Провадження № 2/522/5089/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 жовтня 2018 року Приморський районний суд м. Одеси

у складі: головуючого судді Загороднюка В.І.

при секретарі Смоковій А.В.

за участю прокурора Місюрко Г.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Одесі цивільну справу за позовом Заступника керівника одеської місцевої прокуратури № 3 в інтересах держави в особі: Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради та Одеської міської ради до Державного реєстратора Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, третя особа: ОСОБА_4 про визнання незаконними рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та договорів купівлі-продажу, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідачів про визнання незаконними рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та визнання недійсними договорів купівлі-продажу.

При цьому посилається на те, що Шевченківським ВП Приморського ВП проводиться досудове розслідування у кримінальному провадженні № 0000128 по факту проведення будівельних робіт по влаштуванню фундаменту за адресою: м. Одеса, вул. Семінарська, 24-а.

Встановлено, що ОСОБА_4 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, серія та номер 7-810, виданого 15.07.2010 року, на праві власності належить обєкт житлової нерухомості, площею 100,1 кв.м., розташований за адресою: м. Одеса, вул. Семінарська, 24а.

На підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 36386854, 31.07.2017 державним реєстратором Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області ОСОБА_1, на підставі технічного паспорту від 26.07.2017 р., зареєстровано право власності також на 408 кв.м. житлового будинку по вул. Семінарській, 24-а/1 у м. Одесі.

17.08.2017 р., на підставі рішення № 36664184, державним реєстратором Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області ОСОБА_1 зареєстроване виправлення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

На підставі договору купівлі-продажу від 18.08.2017 р. ОСОБА_4 продала, а ОСОБА_3 купила 1/2 частку житлового будинку, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Семінарська, 24-а/1. На підставі договору купівлі-продажу від 21.08.2017 р. ОСОБА_4 продала, а ОСОБА_2 купив 1/2 частку житлового будинку, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Семінарська, 24-а/1.

Встановлено, що обєкту нерухомості площею 408 кв.м. в натурі не існує, а за зазначеною адресою лише почалися проводитися будівельні роботи.

Як вбачається з листа Управління державного архітектурно-будівельного контролю ОМР № 01-6/706-пр від 24.10.2017 відсутня інформація щодо реєстрації документів, які дають право виконувати будівельні роботи на обєкт нерухомості, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Семінарська, 24-А/1.

Таким чином, ОСОБА_2 та ОСОБА_3 виконують будівельні роботи з будівництва житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Семинарська, 24-а/1 без отримання права на виконання таких робіт, чим порушено норми містобудівного законодавства.

В звязку з викладеним вони звернулися до суду з вказаним позовом та просять його задовольнити.

У судовому засіданні позивачі: представник Одеської міської ради та представник Заступника керівника Одеської місцевої прокуратури № 3 позов підтримали та просили його задовольнити.

Відповідачі та третя особа у судове засідання не зявилися, про час та місце розгляду справи судом повідомлялися належним чином.

Тому згідно ст.280 ЦПК України суд вважає за можливе, зі згоди позивачів, розглянути позов за відсутністю відповідачів та ухвалити по справі заочне рішення.

Вислухавши пояснення представників позивачів, дослідивши матеріали справи суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 15.07.2010 року, що видано державним нотаріусом Шостої одеської державної нотаріальної контори ОСОБА_5, та зареєстровано в реєстрі за № 7-810 ОСОБА_4 є власником 22/25 частин житлового будинку під № 24-а, розташованих в м.Одесі по вул. Семінарській.

(а.с.23)

Зазначене право власності було зареєстроване на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 36132566 від 13.07.2017 року державним реєстратором Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області ОСОБА_1 (номер запису про право власності 21380124).

На підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 36386854, 31.07.2017 р. державним реєстратором Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області ОСОБА_1, на підставі технічного паспорту від 26.07.2017 р., зареєстровано право власності також на 408 кв.м. житлового будинку по вул. Семінарській, 24-а/1 у м. Одесі (реєстраційний номер обєкта нерухомого майна 101).

17.08.2017 р., на підставі рішення № 36664184, державним реєстратором Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області ОСОБА_1 зареєстроване виправлення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Згідно договору купівлі-продажу від 18.08.2017 р., що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_6 та зареєстрований в реєстрі за № 674 ОСОБА_4 продала, а ОСОБА_3 купила 1/2 частку житлового будинку, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Семінарська, 24-а/1.

Право власності за ОСОБА_3 зареєстроване на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер: 36691706 від 18.08.2017 р.) приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_6

(а.с. 27, 31 34 )

Згідно договору купівлі-продажу від 21.08.2017 р., що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_6 та зареєстрований в реєстрі за № 684 ОСОБА_4 продала, а ОСОБА_2 купив 1/2 частку житлового будинку, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Семінарська, 24-а/1.

Право власності за ОСОБА_2 зареєстроване на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 36742502 від 22.08.2017 р., приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_6

(а.с. 28, 35 38)

Згідно припису про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 13.10.2017 року за результатами позапланової перевірки, проведеної на будівництві житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Семінарська, 24-а/1 встановлено: на момент виїзду на місце, зафіксовано виконання будівельних робіт, а саме влаштуванню армованого каркасу, влаштування опалубки, залиття фундаменту. Вказаний житловий будинок знаходиться на стадії будівництва, а саме заливається фундамент.

(а.с. 14 17)

Відповідно до листа Департаменту комунальної власності ОМР № 01-26/1333 від 09.10.2017, яким підтверджено факт підготовки до проведення будівельних робіт на земельній ділянці за адресою: м. Одеса, вул. Семинарська, 24-А, остання рішеннями сесії ОМР у власність або довгострокову оренду забудовникам не надавалася.

(а.с. 12)

Відповідно до листа Управління державного архітектурно-будівельного контролю ОМР № 01-6/706-пр від 24.10.2017 р. відповідно до Єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом обєктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів відсутня інформація щодо реєстрації документів, які дають право виконувати будівельні роботи на обєкт нерухомості, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Семінарська, 24-А/1.

(а.с. 13)

Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник має право виконувати будівельні роботи після подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо обєктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до обєктів з незначними наслідками (СС1), та щодо обєктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком обєктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України.

Отже, судом встановлено, що ОСОБА_2 та ОСОБА_3 виконують будівельні роботи з будівництва житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Семинарська, 24-а/1 без отримання права на виконання таких робіт, чим порушено норми містобудівного законодавства.

Відповідно до ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Відповідно до ч.2 ст. 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Не зважаючи на те, що будівлі площею 408 кв.м. в натурі не існувало, державним реєстратором Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області ОСОБА_1 на підставі технічного паспорту від 26.07.2017 р. та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, (індексний номер 36386854 від 31.07.2017 р.) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на неї зареєстровано право власності.

Відповідно до абзацу першого ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Статтею 5 Зазначеного закону передбачено, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на обєкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства, як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.

Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону.

Згідно ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заявлене право не підлягає державній реєстрації відповідно до цього Закону; подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.

Відповідно до положень ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав.

У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Особливості процедури державної реєстрації прав власності на нерухоме майно визначені Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 року.

Відповідно до п.41 Порядку, для державної реєстрації права власності на новозбудований обєкт нерухомого майна подається:

1. документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом обєкта;

2. технічний паспорт на обєкт нерухомого майна;

3. документ, що підтверджує присвоєння обєкту нерухомого майна адреси;

4. письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований обєкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність);

5. договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Таким чином, відповідно до зазначеного Порядку для реєстрації побудованого новоствореного або реконструйованого обєкту нерухомості необхідний документ, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом обєкту. Державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Разом з тим, державним реєстратором Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області ОСОБА_1 не додержано зазначені вимоги, а сама реєстрація проведена без наявності переліку документів, передбаченого зазначеним Порядком.

Неправомірність дій державного реєстратора призвела до незаконної реєстрації і, як наслідок, набуття права власності на обєкт, якого в натурі не існує, а тільки почалися роботи по його забудові.

Відповідно до ч. 2 ст. 328 ЦК України право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Загальні підстави та порядок набуття права власності на нове майно, створене з додержанням вимог закону, передбачено ст. 331 ЦК України. Зокрема, установлено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до ст. 377 ЦК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах встановлених договором.

Таким чином, існуюча реєстрація на обєкт, право власності на який набуто неправомірно, порушує права власника земельної ділянки Одеської міської ради.

Відповідно до ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Згідно з ч. 1, ч. 2 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Таким чином, рішення державних реєстраторів щодо державної реєстрації прав власності на неіснуючий обєкт нерухомого майна є протиправними та підлягають скасуванню, як і вчинені записи про реєстрацію права власності у Державному реєстрі прав.

Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

На підставі договору купівлі-продажу від 18.08.2017 р., що зареєстрований в реєстрі за № 674 ОСОБА_4 продала, а ОСОБА_3 купила 1/2 частку житлового будинку, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Семінарська, 24-а/1 та на підставі договору купівлі-продажу від 21.08.2017 р., що зареєстрований в реєстрі за № 684 ОСОБА_4 продала, а ОСОБА_2 купив 1/2 частку житлового будинку, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Семінарська, 24-а/1.

Разом з тим, оскільки зазначений обєкт не існує в натурі, зазначені угоди є незаконними.

Згідно п. 3 ч. 1 ст. 346 ЦК України право власності припиняється у разі припинення права власності на майно, яке за законом не може належати цій особі.

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Частиною 1 ст. 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Ч. 5 ст. 203 ЦК України передбачено, що правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Спірні правочини укладені з порушенням вимог зазначеного законодавства, оскільки їх предметом є обєкт нерухомості, якого не існує в натурі, що є підставою для визнання правочинів недійсним.

Частиною 1 ст. 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину сторонами вимог, які встановлені ст. 203 ЦК України.

Статтею 228 ЦК України передбачено, що правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Фактично, спірні правочини направлені на заволодіння земельною ділянкою під обєктом будівництва та незаконну реєстрацію права власності на обєкт самочинного будівництва, тому є такими, що порушують публічний порядок.

Таким чином, враховуючи вищевикладене, позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.

У відповідності до ст. 141 ЦПК України, з кожного з відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на рахунок прокуратури Одеської області, також підлягають стягненню судові витрати в розмірі по 7200 гривень.

На підставі викладеного та керуючись, ст. ст. 203, 215, 228, 328, 331, 346, 376, 377 ЦК України, ст.ст. 141, 263-265, 280 - 282 ЦПК України суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області ОСОБА_1 (індексний номер рішення 36386854), на підставі якого за ОСОБА_4 зареєстроване право власності на обєкт нерухомого майна, площею 408 кв.м., розташований по вул. Семінарській, 24-а/1 у м. Одесі.

Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію виправлень державного реєстратора Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області ОСОБА_1 (індексний номер рішення 36664184).

Скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис № 21639329 про право власності ОСОБА_4 на обєкт нерухомого майна, загальною площею 408 кв.м, який розташований по вул. Семінарській, 24-а/1 у м. Одесі.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу 1/2 частин житлового будинку по вул. Семінарській, 24-а/1 від 21.08.2017 р., укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_2.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу 1/2 частин житлового будинку по вул. Семінарській, 24-а/1 від 21.08.2017 р., укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3.

Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_6 (індексний номер рішення 36742502), на підставі якого за ОСОБА_2 зареєстроване право власності на 1/2 частину обєкту нерухомого майна загальною площею 408 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Семінарська, 24-а/1.

Скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис № 22000795 про право власності ОСОБА_2 на 1/2 частину обєкту нерухомого майна, загальною площею 408 кв.м, який розташований по вул. Семінарській, 24-а/1 у м. Одесі.

Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_6 (індексний номер рішення 36691706), на підставі якого за ОСОБА_3 зареєстроване право власності на 1/2 частину обєкту нерухомого майна загальною площею 408 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Семінарська, 24-а/1.

Скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис № 21949056 про право власності ОСОБА_3 на 1/2 частину обєкту нерухомого майна, загальною площею 408 кв.м, який розташований по вул. Семінарській, 24-а/1 у м. Одесі.

Стягнути з ОСОБА_2 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на користь прокуратури Одеської області судовий збір за подачу позову на рахунок прокуратури Одеської області за наступними реквізитами: отримувач коштів - прокуратура Одеської області (адреса: 65026, м. Одеса, вул. Пушкінська, 3); код отримувача (код за ЄДРПОУ): 03528552; рахунок отримувача: 0564; банк отримувача: ДКСУ у м. Києві; код банку отримувача: 820172; код класифікації доходів бюджету 22030101 у розмірі 7200 (сім тисяч двісті) гривень.

Стягнути з ОСОБА_3 (ідентифікаційний номер НОМЕР_2) на користь прокуратури Одеської області судовий збір за подачу позову на рахунок прокуратури Одеської області за наступними реквізитами: отримувач коштів - прокуратура Одеської області (адреса: 65026, м. Одеса, вул. Пушкінська, 3); код отримувача (код за ЄДРПОУ): 03528552; рахунок отримувача: 0564; банк отримувача: ДКСУ у м. Києві; код банку отримувача: 820172; код класифікації доходів бюджету 22030101 у розмірі 7200 (сім тисяч двісті) гривень.

Заочне рішення суду може бути переглянуте за заявою відповідачів, які не приймали участі при розгляді справи, поданої протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Позивач має право оскаржити заочне рішення до апеляційного суду Одеської області шляхом подання апеляційної скарги через Приморський районний суду міста Одеси протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Заочне рішення суду набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Повний текст судового рішення складено 18.10.2018 року.

Суддя

16 жовтня 2018 року