Єдиний унікальний номер 229/2875/17 Номер провадження 22-ц/775/98/2018
Головуючий в 1 інстанції - Петров Є.В. Єдиний унікальний номер 229/2875/17
Доповідач - Папоян В.В. Номер провадження 22-ц/775/98/2018
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

30 січня 2018 року Апеляційний суд Донецької області в складі:

доповідача Папоян В.В.

суддів Гапонова А.В., Кішкіної І.В.,

за участю секретаря Ротар Я.Б.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Бахмуті в режимі відеоконференції з Апеляційним судом Чернігівської області апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-інвест» та Приватного підприємства «Ясинуватський хлібозавод» на рішення Дружківського міського суду Донецької області від 16 листопада 2017 року у цивільній справі №229/2875/17 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-інвест» до Приватного підприємства «Ясинуватський хлібозавод» та ОСОБА_1 про визнання договору оренди недійсним та визнання права оренди земельної ділянки, (суддя Петров Є.В.),

В С Т А Н О В И В :

У серпні 2017 року ТОВ «Бета-Агро-інвест» звернулось до суду з позовом до відповідачів про визнання недійсним договору оренди та визнання права оренди земельної ділянки. В обґрунтування якого посилалось на те, що 02 лютого 2010 року між ними та ОСОБА_2 був укладений договір оренди земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 загальною площею 9,37 га, розташованої на території Солов?ївської сільської ради Ясинуватського району Донецької області. В той же день зазначений договір було зареєстровано в Ясинуватському районному відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що вчинено запис за № 0410.170.00220. Строк дії цього договору визначений 10 років, тобто до 02.02.2020 року.

З Державного земельного кадастру позивачу стало встановлено, що ІНФОРМАЦІЯ_1 року ОСОБА_1, який в порядку спадкування після смерті ОСОБА_2 став власником цього майна, уклав договір оренди спірної земельної ділянки з ПП «Ясинуватський хлібозавод». Вважає, що укладений між відповідачами договір є протиправним та порушує права первісного орендаря - ТОВ «Бета-Агро-Інвест» яке має переважне право перед ПП «Ясинуватський хлібозавод» на укладання договору оренди на спірну земельну ділянку на новий строк.

Просив визнати недійсним укладений між відповідачами договір оренди спірної земельної ділянки та визнати за ТОВ "Бета-Агро-інвест" право оренди спірної земельної ділянки з 03 лютого 2020 року на наступних умовах:

- строк оренди: 49 років;

- орендна плата в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 11403,15 грн. Орендна плата вноситься у такі строки - з 1 листопада по 31 грудня кожного року, починаючи з моменту державної реєстрації права оренди;

- розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається;

- земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

- цільове призначення земельної ділянки - землі сільськогосподарського призначення.

Та визначити всі інші умови, які були передбачені умовами договору оренди земельної ділянки, що був укладений між ОСОБА_1 та ПП «Ясинуватський хлібозавод» ІНФОРМАЦІЯ_1 року.

Рішенням Дружківського міського суду від 16 листопада 2017 року позовні вимоги задоволено частково. Визнано недійсним укладений між ОСОБА_1 та ПП «Ясинуватський хлібозавод» ІНФОРМАЦІЯ_1 року договір оренди земельної ділянки загальною площею 9,37 га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташованої на території Солов?ївської сільської ради Ясинуватського району Донецької області. В задоволенні решти вимог відмовлено та вирішено питання про розподіл судових витрат.

На вказане рішення суду першої інстанції ТОВ «Бета-Агро-Інвест» та ПП «Ясинуватський хлібозавод» подано апеляційні скарги.

Не погоджуючись із рішенням суду в частині відмови в задоволенні вимог про визнання права оренди земельної ділянки, ТОВ «Бета-Агро-інвест» подало апеляційну скаргу, в якій посилається на порушення судом норм матеріального і процесуального права, просить скасувати судове рішення в оскарженій частині та задовольнити ці позовні вимоги.

В обґрунтування скарги зазначає, що суд відмовив у задоволенні вимог про визнання права оренди з тих підстав, що такий спосіб захисту не передбачений законом, та одночасно застосував ст. 152 ЗК України, тобто допустив суперечливість у висновках. При цьому не дослідив виконання позивачем законодавчо встановлених вимог щодо визнання за ТОВ «Бета-Агро-інвест» переважного права оренди земельної ділянки. Вважають хибним висновок суду про те, що попередній договір є ще дійсним до 2020 року, а тому вимога позивача є передчасною. На їх думку таке твердження суперечить ст.15 ЦК України, тому що на момент звернення до суду переважне право на оренду вже було порушено. Суд в рішенні не вірно ототожнює поняття «укладення договору» та «визнання переважного права на укладення договору».

В апеляційній скарзі ПП «Ясинуватський хлібозавод», посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права, невідповідність висновків суду обставинам справи та неправильну оцінку доказів, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову позивачу в задоволенні його позовних вимог у повному обсязі. Зазначає, що судом до спірних правовідносин невірно застосовані норми Закону України «Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Також вказує, на відсутність предмету спору з огляду на те, що оспорюваний договір оренди землі 06 липня 2017 року був розірваний за згодою сторін та їх зобов'язання сторін за цим договором були припинені. Крім того, вважає, що наявність договору оренди землі, укладеного ПП «Ясинуватський хлібозавод» з ОСОБА_1 27.01.2017 року і розірваного 06.07.2017 року, жодним чином не порушувало права позивача якій безперешкодно користувався і продовжує користуватися її земельною ділянкою відповідно до умов договору оренди землі, укладеного ним з ОСОБА_1 до теперішнього часу, що не спростовано у судовому засіданні.

Представник позивача ОСОБА_3 підтримав доводи апеляційної скарги ТОВ «Бета-Агро-Інвест», та просив залишити без задоволення апеляційну скаргу ПП «Ясинуватський хлібозавод» вважаючи її доводи необґрунтованими.

Через канцелярію суду представник відповідача ПП «Ясинуватський хлібозавод» ОСОБА_4, надав заперечення на апеляційну скаргу позивача, обґрунтовані аналогічно викладеним доводам у власній апеляційній скарзі.

Інші особи, які приймають участь по справі у судове засідання апеляційного суду не з'явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Від ОСОБА_1 та представника відповідача ПП «Ясинуватський хлібозавод» ОСОБА_4 надійшли заяви про розгляд справи за їх відсутності. За ч.2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, сторону, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційних скарг, апеляційний суд вважає, що апеляційні скарги слід залишити без задоволення, а судове рішення без змін з наступних підстав.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Як вбачається з матеріалів справи, суд правильно встановив правовідносини, які склалися між сторонами і надав їм належну оцінку.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно з ч. 4 ст. 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За правилом ст. 20 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

Під час розгляду справи судом першої інстанції встановлено, що 02 лютого 2010 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Бета-Агро-Інвест» було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 9,37 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована на території Соловйовської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, строком на десять років. Договір був зареєстрований відділом Держкомзему у Ясинуватському районі 02 лютого 2010 року за № 0410.170.00220.

Відповідно до пункту 37 зазначеного договору оренди дія договору припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; викупу земельної ділянки орендарем; ліквідації юридичної особи орендаря; в інших випадках, передбачених законом.

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї сторони внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п.38). Пункт 39 встановлює, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

В пункті 40 договору оренди від 02.02.2010 року встановлено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря, не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Згідно з пунктом 8 цього договору після закінчення строку його дії орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію договору.

Тобто, договір оренди земельної ділянки, укладений між позивачем та ОСОБА_2, був зареєстрований 02 лютого 2010 року відповідно до вимог законодавства, що діяло на той час, а тому він є чинним з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності на земельну ділянку кадастровий номер НОМЕР_1 належить ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину від 17.06.2016 року.

ІНФОРМАЦІЯ_1 року ОСОБА_1 уклав договір оренди спірної земельної ділянки з ПП «Ясинуватський хлібозавод» строком на 49 років. Право оренди спірної земельної ділянки за ПП «Ясинуватський хлібозавод» було зареєстровано відповідно до законодавства 01 березня 2017 року.

06 липня 2017 року ОСОБА_1 та ПП «Ясинуватський хлібозавод» уклали угоду про дострокове розірвання договору оренди спірної земельної ділянки від 27.01.2017 року.

За таких обставин, суд першої інстанції виходив з того, що станом на дату укладення договору оренди з ПП «Ясинуватський хлібозавод», земельна ділянка перебувала в оренді позивача, відповідач не мав права повторно передавати її в оренду, тому оспорюваний договір підлягає визнанню недійсним на підставі частини першої статті 215, частини першої статті 203 ЦК України та з огляду на те, що укладений з порушенням вимог статей 30, 319, 525, 526, 651 цього Кодексу та статті 15 Закону України «Про оренду землі» дійшов обґрунтованого висновку про часткове задоволення позовних вимог. Визнав недійсним договір оренди спірної земельної ділянки і відмовив в задоволенні позовних вимог про визнання переважного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк по закінченню дії попереднього договору, з тих підстав, що така вимога є передчасною.

Апеляційний суд не приймає до уваги доводи апеляційних скарг щодо помилковості такого висновку суду, оскільки відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних, або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно із частиною 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до частини 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Частино 1 ст. 25 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотримання умов договору оренди землі. Згідно із ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Відповідно до частин 2, 3 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, визнання угоди недійсною.

Аналогічні положення містить частина 2 ст. 16 ЦК України, згідно з якою способом захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.

В частині 1 ст. 203 ЦК України зазначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до частин 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою, та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Апеляційний суд не приймає до уваги доводи апеляційної скарги відповідача щодо відсутності предмету позову оскільки хоча 06 липня 2017 року ОСОБА_1 та ПП «Ясинуватський хлібозавод» уклали угоду про дострокове розірвання договору оренди спірної земельної ділянки від ІНФОРМАЦІЯ_1 року, однак реєстрація договору не припинена. Питання про розірвання договору було вирішено лише 06.07.2017 року, між тим як сам договір був недійсним з моменту його укладання та відповідної реєстрації. У зв'язку із чим у сторін виник спір про право саме з моменту укладання другого договору оренди.

Апеляційний суд не приймає до уваги доводи апеляційних скарги щодо невірного вирішення спору в частині позову про визнання права оренди земельної ділянки, оскільки питання щодо переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк може вирішуватися сторонами лише по закінченню дії попереднього договору.

Питання щодо переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк регламентоване положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Згідно частинам 1 - 4 цієї статті по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Таким чином, відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Відповідно до ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, установленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод та інтересів.

Ухвалюючи рішення суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ "Бета-Агро-Інвест" листом-повідомленням від 20.06.17року поінформувало орендодавця про свій намір поновити договір оренди землі, на час розгляду справи продовжує користуватися земельною ділянкою, сплачує орендну плату, та дійшов висновку про те, що право позивача на переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк на час розгляду справи не порушено та вказані позовні вимоги є передчасними.

Посилання на те, що відповідачем не визнається право на переважне укладання договору оренди, що підтверджується укладенням між відповідачами іншого договору оренди, не можуть бути прийнятими до уваги, оскільки вказаний договір оренди розірвано сторонами за згодою і підстави для вирішення питання про наявність переважного права, передбачені ст.33 Закону України «Про оренду землі» не настали.

Доводи про те, що оспорюваний договір оренди земельної ділянки є дійсним,так як рішення суду не набрало законної сили, отже існує факт порушення переважного права первісного орендаря з боку відповідачів,що не враховано судом і є підставою для задоволення позовних вимог в частині визнання переважного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, не можуть бути прийнятими до уваги, так як спростовуються встановленими обставинами та суперечать нормам законодавства,яке регулює виниклі правовідносини.

Решта доводів апеляційних скарг не спростовують правильність правових висновків суду. Тому виходячи з наведеного, апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції правильно встановив правовідносини, які склалися між сторонами, повно, всебічно і об'єктивно перевірив доводи і заперечення сторін, встановленим фактам і доказам дав правильну правову оцінку і дійшов обґрунтованого висновку про часткове задоволення позовних вимог. Рішення суду першої інстанції винесено з додержання вимог матеріального та процесуального права і відсутні підстави для його скасування.

Керуючись ст. ст. 374, 375, 382, 383 ЦПК України, апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційні скарги приватного підприємства «Ясинуватський хлібозавод» та товариства з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-Інвест» залишити без задоволення.

Рішення Дружківського міського суду Донецької області від 16 листопада 2017 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.

Судді: В.В. Папоян

А.В. Гапонов

І.В. Кішкіна

Повний текст постанови складений 30 січня 2018 року

Суддя-доповідач В.В. Папоян