Справа №467/1103/17 26.03.2018
Провадження №22-ц/784/452/18
Єдиний унікальний номер судової справи 467/1103/17
Провадження № 22-ц/784/452/18
Категорія 23 Доповідач в апеляційній інстанції Самчишина Н.В.
Постанова

іменем України

26 березня 2018 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Миколаївської області в складі:

головуючого - Самчишиної Н.В.,

суддів: Галущенка О.І., Серебрякової Т.В.,

із секретарем судового засідання - Цуркан І.І.,

за участю:

- представника відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Арбузинського районного суду Миколаївської області від 10 січня 2018 року, яке ухвалено під головуванням судді Кірімової О.М., того ж дня о 09 год. 39 хв., в приміщенні цього ж суд, по цивільній справі за позовом Дочірнього підприємства «Південь» (далі - ДП «Південь») до ОСОБА_2, Фермерського господарства «Фортуна-2015» (далі - ФГ «Фортуна-2015») про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та визнання поновленим договору оренди земельної ділянки,

встановила:

У вересні 2017 року ДП «Південь» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_2 та ФГ «Фортуна-2015» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та визнання поновленим договору оренди земельної ділянки.

Позивач зазначав, що 01 серпня 2010 року між ним та ОСОБА_2 укладено договір оренди належної останньому на праві власності земельної ділянки площею 6,07 га, що розташована на території Арбузинської селищної ради Арбузинського району Миколаївської області, терміном на п`ять років, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 01 вересня 2010 року.

Відповідно до пункту 8 договору у зв'язку із закінченням строку його дії орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін. Договір вважається пролонгованим на той же термін, якщо орендодавець за 30 днів до закінчення строку дії договору не повідомить письмово орендаря про намір розірвання договору.

Позивач добросовісно, виконував свої обов'язки за вказаним договором та більш ніж за місяць до спливу строку його дії, а саме 26 червня 2015 року направив ОСОБА_2 лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на оренду земельної ділянки з проектом додаткової угоди на новий строк.

Не отримавши відповідь ОСОБА_2, позивач вважав, що останній визнає за орендарем переважне право на поновлення договору оренди та не заперечує проти продовження між ними договірних відноси щодо оренди землі.

У зв'язку з тим, після закінчення строку дії договору ДП «Південь» продовжило користуватися земельною ділянкою, та належним чином виконувати свої обов'язки, а ОСОБА_2 отримувати орендну плату.

-2-

Проте, як стало відомо позивачу, 22 серпня 2017 року ОСОБА_2 уклав з ФГ «Фортуна-2015» договір оренди землі спірної земельної ділянки.

Посилаючись на порушення орендодавцем переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі від 01 серпня 2010 року, ДП «Південь» просило суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Арбузинської селищної ради Арбузинського району, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 22 серпня 2017 року між ОСОБА_2 та ФГ «Фортуна-2015» та визнати поновленим договір оренди земельної ділянки, площею 6,07 га від 01 серпня 2010 року, укладений між ДП «Південь» та ОСОБА_2, зареєстрований в Арбузинському реєстраційному відділі Миколаївської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», запис у Державному реєстрі земель під № 54 від 01 вересня 2010 року.

Заперечуючи проти позову відповідачі посилались на безпідставність вимог.

Рішенням Арбузинського районного суду Миколаївської області від 10 січня 2018 року позов задоволено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просив рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову.

У відзиві на апеляційну скаргу ФГ «Фортуна - 2015» посилалось на обставини аналогічні з доводами та вимогами апеляційної скарги ОСОБА_2

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника відповідача, дослідивши докази по справі в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Задовольняючи позовні вимоги ДП «Південь», суд першої інстанції виходив з того, що наявні передбачені законом підстави для визнання поновленим договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, та підстави для визнання недійсним договору оренди землі, що вчинений між відповідачами.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі». За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Судом встановлено, що 01 серпня 2010 року між ОСОБА_2 та ДП «Південь» укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на 5 років, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 01 вересня 2010 року за № 15. Того ж дня було складено акт приймання-передачі вказаної земельної ділянки (а.с.8-10).

Факт укладення та належне виконання умов договору сторони не оспорювали.

Відповідно до пункту 43 цього договору, договір набирає чинності після його підписання та державної реєстрації.

Як встановлено, договір оренди зареєстрований 01 вересня 2010 року.

-3-

Тому, вирішуючи спір, районний суд вірно вважав, що з цього часу він набрав чинності відповідно до умов договору та вимог закону, а строк дії договору закінчувався 01 вересня 2015 року.

Пунктом 8 зазначеного договору передбачено, що орендар має переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк. Якщо орендодавець за 30 днів до закінчення строку дії договору не повідомить письмово орендаря про намір розірвання договору, то такий договір вважається пролонгованим ще на 5 років.

26 червня 2015 року (більш ніж за один місяць до закінчення строку договору) та 26 жовтня 2015 року позивач направив ОСОБА_2 листи - повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки з проектом додаткової угоди (а.с. 11-15).

ОСОБА_2 на вказані листи, свої заперечення щодо продовження договірних відносин з позивачем, намірів розірвати договір відповідно до умов договору (п.8 договору) до 08 серпня 2017 року, не надавав.

Сторони договору, ДП «Південь» та ОСОБА_2, визнали та не оспорювали те, що після закінчення строку дії договору оренди від 01 серпня 2010 року позивач продовжував користуватися спірною земельною ділянкою, а ОСОБА_2 - отримувати орендну плату в повному обсязі протягом 2016-2017 року (а.с. 80-85).

22 серпня 2017 року ОСОБА_2 уклав договір оренди спірної земельної ділянки з ФГ «Фортуна-2015», який зареєстрований 23 серпня 2017 року (а.с. 40-44). Того ж дня було складено акт визначення меж земельної ділянки в натурі (а.с. 46).

Отже, як встановлено, позивач належно виконував свої обов'язки за договором оренди, до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди, а орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною першою статті 777 ЦК України передбачено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Крім того, відповідно до частини першої статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

-4-

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа - повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною.

-5-

З урахуванням викладених норм права, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що позивач у порядок та строки, визначені договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», повідомив орендодавця про намір реалізувати переважне право на укладення договору оренди на новий строк, проте останній, у відповідності із умовами договору (п.8 договору) не повідомив орендаря про намір не продовжувати договір оренди на новий строк та продовжуючи отримувати орендну плату за 2016-2017 роки, що дає підстави вважати продовженим зазначений договір, 22 серпня 2017 року уклав з новим орендарем - ФГ «Фортуна - 2015» договір оренди спірної земельної ділянки, тому переважне право ДП «Південь» підлягало захисту.

Таким чином, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку та дійшов обґрунтованого висновку про те, що укладення договору між ОСОБА_2 та ФГ «Фортуна -2015» відбулося з порушенням закону та переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі, а тому відповідно до ст. ст. 215, 764, 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» вірно визнав недійсним договір оренди укладений відповідачами та поновив договір оренди від 01 серпня 2010 року на той саме строк і на тих самих умовах.

Доводи апеляційної скарги про те, що суд невірно визначив предмет спору, а саме потрібна необхідність встановлення факту наявності підстав для оренди після спливу строку дії договору, спростовуються нормами матеріального права та умовами вказаного вище договору. Судом зроблено правильний висновок щодо того, що звернення до ОСОБА_2 із повідомленням про поновлення договору оренди землі до закінчення строку чинності договору оренди, продовження ним користування орендованою земельною ділянкою та відсутність щодо цього заперечень орендодавця, отримання останнім орендної плати протягом 2016 - 2017 року, свідчить про бажання позивача скористатися переважним правом, визнання такого права орендодавцем та наявність підстав поновлення договору на новий строк. При цьому, не підписання орендодавцем додаткового договору про поновлення оренди, та відсутність інформації щодо отриманих доходів орендодавця в Головному управлінні ДФС у Миколаївській області за 2016 рік, за встановлених судом обставин, не можна вважати припиненням дії договору та достатньою підставою для відмови у захисті переважного права орендаря. Зміна нормативно грошової оцінки земельної ділянки не позбавляє сторін права переглянути розмір орендної плати. Наведені висновки районного суду узгоджуються з правовими позиціями, викладеними в постановах Верхового Суду України від 13 квітня 2016 року у справі № 6 - 2027 цс15, від 06 вересня 2017 року у справі № 6 - 2539цс16 та не суперечать висновкам Верхового Суду України від 01 квітня 2016 року, що викладені в листі «Аналіз практики застосування судами статті 16 Цивільного кодексу України».

Повідомлення ОСОБА_2 подане позивачу лише 08 серпня 2017 року про відмову у продовженні дії договору оренди або укладення нового договору правильність висновків суду першої інстанції не спростовує. До того ж, вірним є також висновок суду про те, що законодавчими актами не встановлено обов'язку орендаря надсилати на адресу орендодавця повідомлення рекомендованим поштовим листом та отримувати такий лист адресатом під розпис. Відправлення на адресу орендодавця 26 червня 2015 року листа повідомлення про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди, за наявності штампу поштового відділення, на думку колегії суддів, є належним доказом, що підтверджує прийняття поштою та направлення цих документів ОСОБА_2

-6-

Додатний до апеляційної скарги науково-правовий висновок Національного юридичного університету імені Ярослава Мудрого від 24 січня 2018 року щодо права оренди земельної ділянки, поновлення договору оренди земельної ділянки, підстав та порядку припинення орендних правовідносин, строку договору оренди та наслідків його припинення, який має консультативний характер, висновків суду першої інстанції не спростовує і не є обов'язковим для суду.

Інші доводи апеляційної скарги були предметом розгляду судом першої інстанцій та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановленні судом були дотримані норми матеріального та процесуального права.

Доводи, наведені в апеляційній скарзі, фактично зводяться до переоцінки доказів та незгоди ОСОБА_2 з висновком суду першої інстанції з їх оцінкою.

За таких обставин, колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду є законним та обґрунтованим, ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду, а тому підстав для скасування рішення та ухвалення нового рішення колегія суддів не вбачає.

За змістом статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, колегія суддів

постановила

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення, а рішення Арбузинського районного суду Миколаївської області від 10 січня 2018 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення до Верховного Суду у випадку та з підстав, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий Н.В. Самчишина

Судді: О.І. Галущенко

Т.В. Серебрякова

Повний текст постанови складений 27 березня 2018 року