Справа № 520/1677/18
Провадження № 2/520/3824/18
Київський районний суд м. Одеси у складі:
головуючого судді Салтан Л.В.,
при секретарі Дідур В.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою Одеської міської ради до ОСОБА_1, ОСОБА_2 державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, третя особа Державна архітектурно-будівельна інспекція України в особі Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області, про скасування реєстрації декларації про готовність обєкту до експлуатації, скасування рішення приватного нотаріуса, зобовязання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, шляхом приведення самочинно реконструйованої квартири у відповідність до технічного паспорту, -
ВСТАНОВИВ:
Представник позивача ОМР у судове засідання не зявився, повідомлявся належним чином, до суду надав заяву про розгляд справи за його відсутності, проти ухвалення заочного рішення суду не заперечив.
Відповідач ОСОБА_1, представник відповідача ОСОБА_2 державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, відповідач приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 у судове засідання не зявилися, повідомлялися належним чином, про причини неявки суд не сповістили, відзив на позовну заяву не надали.
Представник третьої особи Державної архітектурно-будівельної інспекції України в особі Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області у судове засідання не зявився, повідомлявся належним чином, про причини неявки суд не сповістив, пояснення на позовну заяву не надав.
Згідно з ч. 2 ст. 282 ЦПК України, розгляд справи і ухвалення рішення проводяться за правилами загального чи спрощеного позовного провадження з особливостями, встановленими цією главою.
Відповідно до ч. 8 ст. 178 ЦПК України, у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами.
Згідно з ч. 1 ст. 280 ЦПК України, суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасного існування таких умов: 1) відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання; 2) відповідач не з'явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин; 3) відповідач не подав відзив; 4) позивач не заперечує проти такого вирішення справи.
З урахуванням викладеного, суд приходить до висновку про наявність підстав для ухвалення заочного рішення на підставі наявних у справі доказів.
Дослідивши надані докази, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню частково, виходячи з наступного.
Судом встановлено, що, відповідно до договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом ОСОБА_4 29 серпня 2013 року за реєстровим номером 988, ОСОБА_1 є власником квартири № 39, у будинку 123/1, по Люстдорфській дорозі, у місті ОСОБА_4, загальною площею 71,8 кв. м.
Відповідно до листа ОСОБА_2 архітектури та містобудування Одеської міської ради від 17 березня 2017 року за № 01-11/1098, управлінням за зверненням ОСОБА_1 надано містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1, від 05 травня 2014 року за № 01-07/133 з намірами забудови реконструкція квартири з внутрішнім переплануванням, з улаштуванням вітрини консольного типу та вхідного вузла з боку Люстдорфської дороги, без зміни геометричних розмірів фундаментів, для розміщення аптеки (далі містобудівні умови та обмеження).
Містобудівними умовами та обмеженнями визначено, що площа земельної ділянки «в межах приміщень квартири, яка розташована на першому поверсі девятиповерхового житлового будинку, з внутрішнім переплануванням, з улаштуванням вітрини консольного типу з боку Люстдорфської дороги та вхідного вузла, без зміни геометричних розмірів фундаментів, для розміщення аптеки».
У пункті 10 розділу «Загальні дані» містобудівних умов та обмежень зазначено, що загальна площа обєкту до реконструкції складає 71,8 кв.м, а загальна площа обєкту (аптеки) після реконструкції 151,11 кв.м. При цьому передбачені наступні техніко-економічні показники обєкта будівництва після реконструкції: загрузочна 27,0 кв.м, перевірка 12,4 кв.м, коридор 3,65 кв.м та 6,63 кв.м, торговельна зала 34,0 кв.м, матеріальна 14,84 кв.м та 10,0 кв.м, кімната персоналу 11,71 кв.м, санвузол 1,76 кв.м, 2,14 кв.м та 2,18 кв.м, кабінет завідуючого 7,36 кв.м, кабінет бухгалтера 11,44 кв.м; площа вітрини консольного типу 61,0 кв.м.
Слід зазначити, що згідно з наведеними даними площа аптеки без врахування вітрини консольного типу складає: 27,0 + 12,4 + 3,65 + 6,63 + 34 + 14,84 + 10 + 11,71 + 1,76 + 2,14 + 2,18 + 7,36 + 11,44 = 145,11 кв. м, а з урахуванням вітрини: 145,11 + 61 = 206,11 кв. м.
Пунктом 5 розділу «Містобудівні умови та обмеження» містобудівних умов та обмежень передбачені планувальні обмеження, зокрема, заборонено замовнику будівництва передбачати розширення обєкту за рахунок будь-яких конструкцій, виступаючих за фасад будівлі, окрім розширення за рахунок улаштування вітрини консольного типу з боку Люстдорфської дороги.
Однак, як вбачається з фотофіксації та техніко-економічних показників аптеки, ОСОБА_1 збудовано прибудову до належної їй на праві приватної власності квартири, а не вітрину консольного типу.
У вказаних деклараціях ОСОБА_1 зазначила, що реконструкція здійснена без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані.
З урахуванням наведеного у відповідному пункті декларації стосовно інформації про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, замовником з посиланням на п. 4 Порядку виконання будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року за № 466, вказано, що такий документ може не зазначатися. Отже, у Декларації не наведено інформації про документ, що посвідчує право власності чи користування земельної ділянки.
З наведеного вище вбачається, що реконструкція всупереч даним декларації відбулась зі зміною геометричних розмірів у плані фундаменту, а отже, ОСОБА_1 самовільно захопила земельну ділянку, що належить до комунальної власності, чим порушила права територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради.
В свою чергу, у разі проведення реконструкції обєктів будівництва, яка передбачає зміну геометричних розмірів фундаментів, в силу приписів законодавства замовник будівництва зобовязаний підтвердити таке своє право документом, що посвідчує право власності забудовника чи право користування земельною ділянкою, на якій буде розміщено обєкт містобудування, та, відповідно, вказати інформацію про такий документ у декларації про готовність обєкта до експлуатації, чого, однак, протиправно зроблено не було.
Таким чином, внаслідок наведеної вище реконструкції відбулася безпідставна та протиправна забудова земельної ділянки, що належить до комунальної власності міста ОСОБА_4. Отже, є підстави вважати наведений обєкт самочинно збудованим, оскільки він збудований на самовільно зайнятій земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, та без належного документа, який дає право виконувати будівельні роботи.
Відповідно до ст. 80 ЗК України, субєктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, на землі комунальної власності.
Згідно з ч. 1 ст. 83 ЗК України, у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної і державної власності, а також земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші обєкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.
Відповідно до ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоровя, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі обєкти, визначені відповідно до закону як обєкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.
Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження обєктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати обєкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування обєктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.
Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших субєктів. Обєкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим субєктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.
Виходячи зі змісту ст. 12 ЗК України, до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, право розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам, здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства, тощо.
Статтею 116 ЗК України, визначені підстави набуття права на землю із земель державної та комунальної власності.
Виходячи з положень наведених норм законодавства, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Згідно з п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», питання у сфері регулювання земельних відносин вирішуються виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної або міської ради.
Тобто, реконструкція проведена на земельній ділянці, яка не була відведена в установленому законодавством порядку для цієї мети, оскільки відповідачем не надано доказів протилежного.
Пунктом 5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466 (у редакції, чинній на момент реєстрації оскаржуваної декларації), встановлено, що будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію та подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт - щодо обєктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, які не потребують реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт, відповідно до переліку обєктів, будівництво яких здійснюється після надіслання повідомлення про початок виконання будівельних робіт; реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо обєктів I-III категорії складності; видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт - щодо обєктів IV і V категорії складності.
Згідно з ч. 4 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.
Відповідно до ст. 125 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
При цьому, згідно з положеннями статті 126 вказаного Кодексу право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яка є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Таким чином, відповідно до наведених вимог закону обовязковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку та державної реєстрації майнового права на неї, а відсутність у цієї особи таких документів є самовільним зайняттям вказаної земельної ділянки.
На теперішній час ОСОБА_1 використовує вищезазначену земельну ділянку без правовстановлювальних документів на землекористування, чим порушує вимоги діючого законодавства України.
Відсутність оформленого відповідно до вимог законодавства речового права на земельну ділянку взагалі виключає можливість проводити на ній будь-які будівельні роботи, та, тим більш, вводити в експлуатацію реконструйований обєкт, який будувався на земельній ділянці, що не була відведена в установленому законодавством порядку для цієї мети, що прямо вказує на самочинне будівництво, здійснене із порушенням прав територіальної громади м. Одеси.
Відповідно до ч. 2 ст. 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», у разі виявлення інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати обєкт самочинним будівництвом, зокрема якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, реєстрація такого повідомлення або декларації підлягає скасуванню інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Таким чином, наведену реконструкцію неможливо було провести без зміни геометричних розмірів фундаментів приміщень, чим визначається недостовірність вказаної у декларації інформації про проведення реконструкції нерухомого обєкта без зміни його геометричних розмірів фундаментів, що є підставою вважати обєкт самочинним будівництвом та підставою для скасування реєстрації такої декларації.
Згідно із п. 22 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом обєктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461 (у редакції, чинній на момент реєстрації оскаржуваної декларації), у разі виявлення органом державного архітектурно-будівельного контролю недостовірних даних (встановлення факту, що на дату реєстрації декларації інформація, яка зазначалася в ній, не відповідала дійсності, та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними у декларації), наведених у зареєстрованій декларації, які є підставою вважати обєкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, реєстрація такої декларації підлягає скасуванню органом державного архітектурно-будівельного контролю.
Орган державного архітектурно-будівельного контролю скасовує реєстрацію декларації шляхом видачі відповідного розпорядчого акта. Запис про реєстрацію декларації з реєстру виключається Держархбудінспекцією не пізніше наступного робочого дня, з дня повідомлення органом державного архітектурно-будівельного контролю про таке скасування.
Орган державного архітектурно-будівельного контролю також скасовує реєстрацію декларації за рішенням суду про скасування реєстрації декларації, що набрало законної сили.
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 19 серпня 2015 року № 671 «Деякі питання діяльності органів державного архітектурно-будівельного контролю» повноваження щодо здійснення державного архітектурно-будівельного контролю та скасування реєстрації дозвільних документів здійснював департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції України.
Відповідні повноваження передані управлінню державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, що засвідчено підписанням акта спільної комісії з передачі відповідної документації та вирішення питань, повязаних з утворенням та функціонуванням органу державного архітектурно-будівельного контролю.
Пунктом 9-1 Прикінцевих положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що орган державного архітектурно-будівельного контролю починає здійснювати повноваження, визначені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень у сфері архітектурно-будівельного контролю та удосконалення містобудівного законодавства», на наступний день після затвердження акта спільної комісії.
Таким чином, компетентним органом, що здійснює відповідно до закону державний архітектурно-будівельний контроль та виконує дозвільні й реєстраційні функції у сфері містобудівної діяльності на території м. Одеси, є управління архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради.
Слід зазначити, що, відповідно до ч. 1 ст. 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», державний архітектурно-будівельний контроль - це сукупність заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт. Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється на обєктах будівництва у порядку проведення планових та позапланових перевірок за територіальним принципом. Оскільки на обєкті, розташованому за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 123/1, будівельні роботи вже завершені, на зазначений обєкт зареєстровано право власності, управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради не має повноважень на проведення перевірки та скасування реєстрації декларації, що зумовлює необхідність звернення з вимогами про скасування відповідної реєстрації декларації до суду.
З урахуванням вищевикладеного вважаємо, що зазначена декларація оформлена замовником реконструкції із суттєвими порушеннями вимог Земельного кодексу України, Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», Порядку виконання будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466, Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом обєктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461, у звязку з чим її реєстрація безумовно має бути скасована.
Згідно із ч. 9 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», зареєстрована декларація про готовність обєкта до експлуатації або сертифікат є підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію обєкт необхідних для його функціонування ресурсів води, газу, тепла, електроенергії, включення даних про такий обєкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього.
З Відповідно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 02 серпня 2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 прийнято рішення за індексним номером 30736887, яким внесено наступні зміни до опису обєкта нерухомого майна:
- змінено обєкт нерухомого майна з обєкту житлової нерухомості (квартири) на нежитлове приміщення (аптеку);
- змінено загальну площу обєкту з 71,8 кв.м на 151,4 кв.м;
- змінено адресу обєкту нерухомого майна з адреси: АДРЕСА_3, на адресу: Одеська обл., м. Одеса, Люстдорфська дорога, будинок 123/1.
Крім того, внесено зміни до підстав виникнення права власності, а саме, додано:
Отже, оскаржуване рішення державного реєстратора прийнято на підставі декларації про готовність обєкта до експлуатації, яка містить недостовірні дані, на самочинно збудований обєкт нерухомого майна, щодо якого протиправно та необґрунтовано було зареєстровано декларацію.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі державна реєстрація прав) офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно зі ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація прав є обовязковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав.
Пункт 2 ч. 1 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначає, що державним реєстратором є, зокрема, нотаріус.
Згідно з ч. 1 ст. 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», на кожний обєкт нерухомого майна під час проведення державної реєстрації права власності на нього вперше у Державному реєстрі прав відкривається новий розділ та формується реєстраційна справа, присвоюється реєстраційний номер обєкту нерухомого майна.
Згідно з ч. 1 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) прийняття документів, що подаються разом із заявою про державну реєстрацію прав, виготовлення їх електронних копій шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та розміщення їх у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв про державну реєстрацію прав, що надійшли на розгляд; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав, зупинення державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації; 6) відкриття (закриття) розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до Державного реєстру прав відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про обєкти та субєктів цих прав; 7) формування інформації з Державного реєстру прав для подальшого використання заявником; 8) видача документів за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
Статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначені підстави для державної реєстрації прав. Зокрема, відповідно до п. 14 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.
Відповідно до ч. 9 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», зареєстрована декларація про готовність обєкта до експлуатації є підставою, серед іншого, для оформлення права власності на нього.
Згідно з ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, обєкти незавершеного будівництва та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обовязки субєктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Згідно з п. 45 Порядку, для державної реєстрації права власності на реконструйований обєкт нерухомого майна (в тому числі в результаті переведення обєкта нерухомого майна із житлового у нежитловий або навпаки) подається: 1) документ, що посвідчує право власності на обєкт нерухомого майна до його реконструкції (крім випадків, коли право власності на такий обєкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); 2) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом обєкта; 3) технічний паспорт на обєкт нерухомого майна; 4) письмова заява співвласників про розподіл часток у спільній власності на реконструйований обєкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що перебуває у спільній частковій власності та у результаті проведення реконструкції змінився розмір часток у такому праві); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, реконструкція якого здійснювалась у результаті спільної діяльності).
Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом.
Згідно з ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор, серед іншого: встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обовязкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин повязує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Враховуючи вищевикладене, рішення приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу від 02 серпня 2016 року за індексним номером 30736887 порушує права територіальної громади м. Одеси, а тому підлягає скасуванню.
Крім того, при прийнятті оскаржуваного рішення про державну реєстрацію порушено встановлений порядок присвоєння обєкту нерухомого майна адреси.
Слід зазначити, що порядок ведення Адресного реєстру міста ОСОБА_4, унесення (одержання) інформації до (з) нього встановлений Положенням про Адресний реєстр міста ОСОБА_4, затвердженим рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради від 28 липня 2009 року за № 809.
Відповідно до п. 4.4. зазначеного Положення на підставі довідки про резервування адреси районні адміністрації за заявою власника (наймача, балансоутримувача) обєкта видають розпорядження про надання або зміну адреси протягом десяти робочих днів після отримання заяви, довідки, документів, що відповідно до законодавства посвідчують майнові права на обєкт, та документів, які підтверджують особу заявника.
Отже, документом, що підтверджує присвоєння обєкту нерухомого майна адреси, у даному випадку є відповідне розпорядженняКиївської районної адміністрації Одеської міської ради, яке видається на підставі довідки юридичного департаменту Одеської міської ради про резервування адреси.
Доказів прийняття такого рішення, відповідачами не надано.
Положеннями статті 321 Цивільного кодексу України законодавцем визначено принцип непорушності права власності та зазначено, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності чи обмежений у його здійсненні, тоді як державна реєстрація права власності на обєкт нерухомого майна, щодо якого було зареєстровано декларацію, грубо порушує право власності територіальної громади м. Одеси на землю, яке має бути відновленим у порядку, передбаченому чинним законодавством.
Відповідно до ст. 152 ЗК України, держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його права на землю, навіть якщо ці порушення не повязанні з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Відповідно до ч. 1 ст. 2, ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, яка є обов'язковою.
Згідно з ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація прав є публічною, проводиться органом державної реєстрації прав, який зобов'язаний надавати інформацію про зареєстровані права та їх обтяження в порядку, встановленому цим Законом.
Відповідно до абзацу 7 п.2 «Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року за № 868, нотаріус, яким вчинено нотаріальну дію з нерухомим майном, проводить державну реєстрацію прав, набутих виключно у результаті вчинення такої дії, крім випадків, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
На час прийняття оскаржуваного рішення законодавством не було передбачено можливості проведення державної реєстрації речових прав на обєкт нерухомого майна нотаріусом без вчинення ним нотаріальної дії, повязаної із переходом таких прав на обєкт нерухомості, таке право, внаслідок зміни законодавства, виникло виключно з 01 січня 2016 року.
Згідно зі ст. 34 Закону України «Про нотаріат», нотаріуси вчиняють такі нотаріальні дії: посвідчують правочини (договори, заповіти, довіреності тощо); вживають заходів щодо охорони спадкового майна; видають свідоцтва про право на спадщину; видають свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя в разі смерті одного з подружжя; видають свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів); видають свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися; провадять опис майна фізичної особи, яка визнана безвісно відсутньою або місце перебування якої невідоме; видають дублікати нотаріальних документів, що зберігаються у справах нотаріуса; накладають заборону щодо відчуження нерухомого майна (майнових прав на нерухоме майно), що підлягає державній реєстрації; засвідчують вірність копій (фотокопій) документів і виписок з них; засвідчують справжність підпису на документах; засвідчують вірність перекладу документів з однієї мови на іншу; посвідчують факт, що фізична чи юридична особа є виконавцем заповіту; посвідчують факт, що фізична особа є живою; посвідчують факт перебування фізичної особи в певному місці; посвідчують час пред'явлення документів; передають заяви фізичних та юридичних осіб іншим фізичним та юридичним особам; приймають у депозит грошові суми та цінні папери; вчиняють виконавчі написи; вчиняють протести векселів; вчиняють морські протести; приймають на зберігання документи.
Відповідно до ч. 1 ст. 15 «Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку: прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви;встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень; прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації; внесення записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 18 цього Закону; надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про зареєстровані права та/або їх обтяження.
Згідно з ч. 4 ст. 15 «Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Пунктом 36 «Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року за № 868, передбачено, що для проведення державної реєстрації речових прав необхідними документами є документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення таких прав на нерухоме майно, та інші документи, визначені цим «Порядком».
Відповідно до ч.1 ст.19 «Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація прав проводиться на підставі: договорів, укладених у порядку, встановленому законом, та актів прийому-передачі активів та/або зобов'язань неплатоспроможного банку приймаючому або перехідному банку, крім випадків, визначених законом; свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог цього Закону; свідоцтв про право власності, виданих органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді; державних актів на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом; рішень судів, що набрали законної сили; інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою.
Підпунктом 1 п. 37 цього «Порядку» встановлено, що документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення прав на нерухоме майно, є укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або речове право на нерухоме майно чий його дублікат.
Згідно з ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
Таким чином, при визнанні протиправною та скасуванні оскаржуваної декларації, враховуючи порушення встановленого порядку присвоєння обєкту нерухомого майна адреси, підлягає скасуванню й рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 від 02 серпня 2016 року за індексним номером 30736887.
Як зазначалось вище, реконструкція квартири № 39 будинку 123/1 по Люстдорфській дорозі у м. Одесі всупереч даним декларації відбулась зі зміною геометричних розмірів у плані фундаменту, а отже, ОСОБА_1 самовільно захопила земельну ділянку, що належить до комунальної власності, чим порушила права територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради.
Внаслідок такої реконструкції відбулася безпідставна та протиправна забудова земельної ділянки, що належить до комунальної власності міста ОСОБА_4. Отже, є підстави вважати наведений обєкт самочинно збудованим, оскільки він збудований на самовільно зайнятій земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, та без належного документа, який дає право виконувати будівельні роботи.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» та ст. 124-126 ЗК України, обов'язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність у зазначеної особи таких документів свідчить про самовільне зайняття земельної ділянки.
Згідно зі ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель», самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
Відповідно до ст. 212 ЗК України, самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда або інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Аналогічні положення закріплені у п. 4 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року № 6 «Про практику застосування статті 376 Цивільного кодексу України» (про правовий режим самочинного будівництва) в якому зазначено, що самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил.
При цьому, згідно з правовою позицією Верховного Суду України у справі № 6-130цс від 04 грудня 2013 року, у розумінні ч. 1 ст. 376 ЦК України, самочинним будівництвом є не тільки новостворений обєкт, а й обєкт нерухомості, який виник в результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови уже існуючого обєкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки в результаті таких дій обєкт втрачає тотожність з тим, на який власником отримано право власності.
Самочинне будівництво є порушенням встановлених державою правил та норм здійснення будівництва, що призводить до нераціональної забудови населених пунктів, невідповідності збудованих обєктів нерухомості встановленим вимогам законодавства, що є порушенням прав територіальної громади, а також питань безпеки під час експлуатації вже збудованого обєкта, екологічної та санітарно-епідеміологічної безпеки. Саме таку позицію викладено у постанові Верховного суду України від 25 травня 2017 року у справі № 6-579 цс17.
Згідно з ч. 4 ст. 376 ЦК України, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Відповідно до ч. 7 ст. 376 ЦК України, у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобовязати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.
Відповідно до правової позиції Верховного Суду України у справі № 6-180цс, обєкт нерухомості відноситься до самочинного будівництва за наявності однієї із наведених умов: земельна ділянка не відведена для цієї мети; відсутній належний дозвіл на будівництво; відсутній належним чином затверджений проект; під час будівництва допущені істотні порушення будівельних норм і правил.
За змістом частин четвертої та сьомої статті 376 ЦК України залежно від ознак самочинного будівництва особи, зазначені у цих пунктах, можуть вимагати від особи, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво: знесення самочинно збудованого обєкта або проведення перебудови власними силами або за її рахунок; приведення земельної ділянки в попередній стан або відшкодування витрат.
З урахуванням змісту зазначеної норми у поєднанні з положеннями статей 16, 386, 391 ЦК України позивачами за такими вимогами можуть бути відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування та інші особи, право власності яких порушено самочинним будівництвом.
Власник земельної ділянки, відповідно до ст. 319 Цивільного кодексу України володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Згідно зі ст. 391 ЦК України власник майна може вимагати усунення будь-якого обмеження його права власності.
Враховуючи вищевикладене, самочинно реконструйована квартира № 39, у будинку 123/1, по Люстдорфській дорозі, у м. Одесі підлягає приведенню до попереднього стану за рахунок відповідача ОСОБА_1
Відповідно до ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами : письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Статтею 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування . Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.
Згідно зі ст. 80 ЦПК України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Частиною 1 ст. 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до п. 27 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 14 від 18 грудня 2009 року «Про судове рішення у цивільній справі», під час судового розгляду предметом доказування є факти, якими обґрунтовують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше юридичне значення для вирішення справи і підлягають встановленню при ухваленні рішення.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно з ч. 2 ст. 89 ЦПК України, жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Відповідно до рішення Європейського суду з прав людини в справі Ващенко проти України від 26 червня 2008 року, принцип змагальності полягає в тому, що суд уважно досліджує зауваження заявника, виходячи з сукупності наявних матеріалів в тій мірі, в якій він є повноважним вивчати заявлені скарги. Отже, у суду відсутні повноваження на вихід за межі принципу диспозитивності і змагальності та збирання доказів на користь однієї із зацікавлених сторін.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно зясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
У своїй позовній заяві, представник ОМР просить стягнути з ОСОБА_1 на користь ОМР судові витрати у розмірі 6167 грн. 00 коп.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, повязані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
З позовної заяви вбачається, що відповідачами у цій справі є: ОСОБА_1, ОСОБА_2 державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, у звязку з чим слід стягнути з них сплачений судовий збір у розмірі 6167 грн. 00 коп.
Керуючись ст. 2, 4-6, 76-83, 141, 263-265, 354-355 ЦПК України, ст. 319, 376, 391 ЦК України, ст. 12, 80, 83, 116, 124-126, 152, 212 ЗК України, Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні», Законом України «Про регулювання містобудувальної діяльності», Законом України «Про державну реєстраціє речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Законом України «Про державний контроль за використанням та охороною земель», Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, -
ВИРІШИВ:
Позовну заяву Одеської міської ради до ОСОБА_1, ОСОБА_2 державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, третя особа Державна архітектурно-будівельна інспекція України в особі Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області, про скасування реєстрації декларації про готовність обєкту до експлуатації, скасування рішення приватного нотаріуса, зобовязання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, шляхом приведення самочинно реконструйованої квартири у відповідність до технічного паспорту задовольнити частково.
Скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 від 02 серпня 2016 року за індексним номером 30736887 щодо квартири № 39, у будинку 123/1, по Люстдорфській дорозі, у місті ОСОБА_4.
Зобовязати ОСОБА_5, ІНФОРМАЦІЯ_1, яка зареєстрована за адресою: ІНФОРМАЦІЯ_2, звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом приведення самочинно реконструйованої квартири № 39, у будинку 123/1, по Люстдорфській дорозі, у місті ОСОБА_4, у відповідність до технічного паспорту, виготовленого станом на 18 квітня 1994 року, за свій рахунок.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Апеляційна скарга на заочне рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Заочне рішення суду набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Повний текст рішення складено 04 жовтня 2018 року.
Головуючий Салтан Л. В.