Провадження № 2/235/1152/18
Справа № 235/2304/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 жовтня 2018 року м.Покровськ

Красноармійський міськрайонний суд Донецької області

в складі: головуючого судді Хмельової С.М.

за участю представників позивача ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3

відповідача ОСОБА_4

відповідача ОСОБА_5

представника відповідача ОСОБА_6

секретаря судового засідання Соловйової М.О., Дмитрієвої М.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду №7 м. Покровська цивільну справу за позовом ОСОБА_7 з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-інвест» до ОСОБА_4, фізичної особи підприємця ОСОБА_5 про визнання договору оренди недійсним та визнання укладеною додаткової угоди,

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До Красноармійського міськрайонного суду звернувся позивач ОСОБА_7 з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-інвест» з позовом до ОСОБА_4, фізичної особи підприємця ОСОБА_5 про визнання договору оренди недійсним та визнання укладеною додаткової угоди.

Позивач в обґрунтування заявлених вимог зазначив, що між ними та відповідачем ОСОБА_4 20.08.2007 року був укладений договір оренди землі, який зареєстрований у Красноармійському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 20.08.2007 року, реєстраційний номер 03.

Відповідно до п.2 вищевказаного договору орендодавець відповідач ОСОБА_4 передав у оренду позивачу земельну ділянку загальною площею 7,0964га, кадастровий номер :11:000:0409, що розташована на території Іванівської сільської ради.

Пункт 8 договору встановлює, що договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар (позивач) має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Даний пункт договору чітко передбачає можливість орендаря користуватись своїм переважним правом поновлення договору на новий строк. Так, умовою для використання орендарем свого переважного права договір встановлює направлення відповідного письмового повідомлення орендодавцю не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору.

Від відповідача ОСОБА_4 13.04.2017 року надійшла заява, в якій він взагалі не мотивовано відмовляється від продовження строку дії договору.

З боку позивача, з метою реалізації переважного права оренди, 24.06.2017 року було вручено під особистий підпис відповідачу ОСОБА_4 листа, в якому вони цікавилися підставами відмови від продовження строку дії договору, та з метою знайти компроміс, запропонували нові покращені умови оренди, а також просили відповідача повідомити письмово причини такого не бажання.

Так, позивачем було запропоновано: орендна плата з 2017 року в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки, та 5% з 2018 року, що складає 11951,17грн., а також інші привілейовані умови, що були викладені у додатковій угоді, такі як:

- отримання до 50% від річної орендної плати достроково у липні звітного року;

- безоплатної допомоги при культивуванні та оранці особистого городу площею до 20-ти соток;

- безоплатної доставки орендної плати або її частини в натуральній формі (зерном або іншою сільськогосподарською продукцією);

- надання знижки щодо вартості зерна на 200грн. за тону відносно ціни реалізації зерна підприємством;

- надання знижки на сільськогосподарські послуги підприємством;

- допомоги транспортом на поховання.

Однак, позивач так і не отримав жодної відповіді від відповідача ОСОБА_4 і підстави за якими він відмовився від укладення з ТОВ «Бета-Агро-інвест» додаткової угоди їм не відомі.

Таким чином, відповідач ОСОБА_4 взагалі проігнорував лист позивача та ухилився від поновлення договору оренди.

Після цього позивачу стало відомо, що відповідач ОСОБА_8 та фізична особа підприємець ОСОБА_5 уклали договір оренди землі, що зареєстрований 17.10.2017 року, предметом якого є оренда земельної ділянки площею 7,0964га, кадастровий номер :11:000:0409, що розташована на території Іванівської сільської ради Покровського району Донецької області. Тобто відповідач ОСОБА_4 в супереч положенням договору та нормам чинного законодавства України порушив переважне право позивача та уклав з відповідачем ФОП ОСОБА_5 оскаржуваний договір.

Склалась така ситуація, що відповідач ОСОБА_4 ігнорує лист позивача щодо продовження договору, не висловлює побажань щодо умови здачі земельної ділянки в оренду та не приймає жодних дій, і після цього протиправно укладає договір оренди землі на дану земельну ділянку з відповідачем ОСОБА_5

Позивач посилається на положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), якою передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

У відповідності до висновків, викладених у Постанові ВС від 21.03.2018 року у справі №389/984/17, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та про своє рішення.

На думку позивача, аналізуючи та досліджуючи правовідносини між позивачем та відповідачем ОСОБА_4, вбачається наявність всіх необхідних юридичних фактів для визнання їх переважного права, так:

1. Орендар належно виконує свої обовязки за договором ТОВ «Бета-Агро-інвест» належним чином виконував свої зобовязання за договором оренди землі, що був укладений з відповідачем ОСОБА_4, жодних претензій та спорів під час дії договору між ними не існувало. Відповідач не предявляв позивачу будь-яких вимог щодо порушення з їх боку умов укладеного договору оренди. Тобто, ТОВ «Бета-Агро-інвест» було добросовісним орендарем, таким, що належним чином виконував всі умови договору і безперечно у відповідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі» має переважне право на поновлення договору оренди землі.

2. Орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк даний факт підтверджується наявними в матеріалах справи документами, а саме листом від 20.06.2017 року №168-Д за особистим підписом відповідача ОСОБА_4 про його отримання 24.06.2017 року.

3. До листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, що підтверджено у тексті вищезазначеного листа.

4. Орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та про своє рішення. Так, відповідач ОСОБА_4 проігнорував лист позивача та не надав жодної відповіді на запропоновані умови. З даного факту зрозуміло, що заперечення у нього були відсутні.

Таким чином, на думку позивача, вбачається єдиний висновок: підприємством позивача були вжиті всі можливі заходи щодо реалізації їх переваженого права, а відповідач ОСОБА_4 в порушення вимог законодавства ухилився від поновлення договору.

Така протиправна поведінка відповідача ОСОБА_4 призвела до укладення між ним та відповідачем ФОП ОСОБА_5 оскаржуваного договору оренди і, як слідство, порушення переважного права позивача оренди земельної ділянки. Згідно з розясненнями, наданими судам в абзаці 4 пункту 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року №7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» в разі закінчення зазначеного в договорі строку оренди переважне право орендарів на поновлення договору оренди, передбачене статтею 33 Закону від 6 жовтня 1998 року №161-ХІV «Про оренду землі», поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Отже, порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати обєкт оренди для власних потреб. Зазначена правова позиція висловлена в постановах Верховного Суду України від 10 червня 20110 року №6-70цс15, від 25 лютого 2015 року №6-10цс15, від 18 березня 2015 року №6-3цс15 та №6-4цс 15, в яких були встановлені подібні правовідносини.

Положеннями ст.215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами першою-третьою, пятою та шостою ст.203 ЦК цього Кодексу. Положеннями ч.1 ст.203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Так, укладаючи оскаржуваний договір оренди землі відповідачі, умисно вчинили активні дії чим порушили переважне право позивача, тому даний правочин є недійсним.

Таким чином, договір між відповідачами, на думку позивача, має бути визнаний недійсним, а додаткова угода, запропонована позивачем до підписання відповідачу ОСОБА_4 укладеною.

У попередньому розрахунку судових витрат, які очікують понести у звязку з розглядом справи, зазначають судовий збір у розмірі 3524,00грн. та витрати на професійну правничу допомогу адвоката у розмірі 10000,00грн., що підтверджується договором про надання правової допомоги від 29 березня 2018 року.

На підставі викладеного позивач просить суд визнати недійсним договір оренди землі зареєстрований 17.10.2017 року, предметом якого є оренда земельної ділянки площею 7,0964га, кадастровий номер :11:000:0409, що розташована на території Іванівської сільської ради Покровського району Донецької області між ОСОБА_4 та Фізичною особою підприємцем ОСОБА_5 та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 20.08.2017 року (зареєстровано 20.08.2007 року за №03, предметом якого є оренда земельної ділянки площею 7,0964га, кадастровий номер :11:000:0409, що розташована на території Іванівської сільської ради Покровського району Донецької області) між ОСОБА_4 та ОСОБА_7 з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-Інвест» на наступних умовах:

«За взаємною згодою Орендодавця та Орендаря Сторони домовились внести наступні зміни до Договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007, який зареєстровано в Красноармійському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 20.08.2007 за №03:

1.Пункт 5 Договору викласти в наступній редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (рілля) площею 7,0964 га (кадастровий номер :11:000:0409) становить 239023,45грн.»;

2. Пункт 8 Договору викласти в наступній редакції:

«Договір укладено до 31.12.2027 (10 років). Після закінчення строку договору орендар має право на збір врожаю, та переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.»;

3. Абзац перший пункту 10 Договору викласти в наступній редакції:

«Орендна плата вноситься орендарем у грошовій або в натуральній формі:

- в розмірі 4% нормативної грошової оцінки землі, що становить 9560,94 грн. на рік у 2017 році,

- в розмірі 5% нормативної грошової оцінки землі, що становить 11951,17 грн. на рік починаючі з 2018 року.»;

4. Пункт 27 Договору викласти в наступній редакції:

«Права орендодавця:

Орендодавець має право вимагати від орендаря:

- використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

- забезпечення екологічної безпеки землекористування шляхом додержання вимог земельного і природоохоронного законодавства, державних та місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі;

- своєчасного внесення орендної плати;

- отримання до 50% від річної орендної плати достроково-у липні звітного року;

- безоплатної допомоги при культивуванні та оранці особистого городу площею до 20- ти соток;

- безоплатної доставки орендної плати або її частини в натуральній формі (зерном або іншою сільськогосподарською продукцією);

- надання знижки щодо вартості зерна на 200 грн. за тону відносно ціни реалізації зерна підприємством;

- надання знижки на сільськогосподарські послуги підприємством;

- допомоги транспортом на поховання.»;

5. Пункт 39 Договору викласти в наступній редакції:

«Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря, не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

У разі смерті фізичної особи - Орендодавця, право щодо власності на земельну ділянку та орендну плату переходить до спадкоємців, а земельна ділянка в подальшому використовуються «Орендарем» на умовах цього Договору до закінчення строку дії, на який було укладено цей Договір. За період користування орендованою земельною ділянкою орендна плата зараховується за кожен рік на особистий рахунок «Орендодавця» і отримати її можуть тільки спадкоємці згідно чинного законодавства».

Ухвалою суду від 08 травня 2018 року відкрито провадження у справі, призначено розгляд справи по суті в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін.

Відповідач ОСОБА_4 надав відзив на позовну заяву, в якому заперечував проти заявлених вимог, оскільки вони є необґрунтованими і в задоволені позову, на його думку, необхідно відмовити з наступних підстав:

Між ним і ТОВ «Бета-Агро-інвест» дійсно був заключний договір оренди землі від 20.08.2007 року, відповідно до умов якого він передав строком на 10 років в оренду свою земельну ділянку загальною площею 7,0964га ріллі, кадастровий номер :11:000:0409, що розташована на території Іванівської сільської ради Донецької області.

Оскільки позивач не належним чином виконував свої обов'язки по договору оренди землі, виснажував землю частим посівом соняшника, не проводив пар землі, не сплачував в повному обсязі орендну плату, тиснув на нього, незаконно шантажував і вимагав залишити землю у нього на новий строк, а оскільки відповідач не виявив бажання поновлювати строк дії договору позивач не доплатив йому орендну платню за 2017 рік. Позивачем було сплачено за оренду землі за 2017 рік тільки 1300,00 грн., тобто 1% від нормативної грошової оцінки землі, замість 3%, що є порушенням Указу Президента № 725/2008 від 19.08.2008 року «Про невідкладні заходи власників земельних ділянок та земельних часток(паїв)». Відповідач зазначає, що орендодавці, які перезаключили договір на новий строк з ТОВ «Бета-Агро-інвест» за 2017 рік отримали за оренду 12000,00грн., що говорить про несправедливе відношення до орендодавців та незаконні маніпуляції зі сторони позивача.

Позивач не надавав відповідачу в повному обсязі так звані привілейовані (покращені) умови, а саме: надане зерно було неналежної якості; відсутня допомога при культивуванні та оранці його особистого городу.

Відповідач ОСОБА_4, як власник земельної ділянки, прийняв рішення не поновлювати договір оренди на новий строк з ТОВ «Бета-Агро-інвест» і 13.04.2017 року своєю письмовою заявою вимагав повернути йому земельний пай в зв'язку з закінченням строку дії договору. Відразу після спливу дії договору TOB «Бета-Агро-інвест» припинив господарювати на його землі, про що повідомив фіскальні (податкові) органи, щодо зменшення сум податку за землю.

Своїм листом від 20.06.2107 року позивач почав шантажувати відповідача ОСОБА_4 залишити їм ще його земельну ділянку в оренду на новий строк, або, в разі незгоди йому заплатять 1% орендної плати від нормативної оцінки землі, що і було зроблено позивачем. Відповідач вважає, що дії ТОВ «Бета-Агро-інвест» є тиском на нього. Позивач залякував його різними листами, такими, як лист від 20.10.2017 року де товариство погодилося розірвати договір оренди землі і попередив відповідача про статтю 212 КК України, щодо кримінальної відповідальності за умисну несплату податків, зборів (обовязкових платежів).

Оскільки листом ТОВ «Бета-Агро-інвест» від 20.10.17 р., яке у відповідача не збереглося, визнало договір таким, що припинив свою дію і відповідач не бажав його поновлювати на новий строк, він уклав новий договір оренди № 12 від 17.10.2017 року з новим орендарем ФОП ОСОБА_5 строком на 10 років з орендною платою в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі, що становить 7171,06 грн. з урахуванням індексу інфляції.

ОСОБА_4 передав в оренду свою земельну ділянку ФОП ОСОБА_5 згідно акту приймання- передачі земельної ділянки 17.10.2017 року, і це його мій вибір бо він довіряю цій особі, оскільки, як власник землі має право розпоряджатися своєю власністю на свій розсуд вільно.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Згідно ч. 4 ст. 373 ЦК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідач ОСОБА_4 зробив свій вибір щодо укладення нового договору оренди з ФОП ОСОБА_5 вільно, не порушуючи моральні засади, будь-які законодавчі акти, попередив при цьому позивача про закінчення дії договору оренди з ним, тому підстав для визнання договору оренди від 17.10.2017 року недійсним не має.

Він бажає, щоб його земельною ділянкою користувалася орендар ФОП ОСОБА_5, а вимоги позивача ТОВ «Бета-Агро-інвест» залишити у своєму користуванні його землю навіть з покращеними умовами договору на новий строк буде проти його волі, як власника землі.

Вважає також безпідставними і незаконними вимоги позивача, щодо визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 20.08.2007 року на умовах викладених позивачем, оскільки земля йому була повернута добровільно, ТОВ «Бета-Агро-інвест» погодився розірвати договір і неможливо укласти додаткову угоду за договором який припинив свою дію за згодою сторін.

З розрахунком понесених позивачем судових витрат, він не згодний, оскільки вони є такими що не підтверджені належними доказами, в задоволенні необхідно відмовити, як і відмовити в задоволені позовних вимог.

Враховуючи вищевикладене, просить відмовити у задоволенні позову ТОВ «Бета- Агро-інвест» до ОСОБА_4, ФОП ОСОБА_5 про визнання договору оренди недійсним та визнання укладеною додаткової угоди.

Відповідач ФОП ОСОБА_5 у відзиві на позовну заяву зазначила, що заявлені вимоги не визнає повністю, просила у задоволені позову ТОВ «Бета-Агро-інвест» до ОСОБА_4, фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 про визнання договору оренди недійсним та визнання укладеною додаткової угоди відмовити з наступних підстав:

ОСОБА_4 завчасно надав ТОВ «Бета-Агро-інвест» заяву від 13.04.2017 року про повернення йому земельного паю площею 7,0964 га ріллі в звязку з закінченням договору оренди землі. Цією заявою власник землі виявив бажання розірвати договірні відносини з позивачем по закінченню строку дії договору.

Відповідно до п.36 договору оренди землі від 20.08.2007 року дія договору припиняється у разі закінчення строку на який його було укладено. П.8 зазначеного договору договір було укладено на 10 років. Тобто договір оренди землі, що був заключений між ОСОБА_4 і ТОВ «Бета-Агро-інвест», діяв по 20.08.2017 року.

Твердження позивача про те, що він має переважне право на поновлення договору на новий строк і через суд хоче визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 20.08.2017 року не має законних підстав та доказів зі сторони позивача, оскільки сторони договору не досягли домовленості щодо істотних умов договору, і орендар шантажуючи ОСОБА_4, у разі не підписання додаткової угоди, сплатою оренди в меншому обсязі, вимагав залишити землю у їх користуванні, що було неприпустимо, бо орендодавець сам вирішує або поновлювати договір оренди землі, або передати свою землю іншому орендатору, оскільки він є власником землі, а право власності непорушне.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Ч. 2 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Ч. 5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Ч.6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тобто, як видно із зазначених норм орендар зобовязаний повідомити про намір скористатися переважним правом, а орендодавця закон наділяє правом прийняти відповідне рішення. І своїм не підписанням додаткової угоди до договору орендодавець ОСОБА_4 підтримав раніше написану заяву про припинення дії договору оренди землі від 20.08.2007 року з орендарем ТОВ «Бета-Агро-інвест» і висловив своє небажання надалі співпрацювати з орендарем ТОВ «Бета-Агро-інвест».

Також позивач припинив господарювати на землі ОСОБА_4 і листом, що було надіслано відповідачу ФОП ОСОБА_5 у жовтні 2017 року позивач підтвердив, що строк дії договору оренди припинений в звязку з відмовою ОСОБА_4 від поновлення строку дії договору, а також додатково проінформував податкові органи про зменшення сум податків в звязку з припиненням господарської діяльності на землі ОСОБА_4 та повернення землі її власнику.

Таким чином, ТОВ «Бета-Агро-інвест» не належним чином виконувало договір оренди землі від 20.08.2007 року, як видно із листа позивача № 155-Д від 20.06.2017 року про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі, що направлений ОСОБА_4 в листі містяться вимагання і шантаж про те, що якщо ОСОБА_4 не виявить бажання поновити договір оренди землі, ТОВ «Бета-Агро-інвест» у 2017 році нарахує йому орендну плату у розмірі 1% від нормативної грошової оцінки. І хочу зазначити, що дані незаконні дії були здійсненні позивачем і відповідачу ОСОБА_4 була сплачена орендна плата за 2017 рік у розмірі 1% від грошової оцінки землі в сумі 1300,00 грн. замість 3%, що порушує Указ Президента України від 19.08.2008р. № 725/2008 «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток(паїв)» і відповідно ТОВ «Бета-Агро-інвест» має заборгованість перед ОСОБА_4 за орендну плату за 2017 рік.

Відповідно до Указу Президента України від 19.08.2008р. № 725/2008 «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв) внесені зміни до ч. 1 Указу Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)», зокрема шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних ділянок (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.

Відповідно до Постанови ВС від 21 березня 2018 року по цивільній справі № 389/984/17 провадження № 61-10003 св 18 по справі про визнання договору оренди землі поновленим, колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду вважала правильним висновок про те, що якщо відповідач (орендодавець) не мав наміру поновлювати договір оренди земельної ділянки з позивачем (орендарем), то до закінчення строку дії попередньої угоди орендар повідомляється листом. ОСОБА_4 надав ТОВ «Бета-Агро-інвест» заяву від 13.04.2017 року про повернення йому його земельного паю площею 7,0964 га ріллі в звязку з закінченням договору оренди землі і свого рішення не змінював і надалі після вимоги позивача скористатися своїм переважним правом.

Також не всі додаткові блага виконувалися позивачем, а саме: позивач надавав ОСОБА_4 зерно неналежної, низької якості, не проводив йому допомогу при культивуванні та оранці його особистого городу площею до 20-ти соток, шантажем і залякуванням хоче залишити у себе землю, яка належить на праві приватної власності ОСОБА_4 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку Серія ДН № 193915. Своїми діями позивач порушує право відповідача ОСОБА_4, власника землі, розпоряджатися своєю власністю на свій розсуд вільно і незалежно від волі позивача. Також позивач виснажував сільськогосподарські угіддя частим засівом насіння соняшника, що неприпустимо відповідно до Наказу Міністерства аграрної політики Української академії аграрних наук від 18.07.2008 року № 440/71.

Згідно ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном(ч. 1 ст. 317 ЦК України). Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (ч. 1, 2 ст. 319 ЦК України).

Відповідно до ч. 4 ст. 373 ЦК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Отже неможливо визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 20.08.2007 року по причині неналежного виконання ТОВ «Бета-Агро-інвест» договору оренди землі від 20.08.2007року, а також в звязку з діями позивача про визнання закінчення строку дії договору по причині відмови орендодавця від продовження дії договору на новий строк, що підтверджується листом позивача від 20.10.2017 року, який ми будемо витребувати у позивача по причині втрати листа відповідачем. Тобто своїми діями та листом від 20.10.2017 року позивач фактично підтвердив припинення дії договору відповідно до ст.. 36 договору оренди землі від 20.08.2017року та абз. 1 ч. 1 ст. 31 ЗУ «Про оренду землі».

Оскільки земельна ділянка загальною площею 7,0964 га ріллі була повернута позивачем власнику землі ОСОБА_4, між ОСОБА_4 і ФОП ОСОБА_5 на законних підставах був заключений договір оренди землі № 12 від 17.11.2017 року про передачу в оренду земельної ділянки площею 7,0964 га ріллі, кадастровий № :11:000:0409, що розташована на території Іванівської сільської ради Покровського району Донецької області.

Відповідно до зазначеного договору ФОП ОСОБА_5 приступила до користування даною земельною ділянкою, на даний час для відновлення родючості землі нею в 2017 році земля не була засіяна культурами і вона приступить до обробки сільськогосподарської землі площею 7,0964 га ріллі тільки в 2018 році після внесення добрива та пару землі.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Частиною другою статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно ч. 1 - 3, 5 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Отже, відсутні достатні підстави визнати недійсним законний договір оренди землі № 12 від 17.10.2017 року укладений між ОСОБА_9 і ФОП ОСОБА_5 оскільки він укладений законно, їх волевиявлення були вільними і відповідали внутрішній волі сторін, при цьому акти законодавства чи інтереси держави або суспільства не порушені, а отже і відсутні підстави недійсності правочину передбачені ч. 1 ст. 215 ЦК України.

Відповідно до п.7 ч. З ст. 178 ЦПК України у ФОП ОСОБА_5 також є заперечення щодо заявленого позивачем розміру судових витрат щодо витрат на професійну правничу допомогу адвоката ОСОБА_2 у розмірі 10 000,00 грн., що підтверджується тільки договором про надання правової допомоги від 29.03.2018 року. Як зазначено у Постанові ВС від 03 травня 2018 року по справі № 372/1010/16-ц склад та розмір витрат, повязаних з оплатою правової допомоги входить до предмету доказування по справі. Позивачем не надані документально підтверджені витрати на правову допомогу, розрахунок таких витрат, документи які б підтверджували сплату гонорару (квитанція, чеки, платіжні доручення, посвідчення про відрядження) та інші документи.

Просить у задоволенні позову ТОВ «Бета-Агро-інвест» до ОСОБА_4, фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 про визнання договору оренди недійсним та визнання укладеною додаткової угоди - відмовити, як у необґрунтованому.

У відповіді на відзив позивач не погодився з висновком відповідача ФОП ОСОБА_5, що договір оренди між відповідачами укладений законно з огляду на положення ст.33 ЗУ «Про оренду землі», а також положення п. 8 Договору оренди від 20.08.2007 року, укладеного між ними та Відповідачем ОСОБА_4, якими чітко передбачене переважне право Орендаря на поновлення договору на новий строк при дотримання процедури реалізації переважного права. Як вбачається з матеріалів справи, дана процедура була повністю витримана Позивачем, в той час як відповідач ОСОБА_4 ухилився від її дотримання, не висловив умови, які б його влаштовували та не повідомив мотиви відмови від укладання з ними договору на новий строк. Така поведінка власника земельної ділянки прямо суперечить імперативним вимогам законодавства, так як частиною 5 статті 33 ЗУ «Про оренду землі» чітко передбачений обовязок орендодавця щодо узгодження з орендарем істотних умов договору. І лише при умові недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Зазначає, що ВСУ висловився: «За відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбачене статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною» (постанова від 6.09.2017 № 6-2539цс16).

Також зазначає, що оскаржуваний договір між відповідачами укладений на менш сприятливих умовах, ніж були запропоновані з боку підприємства позивача, що знову ж таки є прямим порушенням приписів законодавства України та переважного права позивача.

Так, пунктом 10 оскаржуваного договору встановлюється в розмірі 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 7171,06 грн. В той час як з боку позивача відповідача ОСОБА_4 було запропоновано орендну плату в розмірі 4% нормативної грошової оцінки землі, що становить 9560,94 грн. на рік у 2017 році, в розмірі 5% нормативної грошової оцінки землі, що становить 11951,17 грн. на рік починаючі з 2018 року.».

Твердження відповідача ФОП ОСОБА_5 про неналежне виконання з боку ТОВ «Бета-Агро-інвест» договору оренди вважають необґрунтованими і такими, що не можуть бути взяті до уваги суду. Протягом терміну дії договору оренди між відповідачем ОСОБА_4 та позивачем, останній не отримував жодних претензій щодо якості продукції, яка була надана в рахунок орендної плати, та жодного разу не отримували прохань надати допомогу при культивуванні та оранці особистого городу. Також не відповідають дійсності твердження про неможливість додзвонитися до підприємства позивача, оскільки товариство має декілька стільникових телефонних номерів, на вхідні дзвінки по яким відповідають секретарі, а також власнику земельної ділянки в листах зазначаються декілька мобільних номерів працівників земельного відділу.

Не погоджуючись з доводами відповідача ФОП ОСОБА_5 про виснаження земельних ділянок надали довідку про ротацію культур. Задля ідентифікації земельної ділянки відповідача ОСОБА_4 додали викопіювання. Зі схеми розташування агрохімічних паспортів вбачається, що спірній ділянці відповідають паспорта №6. В подальшому з переліку паспортів вбачається, що агрохімічна оцінка земельних ділянок у 2011 році складала 61,3. У 2017 році оцінка збільшилася до 73,7 балів (середній показник по полю, на якому знаходиться спірна ділянка). Також доказом підвищення якості слугує і еколого-агрохімічна оцінка, яка також, підвищилась з 61,3 балів у 2011 році до 66,3 бали у 2017.

Позивач також вважає такими, що не відповідають дійсності висловлення відповідача щодо «шантажу».

Щодо міркувань Відповідачів про недоплату орендної плати зазначають, що ТОВ «Бета-Агро-інвест» фактично сплачувалось 3%, незважаючи на відсутність змін у договорі. Про це свідчать відомості про виплату грошей, витяг з довідки 1ДФ, що раніше були долучені до матеріалів справи.

Крім того, з огляду на багаточисельну практику Верховного Суду вбачається, що Указ Президента України №92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та часток (паїв)», на який посилаються відповідачі у своєму відзиві, яким збільшено мінімальний розмір орендної плати до 3 % має рекомендаційний характер та не є обовязковим до застосування. Відповідно, недотримання його умов не є порушенням зобовязань Орендаря. Прикладами можуть бути такі постанови ВС у справах № 519/161/16-ц від 18 січня 2018 року, № 3-130гс16 від 6 квітня 2016 року, 6-17цс11 від 25 червня 2011 року.

Така ж позиція міститься у постанові ВГСУ від 23.02.2016 року у справі 922/3929/15. Цією постановою Вищим господарським судом України залишено в силі рішення Господарського суду Харківської області від 28.08.2015 року в якій судом зазначено про те, що Указ від 02.02.2002 №92/2002 не обовязковим до виконання. Також, в якості приклада можна навести постанову ВГСУ від 03.11.2015 у справі №922/3465/15 та від 04.11.2015 р. у справі 922/2950/15, в ухвалах Вищого спеціалізованого суду від 10.02.2015 року у справі 6-29588ск15, від 04.03.2015 року у справі 6-32792св14, від 6 квітня 2016 року у справі № 922/2950/15.

Таким чином, позивач вбачає єдиний висновок, що з цього питання вже склалась стала судова практика, у звязку з чим Указ Президента, яким збільшено мінімальний розмір орендної плати до 3%, має рекомендаційний характер. Він є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору, а не для автоматичної зміни умов договору оренди та підвищення орендної плати. Більш того, договір між ними та орендодавцем був укладений до моменту внесення змін щодо збільшення до 3%.

Посилання на справу 389/984/17 також не може мати місце, так як у зазначеній справі позивач просив поновити договір на попередніх умовах, які не влаштовували відповідача, про що він мотивовано зазначав у листах. У даному ж випадку, від відповідача ОСОБА_4 жодних пропозицій щодо істотних умов не надходило.

Також позивач наголошує, на тому, що баланс захисту прав орендодавця та орендаря полягає в тому, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; А орендар, який належно виконував свої обов'язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова ВС від 18.01.2018 у справі № 910/12017/17). До того ж, у вказаній же справі колегія суддів зазначила, що висновки судів попередніх інстанцій, що «право вибору орендодавцем орендаря є повним та необмеженим, а тому мотиви відмови орендодавця від укладення нового договору оренди не мають ніякого значення» прямо суперечать ч.1 ст.285 Господарського кодексу України та ч.2 ст.319, ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України. Таким чином, колегія ВС зазначила, що відмова Орендодавця від укладення нового договору оренди з попереднім орендарем має бути вмотивована.

Вважають, що TOB «Бета-Агро-інвест» має переважне право оренди земельної ділянки, що належить відповідачу ОСОБА_4 та зі свого боку виконало всі передбачені ст.33 ЗУ «Про оренду землі» вимоги щодо реалізації переважного права, тому запропонована додаткова угода має бути визнана укладеною. Відповідач ОСОБА_4 ухилився від узгодження істотних умов договору, не повідомив про намір укласти договір з новим орендарем та незаконно уклав з відповідачем ФОП ОСОБА_5 договір, що підлягає безумовному визнанню недійсним.

Відповідач ФОП ОСОБА_5 в запереченнях проти відповіді на відзив пояснила, що заперечує щодо аргументу позивача про його переважне право на поновлення договору на новий строк і обовязку орендодавця узгодити з орендарем істотні умови договору.

Ч. 8 с. 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку.

Ч. 11 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» зазначено, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Позивач замість своєчасного оскарження у суді дій відповідача ОСОБА_4 своїм письмовим листом від 20.10.2017 р. погодився що договір оренди землі від 20.08.2007 року припинився за закінченням строку дії договору в звязку з відмовою власника землі від його подовження на новий строк, припинивши господарювати на землі, а також дозволив передати земельну ділянку іншому орендарю для користування. Відповідно земельна ділянка кад. № :11:000:0409 площею 7,0964 га ріллі була передана їй ОСОБА_4 в оренду строком на 10 років і на даний час знаходиться в її користуванні на підставі договору оренди землі від 17 жовтня 2017 року і колишній орендар не має підстав через рік після припинення дії договору змінювати своє рішення про повернення йому земельної ділянки та заявляти про своє переважне право.

По договору оренди землі від 20.08.2007 р. що був укладений між позивачем і ОСОБА_4 відсутнє волевиявлення зі сторони орендодавця на поновлення строку дії договору та підписання додаткової угоди до договору оренди землі. ОСОБА_4 завчасно направлялася позивачу заява від 13.04.2017 р. про повернення йому землі після закінчення строку дії договору з позивачем.

Ч.5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» встановлено, що орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Як видно із ч. 5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» розгляд листа-повідомлення є правом орендодавця, а не його обовязком.

Щодо посилання позивача на постанову ВСУ від 06.09.17 р. № 6-2539цс16, зазначає, що власник землі не приховував від позивача про свій намір укладення договору з новим орендарем, як і товариство листом від 20.10.2017 року надало згоду передати земельну ділянку іншому орендарю.

По-друге, щодо аргументу позивача про укладання між відповідачами договору на менш сприятливих умовах, зазначає що товариство погодилося повернути земельну ділянку і не чинило перешкоди у цьому, відповідно власник землі мав повне право розпорядитися своїм майном на свій розсуд.

По-третє, вважає, що неналежним виконання договору з боку товариства є наявна заборгованість по договору оренди землі від 20.08.2007 року, оскільки товариством вчасно не було внесено зміни в 2008 році до п. 9 договору оренди від 20.08.2007 року, щодо збільшення розміру оренди землі з 1% до 3% від нормативної оцінки землі, відповідно до внесених змін згідно з Указом Президента України від 19.08.2008р. № 725/2008 до ч. 1 Указу Президента України № 92/2002 від 02.02.2002р. «Про додаткові заходи щодо захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» далі Указ.

Ч. 1 даного Указу визнано одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток(паїв) у розміри не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.

Ч.2 Указу зазначено, що КМУ, Раді міністрів АРК, обласним, Севастопольській міській державним адміністраціям здійснити організаційні заходи щодо: забезпечення встановлення сторонами договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) плати за їх оренду в розмірах не менших, ніж визначені статтею 1 цього Указу; активізації серед орендарів та орендодавців земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розяснювальної роботи з питань необхідності підвищення розмірів плати за оренду зазначених земельних ділянок, земельних часток (паїв), висвітлення позитивного досвіду орендних відносин у засобах масової інформації, а також поширення цього досвіду у відповідних регіонах.

Відповідно пп. 170.1.1 п. 170.1 ст. 170 ПКУ податковий агент платника податку - орендодавця нараховує оренду і утримує податок із суми оренди (доходу), при цьому обєкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі. Відповідно до норм ст. 1 Указу Президента України від 2 лютого 2002 року №92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» далі Указу, плата за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) має становити не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю).

В позові товариство взагалі не зазначає і не доводить скільки всього за десять років сплачено орендної плати за користування землею ОСОБА_4

Відповідно до отриманого судом доказу - Відомостей з Держреєстру фізичних осіб - платників податків ДФС України про суми виплачених доходів, позивачем не сплачені податки та не нарахована сума оренди відповідачу ОСОБА_4 за 2010, 2011 роки, що є неналежним виконанням договору позивачем від 20.08.2007 року і порушенням податкового законодавства.

По-четверте, відповідно до наданої товариством довідки про ротацію культур від 06.07.2018р. на ділянці ОСОБА_4 соняшник засівався пять разів у 2007, 2010, 2013, 2015, 2017 роках, що є порушенням Наказу Міністерства аграрної політики Української академії аграрних наук від 18.07.2008 року № 440/71, відповідно до якого культуру соняшник рекомендовано чергувати у сівозміні через 7-9 років.

Витяги з матеріалів еколого-агрохімічної паспортизації земель сільськогосподарського призначення ТОВ «Бета-Агро-інвест» ВД Новаколинове на території Іванівської сільської ради Красноармійського району Донецької ради не є достатніми та достовірними доказами.

Порядком ведення агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки (далі Порядок) затв. наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України № 536 від 11.10.2011 року, встановлено єдину процедуру виготовлення, видачі та застосування агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки.

П.1.5 Порядку передбачено, що агрохімічна паспортизація орних земель здійснюється через кожні 5 років.

У п. 3.6 Порядку зазначено, що агрохімічний паспорт поля, земельної ділянки підписується уповноваженою посадовою особою центрального органу виконавчої влади з питань формування та забезпечення реалізації державної аграрної політики, а в разі її відсутності - особою, що її заміщує. Підпис засвідчується печаткою.

Доданий до матеріалів перелік еколого-агрохімічних паспортів за 2011 рік не відповідає відповідному агрохімічному паспорту, що зазначений в додатку до Порядку, оскільки не містить в собі підпис, печатку уповноваженої особи. Тому порівняння позивача показників ґрунту 2011 року з 2017 роком та ще й ствердження про підвищення балів є недоречним.

Наданий агрохімічний паспорт поля, земельної ділянки за 2017 рік зроблений щодо площі земельної ділянки в 143,6 га, не може слугувати точним агрохімічним даним які містяться на земельній ділянці відповідача ОСОБА_4 Координатна привязка повинна бути з земельною ділянкою з кад. № :11:000:0409 площею 7,0964 га ріллі.

Крім того зауважує, що схема розташування паспортів та агрохімічна картограма вмісту в ґрунті гумусу (за методом Тюріна) не містить в собі дати, яка в обовязковому порядку зазначається в основному напису.

По-п'яте, висловлює свої міркування щодо наведеної постанови ВС від 18.01.2018 року у справі № 910/12017/17, про баланс захисту прав орендодавця і орендаря і вмотивованої відмови Орендодавця від укладання нового договору оренди з попереднім орендарем. Відповідно до повноважень суду касаційної інстанції суд мав право скасувати судові рішення і ухвалити нове рішення, але суд касаційної інстанції у даній справі передаючи справу на новий розгляд зобовязав суд зясувати у власника землі конкретні підстави відмови від укладання договору оренди на новий строк, оскільки у даній справі власником землі були зазначені дві взаємовиключні підстави відмови(непогодження з розміром оренди і використання майна для власних потреб).

Тобто ОСОБА_4, якщо визнає за потрібне має право зазначити вмотивовані підстави відмови від укладання договору оренди з товариством у судовому засіданні.

Щодо рекомендаційного характеру Указу Президента України № 92/2002 від 02.02.2002 р. «Про додаткові заходи щодо захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток(паїв)» зазначає, що відповідно до ст. 14 Конституції України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Ч. 3 ст. 106 Конституції України передбачено, що Президент України на основі та на виконання Конституції і законів України видає укази і розпорядження, які є обов'язковими до виконання на території України.

Твердження позивача що договір був укладений до моменту внесення змін щодо збільшення до 3% є також необґрунтованим, оскільки на момент укладання договору станом на 20.08.2007 року вже діяла мінімальна ставка оренди землі, відповідно до Указу Президента України від 02.02.2002 року № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» в розмірі 1,5%, але пунктом 9 договору від 20.08.2007 року орендарем встановлена орендна плата в розмірі 1% від НГО землі в сумі 723,99грн., що є порушенням прав власника землі.

Просить у задоволені позову ТОВ «Бета-Агро-інвест» до ОСОБА_4, ФОП ОСОБА_5 про визнання договору оренди недійсним та визнання укладеною додаткової угоди відмовити повністю.

В судовому засіданні представники позивача підтримали заявлені позовні вимоги та просили суд їх задовольнити.

Відповідачі та представник відповідача проти позовних вимог заперечували та просили відмовити у їх задоволенні.

Суд, вислухавши учасників справи, свідків, дослідивши матеріали цивільної справи, з'ясувавши всі обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши докази, що мають значення для вирішення справи по суті, встановивши фактичні дані та зміст спірних правовідносини,

ВСТАНОВИВ:

20.08.2007 року між ТОВ «Бета-Агро-інвест» та ОСОБА_4 укладено договір оренди землі. Відповідно до цього договору орендодавець ОСОБА_4 надав, а орендар ТОВ «Бета-Агро-інвест» прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. В оренду передано земельну ділянку площею 7,0964 ріллі, кадастровий номер :11:000:0409.

Пунктом 8 договору передбачено, що договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 9 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та у розмірах: 1% від нормативної оцінки земельної ділянки (рілля) 723,99 гривень.

Договір зареєстровано у Красноармійському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 20.08.2007 року (а.с.9-12).

Таким чином, договір оренди землі закінчив дію 20.08.2017 року.

Відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку власником земельної ділянки площею 7,0964 га, яка розташована на території Іванівської сільської ради Покровського (колишнього Красноармійського) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на підставі розпорядження Красноармійської райдержадміністрації від 16.03.2006р. № 108, є ОСОБА_4 (а.с.17).

13.04.2017 року відповідач ОСОБА_4 звернувся до ТОВ «Бета-Агро-інвест» із заявою про повернення йому земельного паю загальною площею 7,0964га ріллі на території Іванівської сільради для ведення сільськогосподарського виробництва, так як строк договору оренди землі закінчується 20.08.2017 року (а.с.19).

ТОВ «Бета-Агро-інвест» листом від 20.06.2017 року звернулось до ОСОБА_4 з повідомленням про намір скористатись своїм переважним правом на продовження договору оренди землі. В даному листі зазначено, що підприємством передбачено збільшення орендної плати до 4% від нормативної грошової оцінки землі у 2017 році та 5% починаючи з 2018 року, що становитиме 11951,17 гривень на рік, але таке підвищення можливе тільки за умови поновлення договору на новий строк. У випадку, якщо ОСОБА_4 не має наміру поновлювати договір за жодних умов, ТОВ «Бета-Агро-інвест» просить його надати письмову відмову з вказанням причин такої відмови. Також в листі зазначено, що якщо власник земельних ділянки не виявить бажання продовжити договір оренди, ТОВ «Бета-Агро-інвест» буде вимушене у 2017 році нарахувати орендну плату в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки та за фактичний період використання земельної ділянкою, як це передбачено діючим договором, це будуть не бажані, але вимушені заходи. У випадку згоди на поновлення договору за бажанням ОСОБА_4 йому буде сплачена орендна плата за 2017 рік в повному обсязі (4% - 9560,94грн.) достроково при підписанні додаткової угоди (а.с.20-22). Лист отримано ОСОБА_4 24.06.2017р.

Суд критично відноситься до змісту листа позивача про намір продовжити договір оренди, оскільки позивач вдається до маніпулювання з розміром плати за оренду землі, ставлячи умову про те, що якщо відповідач ОСОБА_4 погодиться на продовження договору то отримає у 2017 р. 9560,94 гривень, у випадку відмови отримає 1312,08 гривень, які і отримав в результаті.

Між ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_5 17.10.2017 року укладено договір оренди землі. Відповідно до цього договору орендодавець ОСОБА_4 надав, а орендар ФОП ОСОБА_5 прийняла в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. В оренду передано земельну ділянку площею 7,0964 ріллі, кадастровий номер :11:000:0409.

Пунктом 8 договору передбачено, що договір укладено на 10 років.

Пунктом 9 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% від нормативної оцінки земельної ділянки, що становить 7171,06 гривень на рік (а.с.54-57).

Листом від 20.10.2017 року ТОВ «Бета-Агро-інвест» ОСОБА_4 про те, що земельні ділянки, по яких закінчилися договори оренди землі та по яких надійшли відмови від поновлення їх на новий строк, після збирання врожаю звільнені підприємством та повернені їх власникам. Ніякі роботи на таких земельних ділянках не проводяться. Заборгованість по орендній платі відсутня.

Листом від 20.10.2017 року повідомлено, що ТОВ «Бета-Агро-інвест» проводить інформування фіскальних (податкових) органів про зменшення земель, які обробляються, причин такого зменшення та коригування по сумам податкових відрахувань; проінформовано податкові органи про те, що в цьому році була припинена господарська діяльність на ділянці та вона повернута ОСОБА_4 Ретельно розяснено власнику про його податкові зобовязання (а.с.108-109).

Згідно з довідкою про ротацію культур на спірній земельній ділянці за період з 2007 по 2017 роки була наступна ротація сільськогосподарських культур: 2008, 2009,2012,2014,2016 роки озима пшениця, 2007, 2010, 2013, 2015, 2017 роки-соняшник, 2011 рік соя (а.с.107).

Таким чином, соняшник засівався на земельній ділянці ОСОБА_4 пять разів у 2007, 2010, 2013, 2015, 2017 роках, що є порушенням Наказу Міністерства аграрної політики Української академії аграрних наук від 18.07.2008 року № 440/71, відповідно до якого культуру соняшник рекомендовано чергувати у сівозміні через 7-9 років, пару за 10 років не було.

Свідок ОСОБА_10 суду показав, що у 2007 році він також укладав договір з ТОВ «Бета-Агро-інвест», фактично підсував чисті бланки. На земельних ділянках орендар часто засівав соняшник, давали погане зерно, тому повідомили орендаря заздалегідь, що не будуть продовжувати договори. Свідку у 2017 році орендну плата заплатила в розмірі 1300 гривень.

Свідок ОСОБА_11 суду показала, що перебуває у цивільному шлюбі з ОСОБА_4. Свідку відомий випадок, коли до чоловіка приїжджали люди та голосно розмовляли, вимагали підписати договір, погрожували. Якість зерна у ТОВ «Бета-Агро-інвест» погана, тому орендну плату зерном не брали, а купляли в іншому місці.

Свідок ОСОБА_12 суду показав, що він з 2010 року керівником у позивача. Орендодавці йому ніколи не скаржились, що погане зерно, претензій не предявляли. Орендодавцям пропонувалось яким чином вони бажають отримати орендну плату зерно, зерновідходами або грошима. Також пропонувалась послуга по оранці городів, всі відмовились.

У статті 14 Конституції України зазначено, що право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (стаття 316 ЦК України).

Статтею 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Статтею 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Статтею 373 ЦК України передбачено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується Конституцією України. Право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону.

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Однією із засад цивільного законодавства є свобода договору (стаття 3 ЦК України).

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства, Законом України "Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 19 Закону України «Про оренду землі» визначений строк договору оренди, який визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Відповідно до ст.31 вказаного закону договір оренди землі припиняється у випадках, визначених законом, зокрема, в разі закінчення строку договору, на який його було укладено.

Встановлено, що договір оренди землі від 20.08.2007 року був укладений сторонами ТОВ «Бета-Агро-Інвест» та ОСОБА_4 строком на 10 років, тобто до 20.08.2007 року.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначені підстави поновлення укладеного договору. Вказана норма закону фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди. Так, у частинах першій - п'ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України, слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами 8, 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Договір оренди землі від 20.08.2007 року укладений між сторонами діяв до 20.08.2017 року та припинив свою дію у зв'язку із спливом терміну, на який його укладено, оскільки сторони порушили вимоги Закону щодо обов'язкового укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення у місячний строк. Орендодавець ще у квітня 2017 року повідомив орендаря про необхідність повернення йому земельної ділянки та не бажання продовжувати дію договору.

Переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення орендодавцем договору оренди з новим орендарем при дотриманні попереднім орендарем процедури повідомлення про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору, що узгоджується з правовими висновками, викладеними в постановах Верховного суду України від 25.02.2015 року в справі №6-10цс15, 18.03.2015 року в справі №6-4цс15, 15.04.2015 року в справі №6-55цс15, 23.03.2016 року в справі №6-146цс16, 13.04.2016 року в справі №6-2027цс15, 23.11.2016 року в справі №6-2540цс16.

Позивач висловив своє бажання продовжити договір оренди на новий строк у листах від 20.06.2017р., 31.07.2017р. Проте відповідач ОСОБА_4 у заяві від висловив не бажання подовжувати строк дії договору оренди землі. ТОВ «Бета-Агро-інвест» після закінчення строку дії договору не користувалось земельною ділянкою, в свою чергу орендодавець ОСОБА_4 продовжував відмовлятися від продовження дії договору оренди. Договір оренди земля з ФОП ОСОБА_5 укладено вже 17.10.2017 року, на цей час перемовини щодо продовження договору від 20.08.2007р. скінчились.

Приймаючи до уваги наведене, та враховуючи, що в судовому засіданні не знайшов свого підтвердження факт порушення переважного права ТОВ «Бета-Агро-інвест» на укладення договору оренди землі, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог у звязку з їх безпідставністю та необґрунтованістю.

Оскільки суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог, відповідно до ст.141 ЦПК України витрати, повязані зі сплатою судового збору відшкодуванню не підлягають.

Представником позивача ОСОБА_1 у судовому засіданні згідно з положеннями ч. 8 ст. 141 ЦПК України зроблено заяву щодо понесення позивачем судових витрат, про що протягом пяти днів суду будуть направлені докази.

На підставі ст.124 ЗК України, ст.ст. 627, 792 ЦК України, ст.33 Закону України «Про оренду землі», керуючись 4,19,141, 259,263, 264, 265 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_7 з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-інвест» до ОСОБА_4, фізичної особи підприємця ОСОБА_5 про визнання договору оренди недійсним та визнання укладеною додаткової угоди, відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

На рішення суду може бути подано апеляційну скаргу до Донецького апеляційного суду через Красноармійський міськрайонний суд Донецької області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 ЦПК України.

Позивач: ОСОБА_7 з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-інвест», адреса: м.Чернігів, пр. Миру, буд.233, .

Відповідач: ОСОБА_4, 15.09.1973року народження, адреса реєстрації/місця проживання: ІНФОРМАЦІЯ_1, РНОКПП НОМЕР_1.

Відповідач: фізична особа-підприємець ОСОБА_5, проживає за адресою: ІНФОРМАЦІЯ_2, РНОКПП НОМЕР_2.

В судовому засіданні 16 жовтня 2018 року проголошено вступну та резолютивну частини рішення, повний текст рішення виготовлено 17.10.2018р.

Суддя С.М.Хмельова