печерський районний суд міста києва
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 грудня 2018 року Печерський районний суд м. Києва

в складі: головуючого судді Остапчук Т.В.

при секретарі Каранда С.Г.,

за участю представника позивача Яковюк Л.Ю.

представника відповідача ОСОБА_2, ОСОБА_3

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Житловий комплекс «Віденський» до ОСОБА_4, ОСОБА_5 про визнання недійсним договору купівлі-продажу,-

ВСТАНОВИВ:

26 лютого 2018 року Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Житловий комплекс «Віденський» звернулось з позовом до ОСОБА_4, ОСОБА_5 про визнання недійсним договору купівлі-продажу. Просить визнати недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, що був укладений 28.11.2017 р., посвідчений приватним нотаріусом міського нотаріального округу Каплуном Юрієм Вікторовичем, реєстровий номер 8500;.

Позовні вимоги обгрунтовує тим, що спірний договір був укладений після пожежі, що сталася 14.11.2017 р. АДРЕСА_1, у приміщенні, що було обладнано під міні сауну (парильне відділення), що недопустимо, та що спірний договір був укладений без наміру створення правових наслідків, обумовлених цим договором з направленням дій сторін договору на фіктивний перехід права власності на нерухоме майно до близької особи з метою приховати це майно у випадку відшкодування збитків Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Житловий комплекс «Віденський» та іншим особам, яким було завдано збитків на суму 1 467 089,90 грн згідно попереднього кошторису підрядної організації ТОВ «Союзкапітал». Вважає,що спірний договір було укладено з метою ухилення від відповідальності за завдану шкоду шляхом можливої реалізації квартири, що є предметом договору. Також зазначає, що за фактом пожежі 15.11.2017 р. було відкрито кримінальне провадження №005774 за ознаками злочину, передбаченого частиною 2 статті 194 КК України, проводяться слідчі дії. Позивач вважає, що сторони за договором не здійснили жодних дій на виконання умов договору, має місце відсутнє реальне настання правових наслідків, обумовлених спірним договором, а тому він є фіктивним і підлягає визнанню недійсним. Крім того, вказує, що квартирою користувався ОСОБА_7, який є пов'язаною особою з покупцем квартири - ОСОБА_5, бо мали спільну адресу реєстрації. Квартира продана за ціну, нижчу ринкової. Зазначають, що порушення відповідачем 1 вимог ДБН В.2.2-15-2005, яким не допускається розміщення саун у житлових будинках, призвело до завдання збитків у великих розмірах Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Житловий комплекс «Віденський» та іншим особам. Крім того, позивач зазначає, що покупець квартири ОСОБА_5 (відповідач 2) має 4/5 частини квартири АДРЕСА_3 та квартиру АДРЕСА_4, яка обтяжена на підставі ухвали Народного суду Дніпровського району від 16.05.2003 р.

Згідно даних мережі інтернет квартира площею АДРЕСА_6 коштує від 530 000 доларів США до 760 000 доларів США, що, як вважає позивач, підтверджує факт фіктивного переходу права власності, оскільки відповідач 2 впродовж значного проміжку часу не вчиняла жодних дій з відчуження рухомого чи нерухомого майна з метою отримання прибутку. Вона є пенсіонером та немає коштів на придбання спірної квартири. Позивач вважає, що реалізовуючи права та обов'язки визначені його статутом, спірний договір порушує його право на відшкодування збитків позивачем та позбавляється права на відшкодування збитків, оскільки право власності та інше майно, від реалізації якого була б достатня грошова сума для відшкодування збитків позивачем.

Представник позивача у судовому засіданні позов підтримала. Посилаючись на статті 202, 203, 215, 216, 234 ЦК України просила позов задовольнити.

Представник відповідача 1 (ОСОБА_4) у судовому засіданні проти позову заперечував. Також, було подано відзив на позов разом з клопотанням про поновлення строку на надання відзиву на позов. У відзиві зазначив, що позов заявлено особою, яка не є стороною правочину, твердження позивача не підкріплено належними докази, поняття «пов'язані особи» у законодавстві відсутнє, відповідач 1 не проживала та не була зареєстрована у АДРЕСА_1, а проживає та зареєстрована у м.Харкові. ОСОБА_7 у вказаній квартирі ніколи не проживав, на нього була видана довіреність строком на 3 роки з метою сплати за комунальні послуги, передачі платежів, представництва власника перед обслуговуючими організаціями, пошуку орендарів у вказану квартиру, адже відповідач 1 через віддаленість проживання не могла сама займатися цими справами. На час, коли сталася пожежа відповідач 1 була вагітна третьою дитиною, тому до її відома не було донесено, що сталася пожежа через побоювання щодо стану її здоров'я. З вимогами про відшкодування шкоди, завданої пожежею до неї ніхто не звертався. Наявність договору підряду і попереднього кошторису на виконання робіт не є свідченням завданих відповідачем 1 збитків у розмірі, вказаному у договорі підряду. Відповідач 1 мала намір ще задовго до пожежі продати квартиру АДРЕСА_1, оцінку квартири було проведено ще 18.10.2017 р. Зазначає, що вартість квартири зменшилася у зв'язку з пошкодженнями, завданими пожежею та її гасінням. Відповідач 1 виставляла квартиру на продаж ще з 2014 року, мала фінансові зобов'язання за розпискою та мала намір їх виконати до 31.12.2017 р. Спірний договір немає ознак фіктивності, квартира передана покупцеві. На підставі статтей 638, 641, 657, 658 ЦК України просив у позові відмовити.

Представник відповідача 2 (ОСОБА_5.) у судовому засіданні проти позову заперечував. У відзиві він указує, що позовні вимоги не визнає у повному обсязі, а обставини, викладені позивачем не свідчать про фіктивність договору та наявність умислу у сторін. Договір укладено за ціною, погодженою сторонами з урахуванням стану квартири згідно незалежної оцінки, здійсненої експертом. Звіт про незалежну оцінку було надано нотаріусу на момент укладення договору. Пропозиція продажу квартири була здійснена публічно на сайтах продажу нерухомості. Договір сторонами виконано - квартиру передано їй як покупцю, оплата по договору проведена через установу банку, що підтверджується відповідними документами. З моменту переходу права власності на квартиру на відповідача 2 також перейшов і тягар утримання майна, який ним виконується: сплачуються комунальні послуги та інші витрати. Квартира потребує ремонту даху, а тому до позивача надіслано лист з метою з'ясування строків та порядку проведення такого ремонту. Відповідач 2 вказує, що має намір зареєструвати у квартирі свою онуку, оскільки місце реєстрації дитини має значення для вступу до учбового закладу, розміщеного в Печерському районі м.Києва. Вважає, що позивачем поданий безпідставний позов з відсутнім предметом спору або у спорі, який має завідомо штучний характер. Викладене у відзиві на позовну заяву підтвердив, на підставі статтей 44, 234, 316, 322, 328, 657, 658 ЦК України просив у позові відмовити.

10 квітня 2018 року ухвалою суду було відкрито провадження у справі та призначено в порядку загального провадження.

Суд, дослідивши надані докази, приходить до висновку, що в задоволенні позову слід відмовити з таких підстав.

Судом установлено, що 14.11.2017 р. в квартирі АДРЕСА_1 сталась пожежа. Ймовірною причиною виникнення пожежі згідно технічного висновку дослідно-випробовувальної лабораторії аварійно-рятувального загону спеціального призначення ГУ ДСНС України в м.Києві №93 є виникнення короткого замикання в роботі електромережі, що підтверджує довідка Печерського районного управління ГУ ДСНС України в м.Києві № 20/2145 від 27.11.2017 р. (а.с.31).

Відповідно до технічного висновку Державної служби України з надзвичайних ситуацій №93 від 17.11.2017 р., реєстровий номер 32/666, вказана квартира дворівнева ізольована і має 2 окремі входи: з 7-го та 8-го поверхів. На 7-му поверсі розташовані житлова кімната, санвузол та кухня. На 8-му поверсі розташовано 3 кімнати, санвузол та приміщення, яке було облаштовано під міні сауну (парильне відділення). На момент пожежі квартира була зачинена. Ймовірною причиною виникнення пожежі є виникнення короткого замикання в роботі електромережі (105-108).

28 листопада 2017 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, посвідчений приватним нотаріусом міського нотаріального округу Каплуном Юрієм Вікторовичем, реєстровий номер 8500. Загальна площа квартири 145,7 кв.м., житлова - 80,4 кв.м. (а.с.80,81). Згідно п.3 договору квартира продана за 2 400 000 грн. (п.3 договору). Експертна оцінка квартири, видана 27.11.2017 р. становить 2 399 847 грн (п.4 договору).

Згідно платіжного доручення №1 та квитанції №409755 від 28.11.2019 р. через ПуАТ КБ «Акордбанк» ОСОБА_5 було перераховано на користь ОСОБА_8 2 400 000,00 грн (а.с. 179).

Об'єкт нерухомості належав ОСОБА_4 на підставі договору дарування квартири від 23.12.2003 р., укладеного між відповідачем 1 та ОСОБА_9, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Буділовською Н.С., реєстровий номер 3488 (а.с.29,30).

Згідно з звітом про оцінку майна, здійсненим ПП «СВ Девелопмент», дата обстеження об'єкта та дата складання звіту - 18.10.2017 р., загальна вартість об'єкта оцінки - квартири АДРЕСА_1, становить 5 298 087,00 грн, що еквівалентно 200 046,00 доларів США (а.с.157,158).

У матеріалах справи містяться розписки: від 26.01.2017 р., в якій вказано, що ОСОБА_4 отримала від ОСОБА_11 70 000 доларів США та зобов'язалась їх повернути не пізніше 31.12.2017 р. (а.с. 156) та від 16.01.2018 р., в якій вказано, що ОСОБА_4 повернула ОСОБА_11 70 000 доларів США (а.с. 155).

Згідно довідки ОСББ «ЖК Віденський» від 26.02.2018 р. №9, в квартирі АДРЕСА_7 ОСОБА_4 зареєстрована не була, а з 14.12.2010 р. по 16.08.2012 р. був зареєстрований ОСОБА_12.

Щодо твердження позивача про пов'язаність осіб, що придбали квартиру та вартість квартири на момент продажу.

Відповідно до частин 1,3,4,6 статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Власність зобов'язує. Держава не втручається у здійснення власником права власності.

Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ч.1 ст.627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч.1 ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ч.1 ст.656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Відповідно до ч.1 ст.632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

Відповідно до частин 1, 4 статті 334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Отже, відповідач 1 як законний власник квартири АДРЕСА_1, на свій розсуд розпорядився належним йому майном та уклав договір купівлі-продажу вказаної квартири з покупцем, який погодився придбати вказану квартиру.

Ціну договору було встановлено за взаємною домовленістю сторін договору. Матеріали справи свідчать про ознайомленість відповідача 2 з станом квартири після пожежі та з тим фактом, що квартира втратила свою ринкову вартість, а тому договір було укладено за нижчою, ніж ринкова, ціною. Істотні умови договору погоджено. Вказану квартиру було передано новому власнику ОСОБА_5, яка як новий власник згідно з положеннями статті №319 ЦК України користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Щодо твердження позивача про недійсність правочину у зв'язку з його фіктивністю.

Статтею 204 ЦК України передбачено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Тобто в силу припису зазначеної статті правомірність правочину презюмується, і обов'язок доведення наявності обставин, з якими закон пов'язує визнання судом оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача.

Предметом розгляду у даній справі є вимоги позивача про визнання недійсним Договору у зв'язку з його фіктивністю.

Зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а недодержання стороною (сторонами) правочину в момент його вчинення цих вимог чинності правочину є підставою для його недійсності (частина перша статті 203, частина перша статті 215 ЦК України).

Згідно із частинами другою та третьою статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Загальним правовим наслідком недійсності правочину (стаття 216 ЦК України) є реституція, яка застосовується як належний спосіб захисту цивільного права та інтересу за наявності відносин, які виникли у зв'язку із вчиненням особами правочину та внаслідок визнання його недійсним.

За змістом частини п'ятої статті 203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до змісту статті 234 ЦК України фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним.

Для визнання правочину фіктивним необхідно встановити наявність умислу в усіх сторін правочину. При цьому необхідно враховувати, що саме по собі невиконання правочину сторонами не означає, що укладено фіктивний правочин. Якщо сторонами не вчинено будь-яких дій на виконання такого правочину, суд ухвалює рішення про визнання правочину недійсним без застосування будь-яких наслідків. У разі, якщо на виконання правочину було передано майно, такий правочин не може бути кваліфікований як фіктивний.

У фіктивних правочинах внутрішня воля сторін не відповідає зовнішньому її прояву, тобто обидві сторони, вчиняючи фіктивний правочин, знають заздалегідь, що він не буде виконаний, тобто мають інші цілі, ніж передбачені правочином. Такий правочин завжди укладається умисно.

Такий умисел на укладення договору купівлі-продажу як фіктивного правочину від усіх сторін правочину судом не встановлено.

Так, основними ознаками фіктивного правочину є: введення в оману (до або в момент укладення угоди) іншого учасника або третьої особи щодо фактичних обставин правочину або дійсних намірів учасників; свідомий намір невиконання зобов'язань договору; приховування справжніх намірів учасників правочину.

Позивач, який звертається до суду з позовом про визнання правочину фіктивним, повинен довести суду відсутність в учасників правочину наміру створити юридичні наслідки.

Інші доводи позивача, які зводяться до того, що оспорюваний договір є фіктивним, а тому має бути визнано судом недійсним, спростовуються матеріалами справи.

За таких обставин, суд дійшов висновку, що позивач не надав належних доказів, які б підтверджували те, що сторони оспорюваного правочину на момент його вчинення не передбачали реального настання правових наслідків, обумовлених зазначеним правочином, та про те, що їхні дії були направлені на фіктивний перехід права власності на нерухоме майно, з метою приховати це майно від виконання в майбутньому за його рахунок судового рішення про стягнення грошових коштів, про які зазначає пзивач. Під час укладення оспорюваного правочину нерухоме майно не перебувало під арештом чи будь - якою забороною, а тому підстав для заборони відчужувати оспорюване майно не було.

Крім того, обраний позивачем спосіб захисту його права шляхом поновлення можливості стягнення збитків з відповідача 1 через визнання оспорюваного правочину, стороною якого він не є, недійсним, порушує права відповідача 2 як добросовісного набувача квартири АДРЕСА_1 за договором купівлі-продажу від 28.11.2017 р.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (договорів) недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин (аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 27.02.2018 у справі № 910/9195/17). Судом таких фактичних обставин у цій справі не встановлено, а також не було встановлено порушення закону при його укладенні.

Отже, судом установлено реальні наслідки укладеного договору купівлі-продажу від 28.11.2017 р. квартири АДРЕСА_1, які були б відсутні у разі його фіктивності.

При таких обставинах, аналізуючи зібрані докази в їх сукупності , суд приходить до висновку що позовні вимоги є безпідставними , не знайшли підтвердження в судовому засідання та не підлягають задоволенню.

Керуючись ст. 202,215,216,319,321,334,626, 627,632, 638,656 ЦК України, ст.ст.12,13,77,79, 81,263,264,27,354 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Відмовити в позові Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Житловий комплекс «Віденський» до ОСОБА_4, ОСОБА_5 про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду через Печерський районний суд м.Києва протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Дата складання повного тексту рішення 28.12.2018р.

Суддя Остапчук Т.В.