РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 643/3625/15-ц

Провадження № 2/643/369/18

15.08.2018 Московський районний суд м. Харкова у складі:

головуючого Поліщук Т. В.,

за участю секретаря судового засідання Насирової М.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Гео-Майстер», Публічного акціонерного товариства «ПроКредит Банк» про визнання оцінки неякісною, результатів недійсними, дій протиправними та відшкодування матеріальної шкоди,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до Приватного підприємства «Гео-Майстер», третя особа - Публічне акціонерне товариство «ПроКредит Банк», про визнання оцінки, здійсненої оцінювачем ПП «Гео-Майстер» 22.11.2013 року, неякісною, недійсною, визнання дій протиправними, відшкодування матеріальної шкоди.

Посилався на те, що 20.04.2006 р. між Закритим акціонерним товариством «ПроКредит Банк», правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство «ПроКредит Банк» (далі - ПАТ «ПроКредит Банк») та ОСОБА_3 (далі - Позичальник) було укладено Рамкову угоду № 6121, Додаткову угоду № 1 від 17.05.2007 року, Договір № 2 від 02.10.2008 року (надалі - Рамкова угода), відповідно до якої банк зобов'язався здійснювати кредитування позичальника у межах лімітів кредитування у порядку і на умовах, визначених угодою та кредитними договорами.

17.05.2007 р. року між ПАТ «ПроКредит Банк» та ОСОБА_1 (далі - Позивач/іпотекодавець) було укладено договір іпотеки № 6121-1Д-02 та договір № 1 про внесення змін та доповнень до зазначеного договору іпотеки від 02.10.2008 року. У зв'язку з невиконанням умов зазначеної рамкової угоди та договорів про надання траншу у позичальника утворилась заборгованість.

03 квітня 2013 р. ПАТ «ПроКредит Банк» звернулося до Ленінського районного суду м. Харкова з позовом до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення.

Рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 02.07.2013 року вищезазначений позов був задоволений. Вирішено в рахунок часткового погашення заборгованості за Рамковою угодою № 6121 від 20.04.2006 року, договором про надання траншу № 2.21325/6121 від 17.05.2007 року, договором про надання траншу № 207.29059/FW202.97 від 02.10.2008 року в загальному розмірі 215 114,54 грн. звернути стягнення на нерухоме майно, що перебуває в іпотеці ПАТ «ПроКредит Банк» (заставодержателя найвищого пріоритету 1 черги), відповідно до договору іпотеки № 6121-ІД-02 від 17.05.2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського МНО Слоневською Д.В., зареєстрованого в реєстрі за № 1657, а саме: квартиру загальною площею 47,4 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1, яка належить ОСОБА_1, шляхом надання АТ «ПроКредит Банк» права продажу предмету іпотеки від власного імені будь-якій особі - покупцю за ціною, яку буде визначено суб'єктом оціночної діяльності не раніше, ніж за 30 календарних днів до укладання відповідного договору купівлі-продажу. Виселити ОСОБА_1 з квартири АДРЕСА_1. Надати ПАТ «ПроКредит Банк» право проводити всі необхідні дії, пов'язані з державною реєстрацією речових прав на квартиру АДРЕСА_1, що передують укладенню договору купівлі- продажу від власного імені, включаючи право внесення даних до Державного реєстру прав про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, отримання відповідних витягів з нього тощо.

Ухвалою апеляційного суду Харківської області від 25.10.2013 рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 02.07.2013 залишено без змін.

26.11.2013 квартиру за адресою: АДРЕСА_1 ПАТ «ПроКредит Банк» реалізувало громадянці ОСОБА_5 за суму 196 000 грн., що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об'єкта нерухомого майна № 21651300 від 15.05.2014 року та копією договору купівлі-продажу від 26.11.2013 року.

Відповідно до Звіту про незалежну оцінку вартості нерухомого майна, виконаного ПП «Гео-Майстер» (надалі - Відповідач), ринкова вартість квартири станом на 22.11.2013 року складає 196 000,00 грн.

Відповідно до п. 4 Договору купівлі-продажу від 26.11.2013 року, вартість квартири визначена на рівні проведеної оцінки - 196 000,00 грн. Процедури узгодження ціни продажу квартири з іпотекодавцем - позивачем у справі - додержано не було.

На обґрунтування позову представник позивача ОСОБА_2 послався на альтернативний Звіт про оцінку майна, виконаний ФОП ОСОБА_6 11.06.2014 року, згідно висновку якого ринкова вартість квартири ОСОБА_1 станом на 22.11.2013 р. становить 420 000 грн., а також на порушення оцінювачем ПП «Гео-Майстер» законів та нормативно-правових актів, які регулюють діяльність оцінювачів об'єктів нерухомого майна. Внаслідок чого оцінка, виконана ПП «Гео-Майстер», є заниженою більш ніж у два рази, що порушує майнові права іпотекодавця ОСОБА_1 В зв'язку з чим, позивач, з урахуванням уточнення, просить суд визнати оцінку вартості квартири АДРЕСА_1, отриману ПАТ «ПроКредит Банк» на основі наданого суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання Приватним підприємством «ГЕО-МАЙСТЕР» звіту про незалежну оцінку вартості нерухомого майна від 22.11.2013 для задоволення своїх вимог як іпотекодержателя, неякісною; визнати дії Приватного підприємства «ГЕО-МАЙСТЕР», як суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, з надання висновку у звіті про незалежну оцінку вартості нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1, від 22.11.2013 із значним заниженням ринкової вартості вказаної квартири протиправними; визнати результати оцінки вартості квартири АДРЕСА_1, отриманої ПАТ «ПроКредит Банк» на основі наданого суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання Приватним підприємством «ГЕО-МАЙСТЕР» звіту про незалежну оцінку вартості нерухомого майна від 22.11.2013 для задоволення своїх вимог як іпотекодержателя, недійсними. Стягнути з Публічного акціонерного товариства «ПроКредит Банк» на користь ОСОБА_1 в рахунок відшкодування завданої їй продажем за заниженою ринковою вартістю квартири АДРЕСА_1, визначеною ПП «Гео-Майстер» у звіті про незалежну оцінку вартості нерухомого майна від 22.11.2013, матеріальної шкоди грошову суму у розмірі 109 496 грн., стягнути з відповідачів судові витрати.

У судовому засіданні представник позивача уточнені позовні вимоги підтримав у повному обсязі, у подальшому надав письмові пояснення в якості своєї правової позиції, а також заяву про розгляд справи без його особистої участі та без особистої участі позивача, доводи уточненої позовної заяви підтримав у повному обсязі, наполягав на задоволенні позову.

Представник відповідача ПП «Гео-Майстер» у судове засідання, про час, дату та місце проведення судових засідань повідомлявся належним чином, про що свідчать поштові повідомлення про вручення судових повісток, заяви про розгляд за його відсутності до суду не надав. Також від ПП «Гео-Майстер» до суду не надійшов відзив на уточнену позовну заяву.

Представник відповідача ПАТ «ПроКредит Банк» відзиву на уточнену позовну заяву суду не надав, у справі є заява про розгляд справи за відсутності його представника.

Вивчивши та дослідивши матеріали справи, суд встановив наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

Судом встановлено, і це не заперечується сторонами, що 20.04.2006 р. між Закритим акціонерним товариством «ПроКредит Банк», правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство «ПроКредит Банк» (далі - ПАТ «ПроКредит Банк») та ОСОБА_3 (далі - Позичальник) було укладено Рамкову угоду № 6121, Додаткову угоду № 1 від 17.05.2007 року, Договір № 2 від 02.10.2008 року (надалі - Рамкова угода), відповідно до якої банк зобов'язався здійснювати кредитування позичальника у межах лімітів кредитування у порядку і на умовах, визначених угодою та кредитними договорами.

17.05.2007 р. року між ПАТ «ПроКредит Банк» та ОСОБА_1 (далі - Позивач/іпотекодавець) було укладено договір іпотеки № 6121-1Д-02 та договір № 1 про внесення змін та доповнень до зазначеного договору іпотеки від 02.10.2008 року. У зв'язку з невиконанням умов зазначеної рамкової угоди та договорів про надання траншу у позичальника утворилась заборгованість.

03 квітня 2013 р. ПАТ «ПроКредит Банк» звернулося до Ленінського районного суду м. Харкова з позовом до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення.

Рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 02.07.2013 року вищезазначений позов був задоволений. Вирішено в рахунок часткового погашення заборгованості за Рамковою угодою № 6121 від 20.04.2006 року, договором про надання траншу № 2.21325/6121 від 17.05.2007 року, договором про надання траншу № 207.29059/FW202.97 від 02.10.2008 року в загальному розмірі 215 114,54 грн. звернути стягнення на нерухоме майно, що перебуває в іпотеці ПАТ «ПроКредит Банк» (заставодержателя найвищого пріоритету 1 черги), відповідно до договору іпотеки № 6121-ІД-02 від 17.05.2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського МНО Слоневською Д.В., зареєстрованого в реєстрі за № 1657, а саме: квартиру загальною площею 47,4 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1, яка належить ОСОБА_1, шляхом надання АТ «ПроКредит Банк» права продажу предмету іпотеки від власного імені будь-якій особі - покупцю за ціною, яку буде визначено суб'єктом оціночної діяльності не раніше, ніж за 30 календарних днів до укладання відповідного договору купівлі-продажу. Виселити ОСОБА_1 з квартири АДРЕСА_1. Надати ПАТ «ПроКредит Банк» право проводити всі необхідні дії, пов'язані з державною реєстрацією речових прав на квартиру АДРЕСА_1, що передують укладенню договору купівлі- продажу від власного імені, включаючи право внесення даних до Державного реєстру прав про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, отримання відповідних витягів з нього тощо.

Ухвалою апеляційного суду Харківської області від 25.10.2013 року рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 02.07.2013 року залишено без змін.

Згідно ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Тому вищезазначені обставини приймаються судом без доказування учасниками справи.

26.11.2013 року квартиру за адресою: АДРЕСА_1 ПАТ «ПроКредит Банк» реалізувало громадянці ОСОБА_5 за суму 196 000 грн., що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об'єкта нерухомого майна № 21651300 від 15.05.2014 року та копією договору купівлі-продажу від 26.11.2013 року.

Згідно Звіту про незалежну оцінку вартості нерухомого майна, виконаного ПП «Гео-Майстер», ринкова вартість квартири станом на 22.11.2013 року складає 196 000,00 грн.

Відповідно до п. 4 Договору купівлі-продажу від 26.11.2013 року, вартість квартири визначена на рівні проведеної оцінки - 196 000,00 грн.

Відповідачем ПАТ «ПроКредит Банк» до суду не надано доказів виконання процедури узгодження ціни продажу квартири з іпотекодавцем - позивачем у справі. Саме на це звернув увагу касаційний суд у своїй ухвалі від 07 грудня 2016 року. Крім того, ПАТ «ПроКредит Банк» не тільки не виконав процесуального обов'язку надати всі наявні у нього докази, які стосуються предмету спору, а й у порушення ст. 1291 Конституції України не виконав ухвалу суду від 11.05.2018 року про витребування доказів, а саме - засвідченої копії Звіту про незалежну оцінку вартості нерухомого майна, виконаного 22.11.2013 р. ПП «Гео-Майстер, який був наданий згідно акту виконаних робіт від 18.12.2013 р. до Договору № В-13209 на виконання вартості оцінки майна від 22.11.2013 р. для долучення до матеріалів справи та оригінал зазначеного Звіту для огляду в судовому засіданні. Матеріали справи містять копію ухвали Чугуївського міського суду Харківської області від 18 квітня 2017 року по справі № 636/2753/16-ц, якою Святошинське Управління поліції Головного управління Національної поліції України у м. Києві повідомлено про вчинення службовими особами ПАТ «ПроКредит Банк» кримінального правопорушення, передбаченого ч. 2 ст. 382 КК України, - умисне невиконання ухвали Чугуївського міського суду Харківської області про витребування доказів від 24 листопада 2016 року, вчинене службовими особами, для внесення відомостей до Єдиного реєстру досудових розслідувань відповідно до ст. 214 КПК України. Зазначена ухвала ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 31.05.2017 р. залишена без змін. Враховуючи, що від ПАТ «ПроКредит Банк» не надійшло жодного повідомлення про причини невиконання ухвали суду від 11.05.2018 р. про витребування доказів, суд приходить до висновку про систематичне умисне невиконання судових рішень, до яких відносяться, у тому числі, ухвали суду.

Клопотання про витребування вказаного доказу заявлено представником позивача з метою встановлення факту, чи виготовлявся взагалі Звіт про незалежну оцінку вартості нерухомого майна 22.11.2013 р. ПП «Гео-Майстер», якщо виготовлявся, то чи додержано під час здійснення оцінки оцінювачем методику та інші необхідні умови, які передбачені Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та Національним стандартом № 1 «Загальні засади оцінки нерухомого майна і майнових прав». Ненадання відповідачами зазначеного Звіту унеможливило реалізацію прав позивача заявити клопотання про призначення судової експертизи щодо рецензії Звіту, та дослідити, з якою метою складався Звіт - з метою визначення ринкової вартості квартири чи оціночної вартості для цілей оподаткування, оскільки кожному виду вартості відповідає своя база та методика оцінки, і, як наслідок, позивач був позбавлений права належного захисту своїх інтересів у суді. Про це позивач безпосередньо зазначав у своїй уточненій позовній заяві.

Ухвалою Московського районного суду міста Харкова від 11.07.2017 р. клопотання про призначення судової будівельно-технічної (оціночної) експертизу задоволено. На вирішення експертів були поставлені наступні питання: Яка дійсна ринкова вартість нерухомого майна: двокімнатної квартири № 4, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, на час проведення оцінки ПП «Гео-Майстер», а саме на 22.11.2013 року? Визначити різницю дійсної вартості квартири на момент продажу, а саме на 26.11.2013 року та оціночної вартості, зазначеної в Звіті про незалежну оцінку вартості нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 від 22.11.2013 року, який було виконано ПП «Гео-Майстер». Проведення експертизи доручено експерту ХНДІСЕ ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса.

Висновком судової будівельно-технічної експертизи № 8092/13325 від 12.01.2018 р., ринкова вартість двокімнатної квартири № 4, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, станом на 22.11.2013 р. складала 305 496 грн. Різниця між ринковою вартістю зазначеної квартири, визначеною висновком експерта, та ринковою вартістю, визначеною оцінювачем ПП «Гео-Майстер» у Звіті від 22.11.2013 р., становить 109 496 грн. Тобто оцінювач занизив ринкову вартість квартири на 56 % від дійсної на той час ринкової вартості, що є порушенням майнових прав позивача, передбачених ст. 41 Конституції України. Саме ця сума є збитками іпотекодавця ОСОБА_1 за наслідком реалізації іпотекодержателем ПАТ «ПроКредит Банк» зазначеної квартири. Згоди іпотекодавця на реалізацію квартири саме за ціною, визначеною ПП «Гео-Майстер» 22.11.2013 р., матеріали справи не містять.

Відповідно до ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.

Статтею 25 цього ж закону передбачено, що посадові особи, громадяни, юридичні особи, оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності, винні в порушенні законодавства про оціночну діяльність, несуть відповідальність згідно з цим та іншими законами.

Стаття 31 цього ж закону передбачає, що оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності зобов'язані: дотримуватися під час здійснення оціночної діяльності вимог цього Закону та нормативно-правових актів з оцінки майна; забезпечувати об'єктивність оцінки майна, повідомляти замовника про неможливість проведення об'єктивної оцінки у зв'язку з виникненням обставин, які цьому перешкоджають; забезпечувати збереження документів, які отримані під час проведення оцінки від замовника та інших осіб; забезпечувати конфіденційність інформації, отриманої під час виконання оцінки майна, відповідно до закону; виконувати інші обов'язки, передбачені законодавством.

Згідно п. 16 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки нерухомого майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. № 1440 (із змінами, внесеними згідно з Постановою КМУ № 231 від 04.03.2013) (далі - Національний стандарт № 1) визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки.

Матеріали справи містять лише титульну сторінку Звіту про незалежну оцінку вартості нерухомого майна - квартири № 4 в житловому будинку № 67-А за адресою м. Харків, вул. Клапцова, із зазначенням виконавця - Приватного підприємства «ГЕО-МАЙСТЕР», висновок про незалежну оцінку вартості нерухомого майна - зазначеної квартири, сертифікати оцінювача ПП «ГЕО-МАЙСТЕР», договір № В-13209 від 22.11.2013 на виконання оцінки вартості нерухомого майна, укладений між замовником ОСОБА_8, який діяв на підставі довіреності від ПАТ «ПроКредит Банк», та виконавцем ПП «Гео-Майстер», предметом якого є виконання незалежної оцінки ринкової вартості нерухомого майна - вищезазначеної квартири, а також акт виконаних робіт до зазначеного договору від 18.12.2013 р. Згідно п. 3.1.1 цього договору виконавець зобов'язався виконати один екземпляр звіту по оцінці вартості нерухомого майна, що є предметом оцінки, та один екземпляр витягу зі звіту для передачі нотаріусу при нотаріальному посвідченні угоди про відчуження предмета оцінки. Згідно п. 3.1.3 цього договору після закінчення робіт, передбачених п. 3.1.1 договору, виконавець зобов'язаний передати замовнику усю документацію.

Разом з тим, згідно п. 61 Національного стандарту № 1 звіт про оцінку майна, додатки до нього готуються не менш як у двох примірниках, один з яких зберігається в оцінювача, а інші видаються замовнику після реєстрації в книзі обліку виданих документів.

Згідно п. 59 Національного стандарту № 1 звіт про оцінку майна підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання. Документи та інші інформаційні матеріали, зібрані оцінювачами в процесі проведення оцінки майна, разом із звітом про оцінку майна зберігаються в архіві суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання не менше ніж п'ять років, якщо інше не встановлено договором на проведення оцінки майна.

Зазначений договір не містить зменшеного строку зберігання документів та інших інформаційних матеріалів, зібраних оцінювачем в процесі проведення оцінки майна, разом із звітом про оцінку майна. Разом з тим, представник відповідача ПП «Гео-Майстер» до прийняття судом уточненої позовної заяви під час обговорення клопотання представника позивача про витребування доказів заявив про відсутність у ПП «Гео-Майстер» примірника вищезазначеного звіту.

Тож зміст п. 3.1.1 та 3.1.3 договору суперечить вимогам Національного стандарту № 1 та свідчить про недотримання актів цивільного законодавства Приватним підприємством «Гео-Майстер» та ПАТ «ПроКредит Банк» під час його укладення, що унеможливило надання копії Звіту до суду для його подальшого рецензування та надання правової оцінки.

Таким чином жоден з відповідачів у порушення п. 1 ч. 5 ст. 178 ЦПК України не надав до суду примірника Звіту чи його засвідченої копії на доказ заперечення проти позову ОСОБА_1

Отже, інформація, якою користувався суб'єкт оціночної діяльності при підготовці висновку щодо вартості майна, не була такою, яка відповідала б вимогам Національного стандарту № 1, оскільки доказів виготовлення вищезазначеного Звіту як документу в розумінні ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» до суду не надано, а визначена ПП «Гео-Майстер» оцінка вартості квартири ОСОБА_1 є суттєво заниженою на 109 496 грн.

Згідно ст. 33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» спори, пов'язані з оцінкою майна, майнових прав, вирішуються в судовому порядку.

Суд погоджується з доводами позивача, що початкова ціна іпотечного майна - квартири ОСОБА_1, для його подальшої реалізації шляхом укладення договору купівлі-продажу квартири від 26.11.2013 р. не визначена у грошовому вираженні рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 02 липня 2013 р. по справі № 642/2843/13-ц, на підставі якого ПАТ «ПроКредит Банк» реалізував вищезазначену квартиру, що не відповідає вимогам ч. 1 ст. 39 Закону України «Про іпотеку» та позбавило позивача ОСОБА_1 на своєчасне оскарження оцінки її майна.

Як зазначено у правовому висновку Верховного Суду України, викладеному у його постанові від 05 квітня 2017 р. по справі № 644/4855/14-ц, та у численних постановах по іншим аналогічним справам, суд повинен установити початкову ціну предмета іпотеки в грошовому вираженні для його подальшої реалізації, зазначивши її в рішенні. Ця вимога передбачена ч. 1 ст. 39 Закону України «Про іпотеку», у якій міститься перелік компонентів, які є обов'язковими для вказівки судом у рішенні про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його реалізації.

Крім того, суд звертає увагу на той факт, що вищезазначений Звіт та витяг зі Звіту переданий виконавцем ПП «Гео-Майстер» замовнику ПАТ «ПроКредит Банк» згідно акту виконаних робіт 18.12.2013 р., в той час, як договір купівлі-продажу квартири укладено та нотаріально посвідчено ще 26.11.2013 р.

Згідно підпункту 2.13 пункту 2 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженому наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5, зареєстрованому в Міністерстві юстиції України 22 лютого 2012 р. за № 282/20595 (із змінами, станом на 26.11.2013 р. - день укладення договору купівлі-продажу квартири) ціна продажу предмета іпотеки має бути встановлена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем. У разі недосягнення згоди щодо ціни продажу предмет іпотеки здійснюється за ціною, не нижчою за встановлену незалежною оцінкою, що підтверджується відповідним актом про оцінку.

Таким актом є документ, визначений законом, зокрема, ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», тобто Звіт про незалежну оцінку вартості нерухомого майна, в якому повинні бути зазначені процедура оцінки майна, застосована оцінювачем методика, доказ безпосереднього огляду майна оцінювачем, застосовані норми законодавства. Наявність лише висновку з акту, тобто витягу, порушує Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, такий витяг не є належним документом, визначеним ст. 12 вказаного закону, і має правовим наслідком порушення майнових прав іпотекодавця ОСОБА_1, оскільки позбавляє її права та можливості вимагати рецензування Звіту або оскарження методики та інших дій з оцінки її майна.

Згідно ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Згоди на продаж квартири іпотекодавцем ОСОБА_1 матеріали справи не містять, а продаж за заниженою ціною порівняно зі звичайними цінами на цей вид майна, підтвердженими судовою будівельно-технічною експертизою № 8092/13325 від 12.01.2018 р., має наслідком застосування судом ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» щодо відшкодування іпотекодержателем ПАТ «ПроКредит Банк» іпотекодавцю ОСОБА_1 різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього у сумі 109 496 грн.

Реалізація майна позивача за значно заниженою ціною порушує справедливу рівновагу, а позивач матиме особистий і надмірний тягар, що є порушенням ст. 1 Протоколу № 1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. При визначенні вартості нерухомого майна відповідач ПП «Гео-Майстер» повинен був дотримуватись процедури та методики визначення ринкової вартості квартири ОСОБА_1, та визначити її на рівні звичайних цін на цей вид майна. Значне заниження ринкової вартості квартири свідчить про порушення діючого законодавства у сфері оцінювання майна. А тому позовні вимоги в частині визнання дій оцінювача з надання висновку у Звіті про незалежну оцінку вартості нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1, від 22.11.2013 р. із значним заниженням ринкової вартості вказаної квартири протиправними суд вважає обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. Слід зазначити, що ненадання відповідачем ПАТ «ПроКредит Банк» зазначеного Звіту у повному обсязі нотаріусу під час укладення договору купівлі-продажу квартири від 26.11.2013 р., що є порушенням Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, та до суду на виконання ухвали про витребування доказів від 11.05.2018 р., що є порушенням ст. 1291 Конституції України, викликає обґрунтований сумнів у його виготовленні оцінювачем ПП «Гео-Майстер» та його наявності на час укладення договору купівлі-продажу квартири.

Суд враховує також відповідь Фонду державного майна України від 29.12.2016, якою зазначено, що відповідно до пункту 12 Порядку проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 04 березня 2013 року № 231, звіт про оцінку є дійсним за умови включення інформації зі звіту про оцінку до Єдиної бази та присвоєння такому звіту про оцінку реєстраційного номера. Цією відповіддю зазначено, що Звіту оцінювача ПП «Гео-Майстер» від 22.11.2013 до Єдиної бази даних звітів про оцінку не внесено.

Згідно п. 2.5 Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, затвердженому Наказом Фонду державного майна України від 10.06.2013 № 795, зареєстрованому в Міністерстві юстиції України 13 червня 2013 р. за № 936/23468, користувачами інформації Єдиної бази можуть бути особи, які мають наміри використовувати зазначену інформацію для прийняття відповідних рішень або з іншою метою, що не суперечить законодавству, зокрема: Міністерство юстиції України; Міністерство доходів і зборів України; Державне агентство земельних ресурсів України; нотаріуси; замовники оцінки.

Згідно п. 3.3 зазначеного Порядку для внесення даних звітів про оцінку для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, до Єдиної бази суб'єктом оціночної діяльності присвоюється реєстраційний номер для кожного виконаного звіту. Реєстраційний номер звіту складається з облікового запису з додаванням через нижнє тире дати оцінки у форматі ДД.ММ.РРРР та з додаванням через нижнє тире порядкового номера звіту, що зареєстрований у реєстрі звітів суб'єкта оціночної діяльності у форматі ХХХХХ. Наприклад, _01012013_12345.

Як вбачається з титульної сторінки вищезазначеного Звіту, йому був наданий реєстраційний номер В-13209, що не має нічого спільного з форматом реєстраційного номеру, визначеного вищезазначеним Порядком. Таким чином, суд доходить висновку, що Звіт про незалежну оцінку вартості нерухомого майна, виготовлений ПП «Гео-Майстер» 22.11.2013 р., складається лише з титульної сторінки, сторінки висновку, та сертифікатів оцінювача, а тому не є документом в розумінні ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», та не міг використовуватись як підстава для визначення ціни продажу предмету іпотеки - квартири АДРЕСА_1.

Згідно ст. 20 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» сертифікат може бути анульовано Фондом державного майна України виключно з таких підстав: за наявності порушень вимог цього Закону та інших нормативно-правових актів з оцінки майна, виявлених шляхом рецензування, які призвели до визнання неякісною оцінки майна, проведеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання, або оцінювачами, які працюють у його штатному складі, та інших. Тобто закон визначає можливість визнання оцінки майна неякісною.

Також суд вважає, що такий обраний позивачем спосіб захисту його порушених прав, як визнання результатів вищезазначеної оцінки вартості нерухомого майна недійсними є ефективним.

В силу ч. 3 ст. 83 ЦПК України відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи. Однак необхідних доказів - Звіту оцінювача, відповідачі до суду не надали.

Згідно ч. 3 ст. 89 ЦПК України суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Згідно п. 3 ч. 4 ст. 265 ЦПК України у мотивувальній частині рішення зазначаються: мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку про обґрунтованість позовних вимог ОСОБА_1 та вважає їх такими що підлягають задоволенню.

Судові витрати суд розподіляє на підставі ст. 141 ЦПК України.

Керуючись ст. 12,13,81,141,265-265 ЦПК України,-

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 (АДРЕСА_1) до Приватного підприємства «Гео-Майстер» (м. Харків, вул. Героїв Праці, 48, кв. 3), Публічного акціонерного товариства «ПроКредит Банк» (м. Київ, пр. Перемоги, 107-А) про визнання оцінки неякісною, результатів недійсними, дій протиправними та відшкодування матеріальної шкоди - задовольнити.

Визнати оцінку вартості квартири АДРЕСА_1, отриману ПАТ «ПроКредит Банк» на основі наданого суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання Приватним підприємством «ГЕО-МАЙСТЕР» звіту про незалежну оцінку вартості нерухомого майна від 22.11.2013 для задоволення своїх вимог як іпотекодержателя, неякісною.

Визнати дії Приватного підприємства «ГЕО-МАЙСТЕР», як суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, з надання висновку у звіті про незалежну оцінку вартості нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1, від 22.11.2013 із значним заниженням ринкової вартості вказаної квартири протиправними.

Визнати результати оцінки вартості квартири АДРЕСА_1, отриманої ПАТ «ПроКредит Банк» на основі наданого суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання Приватним підприємством «ГЕО-МАЙСТЕР» звіту про незалежну оцінку вартості нерухомого майна від 22.11.2013 для задоволення своїх вимог як іпотекодержателя, недійсними.

Стягнути з Публічного акціонерного товариства «ПроКредит Банк» на користь ОСОБА_1 в рахунок відшкодування завданої їй продажем за заниженою ринковою вартістю квартири АДРЕСА_1, визначеною ПП «Гео-Майстер» у звіті про незалежну оцінку вартості нерухомого майна від 22.11.2013, матеріальної шкоди грошову суму у розмірі 109 496 грн.

Стягнути з Публічного акціонерного товариства «ПроКредит Банк» на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір у розмірі 1094,96 грн.

Стягнути з Приватного підприємства «ГЕО-МАЙСТЕР»на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір у розмірі 730,80 грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом 30 днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Повний текст рішення складено 23.08.2018.

Суддя: Т. В. Поліщук