Справа №200/9177/17
Провадження №200/1755/18
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23 квітня 2018 року Бабушкінський районний суд м.Дніпропетровська у складі: головуючого судді Єлісєєвої Т.Ю.

при секретарі Кузьминій С.Д.

за участю: позивача ОСОБА_1

представника позивача ОСОБА_2

представника відповідача ОСОБА_3

представника відповідача ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, приватного нотаріуса ДМНО ОСОБА_8 про переведення прав і обовязків покупця за договорами купівлі-продажу нерухомого майна, стягнення сум та зобовязання вчинити певні дії,-

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з вищевказаним позовом. В обґрунтування позову послався на те, що ним, як орендарем та ОСОБА_5, як орендодавцем, 01.08.2013 року було укладено договір оренди № 01-08/1, яким, відповідно до п.1.1., врегульовано передання Орендодавцем Орендарю у строкове платне користування нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: м. Дніпро, вул. Пресова, буд. 57Н з подальшою його продажею Орендодавцем Орендарю за ціною, обумовленою в договорі. Договір оренди за згодою обох сторін декілька разів був пролонгованим. ОСОБА_5 не виконала взятих на себе зобовязань та не продала нежитлове приміщення позивачу, а уклала з ОСОБА_6 та ОСОБА_7 26.12.2016 року договір купівлі-продажу нерухомого майна за адресою: м. Дніпро, вул. Пресова, буд. 57Н у рівних частках по ? кожному, без відома позивача, без його згоди, повідомлення та залишила у себе суму попередньої оплати позивача у розмірі 10 000 доларів США як передоплату по договору оренди № 01-08/1 в рахунок майбутнього продажу йому. Таким чином, ОСОБА_5 порушила право позивача, яке закріплено було між сторонами у п. 1.1. Договору оренди №01-08/1 нежитлового приміщення від 01.08.2013р. щодо продажу обєкту нерухомого майна позивачу за визначеною ними ціною.

У відзиві на позов, ОСОБА_5 в запереченні вимог позивача вказала, що позивач несвоєчасно сплачував орендні та комунальні платежі і мав заборгованість перед нею, що нею було повідомлено у листопаді 2015 р. позивача про намір продати приміщення і що позивач не сплачував їй суму попередньої оплати у розмірі 10000 доларів США в рахунок продажу нею приміщення позивачу.

Представник ОСОБА_7 в судовому засіданні позов не визнав та пояснив, що позов подано до ОСОБА_5 в той час, як договір оренди №01-08/1 нежитлового приміщення від 01.08.2013р. позивачем укладено з ОСОБА_9 ці особи є різними, що договір оренди №01-08/1 нежитлового приміщення від 01.08.2013р. за адресою: м. Дніпро, вул. Пресова, буд. 57Н станом на придбання цього приміщення відповідачами ОСОБА_7 є припиненим. і після придбання ним права власності на вказане приміщення воно було здано в оренду позивачу, який сплачував відповідачам орендну плату та те, що позивач сплатив на депозитний рахунок суду суму у розмірі 100 000 гривень, а мав сплатити 262809,38 грн. (еквівалент 10000 США на дату подачу позову станом на 06.06.2017 р.)

Представник ОСОБА_6 в судовому засіданні позов не визнала просила в його задоволенні відмовити та пояснила, що ОСОБА_1 є неналежним позивачем, оскільки договір оренди був укладений з ФОП ОСОБА_10, умови договору оренди щодо орендної плати позивач належним чином не виконував, а тому не має переважного права на придбання спірного майна. Акт звірки не підтверджує передачі авансу в розмірі 10 000 доларів США, а є тільки договором наміру.

Заслухавши учасників справи, свідків, дослідивши матеріали справи суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.

Судом встановлено, що 01 серпня 2013 року між позивачем та ОСОБА_9 був укладений договір оренди № 01-08/1, відповідно до п.1.1. якого врегульовано передання Орендодавцем Орендарю у строкове платне користування нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: м. Дніпро, вул. Пресова, буд. 57Н з подальшою його продажею Орендодавцем Орендарю за ціною, обумовленою в договорі, а саме 20000,00 доларів США (т.1 а.с.8-9). Строк дії договору встановлений до 31.08.2014 року.

Відповідно до ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Позивачем суду надані платіжні доручення про сплату орендної плати після закінчення дії Договору. Свідки, які були допитані в судовому засіданні пояснили, що Орендодавець ОСОБА_5 коли приходила в спірне приміщення будь-яких претензій до позивача з приводу оплати сум, строків та умов виконання сторонами договору оренди № 01-08/1 не висувала.

Таким чином, суд вважає, що договір оренди № 01-08/1 був пролонгованим на наступні роки.

В Акті звірки взаєморозрахунків від 05.12.2013р. за оренду нежитлового приміщення відповідно до договору оренди №01-08/1 від 01.08.2013р. (т.1 а.с.10) складеного позивачем та ОСОБА_9, вказано, що позивач сплатив суму оплати оренди у розмірі 6000 гривень за серпень, вересень, жовтень, грудень 2013 року та виплачується сума авансу у розмірі 82400 гривень, еквівалент 10 000 (десяти тисячі) доларів США. Сума оплати оренди та авансу складає 88 400 грн.

Суд приймає твердження позивача, що ним сплачена сума авансу в розмірі 82 400 грн. в рахунок оплати за придбання в майбутньому нежитлового приміщення, оскільки Акт звірки складений 05.12.2013 року та в ньому чітко зазначена загальна сума сплаченої орендної плати за попередні місяці та сума авансу.

Судом встановлено, що ОСОБА_5 26.12.2016 року уклала з ОСОБА_7 та ОСОБА_6 договори купівлі-продажу нерухомого майна розташованого за адресою: м. Дніпро, вул. Пресова, буд. 57Н, продавши його у рівних частках, по ? частини, кожному.

В судовому засіданні сторони визнали факт, що відповідач ОСОБА_5 та орендодавець ОСОБА_9 одна й та сама особа.

Відповідно до ч.2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відповідно до ч.1 ст. 509 ЦКУ, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Так, відповідно до п. 1.1. Договору оренди № 01-08/1, між позивачем та ОСОБА_5 були врегульовані правовідносини, які повязані з передачею Орендодавцем Орендарю у строкове платне користування нежитлове приміщення з подальшим його продажем Орендарю за ціною 20000 $ США, загальною площею 177,4 кв.м. за адресою: м. Дніпро, вулиця Пресова, 57Н. Пунктом 6.1.5. договору оренди № 01-08/ закріплено, що позивач має переважне право на продовження терміну користування обєктом оренди або укладання нового договору оренди на новий термін, а також на купівлю приміщення. Двосторонній характер договору оренди зумовлює взаємне виникнення у кожної зі сторін прав та обовязків. Тобто з укладенням такого договору, ОСОБА_5 взяла на себе обовязок, першочергово продати обєкт оренди позивачу на умовах цього договору, що кореспондує переважному праву позивача на купівлю обєкту оренди.

Виходячи з вказаних пунктів Договору (п. 1.1. та п. 6.1.5.) та положень Закону, між позивачем та ОСОБА_5 було встановлено відповідне зобовязання, яке було порушене ОСОБА_5 діями з продажу обєкту оренди.

При цьому, судом встановлено, що позивач не відмовлявся від свого переважного права на купівлю обєкту оренди та виконав свої обов'язки за договором, зокрема, сплачував орендну плату та сплатив аванс. Одночасно суду не надано будь-яких доказів на спростування даного факту, а також не надано доказів, що ОСОБА_5 в будь-який спосіб повідомляла позивача про намір продати спірне майно іншим особам.

Суд не може взяти до уваги твердження відповідачів, що договір оренди №01-08/1 нежитлового приміщення від 01.08.2013р. за адресою: м. Дніпро, вул. Пресова, буд. 57Н станом на придбання ним цього приміщення є припиненим з 01.02.2017р., бо після придбання ними права власності на вказане приміщення воно було здано ними в оренду позивачу, який сплачував їм орендну плату.

Хоча з дня укладення договорів купівлі-продажу обєкту оренди від 26.12.2016р., ОСОБА_5 втратила статус орендодавця за договором оренди від 01.08.2013 р., але це не означає, що переважне право позивача на придбання обєкту оренди припинилося і позивач не може його захистити шляхом предявлення позову про переведення прав і обовязків покупця.

За загальними правилами зобовязання припиняється на підставах, встановлених договором або законом (стаття 598 ЦК України, стаття 202 Господарського кодексу України). Перелік цих підстав наведений у ст.ст.599-601, 604-609 ЦК України. Припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом (ст. 598 ЦКУ). Зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином (ст. 599 ЦКУ). Належним є виконання зобовязання, яке прийняте кредитором і в результаті якого припиняються права та обовязки сторін зобовязання.

Враховуючи те, що ОСОБА_5 не виконала свій обовязок щодо продажу обєкту нерухомості позивачу, який має переважне право на його придбання, таке зобовязання не може вважатися припиненим його виконанням відповідно до ст. 599 ЦКУ.

Тому суд дійшов висновку, що вимога про переведення на позивача прав та обовязків покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 26.12.2016 року, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_6, що посвідчений приватним нотаріусом ДМНО ОСОБА_8 в реєстр. № 1174 та за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 26.12.2016 р., укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_7 що посвідчений приватним нотаріусом ДМНО ОСОБА_8 в реєстр. № 1178 та вимога щодо реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за позивачем ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно, а саме: майстерню та склад, що розташовані за адресою: місто Дніпро, вулиця Пресова, буд. 57Н, що складається з: майстерня літ.А-2, прибудова літ. А?-1; склад літ. Б, загальною площею 177,4 кв.м. підлягають задоволенню.

Судом встановлено, що позивач сплатив на депозитний рахунок суду суму у розмірі 100 000 гривень (а.с. 7) з розрахунку вартості обєкту нерухомого майна за договорами купівлі-продажу спірного нерухомого майна від 26.12.2016 р., що посвідчений приватним нотаріусом ДМНО ОСОБА_8 в реєстр. № 1178, де у п. 8 Договорів вказана вартість ? частки нерухомого майна у сумі 50 000 гривень.

Оскільки закон зобовязує сплатити суму та внести на депозитний рахунок саме таку грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, позивач виконав дану норму і сплатив суму вартості майна за обома договорами у розмірі 100 000 гривень, а не ту, за якою сторони домовилися придбати обєкт нерухомого майна, оскільки переведення прав і обовязків покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна має відбуватися виключно в межах сум, сплачених покупцем.

Посилання представника відповідача на абз. 3 п. 18 Постанови пленуму Вищого Спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07.02.2014р. «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав», що сума внесена позивачем на депозитний рахунок суду менше ніж та, що узгоджена ним у п.1.1. Договору №01-08/1 і це є підставою для відмови в позові є хибним, оскільки у частині способу захисту передбаченого ст. 777 ЦК України та п. 6.1.5. Договору оренди, переважного права орендаря на придбання речі, переданої у найм, застосовується положення ст. 362 ЦК України за аналогією закону відповідно до ч. 1 ст. 8 ЦКУ, якою вказано, що якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону). Зазначена правова позиція відповідає висновку Верховного суду України, що висвітлена у Постанові від 31 жовтня 2012 р., № 6-105/цс12. Відповідно до ч. 4 ст. 362 ЦКУ, «у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець».

За змістом цієї статті мається на увазі договір купівлі-продажу, яким порушено переважне право позивача, як покупця, а не будь-який інший договір, бо позивач просить перевести на нього права та обовязки покупця за договорами купівлі-продажу нерухомого майна від 26.12.2016 р.

Враховуючи викладене та те, що позивач сплатив суму авансу в розмірі 82 400 грн. в рахунок оплати за придбання в майбутньому спірного нежитлового приміщення, враховуючи реальну ціну продажу, тому з позивача підлягає стягненню на користь ОСОБА_5 сума у розмірі 17 600 гривень, якої не вистачає до повної ціни продажу майна, з депозитного рахунку суду, на який позивачем зарахована сума у розмірі 100 000 гривень.

Решта суми в розмірі 82 400 грн. з депозитного рахунку підлягає поверненню позивачу.

Вимога про визнання такою, що сплачена позивачем сума в розмірі 82 400 грн. на користь ОСОБА_5 є авансом за придбання нерухомого майна не підлягає задоволенню, оскільки до суду відповідно до ст. 4 ЦПК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів, при цьому захист цивільних прав це передбачені законом способи охорони цих праву разі їх порушення чи реальної небезпеки їх порушення. Під способами захисту субєктивних цивільних прав розуміються закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, загальний перелік яких дається в ст. 16 ЦК України. Отже вказана вимога не є належним способом захисту прав, передбаченого чинним законодавством, а невірно обраний спосіб захисту порушеного права є підставою для задоволення вимог.

Також не підлягає задоволенню вимога про зобовязання приватного нотаріуса надати позивачу дублікати договорів купівлі-продажу спірного нерухомого майна від 26.12.2016 року, оскільки вказана вимога взагалі не обґрунтована та суду не надано доказів, відповідно до ст. 81 ЦПК України, що позивач звертався до нотаріуса із заявою про видачу дублікатів договорів та йому в цьому було відмовлено.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідачів слід стягнути судові витрати пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12, 13, 76-78, 141, 259, 263-265, 268, 354, 355 ЦПК України суд,-

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, приватного нотаріуса ДМНО ОСОБА_8 про переведення прав і обовязків покупця за договорами купівлі-продажу нерухомого майна, стягнення сум та зобовязання вчинити певні дії задовольнити частково.

Перевести на позивача ОСОБА_1 (і.н. НОМЕР_1, місце проживання: 52413, Дніпропетровська область, Солонянський район, сел. Микільське, вул. Кірова, 44) права та обовязки покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 26.12.2016 року, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_6, що посвідчений приватним нотаріусом ДМНО ОСОБА_8 в реєстр. № 1174 та за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 26.12.2016 р., укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_7, що посвідчений приватним нотаріусом ДМНО ОСОБА_8 в реєстр. № 1178, яке розташоване за адресою: місто Дніпро, вулиця Пресова, буд. 57Н та складається з майстерні літ.А-2, прибудови літ. А?-1; складу літ. Б, загальною площею 177,4 кв.м.

Стягнути з позивача ОСОБА_1 на користь ОСОБА_5 суму у розмірі 17 600 гривень, яка знаходиться на депозитному рахунку суду та зарахована позивачем у розмірі 100 000 гривень.

Повернути позивачу ОСОБА_1 з депозитного рахунку суду решту суми у розмірі 82 400 гривень.

Зареєструвати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за позивачем ОСОБА_1 (і.н. НОМЕР_1, місце проживання: 52413, Дніпропетровська область, Солонянський район, сел. Микільське, вул. Кірова, 44) право власності на нерухоме майно, а саме: майстерню та склад, що розташовані за адресою: місто Дніпро, вулиця Пресова, буд. 57Н, що складається з: майстерня літ.А-2, прибудова літ. А?-1; склад літ. Б, загальною площею 177,4 кв.м.

В іншій частині вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_1 судові витрати у розмірі 640 грн.

Стягнути з ОСОБА_6 на користь ОСОБА_1 судові витрати у розмірі 640 грн.

Стягнути з ОСОБА_7 на користь ОСОБА_1 судові витрати у розмірі 640 грн.

Рішення може бути оскаржено сторонами шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до Апеляційного суду Дніпропетровської області або через Бабушкінський районний суд ОСОБА_11 протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому рішення не було вручене у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне6 оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення повного тексту рішення суду.

Суддя Т.Ю. Єлісєєва