Справа № 658/3954/17
(провадження № 2/658/186/18)
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 лютого 2018 року м.Каховка

Каховський міськрайонний суд Херсонської області

в складі: головуючого судді Терещенко О.Є.

при секретарі Оніщенко Л.В.

представник позивача ОСОБА_1

представника відповідачів ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду м. Каховка, цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Югагрофорс» до ОСОБА_3, ОСОБА_4, третя особа приватний нотаріус Каховського районного нотаріального ок-ругу ОСОБА_5, про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним та скасу-вання права власності на зе-мельну ділянку,

встановив:

Представник товариства з обмеженою відповідальністю «Югагрофорс» звернувся до суду з вказаним позовом, мотивуючи свої вимоги тим, що ТОВ «Югагрофорс» є правонаступником ДП «Югагрофорс» в оренді якого знаходилася земельна ділянка, площею 0,71 га, що належала на праві власності ОСОБА_6.

Представник позивача вказувала, що між ДП «Югагрофорс» (орендарем) та ОСОБА_7 (орендодавцем) 17.01.2012 року було укладено договір оренди земельної ділянки стро-ком на 10 років, починаючи з моменту державної реєстрації, тобто з 17.01.2012 року.

08.06.2016 року орендодавець ОСОБА_6 помер. Спадщину після його смерті бу-ло прийнято його сином відповідачем ОСОБА_3.

Представник позивача зазначила, що відповідач ОСОБА_3, в порушення вимог діючого зако-нодавства, достовірно знаючи про перебування в оренді ТОВ «Югагрофорс» прийнятої ним у спад-щину земельної ділянки, не звертаючись з відповідною пропозицією до орендатора, уклав 19 квітня 2017 року договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,7101 га з ОСОБА_4 Леонідо-вичем, чим порушив першочергове право орендаря ТОРВ «Югагрофорс» на придбання даної зе-мельної ділянки.

Представник позивача просила:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 19 квітня 2017 року, укла-дений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4, посвідчений приватним нота-ріусом Каховського районного нотаріального округу Херсонської області ОСОБА_5, зареєстро-ваний в реєстрі за №446;

- зобовязати приватного нотаріуса Каховського районного нотаріального округу Херсонської області ОСОБА_5 скасувати державну реєстрацію права власності гр-на ОСОБА_4 Леонідо-вича на земельну ділянку, площею 0,7101 га, кадастровий номер :04: 020:0216, для веден-ня особистого селянського господарства на території Чорноморівської сільської ради Каховського району Херсонської області.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1, яка діє на підставі довіреності, позовні вимоги підтримала, наполягала на їх задоволенні.

Представник позивача ОСОБА_8 в судовому засіданні просив позов задовольнити в пов-ному обсязі з підстав, викладених в позовній заяві.

Відповідач ОСОБА_4 в судовому засіданні позовні вимоги не визнав та пояснив, що відпо-відач ОСОБА_3 запропонував йому придбати земельну ділянку, яку він прийняв у спад-щину, оскільки останній перебував у скрутному матеріальному становищі. Відповідач зазначив, що на момент укладення договору він знав, що земельна ділянка перебуває в оренді у позивача, але вва-жав, що після переходу права власності до нього - ОСОБА_4, він також буде надавати в оренду вка-зану земельну ділянку. Просив відмовити в задоволенні позову.

Відповідач ОСОБА_3 в судовому засіданні пояснив, що після смерті батька він прийняв у спадщину земельну ділянку, яка за договором оренди, укладеному між померлим І.М. та ТОВ «Югагрофорс», перебувала в оренді у позивача. Оскільки в нього виникли тяжкі фінансові об-ставини, вимушений був продати вказану земельну ділянку ОСОБА_4. Відповідач також зазначив, що він не звертався до позивача з пропозицією придбати цю земельну ділянку, оскільки хотів про-дати її саме ОСОБА_4. Просив відмовити в задоволенні позову.

Представник відповідачів ОСОБА_2 в судовому засіданні позов не визнав, просив відмо-вити в його задоволенні через необґрунтованість позовних вимог.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши подані сторонами докази, суд приходить до ви-сновку, що позов підлягає задоволенню частково, з наступних підстав.

Відповідно до ч.1 ст.11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за звернен-ням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними ви-мог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно з положеннями ст. ст. 10, 60 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на за-садах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім ви-падків, встановлених цим Кодексом. Суд сприяє всебічному і повному з'ясуванню обставин справи: роз'яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов'язки, попереджує про наслідки вчи-нення або невчинення про-цесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом.

Судом встановлено:

11.09.2011 року між ДП «Югагрофорс» та ОСОБА_6 було укладено договір оренди, належної останньому на підставі Державного акту на право власності серія ЯД №748692 зе-мельної ділянки, площею 0,71 га, кадастровий номер :04: 020:0216, строком на 10 років (а.с.11-14).

Згідно свідоцтву про право на спадщину за законом, ОСОБА_3, ІНФОРМАЦІЯ_1, прийняв спадщину після смерті ОСОБА_6, померлого 08.06.2016 року, а саме земельну ділянку, площею 0,7101 га, кадастровий номер :04: 020:0216, для ведення особистого селянського господарства на території Чорноморівської сільської ради Каховського райо-ну Херсонської області (а.с.19).

У відповідності до договору купівлі-продажу земельної ділянки від 19.04.2017 року ОСОБА_9 продав належну йому земельну ділянку, площею 0,7101 га, кадастровий номер 65235 86500:04: 020:0216, для ведення особистого селянського господарства на території Чорноморівської сільської ради Каховського району Херсонської області, ОСОБА_4 (а.с.21).

В судовому засіданні відповідач ОСОБА_3 визнав, що йому було відомо про чинність дого-вору оренди, укладеним між його померлим батьком та ДП «Югагрорфорс», але він не пропонував орендарю цієї земельної ділянки придбати її у власність шляхом купівлі-продажу.

У ст.627 ЦК України закріплено принцип свободи договору, у відповідності до якого сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням ви-мог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумно-сті та справедливості.

Положення ст. 626 ЦК України вказують на те, що договір є обов'язковим для виконання сто-ронами.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ді-лянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважене право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (понов-лення договору оренди землі).

Частиною 2 ст. 777 ЦК України передбачено, що наймач, який належно виконує свої обовяз-ки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Станом на момент укладання оспорюваного договору купівлі-продажу земельної ділянки, ук-ладеного 19.04.2017 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4, дія дого-вору оренди земельної ділянки, укладеного 11.09.2011 року між ДП «Югагрофорс», правонаступ-ником якого є ТОВ «Югагрофорс» та ОСОБА_6, триває. Позивач ТОВ «Югагро-форс» виконує свої обовязки, що підтверджується поясненнями сторін та самим фактом відсутності спору між позивачем та відповідачем ОСОБА_3 про розірвання або припинення дії договору оренди.

Стаття 203 ЦК України визначає загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Стаття 215 ЦК України визначає, що підставою недійсності правочину є недодержання в мо-мент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - тре-тьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно ч.3 ст.215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених за-коном, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до постанови Пленуму Верховного Суду України N 9 від 06.11.2009 року «Про су-дову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» цивільні відносини щодо недійсності правочинів регулюються Цивільним кодексом України та іншими актами законо-давства. При розгляді справ про визнання правочинів недійсними суди залежно від предмета і підстав позову застосовують норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на під-ставі цих норм вирішують справи. Згідно зі статтями 4, 10 та 203 ЦК України зміст правочину не мо-же суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Консти-туцією України та законом, а також мораль-ним засадам суспільства. Зміст правочину не повинен су-перечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1,8 Конституції України). Відповідність чи не-відповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Згідно пункту 3.3. рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним звер-ненням приватного підприємства "Автосервіс" щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання ), справа N1-46/2009 від 10.12.2009 р., N 31-рп/2009, за частиною другою статті 777 Кодексу (435-15) "наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання".

П.3.5. рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням при-ватного підприємства "Автосервіс" щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання майна), справаN 1-46/2009 від 10.12.2009р., N 31-рп/2009 передбачено, що у статті 777 Кодексу (435-15) визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його про-дажу.

Обмеження законодавцем права власника майна, переданого у найм (оренду), щодо роз-порядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях. Це відповідає і позиції Європейського суду з прав людини, викладеній в рішенні у справі "Джеймс та інші проти Сполуче-ного Королівства, заява N 8793/79" від 21.02.1986 року. За його змістом національний законодавець з метою підтримання соціальної справедливості у суспільстві, як складової публічного інтересу, може допустити захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо ви-значення ними умов продажу орендованого майна.

Договір оренди, укладений 11.09.2011 року (з датою державної реєстрації 17.01.2012 року), станом на момент розгляду справи не є припиненим або розірваним, також відповідний договір не ви-знавався недійсним. А відтак, суд вважає, що на момент укладання оскаржуваного договору купівлі-продажу від 19.04.2017 року ОСОБА_3, не зважаючи, що він є власником земельної ді-лянки, не мав права вічуджувати вказану земельну ділянку без попередження та надання прпозиції про придбання ТОВ «Югагрофорс», оскільки позивач, по закінченню дії первісного договору оренди, що має відбутися лише 17.01.2022 року, як орендар земельної ділянки, має переважне право на укла-дання нового договору оренди або на поновлення договору оренди. Тобто позивач має можливість ще пять років користуватися земельною ділянкою і потім реалізувати своє переважне право на понов-лення дії договору оренди землі або, в разі продажу земельної ділянки, на придбання її у власність.

При цьому, суд, діючи в межах заявлених позовних вимог, не може залишити поза увагою, що позивач не заявляє вимог про переведення на нього прав та обовязків покупця за договором купівлі-продажу, а заявляє вимогу тільки про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування його державної реєстрації, з метою продовження дії чинного договору оренди.

Суд вважає що укладенням 19.04.2017 року договору купівлі-продажу земельної ділянки від-повідач ОСОБА_3 порушив права орендаря даної земельної ділянки ТОВ «Югагро-форс», проігнорувавши право останнього на участь у придбанні орендованої земельної ділянки пло-щею 0,7101 га, кадастровий номер :04:020:0216, для ведення особистого селянського гос-подарства на те-риторії Чорноморівської сільської ради Каховського району Херсонської області, а тому вимога позивача про визнання договору купівлі-продажу від 19.04.2017 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_4, посвідченого приватним нотаріусом Ка-ховського районного нотаріального округу Херсонської області ОСОБА_5, зареєстрованого в реє-стрі за №446, підлягає задоволенню.

З огляду на положення ч. 2 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", п. 2.6. Порядку прийняття і розгляду заяв про внесення змін до за-писів, внесення записів про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень скасування записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 12.12.2011, також слід скасувати відповідні записи у Дер-жавному реєстрі речових прав на нерухоме майно записів про інше речове право (право власності ОСОБА_4 на земельну ділянку площею 0,7101 га, кадастровий номер :04: 020:0216, для ведення особистого селянського господарства на території Чорноморівської сільської ради Каховсь-кого району Херсонської області).

Що стосується вимоги позивача про зобовязання державного нотаріуса Каховського районного нотаріального округу Херсонської області ОСОБА_5 скасувати державну реєстрацію права влас-ності гр-на ОСОБА_4 на земельну ділянку, то суд вважає, що визнання судом незаконним договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,7101 га, кадастровий номер :04:020:0216, укладений 19 квітня 2017 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4, по-свідчений приватним нотаріусом Каховського районного нотаріального округу Херсонської області ОСОБА_5, зареєстрований в реєстрі за реєстраційним номером № 446 автоматично виключає її ви-конання після набрання чинності вказаного рішення суду. Таким чином, суд не вбачає підстав для за-доволення вимоги позивача щодо зобовязання державного нотаріуса Каховського районного нота-ріального округу Херсонської області ОСОБА_5 скасувати державну реєстрацію права власності гр-на ОСОБА_4 на земельну ділянку площею 0,7101 га, кадастровий номер :04:020: 0216.

Керуючись ст.ст. 263-265, 280- 282 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в :

Позов товариства з обмеженою відповідальністю «Югагрофорс» до ОСОБА_3, ОСОБА_4, третя особа - приватний нотаріус Каховського районного нотаріального округу - ОСОБА_5, про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним та ска-сування права власності на земельну ділянкуозову задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,7101 га, кадастро-вий номер :04:020:0216, укладений 19 квітня 2017 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4, посвідчений приватним нотаріусом Каховського районного нотарі-ального округу Херсонської області ОСОБА_5, зареєстрований в реєстрі за реєстраційним номе-ром №446.

Скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_4 на земельну ді-лянку, площею 0,7101 га, кдасстровий номер №:04:020:0216, для ведення особистого се-лянського господасрства на території Чорноморівської сільської ради Каховського району Херсон-ської області.

В решті інших позовних вимог - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошен-ня. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рі-шення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Суддя: О. Є. Терещенко