Справа № 716/916/18
Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03.09.18 Заставнівський районний суд Чернівецької області в складі:
головуючого судді Пухарєвої О.В.,
за участю:
секретаря судового засідання Кульки О.М.,
представника позивача Антонеску О.Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Заставна за правилами спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом Квартирно-експлуатаційного відділу м. Чернівці до ОСОБА_1 про стягнення неустойки,-

В С Т А Н О В И В :

Квартирно-експлуатаційний відділ м. Чернівці ( далі КЕВ м. Чернівці) звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 про стягнення неустойки.
В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що 01.10.2015 між КЕВ м. Чернівці та ОСОБА_1 було укладено попередній договір оренди №283/2015-п нерухомого військового майна, розташованого в АДРЕСА_1 , строком дії з 01.10.2015 по 30.09.2016 включно, із платою за використання майна в розмірі 950 грн. на місяць, в тому числі ПДВ 158,33 грн.
Відповідно до п.2.1.1 договору, сторони домовилися, що орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме військове майно нежитлові вбудовані приміщення, площею 47,50 кв.м., розташовані за згаданою адресою, яке знаходиться на балансі КЕВ м. Чернівці.
На виконання вказаних умов договору на підставі акту приймання передачі від 01.10.2015 відповідачу в користування було передано вищевказане нерухоме майно.
Водночас, згідно п.1.1 позивач зобов`язався протягом 12 місяців з моменту підписання цього договору провести процедуру укладення в майбутньому Основного договору оренди нерухомого військового майна військового містечка № НОМЕР_1 .
Посилаючись на не укладення сторонами в подальшому основного договору нерухомого майна, не повернення майна після закінчення строку користування ним за попереднім договором оренди, не зважаючи на лист-попередження №2203 від 28.08.2016, листи претензії №3933 від 28.12.2016, №214 від 25.01.2017, № 545 від 28.02.2017, № 161 від 19.01.2018, позивач просить стягнути з відповідача у відповідності до вимог ч.2 ст. 785 ЦК України заборгованість за не звільнення нежитлового приміщення, площею 47,50 в будівлі №4 військового містечка № НОМЕР_1 , що розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , в розмірі 1854,42 грн., з яких 1854,36 грн. неустойка та 0,06 грн. компенсація земельного податку, а також понесені ним судові витрати.
20.07.2018 відповідач ОСОБА_1 надав суду відзив на позов, в якому позовні вимоги не визнає та заперечує проти їх задоволення. Посилається на те, що предметом спору у даній справі є матеріально-правова вимога КЕВ м. Чернівці до ОСОБА_1 про стягнення неустойки за користування приміщенням після закінчення строку договору.
Відповідач зазначає, що попередній договір за своєю юридичною природою лише встановлює зобов`язання укласти основний договір на певних умовах в майбутньому, а тому попередній договір відокремлено від основного договору не може бути підставою для виникнення у сторін зобов`язань, заради яких укладається основний договір, зокрема зобов`язань зі сплати орендної плати, яка є однією із цілей укладення за попереднім договором основного договору - договору оренди. І чинним законодавством не передбачено інших підстав для сплати орендної плати за користування, ніж відповідний договір оренди або найму.
Враховуючи те, що сторонамине було укладено основного договору, заради якого укладався попередній договір, тому в силу попереднього договору позивач не має права вимагати реального виконання зобов`язання, встановленого основним договором (передати майно, виконати роботу). Передача майна у користування за плату до укладання основного договору оренди суперечить вимогам чинного законодавства, а відтак - і стягнення плати за користування цим майном є незаконним.
З огляду на викладене, попередній договір не може бути договором найму і застосування позивачем до цього договору приписів ст. 785 ЦК України є помилковим.
Оскільки розмір неустойки позивач обґрунтовує сумою саме орендної плати, яку відповідач не зобов`язаний був платити у зв`язку з відсутністю між ними з позивачем договірних відносин, то і стягнення неустойки з нього за невиконання неіснуючого зобов`язання є необгрунтованим.
Приписами ст. 10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, щоістотною умовою договору оренди державного майна є орендна плата, яка визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції розподілу, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. №786 (далі - Методика).
У п. 8 Методики (в редакції, чинній на момент укладення попереднього договору) зазначено, що розмір орендної плати розраховується, зокрема, з урахуванням вартості орендованого майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки.
При укладенні попереднього договору, сторонами не виготовлено експертну оцінку майна, відповідно узгоджена сторонами у п. 3.3.2 попереднього договору плата за користування майном не є орендною платою у розумінні статей 10, 11 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», ст. 7 ЗУ «Про господарську діяльність у Збройних Силах України» та Методики.
Позивачем не доведено факту наявності домовленості між сторонами попереднього договору оренди про сплату орендної плати, яка б визначалася відповідно до положень Методики, а встановлено лише плату за користування майном, відповідно, розрахунок неустойки зроблений позивачем, є необгрунтованим.

Враховуючи наведене відповідач вважає стягнення неустойки безпідставним, тому просить у задоволенні позовних вимог відмовити.

Представник позивача ОСОБА_2 в судовому засіданні позовні вимоги підтримала в повному обсязі, обгрунтувавши їх обставинами, викладеними в позовній заяві та просила їх задовольнити.
Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явився, не дивлячись на своєчасне та належне його повідомлення про час та місце судового розгляду справи, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення. У поданому до суду відзиві на позов міститься його заява про розгляд справи без його участі, у зв`язку із чим суд вважає, за можливе розглянути спір в його відсутності.
Суд, заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши та оцінивши письмові докази по справів їх сукупності, вважає, що у задоволенні позовних вимог слід відмовити, виходячи з наступного.
Судом встановлено, що 01.10.2015 між КЕВ м. Чернівці та ОСОБА_1 було укладено попередній договір оренди №283/2015-п ( далі Договір) нерухомого військового майна - нежитлових вбудованих приміщень, площею 47,50 кв.м. в будівлі №4 військового містечка № НОМЕР_1 , що знаходиться на балансі Квартирно-експлуатаційного відділу м. Чернівці, розташованого за адресою м. Чернівці, пл. Театральна,6 (а.с.12-16).
Пунктом 9.1 Договору сторони визначили строк дії попереднього договору з 01.10.2015 до 30.09.2016 включно.
Згідно з п.1.1 Договору позивач зобов`язався протягом 12 місяців з моменту підписання цього договору провести процедуру укладення в майбутньому Основного договору оренди нерухомого військового майна нежитлових вбудованих приміщень, площею 47,50 кв.м. в будівлі №4 військового містечка № НОМЕР_1 , що знаходиться на балансі КЕВ м. Чернівці, розташоване за адресою м. Чернівці, пл. Театральна,6 ( далі - Майно).
Відповідно до п.1.2 Договору відповідач до моменту підписання Основного договору оренди отримав право використовувати Майно за цільовим призначенням, визначеним п.2.1.3, а саме під розміщення майстерні з побутового обслуговування населення.
На виконання вказаних умов договору на підставі акту приймання передачі від 01.10.2015 відповідачу в користування було передано вищевказане нерухоме Майно (а.с.16 зворот).
В той же час відповідач відповідно до п.3.3.2 Договору зобов`язався сплачувати на розрахунковий рахунок позивача за використання Майна плату в розмірі 950 грн. в місяць, в тому числі ПДВ 158,33 грн. та відповідно до п.3.3.8 щомісячно компенсувати позивачу кошти у розмірі частини податку на землю, пропорційно площі землі, яку займає використовуване нерухоме майно, а також прилегла до будівлі чи споруди земельна ділянка, на яку відповідачу відповідно до чинного законодавства надається право користування для досягнення мети укладення даного Договору.
Встановлено, що між сторонами у передбачений Договором строк Основний договір оренди укладено не було.
Відповідно до п.3.4 Договору встановлені ним зобов`язання припиняються, якщо Основний договір оренди не буде укладений протягом строку визначеного п.1 цього Попереднього договору.
23.08.2016 позивач повідомив відповідача листом №2203 про необхідність звільнення Майна після закінчення терміну дії Договору, а також попередив про те, що в разі невиконання обов`язку щодо вивільнення приміщень та повернення орендованого майна буде нараховуватися неустойка в розмірі подвійної плати за час прострочення користування майном (а.с.21).
Проте, як вбачається із матеріалів справи, приміщення площею 47,50 кв.м. в будівлі №4 військового містечка № НОМЕР_1 , що розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , було звільнено відповідачем лише 20.02.2017 та передане позивачу згідно акту приймання передачі від 20.02.2017 (а.с.19 зворот), даний факт визнаний самим відповідачем у поданому ним відзиві на позовну заяву.
За час фактичного позадоговірного користування Майном, а саме з 01.09.2016 по 20.02.2017, відповідач продовжував сплачувати позивачу за використання Майна плату, встановлену умовами Договору, строк дії якого припинився 30.09.2016, в розмірі 950 грн. (плата за використання майна) та 45, 37 грн. (компенсація земельного податку), що підтверджується виписками із казначейського рахунку (а.с.24-25, 27-28, 31, 33, 35).
В той же час позивач у вказаний період проводив нарахування відповідачу неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення, розмір якої відповідно до рахунків №1123 від 15.09.2016, №1319 від 01.11.2016, №1415 від 01.12.2016, №19 від 04.01.2017, №122 від 01.02.2017 становив 1583, 34 грн. на місяць, а розмір компенсації земельного податку згідно рахунків №1099 від 01.09.2016, №1235 від 13.10.2016, №1354 від 17.11.2016, №1480 від 16.12.2016, №47 від 23.01.2017 становив 45, 37 грн. та відповідно до рахунків №171 від 22.02.2017 2,71 грн.; №199 від 23.02.2017 48,08 грн.
Позивач посилається на те, що внаслідок припинення договірних відносин та фактичного позадоговірного використання Майна у відповідача перед позивачем виникло зобов`язання по сплаті неустойки в порядку ч.2 ст. 785 ЦК України, заборгованість по сплаті якої становить 1854,42 грн.
Відповідач в свою чергу у відзиві на позов зазначає, що нарахування неустойки, яке здійснив позивач, умовами укладеного між ними попереднього договору оренди не передбачено. Умова нарахування неустойки в разі неповернення майна міститься у п. 2.10.11 «Строк чинності, умови зміни та припинення основного договору» Основного договоруоренди. Оскільки Основний договір оренди укладений не був, то дана умова не може бути застосована до попереднього договоруоренди. Так як між сторонами не виникли орендні (майнові) правовідносини.
Встановивши фактичні обставини даної справи та аналізуючи норми чинного законодавства, суд приходить до наступного висновку.

Відповідно до ч.2 ст. 785 ЦК України, якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Указане стосується випадку неповернення речі у разі припинення належним чином укладеного договору найму з встановлення плати згідно з установленим порядком.

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Предметом договору найму можуть бути майнові права.

Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 1 Закону України «Про правовий режим майна у Збройних Силах України» військове майно - це державне майно, закріплене за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України (далі - військові частини). До військового майна належать будинки, споруди, передавальні пристрої, всі види озброєння, бойова та інша техніка, боєприпаси, пально-мастильні матеріали, продовольство, технічне, аеродромне, шкіперське, речове, культурно-просвітницьке, медичне, ветеринарне, побутове, хімічне, інженерне майно, майно зв`язку тощо.

Згідно зі ст. 3 указаного Закону військове майно закріплюється за військовими частинами Збройних Сил України на праві оперативного управління (з урахуванням особливостей, передбачених частиною другою цієї статті).

З моменту надходження майна до Збройних Сил України і закріплення його за військовою частиною Збройних Сил України воно набуває статусу військового майна. Військові частини використовують закріплене за ними військове майно лише за його цільовим та функціональним призначенням. Облік, інвентаризація, зберігання, списання, використання та передача військового майна здійснюються у спеціальному порядку, що визначається Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до ч. 3 ст. 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» відносини оренди рухомого та нерухомого майна, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України та інших утворених відповідно до законів України військових формувань, а також за спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань організації спеціального зв`язку та захисту інформації, підпорядкованими йому регіональними органами та територіальними підрозділами, закладами та установами Державної служби спеціального зв`язку та захисту інформації України, які ведуть його облік у спеціальному порядку, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України».

Статтею 7 Закону України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України» визначено, що передача військового майна в оренду юридичним і фізичним особам здійснюється виключно на конкурсній основі з урахуванням необхідності підтримання на належному рівні бойової та мобілізаційної готовності. Умови та порядок проведення конкурсів визначаються Фондом державного майна України за погодженням з Міністерством оборони України.

Оцінка вартості майна, що підлягає передачі в оренду, проводиться комісіями, до складу яких входять фахівці (уповноважені особи) Міністерства оборони України або іншого органу військового управління та Фонду державного майна України чи його регіонального відділення (представництва) за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України.

Акт оцінки майна, яке передається в оренду, погоджується з Фондом державного майна України чи його регіональним відділенням (представництвом) і затверджується Міністерством оборони України.

Згідно зі ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; забезпечення виконання зобов`язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна.

Відповідно до ст. 11 цього Закону оцінка об`єкта оренди здійснюється за методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції розподілу, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. №786.

Оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди.

У п. 8 Методики (в редакції, чинній на момент укладення попереднього договору) зазначено, що розмір орендної плати розраховується, зокрема, з урахуванням вартості орендованого майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки.
У справі встановлено, що між сторонами укладено лише попередній договір оренди, після закінчення строку якого Основний договір оренди не укладено.

Статтею 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з чч. 1, 3 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Виходячи з визначення поняття «попередній договір», що дає ст. 635 ЦК України, вбачається, що попередній договір передбачає зобов`язання, спрямовані лише на укладення основного договору в майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором.

Будь-які інші зобов`язання сторони попереднього договору встановлювати не можуть.

Відповідно до ч. 1 ст. 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Таким чином, стягнення неустойки як способу виконання зобов`язання може мати місце лише в разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору найму.

Оскільки договір найму, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам закону, між сторонами у справі укладений не був, а сторони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, визначена у попередньому договорі сума плати за користування майном не може бути підставою для нарахування та стягнення з відповідача неустойки за невиконання обов`язку щодо неповернення майна.

Крім того, у справі встановлено, що при укладенні попереднього договору сторонами не було виготовлено експертну оцінку майна, тому визначена у пункті 3.3.2. договору сума не є орендною платою у розумінні ст. ст. 10, 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та ст. 7 Закону України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України».

За відсутності домовленості між сторонами про сплату орендної плати, яка б визначалась відповідно до указаних законодавчих положень, норм Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04 жовтня 1995, підстави для нарахування та стягнення з відповідача сум неустойки згідно з ч. 2 ст. 785 ЦК України відсутні.

Враховуючи вищенаведене, дослідивши умови попереднього договору, якими сторони погодили можливість укласти основний договір оренди на певних умовах у майбутньому у встановлений договором строк, враховуючи відсутність підстав для нарахування та стягнення з відповідача сум неустойки згідно з ч. 2 ст. 785 ЦК України, суд приходить до висновку про необгрунтованість позовних вимог позивача, у зв`язку із чим у їх задоволенні слід відмовити.
На підставі наведеного, Закону України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України», Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції розподілу, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. №786, ст. 546, 626,635,759 ЦК України, керуючись ст.ст. 258, 259, 263- 265, 268, 273, 279, 354, 355 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В :
У задоволенні позовних вимог відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складання повного рішення суду до Апеляційного суду Чернівецької області через Заставнівський районний суд.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя Пухарєва О.В.