Постанова

Іменем України

07 листопада 2018 року

м. Київ

справа № 709/1702/16-ц

провадження № 61-17788св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Висоцької В. С.,

суддів: Лесько А. О. (суддя-доповідач), Мартєва С. Ю., Сімоненко В. М.,

Штелик С. П.,

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Силікат-1»,

відповідачі: ОСОБА_4, товариство з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013», державний реєстратор Чорнобаївської районної державної адміністрації Черкаської області,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 24 січня 2017 року у складі судді Калашника С. І. та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 14 березня 2017 року у складі колегії суддів: Пономаренка В. В., Гончар Н. І., Ювшина В. І.,

ВСТАНОВИВ:

У липні 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю «Силікат-1»

(далі - ТОВ «Силікат-1») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_4, товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» (далі - ТОВ «Зелена Нива 2013»), державного реєстратора Чорнобаївської районної державної адміністрації Черкаської області (далі - державний реєстратор) про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування рішення про державну реєстрацію права оренди та визнання поновленим договору оренди землі.

Позовна заява мотивована тим, що 11 березня 2004 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4 було укладено договір оренди земельної ділянки, площею

2,45 га, строком на 10 років, який зареєстровано у Чорнобаївському районному відділенні Черкаської філії Центру Державного земельного кадастру 01 квітня 2004 року. Позивач скористався своїм переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк та 20 листопада 2012 року уклав із ОСОБА_4 угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі, продовживши його дію ще на 10 років. Проте державна реєстрація угоди про внесення змін не відбулася, так як 11 червня 2013 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Зелена Нива 2013» було укладено договір оренди тієї ж земельної ділянки, який 18 лютого 2014 року було зареєстровано Чорнобаївським районним управлінням юстиції Черкаської області. ТОВ «Силікат-1» продовжувало користуватися спірною земельною ділянкою і після закінчення строку дії договору як добросовісний орендар, 20 листопада 2012 року уклало з відповідачем додаткову угоду, протягом одного місяця після закінчення строку дії цього договору орендодавець не зверталася до позивача з листом із запереченнями щодо поновлення цього договору. Позивач вважає, що договір оренди землі, укладений між ОСОБА_4 та ТОВ «Зелена Нива 2013» до закінчення попереднього договору оренди землі, порушує його переважне право на поновлення договору оренди землі, а, відтак, не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки укладений договір оренди землі між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4, було поновлений на той самий строк і на тих самих умовах на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

У зв'язку з наведеним, уточнивши позовні вимоги, позивач просив суд: визнати недійсним договір оренди землі, укладений 11 червня 2013 року між ОСОБА_4та ТОВ «Зелена Нива 2013»; скасувати рішення державного реєстратора від 18 лютого 2014 року про державну реєстрацію прав та обтяжень за ТОВ «Зелена Нива 2013» на земельну ділянку та визнати поновленим договір оренди землі від 11 березня 2004 року, укладений між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4., зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру» у 2004 році, на той самий строк і тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Рішенням Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 24 січня

2017 року позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 11 червня 2013 року між ТОВ «Зелена Нива 2013» та ОСОБА_4

Скасовано рішення державного реєстратора щодо реєстрації договору оренди, укладеного 11 червня 2013 року між ОСОБА_4 і ТОВ «Зелена Нива 2013».

В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що спірний договір оренди землі та його державна реєстрація порушують переважне право позивача, як орендаря, на продовження строків оренди земельної ділянки.

Ухвалою Апеляційного суду Черкаської області від 14 березня 2017 року, апеляційну скаргу ТОВ «Зелена Нива 2013» відхилено, рішення суду першої інстанції залишено без змін

Постановляючи ухвалу про відхилення апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції, оскільки вважав, що суд всебічно та повно з'ясував дійсні обставини справи, перевірив доводи та заперечення сторін, дослідив надані сторонами докази та ухвалив законне і обґрунтоване рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

У квітні 2017 року ТОВ «Зелена Нива 2013» подало до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати оскаржувані судові рішення та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що реєстрація договорів оренди землі до моменту набрання чинності Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» проводилась відповідними виконавчими комітетами, а договір оренди землі, укладений між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4, було зареєстровано 01 квітня 2004 року у Чорнобаївському районному відділі Черкаської регіональної філії державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру». У пункті 1 частини третьої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення. Тому у ТОВ «Силікат-1» право оренди було оформлено неналежним чином, у зв'язку з цим у нього відсутні правові підстави для пред'явлення позову. Також, 20 листопада

2012 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4 укладено угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі, проте позивачем не внесені зміни у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно щодо строку дії речового права, тому строк його дії закінчився 31 грудня 2013 року. Таким чином, орендар не скористався своїм переважним правом в установлений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» термін укласти договір на новий строк.

У травні 2018 року до суду касаційної інстанції від ТОВ «Силікат-1» надійшли заперечення на касаційну скаргу ТОВ «Зелена Нива 2013», в яких товариство просило відхилити касаційну скаргу, посилаючись на те, що вона є необґрунтованою і такою, що не підлягає задоволенню, оскільки не спростовує висновків судів першої й апеляційної інстанцій, а фактично зводиться до переоцінки доказів, яким суди надали належну оцінку.

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» (далі - ЦПК України) касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

13 квітня 2018 року справа передана до Верховного Суду.

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Перевіривши доводи касаційної скарги та дослідивши матеріали справи, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.

Суди встановили, що ОСОБА_4 на праві приватної власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,45 га (а. с. 10-11).

11 березня 2004 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4 було укладено договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_4 передав в оренду позивачу вказану земельну ділянку строком на 10 років. Згідно акта прийому-передачі земельної ділянки від 11 березня 2004 року ОСОБА_4 передав, а ТОВ «Силікат-1» прийняло земельну ділянку за договором оренди. Вказаний договір оренди землі 01 квітня 2004 року зареєстрований за № 319 у книзі реєстрації договорів оренди земельних ділянок районного відділу Черкаської регіональної філії Центру ДЗК (а. с. 5-6).

По закінченню строку дії цього договору позивач, маючи намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, в передбаченому абзацом 7 пункту 2.3 договору та частиною першою статті

33 Закону України «Про оренду землі» 20 листопада 2012 року порядку підписав з ОСОБА_4 угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі, відповідно до пункту 8 якої договір укладено на 10 років (а. с. 7-9).

У період дії договору оренди землі, укладеного з ТОВ «Силікат-1», який діяв з

01 квітня 2004 року до 01 квітня 2014 року, ОСОБА_4 11 червня

2013 року уклав договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншою юридичною особою - ТОВ «Зелена Нива 2013», який зареєстровано 18 лютого 2014 року державним реєстратором реєстраційної служби Чорнобаївського РУЮ Черкаської області.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі»передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, якою закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України 2004 року, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні попереднім орендарем процедури повідомлення про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

З огляду на викладене, Верховний Суд погоджується з висновком судів першої й апеляційної інстанцій стосовно того, що 20 листопада 2012 року ТОВ «Силікат-1», маючи намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі, додержалось процедури поновлення договору, а саме направило ОСОБА_4 угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі, яку вони підписали, проте орендодавець в порушення вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» ні під час підписання цієї угоди, ні згодом у письмовому вигляді не повідомив орендаря про відмову в поновленні цього договору.

Таким чином, одна і та ж сама земельна ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів, укладених із різними орендарями, у зв'язку з чим суди дійшли обґрунтованих висновків про наявність підстав для визнання оспорюваного договору оренди землі, укладеного 11 червня 2013 року з ТОВ «Зелена Нива 2013» недійсним на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України, оскільки він укладений у період дії попереднього договору.

При цьому судами правильно враховані положення частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав про нерухоме майно та їх обмежень», пункт 41 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1141.

Посилання касаційної скарги на те, що державну реєстрацію договору оренди, укладеного між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4, було проведено не виконавчим комітетом відповідної місцевої ради, як це передбачено статтею

33 Закону України «Про місцеве самоврядування», а Чорнобаївським районним відділом Черкаської регіональної філії державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру», безпідставні, оскільки предметом оскарження був укладений між ОСОБА_4 та ТОВ «Зелена Нива 2013» договір оренди землі від 11 червня 2013 року, а не договір оренди землі, укладений 11 березня 2004 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Силікат-1».

Однак слід зазначити, що на час державної реєстрації договору оренди землі, укладеного між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4, а саме 01 квітня

2004 року діяв Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02 липня 2003 року № 174, за яким така реєстрація здійснювалась структурними підрозділами центру державного земельного кадастру при Держкомземі України, яким і була проведена державна реєстрація цього договору.

З урахуванням наведеного доводи касаційної скарги є безпідставними й на законність оскаржуваних судових рішень не впливають.

Таким чином, розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суди першої та апеляційної інстанцій правильно визначилися із характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідили наявні у справі докази і надали їм належну оцінку, правильно встановили обставини справи, внаслідок чого ухвалили законні й обґрунтовані судові рішення, які відповідають вимогам матеріального та процесуального права.

Доводи касаційної скарги не спростовують цих висновків та зводяться до переоцінки доказів та незгоди заявника з висновками судів щодо їх оцінки. Відповідно до статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не вправі встановлювати нові обставини та переоцінювати докази.

Частиною третьою статті 401 ЦПК України передбачено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду апеляційної інстанції без змін.

Керуючись статтями 400, 401, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» залишити без задоволення.

Рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 24 січня

2017 року та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 14 березня

2017 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий СуддіВ. С. Висоцька А. О. Лесько С. Ю. Мартєв В. М. Сімоненко С. П. Штелик