділянку всупереч вимогам п.п. 4, 12 договору, позивач наполягає на поверненні авансу та на отриманні неустойки в розмірі авансового платежу, як це передбачено п. 16 договору.

На судовому засіданні позивач заявлені позовні вимоги повністю підтримав та, посилаючись на вищевикладене, просив суд стягнути солідарно з відповідачів на його користь суму авансу та неустойки у розмірі 56000,00 грн. та судові витрати.

Представник відповідача ОСОБА_3, яка діє на підставі нотаріально посвідченої довіреності, - ОСОБА_6 в судовому засіданні позовні вимоги не визнала в повному обсязі та пояснила, що ОСОБА_3 розміщували оголошення з приводу продажу житлового будинку. Агентство нерухомості «Харків-ріелтер» звернулось до них та повідомило про те, що в них є покупець на житловий будинок. У вказаному агентстві їм запропонували допомогу з підготовки документів для укладення договору купівлі-продажу та організували зустріч із потенційним покупцем - ОСОБА_2

Коли вони від потенційного покупця - ОСОБА_2, в агентстві нерухомості після укладення договору про наміри отримали авансовий платіж, вони вказані грошові кошти в повному обсязі відразу передали представнику агентства нерухомості в рахунок оплати послуг з оформлення всіх необхідних для угоди документів, в тому числі і отримання кадастрового номеру.

Таким чином, представник відповідача наполягала на тому, що з боку продавців будинку жодних порушень умов договору про наміри не було, про відсутність кадастрового номеру на земельну ділянку ОСОБА_2 був обізнаний на момент укладення цього договору та відмова від оформлення договору купівлі-продажу будинку була лише з його боку, оскільки він вважав укладення договору купівлі-продажу на таких умовах (без оформлення кадастрового номеру) для себе вкрай невигідним. Просила суд в позові відмовити.

Відповідач ОСОБА_4 на судовому засіданні позов не визнав, вказував, що жодних коштів від позивача він не отримував, аванс був відразу ж переданий представнику агентства нерухомості для оплати їх послуг з оформлення документів.

Представник третьої особи - АН ЧФ «Харків-Ріелтер» - адвокат ОСОБА_7, який діє на підставі угоди про надання юридичної допомоги та ордеру, в судовому засіданні позовні вимоги визнав в повному обсязі, проти задоволення позовних вимог не заперечував та пояснив, що АН ЧФ «Харків-Ріелтер» дійсно надавало консультативну допомогу при оформленні договору про наміри між сторонами у справі.

Суд, вислухавши пояснення сторін, представників відповідача та третьої особи, дослідивши надані докази в їх сукупності, встановив такі факти та відповідні їм правовідносини.

Судом встановлено, що 18.05.2018 між ОСОБА_4, ОСОБА_3, - з одного боку, та - ОСОБА_2, - з іншого, укладено договір про наміри, за умовами якого сторони письмово зафіксували наміри відносно укладення договору купівлі-продажу обєкта нерухомості. Предметом вказаного договору є житловий будинок по вул. Лиса, 18, в .м Харкові, який належить ОСОБА_4 та ОСОБА_3 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом. Так, з тексту вказаного договору про наміри (а.с. 5) вбачається, що сторони досягли згоди щодо ціни, за яку буде продаватися обєкт нерухомості, часу та місця укладення договору купівлі-продажу, який має бути укладений не пізніше 17-00 години 21.06.2018 у нотаріуса ОСОБА_5

З метою забезпечення взятих на себе зобов'язань, - а саме - реалізації наміру укладення угоди купівлі-продажу вищевказаного обєкта нерухомості, покупець в день підписання договору про наміри вносить продавцям авансовий платіж в сумі 26300,00 грн., що є еквівалентом 1000,00 доларів США - в рахунок належних за договором купівлі-продажу платежів. Відповідно до п.7 Договору про наміри суму авансу продавці отримали від покупця до моменту підписання договору про наміри.

Пунктом 12 вказаного договору передбачено, що продавці обєкта нерухомості зобовязуються за власний рахунок в найкоротші строки оформити всі документи, які потрібні для укладення договору відчуження обєкта нерухомості (витяг з реєстру про право власності на нерухоме майно, довідка про відсутність арешту на обєкт нерухомості і т.п.).

Відповідно до п.16 договору про наміри, сторони несуть матеріальну відповідальність за невиконання умов даного договору а саме, якщо: порушення зобов'язань відбулось з вини покупця, то аванс залишається у продавця. Якщо порушення зобов'язань відбулось з вини сторони, що отримала аванс, то вона зобовязується повернути іншій стороні аванс та додатково сплатити неустойку у розмірі авансового платежу.

В матеріалах справи наявний оригінал свідоцтва, виданого 21.06.2018 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_8 (а.с. 6), з якого вбачається, що позивач, ОСОБА_2 21.06.2018 о 17-05 годині знаходився у приміщенні за адресою АДРЕСА_1, яке є робочим місцем приватного нотаріуса ХМНО ОСОБА_8 Відомості про присутність або відсутність відповідачів у вказаний день та час за місцем роботи вказаного приватного нотаріуса матеріали справи не містять.

Таким чином, аналізуючи надані позивачем письмові докази, зміст фактів та обставин, на які позивач посилався як на підставу своїх позовних вимог, суд дійшов висновку про необхідність відмовити ОСОБА_2 у задоволенні позову в повному обсязі, виходячи з наступного.

Як стверджував позивач і не заперечувалось відповідачами та третьою особою, між сторонами 18.05.2018 укладено договір про наміри укласти договір купівлі-продажу виключно обєкту нерухомості - житлового будинку, розташованого по вул. Лиса, 18 в м. Харкові. Жодних відомостей про наявність у відповідачів наміру продавати, а у позивача - наміру - купити, крім житлового будинку ще і земельну ділянку, матеріали справи не містять.

Відповідно до положень ст. 377 ЦК України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

Зі змісту ч.1 Глави ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом міністерства юстиції України 22.02.2012 № 296/5, вбачається, що правочини щодо відчуження та застави майна, право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що посвідчують право власності (довірчої власності) на майно, що відчужується або заставляється, крім випадків, передбачених пунктом 3 глави 7 розділу І цього Порядку, та у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують. У разі посвідчення правочинів щодо відчуження та застави нерухомого майна, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, документи, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно, не подаються.

Право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, земельну ділянку, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів: нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковим договором; свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів (аукціонів); свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтвом про право власності; державним актом на право власності на земельну ділянку; свідоцтвом про право на спадщину; свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя; договором про поділ спадкового майна; договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; договором про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно; договором про виділення частки в натурі (поділ); іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; рішенням суду; договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, укладеним відповідно до вимог законодавства, тощо.

Таким чином, твердження позивача про порушення продавцями умов п. 12 договору про наміри під час розгляду справи жодним чином не підтверджені.

У суду відсутні підстави вважати, що саме через невиконання продавцями житлового будинку взятих на себе, відповідно до п.12 договору про наміри зобов'язань, не відбулось укладення договору купівлі-продажу житлового будинку, оскільки матеріали справи не містять доказів того, що саме через ненадання продавцями житлового будинку тих чи інших документів (відомостей про кадастровий номер земельної ділянки) нотаріусу, останній відмовив сторонам у посвідченні договору купівлі-продажу житлового будинку.

Посилання позивача на порушення відповідачами п.4 Договору про наміри також не підтверджено належними та допустимими доказами, оскільки відомості про те, що відповідачі не з'явились до приватного нотаріуса у призначений день та час, матеріали справи не містять.

Як з тексту позовної заяви, так і з пояснень самого позивача, наданих в судових засіданнях, суд дійшов висновку що саме позивач відмовився від укладення договору купівлі-продажу житлового будинку через ненадання відповідачами доказів присвоєння земельній ділянці, на якій вказаний будинок розташований, кадастрового номеру, оскільки вважав придбання будинку на таких умовах не вигідним і таким, що суперечить його інтересам.

Таким чином, позовні вимоги позивача про повернення йому авансового внеску та неустойки у розмірі авансового внеску, у відповідності до п.16 Договору про наміри, задоволенню не підлягають, оскільки позивачем не підтверджено факту порушення відповідачами взятих на себе відповідно до Договору про наміри від 18.05.2018 зобов'язань.

В той же час, суд звертає увагу на зміст п.17 вказаного Договору, яким розкрито зміст поняття «невиконання зобов'язань з боку покупця»: відмова від укладення з продавцями договору купівлі-продажу обєкта нерухомості на умовах, викладених в п.п.4-12 цього Договору, незалежно від причини відмови.

З урахуванням вищевикладеного, керуючись ст. ст. 12, 13, 81, 89, 141, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

В задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ОСОБА_4, третя особа - Агентство нерухомості ЧФ «Харьков Ріелтор», про повернення авансового платежу - відмовити в повному обсязі.

Судові витрати залишити за позивачем.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Харківської області шляхом подачі в 30-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

До початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні скарги подаються учасниками справи через Московський районний суд м. Харкова.

Відомості щодо учасників справи, які не оголошуються судом:

Позивач - ОСОБА_2, ІНФОРМАЦІЯ_1, РНОКПП НОМЕР_1, зареєстрований в ІНФОРМАЦІЯ_2.

Відповідач - ОСОБА_4, м. Харків, вул.Лиса, 18.

Відповідач - ОСОБА_3, РНОКПП НОМЕР_2, зареєстрована в ІНФОРМАЦІЯ_3.

Третя особа: агентство нерухомості ЧФ «Харків-Рієлтор», м. Харків, вул. Холодногірська, 3.

Повне судове рішення складене 01.10.2018.

Суддя: Р.Є. Сиротников