ПОСТАНОВА

іменем України

10 липня 2018 року м. Кропивницький

справа № 398/1973/17

провадження № 22-ц/781/999/18

Апеляційний суд Кіровоградської області в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого судді: Чельник О.І.

суддів: Єгорової С.М., Письменного О.А.

секретаря: Демешко Л.В.,

позивача ОСОБА_1 та його представника ОСОБА_2,

розглянувши в порядку спрощеного провадження цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 Зіновієвича на рішення Олександрійського міськрайонного суду Кіровоградської області від 21 березня 2018 року у складі судді Крімченко С.А. у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 Зіновієвича до ОСОБА_3 про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку,

ВСТАНОВИВ:

У червні 2017 року ОСОБА_1 Зіновієвич звернувся в суд з позовом до ОСОБА_3 про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку.

В обґрунтування позову вказав, що 03 березня 2012 року він уклав з відповідачем договір оренди з викупом. Предметом договору визначено житловий будинок №23 по вул. Жовтневій в с. Червона Камянка Олександрійського району Кіровоградської області.

Зазначений будинок належав відповідачу на підставі договору дарування від 06.09.1995, який посвідчений нотаріально і зареєстрований на праві приватної власності за ОСОБА_3 в Олександрійському МБТІ 03.01.2003 за №744/3. Даний будинок глинобитний, обкладений цеглою, жилою площею 26,5 м2, до якого примикають надвірні будівлі: сарай, погріб, вбиральня, огорожа, літня кухня. Земельна ділянка загальною площею 3400,8 м2.

Сторони договору взяли на себе зобовязання за якими він, позивач, має право вселитися в будинок, проживати в ньому і проводити будь-які ремонтні роботи, сплачувати за користування електроенергією, газом, землею, а також має право на викуп. Відповідач, згідно з договором, виготовляє необхідні документи для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу будинку.

Договір передбачав і розрахунки між сторонами. Ціна будинку визначена за домовленістю сторін в 10 000 грн., вказану суму покупець повинен сплатити рівними частками по 500 грн. щомісячно продавцю. Він, позивач, повністю виконав умови договору, сплативши 17 квітня 2012 року ОСОБА_3 1500 грн. в рахунок оплати купівлі будинку, що підтверджується розпискою відповідача, яка посвідчена секретарем Червонокам'янської сільської ради. 21 квітня 2016 року він, позивач, передав ОСОБА_3 10 000 грн., повністю розрахувавшись за будинок. Зазначений факт підтверджується розпискою відповідача.

До теперішнього часу він, позивач, постійно проживає та користується будинком №23 по вулиці Жовтневій в с. Червона Камянка. 09 липня 2012 року уклав договір про користування електричною енергією даного будинку від власного імені та оплачує відповідні послуги. 04 листопада 2015 року уклав аналогічний договір про надання послуг газопостачання. Крім того, він взяв на себе підготовку документів для нотаріального оформлення договору купівлі-продажу з відповідачем: замовив і оформив технічну документацію із землеустрою на земельну ділянку за адресою вул. Жовтнева, 23 в с. Червона Камянка, зробив витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, оформив витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про належність будинку ОСОБА_3, провів оцінку житлового будинку, що підтверджується відповідними документами і квитанціями про оплату. Весь час, майже пять років, відповідач не мав до нього претензій і запевняв, що буде оформляти договір купівлі-продажу будинку нотаріально.

На даний час ОСОБА_3 категорично відмовляється оформляти договір купівлі-продажу нотаріально з невідомих причин, а він, позивач, не має можливості зареєструвати своє право власності у встановленому законом порядку, що змусило його звернутися до суду з даним позовом.

Рішенням Олександрійського міськрайонного суду Кіровоградської області від 21 березня 2018 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням ОСОБА_1 Зіновієвич подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі. Вважає, що рішення суду є необґрунтованим та незаконним. Зазначив, що він та ОСОБА_4 домовилися про всі істотні умови договору, виконання якого підтверджується і фактом його проживання в ІНФОРМАЦІЯ_1. Крім того, намір ОСОБА_4 залишити будинок за собою підтверджується поданим ним до суду позовом про усунення перешкод в користуванні майном шляхом виселення позивача із спірного будинку, відмовою від підпису в договорі.

Відповідач та його представник ОСОБА_5 надали відзив на апеляційну скаргу, в якому просили апеляційну скаргу відхилити, оскільки рішення суду першої інстанції ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

В судовому засіданні ОСОБА_1 та його представник адвокат ОСОБА_2 підтримали доводи апеляційної скарги, просили задовольнити її в повному обсязі. Просили рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Представник відповідача подав клопотання про розгляд справи без участі сторони відповідача.

Колегія суддів постановила ухвалу про розгляд справи у відсутності сторони відповідача на підставі ч.2 ст.372 ЦПК України.

Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного судового рішення колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не було доведено, що 17 квітня 2012 року був укладений договір купівлі-продажу житлового будинку за 1500 грн., по якому сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору та має місце безповоротне ухилення відповідача від нотаріального посвідчення даного правочину та з чого вбачається втрата можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обовязковими умовами для визнання правочину дійсним згідно зі ст.220 ЦК України.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду, виходячи з такого.

Судом встановлено та підтверджено письмовими доказами по справі, що ОСОБА_3 належить житловий будинок з надвірними будівлями №23, який розташований по вул. Жовтневій в с. Червона Камянка Олександрійського району Кіровоградської області, на підставі договору дарування від 06 вересня 1995 року, посвідченого Другою Олександрійською державною нотаріальною конторою, що підтверджується копією договору дарування та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер витягу 25326230 (а.с.12, 25).

Судом встановлено та не заперечується сторонами, що між позивачем та відповідачем існувала домовленість про безстрокове користування будинком №23 по вул. Жовтневій в с. Червона Камянка Олександрійського району Кіровоградської області ОСОБА_1З, який зокрема зробив у ньому ремонт, відновив електропостачання та газопостачання будинку, сплачує за комунальні послуги.

Позивач посилався на те, що 23 березня 2012 року між ним та відповідачем був укладений у письмовому вигляді договір оренди з викупом, предметом якого був спірний будинок №23 по вул. Жовтневій с. Червона Камянка Олександрійського району Кіровоградської області. У вказаному договорі передбачалася сплата за будинок коштів по 500 грн. щомісячно до повного погашення ціни будинку - 10000 грн.

Проте, на підтвердження укладення такого договору позивач надав письмовий договір від 23 березня 2012 року, в якому предметом договору, є будинок №27, а не №23 по вул. Жовтневій в с. Червона Камянка Олександрійського району Кіровоградської області. Крім того встановлено, що невірно зазначено і прізвище власника будинку «Линник» замість вірного «Ліннік». В договорі вказано, що його склали орендодавець ОСОБА_6 та орендар ОСОБА_1 та під даними прізвищами містяться підписи. Зазначений договір підписаний 24 березня 2012 року свідком ОСОБА_7 та 26 березня 2017 року свідком ОСОБА_8В.(а.с.14).

Відповідач заперечив, що ним укладався такий договір і зазначив, що між ними існував усний договір оренди будинку зі сплатою квартплати по 500 грн. щомісячно.

Ухвалою Олександрійського міськрайонного суду Кіровоградської області від 09 листопада 2017 року за клопотанням позивача по даній справі була призначена судово-почеркознавча експертиза для вирішення питання чи ОСОБА_3 чи іншою особою підписаний договір оренди з викупом від 23 березня 2012 року (а.с.75)

06 лютого 2018 року до суду першої інстанції надійшло повідомлення експерта №1463/1464/17-27 про неможливість проведення експертизи, оскільки 30 січня 2018 року на адресу КВ КНДІСЕ з Олександрійського міськрайонного суду Кіровоградської області надійшов лист про те, що згідно з заявою ОСОБА_4 від 19 січня 2018 року він не може надати вільні зразки почерку (а.с.95).

У судовому засіданні суду першої інстанції, яке відбулося 20 вересня 2017 року, позивач і свідки зазначали, що спірний будинок відповідача був занедбаний, непридатний для проживання і відповідач в ньому не проживав. Також було встановлено, що саме позивач за власні кошти зробив ремонтні роботи в будинку, сплачував кошти за відновлення електропостачання будинку та газопостачання, виготовляв документацію на житловий будинок та земельну ділянку, на якій знаходиться жилий будинок. Дані обставини не були спростовані відповідачем (а.с.54-56).

Як убачається з розписки ОСОБА_3 від 17 квітня 2012 року відповідач прийняв від ОСОБА_1 1500 грн. в рахунок сплати за будинок №23 по вул. Жовтневій. Підпис ОСОБА_3 на розписці завірений секретарем Червонокамянської сільської ради (а.с.68).

Крім того, відповідно до розписки від 21 квітня 2016 року ОСОБА_3 прийняв від ОСОБА_1 10000 грн. в рахунок оплати за будинок №23 по вул. Жовтневій( а.с.69).

Відповідач підтвердив що вказані розписки виконані ним особисто та факт одержання зазначених у них коштів.

У червні 2017 року позивач звернувся до суду з позовом про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку №23 по вул. Жовтневій с. Червона Кам»янка Олександрійського району Кіровоградської області з надвірними будівлями та земельною ділянкою від 17 квітня 2012 року, який укладений між продавцем ОСОБА_3 та покупцем ОСОБА_1 Таким чином, саме розписку від 17 квітня 2012 року позивач вважає укладеним договором купівлі-продажу спірного будинку, заявивши вимогу про визнання дійсним договору купівлі-продажу будинку. Позивач в судовому засіданні зазначав, що протягом 5 років він проживає в будинку відповідача і останній претензій до нього не предявляв. Відповідач пояснив, що на даний час наміру продавати будинок не має (а.с.3-4).

Суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що договір купівлі-продажу житлового будинку від 17 квітня 2012 року оформлений у простій письмовій формі без нотаріального посвідчення в формі розписки, тому в силу положень ст.ст. 640, 657 ЦК України не був укладеним, тому не може бути визнаний дійсним на підставі ч. 2ст. 220 ЦК України. Крім того, його укладено 17 квітня 2012 року, тобто після набрання чинності Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 року N 1878-VI, яким державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомого майна скасовано.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно з ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Згідно з роз'ясненнями, викладеними у пункті 13 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України повязується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обовязків для сторін.

Статтею 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебувають в податковій заставі.

Однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що ухвалюючи оскаржуване у справі судове рішення, районний суд правильно визначився з характером спірних правовідносин і нормами матеріального права, які підлягають застосуванню та дійшов вірного висновку про відсутність підстав для задоволення вимог ОСОБА_1 При цьому суд обґрунтовано виходив з того, що позивачем не доведено, що 17 квітня 2012 року був укладений договір купівлі - продажу житлового будинку за 1500 грн., за умовами якого сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору та має місце безповоротне ухилення відповідача від нотаріального посвідчення даного правочину та з чого вбачається втрата можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обовязковими умовами для визнання правочину дійсним згідно зі ст. 220 ЦК України.

Крім того, позивач як на підставу своїх вимог посилався на укладений між сторонами 23.03.2012 договір оренди з викупом (а.с.14), предметом якого є спірний житловий будинок, та який з його боку виконувався належним чином. Вказаний договір передбачав оренду будинку з наступним його викупом позивачем.

ЦК України дійсно передбачає таку форму оренди житла з викупом (ст.810-1 ЦК), яка є особливим видом найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем право вимоги боргу іншій особі вигодонабувачу. За таким договором одна сторона підприємство-орендодавець передає другій стороні фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря (ч.2 вказаної статті). До договору оренди житла з викупом застосовуються положення статей 811, 813-820, 923, ч.2 ст.825, статей 826, 1231-1 цього кодексу з урахуванням особливостей, встановлених законом.

Відповідно до вимог ч.2 ст.811 ЦК України договір оренди житла з викупом підлягає обовязковому нотаріальному посвідченню.

Договір оренди з викупом, укладений між сторонами 23.03.2012, зазначеним вимогам цивільного законодавства не відповідає ні за субєктним складом, ні за формою, його не посвідчено нотаріально, а тому до уваги судом не приймається.

Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 381, 382, 389, 390 ЦПК України

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 Зіновієвича залишити без задоволення.

Рішення Олександрійського міськрайонного суду Кіровоградської області від 21 березня 2018 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови за наявності підстав, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Повний текст постанови складено 13 липня 2018 року.

Головуючий суддя: О.І. Чельник

Судді: С.М. Єгорова

ОСОБА_9