Справа № 379/410/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.07.2018 року Таращанський районний суд Київської області в складі:

головуючого: судді Зінкіна В.І.

з участю секретаря: Різник Н.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Тараща справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Проперті» до ОСОБА_1, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Мрія» про визнання недійсним договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

Представник позивача звернувся 04.04.2018 року до суду з позовом, який в подальшому уточнив, в обґрунтування зазначив, що 02.10.2007 між позивачем та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі № 91 строком на 10 років на земельну ділянку площею 1,9301 га, яка належить ОСОБА_1 на підставі державного акту серії НОМЕР_1 від 28.11.2008 року, кадастровий номер НОМЕР_2, яка розташована на території Чернинської сільської ради Таращанського району. Істотні умови договору були сторонами погоджені та угода підписана, договір був зареєстрований Таращанським відділом Київської філії Державного підприємства УДЗК №24 15.05.2008 року. Відповідно, строк оренди земельної ділянки закінчився 15.05.2018 року. Пунктом 8 договору передбачено, що орендар має переважне, першочергове право поновлення його на новий строк. Позивач надіслав лист-повідомлення від 13.04.2018 року та проект додаткової угоди до договору оренди землі № 91 від 02.10.2007 року. Позивач запропонував значно кращі умови оренди, що підтверджується доданою копією проекту додаткової угоди. ТОВ «Агро-Проперті» виконувало свої обов'язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, сплачувало відповідачу орендну плату. З інформаційної довідки з Державного реєстру було з'ясовано, що 22.12.2018 року державним реєстратором Таращанської районної державної адміністрації Київської області Шпирою О.Л. зареєстроване інше речове право на вказану земельну ділянку. Підстава виникнення іншого речового права - договір оренди землі від 17.12.2017 року, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Агрофірма Мрія», строк дії до 31.12.2027 року. Зазначив, що договір оренди від 17.12.2017 року укладений з порушенням прав позивача, передбачених ст. 33 Закону України «Про оренду землі». На підставі наведеного прохав визнати недійсним договір оренди землі б/н від 17.12.2017 року, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Агрофірма Мрія» на земельну ділянку площею 1,9301 га, кадастровий номер НОМЕР_2, зареєстровану державним реєстратором Таращанської районної державної адміністрації Київської області Шпирою О.Л., номер запису про інше речове право 24238826; визнати поновленим договір оренди земельної ділянки № 91 від 02.08.2007 року, укладений між ТОВ «Агро-Проперті» та ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 1,9301 га, кадастровий номер НОМЕР_2.

Представник позивача ОСОБА_3 у судове засідання не з'явився, подав заяву про розгляд справи без участі позивача. Позовні вимоги підтримують в повному обсязі, рішення суду надіслати на адресу позивача.

Відповідач ОСОБА_1 в судові засідання 04.07.2018 року та 27.07.2018 року не з'явилась, була належним чином повідомлена про час та місце розгляду справи.

Представник відповідача СТОВ «Мрія» - адвокат ОСОБА_4 подав відзив на уточнену позовну заяву, в якому зазначив, що відповідно до витягу з державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 17.05.2018 року дія спірного договору припинена ще 12.05.2018 року. Підставою припинення зазначеного правочину стала угода про дострокове розірвання договору оренди від 11.05.2018 року. Зазначив, що визнати договір оренди землі, який розірвано, недійсним неможливо, оскільки предмет спору відсутній. Крім того, право користування земельною ділянкою у позивача закінчилось 15.05.2018 року, таким чином відсутній предмет спору. Відповідач обробляє земельну ділянку самостійно, з другими суб'єктами господарювання договорів оренди не укладав. ОСОБА_1, отримавши від орендаря лист-повідомлення про намір скористуватись переважним правом на укладання договору на новий строк, 18.04.2018 надіслала позивачу заперечення щодо умов додаткової угоди та своє рішення про небажання продовжувати договірні відносини. Також ОСОБА_1 направила позивачу лист-повідомлення від 03.06.2018 року про відмову в поновленні договору оренди. На підставі наведеного прохав відмовити в задоволенні позовних вимог ТОВ «Агро-Проперти».

В судовому засіданні представник відповідача СТОВ «Мрія» - адвокат ОСОБА_4 уточнений позов не визнав в повному обсязі та зазначив, що право власності за ОСОБА_1 на вказану земельну ділянку зареєстровано лише в 2013 році, отже договір оренди землі № 91 від 02.10.2007 між позивачем та ОСОБА_1 є нікчемним. ОСОБА_1, отримавши від орендаря лист-повідомлення про намір скористуватись переважним правом на укладання договору на новий строк, 18.04.2018 надіслала позивачу заперечення щодо умов додаткової угоди та своє рішення про небажання продовжувати договірні відносини. Позивачем отримано лист 20.04.2018 року. Також ОСОБА_1 направила позивачу лист-повідомлення від 03.06.2018 року про відмову в поновленні договору оренди, який отримано позивачем 05.06.2018 року. ОСОБА_1 та СТОВ «Мрія» уклали договір оренди, оскільки СТОВ «Мрія» не було відомо про існування договору оренди від 2007 року і в реєстрі він зареєстрований не був. Коли почався судовий процес, відповідачі розірвали дану угоду. Оскільки неможливо визнавати недійсним розірваний договір, а для поновлення або продовження договору оренди землі № 91 від 02.10.2007 відсутні підстави, прохав відмовити у задоволенні позову.

Заслухавши пояснення представника відповідача СТОВ «Агрофірма Мрія», дослідивши письмові матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що відповідно до державного акту Серії НОМЕР_1 та свідоцтва на право на спадщину за законом від 15.09.2005 року НОМЕР_3 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 1,9301 га, кадастровий номер НОМЕР_2, яка розташована на території Чернинської сільської ради Таращанського району.

02.10.2007 між ТОВ «Агро-Проперті» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі № 91 строком на 10 років на земельну ділянку площею 1,9301 га, кадастровий номер НОМЕР_2. (а.с.6).

Договір був зареєстрований Таращанським відділом Київської філії Державного підприємства УДЗК №24 15.05.2008 року. Відповідно, строк оренди земельної ділянки закінчився 15.05.2018 року.

22.12.2018 року державним реєстратором Таращанської районної державної адміністрації Київської області Шпирою О.Л. зареєстроване інше речове право на вказану земельну ділянку. Підстава виникнення іншого речового права - договір оренди землі від 17.12.2017 року, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Агрофірма Мрія», строк дії до 31.12.2027 року.

Проте під час дії вищевказаного договору на вказану земельну ділянку площею 1,9301 га, кадастровий номер НОМЕР_2 між ОСОБА_1 та СТОВ «Агрофірма Мрія» 17.12.2017 року був укладений договір оренди цієї ж земельної ділянки, і 22.12.2017 року державним реєстратором Таращанської районної державної адміністрації Київської області Шпирою О.Л. було зареєстроване право оренди земельної ділянки за СТОВ «Агрофірма Мрія» (номер запису про інше речове право 24238826 - інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 04.04.2018). (а.с.8).

11.05.2018 року між орендарем СТОВ «Агрофірма Мрія» та орендодавцем ОСОБА_1 була укладена угода про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки від 17.12.2017 року. (а.с.54). Дана угода зареєстрована 12.05.2018 року державним нотаріусом Рокитнянської державної нотаріальної контори Калітенко Л.Б.

13.04.2018 року позивачем направлено ОСОБА_1 лист-повідомлення з пропозицією поновити договір оренди шляхом підписання додаткової угоди та проект додаткової угоди до договору оренди землі № 91 від 02.10.2007 року. (а.с. 39-42).

18.04.2018 року ОСОБА_1 надіслала позивачу заперечення щодо умов додаткової угоди та своє рішення про небажання продовжувати договірні відносини. (а.с.60).

Позивачем отримано лист 20.04.2018 року.(а.с.60).

Строк оренди земельної ділянки орендарем ТОВ «Агро-Проперти» закінчився 15.05.2018 року.

05.06.2018 ОСОБА_1 направила позивачу лист-повідомлення про відмову в поновленні договору оренди, який отримано позивачем 05.06.2018 року. (а.с.56, 58).

30.05.2018 року ОСОБА_1 уклала договір оренди землі з СТОВ «Улашівка» щодо зазначеної земельної ділянки, договір пройшов державну реєстрацію.(а.с.75-76).

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 626, ст. 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони також регулюються актами земельного законодавства, Законом України «Про оренду землі».

Зібрані по справі докази безспірно свідчать про факт укладення орендодавцем ОСОБА_1, оспорюваного позивачем договору оренди в період дії раніше укладеного договору оренди.

Таким чином, при укладенні оспорюваного договору оренди земельної ділянки орендодавцем (cпадкоємцем) не було виконано умови раніше укладеного договору оренди землі щодо дотримання строків його дії, підстав його припинення, врахування наявності волевиявлення сторін.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Зі змісту ст. 93 ЗК України, Закону України «Про оренду землі», вбачається, що передача в оренду земельної ділянки в один і той же час може бути здійснена лише одному орендарю за одним договором оренди. Можливість передачі однієї земельної ділянки в оренду відразу кільком орендодавцям одночасно вказаними нормативними актами не передбачена.

Крім того, можливість передачі земельної ділянки в оренду відразу кільком орендарям виключається, виходячи зі змісту права орендаря на використання земельної ділянки для ведення сільськогосподарського виробництва.

Оскільки договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Агрофірма Мрія» 17.12.2017 року в порушення вимог ст.ст. 15, 18, 20, 33 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 93, 124 ЗК України, ст.ст. 626, 638, 770 ЦК України та під час дії попереднього договору із ТОВ «Агро-Проперті», то є правові підстави для визнання його недійсним. Крім того, законодавством України не передбачено порядку подвійної реєстрації договорів оренди земельних ділянок - в даному випадку подвійна реєстрація є незаконною, та в цьому вбачається порушення законних прав орендаря в користуванні земельною ділянкою, переданою йому відповідно до договору оренди.

Щодо доводів представника СТОВ «Агрофірма Мрія» про неможливість визнання недійсним розірваного договору, суд зазначає наступне.

Згідно абзаців 9, 10 підпункту 2.6 пункту 2 постанови пленуму Вищого господарського суду №11 від 29.05.2013 року «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними», розірвання сторонами договору, виконаного повністю або частково, не позбавляє сторони права на звернення в майбутньому з позовом про визнання такого договору недійсним. Так само не перешкоджає поданню відповідного позову закінчення строку (терміну) дії оспорюваного правочину до моменту подання позову.

У справах про визнання правочинів (договорів) недійсними предметом спору є саме дійсність (чи недійсність) договору - тобто відповідність його умов вимогам чинного на момент укладення цього договору законодавства. Наслідком такої невідповідності є прийняття судом рішення при визнання договору недійсним, тобто про його анулювання як юридичного факту, який мав наслідком виникнення зобов'язання.

У випадку припинення договору з підстав не пов'язаних з його недійсністю (наприклад належним виконанням чи розірванням за згодою сторін) припиняються зобов'язання за даним договором. Так, частиною другою статті 563 ЦК встановлено, що у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. Але це не має наслідком припинення чи будь-яке інше розв'язання спору в частині відповідності умов договору як юридичного факту вимогам законодавства на момент його укладення, за вирішенням якого звертається позивач у справах цієї категорії.

Відповідно до ч. 1 ст. 236 ЦК України, відповідно до якого недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. Тобто угода сторін недійсного договору про його розірвання в силу наведених положень сама є недійсною а відтак вона не може породжувати правових наслідків, зокрема обумовлювати собою припинення договірних відносин контрагентів.

Отже суд приходить до висновку про визнання недійсним оспорюваного договору оренди землі від 17.12.2017 року.

Щодо позовних вимог про визнання поновленим договору оренди землі № 91 від 02.08.2007 року суд зазначає наступне.

Відповідно до постанови Верховного Суду України № 6-1634цс17 від 18.10.2017 року, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Судом встановлено, що орендар СТОВ «Агро-Проперті» належним чином направив пропозицію про поновлення договору оренди, але оскільки ОСОБА_1 двічі: перший раз після отримання пропозиції, другий - до спливу місячного строку після закінчення дії договору оренди від 02.08.2007 року, звернулася до позивача з листом-повідомленням про відмову у його поновленні, суд приходить до висновку про припинення переважного права позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк.

Крім того судом встановлено, що 30.05.2018 року ОСОБА_1 уклала договір оренди землі з СТОВ «Улашівка» щодо зазначеної земельної ділянки, договір пройшов державну реєстрацію.

Відповідно до ч.ч. 1,2 ЦПК України, суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.

Отже суд позбавлений права за власною ініціативою залучати співвідповідача, або замінювати неналежного відповідача, а відповідних клопотань представником позивача не подавалось.

При таких обставинах уточнений позов підлягає до часткового задоволення.

Керуючись статтями 3, 4, 12, 13, 19, 81, 200, 206, 258, 259, 263-265, 268, 352, 354-355 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

Уточнений позов задовольнити частково.

Визнати недійсним Договір оренди землі № б/н від 17.12.2017 року, укладений між ОСОБА_1 та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Мрія» на земельну ділянку площею 1,9301 га, кадастровий номер НОМЕР_2, зареєстровану державним реєстратором Таращанської районної державної адміністрації Київської області Шпирою О.Л., номер запису про інше речове право 24238826.

В решті позову - відмовити.

Повне рішення складено 03.08.2018 року.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Апеляційного суду Київської області.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивні частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У відповідності до п.п. 15.5) п. 15 розділу ХІІІ Перехідних положень ЦПК України в редакції, яка набрала чинності з 15.12.2017, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається до Апеляційного суду Київської області через Таращанський районний суд Київської області.

Головуючий:В. І. Зінкін