АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

«12» червня 2018 року

м. Харків

справа № 640/14423/15-ц

провадження № 22ц/790/2852/18

Апеляційний суд Харківської області у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Бурлака І.В., (суддя-доповідач),

суддів - Кіся П.В., Яцини В.Б.,

за участю секретаря - Баранкової В.В.,

учасники справи:

позивач - Харківська міська рада,

відповідач - ОСОБА_1, представник відповідача ОСОБА_2,

позивач за зустрічним позовом - ОСОБА_1, представник позивача за зустрічним позовом ОСОБА_2,

відповідач за зустрічним позовом - Харківська міська рада

розглянув у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Харківської міської ради на рішення Київського районного суду м. Харкова від 20 лютого 2018 року в складі судді Бородіної Н.М.,

в с т а н о в и в:

У серпні 2015 року Харківська міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі, який в подальшому уточнила.

Позовна заява мотивована тим, що на підставі рішення Харківської міської ради від 23 червня 2004 року № 105/04 «Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам» 20 липня 2005 року між Харківською міською радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки № 66165/05 розміром 0,0278 га, розташованої в м. Харкові по вулиці Іванова № 39, кадастровий номер :02:008:0021, призначеної для будівництва та експлуатації будівлі (літ. «Б-2») з надбудовою під офіс, інтернет кафе та клубні приміщення строком на період реконструкції до 31 грудня 2006 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 31 грудня 2029 року, зі сплатою орендної плати у розмірі 28564,20 грн. на рік.

Вказала, що рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2013 року № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року, згідно якого базова вартість одного квадратного метра земель міста Харкова, яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста, складає 291,18 грн. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту його оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року застосовується з 01 січня 2014 року.

Зазначила, що рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року № 1269/13 «Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01 січня 2013 року» встановлено, що плата за землю на підставі даних «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року» вводиться в дію з 01 січня 2014 року, та зміни до договорів оренди, повязані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, який затверджено рішенням Харківської міської ради від 19 грудня 2012 року № 960/12.

Вказала, що на підставі ухвалених Харківською міською радою рішень Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі, в якому визначено орендну плату у розмірі 54 227,10 грн. на рік, розраховану на підставі нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що введена в дію з 01 січня 2014 року, та направлено його відповідачу рекомендованим поштовим відправленням разом із листами-пропозиціями від 16 грудня 2013 року №1256/0/30-13 та 17 грудня 2013 року №1330/0/30-13.

Зазначила, що вказані листи відповідачем отримано, проте вимоги виконавчого органу Харківської міської ради проігноровано, відповіді у встановлений строк направлено не було.

Вказала, що різниця в розмірі орендної плати на рік, яка підлягає сплаті Харківській міській раді за користування зазначеною земельною ділянкою, згідно з визначеним у договорі розміром орендної плати та даних розрахунку розміру орендної плати згідно з нормативною грошовою оцінкою землі, що введена в дію з 01 січня 2014 року, становить 25662,90 грн.

Вважала, що ухилення орендаря від підписання додаткової угоди до договору оренди землі завдасть значних збитків територіальній громаді міста Харкова у вигляді неодержаного доходу за користування земельною ділянкою комунальної власності.

Просила внести зміни до договору оренди землі від 20 липня 2005 року № 66165/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі, і викласти її у такій редакції: «додаткова угода до договору оренди землі, зареєстрованого 20 липня 2005 року за № 66165/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» «___»______20__року Харківська міська рада Харківської області (орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_3 з одного бокута ОСОБА_1 (орендар) з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України «Про оренду землі», рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03 липня 2013 року № 1209/13 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року», рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25 вересня 2013 року № 1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013», рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27 лютого 2008 року № 41/08 «Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові» (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19 грудня 2012 року № 960/12 «Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові» пункти 5., 9., 13., 14. договору оренди землі, зареєстрованого 20 липня 2005 року за № 66165/05 змінити, доповнити пункт 2. словами та пункт 28. підпунктом д) і викласти у такій редакції:«2. (редакція по договору) Кадастровий номер земельної ділянки :02:008:0021»;5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 218 від 08 листопада 2013 року становить 968341,00 грн. При змінах у нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки»;

9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 1001/14 від 29 листопада 2013 року на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 54227,10 грн. або в місяць 4518,93 грн.»;

13. Розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; в) зміни нормативної грошової оцінки; г) внаслідок інфляції щорічно; д) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; е) в інших випадках, передбачених законом»;

14. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені законодавством, справляється пеня згідно чинного законодавства»;

28. д) у разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати за умов, передбачених пунктом 13 договору, орендодавець має право звернутись до суду для визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною у зміненій редакції.»;

ІІ. Ця додаткова угода є невідємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого 20 липня 2005 року за № 66165/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам договору»;

Орендодавець Харківська міська рада Харківської області м. Харків, м-н Конституції № 7, код 04059243 в особі міського голови ОСОБА_4 /підпис/ Орендар громадянка ОСОБА_1, 61022, АДРЕСА_1, код НОМЕР_1 в особі громадянки /підпис/ /ПІБ/; стягнути з ОСОБА_1 на користь Харківської міської ради судовий збір у розмірі 243,60 грн.

Не визнавши позовних вимог у жовтні 2015 року ОСОБА_1 звернулася до суду з зустрічним позовом до Харківської міської ради про розірвання договору оренди, зобовязання вчинити певні дії, повернення перерахованих коштів.

Зустрічна позовна заява мотивована тим, що вона неодноразово зверталась до Харківської міської ради з пропозицією щодо продовження строку оренди на період реконструкції з 31 грудня 2006 року до 31 грудня 2009 року, у звязку з тим, що вона не встигла отримати дозвіл на виконання будівельних робіт, однак відповіді не отримала.

Вказала, що 08 грудня 2010 року направила до Харківської міської ради листа, у якому зазначила, що протягом часу, наданого їй на реконструкцію та прийняття обєкта до експлуатації, в силу обєктивних причин: хвороби, скрутного матеріального становища, зміни чинного законодавства України в галузі будівництва, довготривалого узгодження проектної документації та отримання дозволів на реконструкцію, нею була фактично втрачена можливість реалізації проекту реконструкції, та так і не отримано відповідні дозволи щодо реконструкції будівлі.

Зазначила, що вона не є субєктом підприємницької діяльності та не може використовувати обєкт оренди у відповідності до його цільового призначення.

Вважала, що договір оренди має бути розірвано на підставі того, що нею не здано обєкт будівництва до експлуатації та не отримано дозволу на виконання будівельних робіт.

Зазначила, що згідно з новим розміром орендної плати, вона не буде спроможна сплачувати орендну плату за землю, а отже її діяльність не буде приносити їй прибуток і це призведе до негативних наслідків її фінансового стану, тому за доцільне є розірвати вказаний договір.

Просила розірвати договір оренди землі (цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови), яка знаходиться за адресою: м. Харків, вулиці Іванова № 39, № 66165/05 від 20 липня 2005 року, укладений між нею та Харківською міською радою, що зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 20 липня 2005 року № 66165/05; зобовязати Харківську міську раду провести заходи для реєстрації розірвання договору оренди землі від 20 липня 2005 року № 66165/05, укладеного між нею та Харківською міською радою, зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 20 липня 2005 року № 66165/05; повернути на її користь перераховані кошти у розмірі 45846,30 грн., оскільки вона так і не змогла користуватись наданою їй земельною ділянкою.

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 20 лютого 2018 року, в якому ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 05 березня 2018 року виправлено описки, в задоволенні позову Харківської міської ради відмовлено; зустрічний позов ОСОБА_1 задоволено частково, розірвано договір оренди земельної ділянки, розташованої в м. Харкові по вул. Іванова № 39, розміром 0,0278 га, укладений 20 липня 2005 року між ОСОБА_1 та Харківською міською радою, в решті зустрічного позову відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду Харківська міська рада подала апеляційну скаргу, в якій просила рішення скасувати, ухвалити нове рішення, яким позов Харківської міської ради задовольнити у повному обсязі, у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 відмовити у повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом неповно зясовано обставини, що мають значення для справи, висновки суду не відповідають обставинам справи, порушено та неправильно застосовано норми матеріального та процесуального права.

Вважала, що суд не надав належної оцінки доказам у справі і як доводи апеляційної скарги виклала позовні вимоги. При цьому зазначила, що станом на теперішній час реконструкція будівлі (літ. Б-2) з надбудовою та прибудовою під офіс, інтернет кафе та клубні приміщення, яка належить на праві власності ОСОБА_1, не розпочата, вказана земельна ділянка використовується для експлуатації зазначеної будівлі, що передбачено договором оренди земельної ділянки, розірвання якого призведе до припинення податкових зобовязань за плату за землю у формі орендної плати; що заборгованість з орендної плати за земельну ділянку є тимчасовим становищем орендаря і не може бути використана без згоди власника земельної ділянки як підстава для розірвання договору оренди землі; що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку щодо розірвання договору оренди землі на підставі того, що відповідачем не здано обєкт будівництва до експлуатації та не отримано дозволу на виконання будівельних робіт, оскільки до повноважень Харківської міської ради не відноситься питання надання дозволів на виконання будівельних робіт, зазначені питання є компетенцією Державної архітектурно-будівельної інспекції України, що свідчить про те, що Харківською міською радою умови договору не порушено; що відповідачем протягом тривалого часу не вживались необхідні заходи, передбачені нормами чинного законодавства, для припинення права користування земельною ділянкою та розірвання договору оренди за взаємною згодою сторін, а до Харківської міської ради вона дійсно неодноразово зверталась із письмовими заявами, проте з інших питань.

02 травня 2018 року ОСОБА_1 подала відзив на апеляційну скаргу, в якому вважає, що рішення ухвалено з додержанням вимог чинного законодавства, а апеляційна скарга є необґрунтованою.

Справа судами розглядалася неодноразово.

Судова колегія, заслухавши суддю-доповідача, пояснення зявившихся учасників справи, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги вважає, що апеляційну скаргу Харківської міської ради необхідно задовольнити, рішення суду скасувати.

При цьому судова колегія виходить з наступного.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що оскільки ОСОБА_1 не розпочала використовувати земельну ділянку відповідно до умов укладеного договору, це може бути причиною розірвання договору з підстав його істотного порушення.

Проте, з таким висновком суду погодитися не можна, виходячи з наступного.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_1 є власником нежитлової будівлі літ. «Б-2», загальною площею 113,5 кв. м. по вулиці Іванова № 39 у м. Харкові та квартири № 12, загальною площею 25,8 кв. м., житловою площею 15,1 кв. м. по вулиці Іванова № 39 у м. Харкові відповідно з 19 липня 2002 року та 29 липня 2002 року.

Рішенням ХХІІ сесії Харківської міської ради ХХІV скликання від 23 червня 2004 року № 105/04 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації обєктів», ОСОБА_1 надано дозвіл на розроблення проекту відведення земельної ділянки для будівництва (реконструкції) та експлуатації будівлі по вулиці Іванова № 39 (літ. «Б-2») з надбудовою та прибудовою під офіс, інтернет - кафе та клубні приміщення та переведення квартири № 12 за цією ж адресою до нежитлового фонду із розробкою проекту та погодженням його до 01 липня 2004 року.

20 липня 2005 року між Харківською міською радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди цієї земельної ділянки № 66165/05 розміром 0,0278 га, кадастровий номер :02:008:0021, призначеної для будівництва та експлуатації будівлі (літ. «Б-2») з надбудовою під офіс, інтернет-кафе та клубні приміщення строком на період реконструкції до 31 грудня 2006 року (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації) та період експлуатації до 31 грудня 2029 року.

Пунктами 5, 7 договору оренди передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період реконструкції згідно з довідкою № 2412/04 від 11 жовтня 2004 року становить 109 799,00 грн., на період експлуатації, згідно з довідкою № 2412/04 від 11 жовтня 2004 року 548 995,00 грн. У випадку нездачі обєкта до експлуатації у встановлені у рішенні строки, а також неотримання дозволу на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.

Відповідно до пунктів 9, 13 договору оренди розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: на період реконструкції у 2005 році 282,98 грн., у 2006 році 416,62 грн.; на період експлуатації у 2006 році 1642,44 грн., з 2007 року 2380,35 грн. Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Пунктом 38 договору оренди передбачено, що його дія припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Як вбачається з акта приймання-передачі земельної ділянки від 20 липня 2005 року орендарю ОСОБА_1 передано земельну ділянку в оренду строком до 31 грудня 2009 року. Протягом 2005 2007 року ОСОБА_1 не в повному розмірі та не в строк сплачувала орендну плату.

Згідно рішення Харківської міської ради від 03 липня 2013 року № 1209/13, яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року, базова вартість одного квадратного метра земель міста Харкова, яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста, складає 291,18 грн. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України. Пунктом 2 вказаного рішення встановлено, що воно вводиться в дію з моменту його оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року застосовується з 01 січня 2014 року.

Пунктами 2, 3 рішення Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року № 1269/13 «Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01 січня 2013 року» встановлено, що плата за землю на підставі даних «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року» вводиться в дію з 01 січня 2014 року, та зміни до договорів оренди, повязані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно до пункту 16.4 Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого Рішенням Харківської міської ради від 19 грудня 2012 року № 960/12 зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку також зміни нормативної грошової оцінки землі.

Як вбачається з матеріалів справи Департамент земельних відносин Харківської міської ради Харківської області підготував додаткову угоду до договору оренди від 20 липня 2005 року, за умовами якої змінено нормативну грошову оцінку земельної ділянки та розмір орендної плати й зазначено, що ця оцінка відповідно до витягу з технічної документації від 08 листопада 2013 року № 218 становить 968 341,00 грн., а розмір орендної плати складає 5,6 % від її нормативної грошової оцінки й складає 54 227,10 грн. на рік або 4518,93 грн. на місяць.

16 грудня 2013 року Департамент земельних відносин Харківської міської ради направив ОСОБА_1 лист-пропозицію № 1256/0/30-13 про зміну договору оренди землі з додатковою угодою до договору оренди землі та розрахунком орендної плати, а також 17 грудня 2013 року лист-пропозицію № 1330/0/30-13 про державну реєстрацію договору оренди землі та додаткової угоди до цього договору.

Однак, ОСОБА_1 цю додаткову угоду не підписала.

Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним Кодексом України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно частини 3 статті 6 ЦК України сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Частиною 1 статті 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обовязковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктами 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку.

Орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини 1,2 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Системний аналіз норм законодавства України дає підстави для висновку про те, що орендна плата за земельну ділянку, яка перебуває в державній або в комунальній власності, має подвійну правову природу, оскільки, з одного боку, є передбаченим договором оренди землі платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (частина перша статті 21 Закону України «Про оренду землі», підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України), з іншого - є однією з форм плати за землю як загальнодержавного податку нарівні із земельним податком (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

Згідно з положеннями статті 288 ПК України (у редакції на час предявлення позову) підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки, та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки, крім випадків визначення орендаря на конкурентних засадах.

За змістом пункту 289.1 статті 289 ПК України і частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Положеннями пункту 2 частини 1 статті 13, частини 1 статті 15 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 271 ПК України базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІІ ПК України.

Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки землі, яка є базою оподаткування для плати за землю, змінюється річна сума податкового зобов'язання по земельному податку та орендній платі за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Таким чином, орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору.

Відповідно до правового висновку, висловленого Верховним Судом України у справі № 6-325цс16 від 18 травня 2016 року, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Слід зазначити, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання державою плати за користування землею. Зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок не може ототожнюватися зі зміною розміру орендної плати, а є лише її передумовою.

Згідно зі статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 2 цієї статті визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Рішення Харківської міської ради, яким змінено нормативну грошову оцінку земель міста Харкова, є чинним й у встановленому законом порядку незаконним не визнавалося, тому воно є обов'язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Зважаючи на те, що договором оренди землі від 20 липня 2005 року передбачено, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, а рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2013 року № 1209/13 затверджено базову вартість одного квадратного метра землі міста Харкова у розмірі 291,18 грн., тобто нормативна грошова оцінка земельної ділянки змінилась у сторону збільшення, така зміна є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Із акта обстеження земельної ділянки по вулиці Іванова № 39 № 2026/15 від 09 листопада 2015 року вбачається, що на зазначеній земельній ділянці, орієнтовною площею 0,0160 га, розташована двоповерхова будівля. Реконструкція будівлі не проведена. Інша частина земельної ділянки орієнтовною площею 0,0118 га вільна від будівель і споруд, знаходиться у фактичному користуванні ОСОБА_1

Враховуючи те, що ОСОБА_1 ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, разом з тим продовжує використовувати орендовану земельну ділянку, колегія суддів приходить до висновку про наявність підстав для внесення змін до договору оренди землі як в частині визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та орендної плати, так і до інших пунктів, зазначених в додатковій угоді.

Доводи ОСОБА_1 щодо того, що з вини Харківської міської ради їй не було надано дозвіл з реконструкції будівлі, тому договір оренди необхідно розірвати, є безпідставними, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи дійсно ОСОБА_1 двічі зверталася до Харківської міської ради з заявою щодо продовження строку договору оренди на період реконструкції.

Так, листом від 21 грудня 2006 року вона просила продовжити строк договору оренди на період реконструкції до 2009 року, а листом від 03 грудня 2010 року до 2012 року.

Із відповіді Управління містобудування та архітектури Департаменту містобудування, архітектури та генерального плану Харківської міської ради від 20 грудня 2010 року вбачається, що ОСОБА_1 запропоновано звернутися до Управління містобудування та архітектури для уточнення питання щодо продовження строків реконструкції будівлі та зазначено перелік документів, які необхідно ОСОБА_1 надати.

Замість цього 11 лютого 2015 року, 25 березня 2015 року, 25 червня 2015 року, 18 вересня 2015 року 26 вересня 2015 року, ОСОБА_1 зверталася до Харківської міської ради з заявами про припинення права користування земельною ділянкою, оскільки роботи з реконструкції обєкту в строк, зазначений в рішенні, не виконано, а відтак обєкт не прийнято до експлуатації.

15 жовтня 2015 року Управління містобудування та архітектури Харківської міської ради направило відповідь ОСОБА_1, з якої вбачається, що ОСОБА_1 для вирішення цього питання необхідно надати відповідні документи.

Як вбачається з матеріалів справи ОСОБА_1 ніяких документів відповідачу не надала.

До суду про визнання дій неправомірними Харківської міської ради ОСОБА_1М не зверталася. Судових рішень щодо цього не має.

Навпаки, матеріали справи свідчать про те, що саме ОСОБА_1 не виконала вимоги Харківської міської ради, які викладені в листах на її заяви, як для надання дозволу, продовження строку дії договору, так і для припинення договору оренди.

Крім того, як вбачається з матеріалів справи станом на 10 листопада 2015 року ОСОБА_1 має заборгованість по орендній платі в розмірі 83 386, 06 грн.

Посилання ОСОБА_1 на те, що вона не виконала передбачений договором обов'язок щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію і отримання дозволу на виконання будівельних робіт, оскільки використанню нею земельної ділянки перешкоджає прокладення через неї електричних кабелів є необгрунтованими, виходячи з наступного.

Частиною 2 статті 651 ЦК України визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно частини 1 статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Відповідно до частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У пункті 5.2. рішення ХХІІ сесії Харківської міської ради ХХІV скликання від 23 червня 2004 року № 105/04 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації обєктів» зазначено, що у випадку нездачі обєктів до експлуатації у встановлені у рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельної ділянки підлягають розірванню у встановленому порядку.

Відповідно до пункту 7 договору оренди від 20 липня 2005 року у випадку нездачі обєкта до експлуатації у встановлені у рішенні строки, а також неотримання дозволу на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.

Відповідно до розяснень, наданих у пункті 2.22 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17 травня 2011 року «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обовязку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то судам слід виходити з положень Законів України «Про основи містобудування» та «Про регулювання містобудівної діяльності» і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. При цьому судами також повинні досліджуватися якісні характеристики об'єкта будівництва, обсяг будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатися проектом будівництва, який відповідно повинен бути предметом вивчення судом.

Згідно статті 18 Закону України «Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних об'єктів» для забезпечення надійної експлуатації та охорони енергогенеруючих об'єктів і об'єктів передачі електричної та теплової енергії, а також безпеки населення і охорони навколишнього природного середовища встановлюються спеціальні зони об'єктів енергетики, зокрема, охоронні зони об'єктів енергетики.

Земельні ділянки в межах спеціальних зон об'єктів енергетики не вилучаються (викупляються) у власників чи користувачів земельних ділянок, а використовуються з обмеженнями (крім випадків, коли встановлення спеціальних зон призводить до неможливості використання земельних ділянок за цільовим призначенням).

У разі якщо встановлення спеціальних зон об'єктів енергетики призводить до неможливості раціонального використання земельної ділянки за цільовим призначенням, власник чи користувач земельної ділянки має право вимагати вилучення (викупу) всієї земельної ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, а орендар такої земельної ділянки має право вимагати в односторонньому порядку розірвання договору оренди земельної ділянки та відшкодування завданих цим збитків.

Відповідно до частин 1 та 3 статті 22 Закону України «Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних об'єктів» охоронні зони об'єктів енергетики встановлюються вздовж повітряних та кабельних ліній електропередачі та навколо електростанцій, електропідстанцій, струмопроводів і пристроїв, для забезпечення нормальних умов експлуатації об'єктів енергетики, запобігання ушкодженню, а також зменшення їх негативного впливу на людей та довкілля, суміжні землі та інші природні об'єкти.

Охоронні зони уздовж підземних кабельних ліній електропередачі встановлюються у вигляді земельної ділянки, обмеженої вертикальними площинами, що віддалені по обидва боки від крайніх кабелів лінії на певній відстані залежно від місця розміщення цих ліній.

Згідно вимог частини 4 статті 24 вказаного закону розмір охоронних зон уздовж підземних кабельних ліній електропередачі визначається паралельними прямими по обидва боки ліній від крайніх кабелів на відстані від 0,6 до 1,0 метра.

Відповідно до частини 5 статті 24 вказаного закону власникам і користувачам земельних ділянок, фізичним та юридичним особам у межах спеціальних зон об'єктів енергетики без письмової згоди підприємств енергетики, у віданні яких перебувають ці мережі, а також без присутності їх представника забороняється виконувати земляні, будівельні та інші роботи, що можуть призвести до порушення безаварійного функціонування об'єктів електричних мереж.

Згідно вимог частини 2 статті 33 вказаного закону фізичні та юридичні особи, які отримали дозвіл на проведення робіт на земельних ділянках, розташованих у спеціальних зонах об'єктів енергетики, зобов'язані виконувати їх з дотриманням умов, які забезпечують збереження зазначених об'єктів, та дотриманням правового режиму цих земель.

Відповідно до пункту 1 Правил охорони електричних мереж, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 04 березня 1997 року № 209 електричними мережами, які підлягають охороні, вважаються трансформаторні підстанції, розподільні пункти і пристрої, струмопроводи, повітряні лінії електропередачі, підземні і підводні кабельні лінії електропередачі та споруди, які до них належать.

Відповідно до пункту 5 вказаних Правил охоронні зони електричних мереж встановлюються: уздовж підземних кабельних ліній електропередачі - у вигляді земельної ділянки, обмеженої вертикальними площинами, що віддалені по обидві сторони лінії від крайніх кабелів на відстань 1 метра; уздовж підземних кабельних ліній електропередачі до 1 кВ, прокладених у містах під тротуарами, у вигляді земельної ділянки, обмеженої вертикальними площинами від крайніх кабелів на відстань 0,6 метра у напрямку будинків і споруд та на відстань 1 метра у напрямку проїжджої частини вулиці.

Згідно пункту 8 вказаних правил забороняється в охоронних зонах повітряних і кабельних ліній, трансформаторних підстанцій, розподільних пунктів і пристроїв виконувати будь-які дії, що можуть порушити нормальну роботу електричних мереж, спричинити їх пошкодження або нещасні випадки, а саме: будувати житлові, громадські та дачні будинки.

Відповідно до пункту 9 вказаних правил у межах охоронних зон повітряних і кабельних ліній, трансформаторних підстанцій, розподільних пунктів і пристроїв без письмової згоди енергопідприємств, у віданні яких перебувають ці мережі, а також без присутності їх представника забороняється: будівництво, реконструкція, капітальний ремонт, знесення будівель і споруд .

Згідно пункту 11 вказаних правил енергопідприємства видають письмові дозволи на використання охоронних зон підприємствам і приватним особам, які виконують: будівництво, капітальний ремонт, реконструкцію будинків та споруд поблизу електричних мереж - за умови наявності у проектно-кошторисній документації заходів щодо збереження електричних мереж.

Із інформації Департаменту містобудування, архітектури та генерального плану Харківської міської ради від 24 травня 2016 року вбачається, що проект будівництва трансформаторної підстанції 10 кВ на два трансформатори потужністю до 630 кВ не проходить крізь земельну ділянку ОСОБА_1, а проходить по вулиці Пушкінській, № 61 та вулиці Іванова, № 36-А.

Таким чином, враховуючи, що земельна ділянка згідно договору надавалась в оренду ОСОБА_1 для реконструкції будівлі та подальшої її експлуатації, наявність поблизу неї силового кабеля не перешкоджає використанню земельної ділянки за цільовим призначенням, оскільки не обмежує можливість проведення робіт з реконструкції будівлі за умови отримання відповідного дозволу. Жодних доказів щодо відмови їй відповідними органами у наданні такого дозволу не надано.

Договір за рішенням суду може бути розірвано на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною, однак Харківська міська рада зі свого боку умов договору не порушувала та не заявляла вимог щодо його розірвання у звязку з його порушенням орендарем, незважаючи на наявність у ОСОБА_1 заборгованості за орендною платою.

Таким чином, підстав для розірвання договору оренди не вбачається.

Разом з тим, судова колегія зазначає, що оскільки сторони не дійшли згоди щодо внесення змін до договору оренди, орендодавець вправі був звернутися до суду за захистом своїх порушених прав шляхом укладення додаткової угоди.

Аналізуючи наведене, судова колегія вважає, що суд першої інстанції в порушення вимог статті 263 ЦПК України не дослідив і не надав належної оцінки поданим позивачем доказам, не зясував належним чином фактичних обставин справи щодо заявлених вимог і того, яка саме правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин, що має суттєве значення для правильного вирішення спору та дійшов помилкового висновку щодо відмови в задоволенню позову Харківській міській раді та задоволення зустрічного позову ОСОБА_1

У звязку з чим рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення, яким позов Харківської міської ради підлягає задоволенню, а зустрічний позов ОСОБА_1 залишається без задоволення з підстав, зазначених вище.

Оскільки апеляційну скаргу Харківської міської ради задоволено, відповідно до статті 141 ЦПК України судові витрати в розмірі 2027, 49 грн. (243, 60 грн. за подачу позову та 1783, 89 грн. за подачу апеляційної скарги) підлягають розподілу між сторонами та стягненню з ОСОБА_1 на користь Харківської міської ради.

Керуючись ст. ст. 367, 368, п. 2 ч. 1 ст.374, ст.376, ст.ст.381-384, 389 ЦПК України

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради задовольнити.

Рішення Київського районного суду м. Харкова від 20 лютого 2018 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов Харківської міської ради - задовольнити.

Внести зміни до договору оренди землі від 20 липня 2005 року № 66165/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі, і викласти її у такій редакції:

«Додаткова угода до договору оренди землі, зареєстрованого 20 липня 2005 року за № 66165/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» «___»______20__року Харківська міська рада Харківської області (орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_3 з одного бокута ОСОБА_1 (орендар) з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України «Про оренду землі», рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03 липня 2013 року № 1209/13 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року», рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25 вересня 2013 року № 1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013», рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27 лютого 2008 року № 41/08 «Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові» (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19 грудня 2012 року № 960/12 «Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові» пункти 5., 9., 13., 14. договору оренди землі, зареєстрованого 20 липня 2005 року за № 66165/05 змінити, доповнити пункт 2. словами та пункт 28. підпунктом д) і викласти у такій редакції:

«2. (редакція по договору) Кадастровий номер земельної ділянки :02:008:0021»;

5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 218 від 08 листопада 2013 року становить 968341,00 грн. При змінах у нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки»;

9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 1001/14 від 29 листопада 2013 року на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 54227,10 грн. або в місяць 4518,93 грн.»;

13. Розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; в) зміни нормативної грошової оцінки; г) внаслідок інфляції щорічно; д) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; е) в інших випадках, передбачених законом»;

14. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені законодавством, справляється пеня згідно чинного законодавства»;

28. д) у разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати за умов, передбачених пунктом 13 договору, орендодавець має право звернутись до суду для визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною у зміненій редакції.»;

ІІ. Ця додаткова угода є невідємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого 20 липня 2005 року за № 66165/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам договору».

Орендодавець Харківська міська рада Харківської області м. Харків, майдан Конституції № 7, код 04059243 в особі міського голови ОСОБА_4 /підпис/

Орендар громадянка ОСОБА_1, 61022, АДРЕСА_1, код НОМЕР_1 в особі громадянки /підпис/ /ПІБ/.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Харківської міської ради судовий збір в розмір 2027, 49 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом 30 днів з дня набрання законної сили.

Головуючий І.В. Бурлака

Судді П.В. Кісь

ОСОБА_5

Повний текст постанови складено 15 червня 2018 року.