РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 лютого 2018 року Київський районний суд м. Харкова у складі:

головуючого судді Бородіної Н.М.,

за участю секретаря Давіденко Н.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 міської ради до ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди землі, та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 міської ради про розірвання договору оренди, зобовязання вчинити певні дії, повернення перерахованих коштів, -

встановив:

В серпні 2015 року позивач ОСОБА_1 міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди землі, посилаючись на те, що рішенням ХМР від 23 червня 2004 р. № 105/04 «Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам» між ХМР та відповідачем ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки розміром 0,0278, кадастровий номер :02:008:0021. Згідно до п. 8 договору оренди він укладений строком: на період реконструкції до 31.12.2006 року, (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації), на період експлуатації до 31.12.2029 року. Посилаючись на вимоги законодавства про оренду землі та податкове законодавство, позивач вимагає внесення змін до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди у звязку із зміною нормативної грошової оцінки землі.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач послався на рішення ОСОБА_1 міської ради від 03.07.2013 року № 1209/13, яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року. Відповідно до п. 1.1 зазначеного рішення затверджено вартість 1 м2 земель міста Харкова у сумі 291, 18 грн., яка в подальшому підлягає індексації, в порядку , встановленому законодавством України. П.2 рішення встановлено, що рішення діє з моменту його оприлюднення у встановленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель станом на 01.01.2013 року застосовується з 01 січня 2014 року.

Також позивач послався на рішення ХМР від 25 вересня 2013 року від 1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року», якою встановлено, що плата на землю вводиться в дію з 01.01.2014 року. Зміни до договорів оренди, повязані із зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди згідно із Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, який затверджено рішенням ХМР від 29.12.2012 р. № 960/12.

Відомості про зміну розміру орендної плати на рік, різниця якої складає 25662,90 грн., та необхідність укладення додаткової угоди до договору оренди були доведені до відповідачки, яка ухиляється від цього.

Після неодноразового уточнення позовних вимог, прийнятих судом, в судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги, просив його задовольнити.

Відповідачка позовних вимог не визнала, подала зустрічний позов, в якому після його уточнень остаточно про сить суд розірвати договір оренди земельної ділянки, зобовязати відповідача зареєструвати розірвання договору оренди, повернути сплачені нею кошти по орендній платі. В обґрунтування заперечень та своїх вимог посилається на те, що вона неодноразово зверталася до позивача із письмовими заявами про розірвання договору оренди, оскільки не був виконаний п. 7 договору оренди, а саме «неотримання дозволу на виконання будівельних робіт», що тягне за собою розірвання договору оренди та п.8 щодо строків договору оренди, а саме «на період реконструкції до 31.12.2006 року, (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації), на період експлуатації до 31.12.2029 року». Але обєкт і досі не прийнятий до експлуатації, бо не надано дозволу, і експлуатація його не відбувається.

Суд заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного.

Відповідно до договору дарування від 19 липня 2002 р. відповідачці, ОСОБА_3 (змінила прізвище з Авоян на ОСОБА_2), належить нежитлова будівля літ. Б-2, загальною площею 113, 5 м2, по вул. Іванова, 39. м. Харкова, р.№ 1-2894. (а.с.77).

Згідно до рішення ХХП сесії ХХ1У скликання від 23 червня 2004 р. № 105/04 «Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам» Додаток 1 п.29.,29.1.- відповідачці, ОСОБА_3, було надано дозвіл на реконструкцію будівлі по вул. Іванова, 39 (літ.Б-2) з надбудовою та прибудовою під офіс, інтернет-кафе та клубні приміщення та переведення кв.12 за вказаною адресою до нежитлового фонду із розробкою проекту та погодженням його до 1 липня 2004р., за п. 29.2.- земельна ділянка по вул. Іванова, 39 , розміром 0, 0278 м2 надана в оренду для реконструкції будівлі (літ.Б-2) з надбудовою та прибудовою під офіс, інтернет-кафе та клубні приміщення до 31.12.2006 року (але не пізніше прийняття обєкт у до експлуатації та подальшої експлуатації обєкту до 31.12.2029р.).(а.с.18-19).

У виконання вищезазначеного рішення сесії між ХМР та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки, розташованої на вул.Іванова, 39, розміром 0,0278, кадастровий номер :02:008:0021. Згідно до п. 8 договору оренди він укладений строком: на період реконструкції до 31.12.2006 року, (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації), на період експлуатації до 31.12.2029 року. (а.с.11-13).

ОСОБА_1 міська рада за Актом приймання-передачі від 20.07.2005 року передала ОСОБА_3 земельну ділянку в володіння та користування лише до 31.12.2009 року (т. 1 стор. 17).

Як установлено пунктом 13 договору, розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря; в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з пунктом 36 договору зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

Рішенням ОСОБА_1 міської Ради від 03.07.2013 року № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року, згідно даного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у розмірі 291,18 гривень, це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 м2 землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення ОСОБА_1 міської ради від 25.12.2007 р. № 335/07 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року», рішень ОСОБА_1 міської ради від 27.02.2008 року № 42/08 «Про затвердження «Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року» та була введена в дію з 01.03.2008 р.

Рішенням ОСОБА_1 міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013 р.» встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013» вводиться в дію з 01.01.2014 р. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення ОСОБА_4 земельних відносин ОСОБА_1 міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням ОСОБА_1 міської ради від 19.12.2012р. № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.

ОСОБА_4 земельних відносин ОСОБА_1 міської Ради підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі, який разом з листами-пропозиціями від 17.12.2013 року № 1330/0/30-13 та від 16.12.2013 р. № 1256/0/30-13 направлено на адресу відповідача, яку отримано відповідачем (а .с. 23-25).

Згідно п.13 договору оренди землі від 20.07.2005 року, укладеного між сторонами, розміри орендної плати переглядаються у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами та в інших випадках, передбачених законом.

Згідно ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

З позовної заяви ОСОБА_1 міської ради вбачається, що вимоги про внесення змін до договору оренди землі повязані зі зміною грошової оцінки земельної ділянки , переданої у користування відповідачки. У позовній заяві позивач просить про внесення змін до укладеного договору шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного вище договору оренди землі, текст якої наведено у заяві.

За загальними правилами, передбаченими ч. 1 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони користувались при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобовязання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали його на інших умовах.

За правилами частини 4 цієї статті зміна договору у звязку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Таким чином, зміна умов договору у судовому порядку є винятковим випадком, можливим лише у разі наявності умов, передбачених законом.

За змістом статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з частинами першою, другою статті 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частин першої, другої статті 632 ЦК ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Як визначено частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК).

Як визначено умовами договору оренди земельної ділянки, укладеного між сторонами у справі, орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до законодавства України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невідємною частиною цього договору (пункт 2.2).

Згідно з положеннями статті 288 ПК (тут і далі у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення розміру земельного податку, що встановлюється розділом ХІІІ цього Кодексу; для інших категорій земель трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, та не може перевищувати, зокрема для інших земельних ділянок, наданих в оренду, 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Також слід зазначити, що базою оподаткування відповідно до статті 271 ПК є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІІ ПК.

За змістом пункту 289.1 статті 289 ПК і частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обовязково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Відповідно до положень статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 57 років. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (частина перша статті 23 цього Закону).

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 ПК.

Згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до ПК.

Відповідно до положень статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обовязковими до виконання на відповідній території.

Судом встановлено, що рішення ОСОБА_1 міської ради, яким змінено нормативну грошову оцінку земель міста Харкова та затверджено нові ставки орендної плати, є чинним й у встановленому законом порядку незаконним не визнавалося, тому воно є обовязковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, обєднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Тобто наявні підстави лише для зміни договору в частині нормативної грошової оцінки землі та розміру орендної плати. Разом тим, враховуючи подання зустрічного позову про розірвання договору оренди, в який позивач просить змінити, суд розглядає первісний позову з урахування наявності підстав для розірвання договору оренди.

У відповідності до ч. 4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно до п. 8 договору оренди він укладений строком: на період реконструкції до 31.12.2006 року, (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації), на період експлуатації до 31.12.2029 року. (а.с.11-13).

Відповідно до п. 7 договору оренди, в якому зазначені інші особливості обєкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини у випадку не здачі обєкту до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволу на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.

В судовому засіданні достовірно встановлено, що відповідачка не здала обєкт до експлуатації у встановлені строки, а дозвіл на виконання будівельних робіт не був отриманий, оскільки Рішенням ОСОБА_1 міської ради від 06.07.2005 року № 121/05 надано земельну ділянку ТОВ Енергосервіс для будівництва підстанції ТП-2-77/79-63066:2х400кВА, а прокладка підземних кабельних ліній електропередачі передбачена на земельній ділянці, наданій в оренду ОСОБА_3, що потребувало додаткових узгоджень .

Зазначені кабелні лінії електропередачі нанесено на топоплани міста Харків в 2006 році згідно ОСОБА_4 містобудування, архітектури та генерального плану ХМР від 13.07.2016 року № К-2-314/0/23-16.01.01-06, і вони проходять через земельну ділянку по вул. Іванова, 39 в м. Харкові.

Суд, дослідивши відповідь Юридичного департаменту ХМР, зазначає, що викладена ним інформація суперечить інформації ОСОБА_4 містобудування, архітектури та генерального плану ХМР, і не може братись до уваги, оскільки ОСОБА_4 містобудування, архітектури та генерального плану ХМР є спеціальним органом ХМР, в віданні якого є планування забудови території м. Харкова.

Відповідно до п. 5 Постанови КМУ № 209. від 04.03.1997 року встановлено, що охоронні зони електричних мереж встановлюються уздовж підземних кабельних ліній електропередачі - у вигляді земельної ділянки, обмеженої вертикальними площинами, що віддалені по обидві сторони лінії від крайніх кабелів на відстань 1 метра.

Наявність охоронних зон на земельній ділянці стало підставою підготовки та узгодження нової проектно-технічної документації для проведення реконструкції будівлі по вул. Іванова, 39 (літ.Б-2) за новими умовами.

ОСОБА_3 зверталася до відповідача, щодо продовження періоду реконструкції будівлі по вул. Іванова, 39 (літ.Б-2), однак період реконструкції продовжений не був.

Викладені обставини стали підставою звернення ОСОБА_3 до позивача із заявою про припинення її права користування земельною ділянкою та розірвання договору оренди, однак за відповіддю наданою ХМР від 21.12.2015р., вбачається що договір не може бути припинено, у звязку із наявною у ОСОБА_2 заборгованості по орендній платі.

Таким чином, обєкт і досі не прийнятий до експлуатації, бо не надано дозволу на проведення його реконструкції, і експлуатація його не відбувається, що відповідно до умов договору є підставою для розірвання договору на підставі п. 7. Ті обставини, що відповідач не дає дозволу на проведення реконструкції (декларацію про початок будівельних робіт) не скасовує умов договору, які є чинними.

Договір оренди земельної ділянки є одним із видів зобовязання.

Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Ч..2 ст.651 ЦК України передбачає, що договір може бути розірвано за рішенням суду у випадку встановленому договором.

Відповідно до умов договору неотримання дозволу на виконання будівельних робіт призвело до того, що рішення міської ради втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.

Крім того, статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» статті 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою, є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

З відомостей наданих суду Київською ОДПІ м.Харкова ГУ ДФС у ОСОБА_2 станом на 29.06.2016р. мається заборгованість по сплаті орендної плати в сумі 83086,06грн. Вказана заборгованість на час розгляду справи не погашена.

Враховуючи, що за договором орендна плата за земельну ділянку складала 416-1642,44 грн., заборгованість у розмірі 83086,06грн. свідчить про систематичну несплату ОСОБА_2 орендної плати, що є підставою для розірвання договору оренди, тому посилання ХМР, що наявна заборгованість по орендній платі унеможливлює розірвання договору оренди є безпідставними.

Позовні вимоги ОСОБА_3 щодо повернення перерахованих позивачу коштів в розмірі 45846,30 грн., згідно до укладеного договору оренди та зобовязання відповідача зареєструвати розірвання договору оренди, задоволенню не підлягають, оскільки зазначені вимоги взагалі не обґрунтовані та не доведені.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.5, 10, 12, 13,77-81, 89, 106, 110, 263, 265 ЦПК України, суд ,-

вирішив :

В задоволені первісного позову ОСОБА_1 міської ради відмовити.

Зустрічний позов ОСОБА_2 (61000, АДРЕСА_1, РНОКПП НОМЕР_1) до ОСОБА_1 міської ради 61003, м.Харків, майдан Конституції, б.7, код 04059243) про розірвання договору оренди, зобовязання вчинити певні дії, повернення перерахованих коштів задовольнити частково.

Розірвати договір оренди земельної ділянки, розташованої в м. Харкові по вул. Іванова, 39, розміром 0,0278 га, укладений 20.07.2005 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 міською радою.

В решті зустрічного позов відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів, з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Апеляційна скарга подається до суду апеляційної інстанції, через суд першої інстанції.

Рішення набирає законної сили після закінчення строків для подачі апеляційної скарги.

Повний текст рішення виготовлений та підписаний 01.03.2018р.

Суддя Бородіна Н.М.