Справа № 390/271/18
Провадження № 2/390/325/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" червня 2018 р.Кіровоградський районний суд Кіровоградської області в складі:

головуючої судді - Бойко І.А.,

при секретарі - Губанові М.М.,

за участю позивача - ОСОБА_1,

представника відповідача - Жабського Д.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницький цивільну справу за позовом ОСОБА_1 (АДРЕСА_1) до ТОВ «Саторі - С» (27632, Кіровоградська область, Кіровоградський район, с. Грузьке, вул. Молодіжна, б.1) про визнання договору оренди землі недійсним,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернулась до суду з позовом до відповідача, в якому просить визнати недійсним договір оренди землі, укладений між відповідачем та ОСОБА_3 Позовні вимоги обґрунтовує тим, що в березні 2015 року вона успадкувала майно її матері - ОСОБА_3 та дізналась про існування договору оренди землі, підписаного у 2007 році її матр'ю та відповідачем, за яким належна матері земельна ділянка надана в користування відповідачу строком на 10 років. Після смерті матері позивач в жовтні 2017 року звернулась до позивача з проханням повернути успадковану земельну ділянку за закінченням строку дії договору оренди. Однак позивач її повідомив, що договір оренди земельної ділянки, який укладений у 2007 році між ТОВ «Саторі - С» та ОСОБА_3, строком 10 років, був зареєстрований у 2010 році, у зв'язку з чим строк дії зазначеного договору закінчиться у 2020 році, отже підстави для повернення земельної ділянки відсутні. Вказаний договір, на думку позивача, слід визнати недійсним, оскільки окремі його положення суперечать вимогам закону, зокрема через відсутність істотної умови договору - строку дії договору через те, що дія договору закінчується раніше ніж обов'язок відповідача по оплаті орендної плати. Також договір не містить істотної умови щодо індексації орендної плати. Зазначена в договорі відповідальність орендаря за несплату орендної плати не відповідає вимогам ГК України, що вказує на відсутність істотної умови договору - відповідальність за несплату орендної плати. Крім того, недоліки по складанню акта приймання-передачі об'єкта оренди, - відсутність позначки про реєстрацію договору, відсутність зазначення посадової особи, яка підписала акт, а також підписання договору ОСОБА_3 лише на одній сторінці договору свідчить про невідповідність вказаних документів встановленим типовим формам. Відсутність в договорі оренди землі трьох істотних умов позивач вважає достатніми для визнання договору недійсним.

Позивач в поданому запереченні на відзив та в судовому засіданні позовні вимоги підтримала з підстав, зазначених в позовній заяві, та пояснила, що з часу укладення договору до вересня 2010 року у відповідача не було перешкод для його реєстрації, тому вважає що термін дії договору слід рахувати з моменту його підписання. Зазначила, що істотні умови договору, а саме: строк дії, індексація орендної плати та відповідальність за несплату орендної плати в договорі є, однак вони порушувались позивачем, як по відношенню до ОСОБА_3, так продовжують порушуватись відносно неї самої. Підписання додаткової угоди з відповідачем вона не заперечує, проте зазначила, що не роздивилась текст документу через його підписання без окулярів. Крім того, вказала, що завершення строку дії договору у вересні 2020 року може порушити її права, оскільки вона буде позбавлена права отримання орендної плати, яка, згідно договору виплачується до грудня відповідного року. Проіндексована орендна плата, яку вона отримує від відповідача, є меншою ніж та, яка виплачується іншими орендарями в місцевості, в якій вона проживає, що позбавляє її та її сім'ю права на достатній життєвий рівень.

Представник відповідача за довіреністю Жабський Д.В. в поданому до суду відзиві та усних поясненнях в судовому засіданні позов не визнав. Зазначив, що належна ОСОБА_3 земельна ділянка передана орендарю ще у 2000 році на підставі укладеного з нею договору оренди строком на 10 років і по завершенню його дії, у 2010 році, був зареєстрований договір, укладений у 2007 році. Щодо обчислення та нарахування індексації орендної плати, вказав, що в оспореному договорі зазначена умова містилась та відповідачем виконувалась. В подальшому, додатковою угодою, укладеною 11.03.2015 року ТОВ «Саторі - С» з ОСОБА_1, сторони узгодили, що орендна плата включає в себе коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки землі. Твердження позивача про невідповідність розміру пені за несплату орендної плати, представник відповідача вважає необґрунтованими, оскільки правовідносини, що виникають з договору оренди землі, регулюються нормами земельного законодавства, а не ГК України.

Суд, заслухавши пояснення позивача та представника відповідача, дослідивши письмові матеріали справи, встановив наступні фактичні обставини та відповідні їм правовідносини.

В пероід з 01.09.2000 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Саторі-С» діяв договір оренди землі, укладений ними на 10 років (а.с.17).

19.11.2007 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Саторі-С» строком на 10 років укладено договір оренди земельної ділянки, площею 4,06 га, яка належала ОСОБА_3 на підставі державного акта на право приватної власності на землю серії НОМЕР_1. До договору додано копію державного акту на право приватної власності на землю, акт приймання - передачі об'єкта оренди, акт визначення меж земельної ділянки в натурі на місцевості від 19.11.2007 року. Договір зареєстрований у Кіровоградському районному відділі КРФ ДП «ЦДЗК при держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель 22.09.2010 року вчинено запис № 22 (а.с.10-16).

Отже,оспорюваний договір оренди земельної ділянки укладений у письмовій формі та пройшов відповідну державну реєстрацію.

Зазначений договір зареєстрований після дії договору оренди земельної ділянки, укладеного 01.09.2000 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Саторі-С» строком на 10 років (а.с.17).

Після смерті ОСОБА_3, яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 (а.с18), приватним нотаріусом Кіровоградського районного нотаріального округу Воронько Т.М. 03.03.2015 року ОСОБА_1 видано свідоцтво про право на спадщину за законом. Спадщина, на яку видане свідоцтво, складається із земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_2, площею 4,0601 га, в межах згідно з планом, розташованої на території Грузьківської сільської ради, Кіровоградського району Кіровоградської області, переданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. (а.с.22).

На підставі отриманого свідоцтва ОСОБА_1 зареєструвала своє право власності, про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 34449952 від 03.03.2015 року (а.с.23-24).

11.03.2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Саторі-С» укладено додаткову угоду до договору оренди землі № 494 від 19.11.2007 року, зареєстрованого 22.09.2010 року, якою сторони договору пункти 2, 9 та 10 договору виклали в новій редакції, якими зазначили кадастровий номер земельної ділянки, який перебуває в оренді, узгодили розмір та порядок виплати орендної плати, а також, що обчислення розміру орендної плати здійснюється без урахування індексів інфляції, а з урахуванням коєфіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі (а.с.60).

Згідно платіжних доручень №№ 882, 883 від 23.09.2015 року, № 8918 від 07.10.2016 року, №13018 від 26.12.2017 року ТОВ «Саторі-С» перераховував грошові кошти ОСОБА_1 в якості орендної плати за земельний пай за 2014-2017 роки (а.с.54-56).

Позивач вважає, що договір оренди землі від 19.11.2007 року укладений з порушенням вимог законодавства, чим можуть бути порушені її майнові права, що є підставою для визнання вказаного договору недійсним. Проте, суд не погоджується з такими висновками з наступних підстав.

Відповідно до ст.627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно ч. 1 ст.628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно із ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору та умови, що визначені законодавством, як істотні.

За змістом ч. 2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Частиною 1 ст.14 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір укладається у письмовій формі, а статтею 18 Закону встановлено, що договір оренди землі набуває чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», в редакції, що діяла на час укладання договору, істотними умовами договору оренди землі зазначені: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Згідно із ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч.1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

У ч.1 ст.203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Отже, відсутність у договорах оренди хоча б однієї з істотних умов, передбачених у ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», є підставою для визнання недійсними таких договорів оренди відповідно до ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі».

Як вбачається, в п.43 договору оренди землі № 494 від 19.11.2007 року, зазначено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, що відповідає вимогам ст.18 Закону України «Про оренду землі», що діяла на час укладання зазначеного договору. Обов'язок щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки відповідно до закону, виник з набранням чинності 16.03.2010 року Законом України № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», тому суд вважає безпідставними твердження позивача, що відповідач з часу укладення договору - 2007 року не виконав свій обов'язок по його державній реєстрації.

Крім того, з дня підписання договору сторони його фактично виконували належним чином та відповідно до його умов, зокрема ТОВ «Саторі-С», виконував свої обов'язки орендаря, використовував земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачував відповідачу орендну плату, а орендодавець ОСОБА_3 приймала орендну плату.

Відповідно до ч.2 ст.637 ЦК України у разі тлумачення умов договору можуть враховуватись також типові умови (типові договори), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови.

Згідно із ч.2 ст.14 Закону України «Про оренду землі» типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Зі змісту укладеного між сторонами договору оренди землі від 19.11.2007 року вбачається, що він відповідає Типовому договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 року № 220. Вказаний договір пройшов перевірку спеціально уповноваженим органом державної влади, зокрема і щодо наявності істотних умов, та був зареєстрований. В зв'язку з чим, відсутні підстави вважати, що строк дії договору, індексація орендної плати та відповідальність сторін, не визначені, оскільки вони обумовлені сторонами та зазначені в договорі. Крім того, ОСОБА_1, як спадкоємець ОСОБА_3, про існування зазначеного договору з тими істотними умовами, які в ньому зазначені, була обізнана з 11.03.2015 року, оскільки підписала додаткову угоду до договору, чим узгодила зміни до договору та підтвердила свою згоду з рештою умов договору.

Суд не бере до уваги пояснення позивача, щодо необізнаності зі змістом додаткової угоди від 11.03.2015 року, підписаної з ТОВ «Саторі-С» через відсутність окулярів, оскільки позивачем не надано суду доказів того, що вона була позбавлена можливості здійснити підписання угоди за допомогою необхідних для цього засобів або у зручний для неї час. Позивачем також не доведено, що перед підписанням цієї угоди на неї чинився тиск, спрямований на примусове та негайне підписання зазначеної угоди і вона не мала можливості протистояти цьому тиску, що дає суду підстави вважати, що підписання додаткової угоди від 11.03.2015 року, укладеної з ТОВ «Саторі-С», відбулось шляхом вільного волевиявлення її сторін.

В частині обґрунтування позовних вимог щодо неспівпадіння дати закінчення дії договору та дати виплати орендної плати, то як вже зазначалось, сторони вільні у визначенні умов договору, які формуються ними з урахуванням вимог Цивільного кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Волевиявлення сторін щодо мети договору зазначені в його умовах, зокрема по виплаті орендної плати, зокрема у п.11 договору зазначено, що орендна плата вноситься у строк до 30 грудня кожного року. Як вбачається з наданих представником відповідача платіжних доручень орендну плату у 2011 році перераховано ОСОБА_3 відповідачем у вересні цього ж року, у 2012 році - в липні, у 2013 році - в жовтні, у 2015 році - у вересні, у 2016 році в жовтні, та у 2017 році - в грудні того ж року, отже орендна плата, протягом дії договору, відповідачем виплачується у строки, визначені договором. Доказів того, що у разі закінчення строку дії договору відповідач буде вільним від обов'язку здійснення платежу по оренді землі за останній рік, чим порушить майнові права позивача ОСОБА_1, суду не надані, крім того, зазначений висновок ґрунтується позивачем на припущенні, що не може братись судом до уваги, згідно ч.6 ст.81 ЦПК України.

Суд також не погоджується з твердженням позивача про те, що договір оренди землі є недійсним, через підписання договору ОСОБА_3 лише на останній його сторінці, у зв'язку з тим, що підписаний нею договір в повній мірі узгоджується з вимогами постанови Кабінету Міністрів України № 220 від 03.03.2004 року, яким затверджено типову форму зазначеного договору, в якій чітко визначено місце для розміщення підпису сторін та їх реквізитів. Вимоги для наявності підпису сторін на кожному аркуші договору оренди землі вказаною постановою не передбачено.

З приводу незгоди позивача з визначенням розміру орендної плати та її індексації відповідно до Закону та пов'язаного з цим порушення її прав, то суд зазначає, що під час укладання договору сторони договору дійшли згоди щодо строку, предмету та порядку виплати орендної плати. Так, п.9 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем в розмірі 3 % від грошової оцінки земельної ділянки в грошовій, шляхом перерахування грошових коштів на картковий рахунок орендодавця, за згодою орендодавця орендна плата може бути сплачена в натуральній формі. Обчислення розміру орендної плати здійснюється без урахування індексів інфляції. В подальшому зазначений пункт договору ОСОБА_1, як орендодавцем, та ТОВ «Саторі-С», як орендарем, викладено в новій редакції, відповідно до додаткової угоди від 11.03.2015 року, якою збільшено розмір орендної плати до 4772,00 грн, що відповідає 4 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата сплачується в натуральній формі сільськогосподарською продукцією, або в безготівковій формі, шляхом перерахування грошових коштів на картковий чи інший рахунок орендодавця.

Згідно відомостей, наданих представником відповідача, за період з вересня 2011 року по жовтень 2013 року ОСОБА_3 отримувала від відповідача орендну плату за користування відповідачем земельною ділянкою в готівковій формі, як передбачено п.9 укладеного договору, та у строки, передбачені п.11 (а.с.53-54).

З жовтня 2015 по грудень 2017 року орендну плату за користування відповідачем земельною ділянкою в готівковій формі, як передбачено договором, та у строки, передбачені п.11 отримувала позивач - ОСОБА_1 (а.с. 10).

Як вбачається з таблиці нарахування та виплати орендної плати, що міститься у відзиві на позов, відповідачем поступово збільшився відсоток орендної плати, а в розрахунок її розміру включено коефіцієнт індексації (а.с.51).

Отже, з часу укладання договору оренди землі і до смерті ОСОБА_3 зазначений договір виконувався сторонами договору, - як відповідачем, так само і ОСОБА_3 та, в подальшому, ОСОБА_1, без порушення зазначених у ньому умов.

Частиною 3 ст.13 ЦК України визначено, що не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. Посилання позивача на можливі порушення її майнових прав з боку відповідача в майбутньому не може братись судом до уваги, оскільки згідно ч.1 ст.3, ч.1 ст.15 ЦПК України правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. В ході дослідження встановлених обставин справи в поєднанні з доказами судом не встановлено, а позивачем не доведено, будь-яких порушень прав позивача з боку відповідача, оскільки спірний договір відповідав дійсній волі сторін, що його уклали, та вимогам законодавства.

Оскільки сторони договору оренди землі - ОСОБА_3 та товариство з обмеженою відповідальністю «Саторі-С» протягом певного часу виконували договір погодженим способом, який після смерті матері також виконувала і позивач ОСОБА_1, то її незгода з умовами виконання договору не може бути підставою для визнання її прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав, про що зазначено Верховним Судом України в правовій позиції, висловленій 21.09.2016 року у справі №6-1512цс16, яку суд вважає можливим застосувати під час розгляду даної справи.

Таким чином, підстави для визнання договору оренди землі недійсним, визначені ст.ст.203, 215 ЦК України, ст.15 Закону України «Про оренду землі», на які посилається позивач, не знайшли свого підтвердження в ході судового розгляду, як і те, що виконанням відповідачем договору оренди землі за умов, передбачених договором та додатковою угодою, порушуються права позивача або існує реальна загроза спричинення позивачу збитків в майбутньому, а тому в задоволенні позову слід відмовити.

На підставі ст.ст.203, 205, 627, 628, 637, 792 ЦК України, ст.ст.14, 15, 18 Закону України «Про оренду землі», ст.93 ЗК України, (в редакції, що діяли на час виникнення спірних правовідносин), керуючись ст.ст. 259, 263-265 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 (АДРЕСА_1) до ТОВ «Саторі - С» (27632, Кіровоградська область, Кіровоградський район, с. Грузьке, вул. Молодіжна, б.1) про визнання договору оренди землі недійсним - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до апеляційного суду Кіровоградської області через Кіровоградський районний суд Кіровоградської області. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 30.06.2018 року.

Суддя