Справа № 345/2217/17
Провадження № 22-ц/779/277/2018
Головуючий у 1 інстанції Сухарник І. І.
Суддя-доповідач Максюта
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 квітня 2018 року м. Івано-Франківськ

26 квітня 2018 року м. Івано-Франківськ

Апеляційний суд Івано-Франківської області в складі:

головуючого (суддя-доповідач) Максюти І.О.,

суддів: Василишин Л.В., Матківського Р.Й.

секретаря Петріва Д.Б.,

з участю представника апелянта ПАТ КБ «ПриватБанк» Діденка І.В., представника апелянта ТзОВ «Целестія» Грици І.Ю., представника позивача ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_4 до ПАТ КБ «ПриватБанк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Целестія», приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Верби Віталія Миколайовича про визнання недійсним договору купівлі-продажу,за апеляційними скаргами представника Публічного акціонерного товариства Комерційний Банк «Приватбанк» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Целестія» на рішення Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області, ухвалене суддею Сухарник І.І. 27 грудня 2017 року в м. Калуші Івано-Франківської області,

в с т а н о в и в :

В порядку п. 3 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про судоустрій і статус суддів» від 02.06.2016 № 1402-VIII, апеляційні суди, утворені до набрання чинності цим Законом, продовжують здійснювати свої повноваження до утворення апеляційних судів у відповідних апеляційних округах. У разі ліквідації суду, що здійснює правосуддя на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці (відповідних адміністративно-територіальних одиниць), та утворення нового суду, який забезпечує здійснення правосуддя на цій території, суд, що ліквідується, припиняє здійснення правосуддя з дня опублікування в газеті «Голос України» повідомлення голови новоутвореного суду про початок роботи новоутвореного суду (п. 6 ст. 147 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).

У зв'язку із зазначеним справа підлягає розгляду Апеляційним судом Івано-Франківської області.

У червні 2017 року ОСОБА_4 звернулася з позовом до ПАТ КБ «Приватбанк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Целестія», Дніпровського міського нотаріального округу Верби В.М. про визнання договору купівлі-продажу недійсним, обґрунтовуючи позовні вимоги тим, що 09.09.2006 року вона на підставі договору купівлі-продажу набула у власність готель «Прикарпатський», розташований по вул. Підвальна, 9 в м. Калуші Івано-Франківської області. 15 листопада 2006 року між нею та ПАТ КБ «ПриватБанк» у якості забезпечення виконання її зобов'язання перед банком за кредитним договором №LOK-KC-036 від 15.11.2006 у вигляді відновлюваної кредитної лінії укладений договір іпотеки, відповідно до якого предметом іпотеки явився готель «Прикарпатський». 27.03.2007 між нею та банком укладено додатковий договір до договору іпотеки від 15.11.2006, яким внесено зміни у п. 12 договору іпотеки, згідно якого сторони взаємно узгодили вартість предмету іпотеки у розмірі 4 910 320,03 грн. по експертній оцінці від 16.03.2007 року.

У зв'язку з невиконанням умов кредитного договору на підставі рішення суду звернуто стягнення на предмет іпотеки - готель «Прикарпатський» шляхом надання права продажу ПАТ КБ «ПриватБанк» предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу із застосуванням процедури продажу, встановленої ст. 38 Закону України «Про іпотеку» із встановленням початкової ціни предмета іпотеки, зазначеної в додатковому договорі до договору іпотеки від 27.03.2007, а саме у розмірі 4 910 320,03 грн. за ціною продажу, визначеною на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

29.06.2017 до неї звернувся представник ТзОВ «Целестія», від якого стало відомо, що 19.06.2017 між ПАТ КБ «ПриватБанк» та ТзОВ «Целестія» укладено договір купівлі-продажу готелю «Прикарпатський», який посвідчено приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу і зареєстровано в реєстрі за № 531 за ціною у розмірі 5 272507,00 грн.

Позивач вважає, що банк грубо порушив її переважне право викупу предмета іпотеки, оскільки нею своєчасно заявлено банку про намір викупити готель за ціною та в порядку визначеному ст. 38 Закону України «Про іпотеку» як це було визначено рішенням апеляційного суду. Крім того, пропонуючи їй викупити готель за ціною 34 345530,00 грн. банком не представлено звіт про оцінку майна суб'єктом оціночної діяльності та не вказано на які рахунки слід вносити кошти, тому немає підстав вважати, що вона у 30 денний строк не повідомила про свій намір викупити предмет іпотеки. Банком продано предмет іпотеки за ціною нижчою від цінової пропозиції, яку їй було запропоновано. Також в оспорюваному договорі купівлі-продажу готелю жодним чином не згадується про те, що продаж відбувається на підставі рішення апеляційного суду Івано-Франківської області від 09.11.2016 року. На день укладення договору купівлі-продажу, предмет іпотеки знаходився під арештом.

Таким чином, протиправні дії відповідачів свідчать про умисел в діях ПАТ КБ «ПриватБанк» та ТзОВ «Целестія», спрямований на заволодіння готелем у незаконний спосіб та позбавлення позивача законного першочергового права на викуп належного їй предмету іпотеки згідно чинного законодавства та рішення суду, яке набрало законної сили. Банк навмисно створював штучні перешкоди позбавлення можливості позивача скористатися своїми законними правами.

Просила визнати недійсним та скасувати договір купівлі-продажу готелю «Прикарпатський» (зазначений у плані літерою «А», загальною площею 2697,2 кв.м., а саме: підвал № І-ХІІІ, площею 629,8 кв.м., готельні приміщення № 1-99, площею 1280,4 кв.м., приміщення № ХIV-LXV, площею 725,2 кв.м., приміщення № 38-46, площею 61,8 кв.м., що складає цілу ідеальну частку), укладений 19.06.2017 між ПАТ КБ «ПриватБанк» і ТзОВ «Целестія» та посвідчений приватним нотаріусом Вербою Віталієм Миколайовичем Дніпровського міського нотаріального округу і зареєстровано в реєстрі за номером № 531; скасувати державну реєстрацію права власності за ТзОВ «Целестія» на зазначене нерухоме майно, вчинену 19.06.2017 Державним реєстратором - приватним нотаріусом Вербою В.М., Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області, номер запису про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності: 20987437.

Рішенням Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 27 грудня 2017 року позов задоволено частково. Визнано недійсним договір купівлі-продажу готелю «Прикарпатський» (зазначений в плані літерою «А», загальною площею 2697, 2 кв.м, а саме: підвал №1 - ХІІІ площею 629 8 кв.м, готельні приміщення №1 - 99 площею 1280,4 кв.м, приміщення № ХІV - LХV площею 725,2 кв.м, приміщення № 38-46 площею 61,8 кв.м, що складає цілу ідеальну частку), укладений 19 червня 2017 між ПАТ КБ «ПриватБанк» і ТзОВ «Целестія» та посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського нотаріального округу Вербою Віталієм Миколайовичем, і зареєстрованого в реєстрі за номером 531.Скасовано державну реєстрацію права власності ТзОВ «Целестія» () на нерухоме майно: готель «Прикарпатський» (зазначений в плані літерою «А», загальною площею 2697, 2 кв.м, а саме: підвал №1 - ХІІІ площею 629,8 кв.м, готельні приміщення №1 - 99 площею 1280, 4 кв.м, приміщення № ХІV - LХV площею 725,2 кв.м, приміщення № 38-46 площею 61, 8 кв.м, що складає цілу ідеальну частку), вчинену 19.06.2017 державним реєстратором - приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Вербою Віталієм Миколайовичем, номер запису про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності: 20987437. У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.

Не погодившись з рішенням суду, представник Публічного акціонерного товариства Комерційний Банк «Приватбанк» подав апеляційну скаргу, в якій посилається на невідповідність рішення суду вимогам законності та обґрунтованості судового рішення, неповне встановлення обставин справи, які мають значення для справи, неправильне дослідження доказів.

Апелянт зазначає, що висновок суду першої інстанції про те, що позивач мала пріоритетне право на викуп предмета іпотеки не ґрунтується на нормах матеріального права. У законі України «Про іпотеку» розмежовано поняття «іпотекодавець» та особи, які мають зареєстровані у встановленому порядку права чи вимоги на предмет іпотеки», які не є тотожними. Частиною 9 ст.38 Закону України «Про іпотеку» закріплено, що іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов'язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та наслідками, встановленими ст.42 цього Закону. Після отримання відповідного повідомлення іпотекодавець має право виконати основне зобов'язання і таким чином припинити реалізацію предмета іпотеки. У свою чергу , інші особи , які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, мають право заявити про свій намір купити предмет іпотеки.

З листів позивача від 20.12.2016 року та 25.02.2017 року, адресованих банку, ОСОБА_4 лише заявляла про свій намір укласти відповідний договір купівлі-продажу, але жодних активних дій, направлених на укладення цього договору не вчиняла. Позивач мала право запропонувати банку власні умови договору, зокрема, ціну продажу готелю та не була позбавлена права самостійно звернутись за експертною оцінкою з метою визначення ринкової вартості готелю, однак відповідні дії нею не були вчинені, що свідчить про відсутність реального наміру викупити предмет іпотеки.

Апелянт не погоджується з висновком суду про те, що у ціну продажу готелю не було враховано вартості земельної ділянки, на якій він знаходиться, її кадастрового номеру, оскільки предметом іпотеки за договором є безпосередньо готель «Прикарпатський», а земельна ділянка, на якій він знаходиться на момент укладення договору іпотеки належала Калуській міській раді. Не вірна інформація про власника земельної ділянки, на якій розташований готель, не може бути самостійною підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним. Також, апелянт звертає увагу суду на те, що позивачем обрано неправильний спосіб судового захисту.

Просив рішення суду скасувати, ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити.

Представником ТОВ «Целестія» також подана апеляційна скарга, в якій апелянт посилається на незаконність та необґрунтованість рішення, неправильне застосування норм матеріального права, невідповідність висновків суду обставинам справи.

Вважає, посилання в оскаржуваному рішенні на порушення першочергового права позивача на викуп предмета як на підставу визнання оспорюваного договору купівлі-продажу незаконними та такими, що не мають доказової сили у спорі щодо недійсності правочину, оскільки наслідком дотримання або недотримання вказаних вимог не може бути визнання правочину недійсним. Судом необґрунтовано застосовано норми матеріального права щодо захисту права власності, оскільки встановлено, що відбулось порушення переважного права позивача на викуп предмета іпотеки стосовно якого законом встановлено окремий спосіб захисту, відмінний від захисту права власності.

Також апелянт зазначає, що судом не зазначено які саме дії не було вчинено нотаріусом для належної перевірки та якою нормою закону такі дії регламентовані. Крім того, апелянт вважає, що встановленою судовою практикою визначено позицію про те, що неузгодження ціни продажу не є підставою для застосування наслідків недійсності правочину, оскільки боржник має право на відшкодування різниці між ціною на нього.

Апелянт зазначає, що врахуванням ч.4 ст.6 Закону України «Про іпотеку», п.26 Договору іпотеки саме на іпотекодавця покладався обов'язок повідомити іпотекодержателя про зміну умов договору іпотеки, а саме про те, що земельна ділянка, на якій розташований предмет іпотеки перейшла у приватну власність іпотекодавця. Проте позивачем зазначених дій вчинено не було,відповідно до цього дії нотаріуса по реєстрації договору купівлі-продажу предмету іпотеки без врахування вартості земельної ділянки є законними та належними, а висновок суду є протиправним та необґрунтованим. Просить рішення скасувати, ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

У відзивах на апеляційні скарги представник позивача ОСОБА_4 адвокат ОСОБА_3 зазначає, що апелянти безпідставно перекладають відповідальність за недотримання вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку» на позивача, банк постійно ухилявся від надання документів, на підставі яких проводилось замовлення оцінки готелю, при укладенні договору не зазначені усі істотні умови договору, договір посвідчений не за місцем знаходження нерухомого майна, представник банку не мала належних повноважень на укладення договору, приватний нотаріус не перевірив інформацію про дотримання положень ст. 38 Закону України «про іпотеку», не перевірив інформацію про власника земельної ділянки, на якій розташований готель, в результаті чого спотворена істотна умова договору. наявність невиконаного зобов»язання не давала права кредитору діяти всупереч закону та чинити свавільні дії відносно боржника.

Приватний нотаріус Верба В.М. направив суду пояснення, у яких зазначає, що ПАТ КБ «ПриватБанк» приховав від нього факти про те, що ОСОБА_4 своєчасно і неодноразово заявляла про своє бажання викупити предмет іпотеки, банком надана була йому експертна оцінка готелю, земельна ділянка не була предметом іпотеки, тому вона і не була предметом посвідченого ним правочину. Вважає, що дотримався усіх необхідних процедурних вимог для посвідчення договору купівлі-продажу готелю. Просив справу розглядати за його відсутності.

Вислухавши пояснення представника апелянта ПАТ КБ «ПриватБанк» Діденка І.В., представника апелянта ТзОВ «Целестія» Грици І.Ю., представника позивача ОСОБА_3, доповідь судді, дослідивши письмові матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційні скарги є обгрунтованими, виходячи з таких підстав.

Задовольняючи частково позов, суд першої інстанції виходив з положень ст.ст.203, ч. 3 ст.215 ЦК України, ст. 38 закону України «Про іпотеку», встановивши, що при укладенні оспорюваного договору, банк допустив ряд процедурних порушень, які передували його укладенню, приховав, а також не прийняв інформацію від позивача про намір першочергово викупити нею готелю, не надав позивачу результати експертної оцінки будівлі та не узгодив із нею ціну його продажу, не провів оцінку приватизованої земельної ділянки, на якій знаходиться предмет іпотеки, позбавивши позивача законного першочергового права на викуп предмета іпотеки та здійснив його продаж за ціною, що майже у сім разів нижче від цінової пропозиції, яку було запропоновано позивачу, дійшов висновку, що визнання договору недійсним та скасування державної реєстрації є належними та ефективними способами захисту порушених прав позивача й відновлять її право власності на відчужений нерухомий об'єкт і становище, яке існувало до укладення цього договору. Суд відмовив у задоволенні вимоги про скасування оспорюваного договору, оскільки такий спосіб захисту порушеного, оспорюваного чи невизнаного права законом не передбачений.

Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що заочним рішенням Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 09.08.2016, зміненим рішенням апеляційного суду Івано-Франківської області від 09.11.2016, звернуто стягнення на предмет іпотеки - готель «Прикарпатський» шляхом надання права продажу ПАТ КБ «ПриватБанк» предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу із застосуванням процедури продажу, встановленої ст. 38 Закону України «Про іпотеку» із встановленням початкової ціни предмета іпотеки, зазначеної в додатковому договорі до договору іпотеки від 27.03.2007, а саме, у розмірі 4 910 320,03 грн. за ціною продажу, визначеною на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна (а.с. 8-9 т 1).

15 листопада 2016 ПАТ КБ «ПриватБанк» направлено позивачу ОСОБА_4 повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу готелю «Прикарпатський» із пропозицією у 30- денний термін з дня отримання даного повідомлення письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір викупити предмет іпотеки, а також про те, що дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вона набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. (а.с.11 т. 1).

20 грудня 2016 року ОСОБА_4 направлено ПАТ «ПриватБанк» письмову відповідь із повідомленням про намір купити готель «Прикарпатський» (а.с. 13 т. 1).

09 січня 2017 року банком знову направлено ОСОБА_4 листа № 20.1.0.0.07-20170109/409, в якому банк просив зачекати з відповіддю на її повідомлення від 20.12.2016 року та 18 січня 2017 року банком надіслано листа, в якому запропонована ОСОБА_4 можливість викупити готель шляхом внесення грошових коштів у розмірі 34 345530,00 грн. на відкритий рахунок у ПАТ КБ «ПриватБанк» (а.с. 14, 15 т.1).

25 лютого 2017 ОСОБА_4 надіслала банку письмову відповідь, в якій наголошувала про свій намір викупити готель на підставі проведення оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна та в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», як було визначено рішенням суду апеляційної інстанції від 09.11.2016 року. При тому зазначила, що банком не конкретизовано, з якого часу має обчислюватись 30 денний строк внесення грошових коштів, а також не вказано, на який саме рахунок , відкритий у ПАТ КБ «ПриватБанк» слід вносити кошти. (а.с.16 т.1 )

У відповідь банк надіслав позивачу листа від 17 березня 2017 № 20.1.0.0.07-20170317/234, у якому знову просив зачекати з відповіддю на її запит від 25.02.2017 року. (а.с. 17 т. 1)

На лист-відповідь позивача від 25.02.2017 банком 10.04.2017 надіслано позивачу ще одного листа № 20.1.0.0.07-20170305/819, в якому повідомлено, що обчислення 30-денного строку розпочалося з 15.11.2016 року. Оцінка на майно визначена незалежним експертом з використанням аналогового і підхідного методів розрахунку і, що ОСОБА_4 необхідно сплатити заборгованість у розмірі 1 716 529,13 дол. США (а.с. 18 т. 1).

Також банком було надісланий позивачу лист від 12 квітня 2017 № 20.1.0.0.07-20170412/96, зі змісту якого, ОСОБА_4 повідомлено, що її звернення знаходиться в роботі і фахівці головного офісу банку працюють над вирішенням її питання. (а.с. 19 т. 1)

19.06.2017 між ПАТ КБ «ПриватБанк», від імені якого діяла представник ПАТ КБ «ПриватБанк» Деревянкіна Н.О. на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Каримовою Н.С. 16.03.2017 року за р.№2717, яка була продавцем та ТзОВ «Целестія» укладено договір купівлі-продажу готелю «Прикарпатський» за ціною 5 272 507,00 грн. (пункт 6), який належить ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Тихан О.М. Калуського міського нотаріального округу,19.09.2006 року, за р.№Д-1247, (а.с. 6).

Відповідно до звіту про експертну грошову оцінку об'єкта договору, виданого ТОВ ФІРМА «СІНЕКС», експертна (ринкова) вартість відчужуваного об'єкту становить 5 272 607 грн (пункт 7 договору).

За змістом статті 38 закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцяти денного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов'язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Судом встановлено, що між сторонами виникли правовідносини, які регулюються положеннями статті 38 Закону України «Про іпотеку»

Відповідно до ст. 55 Конституції України, кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободу від порушень і протиправних посягань.

Можливість мати і здійснювати цивільні права і нести цивільні обов'язки нерозривно пов'язана із наявністю способів захисту цих прав і інтересів і дієвою процедурою їх застосування.

Загальний перелік способів захисту цивільних прав та інтересів встановлений статтею 16 ЦК України. Особа, право якої порушено, може скористатися не будь - яким, а конкретним способом захисту свого права. Як правило, спосіб захисту порушеного права визначено законом.

Закон України «Про іпотеку» є спеціальним нормативно-правовим актом, який регулює конкретні правовідносини, що виникли між сторонами і у частині першій статті 38 зазначеного закону визначений спеціальний спосіб захисту прав іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки у разі їх порушення іпотекодержателем під час продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві у спосіб відшкодування завданих збитків.

При цьому визначальним є те, що відповідно до судових рішень, які набрали законної сили про звернення стягнення на предмет іпотеки і надання права банку продати предмет іпотеки будь-якій особі-покупцеві, позивач уже втратила право на предмет іпотеки і порушення її переважного права на придбання предмета іпотеки, яке вона мала до укладення договору, не може бути підставою для визнання цього договору недійсним, оскільки її право може бути захищене шляхом відшкодування збитків за рахунок іпотеко держателя. Такий спосіб захисту буде ефективним для позивача, він передбачений законом і застосування такого способу захисту не порушить прав нового власника нерухомого майна.

Виходячи із системного аналізу положень статті 38 Закону в розумінні частин першої та шостої статті, враховуючи, що ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна іпотекодержатель несе відповідальність перед іпотекодавцем за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Отже кінцевою метою захисту права є встановлення відповідності ціни продажу предмета іпотеки звичайній ціні на цей вид майна та наявності заподіяння збитків іпотекодавцю унаслідок продажу іпотекодержателем предмета іпотеки.

Таким чином доводи позивача про наявність суттєвих порушень, допущених банком до укладення договору, а також банком і нотаріусом під час укладення оспорюваного договору у даному спорі жодного значення не мають, оскільки визнання договору недійсним призведе до істотнішого дисбалансу у правовідносинах між сторонами, а позивач не позбавлена права поставити питання про відшкодування збитків за рахунок іпотекодавця, зокрема і в судовому порядку.

За таких обставин, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційні скарги підлягають задоволенню, рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням нового про відмову у задоволенні позову.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційні скарги представника Публічного акціонерного товариства Комерційний Банк «Приватбанк» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Целестія» задовольнити.

Рішення Калуського міськрайонного суду від 27 грудня 2017 року - скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_4 до ПАТ КБ «ПриватБанк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Целестія», приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Верби Віталія Миколайовича про визнання недійсним договору купівлі-продажу відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 27 квітня 2018 року.

Судді: І.О. Максюта

Л.В. Василишин

Р.Й. Матківський