АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/800/18Головуючий по 1 інстанції
Категорія : 47 Чубай В. В.
Доповідач в апеляційній інстанції
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 липня 2018 року м. Черкаси

Апеляційний суд Черкаської області у складі колегії суддів:

Новікова О.М.

Храпка В.Д., Вініченка Б.Б.,

за участю секретаря Чуйко А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Канівці» на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 19 лютого 2018 року у справі за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Канівці» (далі - СТОВ «Канівці») до ОСОБА_5, Товариства з обмеженою відповідальністю «Гранекс-Черкаси» (далі - ТОВ «Гранекс-Черкаси»), державного реєстратора виконавчого комітету Деньгівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області, третя особа: відділ у Чорнобаївському районі Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області, про визнання договору оренди землі недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію договору, визнання договору оренди землі поновленим,

в с т а н о в и в :

У жовтні 2017 року СТОВ "Канівці" звернулося до суду з даним позовом до відповідачів, посилаючись на те, що 01 липня 2007 року між ОСОБА_5 та СТОВ «Канівці» було укладено договір оренди землі, згідно з яким ОСОБА_5 передала позивачу у користування належну їй земельну ділянку загальною площею 3,1676 га (кадастровий номер НОМЕР_1), для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в адміністративних межах Великоканівецької сільської ради Чорнобаївського району Черкаської області, який зареєстрований 21.01.2008 року у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії Центру ДЗК за № 50. Відповідно до умов договору він був укладений строком на 10 (десять) років : з 01 липня 2007 року по 01 липня 2017 року.

Пунктом 8 вказаного договору оренди передбачалось, що орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

СТОВ "Канівці" добросовісно та належним чином виконувало свої зобов'язання за укладеним договором.

19 квітня 2017 року СТОВ "Канівці", до закінчення дії вказаного договору у встановлений законом термін, направило власниці земельної ділянки лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом та проект додаткової угоди. Позивач запропонував орендодавцю продовжити дію договору оренди землі до 31 грудня 2027 року; орендна плата - 8% та не менше за середню величину найвищих показників орендної плати трьох сільськогосподарських підприємств у Чорнобаївському районі Черкаської області. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексу інфляції.

29 травня 2017 року ОСОБА_5 надала письмову відповідь у якій повідомила, що не має наміру продовжувати існуючий договір шляхом підписання додаткової угоди та просила повернути їй земельну ділянку. Про причини відмови, чи бажання самостійно обробляти земельну ділянку відповідачка не повідомила.

Позивачу стало відомо, що, до закінчення дії існуючого договору, ОСОБА_5 17 травня 2017 року уклала договір оренди тієї ж земельної ділянки з ТОВ «Гранекс-Черкаси».

Вважаючи порушеним своє переважне право як первісного орендаря на укладання договору оренди на новий строк, СТОВ «Канівці» просило визнати недійсним договір оренди, укладений між відповідачами 17 травня 2017 року; скасувати рішення прийняте державним реєстратором про державну реєстрацію права та їх обтяжень: індексний номер 35406757 від 29 травня 2017 року про реєстрацію права оренди земельної ділянки загальною площею 3.1676 га (кадастровий номер НОМЕР_1) за ТОВ «Гранекс-Черкаси»; визнати поновленим договір оренди землі від 01 липня 2007 року, укладений між СТОВ «Канівці» та ОСОБА_5; стягнути з відповідачів пропорційно на користь СТОВ «Канівці» судовий збір.

Ухвалою Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 19 лютого 2018 року закрито провадження у даній справі в частині позовних вимог про визнання недійсним договору оренди землі, укладений 17 травня 2017 року між ОСОБА_5 та ТОВ «Гранекс-Черкаси» та скасування рішення державного реєстратора виконавчого комітету Деньгівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області Скляр Т.А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: індексний номер 35406757 від 29 травня 2017 року про реєстрацію оренди земельної ділянки загальною площею 3,1676 га (кадастровий номер НОМЕР_1) за ТОВ «Гранекс-Черкаси».

В решті позовних вимог рішенням Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 19 лютого 2018 року у задоволені позову СТОВ «Канівці» відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, виходив з того, що за наявності письмового повідомлення позивача про намір реалізувати переважне право ОСОБА_5 повідомила останнього про небажання продовжувати договір оренди земельної ділянки та уклала інший договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Гранекс-Черкаси», на умовах більш вигідних, ніж запропонував позивач, а тому порушення переважного права позивача на укладення договору оренди земельної ділянки не відбулося.

В апеляційній скарзі СТОВ «Канівці» просить рішення суду скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити. При цьому, апелянт посилається на порушення судом норм матеріального та процесуального права, неповне з'ясування ним всіх обставин справи.

Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що суд залишив поза увагою, що СТОВ «Канівці» на реалізацію свого переважного права в поновленні договору оренди земельної ділянки 19 квітня 2017 року направило власниці земельної ділянки лист-повідомлення з проектом додаткової угоди про намір скористатися переважним правом на оренду.

Проте, за наслідком розгляду даного звернення ОСОБА_5 надала письмову відповідь, в якій зазначила, що не має наміру укладати договір оренди з СТОВ «Канівці» чи поновлювати вже існуючий договір шляхом підписання додаткової угоди

Також позивач вказує, що у наданій відмові не зазначено жодної обґрунтованої підстави прийнятого рішення, оскільки непогодження з розміром орендної плати або з іншими істотними умовами договору надавало б змоги СТОВ «Канівці» досягти відповідної домовленості. Тобто з'ясування питання, з якої саме конкретно підстави відповідач відмовився від укладення договору оренди на новий строк, є визначальним для даної справи.

ТОВ «Гранекс-Черкаси» скористалося своїм правом та надало відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначило, що позивачем не було надано до суду першої інстанції самого листа-повідомлення та проекту додаткової угоди для ОСОБА_5, що не дає можливості встановити їх зміст. Також СТОВ «Канівці» не надало підтвердження про сумлінне виконання зобов'язань у відповідному процентному співвідношенні відповідно до умов договору оренди земельної ділянки. Крім того, відповідь від орендодавця про відмову у поновленні договору з СТОВ «Канівці» не дає підстав для поновлення дії договору з останнім.

Дослідивши матеріали справи та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що скарга підлягає до задоволення.

Відповідно до ч.ч. 1, 2, 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції не відповідає зазначеним вимогам.

Як вбачається з матеріалів справи, що ОСОБА_5 на праві власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,1676 га, розташована в адмінмежах Великоканівецької сільської ради Черкаської області, кадастровий номер НОМЕР_1, відповідно до державного акту НОМЕР_2 (а.с.8).

01.07.2007 року між СТОВ «Канівці» та ОСОБА_5 укладено договір оренди землі, за яким остання передала в оренду позивачу належну їй земельну ділянку строком на 10 років, з 01.07.2007 року по 01.07.2017 року (а.с. 5-6).

Згідно акту прийому-передачі земельної ділянки від 01.07.2007 року ОСОБА_5 передала СТОВ "Канівці" земельну ділянку за договором оренди землі (а.с. 7).

Вищевказаний договір оренди пройшов державну реєстрацію у встановленому законодавством порядку, зареєстрований 21.01.2008 року за № 50 у книзі реєстрації договорів оренди земельних ділянок районного відділу Черкаської регіональної філії Центру ДЗК.

Пунктом 8 вказаного договору оренди передбачалось, що орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

СТОВ "Канівці" добросовісно та належним чином виконувало свої зобов'язання за укладеним договором.

З метою скористатися своїм переважним правом поновлення договору на новий строк, СТОВ «Канівці» 26 квітня 2017 року направило орендодавцю заяву-повідомлення та проект додаткової угоди, що вбачається з опису цінного листа, заяви-повідомлення, проекту додаткової угоди та повідомлення про вручення (а.с.11, 40, 189-193).

24 квітня 2017 року та 29 червня 2017 року ОСОБА_5 повідомила СТОВ «Канівці» про те, що не має наміру продовжувати існуючий договір оренди землі і просила по закінченню його дії, повернути земельну ділянку (а.с. 41,42). При цьому відповідачка не вказала причини відмови продовжувати договірні відносини з позивачем. Отримавши проект додаткової угоди, не надала свої заперечення, не запропонувала свої умови подальшої оренди земельної ділянки.

Також судом встановлено, що в період дії основного договору оренди землі з СТОВ «Канівці», ОСОБА_5 17.05.2017 року уклала договір оренди цієї ж земельної ділянки з ТОВ «Гранекс-Черкаси», який був зареєстрований 25.05.2017 року державним реєстратором Виконавчого комітету Деньгівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області, що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с. 36-37, 9, 47).

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" ( в редакції на час виникнення даних правовідносин) визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар надав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Наявними у справі доказами доведено, що СТОВ «Канівці» виконало усі викладені вище умови. Посилання ТОВ «Гранекс-Черкаси» на неналежне виконання позивачем умов договору оренди з приводу несвоєчасної сплати орендної плати нічим не підтверджені. Також позивачем доведено в судовому засіданні факт своєчасного направлення орендодавцю заяви-повідомлення з проектом додаткової угоди та отримання їх останньою. Сама ОСОБА_5 жодного разу не заявляла про те, що не отримувала вказані документи до закінчення дії договору оренди від 01 липня 2007 року.

Також непереконливими є доводи ТОВ «Гранекс-Черкаси» про неналежне виконання позивачем умов договору, що лягло в основу рішення орендодавці не продовжувати з ним орендні відносини. В матеріалах справи відсутні будь-які докази неналежного виконання договору з боку позивача а ОСОБА_5 на протязі всього періоду оренди не заявляла про таке.

Відповідно до ч.ч. 1, 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Отже аналіз приведених вище обставин та правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладання договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Така позиція апеляційного суджу узгоджується з правою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду України від 13.04.2016 року (справа № 6-2027 цс15).

Сам факт укладання ОСОБА_5 17.05.2017 року договору оренди своєї земельної ділянки з ТОВ «Гранекс-Черкаси», в період дії основного договору оренди землі з СТОВ «Канівці», свідчить про небажання її узгоджувати з попереднім орендарем умови оренди запропонувати свої умови оренди. Тим самим ОСОБА_5 позбавила позивача скористатись своїм переважним правом на продовження оренди земельної ділянки.

Що стосується повідомлень ОСОБА_5 на адресу СТОВ «Канівці» у квітні та червні 2017 року, тобто до закінчення дії договорів, про небажання продовжувати орендні відносини, то колегія суддів звертає увагу на те, що в них не вказані причини відмови, незгода з існуючими умовами договору та намір укласти договір оренди з іншим орендарем.

На підставі встановлених обставин справи, змісту поданих повідомлень, виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких права та обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, колегія суддів вважає, що ці повідомлення не створюють будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що даний спір стосується захисту переважного права одного орендаря перед іншим орендарем на продовження дії договору оренди і на підставі вказаних вище доводів вважає, що таке право СТОВ «Канівці» порушене а рішення суду в цій частині не відповідає закону.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами (до такого висновку прийшов Верховний Суд України у справі №6-2540 цс16 від 23 листопада 2016 року.)

Отже у випадку виявлення наміру у орендодавця на укладення нового договору оренди, реалізація переважного права попереднього орендаря можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

Сторони попереднього договору оренди, і в першу чергу орендодавець, має право на перегляд умов попереднього договору при укладенні нового. Це право прямо передбачено ч. 1 ст. 777 ЦК України.

Але ці нові умови мають бути доведені в чіткій та конкретній формі попередньому орендарю, щоб останній міг зробити такий же чіткий та конкретний вибір: прийняти ці умови і скористатися своїм переважним правом на укладення нового договору або відмовитися від таких умов і на цьому його переважне право припиняється.

Баланс захисту прав орендодавця та орендаря в тому і полягає, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати свою земельну ділянку в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк, а орендар, в свою чергу, який належно виконував обов'язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами.

Як встановлено судом позивач на виконання умов укладеного договору оренди землі, а саме п. 8, з метою реалізації свого переважного права, письмово повідомив орендодавицю про намір укладення договору оренди на новий строк, проте відповідач, у заяві-повідомленні про відмову у поновленні (укладенні) договору оренди землі не зазначив жодної підстави такої відмови.

Тобто, з'ясування питання, з якої саме конкретно підстави (або непогодження з якими істотними умовами договору) відповідач відмовився від укладення договору оренди на новий строк, є визначальним для даної справи.

При відсутності спроби або конкретних дій сторін для досягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору не можна вважати, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.

Вказане також узгоджується з позицією викладеною в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 січня 2018 року у справі №910/12017/17.

У зв'язку з зазначеними обставинами, колегія суддів приходить до висновку, що відмова у продовженні дії договору, без зазначення конкретних та чітких її підстав, порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» було порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною.

Таким чином, вимоги позивача стосовно відновлення його порушеного переважного права на продовження договору оренди земельної ділянки підлягають задоволенню.

Разом з тим, колегія суддів звертає увагу на те, що позивач у своїх вимогах просив визнати поновленим договір оренди землі від 01 липня 2007 року, укладений між СТОВ «Канівці» та ОСОБА_5 на той самий строк та на тих же умовах. Тобто визначив умови договору, які відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» відносяться до істотних умов договору.

На думку колегії суддів це є неприпустимим, оскільки порушує принцип свободи договору, визначений п. 3 ст. 3 ЦК України.

Більше того, частинами 8, 9 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачений термін укладання додаткових угод та право орендаря оскаржувати дії орендодавців у разі відмови або зволіканні від укладання таких угод.

Отже поновлення переважного права позивача в запропонованій ним формі не може бути здійснене, оскільки не ґрунтується на законі.

На підставі викладеного, у зв'язку з неправильним застосуванням судом норм матеріального права, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового.

Частинами 1, 13 ст. 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Крім того, статтею 7 Закону України «Про судовий збір» передбачено повернення суми сплаченого судового збору, у разі його сплати в більшому розмірі, ніж встановлено законом.

Так, позивачем було подано апеляційну скаргу безпосередньо до апеляційного суду, а тому оскільки матеріали справи витребовуються та надсилаються до суду після відкриття апеляційного провадження, на вимогу суду апелянтом було здійснено сплату судового збору у більшому розмірі, ніж передбачено законом, а саме за три немайнові вимоги, замість однієї. Як було встановлено апеляційним судом при надходженні матеріалів справи по двом вимогам ухвалою суду першої інстанції було закрито провадження. Тому є підстави для повернення зазначеної переплати судового збору апелянту.

Керуючись ст. ст. 35, 258, 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, апеляційний суд, -

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Канівці» - задовольнити.

Рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 19 лютого 2018 року - скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Визнати поновленим договір оренди землі від 01 липня 2007 року між Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Канівці» та ОСОБА_5, зареєстрований 02 липня 2007 року у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 50.

Стягнути з ОСОБА_5 на користь Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Канівці» судовий збір у розмірі 4 000 гривень.

Зобов'язати Управління Державної Казначейської служби України у м. Черкасах Черкаської області повернути Сільськогосподарському товариству з обмеженою відповідальністю «Канівці» сплачений ним судовий збір згідно із платіжним дорученням №1324 від 18 квітня 2018 року в сумі 4 764 гривні: платник - СТОВ «Канівці», отримувач - УК у м. Черкасах/Черкаси/22030101

Повернути Сільськогосподарському товариству з обмеженою відповідальністю «Канівці» оригінал платіжного доручення №1324 від 18 квітня 2018 року з відповідною її заміною копією, завіреною належним чином.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з часу складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 04 липня 2018

Судді