Справа № 635/7474/17
Провадження № 2/635/568/2018
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 лютого 2018 року Харківський районний суд Харківської області у складі:

головуючого судді - Шинкарчука Я.А.,

секретар судового засідання - Желізова О.А.,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження в приміщенні Харківського районного суду Харківської області в смт Покотилівка Харківського району Харківської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Бабаївської селищної ради Харківського району Харківської області, третя особа - Харківська товарна біржа про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на житловий будинок, -

встановив:

14 грудня 2017 року до Харківського районного суду Харківської області надійшла позовна заява за підписом ОСОБА_2, яка діє в інтересах позивача - ОСОБА_1 за довіреністю від 02 жовтня 2017 року, посвідченої приватним нотаріусом Харківського районного нотаріального округу Харківської області Гаражою Н.П. та зареєстрованого в реєстрі за №3273, в якій позивач просить суд:

-визнати договір купівлі-продажу №Н2-394 житлового будинку АДРЕСА_1 укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_1, посвідчений Харківською товарною біржею 04 серпня 1995 року, дійсним;

-визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок літ. «А-1» житловою площею 23,50 кв.м., з надвірними будівлями сараєм літ. «Г», сараєм літ. «Б», погрібом літ. «В», літньою кухнею літ. «Ж», вбиральнею літ. «Д», огорожею №№1-2, іншими спорудами літ. «К» (колонкою), що розташований за адресою: АДРЕСА_2, без урахування прибудов та господарських будівель та споруд, що були збудовані на підставі (дозволу) рішення виконкому Бабаївської селищної ради №134 від 11.06.2002, але ще не прийняті в експлуатацію.

В обґрунтування позовної заяви представником позивача зазначено, що 04 серпня 1995 року між ОСОБА_4, що проживав за адресою: АДРЕСА_3, як продавцем з одного боку, та ОСОБА_1, як покупцем з іншого боку, був укладений договір купівлі-продажу спірного житлового будинку АДРЕСА_4 який було посвідчено Харківською товарною біржею 04 серпня 1995 року, реєстраційний № Н2-394. Згідно відомостей, зазначених в договорі купівлі-продажу на цей будинок, останній мав такі характеристики: житловий будинок літ. «А-1», житловою площею 24,00 кв.м, з надвірними будівлями сараєм літ. «Г», сараєм літ. «Б», погрібом літ. «В», літньою кухнею літ. «Ж», вбиральнею літ. «Д», огорожею №№ 1-2, інші споруди літ. «К» (колонка). Продаж цього будинку було вчинено за 250 000 000,00 крб. (двісті п'ятдесят мільйонів карбованців), які відповідно до п.5.1 договору купівлі-продажу були виплачені мною продавцю до посвідчення угоди на Біржі. Фактично в день укладення та посвідчення цього договору купівлі-продажу обома сторонами були виконані всі істотні умови договору, а саме позивачем були передані продавцю за купівлю будинку гроші в повному обсязі, а він звільнив його та передав сам будинок, ключі від вхідних дверей та технічний паспорт на нього, позивач отримав від Біржи свій екземпляр договору. Відтак, з серпня 1995 року спірний житловий будинок знаходиться в повному володінні та користуванні позивача, останній постійно проживає в ньому разом з членами своєї сім'ї. Крім того, після посвідчення договору купівлі-продажу Харківською товарною біржею на виконання п. 11 цього договору позивач звернувся до органів технічної інвентаризації, а саме до КП «ХРБТІ», де 30.08.1995 і було зареєстровано право власності позивача відповідно до діючого на той час законодавства, що підтверджено реєстраційним штампом на договорі купівлі-продажу будинку. Відтак, згідно даних КП «Харківське районне бюро технічної інвентаризації», право власності на житловий будинок АДРЕСА_5 в цілому зареєстровано за ОСОБА_1, на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Харківською товарною біржею 04.08.1995, реєстр № Н2-394, зареєстрованого в реєстрову книгу № 4 за реєстровим № 577 30.08.1995. В подальшому рішенням виконкому Бабаївської селищної ради № 19 від 13.01.1998 ОСОБА_1, була передана безкоштовно в приватну власність земельна ділянка площею 1200 кв.м. для обслуговування житлового будинку за адресою АДРЕСА_2, якою він також користуюсь всі ці роки для обслуговування спірного будинку. Протягом всіх цих років позивач не тільки користуюсь цим будинком, а і підтримував його в належному технічному стані, періодично ремонтує його, поліпшую свої житлові умови, зробив прибудови до нього, звів нові надвірні будівлі. Так, рішенням виконкому Бабаївської селищної ради № 134 від 11.06.2002 ОСОБА_1, було дозволено будівництво двох прибудов до цього будинку, а саме літ. «А1-1» корисною площею 23,3 кв.м та літ. «А2-1» житловою площею 31,3 кв.м, та господарських будівель: гаражу літ. «Е», сараю літ. «Н», вбиральні літ. «У», літнього душу літ. «Л». Таке будівництво відбувалось відповідно до виготовленого КП «ХРБТІ» проекту прибудови. На цей час вказане рішення виконкому частково виконане, позивачем вже збудовані прибудови літ. «а», літ. «А 1 -1» загальною площею 24,40 кв.м, літ. «А2-1», загальною площею 35,30 кв.м., житловою площею 35,50 кв.м, вигрібна яма літ. «Я», замощення № 1. Крім того, на земельні ділянці станом на момент обстеження КП «ХРБТІ» 30.11.2017 розташовані і всі інші будівлі та споруди, які існували на момент придбання позивачем спірного житлового будинку. Разом з тим, в позовній заяві позивач зауважив, що інвентаризаційна вартість всіх будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці, станом на цей час становить 943 079,00 гривень, в цю загальну вартість включені і всі зведені позивачем прибудови до будинку та господарські будівлі та споруди, будівництво яких дозволено згідно з рішенням виконкому Бабаївської селищної ради № 134 від 11.06.2002. Однак, всі вищевказані будівлі в експлуатацію ще не прийняті. Житлова площа будинку при цьому збільшилася на 35,0 кв.м., в тому числі збільшилася на 35,50 кв.м. за рахунок вищезазначених прибудов, зменшилася на 0,50 кв.м. за рахунок уточнення. Самочинне будівництво та переобладнання в житловому будинку відсутнє. Вказані обставини підтверджуються відомостями, зазначеними в довідці КП «ХРБТІ» № 1665 від 06.12.2017 та в технічному паспорті на будинок. Таким чином, інвентаризаційна вартість житлового будинку з надвірними будівлями, що існували станом на 04.08.1995 року (на момент укладення договору купівлі-продажу), без урахування прибудов та господарських будівель та споруд, що були збудовані на підставі (дозволу) рішення виконкому Бабаївської селищної ради №134 від 11.06.2002, але не прийняті в експлуатацію, складає 183 251,00 гривень ( 943 079,00 - 759 828,00 = 183 251,00), що відповідає відповідно ціні позову. З приводу ж визнання дійсним договору купівлі-продажу укладеного на Біржі, позивач заначив, що згідно до вимог ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» були дозволені посвідчення та реєстрація договорів купівлі-продажу на біржах, це не потребувало додаткового нотаріального посвідчення, разом з тим, давало підстави для реєстрації права власності в органах БТІ. Між тим, угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі, а право власності у набувача за договором виникало з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором, відповідно до положень ч. 1 ст. 128 ЦК України (в ред. 1963 року), тоді як згідно вимог нині діючого Цивільного кодексу (в ред. 2003 року), а саме ст. 204, правочин від 04 серпня 1995 року є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Позивач також вказав, що він неодноразово намагався розшукати продавця будинку ОСОБА_4 з метою нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, укладеного між нами, але на його звернення ніхто не відповідав, що він розцінюю як ухилення від нотаріального оформлення угоди, позивачу невідомо місце проживання цієї особи на теперішній час та взагалі його подальша доля, тим більше, з урахуванням того, що його останнє відоме місце проживання знаходиться на тимчасово окупованій території, а тому права позивача до цього часу залишаються незахищеними. Більш того, відповідно до нині діючого законодавства позивач позбавлений можливості провести державну реєстрацію в реєстраційних органах свого права власності на спірний будинок через відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та не маю можливості, у зв'язку з чим, і звернувся до суду за захистом свого права.

Ухвалою Харківського районного суду Харківської області від 18 грудня 2017 року відкрито провадження у справі в порядку спрощеного позовного провадження, з призначенням судового засідання.

В судове засідання позивач ОСОБА_1 та його представник за довіреністю ОСОБА_2 не з'явились, про час, дату та місце розгляду справи повідомлялись. 12 лютого 2018 року до суду від представника позивача за довіреністю ОСОБА_2 надійшла заява про розгляд даної справи у її відсутність та задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Представник Бабаївської селищної ради Харківського району Харківської області в судове засідання будучи повідомленим про час, дату та місце розгляду справи належним чином не з'явився. 12 лютого 2018 року до канцелярії суду надійшла заява за підписом Бабаївського селищного голови ОСОБА_5, в якій зазначено, що селищна рада питання, викладені у даному позові, просить розглядати без їх участі за наявними в матеріалах справи доказами.

Представник третьої особи - Харківської товарної біржі будучи повідомленим про час, дату та місце розгляду справи належним чином не з'явився, про причин неявки суд не повідомив, заяв про відкладення розгляду справи не надав, пояснень щодо позов також до суду не надав.

Враховуючи, що в судове засідання не з'явилися всі учасники справи, відповідно до ч.2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Суд, дослідивши надані сторонами докази у їх сукупності, встановив наступні обставини та відповідні до них правовідносини.

15 грудня 2017 року набрала чинності нова редакція ЦПК України.

Відповідно до пункту 9 статті 1 Перехідних положень ЦПК України, справи у судах першої та апеляційної інстанції, провадження у яких відкрито до набрання чинності цією редакцією Кодексу, розглядаються за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Згідно з застереженнями, що містяться в ст. 5 ЦК України та п. 4 Прикінцевих та Перехідних Положень ЦК України 2003 року, правовий статус майна, а також права та обов'язки суб'єктів цивільних правовідносин щодо цього майна визначаються нормами матеріального права, які були чинними на час його створення або набуття.

Як вбачається з матеріалів справи, спірні відносини виникли у 1995 році, а відповідно, для їх врегулювання слід застосувати ЦК України в редакції 1963 року.

Так, положеннями ст. 42 ЦК України (в редакції 1963 року), який має застосовуватися до спірних правовідносин, дозволялося укладення цивільно-правових угод у вигляді усної та письмової форми (простої або нотаріальної ).

Згідно з вимогами ст. 227 ЦК України (в редакції 1963 року) договір купівлі-продажу житлового будинку, повинен бути укладений у письмовій формі з обов'язковим нотаріальним посвідченням.

Невиконання цих вимог, тягне недійсність такої угоди із застосуванням наслідків реституції, передбачених ч. 2 ст. 48 ЦК України (в редакції 1963 року).

В той же час, відповідно до правил статті 15 Закону України «Про товарні біржі» угоди, які укладені учасниками біржі щодо купівлі-продажу товарів або об'єктів нерухомості, допущених до обігу на товарній біржі та зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Така угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.

Судом встановлено, що 04 серпня 1995 року між ОСОБА_6, що проживав за адресою: АДРЕСА_3, як продавцем з одного боку, та ОСОБА_1, як покупцем з іншого боку, був укладений договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_4 який було посвідчено Харківською товарною біржею 04 серпня 1995 року, реєстраційний № Н2-394.

У відповідності до п. 1.2 приведеного вище договору спірний житловий будинок мав такі характеристики: житловий будинок літ. «А-1», житловою площею 24,00 кв.м, з надвірними будівлями сараєм літ. «Г», сараєм літ. «Б», погрібом літ. «В», літньою кухнею літ. «Ж», вбиральнею літ. «Д», огорожею №№ 1-2, інші споруди літ. «К».

ОСОБА_1, як покупець сплатив належну за договором ціну продавцю, а останній отримав гроші та передав будинок у розпорядження позивача. Тобто, була досягнута згода з усіх необхідних та суттєвих умов договору та відбулося його виконання.

Однак, вказаний договір купівлі-продажу від 04 серпня 1995 року не було посвідчено нотаріально.

В подальшому, після посвідчення договору купівлі-продажу Харківською товарною біржею та на виконання п. 11 вказаного договору позивач звернувся до Комунального підприємства «Харківське районне бюро технічної інвентаризації», де 30 серпня 1995 року здійснено реєстрацію право власності позивача відповідно до діючого на той час законодавства, що, зокрема, підтверджено реєстраційним штампом на договорі купівлі-продажу будинку та інформацією з Комунального підприємства «Харківське районне бюро технічної інвентаризації» за вих.№1665 від 06.12.2017.

Разом з тим, реєстрація в Комунальному підприємстві «Харківське районне бюро технічної інвентаризації» за позивачем права власності на житловий будинок на підставі договору купівлі-продажу посвідченого біржею, а не нотаріусом, на той момент не суперечила законодавству.

Інструкція «Про порядок Державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, які перебувають у власності юридичних і фізичних осіб» передбачала підставу для державної реєстрації - договори купівлі-продажу і міни, зареєстровані біржею.

Таким чином, суд доходить висновку, що позивач придбавши спірний житловий будинок за угодою купівлі-продажу, на підставі статті 15 Закону України «Про товарну біржу» та статті 128 ЦК України (в редакції 1963 року) правомірно набув права власності на житловий будинок, однак, в силу положень статті 227 ЦК України (в редакції 1963 року), через недотримання при укладені договору належної за законом форми, позивач на теперішній час позбавлений можливості у повній мірі використовувати правомочності власника будинку, адже його право власності на будинок не зареєстровано у відповідності до чинного законодавства.

На даний час місце перебування ОСОБА_6 позивачу невідоме, тому нотаріальне посвідчення укладеної між сторонами угоди є неможливе.

Відповідно до приписів ч. 2 ст. 47 ЦК України (в редакції 1963 року), якщо одна із сторін повністю, або частково виконала угоду, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду визнати угоду дійсною. В цьому випадку не вимагається подальшого нотаріального посвідчення угоди.

Згідно рішення виконкому Бабаївської селищної ради № 19 від 13.01.1998 ОСОБА_1 була передана безкоштовно в приватну власність земельна ділянка площею 1200 кв.м. для обслуговування житлового будинку за адресою АДРЕСА_2. Також рішенням виконкому Бабаївської селищної ради № 134 від 11.06.2002 ОСОБА_1 було дозволено будівництво двох прибудов до цього будинку, а саме, літ. «А1-1» корисною площею 23,3 кв.м та літ. «А2-1» житловою площею 31,3 кв.м, та господарських будівель: гаражу літ. «Е», сараю літ. «Н», вбиральні літ. «У», літнього душу літ. «Л».

Так, позивачем надані належні докази на підтвердження факту укладення угоди, її виконання, матеріали справи містять відомості, які свідчать про неможливість подальшого нотаріального посвідчення угоди.

Згідно з рішенням Бабаївської селищної ради Харківського району Харківської області V сесії VІІ скликання «Про перейменування вулиць на території Бабаївської селищної ради» від 09.02.2016, АДРЕСА_1 в смт Бабаї перейменована на АДРЕСА_1

Виходячи з приведеного вище, зазначене є підставою для визнання договору купівлі-продажу №Н2-324 житлового будинку АДРЕСА_1 укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_1, посвідчений Харківською товарною біржею 04 серпня 1995 року, а також визнання за ОСОБА_1 права власності на житловий будинок літ. «А-1», з надвірними будівлями сараєм літ. «Г», сараєм літ. «Б», погрібом літ. «В», літньою кухнею літ. «Ж», вбиральнею літ. «Д», огорожею №№1-2, іншими спорудами літ. «К», що розташований за адресою: АДРЕСА_2.

Керуючись статтями 12, 13, 76, 77, 82, 141, 247, 259, 263-265, 268, 354, 355 ЦПК України, суд, -

ухвалив:

Позов ОСОБА_1 до Бабаївської селищної ради Харківського району Харківської області, третя особа - Харківська товарна біржа про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на житловий будинок - задовольнити.

Визнати договір купівлі-продажу №Н2-394 житлового будинку АДРЕСА_1 укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_1, посвідчений Харківською товарною біржею 04 серпня 1995 року, дійсним.

Визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок літ. «А-1», з надвірними будівлями сараєм літ. «Г», сараєм літ. «Б», погрібом літ. «В», літньою кухнею літ. «Ж», вбиральнею літ. «Д», огорожею №№1-2, іншими спорудами літ. «К», що розташований за адресою: АДРЕСА_1

Рішення може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення або з дня складення повного судового рішення у разі оголошення вступної та резолютивної частини рішення або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні скарги подаються учасниками справи до або через Харківський районний суд Харківської області.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач - ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_2; адреса місця проживання: АДРЕСА_1 реєстраційний номер облікової картки платника - НОМЕР_1;

Відповідач - Бабаївська селищна рада Харківського району Харківської області; адреса місцезнаходження: 62403, смт Бабаї Харківський район Харківська область, площа Михайлівська, будинок 2; ідентифікаційний код юридичної особи в ЄДРПОУ - 04396549;

Третя особа - Харківська товарна біржа; адреса місцезнаходження: 61058, місто Харків, проспект Науки, будинок 5; ідентифікаційний код юридичної особи в ЄДРПОУ - 14086755.

Повне судове рішення складено 16 лютого 2018 року.

Суддя - Я.А. Шинкарчук

.