Справа № 372/5355/14-ц
Провадження № 2-1/18
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16 квітня 2018 року Обухівський районний суд Київської області в складі :

головуючого судді Болобана В.Г.,

за участі секретаря Рудніцької О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Обухівського районного суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тверської Інесси Володимирівни, третя особа: Обухівська районна державна адміністрація, про визнання договорів недійсними та зобов'язання вчинити дії,

ВСТАНОВИВ:

В жовтні 2014 року позивач звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тверської Інесси Володимирівни про визнання договорів недійсними та зобов'язання вчинити дії, 09.10.2017 року доповнивши (змінивши) підстави позову шляхом викладення позовної зави у новій редакції. В обґрунтування позовних вимог позивач зазначила, що 29 жовтня 2013 року між нею та ОСОБА_2 було укладено договір позики, за яким вона отримала грошові кошти в позику і зобов'язалась до 29 жовтня 2014 року повернути відповідачеві суму в гривнях, еквівалентну 149 тис. 600 євро.

Того ж дня сторони уклали договір іпотеки, яким забезпечено боргові зобов'язання позивачки за вказаним договором позики. Предметом іпотеки визначено належний позивачці на праві власності житловий будинок, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 (сорок один) на земельній ділянці площею 0,3744 га, наданій для ведення фермерського господарства.

29 жовтня 2013 року між тими ж сторонами було укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким установлено порядок задоволення вимог відповідача в разі невиконання позивачкою боргових зобов'язань за вказаним вище договором позики, зокрема передбачено, що іпотекодавець передає, а іпотекодержатель набуває право власності на зазначені житловий будинок та земельну ділянку. За змістом договору іпотеки та договору про задоволення вимог іпотекодержателем за вказаними договорами виступив громадянин України ОСОБА_2, який не є банківською установою.

Договір іпотеки не відповідає вимогам законодавства України, предметом договору іпотеки зазначено житловий будинок та земельну ділянку (земельна ділянка, яку позивач набув у власність для ведення фермерського господарства, що відноситься до категорії земель - землі сільськогосподарського призначення - для ведення фермерського господарства. Таким чином, зміст договору іпотеки суперечить акту цивільного законодавства, статті 133 ЗК України, оскільки відповідно до цього договору заставодержателем зазначених земельних ділянок виступила фізична особа, яка не є банком.

Підставою для визнання недійсним договору про задоволення вимог є як та обставина, що він є похідним від договору іпотеки. Так самостійною підставою для визнання договору про задоволення вимог недійсним є те, що іпотекодержателем за цим договором виступив відповідач, не маючи статуту банку, тобто без достатньої спеціальної цивільної дієздатності (ч. 2 ст. 203 ЦК України).

Спірний договір іпотеки та договір про задоволення вимог, всупереч вимогам ст. 55 Закону України «Про нотаріат», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу. Поза межами його нотаріального округу, оскільки місцезнаходження нерухомого майна, яке є предметом спірного договору - Київська область, Обухівський район, місце реєстрації сторін спірного правочину Київська область (позивач) та місто Дніпропетровськ (відповідач).

З огляду на викладені обставини позивач просила: визнати недійсними зазначені правочини, зокрема договір іпотеки та договір про задоволення вимог іпотекодержателя; зобов'язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тверську І.В. повернути їй оригінали правовстановлюючих документів на спірне нерухоме майно.

Ухвалою Обухівського районного суду Київської області від 04.10.2017 року за клопотанням представника позивача залучено до участі у справі, як правонаступника, замість Реєстраційної служби Обухівського міськрайонного управління юстиції у Київській області - Обухівську районну державну адміністрацію (м. Обухів, вул. Малишка, 10) та залишено без розгляду вимоги, заявлені в позові (в редакції від 15.10.2015 року), а саме щодо скасування рішень державного реєстратора прав на нерухоме майно Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тверської Іннеси Володимирівни.

В судовому засіданні представник позивача позовну заяву підтримав в повному обсязі. та просив позовні вимоги задовольнити в повному обсязі з підстав, наведених в позові. Зазначив, що в іпотеку не могла бути передана земельна ділянка із цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, оскільки це суперечить вимогам ЗК України. А відтак, договори укладені між сторонами, мають бути визнані недійсними.

Представник відповідача ОСОБА_5 проти позову заперечував та просив у його задоволені відмовити, оскільки сторони, підписуючи ці договори, погодились зі всіма угодами.

Відповідач приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська Інесса Володимирівна про розгляд справи повідомлялась належним чином, в судове засідання не з'явилась, надала до суду заяву, в якій просить розглянути справу без її участі.

Третя особа Обухівська районна державна адміністрація про розгляд справи повідомлялась належним чином, в судове засідання свого представника не направила, заяв, клопотань до суду не подала.

Суд, вислухавши представника позивача, представника відповідача, дослідивши матеріали справи, встановив такі обставини та відповідні їм правовідносини.

29 жовтня 2013 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір позики, за яким ОСОБА_1 отримала грошові кошти в позику і зобов'язалась до 29 жовтня 2014 року повернути ОСОБА_2 суму в гривнях, еквівалентну 149 тис. 600 євро.

Того ж дня сторони уклали договір іпотеки, яким забезпечено боргові зобов'язання позивачки за вказаним договором позики. Предметом іпотеки визначено належний позивачці на праві власності житловий будинок, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 (сорок один) на земельній ділянці площею 0,3744 га, наданій для ведення фермерського господарства.

29 жовтня 2013 року між тими ж сторонами було укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким установлено порядок задоволення вимог відповідача в разі невиконання позивачкою боргових зобов'язань за вказаним вище договором позики, зокрема передбачено, що іпотекодавець передає, а іпотекодержатель набуває право власності на зазначені житловий будинок та земельну ділянку. Договір іпотеки та договір про задоволення вимог посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В.

Відповідно до п. 1 договору про задоволення вимог, предметом за цим договором є нерухоме майно, іменоване далі - майно, реєстраційний номер НОМЕР_4, а саме: житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (сорок один); Земельна ділянка НОМЕР_3, цільове призначення - ведення фермерського господарства.

Іпотекодержателем за змістом договору іпотеки та договору про задоволення вимог іпотекодержателя виступив ОСОБА_2, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1, зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1.

Оцінюючи доводи позову про порушення вимог законодавства при укладенні договору з огляду на правовий статус земельної ділянки, яка була предметом іпотеки, суд приймає до уваги такі обставини.

Зазначений спір неодноразово був предметом розгляду судів всіх інстанцій та повернувся до першої інстанції на новий розгляд.

Відповідно до статті 12 Закону України «Про фермерське господарство» землі фермерського господарства можуть складатися із: а) земельної ділянки, що належить на праві власності фермерському господарству як юридичній особі; б) земельних ділянок, що належать громадянам - членам фермерського господарства на праві приватної власності; в) земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди.

Права володіння та користування земельними ділянками, які знаходяться у власності членів фермерського господарства, здійснює фермерське господарство.

За положеннями статті 7 цього Закону надання земельних ділянок державної та комунальної власності у власність або користування для ведення фермерського господарства здійснюється в порядку, передбаченому ЗК України.

Відповідно до статті 22 ЗК України землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

До земель сільськогосподарського призначення належать: а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги); б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо). Землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування, зокрема, громадянам - для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства.

За положеннями статті 31 ЗК України землі фермерського господарства можуть складатися із: а) земельної ділянки, що належить на праві власності фермерському господарству як юридичній особі; б) земельних ділянок, що належать громадянам - членам фермерського господарства на праві приватної власності; в) земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди. Згідно із частиною четвертою статті 133 ЗК України заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) може бути лише банк.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про іпотеку» іпотека земельних ділянок здійснюється відповідно до цього Закону. Заборони та обмеження щодо відчуження і цільового використання земельних ділянок, встановлені Земельним кодексом України, є чинними при їх іпотеці. Реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення при зверненні стягнення на предмет іпотеки здійснюється на прилюдних торгах. Покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути особи, визначені Земельним кодексом України.

Таким чином, відповідно до частини четвертої статті 133 цього Кодексу спірна земельна ділянка не могла бути об'єктом оспорюваного договору іпотеки.

Така ж позиція викладена у Постанові Верховного Суду України від 14.06.2017 року у справі № 6-2973цс16 (суд розглядав саме цю цивільну справу, скасував попередні рішення та направив справу на новий розгляд). В правовому висновку зазначено, що відповідно до статті 22 ЗК України землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

За положеннями статті 31 ЗК України землі фермерського господарства можуть складатися із: а) земельної ділянки, що належить на праві власності фермерському господарству як юридичній особі; б) земельних ділянок, що належать громадянам - членам фермерського господарства на праві приватної власності; в) земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди.

Згідно із частиною четвертою статті 133 ЗК України заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) може бути лише банк.

Вирішуючи спір, суди залишили поза увагою, що спірна земельна ділянка, яка передана в іпотеку на забезпечення зобов'язань за договором позики, укладеним між фізичними особами, відноситься до категорії земель сільськогосподарського призначення та була надана позивачці для ведення фермерського господарства, та не з'ясували, чи фізична особа могла бути іпотекодержателем цієї земельної ділянки з урахуванням положеньчастини четвертої статті 133 ЗК України.

Відповідно до ч. 4 ст. 6 Закону України «Про іпотеку» якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована.

Відповідно до ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, а правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. В ст. 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину. В силу ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлено законом, або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно з ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, або одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Згідно з статтею ст. 217 ЦК України, недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Таким чином, суд вважає, що предметом іпотеки в оспорюваних договорах сторонами не було визначено як єдиний об'єкт нерухомого майна, який складався із земельної ділянки та розташованого на ній житлового будинку. За таких обставин, суд вважає, що при укладенні оспорюваних договорів вбачається порушення ч. 4 ст. 133 ЗК України, яке є підставою для визнання недійсним добровільно укладених сторонами правочинів, в частині, що стосується саме земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_3, яка розташована на території Нещерівської сільської ради Обухівського району Київської області.

Оцінюючи доводи позову щодо порушення територіальності нотаріального посвідчення договорів з огляду на місце місцезнаходження нерухомого майна, яке є предметом спірного договору та місця реєстрації сторін, суд приймає до уваги такі обставини.

Згідно зі змістом ст. 55 Закону України «Про нотаріат» посвідчення правочинів щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, а також правочинів щодо відчуження, застави транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженцям (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину.

Пунктом 3 чинного нотаріально посвідченого і підписаного сторонами договору позики від 29.10.2013 року встановлено: «Повернення боргу має здійснюватись в місті Києві за місцем проживання позикодавця». Вказаний договір у спірних правовідносинах є основним, умови якого забезпечуються саме оспорюваними договорами, тому його положення можуть застосовуватись при надання правової оцінки позову.

Поданою 29.10.2013 року під час укладення оспорюваних правочинів письмовою заявою до нотаріуса ОСОБА_2 засвідчив наявність у нього місця проживання в м. Києві, ця заява була залучена до матеріалів нотаріального посвідчення договорів.

Сукупністю наявних у справі доказів підтверджується наявність у ОСОБА_2 одного із місць проживання в м. Києві, тобто в місці укладення і виконання всіх договорів між сторонами, що узгоджується із положеннями ст.33 Конституції України, ст.ст. 29, 647 ЦК України, ст. 2 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні». Робоче місце приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тверської І.В. також розташоване в м. Києві.

За таких обставин, суд вважає, що при укладенні оспорюваних договорів не вбачається порушень статей7, 13-1, 55 Закону України «Про нотаріат».

З огляду на те, що судом встановлено недійсність оспорюваних договорів в частині, що стосується земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_3, яка розташована на території Нещерівської сільської ради Обухівського району Київської області, позовна вимога, щодо зобов'язання приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тверської І.В. повернути позивачу оригінали правовстановлюючих документів на нерухоме майно підлягає частковому задоволенню, а саме в частині повернення оригіналу договору купівлі-продажу земельної ділянки № 32208 від 29.12.2007 року, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № НОМЕР_5, виданого 20.03.2009 року та оригіналу державного акту на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_6 від 20.03.2008 року.

Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Враховуючи всю сукупність досліджених в ході судового розгляду доказів та матеріалів справи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись статтями 4, 5, 12, 13, 81, 82, 141, 265, 355 ЦПК України, статтями 203, 215 ЦК України, статтями 22, 31, 133 ЗК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2) до ОСОБА_2 (49026, АДРЕСА_1, реєстраційний номер облікової картки платника податків суду НОМЕР_1), приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тверської Інесси Володимирівни (01030, м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 49, оф. 1), третя особа: Обухівська районна державна адміністрація (08700, Київська обл., м. Обухів, вул. Малишка, 10, ) про визнання договорів недійсними та зобов'язання вчинити дії задовольнити частково.

Визнати недійсним Договір іпотеки, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 29.10.2013 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською Інессою Володимирівною, зареєстрований в реєстрі за № 873, в частині, що стосується земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_3, яка розташована на території Нещерівської сільської ради Обухівького району Київської області.

Визнати недійсним Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 29.10.2013 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською Інессою Володимирівною, зареєстрований в реєстрі за № 875, в частині, що стосується земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_3, яка розташована на території Нещерівської сільської ради Обухівького району Київської області.

Зобов'язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тверську Інессу Володимирівну (номер свідоцтва про право зайняття адвокатською діяльністю 3896) повернути ОСОБА_1 оригінали правовстановлюючих документів на нерухоме майно : оригінал договору купівлі-продажу земельної ділянки № 32208 від 29.12.2007 року, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № НОМЕР_5, виданого 20.03.2009 року; оригінал державного акту на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_6 від 20.03.2008 року.

В задоволенні інших позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судові витрати в розмірі 243,60 грн.

Рішення суду може бути оскаржене до Апеляційного суду Київської області через Обухівський районний суд Київської області шляхом подачі в тридцятиденний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги, а в разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.

Повний текст рішення складений 24.04.2018 року.

Суддя В.Г.Болобан