Головуючий суду 1 інстанції - ОСОБА_1
Доповідач -Карташов О.Ю.
Справа № 428/7601/14-ц
Провадження № 22-ц/810/194/18
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 листопада 2018 року місто Сєвєродонецьк

Луганський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючий суддя Карташов О.Ю.

судді Дронська І.О.,Яресько А.В.

за участю секретарясудового засідання ОСОБА_2

учасники справи:

позивач за первісним позовом, відповідач за зустрічним ОСОБА_3

представник -ОСОБА_4

відповідач за первісним позовом, позивач за зустрічним позовом - ОСОБА_5

представник - ОСОБА_6, ОСОБА_7

відповідач за первісним позовом - ОСОБА_8

представник - ОСОБА_7

відповідач за первісним позовом - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фага»

представник - ОСОБА_9

треті особи за первісним позовом - приватний нотаріус Сєвєродонецького міського нотаріального округу ОСОБА_10, Головне територіальне управління юстиції у Луганській області

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Луганського апеляційного судув м. Сєвєродонецьку

апеляційну скаргу

ОСОБА_5 від імені якої діє представник ОСОБА_6

на рішення

Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 18 липня 2018 року, ухваленого у складі судді Бароніна Д.Б. в залі судових засідань Сєвєродонецького міського суду Луганської області у м. Сєвєродонецьку

у справі за позовом

фізичної особи - підприємця ОСОБА_11 до ОСОБА_5, ОСОБА_8, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фага», треті особи - приватний нотаріус Сєвєродонецького міського нотаріального округу ОСОБА_10, Головне територіальне управління юстиції у Луганській області про переведення прав та обов'язків покупця за договором та визнання права власності

та за зустрічним позовом

ОСОБА_5 до фізичної особи - підприємця ОСОБА_11 про витребування майна з чужого незаконного володіння

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2014 року ОСОБА_11 звернулася до суду з позовом до ТОВ «Фага», ОСОБА_5, ОСОБА_8 про переведення прав та обов'язків покупця за договором, визнання права власності, треті особи - приватний нотаріус Сєвєродонецького міського нотаріального округу ОСОБА_10, Головне територіальне управління юстиції у Луганській області.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, 14 лютого 2012 року між позивачем та ТОВ «Фага» був укладений договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 103 кв.м за адресою: АДРЕСА_2, строком на 35 місяців для здійснення роздрібної торгівлі. Після укладення зазначеного договору оренди, позивач завезла торгівельне обладнання, продукти харчування та організувала роботу магазину «Обрій» з роздрібної торгівлі продуктів харчування.

Всі зобов'язання за договором оренди, які передбачені договором та законом, позивач виконувала належним чином.

10 грудня 2013 року між ТОВ «Фага» та відповідачем ОСОБА_5 було укладено договір купівлі-продажу зазначеного нежитлового приміщення.

Пунктом 8.2 договору оренди прямо передбачено переважне право орендаря на першочерговий викуп орендованого нежитлового приміщення.

Частиною 2 статті 777 ЦК України встановлено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Позивач вважає продаж вказаного нежитлового приміщення без повідомлення її про продаж об'єкту оренди та без пропонування викупити вказаний об'єкт оренди неправомірним, оскільки внаслідок таких дій відповідача ТОВ «Фага» позбавило позивача можливості реалізувати своє переважне право на придбання орендованого майна.

У зв'язку із тим, що переважне право позивача на придбання орендованого приміщення було порушено відповідачем ТОВ «Фага», ОСОБА_11 звернулася до суду за захистом свого права у встановленому частиною 4 статті 362 ЦК України порядку.

В наступному позивач надала письмові пояснення по справі, в яких зазначила, що після укладення договору оренди, нею за власні кошти в приміщенні магазину був проведений відновлювальний ремонт на загальну суму 38000 грн.

У серпні 2013 року ОСОБА_12 в черговий раз упевнила її, що дія договору оренди на приміщення магазину буде продовжена і що приміщення магазину, у разі продажу, буде продано тільки позивачу. У лютому-березні 2014 року позивачу стало відомо, що ОСОБА_12, всупереч їх домовленостям, всупереч умовам договору оренди, своїм обіцянкам та запевненням продала приміщення магазину.

Впродовж дії договору оренди нежитлового приміщення, нею завжди своєчасно сплачувалась орендна плата та компенсація вартості комунальних послуг. Іноді, на прохання ОСОБА_12, орендна плата сплачувалась готівкою, що підтверджується розписками. Твердження ОСОБА_12 про те, що позивачем порушувались умови договору щодо компенсації вартості витрат з комунальних послуг не відповідають дійсності, оскільки ОСОБА_12 не надала рахунків, які б вона виставляла позивачу, докази їх вручення, а також взагалі не змогла пояснити, коли саме (в кому періоді) позивачем не було здійснено відшкодування витрат з оплати комунальних послуг.

Позивач повинна сплачувати орендну плату за реквізитами, які безпосередньо зазначені в тексті договору оренди, що вона не могла робити, оскільки в тексті договору оренди неповністю значено МФО банку (код банку), зокрема в тексті договору в позначення МФО банку зазначено п'ять цифр замість шести, що унеможливлювало здійснення безготівкового перерахування коштів,якце передбачено п. 4.3 договору оренди, в рахунок оплати орендної плати. З огляду на це, за вказівкою ОСОБА_12, впродовж тривалого часу, позивач сплачувала орендну плату на інший рахунок, ніж той, що зазначений в тексті договору. Позивач наголошує, що вона не могла виконати свій обов'язок щодо внесення орендної плати, оскільки ТОВ «Фага» в особі ОСОБА_12 ухилялась від повідомлення банківських реквізитів для сплати (перерахування) орендної плати.

Представниками відповідачів ТОВ «Фага» та ОСОБА_5 були надані письмові заперечення по справі та доповнення до заперечень, в яких вони повністю заперечували проти позовної заяви, позовні вимоги вважали незаконними та необґрунтованими, посилаючись на наступне. З урахуванням понесених позивачем витрат та виконаних робіт, в тому числі таких, що по своїй суті є невід'ємними від нежитлового приміщення між позивачем та директором ТОВ «ФАГА» ОСОБА_12 було досягнуто усної згоди щодо незастосування пункту 4.1. договору оренди в частині обов'язку позивача по сплаті орендної плати на період лютий-березень 2012 року. При цьому між позивачем та директором ТОВ «ФАГА» ОСОБА_12 з урахуванням вимог пункту 4.3. договору оренди, де передбачено, що орендна плата здійснюється виключно шляхом безготівкового перерахування, досягнуто згоди щодо надання ОСОБА_12 документального підтвердження відсутності претензій в частині орендної плати за Договором оренди за період лютий-березень 2012 року. Підписи на розписках, виконаних від імені ОСОБА_12 за період з 10 квітня 2012 року по 02 вересня 2013 року щодо відсутності претензій за Договором оренди відрізняються від підпису директора ТОВ «ФАГА» ОСОБА_12, що проставлені на інших документах, а тому на думку відповідачів не можуть бути прийняті судом до уваги. Стосовно доведеності позивачем факту належного виконання зобов'язань, відповідачі зазначають, що до позовної заяви не додано жодних письмових доказів, зокрема банківських виписок щодо сплати орендних платежів (в тому числі комунальних послуг).

Актом про порушення № 811743 від 31 серпня 2012 року Луганського енергетичного об'єднання «Сєвєродонецькі РЕМ» у нежитловому приміщенні було зафіксовано пошкодження приладу обліку, які призвели до зміни показань приладу обліку, зокрема зафіксовано пошкодження вогнем приладу обліку електроенергії та пломб, встановлених на кожусі засобу обліку. Попередній висновок комісії: пожежа здійснена штучно з наміром руйнувати електролічильник для приховання фактичних показників.

ОСОБА_5, як новий власник нежитлового приміщення не бажаючи мати договірних відносин з позивачем, 12 грудня 2014 року направила ОСОБА_11, як за місцезнаходженням нежитлового приміщення, так і за адресою позивача, визначеною договором оренди, відповідне письмове повідомлення, в якому серед іншого просила укласти акти приймання-передачі приміщення з оренди. Станом на сьогоднішній день договір оренди припинив свою дію, а позивач протиправно й надалі користується нежитловим приміщенням.

Представник позивача за первісним позовом надав відповідь на заперечення,вказав, що суд має застосовувати до спірних правовідносин за аналогією ст. 362 Цивільного кодексу України, яка визначає порядок здійснення і наслідки порушення переважного права купівлі майна. Заявляти про неналежне виконання умов договору оренди та доводити факт неналежного виконання позивачем умов договору оренди має лише сторона договору оренди, а саме - директор ТОВ «Фага», ОСОБА_12 Пояснення представника відповідача ОСОБА_5 - адвоката ОСОБА_13, які викладені у запереченні, про те, що йому від ОСОБА_5, а ОСОБА_5, в свою чергу, від ОСОБА_12 відомо про, начебто, неналежне виконання позивачем ОСОБА_14 умов договору оренди є неналежним (недопустимим) доказом. Також представник позивача зазначив, що доводи представника позивача ОСОБА_13, які викладені в п. 1 заперечень та його намагання замість експерта графолога довести те, що підписи від імені ОСОБА_12 на певних розписках зроблені іншою особою, не заслуговують на увагу.

Рішенням Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 18 липня 2018 року позовні вимоги фізичної-особи підприємця ОСОБА_11 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фага», ОСОБА_5, ОСОБА_8 про переведення прав та обов'язків покупця за договором та визнання права власності, треті особи - приватний нотаріус Сєвєродонецького міського нотаріального округу ОСОБА_10, Головне територіальне управління юстиції у Луганській області - задоволено.

Переведено на фізичну-особу підприємця ОСОБА_11 (місце проживання: АДРЕСА_4, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1) права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 102,9 квадратних метри, посвідченого 10 грудня 2013 року приватним нотаріусом Сєвєродонецького міського нотаріального округу ОСОБА_10, номер в реєстрі 2557, та укладеного Товариством з обмеженою відповідальністю«Фага» (місцезнаходження: Луганська область, місто Сєвєродонецьк, шосе БудівельниківАДРЕСА_1, ідентифікаційний код 23487849) як продавцем з однієї сторони та ОСОБА_5 (місце проживання: АДРЕСА_3, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2) як покупцем з другої сторони.

Визнано за фізичною-особою підприємцем ОСОБА_11 (місце проживання: АДРЕСА_4. реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1) право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_2.

Стягнуто з ОСОБА_11 (місце проживання: АДРЕСА_4, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1) на користь ОСОБА_5 (місце проживання: АДРЕСА_3, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2) грошові кошти в рахунок оплати вартості приміщення за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 102,9 квадратних метри, в сумі 147327 (сто сорок сім тисяч триста двадцять сім) гри. 00 коп. шляхом перерахування на користь ОСОБА_5 з депозитного рахунку, де вони зберігаються та який при зарахуванні вказаної суми мав наступні платіжні реквізити: одержувач ТУ ДСА України в Луганській області, код в , банк одержувача ГУ ДКСУ у Луганській області УДКСУ м. Рубіжне, МФО 804013, рахунок 0730, код в ЄДРПОУ Сєвєродонецького міського суду Луганської області 05381484.

Відмовлено у задоволенні вимог за зустрічним позовом ОСОБА_5 до фізичної-особи підприємця ОСОБА_11 про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Стягнуто з ОСОБА_5 (місце проживання: АДРЕСА_3, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Фага» (місцезнаходження: Луганська область, місто Сєвєродонецьк, шосе БудівельниківАДРЕСА_1, ідентифікаційний код 23487849) на користь ОСОБА_11 (місце проживання: АДРЕСА_4, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1) суму судових витрат в загальному розмірі 1473 грн. 27 коп. в рівних частках, по 736 (сімсот тридцять шість) грн. 63 коп. з кожного відповідача.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що ОСОБА_11, яка згідно укладеногодоговору оренди, є орендарем спірного нежитлового приміщення та належним чином виконувала умови цього договору, мала переважне право на придбання орендованого майна у разі його продажу.

З урахуванням перерахованої нею на депозитний рахунок суду суми грошових коштів, яку вона, як покупець, повинна сплатити за договором купівлі-продажу, суд дійшов висновку про обґрунтованість заявлених позовних вимог ОСОБА_11, та їх задоволення у повному обсязі.

При цьому, суд вважав обґрунтованими вимоги про визнання за фізичною-особою підприємцем ОСОБА_11 права власності на спірне нежитлове приміщення, тому що, такий спосіб захисту прав позивача відповідає вимогам статей 16 та 392 ЦК України, та в умовах тривалого та стійкого конфлікту між сторонами щодо спірного приміщення, визнання за позивачем права власності на спірне приміщення сприятиме конкретизації цього судового рішення та визначеності статусу позивача як власника спірного приміщення.

Відмовляючи у задоволені зустрічного позову ОСОБА_5, суд зазначив, що ОСОБА_11 є законним володільцем спірного нерухомого майна, у зв'язку із чим положення статті 387 ЦК України не підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

В апеляційній скарзі ОСОБА_5. від імені якої діє представник ОСОБА_6 просить скасувати рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 18 липня 2018 року з підстав неправильного застосування судом першої інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, та ухвалити нове рішення,яким відмовити у задоволенні позовних вимог фізичної особи-підприємця ОСОБА_11 до ОСОБА_5 та ТОВ «Фага» про переведення прав та обов'язків покупця за договором та визнання права, задовольнити зустрічну позовну заяву ОСОБА_5 до фізичної особи-підприємця ОСОБА_11 про витребування майна з незаконного володіння. Витребувати з чужого незаконного володіння фізичної особи-підприємця ОСОБА_11 нежитлове приміщення загальною площею 102,9 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 та передати його ОСОБА_5

Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_11 понесені судові витрати, в тому числі судовий збір за подання зустрічної позовної заяви, судовий збір за подання апеляційної скарги та витрати на правову допомогу.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції належне виконання ОСОБА_11 зобов'язань за договором оренди не доведено, що виключає можливість застосування частини другої статті 777 Цивільного кодексу України при вирішенні питання про наявність у позивача переважного права на придбання нерухомого майна.

На думку скаржника, суд не врахував того, що ОСОБА_11 не була добросовісним орендарем, що підтверджується актом пошкодження приладу обліку електроенергії, даними про оплату за користування орендованим майном, комунальними послугами, платежі здійснювались з порушенням строків визначених умовами договору.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_4 в інтересах ОСОБА_11 вказуючи про те, що повністю погоджується з висновками суду першої інстанції, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду залишити без змін.

У судове засідання, позивач за первісним позовом, відповідач за зустрічним позовом ОСОБА_11, відповідач за первісним позовом ОСОБА_8, треті особи приватний нотаріус Сєвєродонецького міського нотаріального округу ОСОБА_10, представник Головного територіального управління юстиції у Луганській області не з'явилися, просили розглянути справу за їх відсутності.

Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних обставин справи та їх повноту, апеляційний суд, заслухавши суддю - доповідача, пояснення ОСОБА_5, представників ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_4, ОСОБА_9, перевіривши матеріали справи, дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до вимог ст. 367 ЦПК України, - суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України, - судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом встановлено,що 14 лютого 2012 року між ТОВ «Фага» в якості Орендодавця та ОСОБА_11 в якості Орендатора, укладено договір оренди. Орендодавець передає у тимчасове платне користування, а Орендатор приймає по факту прийому-передачі нежитлове приміщення загальною площею 103 кв м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2, для здійснення роздрібної торгівлі.

Згідно із п. 2.5 вищевказаного договору оренди, строк дії договору складає 35 місяців з моменту підписання Акту прийому-передачі Об'єкта.

Акт прийому-передачі № 1 був укладений сторонами 14 лютого 2012 року.

Розділом 3.2 вищевказаного договору оренди передбачені обов'язки Орендатора. Зокрема орендатор зобов'язується використовувати Об'єкт за призначенням та згідно умов договору, нести відповідальність за додержання правил протипожежної безпеки, санітарних та інших норм користування приміщенням, сплачувати орендну плату у встановлені договором строки, компенсувати вартість отриманих на Об'єкті комунальних послуг згідно рахунків, які виставляються Орендодавцем, протягом семи днів з моменту отримання рахунків та актів від орендодавця.

Згідно із п. 4.1, 4.3 вищевказаного договору оренди, орендна плата за договором складає 200 грн на місяць та сплачується Орендатором щомісячно до 10-го числа, а з 01.01.2013 року до 5-гo числа поточного місяця шляхом безготівкового розрахунку.

Пунктом 5.1 вищевказаного договору оренди передбачено сплату Орендатором пені за порушення строків оплати орендної плати або комунальних платежів в розмірі 0,7% за кожний день прострочки.

Пунктом 8.2 вищевказаного договору оренди передбачено першочергове право Орендатора на викуп Об'єкта в разі належного виконання своїх зобов'язань за договором.

Із змісту акту про порушення № 811743, складеного 31.08.2012 року інспекторами енергозбуту ТОВ «Луганське енергетичне об'єднання», вбачається, що за адресою: АДРЕСА_2, в приміщенні магазину «Обрій» було пошкоджено вогнем прилад обліку внаслідок дій споживача.

В акті від 12.09.2012 року №990/939 щодо експертно-технічного висновкуелектролічильника вказано, що лічильник визнаний непридатним для подальшої експлуатації. Також встановлено, що наявні ознаки зовнішнього впливу вогню на лічильник. Попередній висновок: пожежа проведена штучно з метою пошкодження лічильника та приховування фактичних показників. В якості споживача під вказаним висновком наявний підпис директора ТОВ «Фага» ОСОБА_12 від 12.09.2012 року та напис «З висновком акту не згодна».

27.09.2012 року на ім'я ОСОБА_12 з боку ТОВ «Луганське енергетичне об'єднання» було виставлено рахунок № НОМЕР_3 щодо сплати суми в розмірі 5150,69 грн за вересень 2012 року. На нижньому краї рахунку наявний підпис ОСОБА_14 про його отримання.

Із змісту виписки з рахунку ТОВ «Луганське енергетичне об'єднання» вбачається, що сплату штрафу згідно вищевказаного рахунку № НОМЕР_3 було проведено від імені ОСОБА_12

Відповідно до договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідченого 10 грудня 2013 року приватним нотаріусом Сєвєродонецького міського нотаріального округу ОСОБА_10 за № 2557, ТОВ «Фага» в особі директора ОСОБА_12 передало, а ОСОБА_5 прийняла у власність нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2, і сплатила вказану у договорі грошову суму. Продаж вчинено за 147327 грн, які покупець сплатив продавцю під час підписання договору.

Ухвалою Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 27 березня 2015 року ФОП ОСОБА_11 дозволено внесення коштів в сумі 147323 грн на депозитний рахунок ТУДСА України в Луганській області.

З копії рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 08 червня 2017 року по справі № 428/512/15-ц, залишеного без змін ухвалою Апеляційного суду Луганської області від 05 вересня 2017 року, вбачається, що відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_5 до ТОВ «ФАГА» м. Сєвєродонецьк про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 10.12.2013р., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2.

Згідно ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Так, положеннями частини другої статті 777 Цивільного кодексу України закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Пунктом 8.2 договору оренди передбачено першочергове право Орендатора на викуп Об'єкта в разі належного виконання своїх зобов'язань за договором.

Оскільки переважне право на придбання об'єкту оренди встановлено договором та законом, статтею 777 ЦК України, то у разі його порушення воно підлягає захисту, що узгоджується з приписами статті 16 ЦК України, якою встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Відповідно до частини 4 статті 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Враховуючи, що чинне цивільне законодавство не регламентує процедуру реалізації переважного права на викуп об'єкта оренди, передбаченого частиною 2 статті 777 Цивільного кодексу України, апеляційний суд вважає правомірним застосування судом першої інстанції до спірних правовідносин положень статті 362 Цивільного кодексу України, як до подібних правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у справі спільної часткової власності.

Про можливість застосування даної норми за аналогією зазначено і в пункті 32 постанови Пленуму Верховного Суду України від 24 жовтня 2008 року N 13 «Про практику розгляду судами корпоративних спорів», зокрема, що наслідком порушення переважного права покупки акцій є право будь-якого акціонера закритого акціонерного товариства вимагати в судовому порядку переведення на нього прав та обов'язків покупця за аналогією з нормою частини 4 статті 362 Цивільного кодексу України.

Предметом доказування у даній справі є наявність чи відсутність обставин, які свідчать про виникнення у фізичної особи - підприємця ОСОБА_11 переважного права на викуп об'єкта оренди, передбаченого умовами укладеного договору оренди і приписами статті 777 Цивільного кодексу України, а також його порушення ТОВ «Фага».

14 лютого 2012 року між ТОВ «Фага» та ФОП ОСОБА_11було укладено договір оренди нежитлового приміщення.

10 грудня 2013 року між ТОВ «Фага» та ОСОБА_5 укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення.

Тобто, орендні правовідносини між ОСОБА_11 та ТОВ «Фага» існували на протязі 665 днів, що складає - 1 рік 9 місяців 26 днів.

В апеляційній скарзі скаржник визнав, що в ході розгляду справи встановленота підтверджено банківськими виписками АКБ «Індустріал Банк», що ФОП ОСОБА_11 в період часу з липня 2012 року по листопад 2013 року, тобто протягом 17 місяців систематично сплачувала орендну плату на розрахунковий рахунок ТОВ «ФАГА», НОМЕР_6, відкритий в АКБ «Індустріал Банк».

За лютий та березень місяці 2012 року директором ТОВ «Фага» ,ОСОБА_12 складені розписки про відсутність претензій по орендній платі.

Крім того, скаржник зазначив, що для встановлення наявності/відсутності переважного права на придбання нежитлового приміщення дослідженню підлягає період з лютого 2012 року по грудень 2012 року, тобто належність оплати орендних платежів за користування нежитловим приміщенням за період жовтень-листопад 2012 року судом взагалі не досліджувалося.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із п. 2 ч. 1 ст. 208 ЦК України у письмовій формі належить вчиняти правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу.

Так, ухвалюючи рішення суд першої інстанції, на підставі аналізу вищевказаних норм ЦК України зробив правильний висновок про те, що належне виконання будь-якого зобов'язання за письмовим договором може відбутися тоді, коли сторони в письмовій формі у тексті договору або додатках чи змінах до нього узгодили всі суттєві умови виконання такого зобов'язання. Наприклад, зобов'язання щодо сплати певних платежів в безготівковому вигляді може бути виконано належним чином тоді, коли сторони в письмовій формі узгодили реквізити рахунку, на який можуть сплачуватися безготівкові платежі, або ж коли кредитор повідомив боржнику такі реквізити в письмовій формі із посиланням на відповідний пункт договору, а боржник не висловив письмових заперечень з приводу необхідності здійснення безготівкових платежів на повідомлені йому реквізити.

Проте, в тексті договору оренди нежитлового приміщення в пункті 4.3 договору оренди спірного приміщення не вказано реквізитів будь-якого рахунку, на який позивач повинна була перераховувати орендну плату в безготівковому вигляді.

Реквізити рахунку ТОВ «Фага», які вказанів Розділі 9 Договору оренди «Юридичні адреси та банківські реквізити сторін» МФО ТОВ «ФАГА» зазначено з помилкою, а саме замість вірного «304751» вказано «30451».

Рахунок ТОВ «Фага» в АКБ «Індустріал Банк» № НОМЕР_5, який вказано у тексті договору оренди, був закритий 27.06.2012 року у зв'язку із припиненням діяльності Луганської філії АКБ «Індустріал Банк», про що вказано у тексті відповідної виписки (том 2, а.с. 190).

Стосовно рахунку ТОВ «Фага» в АКБ «Індустріал Банк» № НОМЕР_4 суд зазначив, що вказаний рахунок також не був узгоджений сторонами договору оренди в якості такого, на який має відбуватися сплата орендної плати.

Суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що сторонами договору оренди спірного приміщення не було досягнуто в належній формі домовленості щодо сплати орендної плати на певний, конкретно визначений банківський рахунок, у зв'язку із чим несплата або несвоєчасна сплата орендної плати позивачем в безготівковому вигляді на будь-який банківський рахунок не може вважатися неналежним виконанням умов договору оренди.

За таких обставин, апеляційний суд відхиляє доводи скаржника та її представників щодо обов'язку ФОП ОСОБА_11 встановлювати банківські реквізити контрагента по договору на офіційному сайті Національного банку України.

Згідно з ч. 1 ст.613 ЦК України кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов'язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов'язку.

Якщо кредитор не вчинив дії, до вчинення яких боржник не міг виконати свій обов'язок, виконання зобов'язання може бути відстрочене на час прострочення кредитора - ч.2 ст.613 ЦК України.

Обґрунтованими є і висновки суду першої інстанції щодо факту здійснення позивачем своєчасної та повної сплати орендної плати за користування спірним приміщенням шляхом безготівкового та готівкового розрахунків, що підтверджується щомісячними розписками, які складені директором ТОВ «Фага» ОСОБА_12 за період з лютого 2012 року по вересень 2013 року.

Зокрема, факт проведення готівкових розрахунків не заперечується представником ТОВ «Фага» за лютий та березень місяці 2012 року, про що директором ОСОБА_12 складені відповідні розписки.

Місцевим судом достовірно встановлено, що в період з лютого 2012 року по грудень 2013 року ТОВ «Фага» або його посадові особи жодного разу не зверталися до позивача із претензіями з приводу неналежного виконання умов договору, в тому числі з приводу несвоєчасної або неповної сплати орендної плати чи комунальних платежів. Також, ТОВ «Фага» ніколи не вимагало сплати позивачем пені за прострочення орендних платежів на підставі пункту 5.1 договору оренди спірного приміщення, що додатково свідчить про належність виконання своїх зобов'язань з боку позивача.ФОП ОСОБА_11 як орендар використовувала об'єкт оренди за призначенням, зберігала об'єкт оренди в належному стані, провела поліпшення об'єкту оренди шляхом проведення певних робіт, результати яких є невід'ємними від об'єкту оренди.

Апеляційний суд повністю погоджується з висновком суду першої інстанції, стосовно необґрунтованості посилань відповідачів на умисне пошкодження позивачем лічильнику в спірному приміщенні, так, в матеріалах справи відсутні будь-які докази того, що пошкодження лічильнику сталося з вини ОСОБА_11, рахунок № НОМЕР_3 від 27.09.2012 року про оплату штрафу у зв'язку із пошкодженням лічильника складено на ім'я ОСОБА_12, яка є директором ТОВ «Фага», а не на ім'я позивача.

В силу частини 2 статті 362 Цивільного кодексу України продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

Однак, судом першої інстанції встановлено, що директор ТОВ «Фага» ОСОБА_12 не повідомила ОСОБА_11 про всі суттєві умови продажу спірного нежитлового приміщення в належній письмовій формі.

Колегія суддів вважає необґрунтованими доводи апеляційної скарги, що ОСОБА_11 звернулася до суду з позовом через рік після укладання договору купівлі-продажу, тобто з пропуском строку позовної давності.

В силу ст. 258 ЦК України до вимог про переведення на співвласника прав та обов'язків покупця у разі порушення переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності (стаття 362 цього Кодексу) застосовується позовна давність в один рік.

Згідно п. 1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Так, вказаний договір укладено - 10 грудня 2013 року, до суду з позовом ОСОБА_11 звернулася - 4 грудня 2014 року, в межах строку встановленого ст. 258 ЦК України.

Відмовляючи у задоволені зустрічного позову ОСОБА_5, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_11 є законним володільцем спірного нерухомого майна, а тому дійшов правильного висновку, що положення статті 387 ЦК України не підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

З огляду на наведене, переглядаючи справу відповідно до вимог ст. 367 ЦПК України в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов висновку про відсутність підстав для скасування рішення суду, у зв'язку з чим апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення.

Відповідно до вимог ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 375,381, 382, 384, 390 ЦПК України, Луганський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_5 від імені якої діє представник ОСОБА_6 залишити без задоволення.

Рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 18 липня 2018 рокузалишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її проголошення.

Касаційна скарга може бути подана протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено - 03 грудня 2018 року.

Головуючий

Судді: