Постанова

Іменем України

24 жовтня 2018 року

м. Київ

справа № 758/6185/14-ц

провадження № 6-3876св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Стрільчука В. А.,

суддів: Кузнєцова В. О., Олійник А. С. (суддя-доповідач), Погрібного С. О., Усика Г.І.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_3,

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Консоль ЛТД», Товариство з обмеженою відповідальністю «Техноінвест», Публічне акціонерне товариство «Державний експортно-імпортний банк України», Державна реєстраційна служба України,

третя особа - Ялтинська міська рада Автономної Республіки Крим,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Державний експортно-імпортний банк України» на рішення Апеляційного суду м. Києва від 14 червня 2016 року у складі колегії суддів: Антоненко Н. О., Стрижеуса А. М., Шкоріної О. І.,

ВСТАНОВИВ:

26 травня 2014 року ухвалою Апеляційного суду м. Києва у порядку статті 12 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» підсудність справи за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Консоль ЛТД» (далі - ТОВ «Консоль ЛТД»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Техноінвест» (далі - ТОВ «Техноінвест»), Публічного акціонерного товариства «Державний експортно-імпортний банк України» (далі - ПАТ «Державний експортно-імпортний банк України»), Державної реєстраційної служби України, третя особа - Ялтинська міська рада Автономної Республіки Крим (далі - АРК) про визнання недійсним іпотечного договору та зобов'язання вчинити дії, визначено Подільському районному суду м. Києва.

У травні 2014 року ОСОБА_3 звернувся до суду з вказаним позовом, який обґрунтовано тим, що 08 січня 2004 року між ТОВ «Техноінвест» та ТОВ «Консоль ЛТД» укладено договір про спільну діяльність з будівництва, реконструкції та експлуатації курортно-готельного комплексу по АДРЕСА_1, відповідно до умов якого замовником будівництва є ТОВ «Техноінвест», а генпідрядником, проектувальником та інвестором - ТОВ «Консоль ЛТД».

ТОВ «Консоль ЛТД» за умовами договору про спільну діяльність взяло на себе зобов'язання збудувати комплекс за адресою: АДРЕСА_1 власними коштами та із залученням кредитних коштів та пайових внесків юридичних і фізичних осіб.

27 лютого 2004 року позивач став одним із пайовиків генпідрядника ТОВ «Консоль ЛТД» шляхом укладення з товариством договору про спільну діяльність щодо пайової участі у будівництві багатоквартирного жилого будинку №0575/290-42 (р), відповідно до якого взяв на себе зобов'язання перерахувати кошти (пай) на рахунок ТОВ «Консоль ЛТД» у розмірі 1 477 595, 00 грн.

28 травня 2004 року замовник будівництва ТОВ «Техноінвест» уклав з Ялтинською міською радою договір оренди земельної ділянки по АДРЕСА_1 площею 0,4360 га, яка надавалася для будівництва, реконструкції та експлуатації курортно-готельного комплексу.

Під час будівництва будинку з позивачем укладалися додаткові угоди до договору про спільну діяльність щодо пайової участі у будівництві багатоквартирного жилого будинку №0575/290-42 (р) від 14 січня 2005 року та 05 червня 2009 року, за умовами яких частка ОСОБА_3 в натурі (частка пайовика) повинна бути виділена у вигляді трикімнатних апартаментів НОМЕР_1, коридору та однокімнатних апартаментів НОМЕР_2 у будинку по АДРЕСА_1.

За вказаною адресою здійснено будівництво комплексу, а ОСОБА_3вніс повний розмір паю в сумі 1 577 614,59 грн, а 01 листопада 2010 року оформив право власності на об'єкти нерухомості.

У 2013 році ОСОБА_3 стало відомо, що об'єкти нерухомості, право власності на які ним оформлено у 2010 році та увесь комплекс по АДРЕСА_1, перебувають в іпотеці ПАТ «Державного експортно-імпортного банку України», оскільки 09 березня 2006 року ТОВ «Консоль ЛТД» уклав з банком кредитний договір № 15106К14.

Виконання зобов'язань ТОВ «Консоль ЛТД» за кредитним договором перед банком забезпечено шляхом укладення 10 березня 2006 року іпотечного договору між ПАТ «Державний експортно-імпортний банк України» з одного боку та ТОВ «Консоль ЛТД» і ТОВ «Техноінвест» з іншого боку, відповідно до умов якого іпотекодавці передали банку в іпотеку право оренди земельної ділянки площею 0,4360 га по АДРЕСА_1 та об'єкт незавершеного будівництва - курортно-готельний комплекс, що розташований на вказаній земельній ділянці.

На підставі вказаного іпотечного договору приватним нотаріусом Сімферопольського міського нотаріального округу АРК Калініною Н. В. накладено заборону №2578 на відчуження об'єкта нерухомості та права оренди земельної ділянки.

Обґрунтовуючи свої вимоги, позивач вказував на те, що договір іпотеки укладено з порушенням вимог закону, оскільки, на підставі пункту 3.3 договору про спільну діяльність та статті 1134 ЦК України зведений у результаті спільної діяльності комплекс є його спільною частковою власністю та генпідрядника, водночас, ні він, ні інші співвласники апартаментів у будинку не надавали згоду відповідачам на укладення договору іпотеки.

Крім того, згоду на укладення оспорюваного договору іпотеки не надавала також і Ялтинська міська рада, яка відповідно до статті 14 Закону України «Про іпотеку» повинна надавати згоду на передачу об'єкта в іпотеку.

Підставою для визнання договору іпотеки недійсним також є відсутність положення в договорі про документи, які б ідентифікували об'єкт незавершеного будівництва. Іпотека майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, не була передбачена Законом України «Про іпотеку».

Наявність заборони відчуження об'єктів нерухомості порушує його права як власника апартаментів, тому просив:

- визнати недійсним іпотечний договір, укладений 10 березня 2006 року між Відкритим акціонерним товариством «Державний експортно-імпортний банк України» (далі - ВАТ «Державний експортно-імпортний банк України»), правонаступником якого є ПАТ «Державний експортно-імпортний банк України», з однієї сторони, та ТОВ «Консоль ЛТД» ТОВ «Техноінвест», з іншої сторони, який посвідчений приватним нотаріусом Сімферопольського міського нотаріального округу АРК Калініною Н. В., зареєстрований в реєстрі за №2577;

- припинити іпотеку, обтяження речових прав та скасувати заборону, накладену приватним нотаріусом Сімферопольського міського нотаріального округу АРК Калініною Н. В. від 10 березня 2006 pоку, заборону №2578, зареєстровано в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна 13 березня 2006 року 09:20:05 за №2957002 на об'єкт незавершеного будівництва - курортно-готельний комплекс та право оренди на земельної ділянки, площею 0,4360 га, на підставі іпотечного договору від 10 березня 2006 pоку, №2577 та вилучити запис (припинити дію) з Державного реєстру іпотек від 16 березня 2006 pоку, зареєстровано в Державному реєстрі іпотек 16 березня 2006 року 18:37:04 за №2977252;

- зобов'язати ПАТ «Державний експортно-імпортний банк України» подати відповідну заяву до Державної реєстраційної служби України щодо припинення іпотеки, обтяження речових прав та зняття заборони, накладеної приватним нотаріусом Сімферопольського міського нотаріального округу АРК Калініною Н. В. 10 березня 2006 pоку, заборона № 2578, зареєстровано в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна 13 березня 2006 року за №2957002 на об'єкт незавершеного будівництва - курортно-готельний комплекс та право оренди на земельну ділянку, площею 0,4360 га, на підставі іпотечного договору від 10 березня 2006 pоку, та вилучення (припинення дії) запису з Державного реєстру іпотек щодо обтяження іпотекою об'єкта незавершеного будівництва-курортно-готельний комплекс та права оренди на земельну ділянку, площею 0,4360 га від 16 березня 2006 року, зареєстровано в Державному реєстрі іпотек 16 березня 2006 року за №2977252;

- зобов'язати Державну реєстраційну службу України вилучити запис від 13 березня 2006 року за №2957002 в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна на відчуження (заборона на нерухоме майно) об'єкту незавершеного будівництва -курортно-готельного комплексу та права оренди на земельну ділянку площею 0,4360 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, внесений 10 березня 2006 рокуприватним нотаріусом Сімферопольського міського нотаріального округу АРК Калініною Н. В. на підставі іпотечного договору від 10 березня 2006 року, а також вилучити (припинити дію) запис, зареєстрований 16березня 2006 року за № 2977252 в Державному реєстрі іпотек щодо обтяження іпотекою об'єкту незавершеного будівництва -курортно-готельного комплексу, права оренди на земельну ділянку, площею 0,4360 га, внесений 16 березня 2006 рокуприватним нотаріусом Сімферопольського міського нотаріального округу АРК Калініною Н. В.

Рішенням Подільського районного суду м. Києва від 13 листопада 2015 року в позові ОСОБА_3 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що на момент укладення оспорюваного договору, у ТОВ «Консоль ЛТД» та ТОВ «Техноінвест» було законне право передати в іпотеку банку в рахунок забезпечення своїх зобов'язань за кредитним договором нерухомий об'єкт, будівництво якого ще не закінчилося, та право користування земельною ділянкою, що в свою чергу спростовує твердження позивача про відсутність у відповідачів прав на укладення договору іпотеки після того, як з позивачем укладено договір про спільну діяльність. Укладення ОСОБА_3 договору про спільну діяльність з ТОВ «Консоль ЛТД» не перешкоджало відповідно до вимог Закону України «Про іпотеку» відповідачу ТОВ «Консоль ЛТД» стати іпотекодавцем об'єкта, що спільно будувався.

З урахуванням установлених обставин суд дійшов висновку про те, що на момент укладення іпотечного договору від 10 березня 2006 року права позивача порушені не були, а тому відсутні підстави для їх захисту в обраний позивачем спосіб.

Рішенням Апеляційного суду м. Києва від 14 червня 2016 року апеляційну скаргу ОСОБА_3 задоволено частково. Рішення Подільського районного суду м. Києва від 13 листопада 2015 року в частині відмови в позові про визнання недійсним іпотечного договору скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення про часткове задоволення позову ОСОБА_3

Визнано недійсним іпотечний договір від 10 березня 2006 року між ВАТ «Державний експортно-імпортний банк України», правонаступником якого є ПАТ «Державний експортно-імпортний банк України», з однієї сторони, та ТОВ «Консоль ЛТД» і ТОВ «Техноінвест» з іншої сторони, заборона №2578, зареєстровано в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна 13 березня 2006 року 09:20:05 за №2957002.

В іншій частині рішення Подільського районного суду м. Києва від 13 листопада 2015 року залишено без змін.

Рішення суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що укладаючи договір іпотеки, ТОВ «Консоль ЛТД» не був власником предмета іпотеки - майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва (курортно-готельний комплекс), що є об'єктом договору будівельного підряду, та не мав згоди замовників на передачу цих майнових прав в іпотеку (пункт 3.7 договору про спільну діяльність), крім того, договір про іпотеку укладений 10 березня 2006 року суперечить вимогам частини другої статті 5 Закону України «Про іпотеку», яка в редакції, чинній на момент укладання договору іпотеки, не передбачала, що майнові права на об'єкт незавершеного будівництва можуть бути предметом іпотеки (правовий висновок Верховного Суду України від 30 січня 2013 року у справі №6-168цс12).

У листопаді 2016 року ПАТ «Державний експортно-імпортний банк України» звернулося до суду із касаційною скаргою на рішення апеляційного суду, в якій просить скасувати рішення суду апеляційної інстанції, а рішення суду першої інстанції - залишити в силі.

30 грудня 2016 року ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ відкрито касаційне провадження у справі.

У лютому 2017 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ надійшли заперечення ОСОБА_3 на касаційну скаргу ПАТ «Державний експортно-імпортний банк України».

29 березня 2017 року ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ справу призначено до розгляду.

У січні 2018 року вказану справу разом з матеріалами касаційного провадження передано до Верховного Суду.

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що апеляційний суд неправильно застосував положення статей 355 ЦК України, частини третьої статті 12 Закону України «Про іпотеку», статтю 55 Закону України «Про нотаріат». Висновок апеляційного суду про визнання договору іпотеки недійсним не відповідає обставинам справи, які повно та всебічно встановлено судом першої інстанції.

Відповідно до умов пунктів 1.1 та 1.3 іпотечного договору предметом іпотеки, що забезпечує виконання зобов'язань, є право оренди земельної ділянки та об'єкт незавершеного будівництва - курортно-готельний комплекс, розташований на земельній ділянці.

Положеннями пункту 1.4 іпотечного договору іпотекодавці, зокрема ТОВ «Консоль ЛТД», підтвердили що предмет іпотеки перебуває у їх спільній частковій власності відповідно до договору про спільну діяльність з будівництва, що свідчить про те, що інших власників та прав третіх осіб на предмет іпотеки за іпотечним договором на момент укладення іпотечного договору не існувало.

Нотаріальне посвідчення іпотечного договору свідчить про те, що нотаріусу були надані усі документи, достатні для вчинення нотаріальної дії, на момент укладення іпотечного договору іпотекодавці були повноправними власниками предмета іпотеки, права оренди земельної ділянки у інших осіб, крім іпотекодавців, на момент укладення договору не було.

Апеляційний суд безпідставно ототожнює позивача із замовником у розумінні положень статей 875, 876 ЦК України. Проте договору будівельного підряду, об'єктом за яким виступав би предмет іпотеки, не існує.

Зі змісту пункту 1.1 договору пайової участі учасники зобов'язалися спільно діяти без утворення юридичної особи на підставі об'єднаних пайових внесків для досягнення загальної цілі будівництва багатоквартирного жилого будинку, а не курортно-готельного комплексу, незавершене будівництво якого є предметом іпотеки за іпотечним договором.

Згідно із пунктом 1.1 договору пайової участі ТОВ «Консоль ЛТД» та позивач - пайовик зобов'язалися спільно діяти без утворення юридичної особи на підставі об'єднання своїх пайових вкладів для досягнення загальної цілі будівництво багатоквартирного жилого будинку по АДРЕСА_1

Предметом іпотеки за договором іпотеки, укладеним у 2006 році, виступає кредитно-готельний комплекс, а не багатоквартирний жилий будинок.

Апеляційний суд у порушення положень статей 203, 215 ЦК України визнаючи недійсним іпотечний договір, укладений у 2006 році, як на підставу його недійсності з моменту укладення посилається на обставини, які виникли у 2008, 2009 та 2010 роках, які не існували на дату укладення іпотечного договору у 2006 році.

Зі змісту пункту 3.7 договору пайової участі вбачається, що за умови виконання зобов'язання, вказаного у пункті 3.1, пайовик набуває право на пайову участь у будівництві, а ТОВ «Консоль ЛТД» втрачає право розпорядження визначеного у цьому договір часткою пайовика, інакше як в інтересах та за згодою пайовика. Днем виконання грошового зобов'язання за вказаним договором є день зарахування грошового вкладу на розрахунковий рахунок ТОВ «Консоль ЛТД», тому лише з 14 травня 2009 року позивач міг набути право на пайову участь у будівництві об'єкта, в той час як іпотечний договір укладено 10 березня 2006 року, тобто до моменту, коли у позивача з'явилося право на пайову участь.

Апеляційним судом проігноровано правовий висновок Верховного Суду України, висловлений у постанові від 11 вересня 2013 року у справі №6-69цс13, у якому зазначено про відсутність необхідності отримання згоди на укладення іпотечного договору від особи, що є стороною за договором на участь у пайовому будівництві, оскільки така особа не набуває права спільної власності на об'єкт незвершеного будівництва, що розташований на земельній ділянці, право на яку належним чином зареєстровано за іншою особою.

Заперечення на касаційну скаргу мотивовано тим, що у зв'язку з обтяженням, встановленим договором про іпотеку від 10 березня 2006 року, порушуються права приватної власності позивача на належні йому апартаменти та право спільної сумісної власності на об'єкти загального користування, відповідно до частини другої статті 382 ЦК України, у курортно-готельному комплексі.

У випадку задоволення вимог кредитора до боржника шляхом звернення стягнення на об'єкт іпотеки позивача буде неправомірно позбавлено права власності на належне йому спірне майно. Провадження у справі про звернення стягнення на спірне майно зупинено до розгляду касаційної скарги у вказаній справі.

В аналогічній справі за позовом фізичної особи до банку про визнання договору іпотеки недійсним рішенням Апеляційного суду Автономної Республіки Крим від 06 лютого 2013 року визнано недійсним договір іпотеки в частині передачі в іпотеку апартаменти, належні на праві власності позивачу у цій справі.

Апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку, що предмет іпотеки за іпотечним договором від 10 березня 2006 року є тотожним об'єкту нерухомості за договором про спільну діяльність у пайовій участі у будівництві від 27 лютого 2004 року.

Апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку, що оспорюваний договір іпотеки укладено із порушенням вимог частини другої статті 583 та частини першої статті 578 ЦК України, оскільки укладаючи договір іпотеки, іпотекодавець не був власником предмета іпотеки - майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва, в якому знаходяться спірні апартаменти, що є об'єктом договору про спільну діяльність від 27 лютого 2004 року.

Договір іпотеки від 10 березня 2006 року суперечить вимогам частини другої статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції чинній на момент укладення оспорюваного договору), відповідно до якої не передбачено передачу майнових прав в іпотеку.

ТОВ «Консоль ЛТД» без згоди позивача, як співвласника спірного майна, тобто без належної правової підстави, у порушення вимог цивільного законодавства, здійснило фактичне розпорядження таким спільним майном від свого імені, уклавши оспорюваний договір іпотеки від 10 березня 2006 року.

Відповідно до статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, заперечення на касаційну скаргу, Верховний Суд дійшов висновку про задоволення касаційної скарги з таких підстав.

Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що 08 січня 2004 року між ТОВ «Техноінвест» та ТОВ «Консоль ЛТД» укладено договір про спільну діяльність з будівництва, реконструкції та експлуатації курортно-готельного комплексу по АДРЕСА_1, відповідно до умов якого замовником будівництва виступило ТОВ «Техноінвест», а генпідрядником, проектувальником та інвестором - ТОВ «Консоль ЛТД» (т. 1, а.с. 22-25).

ТОВ «Консоль ЛТД» за умовами договору про спільну діяльність взяло на себе зобов'язання збудувати комплекс за адресою по АДРЕСА_1 власними коштами та із залученням кредитних коштів та пайових внесків юридичних і фізичних осіб.

27 лютого 2004 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Консоль ЛТД» укладено договір про спільну діяльність щодо пайової участі у будівництві багатоквартирного жилого будинку №0575/290-42 (р), відповідно до якого ОСОБА_3 взяв на себе зобов'язання перерахувати кошти (пай) на рахунок ТОВ «Консоль ЛТД» у розмірі 129 550 доларів США в гривневому еквіваленті поетапно впродовж березня 2004 року - листопада 2005 року, а ТОВ «Консоль ЛТД» здійснити будівництво об'єкта - багатоповерхового жилого будинку за адресою: АДРЕСА_1 та виділити в натурі ОСОБА_3 його пайову долю у вигляді квартири площею 129,55 кв.м (т. 1, а.с. 26-29).

28 травня 2004 року замовник будівництва ТОВ «Техноінвест» уклав з Ялтинською міською радою договір оренди земельної ділянки по АДРЕСА_1 площею 0,4360 га, яка надавалася для будівництва, реконструкції та експлуатації курортно-готельного комплексу (т. 2, а.с. 189-198).

14 січня 2005 року між ТОВ «Консоль ЛТД» та ОСОБА_3 укладено додаткову угоду до договору про спільну діяльність від 27 лютого 2004 року, відповідно до якої розмір внеску позивача збільшено до 176 520,00 доларів США, а розмір частки в натурі у вигляді 3-х кімнатних апартаментів до площі 147,1 кв.м (т. 1, а.с. 30).

10 березня 2006 року між ПАТ «Державний експортно-імпортний банк України» як іпотекодержателем та ТОВ «Консоль ЛТД» і ТОВ «Техноінвест» як іпотекодавцями укладено іпотечний договір, відповідно до умов якого іпотекодавці передали банку в іпотеку право оренди земельної ділянки площею 0,4360 га по АДРЕСА_1 та об'єкт незавершеного будівництва - курортно-готельний комплекс, що розташований на вказаній земельній ділянці в забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором, укладеним 09 березня 2006 року між ТОВ «Консоль» і ПАТ «Державний експортно-імпортний банк України» (т. 1, а.с. 51-57).

На підставі вказаного іпотечного договору приватним нотаріусом Сімферопольського міського нотаріального округу АРК Калініною Н. В. накладено заборону № 2578 на відчуження об'єкта нерухомості та права оренди земельної ділянки (т. 1, а.с. 58-68).

05 червня 2009 року між ТОВ «Консоль ЛТД» та ОСОБА_3 укладено додаткову угоду до договору про спільну діяльність від 27 лютого 2004 року, відповідно до якої ОСОБА_3 зобов'язувався сплатити на рахунок ТОВ «Консоль ЛТД» до 31 серпня 2009 року 465 000,09 грн, а ТОВ «Консоль ДТД» після завершення будівництва об'єкта - будинку по АДРЕСА_1 - виділити позивачу його пайову частку в натурі у вигляді трикімнатних апартаментів НОМЕР_1 на 10 поверсі площею 136,05 кв.м, коридор площею 8,06 кв.м та однокімнатні апартаменти НОМЕР_2 на 17 поверсі площею 46,3 кв.м (т. 1, а.с. 31).

Судом встановлено, що позивач здійснив перерахування коштів в обумовленому договором про спільну діяльність від 27 лютого 2004 року та додатковими угодами до нього розмірі, що підтверджується долученими до матеріалів справи квитанціями і останній платіж зазначений від 20 серпня 2009 року (т. 1, а.с. 32-43), оспорюваний же іпотечний договір укладений 10 березня 2006 року.

01 листопада 2010 року ОСОБА_3 отримав Свідоцтва про право власності на нерухоме майно - трикімнатні апартаменти НОМЕР_1 та однокімнатні апартаменти НОМЕР_2 (т. 1, а.с. 44-47).

Правовідносини у сфері застави нерухомості (іпотеки) регулюються Законом України «Про іпотеку», за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції України та складається з ЦК України, ГК України, Закону України «Про іпотеку» й інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України; Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, і частково Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який установлює обов'язковість іпотеки при забезпеченні договорів між забудовником і стороною, яка фінансує будівництво.

За змістом частин першої, третьої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно з частиною першою статті 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до частини другої статті 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Оспорюваний договір іпотеки укладено для забезпечення виконання зобов'язання, що виникли на підставі укладеного між відповідачами кредитного договору від 09 березня 2006 року, тобто у конкретному випадку наявний іпотечний борг (стаття 1 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»).

Спеціальними законами, які регулюють відносини у сфері іпотечного кредитування, є Закони України «Про іпотеку» та «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».

Згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» у редакції, чинній на час укладення договору, іпотека виникає щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість.

Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник -особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.

Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.

Після закінчення будівництва нерухомості іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість, та ця нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору.

Згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чиннній на час виникнення спірних правовідносин) предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.

Відповідно до пункту 1.3 оспорюваного договору іпотеки від 10 березня 2006 року предметом іпотеки є право оренди земельної ділянки та об'єкт незавершеного будівництва.

Згідно з пунктом 3.7 договору про спільну діяльності з часткової участі у будівництві багатоквартирного жилого будинку від 27 лютого 2004 року, укладеного між ТОВ «Консоль ЛТД» та ОСОБА_3, за умови виконання зобов'язання, зокрема внесення вкладу, пайовик повністю набуває право на пойову участь у будівництві, а ТОВ «Консоль ЛТД» втрачає право розпорядження часткою пайовика інакше, ніж в його інтересах (т. 1, а.с. 27).

Позивач здійснив перерахування коштів в обумовленому договором про спільну діяльність від 27 лютого 2004 року та додатковими угодами до нього розмірі, що підтверджується долученими до матеріалів справи квитанціями і останній платіж зазначений від 20 серпня 2009 року (т. 1, а.с. 32-43), тобто після укладення оспорюваного договору іпотеки від 10 березня 2006 року.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК Українти підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою- третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України 2004 року кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Суд першої інстанції встановив, що останній платіж позивач вніс 20 серпня 2009 року, тоді як іпотечний договір укладено 10 березня 2006 року, тому з урахуванням пункту 3.7 договору про спільну діяльності з часткової участі у будівництві багатоквартирного жилого будинку від 27 лютого 2004 року, дійшов правильного висновку, що права позивача не порушено. Апеляційний суд не спростував такі висновки.

Верховний Суд зауважує, що у вказаній справі для отримання ОСОБА_3 частки в праві спільного власності на спірні апартаменти, а також майнового права на частку в натурі після закінчення будівництва об'єкта необхідно було повністю виконати договірні зобов'язання.

Суд апеляційної інстанції, визнаючи недійсним договору іпотеки, не врахував, що спірним договором іпотеки в іпотеку передано нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця, і лише та обставина, що положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» не передбачали, що предметом іпотеки не можуть виступати майнові права, не може бути безумовною підставою для визнання недійсним вказаного договору.

Разом з тим сам по собі факт того, що на час укладення спірного договору іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки не може свідчити про його недійсність, оскільки головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушення прав і законних інтересів особи, яка оспорює вказаний договір.

Відповідний висновок висловлено Верховним Судом у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 04 липня 2018 року у справі №61-5085сво18.

З урахуванням встановлених обставин, норм чинного законодавства та змісту договору про спільну діяльності з часткової участі у будівництві багатоквартирного жилого будинку від 27 лютого 2004 року та договору іпотеки, Верховний Суд дійшов висновку, що на момент укладення іпотечного договору від 10 березня 2006 року права позивача порушено не було, тому суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про відмову в позові.

Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

З огляду на зазначене, Верховний Суд дійшов до висновку, що рішення суду апеляційної інстанції необхідно скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.

Керуючись статтями 400, 409, 413, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ :

Касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Державний експортно-імпортний банк України» задовольнити.

Рішення Апеляційного суду м. Києва від 14 червня 2016 року скасувати, а рішення Подільського районного суду м. Києва від 13 листопада 2015 року залишити в силі.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. А. Стрільчук

Судді: В. О. Кузнєцов

А. С. Олійник

С.О. Погрібний

Г. І. Усик