_________________________________________________________________________________________________________________________
Провадження № 4-с/520/97/18
УХВАЛА

29.10.2018 року Київський районний суд м. Одеси у складі:

Головуючого судді Коваленко О.Б.

За участю секретаря Маценко В.В.,

Представника скаржника ОСОБА_1,

Представника стягувача-Зауліна О.Г.

Приватного виконавця ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Одесі цивільну справу за скаргою боржника ОСОБА_3 на дії приватного виконавця виконавчого округу Одеської області ОСОБА_2, стягувач «ОТП Факторинг Україна»,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_3 звернувся до суду зі скаргою на дії приватного виконавця виконавчого округу Одеської області ОСОБА_2, повязані з оцінкою нерухомого майна, а саме садового будинку з господарчими будівлями та спорудами, розташованого на земельній ділянці приватної власності площею 0,0998 га, за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, село Молодіжне, ОГСТ «Антарктика», вул. Портова, 1/29.

Заявник посилається на те, що 25.07.2018 в офісі приватного виконавця ОСОБА_2 за адресою: АДРЕСА_1, ОСОБА_3 отримав для ознайомлення Звіт про оцінку майна в рамках Виконавчого провадження № 56662187 від 23.06.2018 у цивільній справі №520/10299/13-ц. Заявник не згоден з результатами оцінки з наступних причин. Постанова про звернення стягнення на майно та призначення суб'єкта оціночної діяльності видані приватним виконавцем ОСОБА_2 16.07.2018, а оцінка майна зроблена і завершена вже наступного дня 17.07.2018. Приватний виконавець ОСОБА_2, з яким ОСОБА_3 знаходився в постійному контакті в режимі телефонного та електронного зв'язку, оцінщик ОСОБА_4 не зверталися до боржника з приводу проведення оцінки майна і доступу до будинку. В 2012 та 2013 роках на вимогу TOB «ОТП Факторинг Україна» заявник ОСОБА_3 особисто двічі замовляв оцінку майна у ЧП «Вітал-Профі». З урахуванням всіх необхідних процесуальних та оціночних дій оцінка майна тривала мінімум один робочий тиждень-з 19.06.2012 по 26.06.2012 та з 05.12.2013 по 12.12.2013. В даному ж випадку для отримання Постанови про призначення суб'єкта оціночної діяльності та на проведення всіх дій для оцінки майна TOB Товарна Біржа «Профі-Т» знадобився лише один день, що фізично не можливо. В звіті TOB Товарна Біржа «Профі-Т» в п.1.5 зазначене наступне: «внутренние помещения и физическое состояние объекта не установлено в связи с отсутствием доступа. Заказчик обеспечивает личное ознакомление оценщиков с объектом оценки.» Але замовник, приватний виконавець ОСОБА_2, не звертався до ОСОБА_3 з приводу проведення оцінки майна, тим самим порушуючи і перешкоджаючи проведенню повної і обгрунтованої оцінки майна. Оцінщик ОСОБА_4 також не зверталась з приводу проведення оцінки майна і доступу до будинку. В п.1.6 звіту зазначене наступне: «в качестве исходных данных для определения рыночной стоимости использовались результаты визуального осмотра оцениваемой недвижимости, а процедура независимой оценки включала в себя осмотр и фото фиксацию оцениваемого объекта.» Проте даний Звіт про оцінку не містить жодної фотографії об'єкта оцінки. В той час, як два попередні Звіти про оцінку мають вичерпний комплект фотографій будинку та прилеглих теріторій. На прохання заявника надати для ознайомлення фотофіксацію, зроблену під час ознайомлення оцінщика з об'єктом приватний виконавець ОСОБА_2 надав фотографії, датовані 03.07.2018, зроблені під час опису майна. При тому, що оцінувач ОСОБА_4 виконувала оцінку 17.07.2018. Вже наступного дня після ознайомлення зі Звітом про оцінку 26.07.2018 заявник направив приватному виконавцю ОСОБА_2 свою категоричну незгоду і пояснення причин незгоди з сумою оцінки майна. 03.08.2018 надіслав приватному виконавцю ОСОБА_2 електронного листа з проханням пояснення, чому він не звернувся до боржника для організації доступу до будинку і проведення повноцінної оцінки майна, а також надання для ознайомлення фотофіксації майна, зробленої безпосередньо оцінщиком під час ознайомлення з майном. Станом на сьогодні жодної відповіді від ОСОБА_2 ОСОБА_3 не отримав.

В п.3.2 звіту зазначене наступне: «при визуальном осмотре оценщик определил:

а) крыша - совмещенная кровля - металлочерепица;

б) подъезд-жерства/бетон.»

Заявник стверджує, що будинок ніколи не мав металочерепиці, а кровля накрита єврорубіроїдом з початку будівництва і до теперішнього часу. Підїзд також ніколи не мав бетону, а завжди мав природний грунт.

В п.3.2 звіту також зазначене наступне: «при визуальном осмотре Оценщик определил: на земельном участке расположены хозяйственные строения и сооружения: гараж, забор, калитка, ворота.»

Тобто при «візуальному осмотрі» оцінщик ОСОБА_4 не помітила діючий вуличний басейн розмірами 6 х 9 м та об'ємом 80 кубичних метрів. Ринкова вартість басейна та повного обладнання на сьогодні складає близько 100 000.00 гривень. У звіті відсутня інформація щодо наявності басейна.

Щодо вибору об'єктів порівняння, зазначених в п.4 Звіту про оцінку, заявник відзначив наступне.

а) всі 5 (п'ять) об'єктів порівняння знаходяться в значній віддаленості близько 5 кілометрів на дорозі Овідіополь-Чорноморськ і не мають поруч водоймищ, проте як в безпосередній близькості на березі Олександрівського водосховища розташовані 4 садових товариств - «Зоря», «Глорія», «Лиман» та «Антарктика», в якому і розташований будинок - об'єкт оцінки даного звіту. Цінова політика вибраних оцінщиком об'єктів суттєво різниться з аналогічними об'єктами в зазначених товариствах на березі водосховища.

б) Об'єкт №1 2000 року і має ділянку 5 соток (вдвічі менше ніж об'єкт оцінки), об'єкт №2 - незавершене будівництво (лише 65 відсотків готовності!), проте як об'єкт даної оцінки - завершене будівництво, введене в експлуатацію. Об'єкт №3 має майже вдвічі меншу площу з вуличним санвузлом (туалет-душ), об'єкт №4 вдвічі меншої площі, має лише дві кімнати, без газопостачання.

в) всі підібрані оцінщиком ОСОБА_4 об'єкти порівняння мають одну цінову категорію до 35 000 у .о., проте як на тому ж самому ресурсі «Domik.ua», де оцінщик ОСОБА_4 знайшла всі 5 об'єктів порівняння, є достатня кількість схожих об'єктів в прилеглих садових товариствах «Зоря», «Глорія», «Лиман» та «Антарктика», середня ціна яких значно перевищує і коливається на рівні 60 000 у.о.

г) також всі об'єкти порівняння підібрані на одному єдиному ресурсі в мережі інтернет без консультацій безпосередньо з агентствами нерухомості.

Копія Звіту про оцінку майна, яку отримав заявник, не містить також копій правовстановлюючих документів, передбачених Законом «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» - сертіфікату субєкта оціночної діяльності, кваліфікаційного свідоцтва оцінювача тощо.

На його прохання надати для ознайомлення вищезазначені документи відповіді від приватного виконавця ОСОБА_2 заявник не отримав. На підставі всього вищезазначеного заявник зробив висновок, що оцінювач ОСОБА_4 робила оцінку майна, грунтуючись виключно на технічній документації і фотографіях, зроблених приватним виконавцем ОСОБА_2 під час опису майна. Особисто оцінювач ОСОБА_4 не ознаюмлювалася з об'єктом, порушуючи ст.50 Постанови від 10 вересня 2003 р. №1440 Про затвердження Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" та надаючи в Звіті про оцінку недостовірну інформацію (в п.6 Звіту про оцінку зазначено: «оценщики удостоверяют, что осмотр объекта оценки был проведен нами лично»). Скаргу просить задовольнити.

Приватний виконавець виконавчого округу Одеської області ОСОБА_5 у судовому засіданні просив відмовити у задоволенні скарги.

Стягувач представник «ОТП Факторинг Україна» у судовому засіданні просив відмовити у задоволенні вимог скарги.

Вислухавши сторони, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що скарга підлягає задоволенню.

Із матеріалів справи встановлено, 16.07.2018 року приватним виконавцем виконавчого округу Одеської області ОСОБА_2 винесено постанову про призначення субєкта оціночної діяльності-субєкта господарювання для участі у виконавчому провадженні -ТБ «Профі-Т»

Згідно звіту від 20.07.2018 року про незалежну оцінку майна: садового двоповерхового будинку, зазначеного у технічному паспорті під літ «А-2, а, а-1,а-2, загальною площею 221,2 кв.м, з господарчими спорудами, розташованих на земельній ділянці загальною площею 0,0998 га., що знаходитьсяза адресою: Одеська обл., Овідіопольський район, с. Молодіжне, ОГСТ «Антарктика», вул. Портова, 1/29, ринкова вартість обєкта оцінки складає 1083520,00 грн.

За правилами ст. 447 ЦПК України сторони виконавчого провадження мають право звернутися до суду зі скаргою, якщо вважають, що рішенням, дією або бездіяльністю державного виконавця чи іншої посадової особи державної виконавчої служби під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до цього Кодексу, порушено їх права чи свободи.

Відповідно до п. 9 ч. 2 ст. 129 Конституції України передбачено одну із основних засад судочинства - обов'язковість рішень суду, виконання будь-якого рішення є невід'ємною частиною правосуддя, а у ст. 19 Конституції України зазначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень, та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Зазначене конституційне положення відображено у ст. 18 ЦПК України, згідно з якою судові рішення, що набрали законної сили, обов'язкові для всіх органів державної влади і органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, посадових чи службових осіб та громадян і підлягають виконанню на всій території України, а у випадках, встановлених міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, - і за її межами.

Отже, виконання судових рішень у цивільних справах є складовою права на справедливий суд та однією з процесуальних гарантій доступу до суду, що передбачено ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про виконавче провадження» виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження та примусове виконання рішень інших органів (посадових осіб) - це сукупність дій органів і посадових осіб, визначених у цьому Законі, що спрямовані на примусове виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), які провадяться на підставах, в межах повноважень та у спосіб, визначених цим Законом, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону та інших законів, а також рішеннями, що відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню.

Відповідно до вимог ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору.

За змістом статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Способи захисту цивільних прав та інтересів судом передбачені у статті 16 ЦК України.

Згідно з приписами ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.

Відповідно до ст. 57 Закону України «Про виконавче провадження» визначення вартості майна боржника здійснюється за взаємною згодою сторонами виконавчого провадження. У разі якщо сторони виконавчого провадження, а також заставодержатель у 10-денний строк з дня винесення виконавцем постанови про арешт майна боржника не досягли згоди щодо вартості майна та письмово не повідомили виконавця про визначену ними вартість майна, виконавець самостійно визначає вартість майна боржника. Звіт про оцінку майна має бути складений не раніше дати винесення постанови про арешт такого майна. У разі якщо сторони виконавчого провадження не дійшли згоди щодо визначення вартості майна, визначення вартості майна боржника здійснюється виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає субєкта оціночної діяльності - субєкта господарювання. У разі якщо визначити вартість майна (окремих предметів) складно, виконавець має право залучити субєкта оціночної діяльності субєкта господарювання для проведення оцінки майна. Виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем. Оскарження в судовому порядку результатів визначення вартості чи оцінки майна не зупиняє передачі майна на реалізацію, крім випадків зупинення передачі майна на реалізацію судом. Звіт про оцінку майна у виконавчому провадженні є дійсним протягом шести місяців з дня його підписання субєктом оціночної діяльності - субєктом господарювання. Після закінчення цього строку оцінка майна проводиться повторно. Якщо строк дійсності звіту про оцінку майна закінчився після передачі майна на реалізацію, повторна оцінка такого майна не проводиться.

Так, ч.ч. 1, 2, 3 ст. 61 Закону України "Про виконавче провадження" передбачено, що реалізація арештованого майна (крім майна, вилученого з цивільного обороту, обмежено оборотоздатного майна та майна, зазначеного у частині восьмійстатті 56 цього Закону) здійснюється шляхом електронних торгів або за фіксованою ціною. Порядок проведення електронних торгів визначається Міністерством юстиції України. Початкова ціна продажу нерухомого майна визначається в порядку, встановленому ст. 57 цього Закону.

Звіт про оцінку майна у виконавчому провадженні є дійсним протягом шести місяців з дня його підписання суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання. Після закінчення цього строку оцінка майна проводиться повторно. Якщо строк дійсності звіту про оцінку майна закінчився після передачі майна на реалізацію, повторна оцінка такого майна не проводиться.

Згідно зістаттею 12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору.

Частиною 1 статті 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"встановлено, що оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними встатті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.

Методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України. Положення (національні стандарти) оцінки майна повинні містити визначення понять, у тому числі поняття ринкової вартості, принципів оцінки, методичних підходів та особливостей проведення оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та порядок його рецензування (ч.ч. 1, 4 ст. 9 вказаного вище закону).

Національний стандарт № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженийпостановою КМУ від 10 вересня 2003 року № 1440, є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.

Національний стандарт № 2 "Оцінка нерухомого майна", затверджений постановою КМУ від 28 жовтня 2004 року № 1442, є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Таким чином, оцінка нерухомого майна має здійснюватись відповідно до Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна" з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади.

Відповідно до приписів п. 50 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав",проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об'єктом оцінки.

При цьому пунктом 51 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" встановлено, що незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки, ознайомлення з об'єктом оцінки,збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Так, п. 67 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" встановлено, що рецензія повинна містити висновок про відповідність звіту вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та про можливість його використання з відповідною метою, у тому числі про достовірність оцінки майна. Звіт класифікується за такими ознаками: звіт повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна; звіт у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки;звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків; звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний.

Як встановлено у судовому засіданні, зазначено безпосередньо у звіті, огляд обєкта проводився 17.07.2018 року. Одночасно у матеріалах відсутні докази того, що 17.07.2018 року, власник будівлі був належним чином повідомлений про проведення оцінки незалежним оцінювачем, перешкоджав доступу спеціаліста до будинку, земельної ділянки.

Таким чином, проведення оцінки без безпосереднього огляду будинку та земельної ділянки, на думку суду, не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має недоліки, що можуть суттєво вплинути на достовірність оцінки, що, в свою чергу, може привести до реалізації майна за ціною нижчою, ніж реальна ринкова, чим будуть порушені права як боржників так і кредитора, а тому наявні підстави для визнання незаконними дій приватного виконавця по проведенню оцінки нерухомого майна та щодо визнання недійсним та скасування звіту про незалежну оцінку вартості майна.

Також суд звертає увагу на те, що субєктом оціночної діяльності не було здійснено оцінку земельної ділянки, у звіті відображено лише оцінка вартості садового будинку, що залишилося поза увагою приватного виконавця.

Що стосується заяви приватного виконавця щодо пропуску заявником строків на звернення до суду зі скаргою, суд зазначає, що, як вбачається з матеріалів виконавчого провадження, ОСОБА_3 лише 25.07.2018 року офіційно отримав повідомлення про Звіт від 20.07.2018 року про незалежну оцінку майна та одержав його повний текст для ознайомлення. Останній день на оскарження 04.08.2018 року був вихідним. Суд не вважає, що дана обставина є підставою для відмови у задоволенні скарги, як того вимагає приватний виконавець.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст.259,260,261, 353,447,450,451 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Задовольнити скаргу ОСОБА_3 на дії приватного виконавця виконавчого округу Одеської області ОСОБА_2.

Визнати незаконними дії приватного виконавця виконавчого округу Одеської області ОСОБА_2, повязані з оцінкою нерухомого майна, що знаходиться за адресою: Одеська обл., Овідіопольський район, с. Молодіжне, ОГСТ «Антарктика», вул. Портова, 1/29, визначеною за результатами Звіту від 20.07.2018 року про незалежну оцінку майна: садового двоповерхового будинку, зазначеного у технічному паспорті під літ «А-2, а, а-1,а-2, загальною площею 221,2 кв.м, з господарчими спорудами, розташованих на земельній ділянці загальною площею 0,0998 га.

Визнати недійсним та скасувати Звіт від 20.07.2018 року про незалежну оцінку майна: садового двоповерхового будинку, зазначеного у технічному паспорті під літ «А-2, а, а-1,а-2, загальною площею 221,2 кв.м, з господарчими спорудами, розташованих на земельній ділянці загальною площею 0,0998 га., що знаходитьсяза адресою: Одеська обл., Овідіопольський район, с. Молодіжне, ОГСТ «Антарктика», вул. Портова, 1/29.

Ухвала набирає законної сили негайно після її проголошення, та може бути оскаржена до апеляційного суду шляхом подання скарги через суд який постановив ухвалу, протягом пятнадцяти днів з дня складення повного тексту ухвали.

Повний текст ухвали буде складено протягом пяти днів з дня оголошення вступної та резолютивної частини.

Суддя Коваленко О. Б.