БЕРЕЗАНСЬКИЙ МІСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
№ провадження 2/356/14/18
Справа № 356/725/17
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23.03.2018 Березанський міський суд Київської області в складі:

Головуючий суддя Лялик Р.М.

При секретарі Баша І.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Березань справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про визнання протиправними дій та скасування рішення щодо запису реєстрації права власності та визнання права власності,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду з позовом до ТОВ «Кей-Колект», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про визнання протиправними дій та скасування рішення щодо запису реєстрації права власності та визнання права власності обґрунтовуючи тим, що 25.12.2007р. між ними та АКІБ «УкрСиббанк» було укладено договір іпотеки №74115/5523. Відповідно до п. п. 1.1. договору позивачі передають в іпотеку нерухоме майно, а саме: житловий будинок загальною площею 248 кв. м., що знаходиться за адресою: вул. Будівельників, 30 в м.Березань Київської області, який належить їм на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 03.02.2004р. Березанською міською державною нотаріальною конторою за реєстровим №332, зареєстрованого в Переяслав-Хмельницькому БТІ 09.02.2004р. за №4193, та земельну ділянку площею 0,10 га, кадастровий номер 080050005 за адресою: вул. Будівельників, 30 в м. Березань Київської області, яка належить позивачам на підставі державного акту серії ЯЖ № 016272 виданого Березанською міською радою 26.10.2007р.

Відповідно до п. п. 1.3. договору іпотекою забезпечується в повному обсязі виконання усіх грошових зобов'язань позивача за кредитним договором.

Так позивачі зазначають, що ТОВ «Кей-Колект» у порушення умов договору іпотеки та норм чинного законодавства неправомірно набуло право власності на належне їм на праві власності нерухоме майно, здійснивши у позасудовому порядку звернення стягнення не предмет іпотеки шляхом внесення приватним нотаріусом ОСОБА_3 зміни в державний реєстр речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на житловий будинок загальною площею 248 кв. м, та земельну ділянку площею 0,10 га, які розташовані за адресою: вул. Будівельників, 30 в м. Березань Київської області за ТОВ «Кейт-Колект».

Посилаючись на вищевикладене та норми закону представник позивачів просила суд визнати протиправною дію та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, на користь ТОВ «Кей-Колект», індексний номер 29164047 від 08.04.2016 року. Скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності запис про право власності 14079158 та номер запису 14078878 про реєстрацію за товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» () права власності на земельну ділянку 0,10 га, кадастровий номер 080050005 та житловий будинок, загальною площею 248 кв. м., що розташовані за адресою: вул.. Будівельників, 30 м. Березань Київської області, що здійснений 04.04.2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 Визнати право власності на земельну ділянку 0,10 га, кадастровий номер 080050005 та житловий будинок, загальною площею 248 кв. м., що розташовані за адресою: вул.. Будівельників, 30 м. Березань Київської області за позивачами.

Представник відповідача ОСОБА_4 в судовому засіданні позов не визнала та пояснила суду, що позивач не зазначає чіткого обґрунтування своїх вимог, безпідставно вимагає скасування вчиненої державної реєстрації. В задоволенні позовних вимог просила відмовити.

Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не зявилась, подала заяву, в якій просила справу слухати у її відсутності.

Заслухавши сторони, дослідивши письмові докази, суд вважає позов обґрунтованим і таким, що підлягає задоволенню, виходячи з наступних підстав.

Судом встановлено, 25.12.2007р. між позивачем ОСОБА_1 та АКІБ «УкрСиббанк» укладено договір по надання споживчого кредиту №0, за умовами якого ОСОБА_1 отримав кредит в іноземній валюті в сумі 176000,00 доларів США.

В забезпечення виконання вищевказаного зобовязання, між банком та позивачами укладено договір іпотеки №74115/5523 від 25.12.2007 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5, за умовами якого в іпотеку передано нерухоме майно, а саме: житловий будинок, загальною площею 248 кв.м., та земельна ділянка площею 0,10 га, кадастровий номер 080050005, які знаходяться за адресою: вул. Будівельників, 30 в м. Березань Київської області.

На підставі договору факторингу №1 та договору про відступлення прав за договором іпотеки від 12.12.2011р. банк відступив ТОВ «Кей-Колект» свої права вимоги до позичальника та іпотекодавця за зобовязаннями по кредитному та іпотечному договору.

В подальшому, у зв»язку із невиконанням позивачем зобов»язань за кредитним договором, а саме: неповернення кредиту, несплати процентів та комісій за користування кредитом, ТОВ «Кей-Колект» в позасудовому порядку, згідно поданої заяви від 04.04.2016 року, у рахунок погашення боргу звернуло стягнення на предмет іпотеки та з 04.04.2016 року ТОВ «Кей-Колект» набуло у порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», право власності на житловий будинок, загальною площею 248 кв.м., та земельну ділянку площею 0,10 га, кадастровий номер 080050005, які знаходяться за адресою: вул. Будівельників, 30 в м. Березань Київської області.

Таким чином, судом достовірно встановлено та підтверджено матеріалами справи, що ТОВ «Кей-Колект» 04.04.2016 року на підставі договору іпотеки та прийнятого приватним нотаріусом рішення про державну реєстрації прав та їх обтяжень стало власником нерухомого майна позивачів.

В поданих до суду запереченнях ТОВ «Кей-Колект» вказує на те, що воно правомірно набуло право власності на спірне нерухоме майно та є його законним власником.

Як вже було встановлено судом та підтверджено матеріалами справи, ТОВ «Кей-Колект» згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на підставі заяви та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є власником житлового будинку, загальною площею 248 кв.м., та земельної ділянки площею 0,10 га, кадастровий номер 080050005, які знаходяться за адресою: вул. Будівельників, 30 в м. Березань Київської області.

Даний запис внесено до державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 Підставою для реєстрації права власності зазначено договір іпотеки.

Разом з тим, вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має встановити, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК).

При цьому, як встановлено судом, представник позивачів заперечує законність набуття ТОВ «Кей-Колект» права власності на нерухоме майно як предмет іпотеки й відповідно між сторонами виник спір щодо правомірності набуття ТОВ «Кей-Колект» права власності на спірне майно.

Зокрема, звертаючись до суду із позовом та заперечуючи законність набуття товариством «Кей-Колект» права власності на спірне нерухоме майно позивачі вказують на те, що за зверненням ТОВ «Кей-Колект» про реєстрацію права власності на підставі іпотечного договору, укладеного між ними та АКІБ «УкрСиббанк», приватним нотаріусом неправомірно прийнято рішення про державну реєстрації прав та їх обтяжень, яким проведено державну реєстрацію права власності за товариством на житловий будинок та земельну ділянку, що належала їм на праві власності та яке перебувало в іпотеці АКІБ «УкрСиббанк», на яке було незаконно звернуто стягнення в рахунок виконання основного зобов»язання за кредитним договором, укладеним між ними та «УкрСиббанк». При цьому зазначали, що нотаріусом порушені вимоги законодавчих актів щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, оскільки остання не мала права проводити державну реєстрацію за іншою особою, оскільки відповідно до ст.37 Закону України «Про іпотеку» для задоволення вимог кредитора в позасудовому порядку необхідно було укласти окремий договір. Крім того їм, як іпотекодавцям, не було надіслано вимогу про усунення порушень, а тому вважають, що рішення про реєстрацію права власності на квартиру за товариством є незаконним.

Так, відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно положень ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Статтею 36 Закону України «Про» іпотеку» встановлено порядок позасудового врегулювання. Так, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь - який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

При цьому, згідно із ч. 3ст. 36 Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання в порядку, встановленомуст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

Також слід зазначити, що згідно правової позиції Верховного Суду України, викладеної у постанові від 02 листопада 2016 року у справ № 6-2457цс16, зазначено, що аналіз положень ст. ст.33,36,37,39 Закону України «Про іпотеку», ст. ст.328, 335,376, 392 ЦК України дає підстави для висновку про те, що законодавцем визначено три способи захисту задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий (на підставі рішення суду) та два позасудові (на підставі виконавчого напису нотаріуса та згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя). У свою чергу позасудовий спосіб захисту за договором про задоволення вимог іпотекодержателя або за відповідним застереженням в іпотечному договорі реалізується шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або надання права іпотекодержателю від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. При цьому договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно (ч. 1ст. 37 Закону України «Про іпотеку»).

Крім того, у п. 39 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року № 5 «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин» судам роз'яснено, що з урахуванням положень ч. 3 ст.33, ст.36, ч. 1 ст.37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

Разом з тим, як було встановлено судом та убачається з матеріалів справи, в забезпечення виконання вищевказаного зобовязання, між банком та позичальником укладено договір іпотеки №74115/5523 від 25.12.2007 року.

Згідно п. 4.1. договору іпотеки звернення стягнення здійснюється на підставі: рішення суду /виконавчого напису нотаріуса/, позасудового врегулювання.

При цьому, п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Пунктом 2 ч. 1 ст. 10 Закону визначено, що державним реєстратором є нотаріус, як спеціальний субєкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно.

Порядок подання заяв у сфері державної реєстрації прав та повідомлення власника обєкта нерухомого майна про подані заяви визначається Кабінетом Міністрів України уПорядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Крім того, згідно до п. 46 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 868 від 13 жовтня 2013 року, який був чинний на час проведення реєстрації права власності, для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, заявник, крім документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, подає:

1) завірену в установленому порядку копію письмової вимоги про усунення порушень, надіслану іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, в якій зазначається стислий зміст порушеного зобовязання, вимога про виконання порушеного зобовязання у не менш як 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання такої вимоги;

2) документ, що підтверджує завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у письмовій вимозі, надісланій іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

3) заставну (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Наявність зареєстрованої заборони відчуження нерухомого майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого відбувається перехід права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно не є підставою для відмови у проведенні державної реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Судом встановлено, що ТОВ «Кей-Колект» використовуючи відповідно до вимог ст. 37 Закону України «Про іпотеку» право на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки, звернулося із відповідною заявою до нотаріуса, як державного реєстратора, для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, який містив застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки та згідно Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень надав перелік документів, необхідних для здійснення такої реєстрації, зокрема повідомлення про усунення порушень, адресовані на адресу позивача.

Разом з тим, представник позивачів заперечує факт отримання ними як іпотекодавцями будь-яких вимог від ТОВ «Кей-Колект» з приводу існування боргу та попередження про те, що у разі їх не усунення товариство скористається своїм правом на задоволення вимог на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку»,

Так, згідно ст. 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку.

Як вбачається з наданих нотаріусом письмових доказів, на підставі яких було проведено реєстрацію права власності, в них наявна вимога товариства про намір звернути стягнення на предмет іпотеки від 05.02.2015р. вих..№731809, яка направлялася на імя ОСОБА_2 за адресою: вул.. Будівельників, 30 в м. Березань Київської області та вимога від 05.04.2014р. вих. №731809 на імя ОСОБА_1, яка направлялась за адресою: АДРЕСА_1.

В зазначених вимогах зазначено, що враховуючи існуючу заборгованість ТОВ «Кей-Колект» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу від власного імені житлового будинку та земельної ділянки.

З ксерокопії паспорта ОСОБА_2 вбачається, що місце проживання останньої - АДРЕСА_2. Згідно ксерокопії паспорта ОСОБА_1 місце проживання останнього АДРЕСА_3.

З огляду на зазначене, суд приходить до висновку, що ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не були належним чином повідомлені про намір товариства звернути стягнення на предмет іпотеки.

Окрім того, відповідачем ТОВ «Кей-Колект» не виконано вимоги ст.33 ЗУ «Про іпотеку» та умови згаданого договору іпотеки, а саме п.п.5.2.1. про укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст.263-265 ЦПК України,

ст. 16, 391,392 ЦК України

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, на користь ТОВ «Кей-Колект», індексний номер 29164047 від 08.04.2016р. протиправним.

Скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно номер запису про право власності 14079158 та номер запису про право власності 14078878 про реєстрацію за ТОВ «Кей-Колект» (код ЄДРПОУ 37825968) право власності на земельну ділянку 0,10 га, кадастровий номер 080050005 та житловий будинок загальною площею 248 кв.м. за адресою: вул.. Будівельників, 30 в м. Березань Київської області, що здійснений 04.04.2016р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3.

Визнати право власності на земельну ділянку 0,10 га, кадастровий номер 080050005 та житловий будинок загальною площею 248 кв.м. за адресою: вул.Будівельників, 30 в м. Березань Київської області за ОСОБА_1 та ОСОБА_2.

Стягнути з ТОВ «Кей-Колект» та ОСОБА_3 судові витрати на користь ОСОБА_1 по 710 грн. 02 коп. з кожного.

Стягнути з ТОВ «Кей-Колект» та ОСОБА_3 судові витрати на користь ОСОБА_2 по 710 грн. 02коп. з кожного.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Київської області через Березанський міський суд протягом 30 днів моменту його проголошення.

Суддя Р. М. Лялик