РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 липня 2018

м.Харків

Жовтневий районний суд м.Харкова

у складі: головуючого - судді Єрмоленко В.Б.

за участю секретаря-Тущенко Т.В.

Справа № 639/4892/17

2/639/298/18

учасники справи:

представник позивача- Рибак Я.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до приватних нотаріусів Київського міського нотаріального округу Анохіної Вікторії Михайлівни, Ковальчук Сергія Павловича, треті особи-ОСОБА_6, Товариство з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості Естейт-Сервіс» про визнання протиправним та скасування рішення,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до приватних нотаріусів Київського міського нотаріального округу Ковальчука С.П., Анохіної В.М., 3 особи- ОСОБА_6, ТОВ «Агентство нерухомості Естейт-Сервіс» про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на квартиру АДРЕСА_1 , посилаючись на те, що зазначена квартира належить їй на праві власності . 14.08.2008 р. між нею, її донькою ОСОБА_5 та відповідачем укладено договір позики, за яким вони отримали 94575 грн., що на момент укладення договору складало 19500 доларів США, зі строком повернення до 14.08.2009 р. В той же день укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя на забезпечення виконання зобов'язання. Текст договору передбачає, що укладається договір іпотеки і предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_1. Позивач зазначає, що належним чином погашала свою заборгованість до того часу, як ОСОБА_6 було взято від варту за вчинення ряду кримінальних злочинів.Пізніше, відповідач через представника звернувся із заявою про стягнення загальної суми заборгованості у розмірі 111 195 грн. шляхом вчинення виконавчого напису нотаріуса. Такий напис здійснено 13.07.2010 р. приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І. Ухвалою Жовтневого районного суду м.Харкова від 25.11.2013 р. відмовлено відповідачу у задоволенні заяви про поновлення пропущеного строку пред'явлення виконавчого напису до виконання. У 2015 р. ОСОБА_6 через представника звернувся до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки і рішення Жовтневого районного суду м.Харкова від 23.12.2015 р. ОСОБА_6 в цьому відмовлено через пропущення строку для таких вимог.В подальшому , ОСОБА_6 пред'явив позов про стягнення процентів за користування коштами, інфляційного збільшення та трьох відсотків річних , неустойки.В свою чергу ОСОБА_8,ОСОБА_5 подали зустрічний позов про визнання договорів припиненими. Як стало відомо, 30.05.2016 р. приватним нотаріус Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. було зареєстровано право власності на квартиру за ОСОБА_6 на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Проте, як вказує позивач, для здійснення стягнення обов'язковим є вчинення відповідного виконавчого напису нотаріусом, лише після чого можливо перехід права власності на квартиру до іпотекодержателя.З тексту договору про задоволення вимог іпотекодержателя зрозуміло, що це є договором іпотеки в порядку ст. 36 Закону України «Про іпотеку», який не містить застереження про позасудовий порядок звернення стягнення на заставне майно, а наявна процедура позасудового звернення стягнення не відповідає вимогам такого врегулювання.Стверджує, що приватний нотаріус не мав права здійснювати державну реєстрацію права власності відповідно до іпотечного договору, оскільки порушено ст.ст. 20, 24 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» через те, що ніякої нотаріальної дії з нерухомим майном нотаріус не проводив. Крім того, право власності за ОСОБА_6 зареєстровано раніше, а саме 30.05.2016 р., ніж прийнято рішення 02.06.2016 р. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

В своїх уточненнях ОСОБА_1 посилається на те, що 09.11.2016 р. ОСОБА_6 передав спірну квартиру ТОВ «Агентство нерухомості Естейт-Сервіс», одним із співвласників якого він є, тому вважає, що виникла необхідність для відновлення порушеного права і просить визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію права власності на квартири за цим товариством ( а.с. 81-84).

В судовому засіданні представник позивача підтримала позовні вимоги і просила їх задовольнити.

Відповідачі в судове засідання не з'явились, про дату , час і місце розгляду справи повідомлялися належним чином.

3 особа- ОСОБА_6 до суду не з'явився, надав письмові заперечення проти позову, в яких вказав , що при реєстрації прав власності на квартиру за ОСОБА_6 не були порушені права позивача, а відтак остання є неналежним позивачем та у ОСОБА_1 відсутнє право та підстави звернення до суду. Вважає, що п. 2 іпотечного договору є саме застереженням щодо позасудового врегулювання спору шляхом набуття іпотекодержателем права власності на іпотечне майно, тому державна реєстрація права власності на вказану спірну квартиру була проведена у відповідності із Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», подані необхідні документи, що передбачені законом для винесення рішення про реєстрацію права власності. Крім того , стверджує, що у 2012 р. ВДВС Люботинського МУЮ Харківської області відкрито виконавче провадження з примусового стягнення коштів за виконавчим написом з ОСОБА_1 та ОСОБА_5, потім виконавчий лист був направлений до Жовтневого ВДВС, де у 2014 р. відкрито виконавче провадження. Позивач оскаржила постанова про відкриття виконавчого провадження, постановою Харківського окружного адміністративного суду від 21.11.2016 р. позовні вимоги ОСОБА_9 були задоволені, але Харківськім апеляційним адміністративним судом постанова окружного адміністративного суду скасована, позовна заяву залишена без розгляду через порушення встановленого строку звернення до адміністративного суду. ОСОБА_6 посилається на те, що дотепер боржники не виконали зобов'язання, тому з метою задоволення своїх вимог, керуючись ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та п.2 іпотечного договору, третя особа звернулася до приватного нотаріуса для реєстрації права власності на квартиру за собою( а.с. 31-37).

Представник третьої особи ТОВ " Агентство нерухомості Естейт-Сервіс» до суду не з'явився, про дату та час судового засідання був повідомлений належним чином, надав письмові пояснення на позов, в який заперечував проти задоволення позовних вимог в повному обсязі, посилаючись на необгрунтованість позову ( а.с. 108).

Ухвалою окружного адміністративного суду м.Києва від 27.03.2017 р., залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 20.06.2017 р. закрито провадження у справі за адміністративним позовом ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковальчука С.П., 3 особи- ОСОБА_6 про визнання протиправним та скасування рішення за відсутністю підстав для розгляду заявлених вимог в порядку адміністративного судочинства та роз'яснено право пред'явлення позову в порядку цивільного судочинства.

Ухвалою Шевченківського районного суду м.Києва від 18.07.2017 р. позовна заява ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковальчука С.П., 3 особи- ОСОБА_6 про визнання протиправним та скасування рішення повернуто для подання до належного суду за місцезнаходженням нерухомого майна.

Ухвалою Жовтневого районного суду м.Харкова від 18.08.2017 р. відкрито провадження у справі.

Ухвалою суду від 05 лютого 2018 року задоволено заяву позивача про забезпечення позову та заборонено ТОВ «Агентство нерухомості Естейт-Сервіс» і будь-яким іншим особам, уповноваженим від його імені, здійснювати дії, спрямовані на відчуження (зміну власника) нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_1 що належить ТОВ «Агентство нерухомості Естейт-Сервіс»/ОСОБА_6 Заборонено будь-яким органам та особам, що є суб'єктами державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо квартири АДРЕСА_1 яка належить ТОВ «Агентство нерухомості Естейт-Сервіс».

Ухвалою суду від 05 лютого 2018 року задоволено клопотання ОСОБА_1 про витребування доказів у приватних нотаріусів Київського міського нотаріального округу Ковальчука С. П., Анохіної В. М.- копії реєстраційних справ щодо реєстрації права власності на спірну квартиру.

Ухвалою Жовтневого районного суду м.Харкова від 28.02.2018 р. задоволено клопотання представника позивача та витребувано з Департаменту реєстрації Харківської міської ради копія реєстраційної справи щодо реєстрації права власності на зазначену квартиру. Ухвалою суду від 06.04.2018 р. витребувані електронні копії документів, що містяться в реєстраційній справі, відкритої на об'єкт нерухомого майна- квартиру 15 в буд. 18 по вул. Селянській в м. Харкові.

Суд, вислухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи та оцінивши надані докази приходить до наступного.

14 серпня 2008 року між позивачем ОСОБА_1, ОСОБА_5 ( позичальники) та ОСОБА_6 ( позикодавець) укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Анохіною В. М., за умовами якого останній передав у власність позичальникам грошові кошти в сумі 94575, 00 гривень, що на момент укладення договору складало еквівалент 19500,00 доларів США. Строк повернення боргу встановлено до 14.08.2009 року.

14 серпня 2008 року було укладено також договір про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Анохіною В. М. Пункт 1 даного договору визначає, що договір укладено як засіб забезпечення виконання зобов'язання , що виникло у ОСОБА_1 та ОСОБА_5 за договором позики від 14.08.2008 року. В разі невиконання боржниками зобов'язань за договором позики, сторони домовились, що в такому випадку вчиняється відповідний виконавчий напис, після якого право власності на квартиру переходить до іпотекодержателя. Вчинення виконавчого напису буде здійснюватися за рахунок іпотекодавця ( п. 2 договору). Пунктом 3 договору про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено, що у забезпечення виконання зобовязання укладається договір іпотеки, предметом якого є однокімнатна квартира АДРЕСА_1 ( а.с. 12-13).

13 липня 2010 р. приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І. вчинено виконавчий напис на договорі позики.Ухвалою Жовтневого районного суду м.Харкова від 25.11.2013 р. ОСОБА_6 відмовлено у задоволенні заяви про поновлення строку на пред'явлення виконавчого документу до виконання.

Рішенням Жовтневого районного суду м.Харкова від 23.12.2015 р. у позові ОСОБА_6 до ОСОБА_1, ОСОБА_10, ОСОБА_11 про звернення стягнення на предмет іпотеки відмовлено.

Як зазначає позивач, у жовтні 2015 року ОСОБА_6 подано до Київського районного суду м. Харкова позовну заяву до ОСОБА_1, ОСОБА_10, ОСОБА_12 про стягнення процентів за користування коштами, інфляційного збільшення боргу, трьох процентів річних та неустойки. Під час ознайомлення у липні 2016 року з матеріалами вказаної справи , стало відомо, що за ОСОБА_6 30.05.2016 року зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. на підставі Договору про задоволення вимог іпотекодержателя № 3191 від 14.08.2008 року, укладеного між ОСОБА_6 та ОСОБА_1

Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна, яка міститься в матеріалах справи, державна реєстрація права власності на спірну квартиру за ОСОБА_6 здійснена 30.05.2016 р. держаним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. на підставі Договору про задоволення вимог іпотекодержателя № 3191 від 14.08.2008 року; Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 29878890 від 02.06.2016 року ( а.с. 56).

В наступному рішенням держаного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної В.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 32284451 від 09.11.2016 року право власності на квартиру АДРЕСА_1 було зареєстровано за ТОВ «Агентство нерухомості Естейт - Сервіс» на підставі акта приймання-передачі нерухомого майна, серія номер 13-31/10-16-П1, виданий від 31.10.2016 року, ТОВ «АН Естейт-Сервіс»/ОСОБА_6( а.с. 85-91).

Судом встановлено, що підставою для реєстрації права власності на спірну квартиру за ОСОБА_6 є умова договору про задоволення вимог іпотекодержателя, викладена у пункті другому договору, відповідно до якої в разі невиконання боржниками зобов'язань за договором позики, вчиняється відповідний виконавчий напис, після якого право власності на квартиру АДРЕСА_1 переходить до іпотекодержателя.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Законодавцем визначено три способи захисту задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий (на підставі рішення суду) та два позасудові, а саме на підставі виконавчого напису нотаріуса та відповідно до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно зі ст. 36 Закону, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Сам договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно.

Такий договір може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до ст. 35 Закону, у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога провиконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідачем направлена вимога ОСОБА_1, ОСОБА_5 21.04.2016 р. про виселення з квартири.

Виходячи з визначених Законом України «Про іпотеку» норм передбачена процедура звернення стягнення на предмет іпотеки в разі укладання іпотечного договору з застереженням або договору про задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому право власності на майно переходить лише на підставі надісланої боржникові вимоги та іпотечного договору з застереженням, або договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Судом встановлено, що умова договору про задоволення вимог іпотекодержателя, яка помилково була сприйнята приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. як застереження в іпотечному договорі, не відповідає вимогам ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та не є застереженням або відповідним договором про задоволення вимог іпотекодержателя в розумінні цього Закону.

В силу пункту 4 частини першої статті 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"(в редакції, що діяла на момент виникнення правовідносин) у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

З аналізу вищевказаної норми вбачається, що перед вчиненням реєстраційної дії державний реєстратор повинен пересвідчитися в достатності, належності та правильності оформлення документів, поданих для оформлення прав та їх обтяжень, а також встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.

Аналізуючи вищенаведене, суд прийшов до висновку про порушення приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. вимог законодавства внаслідок прийняття оскаржуваного рішення індексний номер 29878890 від 02.06.2016 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ОСОБА_6 на квартиру АДРЕСА_1. Відтак наступна реєстрація права власності за ТОВ «Агентство нерухомості Естейт-Сервіс» також є неправомірною.

Чинним законгодавством передбачено право оспорити в суді державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодавцем, набутого в позасудовому порядку.

Положеннями статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено , що державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.

Згідно зі ст. 24 Закону, у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію.

Судом під час розгляду справи встановлено, що відповідачі нотаріальних дій щодо спірного майна не вчиняли, а відтак є неналежними суб'єктами державної реєстрації прав на таке майно.

Крім того, приписами ст. 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.

Іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Таким чином, право іпотекодержателя одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки пов'язано з дійсністю права вимоги за основним зобов'язанням-договором позики позики від 14.08.2008 року і не існує самостійно без зобов'язання.

Для реєстрації права власності надано виконавчий напис від 13.07.2010 р., постанова про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження. Проте Ухвалою Жовтневого районного суду м.Харкова від 25.11.2013 р. ОСОБА_6 відмовлено у задоволенні заяви про поновлення строку на пред'явлення виконавчого документу (зазначеного виконавчого напису) до виконання. Рішенням Жовтневого районного суду м.Харкова від 23.12.2015 р. у позові ОСОБА_6 до ОСОБА_1, ОСОБА_10, ОСОБА_11 про звернення стягнення на предмет іпотеки відмовлено. При цьому, судом враховано, що строк позовної давності для стягнення заборгованості є пропущеним, у зв'язку з чим строк позовної даності минув і для вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки.

З огляду на зазначені обставини, суд вважає за можливе задовольнити позовні вимоги ОСОБА_1

На підставі викладеного і керуючись ст.ст. 12, 16, 19, 81, 139,141, 259, 264, 265 ЦПК України, ст.ст. 328, 335, 376, 392 ЦК України, ст.ст.33, 37-39 Закону України «Про іпотекусуд, -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до приватних нотаріусів Київського міського нотаріального округу Анохіної Вікторії Михайлівни, Ковальчук Сергія Павловича, треті особи-ОСОБА_6, Товариство з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості Естейт-Сервіс» - задовольнити.

Визнати незаконним та скасувати: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_6, індексний номер : 29878890 від 02.06.2016 р., прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком Сергієм Павловичем, а також рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості Естейт-Сервіс», індексний номер : 32284451 від 09.11.2016 р., прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною Вікторією Михайлівною.

Стягнути з Ковальчука Сергія Павловича, Анохіної Вікторії Михайлівни на користь ОСОБА_1 судові витрати по 672 грн. 40 коп.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Харківської області через районний суд протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне судове рішення складено 28.07.2018.

Сторони: позивач- ОСОБА_1,ІНФОРМАЦІЯ_1 ( ІПН НОМЕР_1, прож.АДРЕСА_1. Відповідачі: приватні нотаріуси Київського міського нотаріального округу Ковальчук Сергій Павлович ( АДРЕСА_2), Анохіна Вікторія Михайлівна ( АДРЕСА_3). 3 особи-ОСОБА_6, ІНФОРМАЦІЯ_2 ( ІПН НОМЕР_2, прож.АДРЕСА_4), ТОВ «Агентство нерухомості Естейт-Сервіс» ( , м.Київ, вул.Миколи Ушакова, 34, кв. 56).

СУДДЯ -