№263/168/17
№2/263/96/2018
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

20 червня 2018 року місто Маріуполь

Жовтневий районний суд міста Маріуполя Донецької області у складі:

головуючого судді Ковтуненка В.О.,

при секретарі Турчиній Н.К.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Маріуполі справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні нежилим приміщенням, третя особа: ОСОБА_3,

В С Т А Н О В И В :

В січні 2017 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні нежилим приміщенням, який уточнила, посилаючись на наступні обставини. На підставі договору купівлі-продажу від 27.03.2013 року ОСОБА_3 була власником нежилого приміщення №48 в будинку №100 по проспекту Будівельників в місті Маріуполі. 01 липня 2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 був укладений договір оренди вказаного приміщення строком на два роки для використання як перукарню. 28.11.2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу вказаного приміщення. З вказаного часу відповідачка, як новий власник, перешкоджає їй користуватися орендованим приміщенням, в звязку з чим просить зобовязати ОСОБА_2 усунути перешкоди у користуванні майном нежилим приміщенням, яке розташоване за адресою: Донецька область, місто Маріуполь, проспект Будівельників, будинок №100, приміщення №48, а саме: забезпечити безперешкодне його використання, як орендарем, на підставі договору оренди від 01 липня 2016 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1

В судовому засіданні представник позивачки ОСОБА_4 позовні вимоги підтримав, зазначивши, що зміна власника не є підставою для зміни договору оренди, який продовжує діяти.

Відповідачка ОСОБА_2 та її представник ОСОБА_5 заперечували проти позовних вимог. Зазначили, що до укладання договору купівлі-продажу спірного приміщення ОСОБА_2 не була обізнана про те, що ОСОБА_1 має претензії щодо користування ним, оскільки ОСОБА_3 приховала вказані відомості. При цьому вважають, що договір оренди та акт прийому передачі спірного приміщення підроблені, складені в інші періоди часу та з іншою метою ніж оренда нерухомості для здійснення господарської діяльності, при цьому вказані документи не породжували будь-які права у ОСОБА_1, оскільки визначені в них умови не виконувалися.

Третя особа ОСОБА_3 надала суду письмові пояснення у яких зазначила, що перед укладанням договору купівлі-продажу ОСОБА_6 була обізнана, що ОСОБА_1 орендує спірне приміщення, у якому веде господарську діяльність по наданню послуг у «салоні краси», для чого використовувала перукарське обладнання та меблі. Вона не повідомляла ОСОБА_1 про укладення договору купівлі-продажу та зміну власника, оскільки за усною домовленістю з ОСОБА_6, остання надала згоду на продовження роботи закладу до новорічних свят.

Судом встановлені наступні фактичні обставини та відповідні ним правовідносини.

Відповідно до Договору купівлі-продажу від 27 березня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області ОСОБА_7 за №176, ОСОБА_3 придбала нежиле приміщення розташоване за адресою: місто Маріуполь, проспект Будівельників, будинок №100, приміщення №48. Вказане нежиле приміщення вбудоване до багатоквартирного житлового будинку, за планом Маріупольського БТІ літ.А-5, приміщення 48, загальною площею 45,7кв.м., за даними технічного паспорту БТІ міста Маріуполя 46,8кв.м.

Відповідно до Договору оренди приміщення від 01 липня 2016 року ОСОБА_3 (орендодавець) передає, а ОСОБА_1 (орендатор) приймає у тимчасове оплатне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: місто Маріуполь, проспект Будівельників, 100, площею 46,8кв.м., для здійснення господарської діяльності. Строк дії договору 2 (два) роки, тобто до 01 липня 2018 року. Розмір орендної плати за місяць складає 4000 гривень.

Згідно з ОСОБА_8 приймання-передачі приміщення від 01 липня 2016 року, який складено відповідно до Договором оренди від 01.07.2016 року, ОСОБА_3 (орендодавець) передала, а ОСОБА_1 (орендатор) прийняла у тимчасове оплатне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: місто Маріуполь, проспект Будівельників, 100, площею 46,8кв.м., для здійснення господарської діяльності, разом з перукарським обладнанням, меблями, побутовою технікою.

ОСОБА_1 зареєстрована як фізична особа-підприємець 24.05.2016 року та має право надавати послуги перукарнями та салонами краси.

Відповідно до Попереднього Договору купівлі-продажу (завдаток) від 26 листопада 2016 року ОСОБА_3 (Продавець), за участю ОСОБА_8, яка діє за дорученням Продавця, та ОСОБА_6 (Покупець) зобовязалися у строк до 29 листопада 2016 року укласти договір купівлі-продажу нежилого приміщення розташованого за адресою: місто Маріуполь, проспект Будівельників, будинок №100, приміщення №48, загальною площею 46кв.м. за 35700 доларів США. Покупець передав Продавцю завдаток у сумі 500 доларів США. У Договорі зазначено перелік перукарського обладнання і меблів, які переходять у власність від Продавця до Покупця після укладення договору купівлі-продажу.

Відповідно до Договору купівлі-продажу нежилого приміщення від 28 листопада 2016 року, посвідченого приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області ОСОБА_9 за №3848, ОСОБА_3 (Продавець) продала ОСОБА_6 (Покупець) нежиле приміщення розташоване за адресою: місто Маріуполь, проспект Будівельників, будинок №100, приміщення №48, загальною площею 45,7кв.м. Продаж вчинено за ціною 141000 гривень.

У пунктах 9, 10, 11, 13 Договору зазначено наступне: «сторони домовились, про те, що відчужуване нежиле приміщення за цим договором, буде повністю звільнено та передано Продавцем … Покупцю, … в день підписання договору», «за домовленістю сторін технічна інвентаризація майна … не проводилася», «вищевказане майно візуально оглянуто Покупцем …», «Продавець стверджує, що відчужуване нежиле приміщення …не здано в оренду …».

За додатковим договором №1 від 27 грудня 2016 року, до договору купівлі-продажу нежилого приміщення від 28.11.2016 року, ОСОБА_3 продала ОСОБА_6 разом з нежилим приміщенням також перукарське обладнання із меблями.

Згідно з свідоцтвом про шлюб ОСОБА_6 01 липня 2017 року зареєструвала шлюб та змінила прізвище на «Годжек».

Вирішуючи справу суд виходить з наступного.

На час розгляду даної цивільної справи відсутні рішення судів щодо визнання недійсним договору оренди приміщення, яке розташоване за адресою: Донецька область, місто Маріуполь, проспект Будівельників, будинок №100, приміщення №48, укладеного 01 липня 2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1, а також відсутні рішення правоохоронних органів, якими було б встановлено підроблення акт прийому-передачі від 01.07.2016 року.

На час укладання договору купівлі-продажу спірного приміщення ОСОБА_2 була обізнана про функціювання перукарні, оскільки ще під час укладення Попереднього договору було визначено перелік перукарського обладнання і меблів, які переходять у власність від Продавця до Покупця після укладення договору купівлі-продажу. Після проведення розрахунків ОСОБА_2 вжила заходів для звільнення приміщення особами, які в ньому надавали послуги.

В свою чергу ОСОБА_1 не була завчасно повідомлена про зміну власника, проте це не впливає на її права та обовязки як орендатора спірного приміщення.

Відповідно до положень ст.626, ст.631 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обовязки відповідно до договору.

Положеннями ч.1 ст.759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ст.770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найом, до нового власника переходять права та обовязки наймодавця.

Тобто у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять усі права та обовязки орендодавця. Таким чином законодавство України гарантує незмінність прав орендаря у разі зміни власника орендованого майна, а відповідно зміна власника речі (майна) не є підставою для зміни або припинення договору найму (оренди).

Договір оренди у разі зміни власника орендованого майна зберігає свою дійсність як для нового власника, замінює сторону орендодавця, так і для орендаря. Зміна власника переданого в оренду майна не є підставою ні для припинення договору оренди, ні для його зміни. Таким чином, зміна власника спірного приміщення не має вплинути на орендаря, в усякому разі на рівні закріплених в договорі основних умов оренди відповідного приміщення.

При цьому, оскільки чинне законодавство не обмежує перелік підстав зміни власника майна, можна зробити висновок, що договори оренди зберігають свою дійсність при зміні власника-орендодавця на будь-яких законних підставах, у тому числі купівля-продаж.

У той же час слід зазначити, що законодавство передбачає диспозитивність в питаннях збереження умов оренди для нового власника майна, переданого в оренду. А саме, орендар і орендодавець можуть домовитися про те, що договір оренди припиняється в разі зміни власника орендованого майна. Таким чином, якщо укладений договір оренди має містити відповідну умову про припинення договору оренди у разі зміни власника, орендар не зможе вимагати від нового власника збереження дійсності свого договору оренди, посилаючись на згадану ч.1 ст.770 Цивільного кодексу України. У такому випадку, при бажанні орендаря зберегти своє право оренди слід розуміти, що орендареві доведеться вступити в переговори з новим власником, який може запропонувати вже нові умови оренди.

Як вказувалося вище, якщо договором оренди не передбачено його припинення в разі зміни власника обєкта оренди, то за загальним правилом усі умови договору оренди залишаються незмінними для нового власника приміщень.

Таким чином, договір оренди спірного приміщення є чинним, а відповідно до ОСОБА_2 перейшли права та обовязки орендодавця, в звязку з чим створення нею перешкод для ОСОБА_1 у користуванні спірним приміщенням, у вигляді обмеження доступу до нього, є підставою для покладення на відповідачку обовязку усунути перешкоди у користуванні ОСОБА_1 майном нежилим приміщенням, яке розташоване за адресою: Донецька область, місто Маріуполь, проспект Будівельників, будинок №100, приміщення №48, а саме: забезпечити безперешкодне його використання, як орендарем, на підставі договору оренди від 01 липня 2016 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1

На підставі викладеного, керуючись Цивільним кодексом України, ст.ст.3, 13, 141, 247, 263-265 ЦПК України, суд,

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні нежилим приміщенням, третя особа: ОСОБА_3, задовольнити.

Зобовязати ОСОБА_2 (ІПН НОМЕР_1) усунути перешкоди у користуванні ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_2) майном нежилим приміщенням, яке розташоване за адресою: Донецька область, місто Маріуполь, проспект Будівельників, будинок №100, приміщення №48, а саме: забезпечити безперешкодне його використання, як орендарем, на підставі договору оренди від 01 липня 2016 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1

На рішення суду сторони можуть подати апеляційну скаргу в Апеляційний суд Донецької області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Суддя В.О. Ковтуненко