Справа № 500/3202/17
Провадження № 2/500/545/18
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 квітня 2018 року Ізмаїльський міськрайонний суд Одеської області у складі:

головуючий суддя: Грубіян Л.І.,

при секретарі: Івановій Л.П.,

за участю позивача: ОСОБА_1

представника позивача - адвоката ОСОБА_2,

представника відповідача адвоката ОСОБА_3, ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Ізмаїлі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_5 з обмеженою відповідальністю «Злагода», третя особа Одеська регіональна філія Центру Державного земельного кадастру структурний підрозділ Одеської регіональної філії Центру ДЗК, про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації, -

В С Т А Н О В И В:

У червні 2017 року позивачка ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до відповідача ОСОБА_5 з обмеженою відповідальністю «Злагода» (далі ТОВ), в якому просила визнати договір оренди землі датований 08.02.2010 року, з додатком, укладений між нею та ТОВ «Злагода», зареєстрований у Відділі Держкомзему у Ізмаїльському районі (запис від 24.05.2011 року № 00223) щодо земельної ділянки площею 4,58 га кадастровий номер № :01:004:0304, яка розташована на території Кислицької сільської ради Ізмаїльського району Одеської області - недійсним та скасувати його Державну реєстрацію, посилаючись на слідуючи обставини.

На підставі Державного акту на право на земельну ділянку серії 1-ОД №047423 позивачка є власницею земельної ділянки площею 4,58 га , що розташована на території Кислицької сільської ради Ізмаїльського району Одеської області. У 2009 році вона, за попередньою домовленістю про оренду земельної ділянки за договором оренди, передала свою земельну ділянку у користування ТОВ «Злагода». Пропозицію щодо укладення відповідного договору вона отримала від представника відповідача - голови ТОВ «Злагода» - ОСОБА_4, та саме остання повинна була займатись його належним документальним оформленням, в тому числі і реєстрацією.

ОСОБА_1 вважає цей договір недійсним, у звязку з недодержанням в момент його вчинення вимог діючого на той час законодавства, а саме: по-перше, позивачка договір не підписувала, тобто відсутнє підтвердження її волевиявлення на укладення зазначеного договору, по-друге, в ньому без її відома та згоди зроблені виправлення дата, замість очевидної 08.07.2009 року, вказана 8.02.2010 року, по-третє, не зазначено строк дії договору, а включено лише дата початку його дії 01.01.2009 року, тоді як договір, датований 8.02.2010 року (згідно виправлення), по-четверте, також без її відома, виправлено відомості в п.4.1 щодо орендної плати, а саме виправлено 3,0 % з викресленням «вартості земельного паю 48124 грн» . До того ж в договорі не зазначено ряд істотних умов, а саме: не зазначена форма платежу за оренду землі (грошова, натуральна або відробіткова), порядок і способи внесення орендної плати не вказані взагалі; договір не містить механізму обчислення розміру оренди, даних про обчислення розміру орендної плати з урахуванням або без урахування індексу інфляції; не зазначено строки і місце виконання договору; додатки до договорів взагалі не містять дати їх підписання.

За умовами п. 4.1 Договору орендна плата за земельну ділянку вноситься у формі та розмірі 3 % із закресленням «вартості земельного паю 48124 грн.» від НГО, тоді як у п.2.4 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 61 163,20 грн. Зазачено, що плата здійснюється один раз у рік не пізніше 15 числа наступного за звітним роком місяця, тобто без конкретизації місяця та відповідного звіту.

Позивачка вказує, що пункт 4.2 даних Договорів, який не передбачений Типовим договором оренди землі, який затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року, із змінами в редакції яка діяла з 03.03.2004 року , за своїм змістом не відповідає взагалі нормам діючого законодавства та не узгоджується зі змістом спірного Договору. Згідно цього пункту договору номенклатура, кількість і вартість продукції, яка поставляється в рахунок орендної плати, зазначається в окремій угоді, що укладається щорічно до початку чергового року оренди і є додатком до цього Договору.

Зважаючі на зміст додатку та вказаної в ньому дати у 2011 році, можливо припустити, що він має відношення до додаткового договору, який на відміну від додатку, укладається після укладення основного договору й фактично видозмінює зміст основного договору або шляхом його доповнення абсолютно новими умовами, що покладають на сторони нові (додаткові) права та/або обовязки, або шляхом зміни (заміни) раніше узгоджених договірних умов, дію яких він фактично скасовує.

Укладення додаткового договору, наголошує позивачка, має здійснюватися у тій самій формі, що й основний, оскільки він є невід`ємною частиною основного Договору. На нього поширюються норми чинного законодавства, в тому числі і необхідність Державної реєстрації.

Однак, на думку позивачки, Додаток, датований 24.05.2011 року не відповідає загальноприйнятим вимогам форми угоди. В ньому не вказано назву, номер Договору та дати його підписання, що унеможливлює підтвердження приналежності його до основного Договору. А найголовніше, в додатку відсутнє визначення розміру орендної плати. Вказано натуральна форма оплати : зерно -1500 кг, олія-10 л. Не зважаючи на те, що натуральна форма оплати взагалі не згадується у розділі 4 відповідного Договору, з інформації в додатку також не можливо зробити висновок про перелік , кількість або частку продукції, одержуваної із земельної ділянки, якісні показники продукції, місце, умови, порядок, строки поставки, які є обовязковими при визначені натуральної оплати (в тому числі тип зерна, його якість, ціна, різновид олії, її вартість, тощо). До того ж, підписи вже проставлені навіть у 2018 році.

Водночас те, що розмір орендної плати належно не визначено підтверджується і тим, що базою для визначення мінімального розміру орендної плати за земельну частку (пай) є нормативна грошова оцінка земельної ділянки. Значення нормативної грошової оцінки земель щороку уточнюється на коефіцієнт індексації, який визначається відповідно до законодавства. Тобто, ту грошову оцінку, яка була вказана початкова, необхідно перемножити на індекс інфляції, і отримаємо вартість своєї земельної ділянки на сьогодні. Розрахунок в натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Такі розрахунки та їх порядок проведення, умовами Договорів, та додатками до них, взагалі не були передбачені.

Таким чином позивачка стверджує, що у звязку із встановленням факту відсутності істотних умов в договорі оренди земельної ділянки, яка належать їй на праві власності, вона позбавлена можливості отримувати належну та передбачувану орендну плату. Фактично відповідач здійснює оплату за землю на власний розсуд, самостійно обираючи форму оплати, її вартість, якість, місце та час оплати, тощо. Вона ж позбавлена можливості впливати на цей процес, оскільки її права звужено умовами договору, який

укладений на невизначений час, але щодо нього здійснено державну реєстрацію. Цей договір не відповідає вимогам закону, є не справедливим, укладений лише на користь однієї сторони - відповідача, а відповідно, є - недійсним. Відтак, ці обставини реально порушують позивачки - як орендодавця, субєктивні права та законні інтереси, вони можуть бути захищені лише у судовому порядку, що стало причиною для її звернення до суду з даним позовом.

У судовому засіданні позивачка та її представник позов підтримали та просили задовільними його у повному обсязі.

Представник відповідача ОСОБА_5 з обмеженою відповідальністю «Злагода» у судовому засіданні позов не визнав, пояснив, що при укладенні договору з позивачкою були дотриманні всі вимоги діючого на той час законодавства. Сторонами угоди були узгоджені усі істотні умови договору оренди, договір належним чином було зареєстровано, а тому підстав для задоволенні позову немає.

Представник відповідача ОСОБА_6 у судовому засіданні пояснив, що сторони повністю дійшли згоди при укладанні договору, тривалий час позивачка отримувала орендну плату будь-яких претензій не предявляла особисто з заявою-претензією не зверталась, при укладанні договору напевне мали на увазі нормативно грошової оцінки земельних ділянок, оскільки нарахування орендної плати здійснювалось саме від оцінки земельних ділянок.

Вислухавши думку учасників процесу, дослідивши матеріали справи, суд, на підставі фактів, встановлених у судовому засіданні, дійшов наступного висновку.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частин першої статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін .

Відповідно змісту ч.1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору та умови, що визначені законодавством як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

За змістом частини першої статті 15 Закону України „Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі, в тому числі, є строк дії договору оренди та орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Як наслідок, відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Орендна плата відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі" - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Відповідно до змісту ст.22 Закону України «Про оренду землі", в редакції, яка була чинною на час укладення договору сторонами, передбачалось, що орендна плата могла справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах.

Сторони могли передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм, правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорюванні права, свободи чи інтереси цих осіб, а залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Отже, у справі про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки з підстав відсутності в ньому істотних умов, суд повинен встановити чи дійсно порушуються права орендодавця у звязку з відсутністю в договорі таких умов, передбачених статтею 15 вказаного Закону, визначити істотність цих умов, а також зясувати, у чому саме полягає порушення його законного права.

Такої правової позиції у своїй постанові від 09 грудня 2015 року № 6-849цс15 дійшов Верховний Суд України, що у відповідності до ст.360-7 ЦПК України є обовязковим для всіх судів України.

В судовому засіданні встановлено, що дійсно сторони уклали договір оренди вищевказаної земельної ділянки, який датований 08.07.2009 року. Договір містить численні виправлення.

Однак, вказаний договір оренди земельної ділянки зареєстрований у відділі Держкомзему у Ізмаїльському районі (запис від 24.05.2011 року № 00223).

Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору.

Аналізуючи та перевіряючи вищевказаний договір оренди вимогам діючого законодавства України, суд дійшов висновку про те, що сторонами не було досягнуто згоди щодо таких істотних умов як строк дії договору оренди та розмір орендної плати, виходячи з наступного.

Як вбачається з договору оренди земельної ділянки у п.3 строк дії договору не зазначено, а записано лише дата початку його дії 01.01.2009 року, тоді як договір, датований 8.02.2010 року (згідно виправлення).

Також у в п.4.1 Договору виправлено відомості щодо орендної плати, а саме виправлено 3,0 % з викресленням «вартості земельного паю 48124 грн» .

Вказане не може слугувати чітким та конкретним визначенням розміру орендної плати, оскільки не зазначена форма платежу за оренду землі (грошова, натуральна або відробіткова), порядок і способи внесення орендної плати не вказані взагалі; договір не містить механізму обчислення розміру оренди, даних про обчислення розміру орендної плати з урахуванням або без урахування індексу інфляції; не зазначено строки і місце виконання договору; додаток до договору взагалі не містить дати його підписання.

Суд також звертає увагу на те, що згідно пункту 4.1 Договору орендна плата за земельну ділянку вноситься у формі та розмірі 3 % із закресленням «вартості земельного паю 48124 грн.» від НГО, тоді як у п.2.4 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 61 163,20 грн.

Таким чином, як встановлено вище, умови передбачені статтею 22 Закону України «Про оренду землі» у договорі оренди, датованому 08.07.2009 року не дотримані.

Крім того, суд погоджується з доводами позивача щодо того, що пункт 4.2 Договору, який не передбачений Типовим договором оренди землі, який затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року, із змінами в редакції яка діяла з 03.03.2004 року , за своїм змістом не відповідає взагалі нормам діючого законодавства та не узгоджується зі змістом укладеного спірного Договору. Згідно цього пункту договору номенклатура, кількість і вартість продукції, яка поставляється в рахунок орендної плати, зазначається в окремій угоді, що укладається щорічно до початку чергового року оренди і є додатком до цього Договору.

Зважаючи на зміст вказаного додатку та зазначеної в ньому дати, можливо дійсно зробити висновок, що він має відношення до додаткового договору (за змістом п.4.2 «номенклатура, кількість і вартість продукції, яка поставляється в рахунок орендної плати зазначається в окремій угоді, що укладається щорічно до початку чергового року оренди і є додатком до цього Договору») , який укладається після укладення основного договору й фактично видозмінює зміст основного договору або шляхом його доповнення абсолютно новими умовами, що покладають на сторони нові (додаткові) права та/або обовязки, або шляхом зміни (заміни) раніше узгоджених договірних умов, дію яких він фактично скасовує.

Суд вважає, що укладення додаткового договору має здійснюватися у тій самій формі, що й основний, оскільки він є невід`ємною частиною основного Договору. На нього поширюються норми чинного законодавства, в тому числі і необхідність Державної реєстрації.

Між тим, Додаток, датований 24.05.2011 року не відповідає загальноприйнятим вимогам форми угоди. Даний додаток до договору (додаткова угода) не зареєстрований відповідно до вимог діючого законодавства. В ньому не вказано назву, номер Договору та дати його підписання, що унеможливлює підтвердження приналежності його до основного Договору. А найголовніше, в додатку відсутнє визначення розміру орендної плати. Зазначено натуральна форма оплати : зерно -1500 кг, олія-10 л. Не зважаючи на те, що натуральна форма оплати взагалі не згадується у розділі 4 відповідного Договору, з інформації з додатку також не можливо зробити висновок про перелік, кількість або частку продукції, одержуваної із земельної ділянки, якісні показники продукції, місце, умови, порядок, строки поставки, які є обовязковими при визначені натуральної оплати (в тому числі тип зерна, його якість, ціна, різновид олії, її вартість, тощо). До того ж, підписи вже проставлені навіть у 2018 році.

Крім того, те, що розмір орендної плати належно не визначено підтверджується і тим, що базою для визначення мінімального розміру орендної плати за земельну частку (пай) дійсно є нормативна грошова оцінка земельної ділянки. Значення нормативної грошової оцінки земель щороку уточнюється на коефіцієнт індексації, який визначається відповідно до законодавства. Тобто, ту грошову оцінку, яка була вказана початково, необхідно перемножити на індекс інфляції, і отримаємо вартість своєї земельної ділянки на день укладення договору. Розрахунок в натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати, також з чітким зазначенням розрахунку. Такі розрахунки та їх порядок проведення, умовами Договору, та додатками до нього не були передбачені.

Виходячи з принципу процесуальної рівності сторін і враховуючи обовязок кожної сторони довести ті обставини, на які вона посилається, судом досліджено кожний доказ, наданий сторонами, який відповідає вимогам належності та допустимості доказів (п.27 постанови Пленуму Верховного суду України від 12.06.2009 року №2 «Про практику застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції»), при цьому жодна із сторін не була поставлена судом у менш сприятливе становище, порівняно з іншою стороною, на чому наголошується у практиці Європейського суду з прав людини.

Так, у п.24 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Надточій проти України», в п.48 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Мала проти України» та в п.23 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гурепка проти України №2» наголошується на принципі рівності сторін одному із складників ширшої компетенції справедливого судового розгляду, який передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість відстоювати свою позицію у справі в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище, порівняно з опонентом.

Згідно з п.6 ч.1 ст.3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.

При вирішенні даного спору суд врахує, що одним із проявів верховенства права є положення про те, що право не обмежується лише законодавством як однією з його форм, а включає й інші соціальні регулятори. Справедливість одна з основних засад права і є вирішальною у визначенні його як регулятора суспільних відносин, одним із загальнолюдських вимірів права. Ця позиція суду ґрунтується, в тому числі, на рішенні Конституційного Суду України від 02.11.2004 року №15-рп/2004 у справі №1-33/2004.

Відповідно до ч. 1 ст. 9 Конституції України чинні міжнародні договори, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною національного законодавства України.

Відповідно до ст. 1 Першого протоколу Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Відповідно до ст.ст. 319, 321 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд, має право вчиняти будь-які дії щодо свого майна. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Згідно із ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 ЦК України.

Частиною першою ст. 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

В правових позиціях Верховного Суду України, викладених у Постанові від 18.07.2012 року по справі № 6-77цс12, також зазначено , що відсутність у договорах оренди землі хоча б однієї з істотних умов, передбачених у ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі", є підставою для визнання недійсними таких договорів оренди.

З огляду на вказані положення, суд вважає, що підписання позивачкою договору оренди земельної ділянки без вказівки строку його дії та без чіткого визначення плати за користування обєктом оренди, може свідчить про несправедливі істотні умови договору, які дійсно порушують її право як орендодавця, оскільки остання позбавлена можливості отримувати належну та передбачувану орендну плату за свою земельну ділянку. Дійсно судом встановлено, що відповідач здійснює оплату за землю на власний розсуд, самостійно обираючи форму оплати, її вартість, якість, місце та час оплати, тощо. Позивачка ж , як сторона угоди, позбавлена можливості впливати на цей процес, оскільки її права звужено умовами договору, який укладений на невизначений час, але щодо нього здійснено державну реєстрацію. Цей договір не відповідає вимогам закону, є не справедливим, укладеним лише на користь однієї сторони - відповідача, а відповідно, має бути визнаний в судовому порядку недійсним .

Враховуючи вищевикладене, суд вважає за необхідне визнати вищевказаний договір оренди земельної ділянки недійсним, а тому підлягають до задоволення похідні вимоги щодо скасування державної реєстрації вказаного договору.

Керуючись ст.ст. 2, 5, 12, 13, 141, 258 259, 263 265 ЦПК України -.

У Х В А Л И В :

Позов ОСОБА_1 (ІНФОРМАЦІЯ_1, паспорт серії КЕ 048564, виданий Ізмаїльським РА УМВС України в Одеській області, ідентифікаційний номер: НОМЕР_1, зареєстрованої за адресою: ІНФОРМАЦІЯ_2) до ОСОБА_5 з обмеженою відповідальністю «Злагода» (Одеська область, Ізмаїльський район, с.Кислиця, вул.Вишнева, 76 «а»), третя особа Одеська регіональна філія Центру Державного земельного кадастру структурний підрозділ Одеської регіональної філії Центру ДЗК, про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації, задовольнити.

Визнати договір оренди землі датований 08.02.2010 року, з додатком, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_5 з обмеженою відповідальністю «Злагода», зареєстрований у Відділі Держкомзему у Ізмаїльському районі (запис від 24.05.2011 року № 00223) щодо земельної ділянки площею 4,58 га кадастровий номер №:01:004:0304, яка розташована на території Кислицької сільської ради Ізмаїльського району Одеської Області - недійсним та скасувати його Державну реєстрацію.

Стягнути з ОСОБА_5 з обмеженою відповідальністю «Злагода» (Одеська область, Ізмаїльський район, с.Кислиця, вул.Вишнева, 76 «а») на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 640 (шістсот сорок) гривень.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга на рішення суду подається через Ізмаїльський міськрайонний суд Одеської області, а після початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Суддя: ОСОБА_7