Справа № 357/6902/18
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 вересня 2018 року Білоцерківський міськрайонний суд Київської області у складі:

головуючого судді Ярмола О. Я. ,

при секретарі Ліщинська О. С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в місті Біла Церква, в залі суду №5 цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ПП «Виробничо-комерційної організації «Еталон», третя особа : ОСОБА_2 про розірвання договорів оренди земельних ділянок та стягнення коштів за користування земельними ділянками, -

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернувся до суду з вказаним позовом мотивуючи тим, що 03.04.2012 року між ОСОБА_3, який приходиться покійним батьком позивача, та відповідачем було укладено договір оренди землі за № 126, на підставі якого ОСОБА_3. передав в оренду належну йому земельну ділянку в межах Храпачівської сільської ради Білоцерківського району площею 1,7901 га та договір оренди за № 131, на підставі якого ОСОБА_3. передав в оренду належну йому земельну ділянку в межах Храпачівської сільської ради Білоцерківського району площею 1,7900 га. 02.06.2016 року ОСОБА_3 помер та відповідно до свідоцтва про право на спадщину від 26.12.2016 року позивач прийняв спадщину і є власником земельної ділянки загальною площею 1 7900 кадастровий номер :04:006:0014 та земельної ділянки загальною площею 1,7899 га, кадастровий номер :04:006:0013, цільове призначення земельних ділянок - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться на території Храпачівської сільської ради, Білоцерківського району, Київської області. Після прийняття позивачем у спадщину вказаних земельних ділянок, виявилося, що площа земельних ділянок переданих в оренду різниться. Окрім цього, договір про оренду землі № 126 від 03.04.2012 року та договір оренди землі № 131 від 03.04.2012 року не мають визначення кадастрових номерів земельних ділянок, що є грубим порушенням укладання вказаних договорів, визначення місця розташування об'єкта, який передається у користування іншій особі (відповідачу) згідно договору. Перебування спірних земельних ділянок у користуванні відповідача підтверджується повідомленням від 05.09.2017 року, що було надіслано на імя позивача відповідачем з вказівкою небажання поверненя йому земельних ділянок, укладення договору оренди землі з позивачем (новим власником). Для вирішення спірного питання позивач неодноразово звертався до відповідача, особисто, з письмовим зверненням про неможливість продовження строку дії договору оренди землі, але відповідач продовжує користуватися земельними ділянками позивача. Жодних доказів про виплату орендної плати покійному батькові ОСОБА_3 за час його життя, або позивачу немає, що підтверджує порушення відповідачем умов договору оренди землі №126 та №131 від 03.04.2012 року. Окрім цього, відповідачем, не було враховано і норми ст. 288.5.1. Податкового кодексу України, де вказано, шо річна сума платежу не може бути меншою 3 % нормативної грошової оцінки земельних ділянок, не проведено індексацію вартості земельних ділянок, що є порушенням норм матеріального права. Позивач вказує, що оскільки договір оренди землі № 126 та договір оренди землі № 131 від 03.04.2012 року фактично втратили свою чинність, в звязку зі смертю сторони договору, а новий договір зі позивачем не укладався, відповідач і на сьогодні продовжує користуватися земельними ділянками, а тому, позивач просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки за № 126 від 03.04.2012 року, загальною площею 1,7900 га кадастровий номер :04:006:0014, та договір оренди земельної ділянки № 131 від 03.04.2012 загальною площею 1,7899 га кадастровий номер :04:006:0013; стягнути з відповідача кошти, рівні орендній платі за користування земельною ділянкою загальною площею 1,7900 кадастровий номер :04:006:0014, та земельною ділянкою загальною площею 1,7899 га, кадастровий номер :04:006:0013 за період з 03.04.2012 року по теперішній час та кошти від прибутку, що рівні 3% нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що в загальному становить - 18558 грн. та стягнути з відповідача судові витрати.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги.

Представник відповідача позов не визнала.

Третя особа, ОСОБА_2, підтримала позов.

Заслухавши пояснення осіб, які беруть участь у розгляді справи, покази свідків, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Так, судом встановлено, що 03.04.2012 року між ОСОБА_4 та ПП Виробничо-комерційної організації «Еталон» було укладено договір оренди землі № 126. Відповідно до цього договору, відповідачу було передано в оренду земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва: кадастровий номер :04:006:0014, площею 1,7901 га, що знаходиться за адресою: Київська область, Білоцерківський район, Храпачівська сільська рада, яка належала ОСОБА_4 на підставі Державного акту про право власності на земельну ділянку серії ЯД №982439 від 17.09.2008 року.

Також, встановлено, що 03.04.2012 року між ОСОБА_4 та ПП Виробничо-комерційної організації «Еталон» було укладено договір оренди землі № 131. Відповідно до цього договору, відповідачу було передано в оренду земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва: кадастровий номер :04:006:0013, площею 1,7900 га, що знаходиться за адресою: Київська область, Білоцерківський район, Храпачівська сільська рада, яка належала ОСОБА_4 на підставі Державного акту про право власності на земельну ділянку серії ЯД №982440 від 17.09.2008 року. Наведені обставини підтверджені оскаржуваними договорами оренди, Актами прийому-передачі обєкта оренди (а.с.10-12, 13-15).

Встановлено, що 02.06.2016 року ОСОБА_3 помер, що підтверджено копією свідоцтва про смерть (а.с.16).

Встановленим є те, що позивач ОСОБА_1 є спадкоємцем ОСОБА_3 за заповітом та набув право власності на вказані дві земельні ділянки, що перебувають в оренді відповідача з квітня 2012 року. Наведене підтверджено копією свідоцтва про право на спадщину за заповітом (а.с.17-20)

Встановленим є те, що представник позивача в серпні та жовтні 2017 року звертався до відповідача з вимогою повернути у володіння позивача успадковані ним земельні ділянки, вказавши, що існують підстави для визнання договорів оренди недійсними (а.с.21-22).

Матеріали справи містять відповідь відповідача на вказані листи-звернення з повідомленням щодо відмови дострокового розірвання договорів оренди землі (а.с.23) .

Встановлено, що згідно з пунктами 9,10,11 Договорів оренди обох земельних ділянок передбачено розмір орендної плати в сумі 1400 грн. Та, зокрема, п.11 Договору оренди землі передбачено, що орендна плата може бути внесена наперед, але не більше ніж за 5 років. Пунктом 5 договору зазначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка на дату укладення договору №126 становила 29331 грн. 29 коп., а за договором оренди №131 29329грн.65 коп. Пунктом 10 обох договорів оренди передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється без урахування індексації.

З оглянутих в судовому засіданні оригіналів відомостей вбачається, що згідно Договорів оренди землі за № 126, і за № 131 відповідачем було нараховані та виплачені суми орендної плати за 2012 рік в розмірі по 1190 грн. за кожну із орендованих земельних ділянок, в 2013 році, також., було виплачено орендну плату в розмірі по 1190 грн. за кожну із орендованих земельних ділянок, а також, було надано для огляду відомість про нарахування і виплату орендної плати за період з 2014 р. по 2018 рік, включно, в сумі по 5950 грн. за кожну із орендованих земельних ділянок, тобто в 2014 році нарахування орендної плати відбулося за 5 років згідно умов договору (п.11 Договору оренди). У відомостях про нарахування та виплату орендної плати розписалася дружина орендодавця, третя особа по справі ОСОБА_2

Однак, встановленим є те, що за життя ОСОБА_5, як сторона договору, не ставив питання про розірвання договорів оренди землі, не заперечував і не ставив під сумнів жодної умови договору, чи форми, способу виплати орендної плати. Спорів між сторонами Договорів оренди № 126, за № 131 від 03.04.2012 року не було. Визначений розмір орендної плати ніяким чином не був менший від 3 % нормативної грошової оцінки орендованих земельних ділянок.

Представник позивача суду пояснив, що основними підставами для розірвання договорів оренди № 126, і № 131 є відсутність орендної плати, тобто не отримання орендної плати саме орендодавцем. Також, підставою для розірвання договорів оренди представник позивача вказав на відмову відповідача укласти нові договори оренди земельних ділянок з позивачем, як новим власником земельних ділянок. Крім того, представник позивача вказав, що розмір земельної ділянки, що прийняв у спадщину позивач, різниться з розміром земельної ділянки, яка була передана його батьком в оренду відповідачу.

Представник відповідача, заперечуючи позов, суду пояснила, що орендар належно виконував всі умови договорів оренди землі № 126, і № 131, жодних заперечень, спорів щодо орендної плати між сторонами Договорів оренди не було. Дійсно, у відомостях про виплату орендної плати розписувалася ОСОБА_2 і орендодавець, як сторона договорів оренди , не оскаржував жодної умови договорів. Із спадкоємцем вказаних земельних ділянок виник конфлікт, оскільки він бажав додаткову орендну плату за період, який було вже оплачено наперед згідно умов Договору оренди (п.11), бажав розірвати договори оренди, оскільки став новим власником земельних ділянок. Відповідач не заперечує та зацікавлений укласти з позивачем договори оренди земельних ділянок, однак, представник відповідача пояснила, що є безпідставною вимога про стягнення орендної плати за минулий період, яка була належно виплачена.

Третя особа по справі, підтримуючи позов, суду пояснила, що кошти в рахунок орендної плати за орендовані відповідачем дві земельні ділянки її чоловіка були виплачені їй. Однак, вона підтримує позов, оскільки вважає, що позивач може на власний розсуд розпоряджатися своїми земельними ділянками.

Допитані в якості свідків ОСОБА_6, ОСОБА_7, суду показали, що орендна плата за договорами оренди, де орендодавцем був ОСОБА_3, була виплачена ОСОБА_2, жодних спорів за життя ОСОБА_3 з даного приводу не було. Свідки добре знають родину ОСОБА_3, знають, що скарг у орендодавця щодо умов договору чи орендної плати не було.

При вирішенні даного спору, суд виходить з наступного.

Спірні правовідносини регулюються Законом України «Про оренду землі».

За ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

За змістом ст.ст. 93, 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності; право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Згідно ст.13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом ст.21 Закону «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Крім того, відповідно до ст.13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру земельного податку; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

В даному випадку в оренду передано земельну ділянку приватної власності, а тому проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є обовязковим.

Положеннями ч.ч.1,3 ст.651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

У ч.2 ст.651 ЦК України визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно зі ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання, зокрема, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Аналіз змісту наведених норм дає підстави для висновку, що розірвання в односторонньому порядку договору оренди можливе за умови невиконання (істотного порушення) сторонами обов'язків, передбачених умовами договору та ст.ст.24 і 25 Закону України «Про оренду землі".

Згідно ст.1216 ЦК України спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

Згідно зі ст.131 ЗК України громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади та держава мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод.

Відповідно до ст.1225 ЦК України право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення.

Як роз'яснено в п.10 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 30.05.2008 року за № 7 «Про судову практику у справах про спадкування», право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців за загальними правилами спадкування /зі збереженням її цільового призначення/ при підтвердженні цього права спадкодавця державним актом на право власності на землю або іншим правовстановлюючим документом.

Відповідно до ст.125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

За ст.1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

За ст. 525 зазначеного Кодексу одностороння відмова від зобовязання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зобовязання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ст. 526 ЦК України).

Відповідно до ст. 629 зазначеного Кодексу договір є обовязковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Так, статтею 31 Закону України «Про оренду землі» встановлені підстави припинення договору оренди землі, а саме такими підставами є: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). При цьому, зазначений перелік підстав не є вичерпним.

Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Слід зазначити, що норми статті 24 та статті 25 Закону України «Про оренду землі» не містять у собі вимог щодо систематичної несплати орендної плати, а договір оренди земельної ділянки може бути розірваний на вимогу однієї із сторін в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених нормами цих статей.

Випадки припинення права користування земельною ділянкою, визначені ст.141 ЗК України стосуються всіх правових підстав користування землею, у тому числі оренди землі.

Отже, згідно вищенаведених правових норм підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати.

Як вказано вище в рішенні, договори оренди землі , які просить розірвати позивач, були підписані орендарем і орендодавцем ОСОБА_3, тобто, при їх укладенні сторони досягли домовленості щодо усіх істотних умов, зокрема і орендної плати в розмірі 1400 грн., форми і способу оплати, додаткових договорів щодо зміни розміру орендної плата відповідно до ст. 30 Закону «Про оренду землі» сторони не укладали.

І як було зазначено, вище, орендодавець не оскаржував умов договору, не ставив питання про його розірвання з підстав неотримання орендної плати. Позивач успадкував усі права та обов'язки щодо земельних ділянок, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини, але не ті права та обовязки, які були у спадкодавця за його життя. Позивач не успадкував бажання, переконання спадкодавця щодо умов договорів оренди. Наразі, стверджувати, що орендодавець не погоджувався з умовами договору, не отримував орендну плату, заперечував спосіб отримання коштів є безпідставним. Заяв щодо змін або доповнень до розміру орендної плати від орендодавця ОСОБА_3 до відповідача не надходило і додаткових договорів щодо цього сторони не укладали. Позивач не успадкував право вимоги від імя спадкодавця заперечувати умови Договорів оренди землі за минулий період, тобто до часу відкриття спадщини. А тому ставить питання про розірвання договорів оренди землі з підстав того, що відповідач не виплачував ОСОБА_3 за договорами орендну плату є необґрунтованими та виключають можливість задоволення позовної вимоги про стягнення з відповідача на користь позивача, як спадкоємця орендодавця, орендну плату за двома Договорами оренди,за період з 03.04.2012 р. по даний час, на суму 18558 грн.

Так, встановленим є те, що орендодавцю ОСОБА_3 в 2014 році було нараховано орендну плату наперед, по 2018 рік включно, що було передбачено умовами Договорів оренди землі. Для повторної виплати орендної плати, вже спадкоємцю орендодавця, немає підстав.

Протягом всього часу дії договору, до дня смерті орендодавця, у сторін не виникало спору щодо розміру орендної плати, способу її отримання, чи інших умов договорів. Як вбачається зі змісту укладених з відповідачем спірних договорів оренди землі, всі істотні умови, які є обовязковими для таких договорів згідно вимог законодавства, є дотриманими. Укладені сторонами договори оренди містять: площу земельної ділянки, територію, на якій розташовані земельні ділянки, а Акти прийому-передачі обєкта оренди містять номери та серії Державних актів на право власності орендодавця на земельні ділянки, містять кадастрові номери земельних ділянок, що в достатній мірі ідентифікує орендовані земельні ділянки. Підтвердженням ідентифікації земельної ділянки свідчать умови договору та графічні дані Публічної кадастрової карти України. Твердження позивача щодо різниці в площі орендованих земельних ділянок пояснюється повторною державною реєстрацією майна вже спадкоємцем ОСОБА_3 Відсутні дані, що ОСОБА_3 мав у власності інші земельні ділянки, чи що його Державні акти на землю, що підтверджували право власності мали інші дані про площу земельних ділянок, ніж відображені в Договорах оренди.

Виходячи з обставин справи і вимог закону, суд вважає, що підстав для дострокового розірвання договорів оренди земельних ділянок немає, відповідач належним чином виконує умови укладених договорів оренди, тоді як стороною позивача не доведено в судовому засіданні обставини, якими обґрунтовуються позовні вимоги, щодо неналежного виконання умов договорів оренди орендарем ПП «Виробничо-комерційна організація «Еталон».

Позивач вказує на одну з підстав розірвання договорів оренди це небажання відповідача укласти договір оренди з позивачем, як новим власником земельних ділянок.

Однак, відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі » перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Частина четверта статті 32 із змінами, внесеними згідно із Законом № 1533-VIII від 20.09.2016.

Таким чином, даючи оцінку доказам та встановленим обставинам справи, суд прийшов до висновку, що позов не підлягає до задоволення. Позивач скористався своїм правом на судовий захист, однак його позиція не знайшла свого підтвердження в ході судового розгляду справи.

Керуючись ст.ст. 525,629,651,1225 ЦК України, ст..ст. 93,125,131,141 ЗК України, ст..ст. 1,13,27,30,31,32 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 12, 13, 81, 158, 258- 265 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

В задоволенні ОСОБА_1 до ПП «Виробничо-комерційної організації «Еталон», третя особа : ОСОБА_2 про розірвання договорів оренди земельних ділянок та стягнення коштів за користування земельними ділянками відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене до Апеляційного суду Київської області шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня складання повного тексту судового рішення.

Повний текст рішення суду буде виготовлено не пізніше 01.10.2018 року.

СуддяОСОБА_8