Придніпровський районний суд м.Черкаси
Р І Ш Е Н Н Я

31 травня 2018 року Придніпровський районний суд м. Черкаси в складі:

головуючого-судді Демчика Р.В.

при секретарі Бузун Л.В.,

представника позивача ОСОБА_1,

представника відповідача ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Черкаси цивільну справу за позовом ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Макк-Трейд», Приватного акціонерного товариства «Трест Київміськбуд-1», третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6 про визнання недійсним додаткової угоди до інвестиційного договору та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, -

встановив:

ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 звернулися в суд з позовом до ТОВ «Макк-Трейд», ОСОБА_7 «Трест Київміськбуд-1», третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6 про визнання недійсним додаткової угоди до інвестиційного договору та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Свій позов обгрунтовують тим, що 30 червня 2016 року приватним нотаріусом Киїського міського нотаріального округу ОСОБА_6 було зареєстровано право власності на нерухоме майно - підвальне приміщення загальною площею 488,1 кв.м, розташоване в житловому багатоповерховому будинку № 41/1 по вул. Гагаріна в м. Черкаси за ТОВ «Макк - Трейд».

Як свідчить витяг з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно підставою для державної реєстрації права власності на вищеназване підвальне приміщення стали: інвентаризаційний договір № 03/03-15 від 3 березня 2015 року, укладений між ОСОБА_7 «Трест Київміськбуд -1» та ТОВ «Макк - Трейд»; додаткова угода від 6 січня 2016 року до інвестиційного договору №03/03 - 15 від 3 березня 2015 року; додаткова угода №1 від 10 січня 2016 року до інвестиційного договору № 03/03- 15 від 3 березня 2015року; акт прийому - передачі обєктів інвестування від 15 січня 2016 року.

Вважають додаткову угоду від 6 січня 2016 року до інвестиційного договору № 03/03-15 від 3 березня 2015 року частково недійсною з наступних підстав.

Відповідно до рішення Черкаської міської ради від 22 листопада 2005 року № 8- 730 ЗАТ «Трест Київміськбуд - 1» надано дозвіл на розробку відведення земельної ділянки площею 1,04 га в оренду під багатоквартирний житловий будинок по вул. Гагаріна, 41/1 м. Черкаси та виконання будівельних робіт.

На підставі вказаного рішення, ВАТ «Черкасицивілпроект» було розроблено генеральний план розміщення багатоповерхових житлових будинків з вбудованими приміщеннями по вул. Гагаріна у м. Черкаси, зокрема будинку №41/1 в мікрорайоні «Митниця».

Проектною документацією на вищеназваний житловий будинок передбачено, що в його підвалі розміщується наступне обладнання: автоматизований вузол управління системою опалення, водомірний вузол з лічильниками холодної води, водомірні вузли з лічильниками гарячої води - на трубопроводі гарячої води та на трубопроводі циркуляційної води, електрощитові, система автоматичного контролю за вибухонебезпечними концентраціями природного газу, стояки, розвідна мережа, водорозбірна, змішувальна, запірна, регулююча арматура тощо.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про ОСББ» в редакції, чинній на момент набуття позивачами та іншими особами права власності на квартири зазначеного житлового будинку допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітки, вестибюлі, перехідні шлюзи, поза квартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Отже, відповідно до законодавства України, чинного на момент набуття позивачами права власності на квартири, як і чинного законодавства (ч.2 ст. 382 ЦК України, п. 2 ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку) підвали відносяться до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, які призначені для забезпечення експлуатації будинку та прибудинкового обслуговування його мешканців.

Із трьох запланованих до будівництва житлових будинків генпідрядником ЗАТ «МЖК-Буд» був збудований лише 16-ти поверховий житловий будинок з вбудованими приміщеннями, який зазначений на плані під № 50/2 і який є І чергою будівництва.

3 листопада 2010 року було складено акт готовності обєкта до експлуатації, відповідно до якого, 31 березня 2011 року інспекцію державного архітектурно - будівельного контролю в Черкаській області ЗАТ «Трест Київміськбуд - 1» було видано сертифікат відповідності № ЧК 000626 закінченого будівництвом обєкта (окремого лускового комплексу) 16 -ти поверховий житловий будинок по вулиці Гагаріна 41/1 в м. Черкаси на 84 квартири, яким засвідчила відповідність його проектної документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, та підтвердила його готовність до експлуатації.

Після введення вищеназваного житлового будинку в експлуатацію особи, які брали участь у фінансуванні його будівництва, в тому числі і позивачі, у відповідності до наказів управління власністю міста виконавчого комітету Черкаської міської ради протягом 2011 року отримали свідоцтво про право власності на нерухоме майно у зазначеному будинку.

Так, відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно позивачем на праві приватної власності належать наступні квартири у будинку № 41/1 по вул. Гагаріна у м. Черкаси:

ОСОБА_3 - квартира № 15;

ОСОБА_8 - квартира № 57;

ОСОБА_4 - квартира №12.

З метою забезпечення прав власників квартир або приміщення (приміщень) у вищеназваному житловому будинку, належного утримання та використання неподільного і загального майна 38 власників квартир створили ОСББ «Олімп - Гагаріна 41/1», яке було зареєстроване в установленому чинним законодавством порядку 4 листопада 2012року.

Інвестиційний договір № 03/03-15 був укладений між ТОВ «Макк - Трейд» та ОСОБА_7 «Трест Київміськбуд -1» 3 березня 2015 року, тобто через 4 років після введення вищеназваного житлового будинку в експлуатацію та набуття співвласниками будинку права спільної сумісної власності на допоміжні приміщення в цьому будинку.

Разом з тим, це не помішало відповідачам укласти наступні дві додаткові угоди до цього інвестиційного договору.

Оскаржуваною додатковою угодою від 6 січня 2016 року відповідачі внесли зміни до характеристики обєкту інвестування:нежитлове торговельно виставкове приміщення загальною проектною площею 200 кв.м. було замінено на офісні приміщення № 1,2,3,4 загальною площею 811,70 кв.м. в 16-ти поверховому будинку (адрес будинку не вказаний), підвальне підсобне приміщення загальною площею 488,10 кв.м. в 16-ти поверховому будинку (адрес будинку не вказаний) та незавершену будівництвом трансформаторну підстанцію з чотирма кабельними вводами, розташовану за адресою: Гагаріна, 41/1, м. Черкаси.

Таким чином відповідачі розпорядилися майном, а саме: підвальним підсобним приміщенням, яке належить на праві спільної сумісної власності всім співвласникам вищеназваного житлового будинку.

Укладанням оскаржуваної додаткової угоди до інвестиційного договору з наступною державною реєстрацією права власності на підвальне підсобне приміщення вищеназваного житлового будинку відповідачі незаконно лишили співвласників цього будинку права спільної сумісної власності на це приміщення, чим порушили ст. 41 Конституції України, пункт 2 частини першої статті 3, частину першу статті 321, частину другу статті 382 Цивільного кодексу України, статтю 1 Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку», рішення Конституційного Суду України від 9 листопада 2011 року № 14-рп/2011.

З огляду на викладені обставини оскаржувана додаткова угода є недійсною.

Просили суд визнати частково недійсною додаткову угоду від 6 січня 2016 року до інвестиційного договору №03-03/15 від 3 березня 2015 року, укладеного між Приватним акціонерним товариством «Трест Київміськбуд-1» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Макк-Трейд» в частині зміни характеристик обєктів інвестування, обраних інвестором для інвестування за інвестиційним договором відповідно те технічної інвентаризації і включення до цих обєктів інвестування підвального підсобного приміщення в 16-ти поверховому житловому будинку №4/1 по вул. Гагаріна в м. Черкаси, загальною площею 488,10 кв.м.; віднести судові витрати на відповідачів в рівному співвідношенні.

Провадження у справі відкрите на підставі ухвали Придніпровського районного суду м. Черкаси від 8 грудня 2017 року.

Ухвалою Придніпровського районного суду м. Черкаси від 12 березня 2018 року підготовче провадження у справі закрите, справа призначена до судового розгляду.

В судовому засіданні представник ОСОБА_3 ОСОБА_1 позовні вимоги ОСОБА_3 підтримав, просив задовольнити їх повністю.

Позивачі ОСОБА_4, ОСОБА_5 в судове засідання не зявилися, надіслали заяви, в яких позовні вимоги підтримали, справу просили розглянути у їх відсутності.

Представник відповідача ТОВ «Макк-Трейд» адвокат ОСОБА_9 в судовому засіданні позов не визнав, просив відмовити в його задоволенні.

Представник відповідача ОСОБА_7 «Трест Київміськбуд-1» в судове засідання не зявився з невідомих суду причин, хоча про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином.

Третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6 в судове засідання не зявився, 15 січня 2018 року подав суду заперечення проти позову, в якому позов не визнає повністю та вважає його не обґрунтованим, справу просив слухати за його відсутності.

Дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного.

Відповідно до ч.1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.(ч.3 ст. 12 ЦПК України).

Відповідно до ч.1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Пунктом 11 постанови Пленуму ВСУ №14 від 18 грудня 2009 року «Про судове рішення у цивільній справі» передбачено, що оскільки правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів та осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси (частини перша та друга статті 3 ЦПК), то суд повинен встановити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, а якщо були, то вказати, чи є залучений у справі відповідач відповідальним за це.

В судовому засіданні встановлено, що відповідно до рішення Черкаської міської ради від 22 січня 2005 року №8-730 ЗАТ «Трест Київміськбуд-1» надано дозвіл на розробку проекту відведення земельної ділянки площею 1,04 га в оренду під багатоквартирний житловий будинок по вул.Гагаріна, 41/1 м.Черкаси та виконання будівельних робіт.

На підставі вказаного рішення, ВАТ «Черкасицивілпроект» було розроблено генеральний план розміщення багатоповерхових житлових будинків з вбудованими приміщеннями по вул.Гагаріна у м.Черкаси, зокрема будинку №41/1 в мікрорайоні «Митниця».

3 листопада 2010 року було складено акт готовності обєкта до експлуатації, відповідно до якого, 31 березня 2011 року інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в Черкаській області було видано сертифікат відповідності №ЧК 000626 закінченого будівництвом обєкта (окремого пускового комплексу) 16-ти поверховий житловий будинок по вул.Гагаріна, 41/1 в м.Черкаси на 84 квартири, проектної документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, та підтверджує його готовність до експлуатації.

По завершенню будівництва і готовності будинку до експлуатації особи, які брали участь у дольовому фінансуванні будівництва, у відповідності до наказів управління власністю міста виконавчого комітету Черкаської міської ради до кінця 2011 року отримали свідоцтва про право власності на нерухоме майно у зазначеному будинку (квартири) і з метою забезпечення прав власників квартир та дотримання їхніх обовязків належного утримання та використання неподільного спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством, створили обєднання співвласників багатоквартирного будинку «ОЛІМП-Гагаріна, 41/1».

Згідно свідоцтва про право власності на нерухоме майно квартира АДРЕСА_1 належить на праві приватної власності ОСОБА_4

Згідно свідоцтва про право власності на нерухоме майно квартира АДРЕСА_2 належить на праві приватної власності ОСОБА_3

Згідно свідоцтва про право власності на нерухоме майно квартира №57 по вул.Гагаріна в будинку №41/1 в м.Черкаси належить на праві приватної власності ОСОБА_5

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна підвальне підсобне приміщення загальною площею 488,1 кв.м., розташоване за адресою: м.Черкаси, вул.Гагаріна, 41/1 на праві приватної власності належить товариству з обмеженою відповідальністю «МАКК-ТРЕЙД», . Підставою для державної реєстрації права власності на вищеназване підвальне приміщення стали: інвентаризаційний договір № 03/03-15 від 3 березня 2015 року, укладений між ОСОБА_7 «Трест Київміськбуд -1» та ТОВ «Макк - Трейд»; додаткова угода від 6 січня 2016 року до інвестиційного договору №03/03 - 15 від 3 березня 2015 року; додаткова угода №1 від 10 січня 2016 року до інвестиційного договору № 03/03- 15 від 3 березня 2015року; акт прийому - передачі обєктів інвестування від 15 січня 2016 року.

Як вбачається з інвестиційного договору №03/03-15, укладеного між ТзОВ «Макк-Трейд» (інвестор) та ПАТ «Трест Київміськбуд-1» (забудовник) 03 березня 2015 року, забудовник зобов'язується організувати спорудження та забезпечити введення в експлуатацію обєкту будівництва, здійснити закріплення за інвестором обєкту інвестування, а також передати інвестору обєкт інвестування, а інвестор, в свою чергу, зобовязується здійснити відповідне фінансування обєкту інвестування на умовах, в порядку та строки, що передбачені договором.

Характеристика обєкту інвестування, обраного інвестором для інвестування за договором, відповідно до Проектно-кошторисної документації: нежитлове торговельно-виставкове приміщення в 10-ти - поверховому будинку; загальна проектна площа - 200,00 кв. м.; поверх будинку - перший; будівельні, ряди -1.

додатковою угодою від 6 січня 2016 року відповідачі внесли зміни до характеристики обєкту інвестування:нежитлове торговельно виставкове приміщення загальною проектною площею 200 кв.м. було замінено на офісні приміщення № 1,2,3,4 загальною площею 811,70 кв.м. в 16-ти поверховому будинку (адрес будинку не вказаний), підвальне підсобне приміщення загальною площею 488,10 кв.м. в 16-ти поверховому будинку (адрес будинку не вказаний) та незавершену будівництвом трансформаторну підстанцію з чотирма кабельними вводами, розташовану за адресою: Гагаріна, 41/1, м. Черкаси.

Відповідно ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до п.7 постанови Пленуму Верховного суду України №9 від 6 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Згідно з ч. 1-5 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ч. 1-3 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно роз'яснень Пленуму Верховного Суду України, викладених в п.8 постанови № 9 від 6 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про ОСББ» в редакції, чинній на момент набуття позивачами та іншими особами права власності на квартири зазначеного житлового будинку допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітки, вестибюлі, перехідні шлюзи, поза квартирні коридори, колясочні,кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Отже, відповідно до законодавства України, чинного на момент набуття позивачами права власності на квартири, як і чинного законодавства (ч.2 ст. 382 ЦК України, п. 2 ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку) підвали відносяться до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, які призначені для забезпечення експлуатації будинку та прибудинкового обслуговування його мешканців.

Відповідно до рішення Контитуційного Суду України від 9 листопада 2011 року №14 рп/2011 власники квартир багатоквартирних житлових будинків незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири є співвласниками допоміжних приміщень у будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Таким чином, право власності на квартиру породжує й право спільної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку , технічне обладнання тощо, які призначені для обслуговування житлового будинку і за забезпечують його використання.

Момент виникнення права власності на квартиру є й моментом виникнення права власності на допоміжні приміщення.

Власники квартир у багатоквартирному будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень. Вони є рівними у праві володіти користуватися і розпоряджатися допоміжними приміщеннями ніхто з власників квартир не має пріоритетного права користуватися та розпоряджатися цими приміщеннями.

Такий висновок випливає з правової характеристики спільного майна власників квартир, конкретизованої у Законі України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку» в редакції, чинній на момент набуття позивачами права власності на квартири.

Правовий режим майна, що перебуває у спільній власності власників квартир має визначатися відповідно до Конституції України (пункт 92) виключно законами України.

Згідно із статтею 19 Закону України «Про ОСББ» спільне майно власників квартир складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності і не підлягає відчуженню, загальне майно - у спільній частковій власності. Відповідно до цього Закону співвласники допоміжних приміщень мають право розпоряджатися ним в межах, встановлених зазначеним Законом та цивільним законодавством.

Правовим регулюванням відносин спільної сумісної власності визначаються особливості здійснення прав власників,виходячи з її правового режиму.

Ці особливості полягають у різних формах реалізації відповідного права: при спільній сумісній власності - лише волею власника відповідної частини, виділеної в натурі з майна, що є у спільній сумісній власності.

Відповідно до пункту 4 рішення Конституційного Суду України від 9 листопада 2011 року № 14 рп/2011 за законодавством України допоміжне приміщення у багатоповерховому будинку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло субєктів, які реалізують право спільної власності на окремий її обєкт - допоміжні приміщення.

Інвестиційний договір № 03/03-15 був укладений між ТОВ «Макк - Трейд» та ОСОБА_7 «Трест Київміськбуд -1» 3 березня 2015 року, тобто через 4 років після введення вищеназваного житлового будинку в експлуатацію та набуття співвласниками будинку права спільної сумісної власності на допоміжні приміщення в цьому будинку.

Оскаржуваною додатковою угодою від 6 січня 2016 року відповідачі внесли зміни до характеристики обєкту інвестування:нежитлове торговельно-виставкове приміщення загальною проектною площею 200 кв.м. було замінено на офісні приміщення № 1,2,3,4 загальною площею 811,70 кв.м. в 16-ти поверховому будинку, підвальне підсобне приміщення загальною площею 488,10 кв.м. в 16-ти поверховому будинку та незавершену будівництвом трансформаторну підстанцію з чотирма кабельними вводами, розташовану за адресою: Гагаріна, 41/1, м. Черкаси.

Таким чином відповідачі розпорядилися майном, а саме: підвальним підсобним приміщенням, яке належить на праві спільної сумісної власності всім співвласникам вищеназваного житлового будинку.

Укладанням оскаржуваної додаткової угоди до інвестиційного договору з наступною державною реєстрацією права власності на підвальне підсобне приміщення вищеназваного житлового будинку відповідачі позбавили співвласників будинку права спільної сумісної власності на це приміщення, чим порушили ст. 41 Конституції України, пункт 2 частини першої статті 3, частину першу статті 321, частину другу статті 382 ЦКу України, статтю 1 Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку», рішення Конституційного Суду України від 9 листопада 2011 року № 14-рп/2011.

За таких обставин суд приходить до висновку про задоволення позову.

На підставі наведеного, ст.ст. 203, 215, 382 ЦК України, Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку», керуючись ст.ст. керуючись ст.ст. 76-81, 263-265,268,273 ЦПК України,-

вирішив:

Позов задовольнити.

Визнати частково недійсною додаткову угоду від 6 січня 2016 року до інвестиційного договору №03-03/15 від 3 березня 2015 року, укладеного між Приватним акціонерним товариством «Трест Київміськбуд-1» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Макк-Трейд» в частині зміни характеристик обєктів інвестування, обраних інвестором для інвестування за інвестиційним договором відповідно те технічної інвентаризації і включення до цих обєктів інвестування підвального підсобного приміщення в 16-ти поверховому житловому будинку №4/1 по вул. Гагаріна в м. Черкаси, загальною площею 488,10 кв.м. (п.3.3.2. додаткової угоди від 6 січня 2016 року).

Стягнути з Товариством з обмеженою відповідальністю «Макк-Трейд» на користь ОСОБА_4, ОСОБА_3, ОСОБА_5, на кожного по 274 грн. судового збору.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Черкаської протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного тексту рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне судове рішення складено 8 червня 2018 року.

Головуючий: ОСОБА_10