ПОСТАНОВА

Іменем України

31 жовтня 2018 року м. Кропивницький

справа № 395/122/17

провадження № 22-ц/4809/26/18

Кропивницький апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючої судді Авраменко Т.М.

суддів Суровицької Л.В., Черненка В.В.

секретар Гончар В.В.

учасники справи:

позивач Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н», представники за довіреностями ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3

відповідачі ОСОБА_4, Фермерське господарство «ОСОБА_5В.», представник адвокат ОСОБА_6

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_4 на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 06 грудня 2017 року у складі судді Орендовського В.А. у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_4, Фермерського господарства «ОСОБА_5В.» про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем,

В С Т А Н О В И В:

У лютому 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» (далі ТОВ) звернулось в суд з позовом до ОСОБА_4, Фермерського господарства «ОСОБА_5В.» (далі ФГ) про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

Зазначало, що ОСОБА_4 на підставі Державного акту на праві власності належить земельна ділянка кадастровий номер :02:000:1100, площею 4,48 га, розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району, з цільовим призначенням ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_4 та позивачем укладено договір оренди земельної ділянки строком на пять років. Земельну ділянку позивач орендував разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками. В порушення умов договору оренди ОСОБА_4 не повідомила позивача за шість місяців до закінчення строку договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін. 29 березня 2013 року та 06 березня 2014 року позивачем на адресу ОСОБА_4 направлені листи-повідомлення про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди. Жодних відповідей на пропозицію про поновлення договору оренди ОСОБА_4 не надано.

У 2015 році позивачу стало відомо, що між ОСОБА_4 та ФГ «ОСОБА_5В.» укладено договір оренди земельної ділянки, яка перебувала в користуванні позивача відповідно до договору оренди від 09 жовтня 2008 року. При укладенні цього договору оренди встановлення меж земельної ділянки не здійснювалось, закріплення межовими знаками земельної ділянки в натурі (на місцевості) не здійснювалося.

Просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_4 та ФГ «ОСОБА_5В.», визнати договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :02:000:1100, укладений 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Агроконтракт-Н» поновленим, стягнути судові витрати.

В ході судового розгляду позивач уточнив позовні вимоги, просив визнати недійсним договір оренди землі б/н від 01 вересня 2015 року, укладений між ОСОБА_4 та ФГ «ОСОБА_5В.» щодо земельної ділянки кадастровий номер :02:000:1100, площею 4,48 га, розташованої на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району, визнати договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :02:000:1100, укладений 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Агроконтракт-Н» поновленим (а.с.79,93).

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 06 грудня 2017 року позов задоволено. Визнано недійсним договір оренди землі від 01 вересня 2015 року, укладений між ОСОБА_4 та ФГ «ОСОБА_5В.» щодо земельної ділянки, кадастровий номер :02:000:1100, визнано поновленим договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_4 та ТОВ «Агроконтракт-Н», щодо земельної ділянки, кадастровий номер :02:000:1100. Суд дійшов висновку, що конклюдентні дії позивача, а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчить про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився.

В апеляційній скарзі представник відповідача ОСОБА_4 просить скасувати рішення суду першої інстанції, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову. Зазначає, що строк дії договору оренди земельної ділянки між позивачем та ОСОБА_4 закінчився 16 жовтня 2014 року. Земельну ділянку позивач передав ОСОБА_4 лише восени 2014 року, після збору врожаю і здійснив розрахунок за 2014 рік. В суді представник позивача підтвердив, що після закінчення строку дії договору оренди, земельною ділянкою орендар не користувався, оскільки йому стало відомо, що власник, після збору врожаю, обробив земельну ділянку. Також ним не оспорювався факт отримання листа-повідомлення ОСОБА_4 про небажання продовжувати договір оренди. Проте суд не погодився з її поясненнями та довідкою сільської ради про те, що ОСОБА_4 після збору врожаю 2014 року особисто користувалась земельною ділянкою і лише 24 грудня 2015 року ця земельна ділянка була передана в оренду ФГ «ОСОБА_5В.».

Відзив на апеляційну скаргу від позивача не надійшов.

Ухвалою судді Апеляційного суду Кіровоградської області від 02 лютого 2018 року в складі судді Письменного О.А. відкрито апеляційне провадження (а.с.148). Ухвалою Апеляційного суду Кіровоградської області від 03 березня 2018 року в складі головуючого-доповідача ОСОБА_7, суддів Дьомич Л.М., Єгорової С.М. справу призначено до розгляду без повідомлення учасників справи (а.с.156), ухвалою від 21 березня 2018 року справу призначено до розгляду на 05 квітня 2018 року (а.с.157,158). Ухвалою від 05 квітня 2018 року провадження у справі зупинено (а.с.169,170).

У звязку з ліквідацією Апеляційного суду Кіровоградської області справу передано до утвореного Кропивницького апеляційного суду, 05 жовтня 2018 року протоколом автоматизованого розподілу судової справи визначено суддю-доповідача ОСОБА_8, 08 жовтня 2018 року визначено склад колегії суддів для розгляду справи (а.с.172,173).

Ухвалою Кропивницького апеляційного суду від 11 жовтня 2018 року в складі головуючого-доповідача ОСОБА_8, суддів Суровицької Л.В., Черненка В.В. справу призначено до розгляду на 31 жовтня 2018 року

Ухвалою Кропивницького апеляційного суду від 31 жовтня 2018 року відновлено провадження у справі.

В засіданні апеляційного суду представник відповідачів підтримав доводи апеляційної скарги. Позивач судову повістку із зазначенням дати,часу та місця судового засідання отримав під розписку 16 жовтня 2010 року (а.с.177-176,180) в засідання апеляційного суду не прибув.

Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи (ч.2 ст.372 ЦПК України).

Колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Критерії оцінки правомірності рішення суду першої інстанції визначені в статті 213 ЦПК України 2004 року, відповідно до якої рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим; законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом; обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно зясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Оскаржуване рішення суду першої інстанції не відповідає зазначеним нормам процесуального права.

Згідно з ч. 1 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Згідно зі ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

09 жовтня 2008 року між ОСОБА_4, як орендодавцем, та ТОВ «Агроконтракт-Н», як орендарем, було укладено договір оренди земельної ділянки площею 4,48 га строком на пять років. Державна реєстрація договору здійснена 16 жовтня 2009 року у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 04.09.377.00437 та скріплено печаткою вказаного органу (т.1 а.с.7-8).

Пунктом 3.1, укладеного з позивачем договору передбачено, що договір укладено на пять років, починаючи з дати його державної реєстрації, тобто строк дії договору закінчився 16 жовтня 2015 року. Пунктом 9.3.4 договору оренди землі визначено, що орендар після закінчення строку договору має переважне право на його поновлення на новий строк.

Сторони погодились, що дія договору продовжується на наступний термін дії, вказаний в пункті 3.1. цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною (п.3.2 договору оренди).

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, встановлені ст.777 ЦК Ураїни є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

Переважне право це встановлене законом або договором право учасника цивільних відносин на переважне перед іншими особами вчинення дій (правочинів), спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обовязків, тобто переважне право на поновлення договору оренди виникає лише в разі подальшого перебування земельної ділянки в оренді та при наявності інших осіб, які претендують на оренду цієї ж земельної ділянки.

За загальним правилом встановленим ст.31 Закону України «Про оренду землі»(далі Закон), договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Разом з тим, за положеннями статті 33 Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Порядок поновлення договору оренди землі та зобов'язання учасників такого договору щодо здійснення певних дій задля продовження або припинення дії договору визначений на законодавчому рівні та не допускає автоматичного його поновлення.

Цивільний кодекс України визначає два випадки пролонгації договору найму (оренди): ч. 1 ст. 764 ЦК України і ч. 1 ст. 777 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 цього Кодексу наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Стаття 764 цього Кодексу передбачає такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Аналогічні підстави поновлення договорів оренди землі передбачено ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка конкретизує порядок такої пролонгації та можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Зокрема,ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у ч. 1 регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а в ч. 6 - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

За положеннями частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Наведене свідчить, що рішення про поновлення договору оренди або відмову в поновленні договору оренди в місячний термін орендодавець робить на підставі розгляду надісланого орендарем листа повідомлення про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-1282 цс 16, у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, у постанові від 23 березня 2016 року у справі 6-146 цс 16 .

Наведені норми права свідчать про те, що частина 6 ст. 33 Закону не існує автономно та застосовується виключно у взаємозвязку з іншими частинами цієї статті.

Системний аналіз ч.2 і.ч.6 ст.33 Закону дозволяє зробити висновок про те, що заперечення проти поновлення договору оренди можуть надсилатися лише за умови його попереднього звернення із повідомленням про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору . За відсутності з боку орендаря такого повідомлення у орендодавця фактично відсутні правові підстави заперечувати проти поновлення договору, оскільки орендарем таке бажання не висловлювалося, а відтак і заперечувати немає проти чого.

Правова позиція стосовно поновлення договору оренди на підставі ч.6 ст.33 Закону у жодний спосіб не звільняє орендаря від обовязку звернутися до орендодавця з повідомленням про намір скористатися переважним правом на поновлення договору.

У постанові від 10 квітня 2018 року справі № 594/376/17-ц ОСОБА_9 Верховного Суду дійшла висновку, що правовий аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

До закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки позивач, з метою скористатися своїм переважним правом щодо поновлення договору оренди, двічі направляв орендодавцю ОСОБА_4 листи-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди № 1, а саме 29 березняня 2013 року та 06 березня 2014 року (а.с.10-13).Докази направлення листа-повідомлення від 08 квітня 2013 року позивач не надав.

Проект додаткової угоди до спірного договору оренди земельної ділянки, направлений позивачем, містить інші умови, ніж сам договір оренди, а саме товариством запропоновано змінити розмір орендної плати та строк дії цього договору. На зміну вказаних істотних умов договору необхідна згода сторін (частина четверта статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Між сторонами такої згоди досягнуто не було, а 07 січня 2014 року, тобто до спливу строку дії договору оренди орендодавець направив позивачу лист-повідомлення, у якому повідомив орендаря про небажання продовжувати дію договору (а.с.59).

Сукупність наведених обставини та наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем свідчили про наміри оренодавця припинити договірні правовідносини з позивачем, що виникли з договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року.

Також матеріали справи мають достовірні докази того, що після закінчення строку дії договору від 09 жовтня 2008 року та збору врожаю, позивач належною ОСОБА_4 земельною ділянкою не користувався, а орендну плату за 2014 рік виплатив в порушення умов договору тільки 20 березня 2015 року (а.с.51).

З довідки Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області №118 від 01 березня 2017 року після збору урожаю 2014 року ОСОБА_4 особисто одноосібно використовувала належну їй земельну ділянку № 1100 з винесенням її меж в натурі ( а.с.58).

Квитанцією №888042379, виданою ПАТ КБ «ПриватБанк» 28 серпня 2015 року, підтверджується, що ОСОБА_4 сплатила за 2015 рік земельний податок в сумі 134 грн 09 грн. ( а.с.60).

Зазначені обставини позивачем не спростовані, докази користування земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди та виплати орендної плати позивач не надав.

Сплата позивачем орендної сплати за 2014 рік з порушенням умов договору в березні 2015 року не підтверджує факту, що позивач після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки продовжував користуватися спірною земельною ділянкою.

Договір оренди земельної ділянки між відповідачами укладено 01 вересня 2015 року, тобто майже через рік після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки з позивачем ( а.с.88-90).

Отже наявність порушення процедури повідомлення орендодавця про намір реалізувати переважне право, відсутність у попереднього орендаря продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди та наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем, дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.

Зазначені обставини підтверджують наявність правових підстав для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення про відмову в позові.

За правилами ст.141 ЦПК України в звязку із скасуванням рішення суду та задоволенням апеляційної скарги апеляційний суд стягує з позивача на користь ОСОБА_4 сплачений нею судовий збір в сумі 4800 грн.

На підставі викладеного, керуючись п.2 ч.1 ст.374, ст.ст.376,381,382,384 ЦПК України, суд,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_4 задовольнити .

Скасувати рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 06 грудня 2017 року .

В позові Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_4, Фермерського господарства «ОСОБА_5В.» про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем відмовити.

Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» (місце знаходження 25006, м. Кропивницький, вул. Шевченка, 6/2, код ЄДРПОУ 31095141) на користь ОСОБА_4 (місце проживання 26000, Кіровоградська область, м. Новомиргород, вул. Карла Маркса, 21/56, ідентифікаційний код НОМЕР_1) судовий збір у розмірі 4800 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови у випадку, передбаченому ст.389 ЦПК України .

Повний текст постанови складено 05 листопада 2018 року.

Головуюча суддя Т. М. Авраменко

Судді: Л. В. Суровицька

ОСОБА_10