Провадження № 2/161/821/18
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

31 січня 2018 року Луцький міськрайонний суд Волинської області в складі:

головуючої - судді Плахтій І.Б.,

з участю секретаря судових засідань - Стецюка Р.В.,

позивача - ОСОБА_2,

представника позивача - ОСОБА_3,

представника відповідача - ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Луцьку цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_5 про зобов'язання укласти договір та стягнення штрафу,

В С Т А Н О В И В :

Позивач ОСОБА_2 звернулася в суд з позовом до ОСОБА_5 про зобов'язання укласти договір та стягнення штрафу.

Позов мотивує тим, що 02.03.2015 між нею та відповідачем було укладено договір, посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Сушик Л.А. за реєстраційним №90, за умовами якого, сторони зобов'язались в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу трьохкімнатної квартири з підвалом по АДРЕСА_1 у термін до 01.11.2015. В подальшому зазначений строк був продовжений кілька разів шляхом укладення договорів, останній раз до 01.04.2017. За умовами договору вона як майбутній покупець сплатила відповідачу як майбутньому продавцю забезпечувальний платіж у розмірі 600 000 грн., які він отримав при підписанні договору. Однак, відповідач ухилився від укладення та підписання основного договору. На її численні звернення вона отримала лист-повідомлення про неможливість укладення основного договору через необґрунтовані і неповажні причини.

Згідно п.6 договору у випадку відмови майбутнього продавця від укладання основного договору без поважної причини, ним повертається майбутньому покупцеві сплачений забезпечувальний платіж та додатково сплачується штраф в розмірі 100 відсотків суми забезпечувального платежу.

Згідно п.7 договору у разі, якщо одна сторона ухиляється від виконання зобов'язань за цим договором (тобто ухиляється від укладання основного договору), інша сторона вправі звернутись до суду з вимогою про примушення укласти основний договір на умовах визначених цим договором.

На підставі викладеного, просила зобов'язати відповідача укласти основний договір купівлі-продажу трьохкімнатної квартири з підвалом по АДРЕСА_1 Волинської області, площею 93,0 кв.м., на умовах, передбачених договором від 02.03.2015, посвідченим приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Сушик Л.А. за реєстраційним №90; стягнути з відповідача штраф в розмірі 600 000 грн.

Позивач ОСОБА_2 та її представник ОСОБА_3 в судовому засіданні вимоги позову підтримали в повному обсязі з викладених у позовній заяві підстав, просили їх задовольнити.

Віповідач ОСОБА_5 та його представник ОСОБА_4 в судовому засіданні вимоги позову не визнали. Суду пояснили, що відповідачем було здійснено будівництво шестиквартирного житлового будинку. Одна із квартир повинна була перейти у власність позивача. Будівництво будинку завершене. Однак, через скасування декларації про початок будівництва, яка була подана ще в 2015 році, та відмову в прийнятті декларації про готовність об'єкта до експлуатації, тривалий час неможливо здати будинок в експлуатацію та оформити на нього право власності. Декларацію про готовність об'єкта до експлуатації повернули на доопрацювання. Без цього неможливо укласти основний договір купівлі-продажу. Відповідач не відмовляється від укладення основного договору, він не може цього зробити через об'єктивні перешкоди, неможливість здачі в експлуатацію та оформлення прав. Просили в задоволенні позову відмовити. Разом з тим, представник відповідача вказував на те, що 06.01.2018 було зареєстровано декларацію про початок будівельних робіт та прийнято декларацію про готовність об'єкта до експлуатації. І невдовзі відповідачу повинні видати свідоцтво про право власності на будинок.

Заслухавши доводи сторони позивача, заперечення сторони відповідача, дослідивши письмові докази в справі, суд дійшов висновку, що позов до задоволення не підлягає.

Згідно з ч.1 ст.509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Відповідно до ст.11 ЦК України зобов'язання виникають, в тому числі і з договорів.

Відповідно до ч.1 ст.635 попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Судом встановлено, що 02.03.2015 ОСОБА_5 як майбутній продавець та ОСОБА_2 як майбутній покупець уклали договір, відповідно до якого зобов'язались в строк до 01.11.2015 укласти договір купівлі-продажу (основний договір) трьохкімнатної квартири з підвалом по АДРЕСА_1 Волинської області, площею 93,0 кв.м. (стіни - штукатурка, підлога - стяжка, вікна - металопластикові, фасад, світло, вода, опалення, вхідні двері) (а.с.5).

За змістом даний договір відповідає вимогам ст.635 ЦК України і є попереднім договором.

Відповідно до п.2.3. зазначеного договору за основним договором майбутній продавець зобов'язується передати у власність майбутнього покупця квартиру, обумовлену цим договором, а майбутній покупець, в свою чергу прийняти її та сплатити, визначену цим договором грошову суму під час укладення основного договору.

Пунктом 2.6 договору установлено, що продаж квартири буде вчинено за узгодженою ціною 600 000 (шістсот тисяч) гривень.

Відповідно до п.3 у забезпечення виконання своїх обов'язків, майбутній покупець сплатила майбутньому продавцю забезпечувальний платіж в розмірі 600 000 грн., а майбутній продавець отримав зазначену суму, яка при підписанні основного договору залишається у майбутнього продавця і зараховується в рахунок оплати за вищевказану квартиру за основним договором.

Пунктом 6 договору установлено, що у випадку відмови майбутнього продавця від укладання основного договору без поважної причини, ним повертається майбутньому покупцеві сплачений нею за цим договором забезпечувальний платіж та додатково сплачується штраф в розмірі 100 відсотків суми забезпечувального платежу.

Відповідно до п.7 у разі, якщо одна сторона ухиляється від виконання зобов'язань за цим договором (тобто ухиляється від укладання основного договору), інша сторона вправі звернутись до суду з вимогою про примушення укласти основний договір на умовах визначених цим договором.

З укладених сторонами договорів від 27.10.2015, 23.02.2016, 30.06.2016, 28.10.2016 вбачається, що строк виконання зобов'язання щодо укладення основного договору купівлі-продажу квартири неодноразово відкладався за згодою сторін, за останнім договором до 01.04.2017 (а.с.6-9).

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ч.2 ст.635 ЦК України сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Судом встановлено, що 19.08.2015 відповідачем ОСОБА_5 було подано до управління державної архітектурно-будівельної інспекції у Волинській області Декларацію про початок будівельних робіт «Нове будівництво житлового будинку на АДРЕСА_1

Будівництво будинку було завершене в 2016 році.

Відповідачем ОСОБА_5 18.10.2016 було подано до відділу Державного архітектурно-будівельного контролю Луцької міської ради Декларацію про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності (а.с.30-33).

21.10.2016 вказана декларація була повернута на доопрацювання (а.с.29).

Крім того, як вбачається з повідомлення відділу Державного архітектурно-будівельного контролю Луцької міської ради від 24.10.2016 №851/28-17 (а.с.102) ОСОБА_5, було скасовано подану ним 19.08.2015 Декларацію про початок будівельних робіт «Нове будівництво житлового будинку на АДРЕСА_1

15.11.2016 Декларацію про початок будівельних робіт «Нове будівництво житлового будинку на АДРЕСА_1» було також повернуто на доопрацювання (а.с.103), 29.11.2016 ця декларація була повторно повернута на доопрацювання (а.с.104).

Протягом 2016-2017 років між відділом Державного архітектурно-будівельного контролю Луцької міської ради та ОСОБА_5 велося листування щодо пропозицій по усуненню недоліків декларацій (а.с.105-106, 111).

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що відповідачем оскаржувалися дії/бездіяльність відділу Державного архітектурно-будівельного контролю Луцької міської ради в судовому порядку.

Декларація про початок будівельних робіт «Нове будівництво житлового будинку на АДРЕСА_1» була зареєстрована повторно лише 06.01.2018, що підтверджується витягом з реєстру повідомлень про початок будівельних робіт.

Станом на день розгляду справи судом у відповідача відсутнє свідоцтво про право власності на завершений будівництвом будинок.

З пояснень сторони відповідача вбачається, що відповідач не відмовляється від укладення з позивачем основного договору.

Суд не вбачає в діях відповідача умисного необгрунтованого ухилення від виконання зобов'язань за попереднім договором, тобто: будь-яких свідомих діянь (дій або бездіяльності), спрямованих на невиконання відповідного обов'язку, коли виконати цей обов'язок у нього є всі реальні можливості і цьому не заважають будь-які незалежні від нього об'єктивні обставини.

З урахуванням встановлених в судовому засіданні обставин скасування та відмови в реєстрації декларацій, вживання відповідачем заходів щодо захисту порушених прав та усунення недоліків документів, суд приходить до висновку, що відповідачем вжито всіх залежних від нього заходів щодо належного виконання зобов'язання.

Відсутність у відповідача правовстановлюючих документів на будинок унеможливлює укладення договору купівлі-продажу квартири, є об'єктивною перешкодою для цього, а тому суд вважає поважними причини не укладення ним основного договору.

Проаналізувавши досліджені в судовому засіданні докази в їх сукупності, суд приходить до висновку про те, що оскільки відповідач не відмовляється і не ухиляється від укладання основного договору, існують поважні причини невиконання ним зобов'язання щодо укладання основного договору, позовні вимоги, що ґрунтуються на п.п.6, 7 попереднього договору, до задоволення не підлягають.

Разом з тим, позивач не позбавлений права розірвання попереднього договору з усіма, передбаченими законом наслідками.

Керуючись ст.ст. 12, 13, 17, 77, 78, 81, 141, 247, 259, 263, 264, 265, 267 ЦПК України, на підставі ст. ст. 15, 16, 509, 526, 549, 550, 611, 620, 623, 624, 629, 656, 662, 688, 697 ЦК України, суд -

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_5 про зобов'язання укласти договір та стягнення штрафу відмовити.

Судові витрати компенсувати за рахунок держави.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Волинської області шляхом подання апеляційної скарги через Луцький міськрайонний суд Волинської області протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо її не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне судове рішення складено 09.02.2018.

Суддя Луцького міськрайонного суду І.Б. Плахтій