Справа № 234/4001/17
Провадження № 2/234/103/18
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 листопада 2018 року Краматорський міський суд Донецької області в складі:

судді Марченко Л.М.,

за участю секретаря Овчарової Ю.Д.,

представників ТОВ «Дельта» Конюхова А.Б., Склярова В.В.,

представника ТОВ «Краматорський урожай» Гончарової І.Т.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Краматорську цивільну справу

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Дельта» до ОСОБА_4, товариства з обмеженою відповідальністю «Краматорський урожай» про визнання договору найму недійним та усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою,

за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Краматорський урожай» до товариства з обмеженою відповідальністю «Дельта» (третя особа ОСОБА_4) про визнання додаткової угоди недійсною, скасування її державної реєстрації, визнання права користування земельною ділянкою, -

В С Т А Н О В И В:

20.03.2017 року ТОВ «Дельта» звернувся до суду з позовом до ОСОБА_4, ТОВ «Краматорський урожай» про визнання договору найму недійним та усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою, вказуючи, що ТОВ «Дельта» 31.01.2006 року уклало з ОСОБА_4 договір оренди землі №1027-64 за умовами якого остання, як орендодавець, передає орендарю ТОВ «Дельта» у платне строкове користування земельну ділянку загальною площею 3,52 га, яку складають: рілля - 3,13 га, кадастровий НОМЕР_1, сіножаті - 0,27 га, кадастровий НОМЕР_2, пасовища - 0,12 га, кадастровий НОМЕР_3, яка знаходиться на території Краматорської міської ради в районі с.Василівська Пустош та належить орендодавцю на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серія НОМЕР_4 від 02.12.2005 року. Відповідно до п.33 договору та ст.18 Закону України «Про оренду землі» від 20.12.2005 року договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. На виконання вищевказаних приписів ТОВ «Дельта» здійснило державну реєстрацію договору оренди землі №1027-64 від 31.01.2006 року у Краматорському міському відділі Донецької регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель здійснено запис від 31.01.2006 року за №64. Вказана земельна ділянка загальною площею 3,52 га на підставі акту приймання-передачі об'єкту оренди від 02.02.2006 року була передана в орендне користування ТОВ «Дельта». Відповідно до умов п.5 договору, його укладено строком на 5 років, а після закінчення цього строку орендар має переважне право його поновлення на новий строк. В подальшому між ОСОБА_4 та ТОВ «Дельта» було укладено додаткову угоду №1 від 19.10.2011 року до договору оренди земельної ділянки №1027-64 від 31.01.2006 року, відповідно до якої внесені зміни до п.5 договору і строк оренди продовжено до 31.01.2021 року. Вказана додаткова угода зареєстрована в управлінні Держкомзему у місті Краматорську Донецької області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.12.2011 року за №00312. Свої вимоги мотивує тим, що ТОВ «Дельта» сумлінно виконувало свій обов'язок по сплаті орендної плати за умовами вказаного вище договору оренди земельної ділянки. Зазначає, що п.28 договору оренди землі встановлено, що дія договору може бути припинена шляхом його розірвання тільки за взаємною згодою сторін або за рішенням суду, а п.29 договору прямо передбачено заборону на його розірвання в односторонньому порядку. Станом на дату подання цієї позовної заяви пропозицій про розірвання договору оренди землі №1027-64 від 31.01.2006 року на адресу ТОВ «Дельта» від орендодавця не надходило, рішення суду про припинення договору шляхом його розірвання відсутнє. Вважає, що ТОВ «Дельта» є єдиною юридичною особою, яка має укладений з власником договір оренди на вказану земельну ділянку та єдиною юридичною особою, яка має право користуватися земельною ділянкою на підставі чинного договору оренди. З моменту передачі земельної ділянки ОСОБА_4 до ТОВ «Дельта» за актом приймання-передачі від 02.02.2006 року, до останнього перейшло виключне право володіння та користування земельною ділянкою, а орендодавець до закінчення строку дії договору оренди втратив можливість розпоряджатися земельною ділянкою шляхом передачі її в оренду іншим особам. Однак навесні 2013 року не встановлені особи почали проводити сільськогосподарські роботи на орендованій ТОВ «Дельта» земельній ділянці. Встановити особу, яка здійснювала сільськогосподарські роботи, не вдалося. Лише після звернення до Краматорського ВП ГУНП в Донецькій області в липні 2015 року було з'ясовано, що ОСОБА_4 без відома ТОВ «Дельта», в період дії договору оренди земельної ділянки №1027-64 від 31.01.2006 року, уклала інший договір на ту саму ділянку з ТОВ «Краматорський урожай». Посилаючись на ст.6 Закону України «Про оренду землі», ст.ст.182, 395 ЦК України, ст.125 ЗК України ТОВ «Дельта» вважає, що факт передачі земельної ділянки в користування прямо пов'язується з фактом проведення державної реєстрації права оренди, коли як ТОВ «Краматорський урожай» державну реєстрацію права оренди за договором найму №11 від 18.03.2013 року не здійснив і право оренди земельної ділянки у нього не виникло, при цьому земельна ділянка, як об'єкт договору найму №11 від 18.03.2013 року, вважається не переданою орендодавцем ОСОБА_4 орендареві ТОВ «Краматорський урожай». Через порушення ОСОБА_4 п.21 договору, п.3 ч.2 ст.24 Закону України «Про оренду землі» та ч.3 ст.409 ЦК України вищевказана земельна ділянка вибула з володіння належного землекористувача та ТОВ «Дельта» позбавлено можливості користуватися нею. Зазначені протиправні дії ОСОБА_4 та ТОВ «Краматорський урожай» призвели до порушення законних прав ТОВ «Дельта» на орендовану ділянку, а саме права самостійно господарювати на землі та права отримувати продукцію і доходи від користування землею. Позивач вказує, що у відповідності до норм діючого законодавства орендар має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об'єднаннями та організаціями. Окрім цього, власник права якого порушені, має право на відшкодування завданої йому майнової та моральної шкоди, а також має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. ТОВ «Дельта» вважає, що укладений ОСОБА_4 та ТОВ «Краматорський урожай» договір найму земельної ділянки №11 від 18.03.2013 року спрямований на порушення публічного порядку, прав та інтересів ТОВ «Дельта», як належного землекористувача, та незаконне заволодіння земельною ділянкою, а тому, з метою відновлення законних прав ТОВ «Дельта», просить визнати вказаний договір найму земельної ділянки №11 від 18.03.2013 року недійсним, витребувати шляхом вилучення від ТОВ «Краматорський урожай» і передати у користування ТОВ «Дельта» земельну ділянку площею 3,13 га (ріллі), яка знаходиться на території Краматорської міської ради в районі с.Василівська Пустош і є об'єктом договору оренди землі №1027-64 від 31.01.2006 року, а також відшкодувати за рахунок відповідачів понесені ТОВ «Дельта» судові витрати.

У судовому засіданні представники ТОВ «Дельта» Конюхов А.Б., Скляров В.В. позовні вимоги підтримали, наполягали на їх задоволенні та надали суду пояснення, зазначені в позовній заяві.

У судовому засіданні відповідачка ОСОБА_4 проти позову заперечувала та показала, що орендну плату за землю ТОВ «Дельта» платило із запізненням, у зв'язку з чим вона у 2012 році надала останньому заяву про припинення договірних відносин та у 2013 році уклала договір найму земельної ділянки з ТОВ «Краматорський урожай», на що мала повне право як власниця земельної ділянки. Просить в позові ТОВ «Дельта» відмовити.

У судовому засіданні представник відповідача ТОВ «Краматорський урожай» Гончарова І.Т. проти позову заперечувала, зазначивши, що договір найму №11-18/03/2013 земельної ділянки площею 3,13 га (ріллі), укладений 18.03.2013 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Краматорський урожай» строком на 2 роки 11 місяців, є припиненим з 09.11.2015 року на підставі додаткової угоди №1 від 06.11.2015 року, у зв'язку з чим відсутній предмет спору. Державна реєстрація цього договору не проводилася на підставі ст.794 ЦК України (в редакції 19.01.2013 року), відповідно до якої право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму, укладеному на строк менше як 3 роки, не підлягає обов'язковій державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки у ТОВ «Дельта» закінчилося 31.01.2011 року за спливом терміну дії договору оренди, оскільки під час укладання наступної додаткової угоди сторони порушили положення ст.33 Закону України «Про оренду землі». В даний час ТОВ «Краматорський урожай» законно користується спірною земельною ділянкою на підставі договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення - земельної частки (паю) НОМЕР_5 від 01.01.2015 року, зареєстрованому в державному реєстрі 10.11.2015 року, який не оскаржений, та підстав для повернення земельної ділянки ТОВ «Дельта» немає. Просить в позові ТОВ «Дельта» відмовити.

До початку розгляду позовної заяви по суті, 29.08.2017 року ТОВ «Краматорський урожай» звернувся до суду із зустрічним позовом до ТОВ «Дельта» (третя особа ОСОБА_4.) про визнання додаткової угоди недійсною, скасування її державної реєстрації, визнання права користування земельною ділянкою, який ухвалою суду від 31.08.2017 року був об'єднаний з первісним позовом в одне провадження.

Свої позовні вимоги ТОВ «Краматорський урожай» обґрунтовує тим, що 18.03.2013 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Краматорський урожай» був укладений договір найму №11-18/03/2013 земельної ділянки строком на 2 роки 11 місяців, згідно якому підприємство прийняло, а ОСОБА_4 передала у строкове платне користування (найм) земельну ділянку площею 3,13 га (ріллі), розташовану на території Краматорської міської ради Донецької області, яка належить останній на праві приватної власності на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серія НОМЕР_4 від 02.12.2005 року. 06.11.2015 року укладена додаткова угода №1, згідно якій сторони вирішили припинити дію вищевказаного договору найму за взаємною згодою з 09.11.2015 року. Відповідно до акту приймання-передачі (повернення) земельної ділянки від 09.11.2015 року ТОВ «Краматорський урожай» передав, а ОСОБА_4 прийняла земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 3,13 га (ріллі), тобто на сьогоднішній день вищезазначений договір найму №11-18/03/2013 від 18.03.2013 року припинив свою дію. Того ж року, а саме 01.01.2015 року між ТОВ «Краматорський урожай» та ОСОБА_4 був укладений договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення - земельної частки (паю) кадастровий номер НОМЕР_5 ріллі площею 3,1323 га, право оренди по якому зареєстроване за орендарем 10.11.2015 року. Вказаний договір оренди земельної ділянки укладений строком на 10 років. Таким чином ТОВ «Краматорський урожай» на законних підставах користується вищезазначеною земельною ділянкою та належним чином виконує свої зобов'язання по ньому. Позивач зазначає, що позовні вимоги ТОВ «Дельта» ґрунтуються на укладеній між ним та ОСОБА_4 додатковій угоді №1 до договору оренди земельної ділянки №1027-64 від 31.01.2006 року. Вважає вказану додаткову угоду недійсною з наступних підстав. Дійсно, між ТОВ «Дельта» та ОСОБА_4 був укладений договір оренди землі №1027-64 від 31.01.2006 року, який зареєстрований у відповідності до діючого на момент його укладання законодавства у Краматорському міському відділі Донецької регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах». Вказаний договір набрав чинності з моменту його реєстрації, тобто з 31.01.2006 року, строк дії договору склав 5 років, тобто до 31.01.2011 року. Тим же договором передбачене переважне право ТОВ «Дельта» на поновлення його на новий строк за умови обов'язкового направлення ТОВ «Дельта» на адресу ОСОБА_4 письмового повідомлення про намір продовжити дію договору не пізніше, ніж за 30 календарних днів до закінчення строку його дії, тобто до 31.12.2010 року. Такого повідомлення ТОВ «Дельта» на адресу ОСОБА_4 не направлялося, у зв'язку з чим договір оренди землі №1027-64 припинив свою дію (втратив чинність) 31.01.2011 року. Але не дивлячись на це, ТОВ «Дельта» через більше ніж 8 місяців після закінчення основного договору, користуючись юридичною необізнаністю ОСОБА_4 надали їй для підписання додаткову угоду №1 від 19.10.2011 року до неіснуючого договору оренди земельної ділянки, та представили для державної реєстрації, що було вчинено 15.12.2011 року за №00312. Позивач вважає, що недодержання стороною (сторонами) в момент вчинення додаткової угоди №1 вимог, передбачених ст.ст.203, 252, 631 ЦК України, ст.33 Закону України «Про оренду землі», є підставою для визнання правочину недійсним. На підставі наведеного ТОВ «Краматорський урожай» просить суд визнати недійсною додаткову угоди №1 від 19.10.2011 до договору оренди земельної ділянки №1027-64 від 31.01.2006 року, укладену між ОСОБА_4 та ТОВ «Дельта», скасувати державну реєстрацію цієї угоди, визнати за ТОВ «Краматорський урожай» право користування земельною ділянкою площею 3,1323 га (ріллі), яка знаходиться в межах Краматорської міської ради Донецької області та належить ОСОБА_4 на праві приватної власності, яке зареєстроване 10.11.2015 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, відшкодувати за рахунок відповідача ТОВ «Дельта» витрати по сплаті судового збору, понесені позивачем.

У судовому засіданні представник позивача ТОВ «Краматорський урожай» Гончарова І.Т. позовні вимоги підтримала та просила зустрічний позов задовольнити.

У судовому засіданні третя особа на боці позивача ОСОБА_4 вважала зустрічний позов обґрунтованим та просила його задовольнити.

У судовому засіданні представники відповідача ТОВ «Дельта» Конюхов А.Б., Скляров В.В. зустрічний позов не визнали, просили в його задоволенні відмовити з підстав зазначених у основному позові.

Ухвалою суду від 12.12.2017 року відмовлено у прийнятті уточненої позовної заяви від 11.12.2017 року, поданої ТОВ «Дельта» до суду 12.12.2017 року в порушення ст.31 ч.2 ЦПК України, з доповненими новими позовними вимогами до ОСОБА_4, ТОВ «Краматорський урожай» про визнання недійсними додаткової угоди №1 від 06.11.2015 року до договору найму земельної ділянки №11-18/03/2013 від 18.03.2013 року та Договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення - земельної частки (паю) НОМЕР_5 від 01.01.2015 року, укладених між ОСОБА_4 та ТОВ «Краматорський урожай».

Вислухавши учасників справи, дослідивши надані докази, суд вважає необхідним у позові ТОВ «Дельта» відмовити, а зустрічний позов ТОВ «Краматорський урожай» задовольнити, з таких підстав -

Судом встановлено, що ТОВ «Дельта» та ТОВ «Краматорський урожай» є юридичними особами, які діють на підставі статуту, основним видом діяльності яких є вирощування зернових культур, бобових культур, насіння олійних культур та інше.

Згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_6 від 02.12.2005 року ОСОБА_4 на праві власності належать земельні ділянки з кадастровими номерами НОМЕР_1, НОМЕР_2, НОМЕР_3, загальною площею 3,52 га, призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані на території Краматорської міської ради.

31.01.2006 року між ТОВ «Дельта» (орендар) та ОСОБА_4 (орендодавець) було укладено договір оренди землі №1027-64, згідно якому орендодавець передає орендарю у платне строкове користування земельну ділянку загальною площею 3,52 га (у складі: рілля - 3,13 га, сіножаті - 0,27 га, пасовища - 0,12 га), яка знаходиться на території Краматорської міської ради в районі с.Василівська Пустош та належить орендодавцю на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серія НОМЕР_6 від 02.12.2005 року.

Вказаний договір оренди зареєстрований у Краматорському міському відділі Донецької регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель здійснено запис від 31.01.2006 року за №64.

Згідно п.5 договору №1027-64, договір укладено на 5 років, тобто до 31.01.2011 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 6 договору №1027-64 встановлено, що орендна плата вноситься орендарем щорічно у натуральній формі у вигляді сільськогосподарських виробів на суму 450 грн.

Відповідно до п.27 договору №1027-64 його дія припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря.

Передача від ОСОБА_4 до ТОВ «Дельта» земельної ділянки за договором оренди №1027-64 підтверджується актом приймання-передачі об'єкту оренди від 02.02.2006 року.

Додатковою угодою №1 від 19.10.2011 року до договору оренди земельної ділянки №1027-64 від 31.01.2006 року (кадастрові номери - НОМЕР_5, НОМЕР_7, НОМЕР_8), укладеною між ОСОБА_4 та ТОВ «Дельта», внесені зміни до п.5 договору оренди, за якими строк оренди продовжено до 31.01.2021 року.

Вказана додаткова угода зареєстрована в управлінні Держкомзему у м.Краматорську Донецької області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №00312 від 15.12.2011 року.

Згідно заяви ОСОБА_4 від 05.12.2014 року на ім'я директора ТОВ «Дельта», ОСОБА_4 просила видати їй орендну плату за договором №1027-64 від 31.01.2006 року в грошовій формі. За який період вимагається орендна плата у заяві не зазначено. У судовому засіданні ОСОБА_4 пояснила, що орендна плата виплачувалася ТОВ «Дельта» із запізненням, чим пояснюється дата її заяви, в суть видаткових ордерів вона не вникала.

Як вбачається з видаткових касових ордерів від 05.12.2013 року, 15.12.2014 року ТОВ «Дельта» сплатило ОСОБА_4 в рахунок оплати за оренду паю за 2013 рік - 1850 грн., за 2014 рік - 1912,50 грн.

Також судом встановлено, що 18.03.2013 року між ТОВ «Краматорський урожай» (наймач) та ОСОБА_4 (наймодавець), строком на 2 роки 11 місяців, було укладено договір найму земельної ділянки №11-18/03/2013, згідно якому в найм передається земельна ділянка ріллі площею 3,13 га.

Державна реєстрація вказаного договору не вчинялася. Пункт 34 договору містить посилання на ст.794 ЦК України (в редакції 19.01.2013 року) щодо відсутності обов'язкової державної реєстрації договору найму, укладеного на строк менше як на три роки.

Факт передачі від ОСОБА_4 до ТОВ «Краматорський урожай» земельної ділянки за договором найму підтверджується актом приймання-передачі від 18.03.2013 року.

06.11.2015 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Краматорський урожай» була укладена додаткова угода №1 до договору найму земельної ділянки №11-18/03/2013 від 18.03.2013 року, в якій сторони вирішили припинити дію договору найму за взаємною згодою з 09.11.2015 року.

Згідно акту приймання-передачі (повернення) від 09.11.2015 року земельна ділянка площею 3,13 га ріллі була повернута ТОВ «Краматорський урожай» ОСОБА_4

01.01.2015 року між ОСОБА_4 (орендодавець) та ТОВ «Краматорський урожай» (орендар) строком на 10 років укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення земельної частки (паю), згідно якого в найм передається земельна ділянка ріллі площею 3,1323 га кадастровий номер НОМЕР_5.

Право оренди по вказаному Договору зареєстровано за ТОВ «Краматорський урожай» 10.11.2015 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Факт користування ТОВ «Краматорський урожай» земельною ділянкою кадастровий номер НОМЕР_5 в період 2013-2015 роки підтверджується наданими орендарем податковими деклараціями з фіксованого сільськогосподарського податку за відповідні роки.

Застосовуючи норми матеріального права при вирішення даної справи суд виходить з наступного.

Відповідно до ст.ст.6, 202, 203 ЦК України правочином визнається дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Правочин є дійсним, якщо: його зміст не суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка його вчиняє, має необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасників є вільним і відповідає їх внутрішній волі; він вчинений у формі, встановленій законом й спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

У ч.1 ст.627 ЦК України проголошено принцип свободи договору, якою передбачено, що відповідно до ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Недотримання хоча б однієї із зазначених умов дійсності правочину може тягнути його нікчемність, з застосуванням відповідних правових наслідків, або слугувати підставою для визнання правочину недійсним у судовому порядку відповідно до положень ст.215 ЦК України.

Згідно ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закону України «Про оренду землі».

У відповідності до ст.2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У відповідності до Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 року №161-ХІV оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Відповідно до ст.ст.13, 14 Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договори оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Згідно ч.1 ст.16 Закону укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції, яка діяла на момент укладення спірних договорів), істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст.ст.4-6, 11, 17, 19 цього Закону, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Відповідно до ст.ст.31, 34 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено. У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

У відповідності до частин 1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень ст.33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Отже, для застосування вищевказаної статті Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, ч.6 ст.33 Закону передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Крім того, у відповідності до ч.ч.8, 9 ст.33 Закону додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відповідно до ч.2 ст.152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на змелю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Проаналізувавши усі зібрані по справі докази у їх сукупності, здійснивши системний аналіз правових норм, що регулюють дані правовідносини, суд вважає встановленим, що -

ТОВ «Дельта» не дотрималося умов договору оренди землі №1027-64 від 31.01.2006 року та вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення дії цього договору, оскільки орендар ТОВ «Дельта» у встановлений договором місячний строк не надіслав орендодавцю ОСОБА_4 повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди, а тому втратив переважне право на поновлення договору оренди землі.

Таким чином, договір оренди землі №1027-64 від 31.01.2006 року припинив свою дію 31.01.2011 року у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.

Сам по собі факт продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору та внесення орендної плати не свідчить про законність такого користування.

Крім того, сторонами ТОВ «Дельта» та ОСОБА_4 було порушено вимоги Закону щодо обов'язкового укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення у місячний строк. Укладаючи 19.10.2011 року додаткову угоду №1 до договору оренди землі №1027-64 від 31.01.2006 року, тобто більше ніж через 8 місяців після припинення дії цього договору, сторони фактично уклали новий договір оренди землі, але при цьому не визначили в ньому істотні умови договору, передбачені ст.15 Закону України «Про оренду землі», що є безумовною підставою для визнання цієї додаткової угоди недійсною.

Та обставина, що власник земельної ділянки ОСОБА_4 протягом 2013-2014 років отримувала орендну плату за користування земельною ділянкою одночасно від ТОВ «Дельта» та ТОВ «Краматорський урожай» не може свідчити про дійсність додаткової угоди від 19.10.2011 року до договору оренди від 31.01.2006 року, строк якого припинений 31.01.2011 року.

Вимагаючи визнання недійсним договору найму №11-18/03/2013 земельної ділянки від 18.03.2013 року, укладеного між ОСОБА_4 та ТОВ «Краматорський урожай», підприємство ТОВ «Дельта» зазначило про порушення цим договором наявного у нього права користування та послалося на відсутність державної реєстрації цього договору.

З приводу першого доводу, то ТОВ «Дельта» не є особою, чиї права є порушеними договором найму №11-18/03/2013 з підстав, що зазначені судом вище, оскільки право користування спірною земельною ділянкою у ТОВ «Дельта» закінчилося ще 31.01.2011 року.

З приводу другого доводу суд вважає необхідним зазначити, що договір найму №11-18/03/2013 земельної ділянки від 18.03.2013 року, укладеного між ОСОБА_4 та ТОВ «Краматорський урожай», не був наданий для державної реєстрації в порушення діючого на той час законодавства та посилання у пункті 34 договору на положення ст.794 ЦК України є безпідставним.

Так, статтею 794 ЦК України (в редакції на 19.01.2013 року) передбачалося, що право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно ст.796 ч.1 ЦК України (в редакції на 19.01.2013 року) одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

Договір №11-18/03/2013 хоча й укладений на строк менше трьох років (2 роки 11 місяців) але стосується найму земельної ділянки, яку становлять ріллі, для ведення господарської діяльності та не має відношення до найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини).

Відповідно до Державного акту про право власності на земельну ділянку, належна ОСОБА_4 земельна ділянка призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Згідно ст.792 ЦК України (в редакції на 19.01.2013 року) за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст.6 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції на 01.01.2013 року) право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ст.125 ЗК України (в редакції на 05.01.2013 року) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до ст.126 вказаного Кодексу право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Разом з тим, відсутність державної реєстрації договору найму №11-18/03/2013 земельної ділянки від 18.03.2013 року, укладеного між ОСОБА_4 та ТОВ «Краматорський урожай», не веде до визнання його недійсним, оскільки на час звернення ТОВ «Дельта» до суду вказаний договір припинив свою дію з 09.11.2015 року за домовленістю сторін, у зв'язку з чим відсутній предмет спору.

На теперішній час діючим є договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення земельної частки (паю) площею 3,1323 га (кадастровий номер НОМЕР_5), укладений 01.01.2015 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Краматорський урожай» строком на 10 років, право оренди по якому зареєстровано за ТОВ «Краматорський урожай» 10.11.2015 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, питання про недійсність якого ТОВ «Дельта» у своєму позові не ставить. На підставі вказаного договору ТОВ «Краматорський урожай» є належним землекористувачем та законно володіє спірною земельною ділянкою.

Враховуючи вищезазначене, суд вважає необхідним відмовити ТОВ «Дельта» в задоволенні позовних вимог до ОСОБА_4, ТОВ «Краматорський урожай» про визнання недійсним договору найму земельної ділянки №11-18/03/2013 від 18.03.2013 року та усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою, через їх необґрунтованість.

Позовні вимоги ТОВ «Краматорський урожай» до ТОВ «Дельта» суд вважає необхідним задовольнити у повному обсязі, визнавши недійсною додаткову угоду №1 від 19.10.2011 року до договору оренди земельної ділянки №1027-64 від 31.01.2006 року, укладену між ОСОБА_4 та ТОВ «Дельта», скасувати державну реєстрацію цієї додаткової угоди, а також визнати за ТОВ «Краматорський урожай» право користування земельною ділянкою загальною площею 3,1323 га (ріллі), яка знаходиться в межах Краматорської міської ради Донецької області та належить ОСОБА_4

Відповідно до ст.141 ЦПК України суд вважає необхідним стягнути з ТОВ «Дельта» на користь ТОВ «Краматорський урожай» понесені ним витрати по сплаті судового збору в сумі 1600 грн.

Керуючись ст.ст.10, 17, 18, 263, 265, 273, 351, 352, 354 ЦПК України, ЦК України, ЗК України, Законом України «Про оренду землі», суд -

У Х В А Л И В:

В задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю «Дельта» до ОСОБА_4, товариства з обмеженою відповідальністю «Краматорський урожай» про визнання недійсним договору найму земельної ділянки №11-18/03/2013 від 18.03.2013 року, укладеного між ОСОБА_4 та товариством з обмеженою відповідальністю «Краматорський урожай», усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою, відмовити.

Позов товариства з обмеженою відповідальністю «Краматорський урожай» до товариства з обмеженою відповідальністю «Дельта» (третя особа ОСОБА_4) про визнання додаткової угоди недійсною, скасування її державної реєстрації, визнання права користування земельною ділянкою, задовольнити.

Визнати недійсною додаткову угоду №1 від 19.10.2011 року до договору оренди земельної ділянки №1027-64 від 31.01.2006 року, укладену між ОСОБА_4 та товариством з обмеженою відповідальністю «Дельта», зареєстровану в управлінні Держкомзему у місті Краматорську Донецької області, про що у Державному реєстрі земель вчинений запис за №00312 від 15.12.2011 року.

Скасувати державну реєстрацію додаткової угоди №1 від 19.10.2011 року до договору оренди земельної ділянки №1027-64 від 31.01.2006 року, укладену між ОСОБА_4 та товариством з обмеженою відповідальністю «Дельта», зареєстровану в управлінні Держкомзему у місті Краматорську Донецької області, про що у Державному реєстрі земель вчинений запис за №00312 від 15.12.2011 року.

Визнати за товариством з обмеженою відповідальністю «Краматорський урожай» право користування земельною ділянкою загальною площею 3,1323 га (ріллі), яка знаходиться в межах Краматорської міської ради Донецької області, належить ОСОБА_4 на праві приватної власності, яке зареєстроване 10.11.2015 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Дельта» (84323, Донецька область, м.Краматорськ, вул.Паркова, 50, , рахунок №2873 в ПАТ «Ідея Банк», код банку 336310) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Краматорський урожай» (84333, Донецька область, м.Краматорськ, вул.Маяковського, 1, , рахунок №5481 у Краматорському відділенні СВБВ №10004/0271 філії - Донецьке обласне управління АТ «Ощадбанк», МФО 335106) витрати по сплаті судового збору у розмірі 1600 грн. (одна тисяча шістсот гривень 00 коп.).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо у судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Апеляційна скарга подається до Донецького апеляційного суду через Краматорський міський суд.

Вступну та резолютивну частини судового рішення проголошено 13.11.2018 року, повне судове рішення складено 23.11.2018 року.

Суддя Краматорського міського суду Л. М. Марченко