АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/1440/18Головуючий у 1-й інстанції ОСОБА_1 Доповідач в апеляційній інстанції ОСОБА_2
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 серпня 2018 року м. Черкаси

Апеляційний суд Черкаської області в складі колегії суддів цивільної палати:

судді-доповідача ОСОБА_2

суддів Бородійчука В.Г., Бабенко В.М.

секретар Чуйко А.В.

учасники справи:

позивач (скаржник) ФГ «Степ»,

відповідачі іноземне підприємство «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_3,

розглянув у відкритому судовому засіданні у порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу позивача на рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 25.06.2018 (ухвалене у залі судових засідань Жашківського районного суду, повний текст складено 25.06.2018, суддя в суді першої інстанції ОСОБА_1Д.) у цивільній справі за позовом ФГ «Степ» до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_3, про визнання недійсним договору емфітевзису та про визнання укладеною додаткової угоди, :

в с т а н о в и в :

ФГ «Степ» звернулося 05.01.2018 до суду з вищевказаним позовом, яким просило визнати недійсним договір емфітевзису від 05.05.2015, укладений між ОСОБА_3 та іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» ; визнати укладеною між ОСОБА_3 та позивачем додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21.01.2008.

В обґрунтування вказано на те, що 21.01.2008 між позивачем та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки. Додатковою угодою від 01.08.2011 встановлено строк дії договору до 31.12.2017.

05.05.2015 іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» зареєстровано право емфітевзису на ту ж саму земельну ділянку. Договором емфітевзису встановлено початок перебігу емфітевтичного права з 01.01.2018.

Укладення договору про встановлення емфітевтичного права на земельну ділянку суперечить діючому договору оренди ділянки та є порушенням вимог ЗУ «Про оренду землі». Позивач вказує, що нормами ЦК України не передбачено можливості застосування інституту відкладального строку дії угоди до договору емфітевзису.

Позивач стверджує, що укладення оскаржуваного договору порушує переважне право позивача на поновлення діючого договору оренди землі. Позивач проектом додаткової угоди, що була додатком до листа-повідомлення, повідомив про намір реалізувати переважне право.

Зазначені фактичні обставини стали підставами для звернення з цим позовом до суду.

Рішенням Жашківського районного суду Черкаської області від 25.06.2018 у задоволенні позову відмовлено повністю. При цьому суд першої інстанції виходив з того, що в даному випадку відсутнє порушення переважного права орендаря (позивача) на продовження орендних правовідносин, адже між відповідачами виникли правовідносини іншої правової природи емфітевтичні, а не орендні. Крім того, позивач не дотримався умов подовження дії договору оренди землі.

Не погоджуючись з таким рішенням суду першої інстанції, позивачем подано 23.07.2018 апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та новим рішенням задовольнити позовні вимоги в цій справі. Скаржник зазначає, що орендар у встановлений договором оренди землі 90-денний строк надіслав орендодавцю лист-повідомлення про продовження строків дії договору оренди землі. Відповідь на зазначене повідомлення від власника землі не надходила протягом понад один місяць, а надійшла вже після закінчення строку дії договору. Отже мало місце продовження орендних правовідносин з позивачем у цій справі. Спірний договір емфітевзису безперечно порушує право позивача, як орендаря, адже одночасно одна земельна ділянка не може перебувати у користуванні в кількох субєктів. У даному випадку відповідачами порушено права орендаря, регламентовані договором оренди землі та ЗУ «Про оренду землі». Цивільним законодавством (ст..408 ЦК України) не передбачено можливості укладати договір емфітевзису з відкладальним строком початку його дії. Суд помилково прийняв до уваги відзив іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» стосовно неможливості задоволення позовної вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, адже вказану вимогу заявлено до іншого відповідача.

Відзив на апеляційну скаргу на адресу апеляційного суду не надходив.

Відповідно до п. 8 розділу ХІІІ «Перехідні положення» ЦПК України до утворення апеляційних судів в апеляційних округах їхні повноваження здійснюють апеляційні суди, у межах територіальної юрисдикції яких перебуває місцевий суд, який ухвалив судове рішення, що оскаржується.

Згідно до вимог ст. 368 ЦПК України справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.

Перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення, виходячи з наступного.

Діючим законодавством визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», тощо.

Статтею 41 Конституції України закріплено принцип непорушності права приватної власності, тобто права власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею.

Відповідно до ч.4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно ст.13 ЗУ «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства України, Законом України «Про оренду землі».

З матеріалів справи вбачається, що 21.01.2008 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі загальною площею 4,45 га в адміністративних межах Жашківської міської ради

Пунктом 8 договору оренди землі передбачено, що договір укладено на 5 років, початок дії договору 21.01.2008 року, закінчення 21.01.2013 року.

Після закінчення строку договору орендар має право переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Додатковою угодою про поновлення договору оренди землі в адмінмежах Жашківської міської ради від 01 серпня 2011 року, встановлено строк дії договору до 31 грудня 2017 року.

26.05.2015 року іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» зареєстровано право емфітевзису на ту ж саму земельну ділянку. Пунктом 2.4. договору емфітевзису встановлено початок перебігу емфітевтичного права з 01 січня 2018 року до 01 січня 2024 року

26.07.2017 року ФГ «Степ» направило ОСОБА_3 пропозицію щодо поновлення договору оренди від 21.01.2008 року.

01.08.2017 року позивач отримав заяву від ОСОБА_3 про відмову у поновленні договору оренди землі без зазначення конкретних та чітких підстав.

Відповідно до поштового штемпеля від 02.10.2017 року позивач ще раз направив відповідачці повідомлення з пропозицією про поновлення договору оренди землі на новий строк із доданим проектом додаткової угоди.

Як вбачається з матеріалів справи, предметом судового розгляду є визнання недійсним договору емфітезісу, оскільки земельна ділянка, яка є предметом договору емфітезісу, на момент звернення до суду 29.12.2017 року перебувала в оренді у позивача.

Відповідно ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України.

Згідно ст. 203 ч.ч. 1-3, 5-6 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Таким чином вбачається, що земельна ділянка, яка є предметом спору, під час дії договору оренди землі була передана в користування відповідно до договору емфітевзису іншій особі, що є порушенням норм діючого законодавства оскільки одна і таж земельна ділянка не може бути передана в оренду або в інший спосіб у користування - одночасно.

Висновки суду першої інстанції, що позивачем не надано належних і допустимих доказів, які свідчать, що при укладенні договору встановлення емфітевзису відповідачами порушено вимоги, які встановлені ЦК України не ґрунтуються на нормах матеріального права.

Колегія суддів приходить до висновку, що позивач надав належні докази на підтвердження позовних вимог, зокрема послався на договір оренди земельної ділянки № 54 від 21.01.2008 року між ОСОБА_3 і ФГ «Степ», додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 01 серпня 2011 року, згідно яких ОСОБА_3 передала ФГ «Степ» в оренду строком до 31.12.2017 року вищевказану земельну ділянку.

Висновки суду першої інстанції про те, що договір емфітевзису між ОСОБА_3 та Іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» не порушує права позивача, так як виконуватиметься з 01 січня 2018 року, тобто після закінчення строку дії договору оренди укладеного з ФГ «Степ», є помилковими, оскільки оспорюваний правочин позбавляє позивача права на пролонгацію договору оренди землі, що передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Виходячи із приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» позивач має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, а оскільки спірна земельна ділянка, ще під час дії договору оренди землі передана у користування іншій особі відповідно до договору емфітевзису, то таким чином позивач, як добросовісний орендар, не в змозі реалізувати своє законне право на продовження договору оренди землі виходячи із приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

В матеріалах справи наявні докази, що ФГ «Степ» належно виконуючи умови та обовязки договору оренди землі мало намір після закінчення строку договору скористатися переважним правом поновлення його на новий строк, про що орендар і повідомляв орендодавця письмово не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору.

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про виконання рішень і застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Неврахування судом переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обовязки за договором найму, на укладення договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

При цьому, у рішенні Європейського суду з прав людини по справі "ОСОБА_4 Девелопмент Лтд" та інші проти Ірландії" від 23.10.1991 Європейський суд з прав людини зазначив, що ст. 1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об'єктом правового захисту згідно зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Крім того, згідно додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки внеслися зміни до п. 9 договору оренди землі і орендна плата, що вноситься орендарем у грошовій формі на момент підписання додаткової угоди збільшилася і була визначена в розмірі 4,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Тоді як за попередніми умовами, договору вона складала 1,5 %.

Відповідно до договору встановлення емфітевзису від 26 травня 2015 року вартість емфітевтичного права визначена сторонами також у розмірі 4,5 % від вартості земельної ділянки (паю).

Тому, з огляду на вищевстановлені обставини, судом апеляційної інстанції було визнано доведеним факт того, що умови договору встановлення емфітевзису від 26.05.2015 року не є кращими та сприятливими для власника землі, ніж у додатковій угоді про поновлення договору оренди земельної ділянки від 01.08.2011 року.

Відповідно до ч.ч. 1, 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Отже, аналіз приведених вище обставин та правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 4 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушеним у разі укладання договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Така позиція апеляційного суду узгоджується з правою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду України від 13.04.2016 року у справі № 6-2027 цс15.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що даний спір стосується захисту переважного права одного орендаря перед іншим орендарем на продовження дії договору оренди і на підставі вказаних вище доводів вважає, що таке право ФГ «Степ» порушене, а рішення суду в цій частині не відповідає закону.

Стосовно вимоги ФГ «Степ» про визнання укладеною додаткової угоди, Апеляційний суд приходить до наступного.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами (до такого висновку прийшов Верховний Суд України у справі № 6-2540 цс 16 від 23 листопада 2016 року.)

Обставини, встановлені колегією суддів у даній справі, свідчать, що позивачем було ініційовано механізм поновлення строку договору оренди, встановлений саме частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», але відповідач ОСОБА_3 не обговорювала запропоновані позивачем умови договору оренди землі, так як більше чим за два роки, ще в 2015 році, уклала договір емфітевзису з іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна».

При відсутності спроби або конкретних дій сторін для досягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору не можна вважати, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.

Вказане також узгоджується з позицією викладеною в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 січня 2018 року у справі №910/12017/17.

Крім того, направлення пропозиції та додаткової угоди ОСОБА_3 02.10.2017 року, в перший робочий день жовтня 2017 року, менше чим за 90 днів до закінчення договору оренди на один день, не порушує права орендодавця та вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі», де передбачено направлення такого повідомлення не пізніше чим за місяць до закінчення строку договору. Строк договору оренди землі закінчувався 31.12.2017 року.

Таким чином, виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України «Про оренду землі», відповідно до яких права і обовязки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, та статті 33 Закону України «Про оренду землі» слід дійти висновку про те, що направлення орендодавцем до закінчення строку дії договору оренди повідомлення про відсутність у нього, як власника земельної ділянки, наміру поновлювати договір оренди на новий строк після закінчення терміну дії договору не створює будь-яких прав та обовязків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі»

Вказаний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 18 жовтня 2017 року у справі № 6-1634 цс 17 та відповідно до ч.4 ст.263 ЦПК України має враховуватись судом при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин.

Позивач у своїх вимогах просив визнати укладеною між ОСОБА_3 та ФГ «Степ» додаткову угоду до договору оренди землі від 21 січня 2008 року, в якій чітко зазначені всі істотні умови договору оренди землі.

У звязку з зазначеними обставинами, колегія суддів приходить до висновку, що відмова у продовженні дії договору, без зазначення конкретних та чітких її підстав, порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» було порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною.

Таким чином, вимоги позивача стосовно відновлення його порушеного переважного права на продовження договору оренди земельної ділянки підлягають до задоволення, шляхом визнання укладеною між ОСОБА_3 та ФГ «Степ» додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року в редакції, викладеній в прохальній частині позову, що є невідємною складовою даного судового рішення.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставою для зміни чи скасування рішення суду першої інстанції є неповне зясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Отже, доводи апеляційної скарги позивача колегія суддів вважає законними та обґрунтованими, відповідно, рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 25.06.2018 у даній цивільній справі підлягає до скасування в звязку з невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи та неправильним застосування норм матеріального права, з винесенням нового судового рішення, яким позов підлягає до задоволення в повному обсязі.

Стосовно стягнення судового збору, колегія суддів прийшла до наступного.

Частинами 1, 13 ст. 141, підпункт д пункту 4 частини 1 статті 382 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Частиною 2 ст. 137 ЦПК встановлено, що за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

З матеріалів справи вбачається, що ФГ «Степ» при подачі позовної заяви сплатив 3200 грн., що підтверджується відповідним платіжним дорученням, та також при подачі апеляційної скарги 4800 грн. згідно платіжного доручення, що міститься в матеріалах даної справи.

На підтвердження витрат, понесених ФГ «Степ», за надання юридичних послуг спеціалістом у галузі права в частині підготовки позовної заяви, проведенні консультації на стадіях до та під час розгляду справи в суді першої інстанції, представником позивача надано копію договору про надання правової допомоги, копію розрахунку гонорару за надану правову допомогу, копія платіжного доручення від 01.02.2018 року, з яких 2000 сплачено в межах надання правової допомоги у поточній справі

Апеляційний суд Черкаської області вважає за необхідне стягнути з Іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_3 на користь ФГ «Степ» судові витрати по сплаті судового збору за подачу позовної заяви та апеляційної скарги в розмірі 8000 грн. (3200 грн.+ 4800 грн.) та витрати, понесені ФГ «Степ» на професійну правничу допомогу в розмірі 2000 грн., а разом 10 000 грн., відповідно по 5000 грн. з кожного, оскільки згідно до вимог цивільно - процесуального закону судовий збір стягується із сторін в рівних частках.

Тому, з урахуванням викладених норм чинного законодавства, з врахуванням доводів апеляційної скарги колегія суддів дійшла висновку, що обґрунтування вимог апеляційної скарги є доведеними і дають підстави для скасування судового рішення з постановленням нового висновку суду про задоволення позовних вимог ФГ «Степ» в повному обсязі.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,

п о с т а н о в и в :

апеляційну скаргу задоволити .

Рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 25.06.2018 у цивільній справі за позовом ФГ «Степ» до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_3, про визнання недійсним договору емфітевзису та про визнання укладеною додаткової угоди скасувати.

Позов ФГ «Степ» до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_3, про визнання недійсним договору емфітевзису та про визнання укладеною додаткової угоди задоволити.

Визнати недійсним договір емфітевзису від 05.05.2015, укладений між ОСОБА_3 та іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна».

Визнати укладеною між ОСОБА_5 та ФГ «Степ» додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21.01.2008 редакції, викладеній в прохальній частині позову ФГ «Степ», що є невідємною складовою даного судового рішення.

Стягнути з іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_3 по 5000 грн. з кожного на користь ФГ «Степ» в рахунок відшкодування понесених ним судових витрат по справі.

Постанова апеляційного суду набирає чинності з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення в порядку та за умов, визначених цивільним процесуальним законодавством.

Повну постанову складено 15 серпня 2018 року.

Суддя-доповідач

Судді