Справа № 591/4910/16-ц
Провадження № 2/591/61/18
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 червня 2018 року Зарічний районний суд м. Суми в складі:

головуючого в особі судді - КЛИМЕНКО А.Я.

при секретарі - Устименко М.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Суми цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест», ПАТ «Сумбуд», ОСОБА_2, управління «Центр надання адміністративних послуг у м. Суми», державного реєстратора управління «Центр надання адміністративних послуг у м. Суми» ОСОБА_3

про стягнення грошових коштів, зобов»язання вчинити дії, визнання недійсним договору та скасування запису про державну реєстрацію-

за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» до ОСОБА_1 про визнання договору недійсним

встановив:

Позивач ОСОБА_1 звернулася до суду і остаточно уточнивши свої позовні вимоги мотивує тим, що між нею та ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» укладено договір №6 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 17.04.2015 року предметом якого є фінансування закріпленого за ОСОБА_1 об»єкта інвестування нежитлового приміщення 54 НЖ, розташованого за адресою: м. Суми, пр-т м. Лушпи, 5, корпус 10, площею 73 кв. м. Станом на 28 грудня 2015 року ОСОБА_1 на виконання своїх зобов»язань за договором було фактично внесено на рахунок ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» 529 012 грн.. 27.04.2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» у наслідок зменшення площі об»єкту інвестування укладено додаткову угоду №1 за якою визначено площу об»єкта інвестування 65,2 кв. м та покладено на ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» обов»язок повернути 50627 грн..

ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» не виконало свої зобов»язання за договором №6 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 17.04.2015 року зі зміною №1 від 27.04.2016 року та не видало довідку про право Довірителя на набуття у власність об»єкта інвестування.

В подальшому відповідач здійснив прибудову балкону, внаслідок чого площа об»єкта інвестування збільшилась на 10 метрів. Таким чином об»єкт інвестування перебудовано відповідачем в порушення вимог умов договору та тягне збільшення обов»язків ОСОБА_1 порівняно з тими, які визначені додатковою угодою №1. Вказане збільшення площі на думку позивача відбулось внаслідок нездійснення контролю ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» за Забудовником АТ «Сумбуд».

17.08.2017 року ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» повернуло ОСОБА_1 50627 грн., що на її думку свідчить про визнання відповідачем позовних вимог.

21.08.2017 року листом №21/08-17 ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» відкріпило об»єкт інвестування від ОСОБА_1.

Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 22.082017 року у справі № 591/71/17 накладено арешт на майнові права, що виникли на підставі договору №6 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 17.04.2015 року.

Забудовник АТ «Сумбуд» не виконало ухвалу Зарічного райсуду м. Суми від 22.08.2017 року у справі №591/71/17 щодо накладення арешту та 21.08.2017 року та уклало договір купівлі-продажу майнових прав №15 з ОСОБА_2 на спірне нежитлове приміщення.

Державним реєстратором ОСОБА_3 прийнято рішення про реєстрацію нежитлового приміщення 54 НЖ, розташованого за адресою: м. Суми, пр-т м. Лушпи, 5, корпус 10 за ОСОБА_2. Позивач вважає, що об»єкт інвестування - нежитлове приміщення 54 НЖ, розташоване за адресою: м. Суми, пр-т м. Лушпи, 5, корпус 10 було відкріплено незаконно. АТ «Сумбуд» без наявності права на здійснення інвестиційної діяльності та відповідних дозвільних документів незаконно продало об»єкт інвестування. Тому просить суд визнати незаконним та скасувати рішення ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» щодо відкріплення об»єкта інвестування, скасувати довідку про 100% виконання обов»язків покупця ОСОБА_2, визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав №15 від 21.08.2017 року з додатковою угодою №1 від 21.08.2017 року укладений між АТ «Сумбуд» та ОСОБА_2, скасувати рішення державного реєстратора ОСОБА_3 щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення у м. Суми, по пр. М. Лушпи, 5, корпус 10, № 54 площею 79,1 кв. м, зобов»язати ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» видати ОСОБА_4 довідку про набуття у власність об»єкта інвестування, стягнути з ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» штрафні санкції, стягнути 10000 грн. в якості компенсації для приведення об»єкту інвестування в первинний стан, та стягнути з ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» судові витрати.

30.01.2017 року ОСОБА_1 було подано суду клопотання про витребування копії паспорта на об»єкт інвестування за яким його площа становить 65.2 кв. м.

21.09.2017 року ОСОБА_1 було подано суду клопотання про витребування у ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» документів:

- акту про незаконне перепланування ОСОБА_4 об»єкта інвестування;

- лист ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» від 29.11.2016 року з пропозицією укласти додаткову угоду №2 та докази його направлення;

- рекомендовані листи, якими ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» пропонувала внести зміни до договору інвестування шляхом підписання додаткової угоди № 2;

- акту введення в експлуатацію обєкта інвестування.

31.8.2017року ОСОБА_1 було подано суду клопотання про витребування у ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» документів:

-копій розпоряджень Нацкомфінпослуг;

- листа ПАТ «Сумбуд» до ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» про те, що площа об»єкта інвестування складає 65,5 кв. м.

Також ОСОБА_1 подано клопотання про проведення судово-будівельної експертизи.

ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» звернулось до суду із зустрічною позовною заявою і з урахуванням уточнень свої вимоги мотивує тим, що договір №6 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 17 квітня 2015 року зі зміною №1 від 27 квітня 2016 року укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» про участь у фонді фінансування будівництва виду А не відповідає вимогам типового договору, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20.03.2013 №227 «Про типовий договір про участь ФФБ» та не містить істотних умов передбачених для даного виду договору.

Згідно з пунктом 3.4. Договору №6 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 17.04.2015 року загальна площа приміщення 73 кв. м підлягає уточненню за ОСОБА_5 інвентаризації БТІ. Запланована дата введення об»єкта в експлуатацію І квартал 2016 року, яка може варіювати.

Відповідно до вимог ст. 14 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» договір про участь у ФФБ містить графічне зображення схеми будівельного плану об»єкта інвестування з назвами та площами всіх його приміщень і зазначенням розміщення об»єкта інвестування на поверсі. Графічне зображення схеми будівельного плану об»єкта інвестування є додатком №2 до основного Договору.

Зменшення площі об»єкту інвестування відбулось внаслідок вчинення ОСОБА_1 самочинної перебудови (перепланування) об»єкта інвестування.

У зв»язку з вищевикладеним об»єкт інвестування було приведено у відповідність до стану який зафіксовано у розробленій забудовником проектній документації та графічному зображенню визначеному додатком №2 до Договору.

В подальшому ОСОБА_1 пропонувалось привести договір відповідно до умов типового договору та здійснити остаточний розрахунок за фактичною площею відповідно до вимог ч. 3 ст. 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

У зв»язку з відмовою ОСОБА_1 врегулювати договірні відносини відповідно до вимог чинного законодавства та здійснити остаточний розрахунок об»єкт інвестування було відкріплено, повністю повернуто кошти та передано майнові права забудовнику, а тому просить суд визнати недійсним договір № 6 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 17 квітня 2015 року зі зміною №1 від 27 квітня 2016 року укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» про участь у фонді фінансування будівництва виду А та стягнути з ОСОБА_1 судові витрати.

ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» заявлено клопотання витребувати у ОСОБА_1 копію затвердженої, погодженої проектної документації на реконструкцію об»єкта інвестування внаслідок якої площа об»єкта стала становити 65,2 кв. м та копію документа на право виконання будівельних робіт та копію дозвільних документів на підставі яких нею було здійснено перепланування об»єкта інвестування.

Представники позивача за первісним позовом ОСОБА_5 та ОСОБА_6 в судовому засіданні свої позовні вимоги підтримали повністю та просять їх задоволити. Зустрічний позов не визнали повністю обґрунтовуючи свою позицію тим, що позивач за зустрічним позовом не навів достатніх підстав для визнання договору №6 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 17.04.2015 року недійсним. Просять в задоволенні зустрічного позову відмовити.

Представник відповідача - ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» - ОСОБА_7 позовні вимоги ОСОБА_1 не визнав повністю, оскільки вимоги ОСОБА_1 грунтуються на підставі договору який підлягає визнанню недійсним. Крім того зазначив, що характеристики збудованого об»єкта зазначені у технічному паспорті та повністю збігаються з графічним зображенням об»єкту зазначеному у додатку №2 до договору №6 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 17.04.2015 року, який залишився незмінним. У зв»язку з відмовою ОСОБА_1 привести істотні умови договору у відповідність із типовим договором та провести остаточний розрахунок за об»єкт інвестування відповідно до фактичної площі, об»єкт інвестування було відкріплено та повернуто забудовнику. Сплачені ОСОБА_1 кошти повністю були їй повернуті. Свій позов про визнання недійсним договору 6 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 17.04.2015 року підтримав повністю.

Представник відповідача АТ «Сумбуд»» - ОСОБА_7 позовні вимоги ОСОБА_1 не визнав, зазначивши, що позивач за первісним позовом не навів достатніх правових підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав № 15 від 21.08.2017 року. Просив в задоволенні первісного позові відмовити та задовольнити зустрічний позов.

Представник відповідача ОСОБА_2 ОСОБА_8 позовні вимоги ОСОБА_1 не визнав повністю, оскільки ОСОБА_2 набула право власності на нежитлове приміщення 54 НЖ, розташоване за адресою: м. Суми, пр-т м. Лушпи, 5, корпус 10 правомірно на підставах, що не заборонені законом. Позивачка посилаючись на норми ч. 1 ст. 215 та ст. 203 не надає суду відповідних доказів недодержання сторонами вимог встановлених вказаними нормами. Зустрічний позов просить задоволити.

Представник відповідача державний реєстратор «Центру надання адміністративних послуг у м. Суми» - ОСОБА_3 в судове засідання не з»явилась. У відзиві на позовну заяву заперечує проти її задоволення, оскільки реєстраційні дії були вчинені нею відповідно до вимог чинного законодавства. Будь-яких заборон на проведення реєстраційних дій на момент їх вчинення не існувало.

Представник відповідача управління «Центр надання адміністративних послуг у м. Суми» в судове засідання не з»явився, заперечень стосовно позовів не надав.

Ухвалою від 22 серпня 2017 року заяву ОСОБА_4 про забезпечення позову задоволено та накладено арешт на майнові права, що виникли на підставі договору №6 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 17.04.2015 року та додаткової угоди №1 від 27.04.2016 року, укладених між ОСОБА_1 та ТОВ «Фінансова компанія Сумбуд-Інвест» , а саме на нежитлове приміщення 54НЖ, загальною площею 73,13 кв.м, розташованого за адресою: м.Суми, проспект Михайла Лушпи, буд. 5, корпус 10.

Заборонено будь-яке відчуження майнових прав, що виникли на підставі договору №6 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 17.04.2015 року та додаткової угоди №1 від 27.04.2016 року, укладених між ОСОБА_4 та ТОВ «Фінансова компанія Сумбуд-Інвест», а саме на нежитлове приміщення 54НЖ, загальною площею 73,13 кв.м, розташованого за адресою: м.Суми , проспект Михайла Лушпи, буд. 5, корпус 10.

Заборонено ТОВ «Фінансова компанія Сумбуд-Інвест» видавати іншим особам довідку про набуття у власність об»єкту інвестування, а саме на нежитлове приміщення 54НЖ, загальною площею 73,13 кв.м, розташованого за адресою : м.Суми , проспект Михайла Лушпи, буд. 5, корпус 10.

Ухвалою від 21 вересня 2016 року відкрито провадження у справі та призначено до розгляду на 26 жовтня 2016 року о 15 год. 30 хв. року.

Ухвалою від 30 листопада 2017 року зустрічну позовну заяву - товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест»» до ОСОБА_1 про розірвання договору об»єднано в одне провадження з первісним позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест»», приватне акціонерне товариство «Сумбуд», ОСОБА_2, управління «Центр надання адміністративних послуг у м. Суми», Державний реєстратор «Центр надання адміністративних послуг у м. Суми ОСОБА_3 про зобов»язання вчинити дії, стягнення заборгованості за договором, визнання недійсним договорів та скасування запису державної реєстрації.

Судом відмовлено у задоволенні клопотань сторін про витребування доказів у зв»язку з тим, що вони не надали суду доказів неможливості надати витребувані ними докази самостійно та наявності витребуваних ними доказів у сторін в яких вони витребовувалися.

Судом відмовлено у задоволенні клопотання позивача за первісним позовом про проведення судово-будівельної експертизи оскільки ним не було обґрунтовано доцільність її проведення за тих обставин, що ним не заперечувалось, що збудований об»єкт відповідає графічному зображенню об»єкта інвестування визначеному у додатку №2 до договору № 6 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 17.04.2015 року та не надано дозвільних документів, які б давали право здійснити перепланування об»єкта шляхом зменшення його площі.

Суд, вислухавши пояснення сторін справи, вивчивши матеріали справи, вважає, що позов ОСОБА_4 не підлягає задоволенню, а зустрічна позовна заява ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» підлягає задоволенню, виходячи з наступного:

Судом встановлено, що 17 квітня 2015 року між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» було укладено договір №6 про участь у фонді фінансування будівництва виду А.

Згідно з пунктом 3.1. Договору Фінансова компанія на умовах правил фінансування закріплює за довірителем обраний ним об»єкт інвестування в об»єкті будівництва розташований за адресою: м. Суми, Зарічний район, ж/б між вул. Харківська, пр-т М. Лушпи, та вул. ОСОБА_9 (корпус 10).

Згідно з пунктом 3.4. Договору загальна площа приміщення 73 кв. м підлягає уточненню за ОСОБА_5 інвентаризації БТІ. Запланована дата введення об»єкта в експлуатацію І квартал 2016 року, яка може варіювати.

Графічний план об»єкта відображений у додатку № 2 до Договору.

27.04.2016 року Сторонами було підписано додаткову угоду №1 до договору №6 від 16 квітня 2015 року де зазначено загальну площу об»єкта інвестування 65,2 кв. м, та вказано що фінансова компанія повинна повернути кошти оскільки зменшилась площа об»єкта інвестування.

10.08.2016 року згідно з п. 3.4 Договору було проведено технічну інвентаризацію об»єкта інвестування та визначено, що ОСОБА_1 повинна додатково сплатити за об»єкт інвестування 937,0 грн.. Проте остання з вказаним не погодилась і 08.11.2016 року звернулась до Фінансової компанії з вимогою повернути кошти відповідно до вимог додаткової угоди №1.

Листом від 08.11.2016 року ОСОБА_1 звернулась до ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» з проханням надати їх документи необхідні для оформлення права власності на об»єкт інвестування.

Листом від 29 листопада 2016 року ОСОБА_1 було надано відповідь в якій надано роз»яснення, що додаткова угода №1 містить помилкову площу об»єкта інвестування і останній необхідно відповідно до вимог п. 3.4. Договору підписати зміну №2 щодо уточнення площі.

Листом 10.08.2017 року ОСОБА_1 було запрошено для підписання додаткової угоди №2 щодо уточнення площі та приведення договору у відповідність до Типового договору про участь у фонді фінансування будівництва Затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20 березня 2013 року № 227.

Рішенням ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» викладеному у листі від 21.08.2017 року № 21/08-17 відкріплено від ОСОБА_1 об»єкт інвестування нежитлове приміщення 54НЖ по проспекту М.Лушпи, 5 корпус, 10.

Платіжними дорученнями №1351 від 17.08.2017 року, №1348 від 17.08.2017 року, № 1435 від 21.09.2017 року ОСОБА_1 повернуто сплачені нею кошти за об»єкт інвестування нежитлове приміщення 54НЖ по проспекту М.Лушпи, 5 корпус, 10.

Статтею 14 Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено обов»язкові умови договору про участь у фонді фінансування будівництва.

Постановою Кабінету Міністрів України від 20.03.2013 №227 «Про типовий договір про участь ФФБ» затверджено Типовий договір про участь у фонді фінансування будівництва.

Згідно з ч. 1 ст. 203 ЦК зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 - 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу, зокрема у зв»язку з невідповідністю змісту правочину ЦК, іншим актам цивільного законодавства.

Судом встановлено, що Договір №6 від 17 квітня 2015 року не містить обов»язкових умов передбаченим Типовим договором про участь у фонді фінансування будівництва, а саме:

«7. Управитель зобов»язаний:

10) не вносити зміни та доповнення до правил фонду без письмової згоди всіх довірителів. У разі потреби надіслати повідомлення з пропозиціями щодо внесення змін і доповнень до правил фонду кожному довірителю. Згода довірителя вважається отриманою, якщо протягом 30 днів з дня надходження такого повідомлення на зазначену в цьому договорі адресу довірителя управитель не отримав письмової відповіді довірителя;

11) перевіряти на письмову вимогу довірителя фінансовий стан забудовника, вимагати від нього надання фінансових та аудиторських звітів та надавати довірителю інформацію про результати проведеної перевірки;

12) письмово повідомити довірителю про: внесення змін до правил фонду;

14) ознайомити або надати на письмову вимогу довірителя копії отриманих від забудовника документів з даними про забудовника та об»єкт будівництва:

документи, що дають змогу провести ідентифікацію особи забудовника відповідно до вимог законодавства;

документи, що підтверджують право забудовника на користування земельною ділянкою або право забудовника на виконання функцій замовника будівництва для спорудження на земельній ділянці об»єкта будівництва;

позитивний висновок комплексної державної експертизи проектної документації;

дозвіл на виконання будівельних робіт або реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт;

ліцензію підрядної організації.

10. Довіритель має право:

2) використовувати для виконання зобов»язань за цим договором кошти, отримані в кредит;

3) до запланованої дати прийняття об»єкта будівництва в експлуатацію:

відмовитися від участі у фонді шляхом розірвання цього договору та отримати з фонду кошти відповідно до правил фонду та цього договору;

уступити право вимоги та свої зобов»язання за цим договором на користь третьої особи;

змінити об»єкт інвестування згідно з переліком об»єктів інвестування;

отримати внесені до фонду кошти відповідно до правил фонду та цього договору;

4) отримати страхове відшкодування в порядку, визначеному правилами фонду, у разі несвоєчасного введення об»єкта будівництва в експлуатацію, невиконання або неналежного виконання робіт за цим договором.

Порядок взаємодії довірителя та управителя у разі

дострокового введення об»єкта будівництва в експлуатацію

12. Управитель повинен письмово повідомити довірителю про початок роботи комісії з питань введення об»єкта будівництва в експлуатацію. Таке повідомлення повинно бути надіслано протягом 10 днів з моменту отримання відповідного повідомлення від забудовника.

13. Управитель повинен письмово повідомити довірителю про введення об»єкта будівництва в експлуатацію протягом 10 днів з моменту отримання від забудовника відповідного повідомлення та даних щодо фактичної загальної площі об»єктів інвестування. На письмову вимогу довірителя управитель надає йому копію відповідного акта. Обмеження щодо окремих дій управителя з управління майном

14. Сторони погодилися, що відповідно до правил фонду для управителя встановлюються за цим договором такі обмеження права довірчої власності:

3) управитель не може на свій розсуд припиняти управління майном або в односторонньому порядку розривати договір управління майном;

4) управитель не може вимагати від довірителя виконання всіх його зобов»язань у разі, коли управитель не виконує своїх зобов»язань за цим договором;

5) управитель не може встановлювати умови, обов»язкові для довірителя, з якими він не ознайомив довірителя перед укладенням цього договору, за винятком норм, встановлених законодавством;

8) управитель не несе відповідальності активами фонду за виплату коштів довірителю в разі його відмови від участі у фонді, якщо управитель дотримався встановлених правилами фонду процедур щодо забезпечення можливості отримання довірителем коштів з фонду на вимогу довірителя (для фонду виду А). Порядок та умови проведення розрахунків

19. Управитель повідомляє довірителю про зміну поточної ціни вимірної одиниці об»єкта інвестування у разі її зміни чи зменшення або збільшення фактичної загальної площі об'єкта інвестування.

20. У разі підвищення поточної ціни вимірної одиниці об»єкта інвестування довіритель не зобов»язаний вносити до фонду додаткові кошти за закріплені за ним вимірні одиниці об»єкта інвестування.

У разі зниження поточної ціни вимірної одиниці об»єкта інвестування довіритель не має права вимагати повернення сплачених коштів за закріплені за ним вимірні одиниці об»єкта інвестування.

У разі коли зменшення фактичної загальної площі об»єкта інвестування є наслідком перепланування, проведення будівельних чи опоряджувальних робіт за ініціативою довірителя, повернення коштів не здійснюється.

21. У разі коли фактична загальна площа об»єкта інвестування, закріпленого за довірителем, є більшою за проектну площу такого об»єкта, зазначену в пункті 6 цього договору, більш як на вимірних одиниць, що підтверджено даними забудовника про фактичну загальну площу об»єкта інвестування, довіритель зобов»язаний протягом банківських днів з дня отримання відповідного повідомлення від управителя здійснити доплату різниці вартості обєкта інвестування шляхом перерахування визначеної управителем суми коштів на вказаний у цьому договорі рахунок у порядку, встановленому правилами фонду та цим договором. Сума коштів, яку має додатково внести довіритель, визначається управителем виходячи з кількості вимірних одиниць об»єкта інвестування, на яку збільшилася загальна площа об»єкта інвестування, та поточної ціни вимірної одиниці такого об»єкта на день проведення розрахунків.

22. У разі коли фактична загальна площа об»єкта інвестування є меншою за проектну площу об»єкта на вимірних одиниць, що підтверджено даними забудовника про фактичну загальну площу об»єкта інвестування, управитель протягом банківських днів повертає довірителю на підставі його письмової заяви суму коштів, визначену виходячи з кількості вимірних одиниць об»єкта інвестування, на яку зменшилася загальна площа об»єкта інвестування, та поточної ціни вимірної одиниці такого об»єкта на день проведення розрахунків.

23. Уточнення фактичної загальної площі об»єкта інвестування здійснюється на підставі матеріалів технічної інвентаризації. Винагорода управителя

4) оформлення відмови довірителя від участі у фонді (за винятком випадків відмови у зв»язку з порушенням забудовником строків спорудження об»єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов»язків) у розмірі відсотків, але не більш як 5 відсотків вартості закріплених за довірителем вимірних одиниць об»єкта інвестування за поточною ціною на день подання заяви про відмову довірителя від участі у фонді;

25. Довіритель не сплачує управителю винагороду у разі, коли довіритель відмовляється від участі у фонді у зв»язку з:

1) порушенням забудовником строків спорудження об»єкта будівництва;

2) неналежним здійсненням управителем контролю за дотриманням забудовником договірних умов та зобов»язань з метою запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до:

зміни технічних характеристик об»єкта будівництва та/або об»єктів інвестування;

погіршення споживчих властивостей об»єкта будівництва та/або об»єктів інвестування;

підвищення вартості будівництва більш як на 20 відсотків;

збільшення строків будівництва більш як на 90 днів.

Управитель може в односторонньому порядку зменшити розмір своєї винагороди та письмово повідомити про це довірителю.

Припинення управління майном. Строки та порядок повернення коштів довірителю

30. У разі відкріплення від довірителя закріпленого за ним об»єкта інвестування управитель також відкріплює від довірителя всі закріплені за ним вимірні одиниці такого об»єкта інвестування. З моменту відкріплення об»єкта інвестування від довірителя управління майном припиняється, довіритель втрачає право вимоги на об»єкт інвестування та вимірні одиниці такого об»єкта, управитель зобов»язаний виплатити довірителю кошти у порядку, встановленому правилами фонду та цим договором.

31. Управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об»єкт інвестування у разі:

1) відмови довірителя від участі у фонді;

2) невиконання зобов»язань, передбачених підпунктами 3 - 6 пункту 9 цього договору.

32. Управитель повертає довірителю кошти у разі:

1) відмови довірителя від участі у фонді за його письмовою заявою;

2) зміни довірителем об»єкта інвестування та часткового повернення коштів з фонду (в разі зменшення кількості вимірних одиниць об»єкта інвестування та повного виконання довірителем зобов»язань щодо внесення коштів до фонду) за його письмовою заявою;

3) проведення остаточного розрахунку кількості вимірних одиниць об»єкта інвестування, що підлягає передачі у власність довірителю, в разі зменшення фактичної загальної площі об»єкта інвестування більш як на вимірних одиниць;

4) відкріплення від довірителя закріпленого за ним об»єкта інвестування відповідно до цього договору.

33. Сума коштів, що підлягає поверненню довірителю у разі відмови від участі у фонді, визначається управителем виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об»єкта інвестування, поточної ціни вимірної одиниці такого об»єкта на день передачі коштів в управління управителю за вирахуванням винагороди, належної управителю відповідно до умов цього договору.

34. Якщо управитель відкріпив від довірителя закріплений за ним об»єкт інвестування у разі невиконання зобов»язань, передбачених підпунктом 3 пункту 9 цього договору, сума коштів, що підлягає виплаті довірителю, визначається управителем виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об»єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці такого об»єкта станом на перший день місяця, наступного за місяцем, коли довіритель порушив графік внесення коштів до фонду, за вирахуванням винагороди управителю відповідно до правил фонду та цього договору.

35. В інших випадках сума коштів, що підлягає виплаті довірителю, визначається управителем виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об»єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці такого об»єкта станом на день відкріплення від довірителя закріпленого за ним об»єкта інвестування за вирахуванням винагороди управителю відповідно до правил фонду та цього договору.

36. Управитель повертає кошти спадкоємцю (спадкоємцям) або правонаступнику (правонаступникам) довірителя на підставі відповідної заяви та документа, що підтверджує право на спадщину (правонаступництво), в сумі, що визначається виходячи з кількості оплачених довірителем вимірних одиниць об»єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці такого об»єкта станом на дату смерті довірителя - фізичної особи або дату ліквідації довірителя - юридичної особи за вирахуванням винагороди управителю відповідно до правил фонду та цього договору.

37. Сума коштів, яка підлягає поверненню у випадках, передбачених пунктами 33 - 36 цього договору, повертається довірителю (спадкоємцю (спадкоємцям) або правонаступнику (правонаступникам) довірителя) протягом п»яти днів (після здійснення управителем повної реалізації об»єкта інвестування або введення об»єкта будівництва в експлуатацію (необхідне зазначити)

Строк дії цього договору та інші умови

43. Зміни до цього договору вносяться у письмовій формі за взаємною згодою сторін. 44. У разі втрати або пошкодження довірителем свого примірника цього договору, свідоцтва про участь у фонді або довідки про право довірителя на набуття у власність об»єкта інвестування, закріпленого за ним, управитель протягом п»яти робочих днів з дати отримання заяви від довірителя зобов»язаний видати довірителю відповідні дублікати.»

Таким чином суд дійшов висновку, що договір №6 від 17 квітня 2015 року не містить всіх передбачених Типовим договором прав та обов»язків управителя ФФБ та довірителя, порядку внесення змін до договору про участь у ФФБ, розміру та форми винагороди управителя ФФБ. До спірного договору не додано правил фінансування об»єкту по проспекту М. Лушпи, 5 корпус, 10. Вказані умови договору відповідно до ст. 14 Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» є обов»язковими.

Твердження позивача за первісним позовом ОСОБА_1 про невиконання ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» свого обов»язку щодо незаконного відкріплення об»єкта інвестування суд вважає безпідставними, оскільки у статтями 19, 20 Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» передбачено порядок та підстави передачі інвестору у власність об»єкта інвестування та проведення взаєморозрахунків після введення будинку в експлуатацію за фактичними даними згідно із обмірами БТІ та на підставі акту прийняття-передачі об»єкта.

Передбачивши такий порядок ці норми одночасно визначили управителя як особу, відповідальну за проведення остаточних розрахунків із довірителями та встановили, що головною умовою для цих взаєморозрахунків є фактична площа (тобто реальна, дійсна) об»єкта інвестування.

З огляду на це важливою обставиною для проведення взаєморозрахунків між інвестором і управителем є відповідність результатів обмірів БТІ площі.

Вказана позиція узгоджується з правовою позицією Верховного Суду України у справі № N 6- 45цс15.

Судом встановлено, що збудований об»єкт площею 73,13 кв. м відповідає графічному зображенню об»єкта інвестування визначеному у додатку №2 до договору №6 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 17.04.2015 року. Ухвала про забезпечення позову від 22 вересня 2017 року була постановлена, коли сторонами по справі були ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест», обмеження та заборони встановлені вказаною ухвалою діяли з 22 серпня 2017 року. Оскаржуваний договір купівлі продажу майнових прав №15 між ПАТ «Сумбуд» та ОСОБА_2 укладений 21 серпня 2017 року. Підстави переходу майнових прав від ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» до ПАТ «Сумбуд» сторонам по справі відомі, але не оскаржуються, відбулись до постановлення ухвали про забезпечення позову по справі.

Представники ОСОБА_1 ОСОБА_6 та ОСОБА_5 у судовому засіданні пояснили що не згодні лише з площею збудованого об»єкту, яка на їх думку повинна становити 65,2 кв. м замість 73,13 кв. м, яким чином можна зменшити площу об»єкта до 65,2 кв. м, щоб він відповідав графічному зображенню погодженому при укладенні договору інвестування пояснити не змогли. АТ Сумбуд» уклало договір з ОСОБА_2 шляхом обману, оскільки не попередило останню про наявний судовий спір.

Представник ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» - ОСОБА_7 пояснив суду, що площа об»єкта інвестування зменшилась до 65,2 кв. м внаслідок здійснення ОСОБА_1 самочинного перепланування, а саме знесення балкону про що нею було зазначено у своїй уточненій позовній заяві від 14 листопада 2017 року.

Представник АТ «Сумбуд» - ОСОБА_7 пояснив суду, що укладений між АТ «Сумбуд» та ОСОБА_2 договір купівлі-продажу майнових прав ні містить жодних дефектів, які б давали підстави визнати його недійсним, будь-які заборони на його укладення були відсутні.

Представник ОСОБА_2 ОСОБА_8 пояснив суду, що його довіритель є добросовісним набувачем, позивач за первісним позовом не наводить достатніх підстав для визнання оскаржуваного ним договору недійсним.

Державний реєстратор управління «Центр надання адміністративних послуг м. Суми» ОСОБА_3 надала суду письмові заперечення в яких просить суд у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити за необґрунтованістю.

Суд приходить до висновку, оскільки додатком №2 до договору №6 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 17.04.2015 року було передбачено розміщення спірного балкону. Сторонами доказів внесення змін до проектної документації та отримання дозвільних документів на перепланування приміщення не надано, а отже збудований об»єкт інвестування повинен містити балкон. Таким чином ОСОБА_1 повинна була здійснити остаточний розрахунок за об»єкт інвестування площею 73,13 кв. м від чого вона відмовилась. Укладена між сторонами додаткова угода №1 від 27.04.2016 року суперечить положенням ч. 3 ст. 19 Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». У зв»язку з цим ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» правомірно відкріпило об»єкт інвестування та повернуло ОСОБА_1 кошти.

Суд враховує ту обставину, що ОСОБА_1 просить суд зобов»язати ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» передати їй документи для оформлення права власності на об»єкт за який їй повернуті кошти, а отже фактично не проведено розрахунок.

Згідно даних реєстраційної справи №101 на нежитлове приміщення за адресою Сумська область, м. Суми, проспект Лушпи Михайла, буд.5 корп.10 приміщення 54 відсутні будь-які відомості про обтяження, що унеможливлюють реєстрацію права власності на вказане нежитлове приміщення за ОСОБА_2, будь-яких доказів вказаної обставини сторонами суду не надано. Таким чином, у реєстратора були відсутні підстави для відмови в реєстрації права власності ОСОБА_2 на нежитлове приміщення за адресою Сумська область, м. Суми, проспект Лушпи Михайла, буд.5 корп.10 приміщення 54.

Суд критично ставиться до тверджень ОСОБА_1 стосовно того, що нею не здійснювалось самостійне перепланування об»єкту інвестування шляхом знесення балкону, оскільки про це вона стверджує у первісному позові та просить суд стягнути з ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» кошти в сумі 10000 грн. для приведення об»єкту інвестування у передбачений договором стан. Під приведенням об»єкту у передбачений договором стан вона розуміє саме знесення балкону.

У зв»язку з встановленням факту відсутності належним чином укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» договору інвестування, та тим, що сторони своїми діями фактично відмовились від його подальшого укладення та виконання досягнутих домовленостей суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення первісного позову та наявності підстав для задоволення зустрічного позову. Підстави для застосування реституції відсутні, оскільки об»єкт інвестування ОСОБА_1 не передавався, кошти сплачені ОСОБА_1 повернуті.

Крім того, відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог, письмового клопотання про зменшення розміру судових витрат відповідачем за зустрічним позовом не подано, а тому з відповідача за зустрічним позовом ОСОБА_1 необхідно стягнути на користь позивача ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» судові витрати, які складаються з 1600 грн. судового збору та 4228,8 грн. витрат на надання правової допомоги.

На підставі викладеного, керуючись ст. 405 ЦК УКраїни, ст. ст. 2, 5, 10-13, 19, 76-82, 141, 258, 259, 263-265, 273ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову ОСОБА_1 (ІНФОРМАЦІЯ_1, зареєстроване місце проживання: ІНФОРМАЦІЯ_2 кв.№98, РНОКПП НОМЕР_1) відмовити за необґрунтованістю.

Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» задоволити.

Визнати недійсним договір №6 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 17 квітня 2015 року зі зміною №1 від 27 квітня 2016 року укладений між ОСОБА_1 (ІНФОРМАЦІЯ_1, зареєстроване місце проживання: ІНФОРМАЦІЯ_2 кв.№98, РНОКПП НОМЕР_1) та товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» про участь у фонді фінансування будівництва виду А.

Стягнути з ОСОБА_1 (ІНФОРМАЦІЯ_1, зареєстроване місце проживання: ІНФОРМАЦІЯ_2 кв.№98, РНОКПП НОМЕР_1) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» (код за розташована за адресою: м. Суми, вул. Петропавлівська, 86) судові витрати: 1600 грн. судового збору та 4228,8 грн. витрат за надання правової допомоги.

Ухвалу Зарічного районного суду м. Суми від 22.08.2017 року у справі № 591/4910/16-ц про забезпечення позову скасувати.

Рішення суду може бути оскаржено до Судової палати у цивільних справах апеляційного суду Сумської області, шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня проголошення через Зарічний районний суд м. Суми. В разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Повний текст рішення виготовлено 04 липня 2018 року.

СУДДЯ КЛИМЕНКО А.Я.