Постанова

Іменем України

23 травня 2018 року

м. Київ

справа № 547/89/16-ц

провадження № 61-5911 св 18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Хопти С. Ф.,

суддів: Білоконь О. В. (суддя-доповідач), Гулька Б. І., Синельникова Є. В., Черняк Ю. В.,

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Семаль»,

представник позивача - ЦвіркунІгор Олегович,

відповідач: ОСОБА_5, фермерське господарство «Журавель»,

третя особа - Семенівське районне управління юстиції Полтавської області,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Семаль» на рішення Семенівського районного суду Полтавської області у складі судді Любицького В. О. від 28 квітня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Полтавської області у складі суддів: Дряниці Ю. В., Карнауха П. М.,

Пилипчук Л. І., від 7 липня 2016 року,

В С Т А Н О В И В :

У лютому 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю «Семаль» (далі - ТОВ «Семаль») звернулося до суду із позовом до ОСОБА_5, фермерського господарства «Журавель» (далі - ФГ «Журавель»), третя особа - Семенівське районне управління юстиції Полтавської області, про визнання договору оренди землі поновленим, визнання договору оренди землі недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Позовна заява мотивована тим, що 20 липня 2010 року було зареєстровано договір оренди землі між ДП «Семаль», правонаступником якого є

ТОВ «Семаль», та ОСОБА_5 Позивач вказував на те, що договір оренди було укладено на 5 років, строк його дії закінчувався 20 липня 2015 року, а тому товариство вирішило скористатися своїм переважним правом на поновлення договорів оренди на новий строк та 17 червня 2015 року направило власнику земельної ділянки ОСОБА_5 лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на оренду та додало до нього проект додаткової угоди. На вказаний лист-повідомлення ОСОБА_5 у строки, зазначені у статті 33 Закону України «Про оренду землі», відповіді не надала. Надалі позивачу стало відомо, що ОСОБА_5 21 липня 2015 року уклала новий договір оренди землі з ФГ «Журавель», який було зареєстровано у той же день. У зв'язку з чим позивач вважав, що його переважне право на продовження дії договору оренди землі було порушено.

З урахуванням зазначеного, позивач просив визнати договір оренди землі, укладений між ТОВ «Семаль» та ОСОБА_5 поновленим на той самий строк та на тих самих умовах; визнати додаткову угоду до договору оренди землі про поновлення договору оренди укладеною; визнати недійсним договір оренди землі, укладений 21 липня 2015 року між ФГ «Журавель» та ОСОБА_5, та скасувати рішення про його державну реєстрацію.

Рішенням Семенівського районного суду Полтавської області від 28 квітня 2016 року у задоволенні позову ТОВ «Семаль» відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивач не виконав приписів закону про завчасне повідомлення орендодавця про свої наміри скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі.

Ухвалою Апеляційного суду Полтавської області від 7 липня 2016 року апеляційну скаргу ТОВ «Семаль» залишено без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Ухвалу суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що позивачем не дотримано процедури щодо реалізації свого переважного права, встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

У касаційній скарзі, поданій у червні 2016 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, ТОВ «Семаль» просить скасувати судові рішення із ухваленням нового рішення про задоволення позову, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга мотивована тим, що у строки, встановлені статтею

33 Закону України «Про оренду землі» було направлено на адресу орендодавця лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк. Суди попередніх інстанцій необґрунтовано відмовили у задоволенні позовних вимог, не врахували правових позицій Верховного Суду України, викладених у справах за

№№ 6-219цс14, 6-10цс15, 6-2027цс15, 6-146цс16.

Відповідно до пункту 4 розділу XIII Перехідних положень ЦПК України у редакції Закону України № 2147-VIII від 3 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

31 січня 2018 року справа передана до Верховного Суду.

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що 31 березня 2008 року між ОСОБА_5 та ДП «Семаль», правонаступником якого є ТОВ «Семаль», було укладено договір оренди землі терміном на 5 років. Вказаний договір зареєстровано 20 липня 2010 року.

17 червня 2015 року TOB «Семаль» на адресу ОСОБА_5 направив лист-повідомлення про намір товариства продовжити договір оренди землі на новий строк та додало до листа проект додаткової угоди до договору оренди землі, який відповідач отримала 16 липня 2015 року.

21 липня 2015 року, після закінчення строку дії договору оренди від 31 березня 2008 року, між ОСОБА_5 та ФГ «Журавель» було укладено новий договір оренди земельної ділянки, державну реєстрацію якого здійснено цього ж дня.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договори найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Пунктом 8 договору оренди передбачено, що орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої

статті 777 ЦК України та статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах 1-5 статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно із частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Відповідно до статті 255 ЦК України, якщо строк встановлено для вчинення дії, вона може бути вчинена до закінчення останнього дня строку. У разі, якщо ця дія має бути вчинена в установі, то строк спливає тоді, коли у цій установі за встановленими правилами припиняються відповідні операції.

Письмові заяви та повідомлення, здані до установи зв'язку до закінчення останнього дня строку, вважаються такими, що здані своєчасно.

Вирішуючи спір, суди попередніх інстанцій у порушення вимог ст. ст. 212-214, 315 ЦПК України (в редакції, чинній на час розгляду справи), не врахували зазначені вимоги закону, не звернули уваги на те, що пунктом 8 договору оренди і частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено обов'язок орендаря письмово повідомити орендодавця про намір продовжити дію договору оренди не пізніш ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, що і було зроблено позивачем шляхом письмового повідомлення відповідача. Так, 20 липня 2015 року закінчувався строк дії договору оренди і 17 червня 2015 року TOB «Семаль» на адресу ОСОБА_5 направило лист-повідомлення про намір товариства продовжити договір оренди землі на новий строк та додало до листа проект додаткової угоди до договору оренди землі.

Крім того, суди не врахували, що на вказаний лист-повідомлення ОСОБА_5 у строки, зазначені у статті 33 Закону України «Про оренду землі», відповіді не надала, однак повідомила до закінчення строку дії договору оренди про відсутність наміру поновлювати договір оренди на новий строк.

Крім того, згідно з правовими позиціями Верховного Суду України, викладеними у постановах від 18 березня 2015 року у справах № № 6-3цс15, 6-4цс15, від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10цс15, виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України «Про оренду землі», відповідно до яких права й обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, а також із частини шостої статті

33 Закону України «Про оренду землі», слід дійти висновку про те, що направлення відповідачем до закінчення строку дії договору оренди повідомлення про відсутність у нього як власника земельної ділянки наміру поновлювати договір оренди на новий строк після закінчення терміну дії попереднього договору не створює будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Таким чином, судами попередніх інстанцій при розгляді позовних вимог неповно з'ясовані обставини справи і не надано їм належної оцінки, за таких обставин рішення судів підлягають скасуванню з підстав, передбачених статтею 411 ЦПК України, з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись статтями 400, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Семаль» задовольнити частково.

Рішення Семенівського районного суду Полтавської області від 28 квітня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Полтавської області від 7 липня

2016 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий С. Ф. Хопта

Судді: О. В. Білоконь

Б. І. Гулько

Є. В. Синельников

Ю. В. Черняк