Постанова

Іменем України

25 січня 2018 року

м. Київ

справа № 461/8742/15-ц

провадження № 61-193 св 18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Луспеника Д. Д.,

суддів: Білоконь О. В. (суддя-доповідач), Синельникова Є. В., Хопти С. Ф., Черняк Ю. В.,

учасники справи:

позивач (відповідач за зустрічним позовом) - управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради,

відповідач (позивач за зустрічним позовом) - ОСОБА_4,

треті особи на стороні позивача - ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16,

третя особа на стороні відповідача - Львівська обласна організація Національної Спілки художників України,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_4 на рішення Галицького районного суду м. Львова у складі судді Волосок І. Р. від 16 березня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Львівської області у складі суддів: Ванівського О. М., Богонюка М. Я., Зверхановської Л. Д., від 26 травня 2016 року

В С Т А Н О В И В :

Відповідно до пункту 4 розділу XIII Перехідних положень ЦПК України у редакції Закону України № 2147-VIII від 3 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

У серпні 2015 року управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради звернулось до суду з позовом до ОСОБА_4 про повернення об'єкта оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення.

Позовна заява мотивована тим, що 2 квітня 2012 року між управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та ОСОБА_4 було укладено договір оренди, згідно з умовами якого позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нерухоме майно - приміщення загальною площею 22,8 кв. м (з індексом приміщень 8-1), що розташовано за адресою: АДРЕСА_1, на строк до 1 квітня 2015 року.

ОСОБА_4 звернувся до управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради з листами від 16 лютого 2015 року, від 23 та 27 березня 2015 року щодо продовження терміну дії договору. 20 лютого 2015 року та 20 березня 2015 року представником позивача було проведено обстеження об'єкта нерухомого майна, що перебувало в оренді ОСОБА_4, та встановлено порушення вимог договору, а саме: самовільне облаштування в об'єкті оренди додаткового приміщення з санітарним вузлом та умивальником.

8 квітня 2015 року та повторно 8 липня 2015 року комісією прийнято рішення про відмову в продовженні договору у зв'язку із неналежним виконанням орендарем своїх обов'язків за договором.

Відповідача було повідомлено про припинення договірних відносні у зв'язку із закінченням терміну дії договору оренди та вказано на його обов'язок протягом 15 днів повернути балансоутримувачу орендоване приміщення у належному санітарно-технічному стані за актом приймання-передачі.

Однак, відповідач вказаних дій не вчинив, тому позивач просив зобов'язати відповідача повернути об'єкт оренди шляхом його звільнення.

У січні 2016 року ОСОБА_4 звернувся із зустрічним позовом до управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради про продовження договору оренди нежитлового приміщення.

Зустрічний позов мотивований тим, що спірне приміщення перебуває у його користуванні з 1993 року на підставі договору оренди, який неодноразово переукладався, останній раз - 2 квітня 2012 року.

Зазначав, що жодних переобладнань, перепланувань чи інших самовільних змін у приміщенні об'єкта оренди він не вчиняв. Санвузол у приміщенні об'єкта оренди існував ще до вступу ним у права орендаря у 1992 році, що підтверджується договором оренди від 11 травня 1993 року, в якому санвузол був вказаний та виділений окремим рядком 0,3 кв. м. При цьому, наявність перегородки санвузла у приміщенні об'єкта оренди не є обставиною, яка б свідчила про неналежне виконання обов'язків за договором оренди.

Безпідставна відмова у продовженні договору оренди суперечить статті 19 Конституції України, статті 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Положенню про оренду майна територіальної громади м. Львова, яке затверджене ухвалою Львівської міської ради від 27 червня 2013 року № 2472, та умовам договору оренди від 2 квітня 2012 року.

З урахуванням зазначеного, ОСОБА_4 просив зобов'язати відповідача продовжити з ним договір оренди від 2 квітня 2012 року на спірне нерухоме майно, терміном на п'ять років.

Рішенням Галицького районного суду м. Львова від 16 березня 2016 року позов управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради задоволено.

Зобов'язано ОСОБА_4 повернути об'єкт оренди шляхом звільнення нежитлового приміщення загальною площею 22,8 кв. м (з індексом приміщень 8- 1), що розташовано за адресою: АДРЕСА_1.

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_4 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відповідач ухиляється від обов'язку з повернення орендованого майна після припинення договірних відносин, а підстави для продовження договору оренди відсутні.

Ухвалою апеляційного суду Львівської області від 26 травня 2016 року апеляційна скарга ОСОБА_4 відхилена, рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що відповідач ухиляється від виконання своїх зобов'язань, зокрема, з моменту припинення договірних відносин не приступив до передачі об'єкта оренди управлінню комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради, яке, у свою чергу, відмовило ОСОБА_4 у продовженні договору оренди у зв'язку із неналежним виконанням орендарем своїх обов'язків.

У червні 2016 року ОСОБА_4 подав до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати судові рішення, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що він використовує спірне приміщення в якості художньої майстерні з 1992 року, договір оренди зазначеного приміщення неодноразово переукладався. При цьому у договорі оренди від 11 травня 1993 року в описі технічного стану приміщення, яке передавалось у користування, зазначено наявність санвузла, отже він не порушував умови договору шляхом самовільного переобладнання приміщення. Вказував на те, що орендодавець жодного разу не встановлював фактів порушення і не вказував орендарю на необхідність припинення будь-яких порушень в процесі виконання договірних зобов'язань, а тому висновок судів про те, що орендодавець має право відмовити добросовісному орендареві у продовжені договору оренди є безпідставним. Крім того, зазначав, що вирішуючи даний спір суди не врахували Положення про оренду майна територіальної громади м. Львова, затвердженого ухвалою Львівської міської ради від 27 червня 2013 року № 2472, яким передбачена процедура укладання, розірвання, продовження договорів оренди територіальної громади м. Львова.

У жовтні 2016 року третя особа ОСОБА_15, в особі представника ОСОБА_17, подав до суду відзив на касаційну скаргу, в якому зазначив, що судові рішення є законними і обґрунтованими. Вказував на те, що управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради не мало обов'язку автоматично переукладати договір оренди з ОСОБА_4, оскільки це його право. Оскільки ОСОБА_4 порушував умови договору оренди, йому правомірно відмовлено у переукладенні договору оренди.

Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

3 січня 2018 року справа передана до Верховного Суду.

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Касаційна скарга не підлягає задоволенню.

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Встановлено й це вбачається з матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Судом установлено, що 2 квітня 2012 року між управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та ОСОБА_4 укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), згідно з умовами якого позивач передав, а ОСОБА_4 прийняв у строкове платне користування нерухоме майно - приміщення загальною площею 22,8 кв. м (з індексом приміщень 8-1), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, на строк до 1 квітня 2015 року.

Під час розгляду звернень ОСОБА_4 від 16 лютого 2015 року, від 23 та 27 березня 2015 року щодо продовження терміну дії договору, з метою перевірки додержання умов договору, представники орендодавця провели обстеження об'єкта договору оренди та встановили, що в орендованому приміщенні було проведено самовільне облаштування додаткового приміщення з санітарним вузлом та умивальником, що підтверджується актами від 20 лютого 2015 року № 209-нп/15 та від 20 березня 2015 року № 358-нп/15.

8 квітня 2015 року та повторно 8 липня 2015 року комісія з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова, розглянувши питання продовження договору оренди від 2 квітня 2012 року, вирішила відмовити у продовженні договору у зв'язку із неналежним виконанням орендарем своїх обов'язків за договором.

17 квітня 2015 року управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради на адресу ОСОБА_4 було надіслано повідомлення про припинення договірних відносин у зв'язку із закінченням терміну дії договору оренди та вказано на обов'язок ОСОБА_4 протягом 15 днів повернути балансоутримувачу орендоване приміщення у належному санітарно-технічному стані за актом приймання-передачі, однак об'єкт оренди відповідач не повернув.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі статтею 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно зі статтею 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Пунктами 9.3, 9.4 договору оренди передбачено, що об'єкт оренди повинен бути переданий орендарем та прийнятий орендодавцем (чи за його дорученням - балансоутримувачем) зі складанням акта здачі-приймання протягом 15 днів з моменту настання однієї з подій, вказаних у пункті 9.1. цього договору (закінчення терміну дії договору або дострокового його припинення чи розірвання).

Задовольняючи позовні вимоги управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради, суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, на підставі доказів, поданих сторонами, що належним чином оцінені, установивши, що орендар після припинення договірних відносин не передав орендодавцю об'єкт оренди, який, у свою чергу, відмовив у продовженні договору оренди у зв'язку із неналежним виконанням орендарем своїх обов'язків, дійшов правильного висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та зобов'язання ОСОБА_4 повернути об'єкт оренди шляхом його звільнення.

Так, відповідно до п. 7.5 договору оренди орендар зобов'язується капітальний та поточний ремонт, реконструкцію, технічне переобладнання об'єкта оренди проводити тільки з дозволу орендодавця з наданням проектно-кошторисної документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої в установленому порядку.

Відповідно до пункту 13.1 договору оренди після закінчення строку дії договору його продовження буде здійснюватися у порядку, передбаченому статтею 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Згідно зі статтею 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Аналогічна норма міститься у частині другій статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до якої у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Волевиявлення орендодавця відносно припинення договору в зв'язку з закінченням строку його дії 1 квітня 2015 року і небажання продовжувати орендні відносини, підтверджується його листом від 17 квітня 2015 року, який в межах встановленого законом і договором місячного терміну надіслано та вручено ОСОБА_4

За таких обставин договір оренди припинив свою дію 1 квітня 2015 року та його автоматична пролонгація не відбулася. Звернення ОСОБА_4 із будь-якими заявами до або після закінчення строку дії договору не скасовує цього факту.

Доводи ОСОБА_4 про те, що він належним чином виконував зобов'язання за договором оренди, жодних переобладнань, перепланувань чи інших самовільних змін у приміщенні об'єкта оренди не вчиняв, спростовуються доказами, які містяться в матеріалах справи, а саме, актами від 20 лютого 2015 року та від 20 березня 2015 року, в яких, зокрема, зазначено, що в приміщенні виявлено стіну перегородку, що формує окреме приміщення, де розташовано санвузол та раковину, що не відображено в поверховому плані.

Доводи ОСОБА_4 про те, що наявність перегородки санвузла у приміщенні об'єкта оренди не свідчить про порушення ним умов договору суд вважає безпідставними.

Так, в договорі оренди від 11 травня 1993 року, а саме в описі технічного стану приміщення (а. с. 73), зазначено, що об'єкт складається з одного приміщення, в якому є санвузол, однак не вказується про наявність стіни, що формує приміщення санвузла; в технічному паспорті спірного приміщення від 4 жовтня 1996 року (а. с. 128) та звіті про експертну оцінку вартості об'єкта оренди від 1 травня 2001 року зазначено, що об'єкт складається з одного приміщення(а. с. 119).

Отже, спорудження стіни (перегородки) без дозволу орендодавця є самовільним технічним переобладнанням об'єкта оренди всупереч вимогам пункту 7.5, укладеного між сторонами договору оренди.

За таких обставин суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про те, що ОСОБА_4 належним чином не виконував умови договору оренди.

Згідно з частиною першою статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Згідно з частиною третьою статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.

Установлено, що комісією з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова ОСОБА_4 відмовлено у продовженні договору у зв'язку із неналежним виконанням орендарем своїх обов'язків.

Враховуючи вказане, суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, дійшов правильного висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_4 про зобов'язання управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради продовжити з ним договір оренди.

Доводи ОСОБА_4 про те, що він має право на продовження договору оренди на новий строк, є необґрунтованими, оскільки після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Положення частини третьої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та частини першої статті 777 ЦК України передбачають можливість для добросовісного орендаря реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк перед іншими претендентами на оренду цього ж майна і за інших рівних з ними умов, а не автоматичного продовження договору оренди.

Крім того, оскількидоговір оренди було укладено між сторонами 2 квітня 2012 року, доводи ОСОБА_4 про те, щосуди не врахували Положення про оренду майна територіальної громади м. Львова, також є необґрунтованими, оскільки ОСОБА_4 посилається на вказані Положення у редакції від 27 червня 2013 року, яка не була чинною на час укладення договору.

З огляду на вищевикладене, доводи касаційної скарги не знайшли свого підтвердження та не дають підстав для висновку про неправильне застосування норм матеріального права та порушення судом норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін.

Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу ОСОБА_4 залишити без задоволення.

Рішення Галицького районного суду м. Львова від 16 березня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Львівської області від 26 травня 2016 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Д. Д. Луспеник
Судді: О. В. Білоконь Є. В. Синельников С. Ф. Хопта Ю. В. Черняк