Золотоніський міськрайонний суд Черкаської області
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 695/990/18

номер провадження 2/695/756/18

13 серпня 2018 року м. Золотоноша

Золотоніський міськрайонний суд Черкаської області у складі:

головуючого - судді Середи Л.В.,

за участю:

секретаря - Бреуса В.С.,

представника позивача - Первак О.М.

представника відповідача - Сєркова С.Г.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Золотоноші цивільну справу за позовною заявою Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Струмок» до ОСОБА_3, Товариства з обмеженою відповідальністю «Гранекс-Черкаси» про визнання недійсним договору оренди землі від 02.01.2018 року, скасування його державної реєстрації та визнання договору оренди землі від 30.04.2010 року поновленим з попереднім орендарем, -

В С Т А Н О В И В :

Сільськогосподарський виробничий кооператив «Струмок» звернувся до суду з позовною заявою до ОСОБА_3, товариства з обмеженою відповідальністю «Гранекс-Черкаси» про визнання недійсним договору оренди землі від 02.01.2018 року, скасування його державної реєстрації та визнання договору оренди землі від 30.04.2010 р. поновленим з попереднім орендарем.

Вимоги позовної заяви мотивовані тим, що між позивачем та ОСОБА_3 30.04.2010 року був укладений договір оренди земельної ділянки, яка належить ОСОБА_3, площею 2.5289 га, що розташована в адміністративних межах Кропивнянської сільської ради Золотоніського району Черкаської області. В подальшому в даний договір оренди земельної ділянки були внесені зміни та строк його дії продовжено до 31.12.2017 року. Умовами даного договору землі було передбачено, що орендар має переважне право на його поновлення на новий строк.

18.11.2017 року позивач більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди землі повідомив ОСОБА_3, шляхом направлення йому відповідного поштового повідомлення, про свій намір скористатися своїм вказаним переважним правом на укладення нового договору оренди землі на новий строк та направив відповідний проект додаткової угоди.

Проте позивач отримав листа від ОСОБА_3 із змісту якого вбачається, що вона не бажає продовжувати договірні відносини із позивачем без будь-яких пояснень свого рішення та фактично не дослідивши пропозицію позивача, безпідставно відмовила у реалізації переважного права позивача на поновлення договору оренди землі, як попереднього наймача.

За відсутності протягом січня 2018 року листа ОСОБА_3 про заперечення у поновленні договору землі та вимог щодо повернення земельної ділянки, позивач продовжував користуватися нею та здійснював її обробку.

02.03.2018 року від ОСОБА_3 на адресу позивача надійшло повідомлення, відповідно до змісту якого остання 02.01.2018 року уклала договір оренди вказаної земельної ділянки із іншою юридичною особою та просила не чинити перешкод у розпорядженні ним земельною ділянкою та передати її для обробітку новому орендарю.

Вказаний договір оренди землі від 02.01.2018 року позивач вважає незаконним, а дії ОСОБА_3 недобросовісними стосовно позивача та такими, що порушують його права та інтереси, зокрема стосовно переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк.

На підставі вказаного вище, посилаючись на норми ЗУ «Про оренду землі», рішення Конституційного Суду України та рішення Верховного Суду України, позивач, вважаючи свої права порушеними, просив визнати недійсним договір оренди землі, скасувати запис про його державну реєстрацію та визнати поновленим договір оренди землі від 30.04.2010 року з додатками на той же строк та на тих же умовах, на яких він був укладений.

У судовому засіданні представник позивача Первак О.М. позовні вимоги підтримала повністю та надала суду пояснення, аналогічні поясненням викладеним в позовній заяві, відповіді на відзив до позовної заяви, посилаючись на чинне законодавство. Крім того, представник позивача наполягала, що позивач повідомив власника земельної ділянки про своє бажання на продовження вказаного договору оренди землі у строк, навіть більший, ніж це передбачено нормами чинного законодавства. Однак ОСОБА_3 не зазначивши позивачу жодних допустимих правових причин, передбачених чинним законодавством, підписала листа-відмову про припинення договірних відносин, до закінчення строку договору, не надавши своїх заперечень у поновленні договору чи пропозицій стосовно його умов та уклала інший договір оренди землі, чим порушила переважене право позивача, яке підлягає захисту у судовому порядку, шляхом визнання договору оренди землі від 02.01.2018 року недійсним.

Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не з'явилась, надавши до суду заяву про розгляд справи за її відсутності, проти задоволення позовних вимог заперечувала у повному обсязі.

Представник ТОВ «Гранекс-Черкаси» Сєркова С.Г. у судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечувала та надала суду пояснення аналогічні поясненням викладеним у відзиві на позовну заяву. Відповідно до вказаного відзиву ТОВ «Гранекс-Черкаси» вважає позовні вимоги необґрунтованими, оскільки термін дії угоди і оренди земельної ділянки закінчився 31.12.2017 року, а сторони уклали новий договір оренди вказаної вище земельної ділянки 02.01.2018 року, попередньо повідомивши позивача про небажання власника земельної ділянки продовжувати строк дії вказаного вище договору оренди. Окрім того, умови нового договору оренди землі значно вигідніші для орендодавця, аніж запропоновані позивачем. Про те позивач, достеменно знаючи волю власника земельної ділянки не вчинив жодних дій спрямованих на узгодження всіх істотних умов договору. Таким чином на момент укладення та подальшої реєстрації вказаного договору оренди землі земельна ділянка була вільна від будь-яких обтяжень майнового характеру. За таких обставин, посилаючись на вимоги чинного законодавства стосовно вільного вибору контрагента при укладенні договорів, відповідач вважав вказаний позов необґрунтованим та таким, який задоволенню не підлягає.

Суд заслухавши пояснення сторін, вивчивши матеріали справи, приходить до висновку, що позов задоволенню не підлягає з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та сторонами не заперечується, ОСОБА_3 є власником земельної ділянки, площею 2.5289 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Кропивнянської сільської ради Золотоніського району Черкаської області.

Позивач наполягає, що між ним та ОСОБА_3 був укладений договір оренди земельної ділянки від 30.04.2010 року, та в подальшому вказаний договір доповнений змінами від 02.01.2013 року, за умовами яких позивач отримав в оренду вказану земельну ділянку, яка належить ОСОБА_3. Умовами вказаного договору визначено, що позивач після закінчення строку дії оренди землі, має переважне право на поновлення його на новий строк.

Як вбачається із вказаного вище договору про зміни до договору оренди землі від 02.01.2013 року, який підписаний позивачем та відповідачем та відповідно до якого внесені зміни до п. 8 договору, цей договір укладено строком до 31 грудня 2017 року для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Судом встановлено, що позивач по справі 18.11.2017 року направив ОСОБА_3 повідомлення про поновлення договору із направленням проекту додаткової угоди до вказаного вище договору оренди землі, якою пропонував продовжити термін дії договору та збільшив розмір орендної плати.

Вказаного листа ОСОБА_3 отримала 28.11.2017 року, що стверджується відповідним поштовим повідомленням про вручення поштового відправлення, що додано до матеріалів справи.

Однак суд бере до уваги, що ОСОБА_3 направила на адресу позивача відповідне повідомлення в якому зазначено, що вона відмовляється у поновленні договору оренди землі та у продовженні орендних відносин із СВК «Струмок», та просить повернути їй її земельну ділянку після закінчення дії договору.

Суд зважає, що отримання вказаного повідомлення позивачем не заперечувалося, а отже останній знав, що ОСОБА_3 не бажає в подальшому продовжувати орендні відносини із позивачем.

Важливою обставиною вказаного листа відповідача ОСОБА_3 є те, що сам лист-повідомлення про відмову у поновленні договору оренди землі із СВК «Струмок» був відправлений 30.11.2017 року, тобто сам лист був відправлений відповідачем позивачу через два дні після отримання ОСОБА_3 відповідної пропозиції від СВК «Струмок», що є на думку суду, достатнім часом для ознайомлення із пропозицією позивача про продовження орендних відносин та прийняття рішення власником земельної ділянки стосовно умов запропонованих позивачем.

Представник позивача в судовому засіданні не зміг надати суду аргументовані пояснення стосовно того, коли саме вони отримали листа від ОСОБА_3 про відмову у поновленні договору оренди землі, оскільки на копії листа ОСОБА_3, копія якого додана до матеріалів позову відповідні відмітки вхідної кореспонденції про дату отримання листа підприємством відсутні.

Отже суд констатує, що ОСОБА_3 отримавши листа від позивача через два дні відправила останньому відповідну відповідь, в якій чітко висловила своє небажання поновлювати договірні відносини із позивачем.

Вказане спростовує твердження позивача, що ОСОБА_3 не ознайомившись із пропозицією позивача самостійно розпорядилася своєю земельною ділянкою та без будь-яких підстав відмовила у поновленні вказаного договору оренди землі.

За приписами частини першої статті 210 ЦК України та частини першої статті 20 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі підлягає державній реєстрації і, виходячи зі змісту статей 210, 640 ЦК України та статті 18 Закону України "Про оренду землі", є укладеним з моменту його державної реєстрації.

Як вбачається із матеріалів справи ОСОБА_3 02.01.2018 року уклала договір оренди земельної ділянки, площею 2,5289 га, із ТОВ «Гранекс-Черкаси», який був зареєстрований в установленому законодавством порядку 15.01.2018 року, що стверджується даними з Державного реєстру речових прав на нерухоме мано про реєстрацію іншого речового права №110958898 від 18.01.2018 року.

Таким чином судом встановлено, що договір оренди землі між відповідачами був укладений після закінчення строку дії попереднього договору оренди із письмовим повідомленням відповідачем позивача про небажання в подальшому продовжувати дію попереднього договору оренди землі.

Отже судом встановлено, що позивач достеменно знав про небажання ОСОБА_3 продовжувати орендні відносини із позивачем та вимогу про повернення земельної ділянки її власнику.

Представник позивача в судовому засіданні також не змогла пояснити суду, чому позивач не вчиняв жодних інших дій, після повідомлення відповідачем про своє рішення тим більше, що в листі відповідача визначено чітко, що остання не бажає продовжувати взагалі орендні відносини із позивачем, а після отримання вказаного листа, позивач не вчинив жодних дій спрямованих на продовження договору, та просто продовжив користуватися вказаною земельною ділянкою.

При вирішенні вказаної справи суд враховує правову позицію висловлену Великою Палатою Верховного Суду у справі №594/376/17-ц від 10.04.2018 року, відповідно до якої переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення строку дії договору.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України (далі ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 4 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Аналогічний викладеному вище висновок міститься й у постановах Верховного Суду України від 18 березня 2015 року (№ 6-3цс15), 10 червня 2015 року (№6-70цс15), 23 березня 2016 року (№6-146цс16), 13 квітня 2016 року (№6-2027цс15).

У справі яка розглядається судом встановлено, що позивач отримав від відповідача ОСОБА_3 відповідного листа про відмову від продовження орендних відносин, а отже достеменно знав позицію відповідача стосовно продовження вказаного договору та вимогу останнього про повернення йому його земельної ділянки.

Отже наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем, свідчить про недосягнення домовленості щодо істотних умов договору, що дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.

Такого ж висновку дійшов Верховний Суд у своїй постанові від 23.05.2018 року по справі №573/626/17.

Суд враховує, що згідно ч. 1 ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Таким чином вбачається, що обґрунтування позивачем позовних вимог переважним правом на поновлення договору оренди землі є незаконним, так як передбачене ч.1 ст.33 Закону України "Про оренду землі" та ч.1 ст.777 ЦК України, порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 4 ЦПК України, матиме місце при укладенні договору оренди із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати своє переважне право та погодження орендодавця із його умовами.

Твердження позивача про те, що він продовжував користуватися вказаною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі не свідчить про законність користування орендарем цією земельною ділянкою. Переважне право поновити договір оренди на новий строк можливе лише за умови дотримання строків і процедури повідомлення про намір реалізувати таке право.

Крім того, стаття 764 Цивільного кодексу України також передбачає правовий механізм поновлення договору найму, що зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, що, по-перше, наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Таким чином, направивши позивачу лист-повідомлення про відмову в продовженні дії договору, у зв'язку з чим необхідно виконати обов'язок щодо повернення об'єкта оренди, відповідач скористався своїм правом вільно розпоряджатися своєю власністю, а продовження позивачем користування орендованою земельною ділянкою та його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди за наявності заперечень орендодавця не є підставою для поновлення договору оренди землі.

Крім того матеріали справи не містять доказів про те, чи сплачувалася відповідна орендна плата за таке користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі, чи прийняв власник земельної ділянки таку плату, відсутні і самі докази обробітку позивачем земельної ділянки відповідача.

Нормами ст. 12 ЦПК України визначено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини , які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Крім того суд враховує також, що ТОВ «Гранекс-Черкаси» відповідачу ОСОБА_3 запропонувало значно вигідніші умови договору оренди землі, що вбачається із самого змісту договору та відповідних доказів, які містяться у справі та дослідженні в судовому засіданні.

Суд також вважає невиправданим посилання позивача на те, що ОСОБА_3 не повідомив позивача щодо наміру укладення нового договору оренди землі з новим орендодавцем, оскільки, як встановлено судом, договір оренди землі між відповідачами був укладений вже коли попередній договір оренди землі припинив свою дію, тобто земельна ділянка вже була вільною від будь-яких обтяжень, а сама ОСОБА_3 попередила позивача про своє небажання продовжувати договірні відносини із позивачем. Однак останній не вчинив жодних дій для вирішення питання продовження дії вказаного договору оренди землі, зміни розміру орендної плати, чи наданні інших послуг власнику земельної ділянки, а з незрозумілих причин просто продовжив користуватися нею.

Суд також зважає і на самі вимоги позивача, який просить поновити договір від 30 квітня 2010 року на тих же умовах та на той же строк, однак таке поновлення значно погіршить стан відповідача ОСОБА_3 зокрема і в частині отримання орендної плати, яка навіть із урахуванням змін до вказаного договору від 02.01.2013 року у розмірі 5% від вартості земельної ділянки, чи запропонованих додаткових змін позивачем у розмірі 9.5% є нижчою, ніж запропонована ТОВ "Гранекс-Черкаси" у розмірі 10%, що буде, на думку суду, порушенням прав відповідача як володільця вказаної земельної ділянки.

Також суд не може залишити поза увагою договір про співробітництво від 27.04.2018 року, який був укладений між ТОВ «Гранекс-Черкаси» та СВК «Струмок», за яким сторони даного договору підтвердили, що вони користуються земельними ділянками на законних підставах, що визначено п. 1.5 договору. Даним договором сторони визначили порядок обробітку своїх земельних ділянок, серед яких і земельна ділянка ОСОБА_3, однак на момент підписання вказаного договору у СВК «Струмок» жодних заперечень з приводу належності такої ділянки ТОВ «Гранекс-Черкаси» не виникало.

На підставі наведеного вище, суд приходить до висновку про наявність достатніх підстав для відмови у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Судові витрати по справі, відповідно до ст. 141 ЦПК України, позивачу не відшкодовуються.

На підставі викладеного та керуючисьст.ст.203, 215, 626, 628, 629, 638, 651, 764, 792 ЦК України, Законом України «Про оренду землі», ст.ст.10,141, 264,265ЦПК України суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Струмок» до ОСОБА_3, Товариства з обмеженою відповідальністю «Гранекс-Черкаси» про визнання недійсним договору оренди землі від 02.01.2018 року, скасування його державної реєстрації та визнання договору оренди землі від 30.04.2010 року поновленим з попереднім орендарем - відмовити у повному обсязі.

Рішення може бути оскаржене до суду апеляційної інстанції суд протягом 30 днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Суддя : Середа Л.В.

Повний текст рішення виготовлено та підписано головуючим 20 серпня 2018 року.