Постанова

Іменем України

20 червня 2018 року

м. Київ

справа № 387/458/17-ц

провадження № 61-438 св 18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Стрільчука В. А.,

суддів: Кузнєцова В. О., Погрібного С. О., Ступак О. В., Усика Г. І. (суддя-доповідач),

учасники справи:

позивач - Фермерське господарство «Волков В. В.»,

відповідачі: ОСОБА_2, ОСОБА_3,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_3 на рішення Добровеличківського районного суду Кіровоградської області від 04 серпня 2017 року у складі судді

ОСОБА_4 та ухвалу Апеляційного суду Кіровоградської області від

29 листопада 2017 року у складі колегії суддів: Дьомич Л. М., Голованя А. М., Мурашка С. І.,

ВСТАНОВИВ:

У травні 2017 року Фермерське господарство «Волков В. В.» (далі - ФГ «Волков В. В.») звернулося до суду із позовом до ОСОБА_2, ОСОБА_3 про визнання договору емфітевзису недійсним.

На обгрунтування позовних вимог позивач зазначав, що 15 лютого 2016 року між ним та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі строком на сім років.

Державним реєстратором Реєстраційної служби Добровеличківського районного управління юстиції Кіровоградської області (далі - державний реєстратор) відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 28599666 від 04 березня 2016 року проведено державну реєстрацію права оренди за договором оренди землі від 15 лютого 2016 року, про що до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис за № 13566583.

24 березня 2016 року державним реєстратором внесено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 13566583 про скасування реєстрації договору оренди землі від 15 лютого 2016 року. Постановою Кіровоградського окружного адміністративного суду від 24 квітня 2017 року указані дії державного реєстратора щодо скасування 24 березня 2016 року державної реєстрації права оренди земельної ділянки площею 5,5647 га, кадастровий НОМЕР_1, за договором оренди землі від

15 лютого 2016 року, укладеного між ФГ «Волков В. В.» та ОСОБА_2, визнано протиправними.

13 травня 2016 року, під час дії договору оренди від 15 лютого 2016 року, ОСОБА_2 уклав із ОСОБА_3 договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) строком на п'ятдесят років, посвідчений нотаріально за № 927, про що державним реєстратором Добровеличківської районної державної нотаріальної контори Головного територіального управління юстиції в Кіровоградській області внесено запис до Державного реєстру прав за № 14544126.

Ураховуючи, що договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 13 травня

2016 року був укладений під час дії договору оренди від 15 лютого 2016 року, який не був припинений чи розірваний, позивач вважав його таким, що суперечить положенням Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та Закону України «Про оренду землі», є зловживанням відповідачем своїм правом на розпорядження майном, порушує його права, як орендаря, та містить ознаки удаваності правочину, а тому є недійсним з моменту його укладення.

Посилаючись на наведене, просив визнати договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) № 927 від 13 травня 2016 року недійсним з моменту його укладення.

Рішенням Добровеличківського районного суду Кіровоградської області від

04 серпня 2017 року позовні вимоги ФГ «Волков В. В.» задоволено.

Визнано договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), укладений 13 травня 2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, строком на п'ятдесят років, на земельну ділянку кадастровий НОМЕР_1, посвідчений державним нотаріусом Добровеличківської районної державної нотаріальної контори Кіровоградської області ОСОБА_5, зареєстрований в реєстрі за

№ 927 - недійсним з моменту його укладення.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що оскільки договір про надання права користування земельною ділянкою (емфітевзис) був укладений під час дії договору оренди цієї ж земельної ділянки від 15 лютого 2016 року, без вирішення питання про припинення або розірвання останнього, наявні підстави для визнання договору про надання права користування земельною ділянкою (емфітевзис) від 13 травня 2016 року недійсним. При цьому зазначено, що договір оренди землі (кадастровий

НОМЕР_1) від 15 лютого 2016 року, укладений між

ФГ «Волков В. В.» та ОСОБА_2, в судовому порядку недійсним не визнавався, у тому числі з підстав вже існуючого та діючого іншого договору оренди землі на ту ж саму земельну ділянку, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 від 15 грудня 2008 року, а тому створює відповідні правові наслідки.

Ухвалою Апеляційного суду Кіровоградської області від 29 листопада

2017 року апеляційну скаргу представників ОСОБА_3 - ОСОБА_6, ОСОБА_7 відхилено, рішення Добровеличківського районного суду Кіровоградської області від 04 серпня 2017 року залишено без змін.

Ухвала апеляційного суду мотивована тим, що висновок суду першої інстанції про те, що оскаржуваний договір є недійсним, оскільки укладений під час дії договору оренди землі від 15 лютого 2016 року, є законним та обгрунтованим.

У січні 2018 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга

ОСОБА_3, у якій заявник, посилаючись на порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просив скасувати рішення Добровеличківського районного суду Кіровоградської області від 04 серпня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Кіровоградської області від 29 листопада 2017 року, ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Касаційна скарга обгрунтована тим, що судами попередніх інстанцій не надано правової оцінки договору оренди землі від 15 лютого 2016 року, та не ураховано, що він є неукладеним, оскільки був укладений під час дії договору оренди землі від 15 грудня 2008 року, укладеного між ним та ОСОБА_2 Строк дії договору оренди обчислюється не з моменту його укладення, а з моменту його державної реєстрації, а тому договір оренди землі від 15 грудня 2008 року був розірваний лише 12 травня 2016 року за угодою сторін. Не може бути визнано недійсним правочин, який не вчинено. При цьому існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам законодавства. Водночас, на момент укладення оспорюваного договору емфітевзису від 13 травня 2016 року жодного речового права ФГ «Волков В. В.» на спірну земельну ділянку зареєстровано не було. Крім того, судами не ураховано, що фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює, у разі його недійсності, проведення між сторонами двосторонньої реституції, а тому такий договір повинен визнаватися судом недійсним і припинятися лише на майбутнє, а не з моменту укладення. Зазначав, що він є добросовісним набувачем речового права, а визнання недійсним оспорюваного правочину є втручанням суду у мирне володіння майном.

У лютому 2018 року до Верховного Суду надійшов відзив ФГ «Волков В. В.» на касаційну скаргу, обгрунтований тим, що договір оренди землі від 15 лютого 2016 року відповідно до положень статті 204 ЦК України є правомірним, оскільки його недійсність прямо не встановлена законом та він не визнаний таким в судовому порядку. Відповідач в односторонньому порядку розірвав указаний договір та уклав інший договір зі ОСОБА_3, що суперечить вимогам закону. Запис про державну реєстрацію речового права за договором оренди від 15 лютого 2016 року не скасовано у визначеному законом порядку, а тому є дійсним. За оспорюваним правочином права та обов'язки передбачалися не лише на майбутнє, а тому він є недійсним з моменту його укладення. Договір оренди землі від 15 грудня 2008 року укладено строком на 5 років, а тому строк його дії закінчився 15 грудня

2013 року, даних про його продовження немає, відлік строку оренди розпочинається з моменту державної реєстрації.

Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши наведені у касаційній скарзі та відзиві доводи, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на наступне.

Судами попередніх інстанцій установлено, що 15 грудня 2008 року між

ОСОБА_2 та СФГ ОСОБА_3 укладено договір оренди землі площею 5,56 га, строком на 5 років, який був зареєстрований у відділі Держкомзему у Добровеличківському районі 03 червня 2011 року за № 00114.

15 грудня 2008 року ОСОБА_2 передав земельну ділянку площею 5,56 га в оренду СФГ ОСОБА_3, що підтверджується актом прийому-передачі земельної ділянки.

Відповідно до додаткової угоди про припинення договору оренди землі від

12 травня 2016 року, строк дії договору оренди землі від 15 грудня 2008 року достроково припинено.

15 лютого 2016 року між ФГ «Волков В. В.» та ОСОБА_2 укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на сім років, яка була передана ФГ «Волков В. В.» на підставі акта прийому-передачі земельної ділянки від

15 лютого 2016 року.

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від

04 березня 2016 року, державним реєстратором вносився запис за

№ 13566583 на земельну ділянку кадастровий НОМЕР_1 та зареєстровано право оренди землі строком дії на 7 років на підставі договору оренди землі від 15 лютого 2016, укладеного між ОСОБА_2 та

ФГ «Волкова В. В.».

24 березня 2016 року указану реєстрацію скасовано.

Постановою Кіровоградського окружного адміністративного суду від

24 квітня 2017 року визнано протиправними дії державного реєстратора щодо скасування 24 березня 2016 року державної реєстрації права оренди земельної ділянки кадастровий НОМЕР_1 площею 5,5647 га за договором оренди землі від 15 лютого 2016 року, укладеного між

ФГ «Волков В. В.» та ОСОБА_2 (запис про речове право № 13566583).

13 травня 2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), строком на п'ятдесят років.

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 11 липня 2017 року, державним реєстратором внесено запис за

№ 14544126 на земельну ділянку кадастровий НОМЕР_1 та зареєстровано право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб строком дії до 13 травня 2066 року на підставі договору про надання права користування земельною ділянкою від 13 травня

2016 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Одночасне існування двох договорів оренди та їх державної реєстрації суперечить вимогам Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.

Ухвалюючи рішення про визнання недійсним договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 13 травня 2016 року, суди попередніх інстанцій виходили із того, що він укладений у період дії договору оренди землі від 15 лютого

2016 року. При цьому судами не було встановлено обставин, за яких було укладено договір оренди землі від 15 лютого 2016 року та його правомірність, а також підстави скасування 24 березня 2016 рокуйого державної реєстрації.

Як убачається зі змісту постанови Кіровоградського окружного адміністративного суду від 24 квітня 2017 року підставою для скасування реєстрації речового права за договором оренди від 15 лютого 2016 року стала технічна помилка державного реєстратора, оскільки дія попередніх договорів не закінчилась.

При цьому підставою для визнання судом указаних дій державного реєстратора протиправними стало виключно порушення порядку скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки, за відсутності заяви заявника та відповідного рішення. Питання щодо правомірності договору оренди від 15 лютого 2016 року та наявності підстав для реєстрації речового права за цим договором, суд у зазначеній постанові не вирішував.

Суди попередніх інстанцій на зазначене увагу не звернули та дійшли передчасного висновку про безумовну чинність договору оренди землі від

15 лютого 2016 року.

При цьому суд апеляційної інстанції помилково вважав, що попередній договір оренди землі від 15 грудня 2008 року закінчив свою дію, оскільки укладався строком на 5 років, який обчислюється з моменту укладення договору. При цьому суд залишив поза увагою, що пунктом 43 договору оренди від

15 грудня 2008 року передбачено набрання ним чинності після його державної реєстрації.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 цього Закону, у редакції, чинній на момент укладення договору, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16.

Ураховуючи, що договір оренди від 15 грудня 2008 року був зареєстрований лише 03 червня 2011 року, а строк його дії - 5 років, судами попередніх інстанцій не перевірено правомірність укладення договору оренди від

15 лютого 2016 року та умови його державної реєстрації, а відтак висновок суду про недійсність договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 13 травня

2016 року, у зв'язку з укладенням його у період дії договору оренди землі від 15 лютого 2016 року, є передчасним.

Відповідно до частини першої статті 213 ЦПК України 2004 року рішення повинно бути законним і обгрунтованим.

Обгрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні (частина п'ята статті 213 ЦПК України 2004 року).

Ураховуючи наведене, суди першої та апеляційної інстанцій не встановили фактичних обставин у справі, не перевірили правомірність укладення та чинність цивільно-правових договорів щодо користування спірною земельною ділянкою, не надали належну правову оцінку доводам відповідачів щодо відсутності правових підстав для реєстрації договору оренди землі від

15 лютого 2016 року.

Формальний підхід до вирішення справи, та ухвалення судового рішення за відсутності встановлених судом фактичних обставин справи щодо укладених договорів відносно спірної ділянки, суперечить фундаментальним принципам цивільного судочинства та не сприяє здійсненню ефективного правосуддя, спрямованого на прийняття законних та справедливих рішень, а також захист прав та інтересів учасників судового розгляду.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Таким чином, до повноважень суду касаційної інстанції не входить встановлення фактичних обставин у справі, надання оцінки чи переоцінки доказам, що позбавляє Верховний Суд можливості ухвалити своє рішення.

Ураховуючи наведене, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що суди першої та апеляційної інстанцій ухвалили рішення з порушенням норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, не дослідили попередній договір оренди землі від 15 грудня 2008 року та не надали йому належної правової оцінки, що відповідно до пункту 1 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України є підставою для скасування оскаржуваних рішень та направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись статтями 400, 409, 411, 415, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Добровеличківського районного суду Кіровоградської області від

04 серпня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Кіровоградської області від

29 листопада 2017 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий: В. А. Стрільчук

Судді: В. О. Кузнєцов

С. О. Погрібний

О. В. Ступак

Г. І. Усик