Справа № 591/4864/17
Провадження № 2/591/352/18
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 серпня 2018 року

Зарічний районний суд м. Суми в складі: головуючого судді Грищенко О.В., секретаря Антипенко Н.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми, за участю представників сторін та представника третьої особи, справу за позовом ОСОБА_1 до Сумської міської ради, третя особа ОСОБА_2 про припинення договору оренди земельної ділянки, -

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 06.09.2018 року звернулася до суду з позовом до Сумської міської ради про припинення договору оренди земельної ділянки, третя особа на стороні позивача - ОСОБА_2.

Позовні вимоги мотивує тим, що їй відповідно до договору купівлі-продажу від 18.05.2018 року № 845 на праві спільної часткової власності з третьою особою належить 95/100 домоволодіння та господарських будівель за адресою м. Суми, вул. 1-ша Замостянська, 38-А, а ОСОБА_2 5/100 вказаного нерухомого майна.

Між ОСОБА_1 та Сумською міською радою укладений договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :06:023:0041 за вказаною адресою від 16.05.2015 року № 9390479, строком до 03.03.2020 року.

У звязку з тим, що 19.05.2017 року власники ОСОБА_1, ОСОБА_2 уклали договір про поділ домоволодіння, у п. 7 якого припинено спільну часткову власність, та нерухоме майно поділено в натурі.

Позивач 22.05.2017 року звернулася з листом до Сумської міської ради, в якому просила припинити договір оренди та укласти з кожним із власників окремих договорів, пославшись на те, що право власності на частину будівель, розташованих на вказаній земельній ділянці, набуте іншою особою. Листом від 01.06.2017 року їй було відмовлено та рекомендовано розробити технічну документацію щодо поділу земельної ділянки.

Посилаючись на ст. 31 Закону України «Про оренду землі», просить припинити договір оренди земельної ділянки від 16.04.2015 року.

11.09.2017 року ухвалою суду відкрито провадження у даній справі.

14.12.2017 року надійшла заява від позивач про забезпечення позову шляхом призупинення дії договору оренди земельної ділянки від 16.04.2015 року.

Ухвалою суду від 14.12.2017 року в задоволенні заяви про вжиття заходів забезпечення позову було відмовлено.

31.05.2018 року відповідач подав відзив на позовну заяву, в якому проти задоволення заявлених вимог заперечував, зазначивши про те, що оскільки у власності позивача після поділу домоволодіння залишається 95/100 часток нерухомого майна, і позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, підстав для припинення договору оренди немає (а.с.99).

Третя особа 12.02.2018 року надала письмові пояснення, в яких зазначає, що підстави для задоволення позову відсутні, оскільки вимога про припинення договору оренди для власника, який продовжує користуватися даною земельною ділянкою, є необґрунтованою.

Представник позивача ОСОБА_3 в судовому засіданні заявлені вимоги підтримав, пояснив, що на згідно з ст. 31 Закону України «Про оренду землі», необхідно припинити договір оренди земельної ділянки від 16.04.2015 року, оскільки на даний час позивач користується лише частиною земельної ділянки, відповідно до своєї частки 95/100 у нерухомому майні, що розташоване на ній. Просив задовольнити позовні вимоги.

Представник відповідача ОСОБА_4 в судовому засіданні проти задоволення позову заперечувала, пояснила, що у разі припинення договору оренди, законних підстав для чого вона не вбачає, земельна ділянка продовжуватиме перебувати в користуванні ОСОБА_1 та ОСОБА_2, проте, орендна плата за неї вноситися не буде, чим будуть порушуватися законні права відповідача який представляє інтереси територіальної громади м. Суми.

Вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін та їх представників, суд вважає, що позовна заява не підлягає задоволенню у повному обсязі, виходячи з наступного.

Встановлено, що відповідно договору купівлі-продажу від 18.05.2018 року № 845 ОСОБА_1 на праві спільної часткової власності з третьою особою належить 95/100 домоволодіння та господарських будівель за адресою м. Суми, вул. 1-ша Замостянська, 38-А, а ОСОБА_2 5/100 вказаного нерухомого майна. 19.05.2017 року співвласники ОСОБА_1, ОСОБА_2 уклали договорів про поділ домоволодіння, згідно з яким припинено спільну часткову власність, та нерухоме майно поділено в натурі. (а.с.9).

Земельна ділянка за адресою м. Суми, вул. 1-ша Замостянська, 38-А, на який розташоване вказане нерухоме майно, з кадастровим номером :06:023:0041, загальною площею 0,1664 га, на підставі договору оренди між ОСОБА_1 та Сумською міською радою від 16.05.2015 року № 9390479, строком до 03.03.2020 року передана в користування позивачу. (а.с.5-8).

Як вбачається з договору оренди, договір припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; поєднання водній особі власника і орендаря; викупу земельної ділянки для суспільних потреб; засудження фізичної особи орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності судом (п.5.3 Договору).

Пунктом 5.4. Договору визначені підстави для припинення договору оренди шляхом його розірвання: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду. Договір вважається розірваним з моменту підписання акту прийому-передачі земельної ділянки, після прийняття орендодавцем відповідного рішення та внесення в державний реєстр прав на нерухоме майно інформації про припинення права оренди на земельну ділянку.

Позивач 22.05.2017 року після укладення договору про поділ нерухомого майна від 19.05.2017 року між співвласниками ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звертався до Сумської міської ради з письмовою заявою про намір припинити право користування земельною ділянкою та розглянути питання щодо розірвання договору оренди за згодою сторін для подальшого укладення договорів з кожним власником окремо (а.с.10).

Як вбачається з письмової відповіді на вказану заяву від 08.06.2018 року, позивачу рекомендовано розробити технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки та звернутися до Сумської міської ради з клопотанням про її погодження., оскільки на даний час земельна ділянка сформована, а сформувати інші земельні ділянки можливо лише, розробивши технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки (а.с.11).

Правовідносини, що склалися між сторонами, регулюються нормами ЦК України, ЗК України, Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, а тільки в частині оренди попереднім орендарем. Таким чином, якщо попередній власник житлового будинку (будівлі, споруди) користувався ділянкою, на якій розміщено відповідне нерухоме майно, на підставі договору оренди, новий власник може вимагати переоформлення права користування ділянкою на своє імя (постанова ВГС від 10.10.2017 у справі №911/1954/16). Отже, новий власник нерухомого майна може вимагати переоформлення права користування земельною ділянкою на себе у встановленому чинним законодавством порядку.

У Земельному кодексі України є норма, яка фактично передбачає, що якщо власник будинку змінюється, то до нового власника переходить право на землю (право власності чи користування) під цим будинком. Зазначена норма міститься в ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України і в Законі України "Про оренду землі".

Ст. 120 ЗК України стверджує, що у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, розташовані на земельній ділянці, яка перебуває в користуванні, до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що були у попереднього землекористувача. У разі якщо право власності на житловий будинок, будівлю або споруду набувається декількома особами, право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності житлового будинку, будівлі чи споруди.

Істотною умовою договору, що передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на який переходить у зв'язку із набуттям права власності на ці об'єкти.

Укладання договору, що передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

У разі набуття права власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, і необхідності поділу земельної ділянки, площа земельної ділянки, яка формується, не може бути меншою, аніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим).

Ст. 377 Цивільного кодексу України, у свою чергу, акцентує увагу також на тому, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю чи споруду, переходить право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни його цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача. Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на який переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, є істотними умовами договору, що передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

У ст. 31 Закону України "Про оренду землі" також зазначено, що договір оренди землі припиняється у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Тобто з аналізу вищезазначених норм випливає, що законодавець прямо пов'язує момент набуття права власності на нерухомість новим власником із моментом припинення землекористувачем права користування земельною ділянкою під нерухомістю.

У Земельному кодексі України міститься норма, яка фактично не допускає автоматичного переходу права користування (оренди) на земельну ділянку.

Так, в ч. 1 ст. 116 ЗК України йдеться про те, що громадяни та юридичні особи набувають право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Земельні ділянки, що перебувають у користуванні громадян або юридичних осіб, передаються в користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування тільки після припинення користування ними в порядку, визначеному законом.

Ця норма прямо повязана зі ст. 141 ЗК України, яка чітко вказує на те, що набуття іншою особою права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, розташовані на земельній ділянці, є лише підставою для припинення права користування земельною ділянкою, а не фактом припинення такого права.

Аналіз наведених норм дає підстави стверджувати, що земельним законодавством не передбачено автоматичного переходу права на земельні ділянки, а необхідне оформлення прав на них за визначеною процедурою, яку не можна підмінювати судовим рішенням.

Відповідно до ст. 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобовязаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обовязку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобовязаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Вимога про визнання припиненим договору оренди, тобто встановлення факту як способу захисту прав на земельні ділянки, чинним законодавством не передбачена та не призводить до поновлення порушеного права, а тому не може бути самостійним предметом позову. Вчинений правочин з нерухомістю, стороною якого був орендар, не припиняє договір оренди ділянки автоматично та потребує складання акта повернення ділянки з оренди.

За змістом ч.3 ст.31 та ст.32 закону «Про оренду землі», розірвання договору оренди на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду є однією з підстав для його припинення, крім тих, що зазначені в ч.1 ст.31 цього Закону. Отже, поняття «припинення договору оренди землі» є загальним, збірною правовою категорією, що включає і «розірвання договору оренди землі», як це прямо доводить назва ст.32 закону.

У свою чергу суд може розірвати договір оренди землі, строк дії якого не закінчився, тобто достроково, лише з підстав, установлених законом, зокрема: у разі невиконання сторонами обовязків, передбачених стст.24 і 25 закону та умовами договору; у разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; на підставах, визначених ЗК України та іншими законами.

Такими підставами можуть, наприклад, бути: п.«д» ч.1 ст.141 ЗК України (систематичне невнесення орендної плати) та ст.651 ЦК України (істотне порушення договору другою стороною), пп.«г» та «ґ» ч.1 ст.141, пп.«а» та «б» ч.1 ст.143 ЗК України.

Водночас вимоги ст.34 Закону України «Про оренду землі» зобовязують орендаря в разі припинення (з будь-яких підстав) договору оренди повернути орендодавцеві ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання такого обовязку орендар зобовязаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Оскільки норма ст.34 Закону України «Про оренду землі» є імперативною, саме орендар має вжити всіх необхідних заходів для виконання обовязку щодо повернення ділянки з оренди у звязку з припиненням договору оренди на підставі закону, зокрема скласти проект акту прийому-передачі ділянки. Та лише в разі ухилення орендодавця від її прийняття орендар управі вважати субєктивне право порушеним (ч.1 ст.613 ЦК України) та вимагати в судовому порядку зобовязати орендодавця прийняти ділянку. І такий спосіб захисту порушеного права є належним (постанова ВСУ від 20.03.2012 у справі №3-19гс12).

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачений такий спосіб припинення договору оренди землі, як його дострокове розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін договору.

Часткова відмова від права користування земельною ділянкою з підстав часткової передачі об'єктів нерухомості у власність інших осіб на орендованій земельній ділянці відповідно до чинного законодавства не є підставою для розірвання договору оренди землі.

При продажу частини нерухомого майна іншим особам можлива тільки зміна умов договору оренди землі, укладеного з позивачем, при зверненні до власника земельної ділянки Сумської міської ради із заявою про виділення цієї частки в окрему земельну ділянку із зазначенням, яка площа окремої земельної ділянки залишається в його користуванні за договором, а яка переходить в користування іншій особі, яка придбала нерухомість. Норми цивільного законодавства також не передбачають розірвання договору за наявності очевидного факту продовження надалі правовідносин за даною угодою.

Таким чином, на думку суду, позивач обрав неналежний спосіб захисту свого права, оскільки разом з припиненням договору оренди позивач повинен повернути за актом земельну ділянку, яка вибуває з його користування. Проте, таке повернення, по-перше, є неможливим, оскільки і надалі позивач продовжуватиме користуватися даною земельною ділянкою, а по-друге, не може захистити право позивача, яке він вважає порушеним.

Виходячи з викладеного, суд вважає за необхідне відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі за необґрунтованістю.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 2, 5, 10-13, 19, 76-82, 258, 259, 264, 265, 273ЦПК України,

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 (зареєстрована в ІНФОРМАЦІЯ_1, РНОКПП 0) відмовити в повному обсязі за необґрунтованістю.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Апеляційного суду Сумської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення, та набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складений 16 серпня 2018 року.

Суддя О.В.Грищенко