Провадження № 2/234/22/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 червня 2018 року м. Краматорськ

Краматорський міський суд Донецької області в складі:

головуючого судді Фоміної Ю.В., за участю секретаря судового засідання Кравченко Я.Ю., позивачки ОСОБА_1, представника позивачки ОСОБА_2, представника відповідачів ОСОБА_3, третьої особи ОСОБА_4, розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу №234/11108/16-ц за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства комерційний банк «Приватбанк», товариства з обмеженою відповідальністю «Ключове рішення», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору приватний нотаріус Краматорського міського нотаріального округу Донецької області ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу недійсним,

В С Т А Н О В И В :

До Краматорського міського суду Донецької області 18.07.2016 року звернулася ОСОБА_1 з позовом до ПАТ КБ «Приватбанк», ТОВ «Ключове рішення» про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, який обґрунтовує тим, що 02.10.2008 року між нею та ПАТ КБ «Приватбанк» було укладено кредитний договір №КТН3GК. Даний кредит вона отримала для придбання квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1. В цей же день вона купила вищезазначену квартиру, а також 02.10.2008 року було укладено договір іпотеки квартири, строк дії якого відповідно до розділу 5, встановлений до 02.10.2018 року або до повного виконання іпотекодавцем зобовязань за кредитним договором та всіма додатковими угодами. Дострокове розірвання договору дозволяється лише за згодою сторін. В звязку із зміною матеріального становища, вона не змогла в повному обсязі сплачувати обовязкові платежі за кредитним договором №КТН3GК від 02.10.2008 року, тому Приватбанк звернувся у 2011 році до суду із позовом про стягнення з неї заборгованості за цим кредитним договором. 12.06.2012 року з метою сприятливих умов для виконання нею кредитного договору було укладено додаткову угоду №1, яку вона виконує до теперішнього часу. В липні 2016 року вона дізналася, що ТОВ «Ключове рішення» звернулося до суду із позовом про виселення її зі спірної квартири. Ознайомившись із позовом, вона дізналася що квартира, яка розташована за адресою: Донецька область, м. Краматорськ, вул. Лазо, 37-8, їй не належить, та власником є ТОВ «Ключове рішення». Даний договір купівлі-продажу було укладено 24.06.2010 року між ПАТ КБ «Приватбанк» та ТОВ «Ключове рішення» у м. Краматорську, посвідчений приватним нотаріусом Краматорського міського округу ОСОБА_4 В даному договорі продавцем вказаний ПАТ КБ «Приватбанк» на підставі положень ст.38 ЗУ «Про іпотеку», а також у відповідності до п.27 Договору Іпотеки. Вважає, що діями ПАТ КБ «Приватбанк» та ТОВ «Ключове рішення» були порушені охоронювані законом її інтереси. Конституційне право на житло. Крім того, ПАТ КБ «Приватбанк» здійснив продаж її квартири в порушення вимог ст.38 ЗУ «Про іпотеку», тому вважає договір купівлі-продажу квартири, укладений між ПАТ КБ «Приватбанк» та ТОВ «Ключове рішення» недійсним. Вважає, що зміст цього правочину суперечить Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, та ПАТ КБ «Приватбанк» не мало необхідного обсягу цивільної дієздатності. Просить визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, укладений 24.06.2010 року між ПАТ КБ «Приватбанк» та ТОВ «Ключове рішення», посвідчений приватним нотаріусом Краматорського міського нотаріального округу ОСОБА_4, зареєстрований в реєстрі за №1941 та застосувати наслідки недійсності правочину.

Ухвалою Краматорського міського суду Донецької області від 20.07.2016 року з метою забезпечення позову накладений арешт на квартиру АДРЕСА_2 (Лазо) в м. Краматорську Донецької області.

Ухвалою Краматорського міського суду Донецької області від 25.08.2016 року залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору приватного нотаріуса Краматорського міського нотаріального округу Донецької області ОСОБА_4.

Ухвалою Краматорського міського суду Донецької області від 13.09.2017 року за клопотання позивачки ОСОБА_1 призначено почеркознавчу експертизу для зясування питання оригінальності підпису ОСОБА_1 в повідомленні ПАТ КБ «Приватбанк» на імя ОСОБА_1 про продаж квартири.

В судовому засіданні позивачка ОСОБА_1 позовні вимоги підтримала та просила їх задовольнити, пояснила, що кредит вона сплачує до теперішнього часу, у 2009 році сплачувала менше ніж це необхідно, підпис на повідомленні банка про продаж квартири схожий на її підпис, але достовірно вона сказати не може, її мати не могла отримати поштове повідомлення, бо мешкала у 2009 році в селі. Про продаж квартири вона дізналася лише у 2016 року. У 2012 році їй пропонував банк укласти договір оренди спірної квартири. З березня 2010 року вона працювала в АРК Крим.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_2 позовні вимоги підтримав пояснив, що вважає, що була порушена ст.38 ЗУ «Про іпотеку», квартира була відчужена без згоди позивачки, письмового повідомлення про намір продати квартиру ОСОБА_1 не отримувала, як встановлено в інструкції про порядок проведення нотаріальних дій. ОСОБА_1 не знала про продаж квартири, продовжувала сплачувати за неї грошові кошти, дізналася про продаж її квартири тільки після того, як товариство звернулося до суду із позов про виселення з квартири, бо змінився власник квартири.

В судовому засіданні представник відповідачів проти позову заперечила та пояснила, що заборгованість у ОСОБА_1 перед Приватбанком утворилася ще до 2012 року, у звязку із чим банк звернувся до суду із позовом про стягнення заборгованості за кредитним договором. У звязку із чим судом прийнято рішення про стягнення заборгованості. Після цього рішення була укладена додаткова угода про реструктуризацію заборгованості за кредитним договором, ОСОБА_1 про це рішення суду знала, бо розглядався зустрічний позов про зміну процентної ставки. Банк виконав всі вимоги ст.38 ЗУ «Про іпотеки», ОСОБА_1 повідомлялася особисто про намір банку продати квартиру, є поштове повідомлення про вручення цього листа. Відповідно до п.27 договору про іпотеку, ОСОБА_1 передала право продажу цієї квартири. Таким чином, посилання про те, що ОСОБА_1 до 2016 року не знала про продаж квартири, безпідставні. Ніяких порушень закону не було. В розрахунок позову про стягнення заборгованості у 2012 року вже було внесена та сума, яку банк отримав за продаж квартири, яка знаходилася в іпотеці у банку, в рахунок погашення заборгованості за квартиру.

В судовому засіданні приватний нотаріус ОСОБА_4 проти позову заперечив та пояснив, що 24.06.2010 року до нього звернулися відповідачі з питанням посвідчити договір купівлі-продажу в порядку ст.38 ЗУ «Про іпотеку». Вивчивши всі надані документи, він вирішив посвідчити такий договір, оскільки всі документи відповідали законодавству, а саме в договорі про іпотеку було передбачено право банку від свого імені продати предмет іпотеку, були надані докази повідомлення іпотекодавця, а саме нарочно вручено ОСОБА_1 повідомлення від 03.03.2010 року про намір банку продати спірну квартиру, 13.04.2010 року представником поштової служби було вручене поштове повідомлення, про що надане повідомлення поштового відправлення. Крім того, ст.38 ЗУ «Про іпотеку», головною умовою ставить іпотечне застереження, а саме неможливість визнання договору недійсним, та можливість вимагати відшкодування збитків.

Суд, вислухавши пояснення сторін, їх представників, повно та всебічно зясував обставини справи, витребувавши у нотаріуса належним чином засвідчені копії спірних правочинів, безпосередньо дослідивши наявні у справі письмові докази, вважає, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

В судовому засіданні встановлено: Відповідно до кредитного договору №КТН3GК, укладеного між 02.10.2008 року між Приватбанком та ОСОБА_1, банк надав ОСОБА_1 на придбання нерухомості кредитні кошти в розмірі 140290,00 грн. на строк з 02.10.2008 року до 02.10.2018 року. (а.с.11-15)

Відповідно до п.8.3. зазначеного кредитного договору, забезпеченням виконання Позичальником зобовязань за цим Договором виступає іпотека квартири, розташованої за адресою: Донецька область, м. Краматорськ, вул. Лазо, 37-8 (а.с.13 на звороті)

Відповідно до договору іпотеки від 02.10.2008 року, укладеного між ЗАТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_1, та посвідченого державним нотаріусом Першої краматорської державної нотаріальної контори ОСОБА_5, ОСОБА_1 надала в іпотеку нерухоме майно, а саме 2-х кімнатну квартиру загальною площею 49,60 м кВ, яка належить ОСОБА_6 на підставі договору-купівлі продажу від 02.10.2008 року, в забезпечення виконання своїх зобовязань за кредитним договором №КТН3GК від 02.10.2008 року по повернення кредиту в сумі 140290,00 грн. на строк з 02.10.2008 року до 02.10.2018 року. (а.с.16-18).

Відповідно до п.27 зазначеного договору іпотеки від 02.10.2008 року, звернення стягнення на Предмет іпотеки за вибором Іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом продажу Предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, в тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу у порядку ст.38 Закону України «Про іпотеку», для чого Іпотекодавець надає Іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд Іпотекодержателя, і здійснити всі необхідні дії від імені Іпотекодавця, у т.ч. отримати витяг з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно (а.с.89-95)

Відповідно до договору купівлі-продажу, укладеного 24.06.2010 року між ПАТ КБ «Приватбанк» та ТОВ «Ключове рішення», , відповідно до положень ст.38 Закону України «Про іпотеку», а також договору Іпотеки, укладеного між ЗАТ Приватбанке» та ОСОБА_1 02.10.2008 року (п.27 Договору), ПАТ КБ «Приватбанк»продав, а ТОВ «Ключове рішення» купив двокімнатну квартиру №8, що належить ОСОБА_1 та знаходиться за адресою: Донецька область, м. Краматорськ, вул. Лазо,37 за ціною 83210,00 грн., які перераховані покупцем продавцю на поточний рахунок. (а.с.100-104) Також в зазначеному договорі зафіксовано, що Іпотекодавцем надані документи, що підтверджують виникнення заборгованості Іпотекодавця ОСОБА_1 за її кредитними зобовязаннями, які забезпечені іпотекою, а також належні факти завчасного попередження про наявність боргу та про намір Іпотекодержателя скористатися своїм правом продажу предмета іпотеки (а.с.100) так в матеріалах нотаріальної справи мається довідка від 16.06.2010 року, яка видана Краматорським філіалом ПриватБанка про наявність заборгованості станом на 16.06.2010 року у ОСОБА_1 по кредитному договору №КТН3GК від 02.10.2008 року. програма кредитування «Житло» на загальну суму 147067,78 грн., з яких: 122505,40 грн. заборгованість по кредиту; 478,80 грн. заборгованість по процентам; 594,16 грн. заборгованість по комісії; 355,46 грн. заборгованість за пенею; 4181,50 грн. прострочена заборгованість по кредиту; 17656,99 грн. прострочена заборгованість по процентам; 1325,67 грн. прострочена заборгованість по комісії (а.с.112)

Відповідно до письмового повідомлення, отриманого особисто ОСОБА_1 03.03.2010 року, ПАТ КБ Приватбанк повідомив останню відповідно до п.29 договору іпотеки від 12.12.2007 року та закону України 2Про іпотеку» про намір укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна, що знаходиться за адресою: м. Краматорськ, вул. Лазо, 37-8. (а.с.114)

Також мати ОСОБА_1 отримане поштове відправлення банку із листом про продаж предмету іпотеки, про що мається поштове повідомлення про вручення поштового відправлення 13.04.2010 року (а.с.116)

В матеріалах нотаріуса мається довідка від 16.06.2016 року про те, що за адресою: Донецька область, м. Краматорськ, вул. Лазо,37-8, зареєстрованих осіб не має (а.с.125).

Відповідно до ст.36 Закону України «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобовязання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобовязання є недійсними.

Відповідно до ст.38 Закону України «Про іпотеку», Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобовязаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна субєктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобовязання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Таким чином, при укладенні спірного договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 від 24.06.2010 року, нотаріусом ОСОБА_4 дотримані всі необхідні умови встановлені законом для продажу предмета іпотеки в позасудовому порядку, а саме іпотечний договір має відповідне застереження про продаж предмету іпотеки будь-якій особі від імені Іпотекодержателя за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд Іпотекодержателя, ОСОБА_1 за 30 днів до правочину отримала письмове повідомлення про намір продати предмет іпотеки, про що мається її особистий підпис на повідомленні ПриватБанку (а.с.114), а також перевірені права інших осіб на предмет іпотеки та наявність заборгованості на загальну суму 147067,78 грн.

Суд не приймає пояснення позивача та її представника про те, що ОСОБА_1 не отримувала письмового повідомлення банку про намір продати предмет іпотеки, оскільки ці доводи спростовуються письмовими матеріалами справи, а саме письмовим повідомленням із підписом та Прізвищем Імям та по-батькові ОСОБА_1, та поштовим повідомленням про вручення поштового відправлення. Незважаючи на призначення за клопотанням ОСОБА_1 почеркознавчої експертизи, відібранням та направленням експерту всіх необхідних зразків та матеріалів, експертиза не була виконана у звязку із її несплатою. Таким чином, доказів про те, що ОСОБА_1 не була повідомлена в установлений законом строк про продаж предмета іпотеки, в судовому засіданні не представлено.

Також, суд зазначає, що наявність наступних рішень суду про стягнення заборгованості за кредитним договором не спростовують законність правочину від 24.06.2010 року, та має самостійний, окремий предмет та підстави позову.

При таких обставинах суд дійшов висновку про відсутності підстав для визнання договору купівлі-продажу квартири, розташованої за адресою: Донецька область, м. Краматорськ, вул. Лазо, 37-8, укладений 24.06.2010 року між ПАТ КБ «Приватбанк» та ТОВ «Ключове рішення» недійсним.

Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України, у разі відмови в позові, судові витрати залишаються на позивачеві.

Керуючись ст.ст. 4, 81, 141, 263-265, 273, 354 ЦПК України, Закону України «Про іпотеку», суд, -

У Х В А Л И В :

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства комерційний банк «Приватбанк», товариства з обмеженою відповідальністю «Ключове рішення», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору приватний нотаріус Краматорського міського нотаріального округу Донецької області ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу недійсним, - відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Апеляційного суду Донецької області через Краматорський міський суд (Перехідні положення п.п. 15, 15.5), протягом тридцяти днів, з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Повний текст рішення виготовлений 11.06.2018 року.

Суддя ОСОБА_7