Постанова

Іменем України

10 травня 2018 року

м. Київ

справа № 395/1448/16-ц

провадження № 61-6741св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Висоцької В. С. (суддя-доповідач),

суддів: Лесько А. О., Пророка В. В., Фаловської І. М., Штелик С. П.,

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н»,

відповідачі: ОСОБА_1, сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Агролан»,

розглянув в порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення апеляційного суду Кіровоградської області від 29 листопада 2017 року у складі колегії суддів: Суровицької Л. В., Авраменко Т. М., Чельник О. І.,

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» (далі - ТОВ «Агроконтракт-Н») звернулося до суду з позовом до

ОСОБА_1, сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» (далі - СТОВ «Агролан»), у якому просило: визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між

ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан», визнати договір оренди земельної ділянки, укладений 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н» поновленим.

Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 4,25 га, яка розташована на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області, з цільовим призначенням ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджено державним актом на право приватної власності на землю. За договором оренди від 09 жовтня 2008 року ОСОБА_1 передала належну їй земельну ділянку в оренду ТОВ «Агроконтракт-Н»строком на п'ять років. Земельну ділянку позивач орендував разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

У порушення умов договору оренди ОСОБА_1 не повідомила позивача за шість місяців до закінчення строку договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін.

05 квітня 2013 року та 08 січня 2014 року позивач на адресу відповідача направив листи-повідомлення про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди. Жодних відповідей на пропозицію про поновлення договору оренди відповідачем не надано.

У 2015 році позивачу стало відомо, що між ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан» укладено договір оренди земельної ділянки, яка перебувала в користуванні позивача відповідно до договору оренди від 09 жовтня 2008 року. Посилаючись на порушення переважного права оренди, позивач просив позов задовольнити.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області

від 5 жовтня 2017 року у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що договір оренди

від 09 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_1 та

ТОВ «Агроконтракт-Н», не зареєстрований у встановленому законом порядку, є неукладеним, а відтак відсутні підстави для поновлення дії даного договору. Суд дійшов висновку, що поновлення договору оренди неможливо також з підстав наявності між відповідачами зареєстрованого 07 липня 2017 року договору емфітевзису.

Рішенням апеляційного суду Кіровоградської області від 29 листопада

2017 року рішення суду першої інстанції в частині в частині відмови в задоволені позову про визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем скасовано, у цій частині ухвалено нове рішення, яким визнано поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений

09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_1 В іншій частині рішення місцевого суду залишено без змін. Вирішено питання розподілу судових витрат.

Рішення апеляційного суду мотивоване тим, що договір оренди землі

09 жовтня 2008 року, укладений між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_1, пройшов державну реєстрацію у встановленому законом порядку відповідно до діючого на той час законодавства, а саме був зареєстрований 28 травня 2009 року спеціальним органом - структурним підрозділом Центру Державного земельного кадаструщодо ведення державного реєстру земель по відношенню до органів місцевого самоврядування у складі Держкомзему України. Суд дійшов висновку, що вказаний договір набув чинності з моменту його державної реєстрації - 28 травня 2009 року, згідно зі статтями 210, 640 ЦК України в редакції на час виникнення спірних правовідносин, а тому за змістом статті 9 Закону України «Про оренду землі» саме з цього часу породжує для сторін договору права та обов'язки.

Апеляційний суд вказав, що у встановленому законом та договором порядку позивач належно та своєчасно повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та надіслав йому проект додаткової угоди.

Також апеляційний суд дійшов висновку про порушення власником землі вимог, передбачених статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки ОСОБА_1 не зверталась до орендаря з пропозиціями щодо істотних умов договору, не повідомляла орендаря протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди про заперечення щодо поновлення договору, попередньо не повідомила орендаря про намір укладання договору оренди з новим орендарем, разом з тим земельна ділянка знову ним була передана в оренду іншій особі.

Крім того, ні в період дії договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року, ні після закінчення строку його дії ОСОБА_1 не зверталась до позивача з приводу невиконання чи неналежного виконання умов договору оренди.

Суд вважав, що за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендаря про намір укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбаченого статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

У касаційній скарзі, поданій 15 листопада 2017 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, ОСОБА_1 просить скасувати рішення апеляційного суду та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні вимог в частині визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

В іншій частині рішення апеляційного суду не оскажується, тому не перевіряється судом касаційної інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд свої висновки зробив на недопустимих доказах і припущеннях, до правовідносин, що виникли між сторонами неправильно застосував норми закону, що регулюють відносини оренди земельної ділянки в частині переважного права орендаря на поновлення договору.

Касаційна скарга містить посилання на те, що апеляційний суд дійшов помилкового висновку про те, що до закінчення строку дії договору орендарем ТОВ «Агроконтракт-Н» дотримано встановленої процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі на підставі частин першої-п'ятої, а також шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки відсутні докази направлення та отримання доданих до позовної заяви листа від 05 квітня 2013 року та проекту додаткової угоди (без номера та дати).

Також апеляційний суд не врахував листи-повідомлення орендодавця

ОСОБА_1 від 23 листопада 2013 року та від 26 квітня 2014 року про небажання продовжувати строк дії договору, укладений з

ТОВ «Агроконтракт-Н».

15 грудня 2017 року набув чинності Закон України від 3 жовтня 2017 року

№ 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального

кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів».

Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

У лютому 2018 року вказану вище касаційну скаргу передано на розгляд до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 16 лютого 2018 року відкрито касаційне провадження у даній справі, матеріали справи витребувано з суду першої інстанції.

26 лютого 2018 року матеріали справи надійшли на адресу Верховного Суду.

Інші учасники справи не скористались своїм правом на подання до суду відзиву на касаційну скаргу, своїх заперечень щодо змісту і вимог касаційної скарги до касаційного суду не направили.

Касаційна скарга підлягає задоволенню.

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною першою статті 402 ЦПК України встановлено, що усуді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, другої та п'ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону рішення апеляційного суду в оскаржуваній частині не відповідає.

Суд установив, що 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та

ОСОБА_1 було укладений договір оренди земельної ділянки, терміном на 5 років.

Дану земельну ділянку ТОВ «Агроконтракт-Н» орендував згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

У пункті 3.2 договору оренди сторони погодили, що дія договору продовжується на наступний термін дії вказаний в пункті 3.1 цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

05 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан» був укладений договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_1 передала в оренду СТОВ «Агролан» земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Капітанівської селищної ради, площею 4,25 га, строком на 5 років.

Обґрунтовуючи позов, ТОВ «Агроконтракт - Н» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Апеляційний суд дійшов висновку, що позивач, як орендар, належно виконував умови договору оренди; дотримався строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; орендодавець не надіслав у встановлений законом строк відмову у поновленні договору на новий строк, не повідомив про намір укласти договір оренди з іншим орендарем; уклав договір оренди з іншим орендарем на умовах, що не є рівними або кращими у порівнянні з запропонованими попереднім орендарем, та дійшов висновку, що позивач скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі та в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» має переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк.

Проте з таким висновком погодитись не можна з наступних підстав.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

У справі № 594/376/17-ц Велика Палата Верховного Суду прийшла висновку, що правовий аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Установлено, що до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки позивач, з метою скористатися своїм переважним правом щодо поновлення договору оренди, двічі направляв орендодавцю ОСОБА_1 листи-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди № 1, а саме 05 квітня 2013 року та 08 січня 2014 року.

Докази направлення листа-повідомлення від 05 квітня 2013 року позивач не надав.

Лист-повідомлення від 08 січня 2014 року з проектом додаткової угоди № 1 на адресу ОСОБА_1 за місцем її проживання. Факт отримання орендодавцем такого листа підтверджується повідомленням про вручення ОСОБА_1

01 квітня 2014 року та не заперечується її представником.

За змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

23 листопада 2013 року та 26 квітня 2014 року ОСОБА_1 направляла позивачу листи-повідомлення.

У журналі вхідної кореспонденції 29 квітня 2014 року за вхідним №193 зареєстрована заява ОСОБА_1 - повідомлення про розірвання договору оренди.

За 2013 рік реєстрації звернення ОСОБА_1 про розірвання договору оренди не виявлено, проте суд встановив, що 23 листопада 2013 року

ОСОБА_1 зверталась з таким листом-повідмоленням.

В обох листах орендодавець повідомила про те, що вона користуючись правом, передбаченим пунктом 3.2 договору оренди, попереджає про те, що не має наміру після закінчення терміну дії договору оренди, продовжувати з товариством дію договору, чи укладати новий договір. Зазначила, що вимагає після збору врожаю 2014 року не здійснювати посів сільськогосподарських та інших культур на належній їй земельній ділянці та повернути земельну ділянку, вільну від посівів у стані, придатному для подальшого використання. У листі від 26 квітня 2014 року зазначила , що має намір самостійно розпорядитись, в тому числі і самостійно використовувати земельну ділянку.

Посилання позивач на те, що після закінчення строку дії договору оренди він продовжував користуватися земельною ділянкою спростовуються податковою звітністю, яка була витребувана у державній фіскальній службі, та свідчить про відсутність виплати ОСОБА_1 орендної плати після закінчення терміну дії договору оренди землі.

Отже наявність порушення процедури повідомлення орендодавця про намір реалізувати переважне право, відсутність у попереднього орендаря продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди та наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем ,дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.

Відповідно до статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

Оскільки суди неправильно застосували норми матеріального права і ухвалення нового судового рішення не потребує встановлення фактичних обставин справи, ухвалене апеляцінйим судом рішення в оскаржуваній частині підлягає скасуванню з прийняттям у цій частині нового рішення про відмову в позові.

Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України якщо суд касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки судом касаційної інстанції задоволено касаційну скаргу ОСОБА_1, скасовано рішення апеляційного суду в частині визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем та у цій частині ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні цих вимог, судові витрати покладаються на позивача.

У зв'язку із наведеним із товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий, сплачений за подачу позовної заяви, апеляційної скарги та касаційної скарги (1 378 грн, 1 515, 80 грн та 3 307,20 грн відповідно).

Керуючись статтями 400, 409, 412, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення апеляційного суду Кіровоградської області від 29 листопада

2017 року в частині в задоволенні вимог про визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем скасувати.

Відмовити товариству з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» у задоволенні позовних вимог до ОСОБА_1, сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» про визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» на користь ОСОБА_1 судовий збір за подачу позовної заяви в сумі 1 378 грн, 1 515, 80 грн за подачу апеляційної скарги та 3 307,20 грн за подачу касаційної скарги.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. С. Висоцька

Судді А. О. Лесько

В. В. Пророк

І. М. Фаловська

С. П. Штелик