Дата документу Справа №
Апеляційний суд Запорізької області
Єдиний унікальний №320/1123/16 Головуючий у 1 інстанції Урупа І.В.
Провадження № 22-ц/778/538/18 Суддя-доповідач Онищенко Е.А.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 січня 2018 року м. Запоріжжя

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Запорізької області у складі:

головуючого: Онищенка Е.А.

суддів: Бєлки В.Ю.

Воробйової І.А.

при секретарі Книш С.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Мелітопольського міськрайонного суду Запорізької області від 01 липня 2016 року по справі за позовом ОСОБА_3 до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про визнання протиправною бездіяльності, -

В С Т А Н О В И Л А:

У лютому 2016 року ОСОБА_3 звернувся до суду з вищевказаним позовом, в обґрунтування якого зазначав, що 13.10.2004 року відповідно до розпорядження голови Мелітопольської районної державної адміністрації від 23.09.2004 року за № 851 «Про затвердження проекту відведення та передачу в оренду земельної ділянки ОСОБА_3» між ним та Мелітопольською районною державною адміністрацією укладено договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_1) із земель запасу Новгородківської сільської ради для сільськогосподарського використання.

17.11.2014 року зазначений договір було зареєстровано ДП «Мелітопольський районний центр державного земельного кадастру» за № 01, та відповідно до умов договору його було надано до податкового органу до 19.11.2004 року.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» № 5245-VІ від 06.09.2012 року внесені зміни до ст. 122 ЗК України, відповідно до яких повноваження щодо передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у власність або у користування для всіх потреб перейшли до центральних органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальних органів. Відповідач згідно чинного законодавства виступає орендодавцем за договором оренди від 13.10.2004 року, і саме з останнім узгоджується питання щодо продовження терміну дії договору оренди.

Відповідно до ст. 19 Закону України «Про оренду землі» (в редакції від 01.01.2004 року, що діяла на дату укладання договору) строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Відповідно до пункту 2.1 договору оренди, його укладено строком на 10 років.

Пунктом 2.2 договору оренди, з урахуванням положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції від 01.01.2004 року, що діяла на час укладання договору) встановлено, що після закінчення строку договору орендар, в разі виконання умов договору, він має переважне право на поновлення його строку. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору звернутися до орендодавця з відповідним клопотанням (листом-повідомленням).

За положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі» до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Відповідно до п. 3.1 договору оренди від 13.10.2004 року зі змінами додаткової угоди від 25.09.2008 року орендна плата встановлена в грошовій формі в розмірі 2 відсотків від нормативної грошової оцінки.

Податковим Кодексом України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків від нормативної грошової оцінки.

Позивачем з метою дотримання вимог договору оренди та відповідно до вимог законодавства, 27.08.2014 року було направлено на адресу Головного Управління Держземагенства у Запорізькій області лист-повідомлення з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди без змін його істотних умов.

Відповідно до ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

04.09.2014 року листом № 27-8-0.4-8196/2-14 відповідач повідомив про те, що пропонує змінити термін дії договору на 5 років та встановити розмір орендної плати 6%. Однак, чинним законодавством України не передбачено одностороннього права орендодавця на збільшення орендної плати. Ст. 288 ПК України, на яку послався в своєму листі відповідач, як підставу підвищення орендної плати, встановлено лише граничні межі орендної плати за землю.

Відповідно до ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Частиною третьою зазначеної статті закріплено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном, при цьому частиною четвертою визначено виключне право наймача вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

22.09.2014 року позивач направив відповідачу лист з пропозицією дотримання умов договору та чинного законодавства щодо строку договору терміном на 10 років та збільшенням орендної плати до 4 %, у зв'язку з тим, що орендована земельна ділянка розташована на збіднілих по органічному складу ґрунтах з низьким ресурсом родючості, що не дає можливості отримувати повноцінні, якісні врожаї. З метою підтвердження обставин, викладених в листі, позивачем надано відповідачу рекомендаційний лист вих. № 01-19/206 від 13.10.2014 року Мелітопольської районної ради Запорізької області про врахування строків оренди не менше 9 років та орендної плати в розмірі 3 відсотків, а також лист вих. № 264 від 10.10.2014 року Новгородківської сільської ради з інформацією про те, що орендна плата земель по території сільської ради складає 3%.

У відповідності до ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення, однак його лист від 22.09.2014 року про узгодження істотних умов договору для укладання додаткової угоди про продовження дії договору оренди земельної ділянки відповідачем залишений без відповіді.

Станом на 17.12.2014 року, протягом встановленого ст. 33 Закону України «Про оренду землі» місячного строку після закінчення договору оренди, від відповідача заперечень про поновлення договору оренди не надходило. Позивач продовжує користуватись земельною ділянкою, продовжує виконувати умови договору оренди, сплачує орендну плату.

З метою юридичного оформлення земельних відносин з урахуванням вимог чинного законодавства, 27.01.2015 року позивач знов направив для підписання відповідачу з супровідним листом додаткову угоду про поновлення договору оренди на 10 років та встановлення орендної плати в розмірі 4%. Між тим, станом на 27.02.2015 року відповіді від відповідача не надходило. Заперечень щодо поновлення договору відповідачем не надавалось.

Посилаючись на зазначені обставини, на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі», позивач просив суд визнати протиправною бездіяльність Головного управління Держземагенства у Запорізькій області щодо ухилення від укладення додаткової угоди про поновлення дії договору оренди земельної ділянки від 13.10.2004 року (зареєстрований за № 01 17.11.2004 р.).

Рішенням Мелітопольського міськрайонного суду Запорізької області від 01 липня 2016 року позов ОСОБА_3 задоволено.

Визнано протиправною бездіяльність Головного управління Держземагенства у Запорізькій області, правонаступником якого є Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, щодо ухилення від укладення додаткової угоди про поновлення дії договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер якої НОМЕР_1, від 13.10.2004 року, зареєстрованого за № 01 17.11.2004 року.

Не погоджуючись із рішенням суду, представник Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову.

Ухвалою Апеляційного суду Запорізької області від 13 грудня 2016 року рішення Мелітопольського міськрайонного суду Запорізької області від 01 липня 2016 року у цій справі залишено без змін.

Не погоджуючись із зазначеною ухвалою апеляційного суду, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області подало касаційну скаргу.

Ухвалою ВССУ з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27 вересня 2017 року касаційну скаргу задоволено частково, ухвалу Апеляційного суду Запорізької області від 13 грудня 2016 року скасовано та направлено справу на новий розгляд до Апеляційного суду Запорізької області.

Заслухавши у засіданні апеляційного суду суддю - доповідача, пояснення учасників апеляційного розгляду, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до п.2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення є неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи та невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи.

Встановлено, що 27 травня 2016 року припинено державну реєстрацію юридичної особи Головного управління Держземагенства у Запорізькій області, правонаступником якого є Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, що підтверджується спеціальним витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 30.05.2016 року.

13 жовтня .2004 року між Мелітопольською районною державною адміністрацією Запорізької області та ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку із земель запасу Новгородківської сільської ради, яка знаходиться за межами населених пунктів, загальною площею 19 га, цільове призначення - для організації та ведення фермерського господарства, категорія земельної ділянки - землі сільськогосподарського призначення, договір укладений на 10 років та набуває чинності з моменту його державної реєстрації; в разі виконання умов договору орендар має переважне право на продовження терміну договору оренди. Для продовження терміну дії договору оренди орендар зобов'язаний не пізніше, ніж за два місяці до закінчення строку оренди, звернутися до орендодавця з відповідним клопотанням. Орендна плата - один відсоток від грошової оцінки земельної ділянки.

17 листопада .2004 року зазначений договір було зареєстровано ДП «Мелітопольський районний центр державного земельного кадастру» за № 01 в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі.

19 листопада .2004 року позивач надав вищевказаний договір оренди землі до Мелітопольської ОДПІ Головного Управління ДФС У Запорізькій області.

25 вересня 2008 року між Мелітопольською районною державною адміністрацією Запорізької області та ОСОБА_3 було укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 13.10.2004 року, відповідно до якої сторони внесли зміни до договору оренди землі в частині встановлення орендної плати у розмірі 2 відсотків грошової оцінки земельної ділянки.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» № 5245-VI від 06.09.2012 частину 4 статті 122 Земельного кодексу України викладено в такій редакції: «центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб».

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

ОСОБА_3 маючи намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, направив Головному управлінню Держземагенства у Запорізькій області лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, в якому позивач просив поновити дію договору на 10 років. До листа було додано відповідний перелік документів щодо орендованої земельної ділянки, у тому числі проект додаткової угоди без змін істотних умов договору. Зазначений лист з додатками Головним управлінням Держземагенства у Запорізькій області отримано 27.08.2014 року Вх№ 27-8223/0/1-14. (а.с. 7)

Листом №27-8-0.4-8196/2-14 від 04.09.2014 року ГУ Держземагенства у Запорізькій області запропонував позивачеві змінити умови договору оренди в частині встановлення терміну дії договору на 5 років та орендної плати у розмірі 6 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

22 вересня 2014 року позивач надав ГУ Держземагенства у Запорізькій області лист (Вх.№ 9309 від 22.09.2014 року) з пропозицією додержуватися умов договору та продовжити його дію на 10 років із встановленням орендної плати у розмір 4 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, обґрунтовуючи тим, що орендована земельна ділянка розташована на збіднілих по органічному складу ґрунтах з низьким ресурсом родючості, що не можливості отримувати повноцінні, якісні врожаї.

Не отримавши відповіді на свою пропозицію від 22.09.2014 року, позивач повторно звернувся до ГУ Держземагенства у Запорізькій області листом від 26.01.2015 року з проханням поновити дію договору оренди земельної ділянки, Вх №1993 від 27.01.2015 року.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що відповідачем не надано доказів отримання ОСОБА_3 листа № 11-8-0.3-9446/2-14 від 09 жовтня 2014 року, що свідчить про те, що орендодавець не повідомив орендаря у місячний строк про наявність заперечень щодо поновлення договору оренди. Факт належного виконання орендарем умов договору оренди, дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, не надання орендодавцем доказів надіслання у встановлений законом строк відмови у поновленні договору на новий строк та отримання позивачем вказаної відмови свідчать про наявність у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, та визнав протиправною бездіяльність відповідача щодо ухилення від укладення додаткової угоди про поновлення дії договору оренди земельної ділянки.

Натомість з таким висновком суду не можна погодитись.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір. Переважне право орендарів па поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Частинами 1-3, 5 ст. 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Посилаючись на те, що орендодавець протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди не надіслав орендарю відмови у поновленні договору на новий строк, як на підставу задоволення позову, суд першої інстанції не звернув уваги па те, що в указаний строк орендодавець повідомив орендаря щодо необхідності зміни істотних умов договору - строку дії та орендної плати. Вказані зміни між сторонами погоджено не було.

Згідно ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

З матеріалів справи вбачається, що предметом вищевказаного договору оренди землі є надання в строкове платне користування земельної ділянки сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Новогородківської сільської ради, кадастровий номер: НОМЕР_1.

В пункті 2.2. вищевказаного договору обумовлено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово про намір подовжити його дію та укласти додаткову угоду до договору.

В серпні 2014 року позивач звернувся з листом - повідомленням на адресу Головного управління, який, серед іншого, містив відомості про надання дозволу на поновлення договору оренди землі на 10 років.

04 вересня 2014 року Головне управління листом № 27-8-0.4-8196/2-14 запропонувало гр. ОСОБА_3 встановити термін дії договору - 5 років, розмір орендної плати 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Частиною 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Листом від 22.09.2014 року ОСОБА_3 не погодився з пропозицією Головного Управління Держземагентства у Запорізькій області щодо зміни істотних умов Договору та своїм листом №11-8-03-9446/2-14 від 09.10.2014 року повідомило, що у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладання договору оренди землі припиняється та орендарю необхідно виконати умови договору оренди землі та Закону України «Про оренду землі» щодо повернення земельної ділянки Орендарю.

Між Головним управлінням Держземагентства у Запорізькій області та позивачем не було досягнуто домовленості щодо зміни істотних умов договору. З моменту недосягнення домовленості щодо зміни істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося. Станом на момент розгляду Головним управлінням Держземагентства у Запорізькій області повторного листа - повідомлення ОСОБА_3 від 26.01.2015 року (вх. № 27-1293/0/1-15 від 27.01.2015) переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) - припинилося.

Крім того, переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк не можуть бути примусом для власника земельної ділянки і передбачають право, а не обов'язок на переукладення договору оренди.

Згідно ч. 1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Тому, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити, серед іншого, факт належного виконання орендарем своїх обов'язків за умовами договору.

Відповідно до умов договору позивач зобов'язаний додержуватися екологічної безпеки землекористування та в порушення ст. 37 Закону України «Про охорону земель» з метою здійснення контролю за динамікою родючості ґрунтів систематично не проводилося їх агрохімічне обстеження, та отримував агрохімічні паспорти, в яких фіксуються початкові та поточні рівні забезпечення поживними речовинами ґрунтів і рівні їх забруднення. Обов'язки землекористувачів визначені статтею 96 Земельного кодексу України. 27.08.2014 року ОСОБА_3 звернувся з листом - повідомленням до Головного управління про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, при цьому у зазначеному листі - повідомленні, не вказано жодних відомостей щодо належного виконання орендарем своїх обов'язків за умовами договору, не надав доказів щодо належного виконання обов'язків за умовами договору. Неналежне виконання орендарем своїх обов'язків за умовами договору за приписами ч. 1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» позбавляє позивача переважного права на поновлення договору оренди землі від 13.10.2004 року.

Листом №11-9-0.3-9446/2-14 від 09.10.2014 відповідач повідомив позивача, що останнім не погоджено змін до істотних умов договору оренди, а тому останньому необхідно виконати умови договору оренди землі щодо повернення земельної ділянки орендодавцеві. Зазначений лист був надісланий на адресу позивача 09.10.2014 року простою кореспонденцією.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що рішення суду на підставі ст.376 ЦПК України необхідно скасувати та постановити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 374, 376, 381-384 ЦПК України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області задовольнити

Рішення Мелітопольського міськрайонного суду Запорізької області від 01 липня 2016 року у цій справі скасувати та ухвалити постанову наступного змісту.

У задоволенні позову ОСОБА_3 до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про визнання протиправною бездіяльності- відмовити.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 24.01.2018 року.

Головуючий:

Судді: