Справа №: 272/439/18
Провадження № 2/272/338/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 листопада 2018 року

Андрушівський районний суд Житомирської області в складі:

головуючої судді - Чуб І.А.,

секретаря судового засідання Яцюк В.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Андрушівка цивільну справу за позовом СТОВ "ХЛІБОРОБ" до ОСОБА_1, ТОВ "Жива Нива", третя особа ЖОФ КП "Центр державної реєстрації", про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування рішення про його державну реєстрацію, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки та укладеною додаткової угоди від 12.09.2017 року, суд

встановив:

Позивач звернувся до суду з позовом в якому просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 22.11.2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива" площею 2,5423 га, скасувати рішення про його державну реєстрацію номер 38376427 від 28.11.2017 року, прийняте державним реєстратором ЖОФ КП "Центр державної реєстрації" ОСОБА_2, визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 21.09.2007 року, укладений між СТОВ "ХБІБОРОБ" та ОСОБА_1 та визнати укладеною додаткову угоду від 12.09.2017 року між ТОВ "ХЛІБОРОБ" та ОСОБА_1 до договору оренди землі від 21.09.2007 року. В обгрунтування позовних вимог зазначає, що 21.09.2007 року між СТОВ «ХЛІБОРОБ" та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, загальною площею 2,5423 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :05:000:0149. Зазначений договір було укладено строком на десять років. Державна реєстрація зазначеного договору була здійснена 17.10.2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано в державному реєстрі земель за № 57. Відповідно до п. 8 Договору оренди землі зазначено, що «Договір укладено на десять років. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію». Відповідно до ч. 1, 2, 3, 8, 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж: за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

У відповідності до положень Договору оренди землі, а також наведених вище норм чинного законодавства України, на адресу ОСОБА_1 було направлено лист-повідомлення від 12.09.2017 року, в якому СТОВ «ХЛІБОРОБ» повідомило ОСОБА_1 про намір скористатись своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. До зазначеного вище листа-повідомлення було додано проект Додаткової угоди від 12.09.2017 року до договору оренди землі від 21.09.2007 року в якій запропоновано ОСОБА_1 продовжити дію договору оренди землі до 17.10.2027 року на тих самих умовах, що передбачені Договором та цією Додатковою угодою, якщо інше не передбачено законодавством України. Також, зазначеною Додатковою угодою було збільшено орендну плату у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106,64 грн.. Окрім того, п. 4 зазначеної Додаткової угоди передбачалося, що Орендар протягом З (трьох) банківських днів з моменту державної реєстрації Додаткової угоди до договору оренди землі передає Орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 (три тисячі) грн., в якості винагороди Орендодавцю за підписання даної Додаткової угоди. Згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення ОСОБА_1 отримав вказані лист-повідомлення разом із проектом Додаткової угоди лише 16.09.2017 року. Натомість, за два дні до отримання ним вказаного листа-повідомлення разом із проектом Додаткової угоди, а саме 14.09.2017 року на адресу СТОВ «ХЛІБОРОБ» ОСОБА_1 було направлено заяву, якою він повідомляє СТОВ «ХЛІБОРОБ» про своє бажання припинити дію Договору оренди земельної ділянки від 21.09.2007 року, кадастровий номер :05:000:0149, площею 2,5423 га. Вказані обставини свідчать про те, що після отримання 16.09.2017 року ОСОБА_1 надісланого на його адресу позивачем листа-повідомлення разом із проектом Додаткової угоди, він не повідомив Позивача про результати розгляду направленої на його адресу пропозиції щодо укладення договору оренди на новий строк, уклав щодо тієї самої земельної ділянки договір оренди із ТОВ "Жива Нива", чим фактично порушив та не визнав переважного права Позивача на поновлення договору оренди землі. Позивачу стало відомо, що 22.11.2018 року ОСОБА_1 уклав договір оренди належної йому на праві власності земельної ділянки загальною площею 2,5423 га, кадастровий номер :05:000:0149 з ТОВ "Жива Нива", який зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38376427 від 28.11.2017 року. Таким чином, ОСОБА_1 було грубо порушене переважне право Позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, яким мав намір скористатися Позивач та зробив для цього всі передбачені чинним законодавством дії з дотриманням процедури, викладеної в с. 33 ЗУ "Про оренду землу".

Представник позивача в судовому засіданні позов підтримав повністю та просив його задовольнити, з підстав викладених в позовній заяві та відповіді на відзив (а.с. 65-74), в подальшому направив заяву про розгляд справи у його відсутність. Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явився, будучи належним чином повідомленим про дату, час та місце судового розгляду справи, про причини неявки суд не повідомив, заяви про відкладення розгляду не подавав та інших клопотань також.

Представник відповідача ТОВ "Жива Нива" подав відзив на позовну заяву (а.с.53-64), в підготовчому судовому засіданні позовні вимоги не визнав з підстав зазначених у відзиві, просив відмовити у їх задоволенні, в подальшому направляв клопотання про відкладення розгляду справи з різних причин, доказів поважності неявки суду не надав, в судове засідання призначене на 27.11.2018 року втретє направив клопотання про відкладення, не надавши жодного підтвердження поважності причини неявки, тому суд враховуючи вимоги ст. 223 ЦПК України вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника ТОВ "Жива Нива".

Третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Житомирська обласна філія КП "Центр державної реєстрації" в судове засідання не з`явилася, будучи належним чином повідомленою про дату, час та місце судового розгляду справи, про причини неяки суд не повідомила, заяви про відкладення розгляду та інших клопотань не подавала.

Ухвалою суду від 17.05.2018 року було залучено третю особу на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Житомирську обласну філію КП "Центр державної реєстрації".

Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає до часткового задоволення з наступних підстав.

Судом встановлено, що 21.09.2007 року між СТОВ «ХЛІБОРОБ" та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, за яким передано у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 2,5423 га, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району Житомирської області, кадастровий № :05:000:0149 (а.с.14-17). Державна реєстрація зазначеного договору була здійснена 17.10.2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано в державному реєстрі земель за № 57.

Відповідно до п. 8 Договору оренди землі зазначено, що «Договір укладено на десять років. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію».

Відповідно до п.8 договору оренди землі, вимог ст.ст. 764, 777 ЦК України, ст.33 Закону України «Про оренду землі» позивач 12.09.2017 року надіслав відповідачу ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки та проект додаткової угоди від 12.09.2017 року до договору оренди землі від 21.09.2007 року в якій запропоновано відповідачу продовжити дію договору оренди землі до 17.10.2027 року на тих самих умовах, якщо інше не передбачене законодавством. Також, зазначеною Додатковою угодою було запропоновано збільшити орендну плату у розмірі 10 % від нормативно-грошової оцінки землі, що складає 11106,64 грн. (а.с.18-20).

Згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення ОСОБА_1 отримав вказані лист - повідомлення разом із проектом Додаткової угоди 16.09.2017 року (а.с.21).

14.09.2017 року, на адресу СТОВ «ХЛІБОРОБ» ОСОБА_1 було направлено заяву, якою він повідомляє СТОВ «ХЛІБОРОБ» про своє бажання припинити дію Договору оренди земельної ділянки від 21.09.2007 року, кадастровий номер :05:000:0149, площею 2,5423 га (а.с. 22). Зазначена заява була отримана та зареєстрована СТОВ «ХЛІБОРОБ» 20.09.2017 року.

Суд не погоджується з доводами представника ТОВ «Жива Нива» викладеними у відзиві щодо достатності простої відмови у розумінні ст. 33 Закону України «Про оренду землі» для законної відмови від поновлення договору оренди землі посилаючись при цьому на лист ОСОБА_1 від 14.09.2017 року, оскільки вказаний лист не є відповіддю на пропозицію позивача щодо пролонгації дії договору оренди та укладення додаткової угоди в розумінні ст. 33 Закону України «Про оренду землі», як спеціальної норми матеріального права. Така ж правова позиція міститься в Постанові Верховного Суду України від 25.02.2015 року в справі № 6-219цс14.

Крім того, відповідно до правових позицій, висловлених в постановах Верховного Суду України від 12.10.2016 року у справі №6-1282цс16 та від 23.11.2016 року у справі № 6-2540цс16, а також в постанові від 06.09.2017 року у справі №6-2539цс16 за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Із матеріалів справи видно, що заява ОСОБА_1 про бажання припинити дію договору датована 14.09.2017 року. Будь-яких інших заяв чи повідомлень від ОСОБА_1 сторонами суду не надано. Тому суд вважає, що позивач у місячний термін з моменту вручення листа-повідомлення не отримав відповіді на свій лист-повідомлення від 12.09.2017 року щодо пропозиції про пролонгацію договору оренди землі від 21.09.2007 року.

В ході судового розгляду судом встановлено, що 22.11.2017 року було укладено договір оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива" та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38376427 від 28.11.2017 року (а.с. 23, 88-90).

Згідно ч.1 ст. 777 ЦК України наймач, що належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право на укладення договору на новий строк.

Відповідно до ст.764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

У відповідності до ст. 152 Земельного кодексу України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю, а власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду України у справі № 6-55цс15 (постанова від 15.04.2015 року) в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого ст. 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п. 2 ч.2 ст. 16 ЦК України.

Вказане узгоджується з судовою практикою, зокрема постановою Верховного Суду у справі №702/624/15-ц від 18.01.2018 року.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення (поновлення) договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до ст.ст. 319, 626 ЦК України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди можлива за умов продовження користування виділеною земельною ділянкою, належне виконання своїх обов'язків за договором; відсутності письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; укладення додаткової угоди про поновлення договорів оренди.

Із 21.09.2007 року та станом на даний час земельна ділянка площею 2,5423 га, кадастровий № :05:000:0149 перебуває в оренді у позивача, який належно виконує свої обов'язки за договором, що підтверджується видатковим касовим ордером, платіжною відомістю (а.с.24-25); орендодавець не подавав позивачеві письмового повідомлення про відмову в поновленні договору оренди або заяви про бажання використовувати належну йому земельну ділянку. До закінчення договору оренди земельна ділянка знаходилась у користуванні позивача, позивач дотримався порядку та строків повідомлення орендодавця про наміри продовжити договір оренди землі.

Доказів неналежного виконання умов договору позивачем та інших доказів, які б вказували на відсутність у позивача переважного права на укладення, поновлення, пролонгацію договору оренди земельної ділянки, відповідачами суду не надано.

Суд вважає, що у відповідності до імперативної норми, яку містить ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором та задовольняє позовну вимогу про визнання поновленим договору оренди землі від 21.09.2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та СТОВ "ХЛІБОРОБ" щодо земельної ділянки загальною площею 2,5423 га.

На підставі викладеного вище, суд приходить до висновку, що позовна вимога про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 22.11.2017 року укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива" на підставі якого зареєстровано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером № :05:000:0149 державним реєстратором ОСОБА_2, Житомирської обласної філії комунального підприємства "Центр державної реєстрації", за № 38376427 від 28.11.2017 року підлягає до задоволення.

Враховуючи задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 22.11.2017 року укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива", суд вважає , що позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію договору оренди землі від 22.11.2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» також підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до п.46 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року №1141 зміни до записів Державного реєстру прав, записи про скасування державної реєстрації прав, записи про скасування рішення про відмову в державній реєстрації прав вносяться до Державного реєстру прав та записи Державного реєстру прав скасовуються виключно на підставі рішення державного реєстратора.

Згідно з ч.2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав про нерухоме майно та їх обмежень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Суд вважає, що позовна вимога про визнання укладеною додаткової угоди від 12.09.2017 року до договору оренди землі від 21.09.2007 року, задоволенню не підлягає, оскільки відсутнє волевиявлення відповідача ОСОБА_1 щодо внесення деяких пунктів та змін до договору оренди землі, які суд не може нав`язувати будь-якій зі сторін договірних відносин.

Задовольняючи позов частково, суд відповідно до вимог ст.141 ЦПК України стягує на користь позивача з відповідачів понесені ним судові витрати у виді сплаченого при подачі позовної заяви судового збору пропорційно задоволеним позовним вимогам по 2643,00 грн. з кожного.

Керуючись ст.ст. 4, 12, 13, 76, 80 - 81, 89, 141, 259, 263, 264, 265, 268, 354 ЦПК України, ст.ст. 124, 125, 126, 152 ЗК України, ст.ст. 13, 15, 31, 33 ЗУ «Про оренду землі», ст. ст. 3, 11-15, 16, 20, 319, 626-628, 792, 777 ЦК України, суд

ухвалив:

Позов задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди землі від 22.11.2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива", на підставі якого зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 2,5423 га з кадастровим номером :05:000:0149 державним реєстратором Житомирської обласної філії КП "Центр державної реєстрації" за № 38376427 від 28.11.2017 року.

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38376427 від 28.11.2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії КП "Центр державної реєстрації" ОСОБА_2.

Визнати поновленим договір оренди землі від 21.09.2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та СТОВ "ХЛІБОРОБ" щодо земельної ділянки загальною площею 2,5423 га, кадастровий номер :05:000:0149 та зареєстрований у Державному реєстрі земель 17.10.2007 року за № 57.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь СТОВ "ХЛІБОРОБ" судові витрати по справі в сумі 2643,00 грн..

Стягнути з ТОВ «Жива Нива» на користь СТОВ "ХЛІБОРОБ" судові витрати по справі в сумі 2643,00 грн..

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Житомирського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня проголошення. В разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.

Відповідно до п.1 п.п.15.5 Розділу ХІІІ Перехідних положень ЦПК України до початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні скарги подаються учасниками справи через Андрушівський районний суд Житомирської області.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Позивач: СТОВ "ХЛІБОРОБ", , місце знаходження: 13421, с.Степок, Андрушівський район, Житомирська область.

Відповідач: ОСОБА_1, ід. н. НОМЕР_1, місце проживання: 13421, с.Степок, вул. Шляхова, 48, Андрушівський район, Житомирська область .

Відповідач: ТОВ "Жива Нива", , місце знаходження: 13413, с.Стара Котельня, вул. Андрушівська, 9, Андрушівський район, Житомирська область.

Третя особа: ЖОФ КП "Центр державної реєстрації", місце знаходження: 10003, м.Житомир, вул.Перемоги,10, офіс № 211.

Повне судове рішення складено 07.12.2018 року.

Суддя:ОСОБА_3