Постанова

Іменем України

23 травня 2018 року

м. Київ

справа №573/626/17

провадження №61-11281св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі:

головуючого - Висоцької В. С. (суддя - доповідач),

суддів: Мартєва С.Ю., Пророка В. В., Фаловської І.М., Штелик С. П.,

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «СААН - АГРО»,

відповідачі: ОСОБА_1, товариство з обмеженою відповідальністю «Урожайна країна»,

третя особа - служба з державної реєстрації прав Білопільської міської ради Сумської області,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Білопільського районного суду Сумської області від 06 листопада 2017 року у складі судді

ОСОБА_2 та постанову апеляційного суду Сумської області

від 26 грудня 2017 рокуу складі колегії суддів: Собини О. І., Криворотенка В. І. Ткачук С. С.,

ВСТАНОВИВ:

У березні 2017 року товариство з обмеженою відповідальністю «СААН - АГРО» (далі - ТОВ «СААН - АГРО») звернулося до суду з позовом до

ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю «Урожайна країна» (далі - ТОВ «Урожайна країна»), про визнання договору оренди недійсним, скасування державної реєстрації, та поновлення договору оренди.

Позовна заява мотивована тим, що за умовами договору оренди земельної ділянки від 02 січня 2007 року, укладеного між ТОВ «СААН - АГРО» та

ОСОБА_1, остання передала позивачу в строкове платне користування належну їй на праві власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Річківської сільської ради Білопільського району, площею 2, 53 га (рілля), строком по січень 2017 року.

02 грудня 2016 року позивач, користуючись переважним правом на оренду земельної ділянки, надіслав ОСОБА_1 лист-повідомлення

від 24 листопада 2016 року про поновлення договору оренди землі, разом із проектом додаткової угоди до договору оренди землі, яка містить істотні умови поновлення. У відповідь на лист ОСОБА_1 надіслала заяву

від 20 грудня 2016 року, в якій відмовилася від поновлення договору оренди, у зв'язку з наміром передати в оренду земельну ділянку іншому орендарю на більш вигідних умовах.

31 січня 2017 року набрав чинності, укладений між ОСОБА_1 та

ТОВ «Урожайна країна», договір оренди земельної ділянки від 07 листопада 2016 року, за умовами якого ОСОБА_1 передала спірну земельну ділянку строком до 31 грудня 2026 року.

Позивач вважає, що його переважне право на укладення договору оренди порушене, тому просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 07 листопада 2016 року між ТОВ «Урожайна країна» та

ОСОБА_1, та зобов'язати ОСОБА_1 вчинити дії щодо укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 02 січня

2007 року, укладеного ОСОБА_1 та ТОВ «СААН-АГРО».

Рішенням Білопільського районного суду Сумської області

від 06 листопада 2017 року позов задоволено частково.

Визнано договір оренди земельної ділянки, укладений 07 листопада

2016 року між ТОВ «Урожайна країна» і ОСОБА_1, зареєстрований

31 січня 2017 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису про інше речове право недійсним. У задоволенні решти вимог відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що позивач дотримався передбаченої законом процедури для реалізації переважного права на поновлення договору оренди, а тому його порушене право підлягає захисту шляхом визнання недійсним укладеного, за час дії попереднього, договору між ОСОБА_1 та ТОВ «Урожайна країна».

Постановою апеляційного суду Сумської області від 26 грудня 2017 року рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог про поновлення договору оренди земельної ділянки скасовано, у цій частині ухвалено нове рішення, яким визнано поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 02 січня 2007 року між ОСОБА_1 та

ТОВ «СААН-АГРО», зареєстрований у Білопільському відділі Сумської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру 07 березня

2008 року за № 46 на умовах додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 24 листопада 2016 року, строком дії

до 31 грудня 2024 року та орендною платою 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на момент поновлення. Вирішено питання розподілу судових витрат. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що ТОВ «СААН-АГРО» є добросовісним набувачем, який: з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, направляв ОСОБА_1 листи-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до якого було додано проект додаткової угоди; на період дії строку договору оренди земельної ділянки, про яку йде мова, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов'язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату, що свідчить про дотримання позивачем у даному випадку процедури необхідної для реалізації переважного права.

Суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що ОСОБА_1 уклала договір з ТОВ «Урожайна країна» на менш вигідних, ніж запропоновано позивачем умовах, що є підставою для поновлення вищезазначеного договору оренди.

У касаційній скарзі, поданій у січні 2018 року, ОСОБА_1 просить скасувати ухвалені в справі судові рішення та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Касаційна скарга мотивована тим, що всі необхідні дії, передбачені Законом України «Про оренду землі» заявник виконала, а саме направила ТОВ «СААН - АГРО» лист-повідомлення із запереченнями щодо поновлення договору оренди та про бажання укласти договір оренди з іншим орендарем на більш сприятливих умовах для неї. У свою чергу ТОВ «СААН - АГРО» порушило обов'язковий строк та процедуру поновлення договору оренди, а відтак втратило переважне право на його поновлення.

Касаційна скарга містить посилання на те, що зазначивши в рішення дату закінчення договору 31 січня 2017 року, суди невірно з'ясували період його дії, оскільки договір укладено на 10 років, з січня 2007 року по січень

2017 року, то строк його дії сплив 31 грудня 2016 року.

Аргументом касаційної скарги зазначено також те, що з 01 січня 2017 року позивач спірною земельною ділянкою не користувався, орендна плата не нараховується та не сплачується.

Інші учасники судового процесу не скористалися своїм правом на подання до суду відзиву на касаційну скаргу, заперечень щодо її змісту і вимог до касаційного суду не направили.

За змістом частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Частиною першою статті 400 ЦПК України передбачено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до частин першої, другої та п'ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону судові рішення не відповідають.

Суд установив, що згідно державного акту від 25 липня 2001 року

ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,67 га в межах згідно з планом, з яких площею 2,53 га - рілля та площею 0,14 га - кормові угіддя, яка знаходиться на території Річківської сільської ради Білопільського району Сумської області.

02 січня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «СААН-АГРО» було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано в установленому законом порядку.

Пунктом 8 вказаного договору оренди передбачено, що даний договір укладений на 10 років, з січня 2007 року по січень 2017 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово про наміри продовжити його дію.

07 листопада 2016 року між ОСОБА_1 і ТОВ «Урожайна країна» було укладено договір оренди спірної земельної ділянки, пунктом 3.1 якого передбачено, що він набирає чинності з моменту підписання та діє протягом 10 років, з 01 січня 2017 року по 31 грудня 2026 року зі сплатою орендної плати у розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 6 547,24 грн на рік, з терміном сплати до 01 грудня кожного року

02 грудня 2016 року ТОВ «СААН-АГРО» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, додавши до нього проект додаткової угоди.

20 грудня 2016 року ОСОБА_1 надіслала ТОВ «СААН-АГРО» відповідь на лист-повідомлення, в якому зазначила про свою відмову від укладення з позивачем договору оренди земельної ділянки на новий строк, у зв'язку з наміром передати земельну ділянку в оренду іншому орендарю на більш сприятливих умовах.

Обґрунтовуючи позов, ТОВ «СААН-АГРО» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Суди дійшли висновку, що позивач, як орендар, належно виконував умови договору оренди; дотримався строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; орендодавець договір оренди з іншим орендарем на умовах, що не є рівними або кращими у порівнянні з запропонованими попереднім орендарем, та дійшов висновку, що позивач скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі та в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» має переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк.

Проте з таким висновком погодитись не можна з наступних підстав.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема

ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої

статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

У справі № 594/376/17-ц Велика Палата Верховного Суду прийшла висновку, що правовий аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

За змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем, свідчить про недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, що дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.

Відповідно до статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

Оскільки суди неправильно застосували норми матеріального права і ухвалення нового судового рішення не потребує встановлення фактичних обставин справи, ухвалене апеляцінйим судом рішення в оскаржуваній частині підлягає скасуванню з прийняттям у цій частині нового рішення про відмову в позові.

Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України якщо суд касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки судом касаційної інстанції задоволено касаційну скаргу

ОСОБА_1,скасовано ухвалені в справі судові рішення та ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні вимог, судові витрати покладаються на позивача.

У зв'язку із наведеним із ТОВ «СААН - АГРО» на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий, сплачений за подачу позовної заяви, апеляційної скарги та касаційної скарги (800 грн, 2 480 грн та 5 120 грн відповідно).

Керуючись статтями 400, 409, 412, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1задовольнити.

Рішення Білопільського районного суду Сумської області від 06 листопада

2017 року та постанову апеляційного суду Сумської області від 26 грудня

2017 рокускасувати.

Відмовити товариству з обмеженою відповідальністю «СААН - АГРО» у задоволенні позовних вимог до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю «Урожайна країна», третя особа - служба з державної реєстрації прав Білопільської міської ради Сумської області, про визнання договору оренди недійсним, скасування державної реєстрації, та поновлення договору оренди.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «СААН - АГРО» на користь ОСОБА_1 судовий збір за подачу позовної заяви в сумі 800 грн, 2 480 грн за подачу апеляційної скарги та 5 120 грн за подачу касаційної скарги.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. С. Висоцька

Судді С. Ю. Мартєв

В. В. Пророк

І. М. Фаловська

С. П. Штелик