Справа № 362/4642/18
Провадження № 2/362/2184/18
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

19 жовтня 2018 року Васильківський міськрайонний суд Київської області в складі:

головуючого - судді Кравченко Л.М.,

за участю секретаря судового засідання - Сілецької М.О.,

розглянувши у відкритому підготовчому судовому засіданні в м. Василькові Київської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВЗХ-СТАР» про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним,-

в с т а н о в и в:

ОСОБА_1 звернувся до суду з вказаним позовом, в якому зазначив, що 11.10.2016 р. між ним та відповідачем укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого приватним нотаріусом Васильківського міського нотаріального округу Бобковою І.О., зареєстрованого в реєстрі за 3960, предметом якого є нежиле приміщення, промисловий магазин загальною площею 120,8 кв.м за адресою: АДРЕСА_1. В пункті 6 вказаного Договору відповідач засвідчив, що прав у третіх осіб як в межах, так і за межами України немає, відносно нього не укладено будь-яких договорів з відчуження чи стосовно користування з іншими особами. Треті особи не мають прав на відчужене нерухоме майно…». Після укладенн договору, фактично прийнявши майно, позивачу стало відомо, що приміщення зайняте третіми особами, які користуються вказаним приміщенням на законних підставах, а саме на підставі договору оренди, і тому мають переважне право на придбання даного майна. Тобто, відповідач ввів позивач в оману щодо істотних обставин договору, якими є існуючі права та обов'язки Орендарів на майно.

У зв'язку з зазначеним просив суд визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «ВЗХ-Стар», посвідченого 11.10.2016 р. приватним нотаріусом Васильківського міського нотаріального округу Бобковою І.О. та зареєстрованого в реєстрі за № 960, та скасувати його державну реєстрацію.

Позивач в судове засідання не з'явився, до суду подав заяву про розгляд справи у його відсутності, позов підтримує, просить його задовольнити з підстав зазначених в позові та його поясненнях, доданих до заяви.

Відповідач в судове засідання не з'явився, до суду подав заяву про розгляд справи у його відсутності, позов визнає, не заперечує проти його задоволення у підготовчому судовому засіданні.

За таких обставин, враховуючи визнання відповідачем позову, суд вважає за можливе ухвалити рішення у підготовчому судовому засіданні, у відповідності до ч.3 ст. 200 ЦПК України, оскільки це не суперечить закону і не порушує прав , свобод та інтересів інших осіб.

На підставі ст. 247 ч. 2 ЦПК України справа розглянута за відсутності сторін без фіксування судового засідання технічними засобами.

Дослідивши письмові матеріали справи, заяви учасників процесу, оцінивши зібрані докази у їх сукупності, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом достовірно встановлено, що 11.10.2016 р. між товариством з обмеженою відповідальністю «ВЗХ-СТАР» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Васильківського міського нотаріального округу Бобковою І.О., зареєстрований в реєстрі за №960, за яким продавець (ТОВ «ВЗХ-СТАР») продав а покупець (ОСОБА_1) купив нежиле приміщення, промисловий магазин, загальною площею 120,8 кв.м, за адресою:АДРЕСА_1 (а.с.6).

Відповідно до п. 6 вказаного Договору, за свідченням Проджавця, відчужуване нерухоме майно на момент укладення цього договору, нікому іншому не продане, не подароване іншим способом не відчужене, не заставлене, під забороною (арештом) не перебуває, нерухоме майно не є обтяженим іпотекою, судового спору щодо нього, а також прав у третіх осіб як в межах, так і за межами України немає, відносно нього не укладено будь-яких договорів з відчуження чи стосовно користування з іншими особами. Треті особи не мають прав на відчужуване нерухоме майно.

Позивачем, після укладення договору було з'ясовано про користування придбаним ним нежитловим приміщенням іншими особами, у зв'язку з чим, заявою від 12.10.2016 р. ОСОБА_1 звернувся до Гендиректора ТОВ «ВЗХ-Стар» з заявою про виявлення в придбаному ним приміщенні невідомих третіх осіб, просив повідомити його про підстави користування цими особами вказаними приміщеннями (а.с.8).

Листом ТОВ «ВЗХ-Стар» №126 від 13.10.2016 р. ОСОБА_1 на його заяву від 12.10.2016 р. повідомлено про те, що частина вказаного приміщення знаходиться в оренді ФОП ОСОБА_3 на підставі договору оренди №5 від 01.12.2006 р. та ФОП ОСОБА_4 на підставі договору оренди №6 від 01.12.2006 р. Питання припинення або продовження дії вищевказаних договорів оренди №5 від 01.12.2006 р. та №6 від 01.12.2006 р. запропоновано вирішувати самостійно (а.с.9).

Так, відповідно до договору оренди №5 від 01.12.2006 р., укладеного між ТОВ «ВЗХ-Стар» та ОСОБА_3, орендодавець здав, а орендар прийняв в оренду частину нежилого приміщення площею 46 м. кв, розташованого за адресою: АДРЕСА_1. За умовами вказаного договору, зокрема п.4.4 Договору, у разі відсутності у кожної із сторін необхідності розірвати договір оренди, про що сторони повідомляють один одного за 1 місяць до закінчення строку оренди, договір пролонгується (продовжується) на такий же термін 01.12.2016 р. сторонами вказаного договору підписано акт прийому-передачі вказаного приміщення (а.с.10-13,14).

Аналогічні положення містить договір оренди №6 від 01.12.2006 р., укладений між ТОВ «ВЗХ-Стар» та ОСОБА_4, які підписали акт прийому передачі нежитлового приміщення (а.с.15-18,19).

Відповідно до ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Таким чином, судом встановлено, що на момент укладення оспорюваного договору, між відповідачем ТОВ «ВЗХ-Стар» та ФОП ОСОБА_4 і ФОП ОСОБА_3 діяв договір оренди частини нежитлового приміщення, яке є предметом оспорюваного договору. Вказані обставини не були повідомлені позивачу під час вчинення правочину, він був введений в оману щодо відсутності прав третіх осіб щодо користування вказаним нежитловим приміщенням, тому перешкоджають реалізації прав позивача, як власника даного нежитлового приміщення.

Як зазначено в ст. 41 Конституції України та ст. 321 ЦК України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не можу бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Зі ст. 1 додаткового протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод вбачається, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не можу бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства та на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права.

У відповідності до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; учасник правочину повинен бути дієздатним; правочин має вчинятися у формі встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно п. 2 ст. 207 ЦК України передбачено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Так, ст. 215 ЦК України передбачено, що недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог є підставою для визнання такого правочину недійсним. Так статтею 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю; у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину. Правочин визнаним судом неясним, згідно ст. 236 ЦК України, є недійсним з моменту його вчинення.

Як роз'яснив Пленум Верховного Суду України в постанові від 06.11.2009 року № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. У зв'язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205 - 210, 640 ЦК тощо).

Згідно до ст. 230 ЦК України, 1. Якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. 2. Сторона, яка застосувала обман, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв'язку з вчиненням цього правочину.

Згідно з ч. 1 ст. 229 ЦК України, Якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.

Пленум ВС в п.19 постанови «Про судову практику розгляду справ про визнання правочинів недійсними» від 6.11.2009 №9 роз'яснив, що правочин, вчинений під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною або внаслідок впливу тяжкої обставини, є оспорюваним. Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину, мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення. Помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного йоготлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним.

Відповідно до п. 20 ППВСУ «Про судову практику розгляду справ про визнання правочинів недійсними» від 6.11.2009 №9, правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину.

Така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13 : «Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди; її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати». (Постанова ВГСУ від 22 лютого 2017 р., справа № 922/1720/16 , ЄДРСРУ № 64916309; та від 06 лютого 2017 р., справа № 909/932/15 , ЄДРСРУ № 64621002).

В постанові у справі №629/3489/15-ц від 20.06.2018 р. Верховний Суд зазначив, що «Аналіз ст. 230 ЦПК України дає підстави для висновку, що під обманом розуміється умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення; тобто при обмані завжди наявний умисел з боку другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про е, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі вчинити правочин. Обман може стосуватися тільки обставин,які мають істотне значення, тобто природи правочину, прав та обов'язків сторін, властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Обман може може виражатися: в активних діях недобросовісної сторони правочину (наприклад , повідомлення іншій стороні помилкових помилкових відомостей, надання підроблених документів тощо); у пасивних діях недобросовісної сторони правочину, яка утримується від дій, які вона повинна була зробити (зокрема умисне умовчання про обставини, що мають істотне значення тощо).

Таким чином, в судовому засіданні встановлено наявність законних підстав для задоволення позову, оскільки під час розгляду справи знайшли підтвердження обставини, викладені позивачем в своїй позовній заяві, а саме обман відповідача, який виразився в замовчуванні обставин, які мають істотне значення при укладенні договору, внаслідок чого позивачу завдано шкоди, яка полягає у неможливості використання придбаного нежилого приміщення внаслідок використання його на законних підставах іншими особами.

На підставі наведеного, керуючись ст. 41 Конституції України, ст.203, 207, 215, 216, 229, 236, 321 ЦК України, ст.ст. 2,10,76-81, 141, 200, 263-265, 273, 352, 354, 355 ЦПК України, суд,-

У Х В А Л И В :

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальнітю «ВЗХ-СТАР», посвідченого 11.10.2016 р. приватним нотаріусом Васильківського міського округу Бобковою І.О. та зареєстрованого в реєстрі за №960, скасувавши його державну реєстрацію.

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому рішення суду не було вручено у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення повного рішення суду.

Повний текст рішення виготовлено 29.10.2018 р.

Суддя Л.М.Кравченко