Справа № 664/2560/17
Провадження № 2/664/1363/18
17 грудня 2018 року Цюрупинський районний суд
в складі: судді Бойко В.П.,
за участі секретаря судового засідання Сорока М.С.,
розглянувши у судовому засіданні в залі суду в м. Олешки Херсонської області цивільну справу в порядку загального позовного провадження за позовом Товариства з додатковою відповідальністю «ім. Латиських стрільців» до ОСОБА_3 та Товариства з обмеженою відповідальністю «АПК ГРІН ЛАЙН» про визнання недійсним договору емфітевзису та визнання договору оренди землі поновленим, -
Товариство з додатковою відповідальністю «Ім. Латиських стрільців» звернулося до суду із вказаним позовом.
Представником позивача надано заяву про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги підтримує.
Представником відповідачів до суду подано заяву, в якій вона справу просить розглядати за її відсутності, проти позову заперечує.
Позивачем подано заяву про уточнення позову, якою позовні вимоги викладені в іншій редакції. Судом враховується те, що дане уточнення подано після початку розгляду справи по суті. Відповідно до вимог ЦПК України збільшення або зменшення позовних вимог допускається до початку розгляду справи по суті.
Розглянувши матеріали справи, беручи до уваги письмові пояснення позивача та відповідача, суд приходить наступних висновків.
Судом встановлено, 13 червня 2012 року між ТДВ «Ім. Латиських стрільців», як орендарем, та ОСОБА_3, як орендодавцем, було укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець передала орендарю у платне користування належну їй на праві власності земельну ділянку площею 13.06.2012 га, що розташована на території Новомаячківської селищної ради Олешківського району Херсонської області, строком на п'ять років, починаючи від дня його державної реєстрації.
Державну реєстрацію Договору проведено 01серпня 2012 року.
Згідно з пунктом 8 Договору його укладено на 5 років, починаючи з моменту його державної реєстрації. Після закінчення строку Договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Строк дії Договору закінчився 01 серпня 2017 року.
31 травня 2017 року, до закінчення строку дії Договору,ТДВ «Ім. Латиських стрільців» скористалося своїм переважним правом щодо його поновлення, направивши орендодавцю лист-повідомлення з пропозицією продовжити Договір на новий строк - 7 років, до 01 серпня 2024 року, з орендною платою 5% від нормативної грошової оцінки, додавши проект додаткової угоди. Даний лист отримано орендодавцем наприкінці 06.06.2017 року.
Наприкінці серпня 2017 року у відповідь на вказану пропозицію ними отримано лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення, яким висловив свої заперечення щодо поновлення договору оренди землі та відмовився від підписання додаткової угоди.
ТДВ «Ім. Латиських стрільців» як орендар земельної ділянки інших пропозицій орендодавцю не зробив.
До закінчення дії Договору, 09.03.2017 року, між ОСОБА_3 та ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН» було укладено договір емфітевзису, за яким ОСОБА_3 передав ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН» в право користування спірну земельну ділянку площею 2,8649 га, що розташована на території Новомаячківської селищної ради Олешківського району Херсонської області та має кадастровий номер НОМЕР_1.
Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Отже, стаття 15 ЦК України визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
ОСОБА_3 посилається на закінчення строку дії договору та неналежне виконання орендарем свого обов'язку щодо повернення спірної земельної ділянки.
ТДВ «Ім. Латиських стрільців» послалося на невизнання орендодавцем його права щодо переважного укладення Договору оренди спірної земельної ділянки на новий строк.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Об'єктом оренди є земельна ділянка.
За змістом статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Згідно зі статтею 79-1 ЗК України земельна ділянка набуває ознак об'єкта цивільних прав з моменту її формування з присвоєнням кадастрового номера та внесення у Державний земельний кадастр.
У частині 1 статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.
У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.
Відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
При цьому, для застосування частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.
Разом з тим, частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря буде недобросовісною.
У справі, що розглядається судом встановлено, що ОСОБА_3 письмово повідомила ТДВ «Ім. Латиських стрільців» про відмову у поновленні договору оренди землі та фактично висловила волевиявлення стосовно укладення вказаного договору у строки, передбачені ст. 33 Закону «Про оренду землі».
Суд враховує, що згідно ч.1 ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.
Статтею 93, ч.4 ст.124ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Частиною 1 статті 626 ЦК України, визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. За змістом частини 2статті 792 ЦК України,майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України,Законом України «Про оренду землі».
Крім того, стаття 764 Цивільного кодексу України також передбачає правовий механізм поновлення договору найму, що зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, що, по-перше, наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.
Таким чином судом вбачається, що обґрунтування ТДВ «Ім. Латиських стрільців» позовних вимог переважним правом на поновлення договору оренди землі є незаконним, так як передбачене ч.1ст.33 Закону України «Про оренду землі» та ч.1ст.777 ЦК України, порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, матиме місце при укладенні договору оренди із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати своє переважне право та погодження орендодавця із його умовами.
Твердження позивача про те, що він продовжував користуватися вказаною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі не свідчить про законність користування орендарем спірною земельною ділянкою. Переважне право поновити договір оренди на новий строк можливе лише за умови дотримання строків і процедури повідомлення про намір реалізувати таке право.
Разом з тим, доводи ТДВ «Ім. Латиських стрільців» про ігнорування орендодавцем його звернення щодо поновлення договору спростовується матеріалами справи.
У справі № 594/376/17-ц Велика Палата Верховного Суду прийшла висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
За змістом ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.
Отже, наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем, свідчить про недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, що дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.
Таким чином, направивши ТДВ «Ім. Латиських стрільців» листи-повідомлення про відмову в продовженні дії договору, у зв'язку з чим необхідно виконати обов'язок щодо повернення об'єкта оренди, ОСОБА_3 скористалася своїм правом вільно розпоряджатися своєю власністю, а продовження орендарем користування земельною ділянкою та його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди за наявності заперечень орендодавця не є підставою для поновлення договору оренди землі.
Крім того, за змістом частини 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі» договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
На той самий строк спірний договір оренди земельної ділянки продовжений бути не може, оскільки відповідно до частини третьої статті 19 Закону України «Про оренду землі» при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.
Договір оренди землі, укладений між ОСОБА_3 та ТДВ «Ім. Латиських стрільців» було укладено строком на 5 років. В додатковій угоді, яку направляв орендар ним були змінені істотні умови договору - термін його дії збільшено з 5 до 7 років.
У разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Оскільки між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору, що випливає з повідомлень ОСОБА_3, то ТДВ «Ім. Латиських стрільців» втратило своє переважне право на укладення договорів оренди земельних ділянок.
Поновлення договору оренди може мати місце лише тоді, коли сторони до закінчення строку дії договору не вчиняли будь-яких значимих юридичних дій, передбачених частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Таким чином,саме лише направлення ТДВ «Ім. Латиських стрільців» пропозиції про продовження строку оренди, так само як і продовження користування землею після закінчення строку оренди, за умови отримання ним волевиявлення орендодавця про небажання продовження оренди та вимоги повернення землі, не може слугувати підставою для поновлення дії орендних відносин між сторонами.
Отже, право ТДВ «Ім. Латиських стрільців» користування земельною ділянкою ОСОБА_3 є припиненим, а нормами діючого законодавства не передбачено внесення змін до договорів, правовідносини за якими припинено та які не є чинними. Відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Враховуючи сукупність даних обставин, суд приходить висновку про наявність достатніх підстав для відмови у задоволенні позовних вимог.
При вирішенні вказаної справи суд враховує правові позиції, висловлені Верховним судом, викладені в постанові від 19.06.2018р. у справі №379/324/16-ц, в постанові від 05.07.2018р. у справі №695/1941/17, в постанові від 23.05.2018р. у справі №573/626/17, в постанові від 10.05.2018р. у справі №395/1448/16-ц та в постанові від 10.05.2018р. у справі №546/230/16-ц.
Згідно ч. 4 ст. 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного суду.
Крім того слід зазначити, що висновкам суду не суперечать і постанови Верховного Суду від 21 лютого 2018 року у справі №695/852/15-ц, від 01 лютого 2018 року у справі №924/503/17, від 25 квітня 2018 року у справі №547/1432/15-ц та від 23 травня 2018 року у справі №379/672/16-ц, проте в них встановлені інші фактичні обставини, зокрема те, що орендодавець у місячний термін не розглянув надісланий позивачем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди та у вказаний термін не надіслав на адресу позивача заперечень проти поновлення договору оренди землі.
В своїй постанові від 07 березня 2018 року у справі № 702/764/16-ц Верховний Суд зазначає, що для правильного вирішення справи та встановлення наявності підстав для поновлення договору оренду землі, суд повинен встановити, чи дотримано орендарем встановлений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» строк для повідомлення орендодавця про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк, а орендодавцем - строк для повідомлення про наявність заперечень проти поновлення договору оренди. А отже, правова позиція суду по даній справі не протирічить висновкам суду по даній справі.
Зробленим судом висновкам не суперечать й постанови Верховного суду України від 23 листопада 2016 року у справі № 6-2540цс16, від 06 вересня 2017 року у справі № 6-2539цс16, від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219 цс14, від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10 цс15, проте в них встановлені інші фактичні обставини, зокрема те, що орендодавці не направляли листи-повідомлення про відмову у поновленні договору оренди та не висловили будь-яких заперечень проти поновлення договору оренди.
Таким висновкам також не суперечать і постанови Верховного Суду України від 18 березня 2015 року у справі № 6-3цс15 та від 10 червня 2015 року у справі № 6-70цс15, а також постанова Верховного Суду від 23.05.2018р. у справі №547/89/16-ц, проте в них також встановлені інші фактичні обставини, зокрема те, що орендодавці направляли листи неналежної форми, а тому вони не створюють будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Таким висновкам не суперечать й постанови Верховного Суду України від 23 березня 2016 року у справі № 6-146цс16 та від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, проте в них встановлено інші фактичні обставини, зокрема те, що сторони договору не дотримались вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі», щодо поновлення договору, оскільки орендар у встановлений законом строк не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди.
Слід також зазначити, що такі ж правові висновки викладені і у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року №594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) та постановах Верховного суду від 27.06.2018р. у справі №594/284/17, від 13.06.2018р. у справах №594/404/17-ц, №594/298/17-ц, №390/612/16-ц та №375/12/16-ц, від 30.05.2018р. у справі №704/438/16-ц, при цьому судами встановлено, що орендар не надав належних та допустимих доказів відправлення орендодавцю відповідних листів-повідомлень з проектом додаткової угоди.
Не суперечать зроблені судом висновки і постанові Верховного Суду від 20 березня 2018 року у справі №912/645/17, оскільки було у вказаній справі було встановлено, що частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. При цьому, у зв'язку з відсутністю листа-заперечення від орендодавця договір було поновлено на тих самих умовах. В матеріалах даної справи міститься лист-заперечення, надісланий відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону «Про оренду землі», а тому правова позиція суду по даній справі не протирічить вказаним висновкам Верховного Суду.
Судові витрати, понесені позивачем відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України, покладаються на позивача.
Керуючись ст.41 Конституції України, ст. 626, 627, 764, 777, 792 ЦК України, ст. 79, 79-1, 93, 124 ЗК України,Законом України «Про оренду землі», ст.ст. 3, 12, 13, 19, 81, 141, 259, 264, 265, 268, 354 ЦПК України, суд
У задоволенні позову відмовити за необґрунтованістю.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до суду апеляційної інстанції протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 цього Кодексу.
Суддя В.П.Бойко