Справа № 214/3119/18
З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
17 серпня 2018 року м. Кривий Ріг
Саксаганський районний суд м. Кривого Рогу Дніпропетровської області у складі:
головуючого - судді Євтушенка О.І.,
секретар судового засідання - Бєлікова О.А.,
розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу №214/3119/18
за позовною заявою ОСОБА_1
про визнання дійсним договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва, визнання права власності,-
Представники сторін: від позивача - адвокат ОСОБА_3
Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою 18.05.2018 року, в подальшому уточнивши вимоги (а.с.44-46), просив суд: визнати дійсним договір купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, укладений 25.06.2014 року між ОСОБА_2 як продавцем та ним, ОСОБА_1 як покупцем; визнати за ним право власності на наступне майно: триповерховий банний корпус (розмір по фундаменту 36,3м*61,5 м), одноповерхову їдальню (розмір по фундаменту 25м*42,5м), чотирьохповерховий адміністративно-побутовий комбінат (розмір по фундаменту 13,5м*48,5м) з галереєю до місця її з'єднання зі стволом шахти «Східна» (підвісна конструкція розміром 3м*90м).
Пред'явлені вимоги мотивовано тим, що 25.06.2014 року між ОСОБА_2 як продавцем та ОСОБА_1 як покупцем було укладено договір купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва, а саме - банного корпусу, їдальні, адміністративно-побутового комбінату АПК з галереєю до місця з'єднання зі стволом шахти «Східна», розташованих в м. Кривому Розі, проммайданчик шахти «Східна» на перехресті вулиць Озерна, Карельська, Чехословацька. Всі істотні умови договору сторони погодили. Продаж об'єкту незавершеного будівництва вчинено за 60 000 грн., які ОСОБА_1 повністю платив ОСОБА_2 при укладенні правочину. В свою чергу, продавець передав йому об'єкт купівлі-продажу. За усною домовленістю сторін нотаріально посвідчений договір вони мали укласти після відновлення втраченого правовстановлюючого документу на об'єкт. Однак, неодноразові звернення ОСОБА_1 з приводу нотаріального посвідчення договору, ОСОБА_2 ігнорує, від вчинення цих дій умисно ухиляється. За даних обставин, керуючись ст.ст.220, 392 ЦК України, ОСОБА_1 вимушений звернутися до суду за захистом своїх прав шляхом визнання правочину дійсним та визнання за ним права власності на його підставі на об'єкт незавершеного будівництва, який є предметом угоди.
Позивач та його представник правом на участь в судовому засіданні не скористались, подавши заяву про розгляд справи за їх відсутності. Пред'явлені уточнені позовні вимоги підтримали, наполягали на їх задоволенні, проти ухвалення заочного рішення не заперечували.
Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання неодноразово викликався у встановленому законом порядку, однак не зявився, причини неявки суду не відомі. Заяв про відкладення розгляду справи на адресу суду не надходило, відзив на позов у встановлений судом строк він до суду не подав.
Відповідно до правової позиції Європейського суду з прав людини, викладеної в п.п.66-69 рішення у справі «Смірнова проти України» від 08.11.2005 року, «…сторони зобов'язані добросовісно користуватися належними їм процесуальними правами, виявляти повагу до інших учасників процесу та суду, вживати заходів до всебічного, повного та об'єктивного дослідження всіх обставин справи протягом розумного строку. Обов'язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч.1 ст.6 Конвенції…».
З метою дотримання процесуальних строків розгляду справи, уникнення можливості зловживання учасниками справи своїми процесуальними правами, суд постановив ухвалити рішення в заочному порядку за відсутності відповідача, з урахуванням згоди на це позивача та його представника.
Заяв, клопотань від учасників справи не надходило. Інші процесуальні дії не вчинялись, заходи забезпечення доказів/позову, зупинення/відновлення провадження не застосовувались.
Дослідивши письмові докази по справі, надавши їм оцінку в сукупності, враховуючи позицію позивача та його представника, суд,-
25.06.2014 року між ОСОБА_2 як продавцем та ОСОБА_1 як покупцем було укладеного договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва, який розміщений в АДРЕСА_1. Відповідно до п.1.2. договору об'єкт правочину становлять незавершені будівництвом банний корпус, їдальня, адміністративно-побутовий комбінат АПК з галереєю до місця її з'єднання зі стволом шахти «Східна» (а.с.7-8). Відомості про його технічні характеристики, рівень готовності, земельну ділянку, на якій розміщено об'єкт, в договорі відсутні.
Згідно з п.1.4 договору, сторонами погоджено, що продаж об'єкта незавершеного будівництва здійснюється за 60 000 грн. (з ПДВ), які покупець сплачує (в готівковій чи безготівковій формі) продавцю протягом 10 банківських днів з моменту підписання договору.
Судом встановлено, що договір укладено між сторонами в простій письмовій формі без нотаріального посвідчення та державної реєстрації у встановленому законом порядку.
В матеріалах справи відсутні докази здійснення покупцем оплати вартості об'єкта продавцеві за обумовленою ними ціною шляхом готівкового чи безготівкового розрахунку.
Як вказував позивач, причиною його звернення до суду став захист його прав як власника об'єкта нерухомого майна у зв'язку з неможливістю вільної реалізації всіх прав на нього з огляду на те, що ОСОБА_2 не відновлює правовстановлюючий документ на об'єкт незавершеного будівництва, ухиляється від нотаріального посвідчення угоди, що ставить під сумнів легітимність договору купівлі-продажу, дійсність якого позивач має намір довести в судовому порядку відповідно до ст.220 ЦК України із визнанням за ним права власності.
Перевіряючи обґрунтованість та правомірність пред'явлених позивачем вимог та обраний ним спосіб захисту, суд виходить з наступного.
Відповідно до ч.3 ст.10 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно зі ст.ст.15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Способами захисту свого права, зокрема, можуть бути визнання права та визнання правочину дійсним.
Судом встановлено, що спірні правовідносини пов'язані з укладенням двостороннього, консенсуального, оплатного договору купівлі-продажу із специфічним предметом - об'єктом незавершеного будівництва, що визначає окремі особливості укладення такого договору та подальшого набуття права власності покупцем на його підставі.
Відповідно до ст.627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагентів та визначенні умов договору з урахуванням вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
В розумінні ст.203 ЦК України умовами чинності правочинів є: законність змісту правочину; наявність у сторін (сторони) необхідного обсягу цивільної дієздатності; наявність об'єктивно вираженого волевиявлення учасника правочину та його адекватність внутрішній волі учасника правочину; відповідність форми вчиненого правочину вимогам закону; спрямованість волі учасників правочинів на реальне досягнення обумовленого ним юридичного результату.
Відповідно до ст.655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Стаття 657 ЦК України встановлює вимоги щодо форми договору купівлі-продажу, зокрема договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Суттєвою специфікою оспорюваного договору купівлі-продажу від 25.06.2014 року є те, що він укладався стосовно купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва, який ще не має статусу повноцінного об`єкта нерухомості, право продажу якого регламентовано ст.331 ЦК України.
Поняття «об'єкт незавершеного будівництва» закріплено в ст.1 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою це об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.
З огляду на те, що в розумінні ст.181 ЦК України об'єкт незавершеного будівництва можна віднести до об`єктів нерухомості, тому договори купівлі-продажу з їх відчуження також підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, що кореспондується з п.4 розділу 2 глави 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом МЮУ від 22.02.2012 року № 296/5.
Ст.331 ЦК України передбачає, що до завершення будівництва (тобто створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Однак в разі необхідності така особа вправі укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва. При цьому, при продажу об`єкта незавершеного будівництва його власник спочатку повинен зареєструвати за собою права на цей об`єкт у встановленому законом порядку, а вже потім укладати договір купівлі-продажу з метою його відчуження на користь інших осіб.
Відповідно до ч.2 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Згідно п.3 ч.1 ст.4, ст.12, ст.14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державній реєстрації підлягає право власності на об'єкт незавершеного будівництва із внесенням відповідного запису до Державного реєстру прав та відкриттям окремого розділу «об'єкт незавершеного будівництва», який закривається під час державної реєстрації права власності на цей об'єкт нерухомого майна як новостворений.
Відповідно до ч.1, ч.3 ст.27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», для державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва подаються такі документи: 1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об'єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку); 2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт - тобто проектно-дозвільної документації (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів); 3) документ, що містить опис об'єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об'єкта. Державна реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору, здійснюється на підставі такого договору.
Отже, аналізом вказаних норм в їх сукупності, суд приходить до висновку, що до прийняття об'єкта новоствореного нерухомого майна до експлуатації та проведення його державної реєстрації, право власності на цей об'єкт у забудовника не виникає, а відтак й укладати угоди на його відчуження він не вправі. За умови наявності акта відведення земельної ділянки під забудову, дозволів на забудову, якщо будинок не було введено в експлуатацію, таке будівництво не може визнаватись самочинним, а лише є незавершеним із державною реєстрацією права власності на нього - у випадку наміру особи його відчужити.
Судом встановлено, що об'єкт незавершеного будівництва - банний корпус, їдальня, адміністративно-побутовий комбінат АПК з галереєю до місця її з'єднання зі стволом шахти «Східна», розміщений в АДРЕСА_1 - не прийнятий в експлуатацію, право власності на нього як безпосередньо на об'єкт незавершеного будівництва за ОСОБА_2 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстрованим не значиться, що підтверджується Інформаційною довідкою з реєстру (а.с.49-50).
Таким чином, в ході судового розгляду не доведено наявність обставин та законних підстав вважати ОСОБА_2 суб'єктом права власності на спірне нерухоме майно, який би мав законне право його відчужувати на користь ОСОБА_1, а відтак відсутність правових підстав, які б визначали можливість набуття ОСОБА_1 прав на це майно.
Крім того, відсутність доказів будівництва вказаного об'єкта за наявності проектно-дозвільної документації на виконання будівельних робіт на земельній ділянці, що була б відведена для цієї мети (з урахуванням місцезнаходження об'єкта в промисловій зоні шахт, що ставить під сумнів правомірність його будівництва на даній ділянці місцевості загалом), не зазначення жодних відомостей про земельну ділянку, на якій об'єкт розміщений, під час укладення договору купівлі-продажу від 25.06.2014 року, відсутність технічного паспорта на спірне майно, не зазначення в договорі відсотку готовності спірного об'єкта з підтвердженням відповідною проектною документацією, в своїй сукупності з відсутністю державної реєстрації права власності на об'єкт незвершеного будівництва є свідченням того, що нерухоме майно є самочинним будівництвом згідно з ч.1 ст.376 ЦК України.
Доказів зворотного позивачем в рахунок доведення пред'явлених ним вимог суду не надано. Клопотання про надання відповідних доказів або їх витребування судом у встановленому законом порядку позивачем перед судом не ставилось, в той час як за змістом ст.81 ЦПК України саме на позивача покладається обов'язок довести ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Відповідно до ч.2 ст.220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому випадку нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
У п.13 постанови Пленум Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 року № 9 передбачено, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч.2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України пов'язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.
Виходячи з викладеного, суд приходить до висновку про недоведеність тверджень позивача про дійсність та законність укладення з відповідачем у простій письмовій формі договору купівлі-продажу спірного об'єкту, оскільки судом встановлено, що спірний об'єкт не є об'єктом незавершеного будівництва, право власності на нього за ОСОБА_2 не зареєстроване, що виключає його статус як продавця за договором купівлі-продажу від 25.06.2014 року, як і не надано доказів в підтвердження надання у передбаченому законом порядку у користування (або власність) ОСОБА_2 земельної ділянки, на який розташовано спірний об'єкт для його будівництва.
Наданий позивачем висновок експерта з питань будівельно-технічного дослідження №32-18 від 2018 року (а.с.12-36) не має жодного значення для підтвердження дійсності оспорюваного правочину, та не замінює собою документів, які є обов'язковими та визначальними для його дійсності.
Посилання позивача на приписи ч.2 ст.220 ЦК України щодо досягнення сторонами усіх істотних умов при укладенні договору, у тому числі оплату його вартості ОСОБА_1 та передання об'єкта у власність позивача ОСОБА_2 як на підставу для визнання договору дійсним, суд вважає недоречними та надуманими з огляду на встановлення судом того, що фактично жодна зі сторін договору не ухилялась від його нотаріального посвідчення, а не дотримання форми правочину відбулося у зв'язку з відсутністю документів, які б визначали можливість укладення такого договору загалом, а саме - доказів реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва за ОСОБА_2, документів, на підставі яких здійснюється будівництво (дозвіл на виконання будівельних робіт, декларація про початок виконання будівельних робіт, будівельний паспорт тощо), наявність яких є обов'язковою відповідно до п.п.4.1, 4.2 п.4 розділу 2 глави 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом МЮУ від 22.02.2012 року № 296/5.
Обумовлення умовами п.2 договору купівлі-продажу набуття покупцем права власності на об'єкт незавершеного будівництва з моменту підписання актів приймання-передачі (а.с.7) не ґрунтується на законі, суперечить всім нормам, що регламентують порядок укладення такого роду договорів, а тому не може бути визначальним для визнання оспорюваного правочину дійсним.
За даних обставин суд приходить до висновку незаконність, безпідставність, необґрунтованість позовних вимог про визнання договору купівлі-продажу дійсним, а тому в їх задоволенні слід відмовити.
Щодо заявленої позивачем вимоги про визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва, суд вважає за необхідне в її задоволенні також відмовити, оскільки вона є похідною від первісної вимоги. Однак, відмовляючи в задоволенні вказаної майнової вимоги, суд вважає за необхідне зазначити наступне.
Ст.ст. 328, 334 ЦК України передбачають, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Відповідно до правових позицій Верховного Суду України, викладених в постанові від 18.02.2015 року у справі № 6-244цс14 та в постанові від 24.06.2015 року № 6-318цс15, ураховуючи, що відповідно до ст.328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому ст.392 ЦК України.
З огляду на те, що жодних майнових прав як власника у ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу від 25.06.2014 року на об'єкт нерухомості не виникло, враховуючи вказані вище висновки суду, підстав для захисту майнового права ОСОБА_1 в аспекті застосування ст.382 ЦК України з огляду на його фактичну відсутність у суду не має.
Вирішуючи питання про розподіл судових витрат згідно ст.141 ЦПК України, суд враховує відмову в задоволенні всіх заявлених ОСОБА_1 вимог, у зв'язку з чим підстав для відшкодування понесених ним витрат по сплаті судового збору в сумі 704,80 грн. немає.
Крім того, до початку розгляду справи позивачем було збільшено позовні вимоги, а саме додатково заявлено майнову вимогу про визнання права власності без проведення оцінки об'єкта нерухомості та доплати судового збору. У зв'язку з цим суд вважає за необхідне стягнути з позивача в дохід держави недоплачений ним судовий збір в сумі 704,80 грн.
Керуючись ст.ст.4, 5, 13, 19, 76-81, 89, 95, 133, 141, 258-259, 263-265, 280-284, 287, 354, 355, п. 15 Перехідних положень ЦПК України, суд, -
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва, визнання права власності - відмовити повністю.
Стягнути з ОСОБА_1 в дохід держави недоплачений судовий збір в сумі 704 (сімсот чотири) грн. 80 коп.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом 30 днів з дня його підписання не подана заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Заочне рішення може бути переглянуте Саксаганським районним судом м. Кривого Рогу Дніпропетровської області за письмовою заявою відповідача, оформленою згідно ст.285 ЦПК України та поданою протягом 30 днів з дня його підписання. У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення, заочне рішення може бути оскаржено відповідачем в загальному порядку до Апеляційного суду Дніпропетровської області шляхом подання апеляційної скарги через Саксаганський районний суд м. Кривого Рогу Дніпропетровської області протягом 30 днів з дати постановлення ухвали про залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.
Позивач має право оскаржити заочне рішення в загальному порядку до Апеляційного суду Дніпропетровської області шляхом подання апеляційної скарги через Саксаганський районний суд м. Кривого Рогу Дніпропетровської області протягом 30 днів з дня його підписання.
Відомості про сторін:
Позивач: ОСОБА_1, РНОКПП НОМЕР_1, зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2.
Відповідач: ОСОБА_2, РНОКПП невідомий, остання відома адреса місця реєстрації: АДРЕСА_3
Заочне рішення суду складено та підписано 17.08.2018 року.
Суддя Євтушенко О.І.