Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

Справа №338/988/17

17 січня 2018 року Богородчанський районний суд Івано-Франківської області в складі головуючого судді Битківського Л.М.,

з участю секретаря Дякун М.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи за позовом ОСОБА_1 до приватного підприємства «Ольва», Богородчанської селищної ради, третя особа, що не заявила самостійних вимог на предмет спору Публічне акціонерне товариство Комерційний банк «Надра», про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири,

в с т а н о в и в:

Позивач звернувся в суд з позовом до ПП «Ольва» та ПАТ КБ «Надра», в якому поставив питання про визнання укладеним договору купівлі-продажу трикімнатної квартири №49 в будинку по вул. Грушевського, 2 корпус 1 в смт. Богородчанах між ним та ПП «Ольва».

Відповідно до ухвали суду від 15.11.2017 року до розгляду справи у якості співвідповідача залучено територіальну громаду селища Богородчани в особі Богородчанської селищної ради.

Заявлені вимоги представник позивача в судовому засіданні мотивував тим, що 20.01.2011 року між позивачем і директором та власником ПП «Ольва» ОСОБА_2, який був забудівником багатоквартирного будинку в селищі Богородчани по вул.Грушевського, було досягнуто домовленості про купівлю-продаж в цьому будинку трикімнатної квартири, яка розташована на 2-му поверсі блоку Б, площею 100 кв.м. Відповідно до досягнутої домовленості, позивач мав поетапно внести кошти у загальній сумі 320000 грн. по сплаті повної вартості вказаної квартири, а ПП «Ольва» взяло на себе обовязок передати квартиру йому як покупцю до завершення 4-го кварталу 2011 року. Будівництво будинку на момент укладення договору не було завершено, а тому з пояснень директора ПП «Ольва» укласти договір-купівлі продажу квартири і засвідчити його нотаріально не було можливості, тому умови досягнутої домовленості були викладені в договорі, який названо попереднім від 20.01.2011 року №30 і він був укладений у письмовій формі. У цьому договорі були оговорені усі істотні умови купівлі-продажу згаданого обєкту нерухомості. На виконання умов договору, позивачем було внесено в касу відповідача кошти на оплату повної вартості квартири на загальну суму 320000 грн. Таким чином ОСОБА_1 повністю виконав зі свого боку усі умови договору, про що свідчить довідка, видана директором ПП «Ольва» ОСОБА_2В, на його вимогу 02.01.2012 року. Зі свого боку власник і директор ПП «Ольва» ОСОБА_2 по закінченні будівельних робіт на будівельному майданчику разом з виконробом будівництва ОСОБА_3 фактично передав йому ключі від квартири, однак з нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу та документальною передачею прав на квартиру зволікав, обґрунтовував це різними причинами, хоч свій обовязок визнавав. 05.03.2013 року ОСОБА_2 помер. З того часу ПП «Ольва» фактично не функціонує. Відповідно до даних спадкової справи, яка відкрита після смерті ОСОБА_2 по претензії ПАТ КБ «Надра», ніхто із спадкоємців ОСОБА_2 не звернувся з заявами про прийняття спадщини. У звязку з цим, позивач звертався до Богородчанської селищної ради про виконання вимог ст. 1277 ЦК України з метою визнання спадщини відумерлою, та переведення на селищну раду обовязків власника, однак селищна рада від виконання своїх обовязків усунулась. Таким чином, на даний час ОСОБА_1 не може в інший спосіб, реалізувати свої права, що випливають з даного правочину.

Відповідач ПП «Ольва» в судовому засіданні не представлений, оскільки власник та директор приватного підприємства помер, будь-яких інших осіб, які б були уповноважені на представництво вказаної юридичної особи не встановлено, спадкоємців, які б заявили про спадкові права немає.

Представник Богородчанської селищної ради в судовому засіданні при вирішенні справи поклався на розсуд суду.

Представник уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ КБ «Надра» в судове засідання не зявився, клопотав про розгляд справи за їх відсутності. Подав суду заперечення (відзив) на позов у якому зазначив, що 25.06.2007 року та 10.10.2007 року між ПАТ «КБ Надра» та ПП «Ольва» було укладено кредитні договори про надання невідновлювальної кредитної лінії. В забезпечення виконання за кредитним договором між сторонами було укладено договір іпотеки від 03.09.2009 року, який посвідчено приватним нотаріусом Богородчанського районного нотаріального округу ОСОБА_4, зареєстрований у реєстрі за номером 3728. В подальшому, 28.09.2010 року між ПАТ «КБ Надра» та ПП «Ольва» укладено договір про внесення змін до договору іпотеки, який посвідчений тим же нотаріусом та зареєстрований у реєстрі під №3627, предметом якого є обєкт незавершеного будівництва, що знаходиться в смт.Богородчани, по вул.Грушевського, будинок 2 корпус 1, а саме двадцять квартир загальною площею 14210 кв.м., до числа яких було включено також квартиру №27 загальною площею 100,10 кв.м., що є предметом спору у даній справі. У звязку з невиконанням умов кредитного договору за рішенням Богородчанського районного суду від 14.10.2011 року з ПП «Ольва» та ОСОБА_2 в солідарному порядку стягнуто 1183488,52 грн., а за рішенням суду від 20.12.2011 року стягнуто 3456897,52 грн. заборгованості за кредитним договором. Вказані судові рішення набрали законної сили і знаходяться на виконанні відділу примусового виконання рішень ДВС Головного управління юстиції в Івано-Франківській області. У процесі виконання судових рішень 13.06.2017 року державним виконавцем була винесена постанова про опис та арешт майна боржника, а саме квартири №27, яка є предметом даного спору.

Звертав увагу на те, що попередній договір (договір про наміри), до якого апелює позивач, був укладений лише 20.01.2011 року, а договір про внесення змін до договору іпотеки 28.09.2010 року, тобто на 4 місці раніше.

Крім того, зазначив, що відповідно до ч.1 ст. 635 ЦК України зобовязання встановлене попереднім договором припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Також, вважає, що ч.2 ст. 220 ЦК України не може бути застосована щодо правочину, який підлягає і нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів повязується відповідно до ст. 210 та 640 ЦК України із державною реєстрацією. Тому такий договір не може вважатись укладеним і не створює прав та обовязків для сторін. Договір купівлі-продажу на придбання квартири яка перебуває у іпотеці ПАТ КБ «Надра» не укладався і не може бути визнаним дійсним у судовому порядку.

Суд, заслухавши пояснення представника позивача ОСОБА_5, представника відповідача ОСОБА_6, дослідивши матеріали справи, вважає, що заявлений позов слід задовольнити.

Відповідно до ст. 202 ЦК України дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обовязків є правочином. Як встановлено ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятись у формі, встановленій законом і має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Згідно ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

За своєю правовою природою договір купівлі-продажу є двостороннім правочином, за яким одна сторона (продавець) передає або зобовязується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобовязується прийняти майно і сплатити за нього певну суму. Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений продавцем у майбутньому.

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків. За приписом ст. 629 ЦК України договір є обовязковим до виконання сторонами.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов. Такими є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною (ст. 638 ЦК України).

Згідно ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Статтею 207 ЦК України встановлено вимоги до письмової форми правочину. Відповідно до вказаної норми правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або декількох документах і якщо він підписаний сторонами.

Як встановлено судом, 20.01.2011 року між позивачем ОСОБА_7 та ПП «Ольва» в особі директора ОСОБА_2 укладено договір за змістом якого ПП «Ольва» взяло на себе обовязок передати в майбутньому, до закінчення 4-го кварталу 2011 року обєкт нерухомості трьохкімнатну квартиру №27 площею 100,1 кв.м., яка розташована на 2-му поверсі блок Б за адресою смт. Богородчани, вул. Грушевського, 2 корпус 1.

Згідно даного договору сторонами досягнуто домовленості з істотних умов. Зокрема, визначено тип, місце розташування, площу, вартість квартири, порядок і строки оплати за придбане майно, тощо. Пунктом 4.2 оговорено, що істотні умови, які не обумовлені у договорі погоджуються сторонами шляхом надання письмових пропозицій. Сторонами передбачено сплату повної вартості квартири до моменту її передачі і з цим фактично повязано, що момент переходу права власності на квартиру мав бути обумовлений у основному договорі, укладеному в майбутньому. В розумінні ст. 635 ЦК України фактично між сторонами відбулось укладення договору купівлі-продажу майна, а не попереднього договору. Таким чином, підписаний сторонами попередній договір був удаваним правочином, за яким приховано інший договір купівлі-продажу, який насправді був вчинений між сторонами. Цей факт підтверджується також тією обставиною, що квартира, яка є предметом договору фактично була передана ПП «Ольва» у володіння ОСОБА_1, який використовує її по даний час. Позивач з часу передачі йому квартири поніс додаткові витрати по її облаштуванню. Відповідно до ч.2 ст. 235 ЦК України, якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Відповідно до ч.2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулось повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Виходячи зі змісту договору від 20.01.2011 року, укладеного між ПП «Ольва» та ОСОБА_7, суд вважає, що сторони дійшли згоди щодо усіх істотних умов купівлі-продажу квартири. Згідно квитанцій до прибуткового касового ордера від 20.01.2011 року ОСОБА_1 вніс у касу ПП «Ольва» 80000 грн.; 15.02.2011 року 100000 грн.; 14.03.2011 року - 40000 грн.; 23.08.2011 року 100000 грн., а всього 320000 грн. Таким чином, позивач у обумовлені договором строки виконав умови договору по сплаті повної вартості квартири. Зі свого боку ПП «Ольва» в особі директора ОСОБА_2 передало у володіння позивача квартиру, якою він володіє та користується з того часу відкрито та безперешкодно.

Судом встановлено, що згаданий договір купівлі-продажу укладено 20.01.2011 року, тобто після набрання чинності Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 року №1878-VІ, яким державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомого майна скасовано. З огляду на це безпідставними є посилання представника ПАТ КБ «Надра» на неможливість застосування норми ч.2 ст. 220 ЦК України до спірних правовідносин у звязку з необхідністю крім нотаріального посвідчення ще і державної реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Однією з умов застосування ч.2 ст 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріального посвідчити правочин.

Таку правову позицію висловив Верховний Суд України у справі №6-1288цс17.

Судом встановлено, що ОСОБА_2, який був єдиним власником та одночасно директором ПП «Ольва», передавши квартиру позивачу у користування, певний час зволікав із нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу, а 05.03.2013 року помер. Спадщина за фактом його смерті ніким не прийнята, відумерлою не визнавалась. Підприємство господарську діяльність не здійснює, хоч банкрутом не визнавалось, а тому можна констатувати факт безповоротної втрати стороною можливості з цих причин посвідчити правочин.

Той факт, що ПП «Ольва» має кредитні зобовязання перед ПАТ КБ «Надра» і передало в іпотеку земельну ділянку і обєкт незавершеного будівництва, не позбавляє прав позивача на придбане майно. Відповідно до п.4 ст.16 Закону України «Про іпотеку» у разі передачі в іпотеку обєкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Вказана квартира є окремим обєктом виділеним в натурі і була таким на момент укладення договору між позивачем та ПП «Ольва». Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєєстру Іпотек, Єдиного реєстру відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна, квартира 27 в будинку по вул.Грушевського, 2 корпус 1 у смт.Богородчани зареєстрована за ПП «Ольва» і жодних обтяжень, в тому числі у Державному реєстрі іпотек за нею не зареєстровано.

Більше того, на момент укладення Договору про внесення змін до договору іпотеки, на який посилається представник ПАТ КБ «Надра», станом на 28.09.2010 року ПП «Ольва» уже володіло вказаною квартирою як обєктом нерухомості (рішення про державну реєстрацію прийнято 26.02.2010 року), а не як обєктом незавершеного будівництва, як про це зазначено у Договорі, і підстав приймати у іпотеку вказану нерухомість як обєкт незавершеного будівництва не було.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Виходячи з наведеного, суд вважає, що право позивача може бути захищене у спосіб, обраний ним, тобто шляхом визнання укладеного договору дійсним.

На підставі наведеного, керуючись ст. 213-215 ЦПК України, суд , -

в и р і ш и в :

Позов задовольнити. Визнати дійсним Договір купівлі-продажу від 20 січня 2011 року трьохкімнатної квартири №27, яка розташована за адресою Івано-Франківська область, Богородчанський район, смт.Богородчани, вул.Грушевського, будинок 2, корпус 1, що укладений між ОСОБА_1 та Приватним підприємством «Ольва», яка зареєстрована відповідно до свідоцтва від 26.02.2010 року Івано-Франківським ОБТІ за приватним підприємством «Ольва» реєстраційний номер майна 29801672, номер запису 1409 в книзі 11. Рішення може бути оскаржене сторонами в апеляційному порядку до апеляційного суду Івано-Франківської області протягом 30 днів шляхом подання апеляційної скарги через суд першої інстанції.

Суддя Битківський Л.М.

Повний текст рішення виготовлено 27 січня 2018 року.