Дата документу 28.11.2018 Справа № 320/2703/18
ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний № 320/2703/18 Головуючий у 1 інстанції: Купавська Н.М.
Провадження № 22-ц/807/1133/18 Суддя-доповідач: Маловічко С.В.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 листопада 2018 року м. Запоріжжя

Запорізький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого: Маловічко С.В.

суддів: Гончар М.С.

Кочеткової І.В.

при секретарі: Бєловій А.В.

за участі:

позивача ОСОБА_3 та його представника - адвоката ОСОБА_4

представника Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області -

Нікогосян Л.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області у особі представника Нікогосян Людмили Варданівни на рішення Мелітопольського міськрайонного суду Запорізької області від 05 жовтня 2018 року у справі за позовом ОСОБА_3 до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, третя особа: Мелітопольська районна державна адміністрація Запорізької області, про поновлення договору оренди землі,-

В С Т А Н О В И В:

У квітні 2018 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, третя особа: Мелітопольська районна державна адміністрація Запорізької області, про поновлення договору оренди землі.

В обґрунтування позовних вимог зазначив, що 25.07.2007 року між Мелітопольською районною державною адміністрацією Запорізької області як орендодавцем та ОСОБА_3 як орендарем був укладений договір оренди землі, предметом якого була земельна ділянка сільськогосподарського призначення із земель запасу (піски), під закладку багаторічних насаджень, площею 9,0223 га, кадастровий номер: НОМЕР_1, яка розташована на території Терпіннівської сільської ради Мелітопольського району Запорізької області. Даний договір 05.11.2007р. був зареєстрований в МРВ ЗРФ «Центр державного земельного кадастру», про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 20. У п. 8 договору сторонами узгоджено, що цей договір укладається строком на 10 років і набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації; після закінчення строку договору орендар в разі виконання умов договору має переважне право поновлення його на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

01.07.2016р. до даного договору були внесені зміни в частині збільшення розміру орендної плати, а саме п. 9 договору був викладений в наступній редакції: «Річна орендна плата складає 8% (вісім відсотків) від нормативної грошової оцінки та вноситься орендарем у грошовій формі».

З метою реалізації наданої пунктом 8 договору можливості поновити його на новий строк він звернувся із листом-повідомленням від 08.06.2017 (вх. від 13.06.2017 р. № 6245/0/517) до відповідача, долучивши всі необхідні документи. Проте відповідач, провівши з ним перемовини щодо розміру орендної плати та строку поновлення договору, дослідивши стан орендованої земельної ділянки, зволікав у вирішенні цього питання, а згодом, після закінчення строку дії договору направив лист про відмову у його поновленні.

Посилаючись на належне виконання ним умов договору, фактичне погодження між сторонами його продовження на нових умовах щодо розміру орендної плати та строку, наявність у нього переважного права, про яке він заявив орендодавцю завчасно, та безпідставну відмову йому у поновленні договору з боку відповідача, позивач просив в судовому порядку поновити договір оренди, визнавши його поновленим в редакції додаткової угоди, у якій строк дії договору визначити в 7 років, орендну плату встановити у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а решту умов залишити незмінними.

Рішенням Мелітопольського міськрайонного суду Запорізької області від 05 жовтня 2018 року позов задоволено.

Визнано поновленим договір оренди землі від 25 липня 2007 року, зареєстрований 05 листопада 2007 року в МРВ ЗРФ «Центр державного земельного кадастру», про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 20, на сім років у редакції додаткової угоди, у якій строк дії визначити у 7 років, орендну плату встановити у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а решту умов залишити незмінними.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області у особі представника Нікогосян Л.В. подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на невідповідність висновків суду дійсним обставинам справи, неповне встановлення обставин, що мають значення для її вирішення, порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції повністю та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити.

Апелянт в скарзі вказував, що позивач не довів належного виконання умов договору оренди, зокрема, сплату орендної плати, тому суд безпідставно вважав цей факт встановленим; сторони не уклали додаткову угоду до закінчення строку дії договору, що унеможливлює її укладення після спливу цього строку; відповідач не має наміру передавати позивачу в оренду на новий строк спірну земельну ділянку, а тому не може бути примушений до поновлення орендних відносин з позивачем.

Позивач ОСОБА_3 подав відзив на апеляційну скаргу, в якому посилався на доведеність матеріалами справи належного виконання ним умов договору оренди, факту своєчасного звернення до відповідача з приводу поновлення договору, погодження між сторонами під час дії договору змінених умов оренди на новий строк, зволікання відповідача з укладенням додаткової угоди, що призвело до її не підписання сторонами в установлений законом строк.

У відзиві Мелітопольська районна державна адміністрація аналізує законодавство, яким врегульовані спірні правовідносини, що виникли між сторонами у справі, зокрема, ст.ст. 177, 792 ЦК України, 33 ЗУ «Про оренду землі», але про спірні правовідносини не висловлює свою позицію, прохаючи вирішити справу на розсуд суду.

Заслухавши у судовому засіданні суддю-доповідача, пояснення представника відповідача, яким підтримано апеляційну скаргу, пояснення позивача та його адвоката, які заперечували проти задоволення скарги, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення першої інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

Згідно з ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції визнав їх обґрунтованими і доведеними наявними у справі доказами.

Судом встановлено, що 25 липня 2007 року між Мелітопольською районною державною адміністрацією Запорізької області та позивачем ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі, предметом якого була земельна ділянка сільськогосподарського призначення із земель запасу (піски) під закладку багаторічних насаджень, площею 9,0223 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована на території Терпіннівської сільської ради Мелітопольського району Запорізької області /а.с. 6-8/. Цього ж дня визначено межі земельної ділянки в натурі (на місцевості), про що складений відповідний акт /а.с. 8/ та розраховано розмір орендної плати /а.с. 9/.

Відповідно до змін, внесених до земельного законодавства України, та з утворенням згідно постанови Кабінету Міністрів України від 14 січня 2015 року № 5 територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр), повнова-

ження по розпорядженню землями сільськогосподарського призначення державної форми влас-

ності з цього часу здійснюють відповідні територіальні органи Держгеокадастру.

З Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області, який став розпорядником земель сільськогосподарського призначення області, зокрема, спірної земельної ділянки, позивач 01 липня 2016 року за домовленістю сторін внесли зміни до договору оренди землі від 25.07.2007, за умовами якого погодили збільшення річної орендної плати до 8% від нормативно-

грошової оцінки /а.с.11/, про що внесена відповідна інформація в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно /а.с.12/.

За обставинами цієї справи встановлено, що згідно договору оренди між сторонами його дію вони визначили строком на 10 років (п. 8 договору). Факт передачі в оренду земельної ділянки підтверджується актом прийому-передачі від 25 липня 2007 року, який підписаний сторонами /а.с.10/.

Як вбачається з Витягу з державного земельного кадастру про земельну ділянку датою державної реєстрації даної земельної ділянки зазначено 05.11.2007 /а.с.13/. Тому строк дії договору оренди земельної ділянки спливає 05.11.2017.

Пунктом 8 договору оренди землі передбачено, що після закінчення строку договору орендар, в разі виконання умов договору, має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію /а.с. 6/.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Частина 2 вказаної норми передбачає, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

Згідно з третьою частиною ст.. 33 ЗУ «Про оренду землі» до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

У відповідності до ч. 4 цієї статті, при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

П»ята частина передбачає, що орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

З приводу правовідносин, які врегульовані статтею 33 ЗУ «Про оренду землі», у квітні Велика Палата Верховного Суду, переглянувши справу у спорі про визнання договору оренди землі поновленим, вказала, що «для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди» (постанова від 10.04.2018 р. у справі № 594/376/17-ц).

З»ясовуючи наявність всіх вищенавдених складових, які є необхідними для поновлення договору оренди, суд встановив, та це підтверджується матеріали справи, наступні обставини.

08.06.2017 позивач звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області з письмовим повідомленням про намір продовжити (поновити) договір оренди землі, до якого додав проект додаткової угоди для узгодження та підписання, яке відповідач отримав 13.06.2017, що підтверджується відміткою отримання вхідної кореспонденції /а.с. 16/.

На даний лист відповідачем було запропоновано позивачу надати документа на підтвердження належного виконання умов договору, у тому числі, агрохімічний паспорт земельної ділянки з метою перевірки її стану, документи в підтвердження закладки багаторічних насаджень /а.с. 17/.

У відповідь на цей запит позивачем 01.08.2017 надіслано на адресу відповідача витребувані у нього документи: агрохімічний паспорт на земельну ділянку, довідки Терпіннівської сільради про відсутність заборгованості із сплати орендної плати та про виконання обов»язків за умовами договору оренди з урахуванням вимог ст. 96 ЗУ України, Акт перевірки стану земельної ділянки з підтвердженням закладки багаторічних насаджень ( а.с. 18, 22-23).

Але після отримання цих документів від позивача відповідач повідомив про проведення перевірки з питань дотримання орендарем вимог земельного законодавства /а.с.19/.

Актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 02.10.2017, складеним державним інспектором - головним спеціалістом Відділу контролю за використанням та охоро-

ною земель у Якимівському, Веселівському, Мелітопольському районах та м. Мелітополі Управління з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області Савченком Д.В., яка проводилась у присутності голови Терпіннівської сільської ради Овсяннікової Н.В. та орендаря ОСОБА_3, встановлено, що на орендований останнім земельній ділянці здійснюється вирощування багаторічних насаджень культурного походження, а саме, фруктового саду (черешня, абрикос); порушень земельного законодавства при використанні земельної ділянки орендарем не виявлено ( а.с. 20-21).

По закінченню даної перевірки з урахуванням її висновків відповідач листом від 14.11.2017 запропонував позивачу визначити розмір орендної плати у 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та термін дії оренди 7 років /а.с. 24/.

На запропоновані зміни щодо подальших орендних відносин позивач листом від 28.11.2017 повідомив відповідача про свою згоду поновити договір на таких умовах щодо строку та розміру орендної плати, та цей лист відповідач отримав 30.11.2017 /а.с. 25-зворот/.

Але в подальшому листами Управління від 31 січня 2018 року та 19 квітня 2018 року повідомлено позивача про закінчення договору оренди землі 06.11.2017, у зв'язку з чим неможливо узгодити умови і поновити договір /а.с. 52, 56/.

Відтак, позивач звернувся з цим позовом про визнання поновленим договору оренди на 7 років в редакції Додаткової угоди, у якій фактично узгоджені між сторонами нова орендна плата у розмірі 12 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та термін дії у 7 років.

Аналізом вищенаведених документів щодо ходу перемовин між сторонами та дослідженням виконання ними дій, які б вказували на продовження або заперечення орендних відносин після спливу наявного договору оренди, встановлено: строк договору закінчувався 05.11.2017р., орендар 08.06.2017р. вперше звернувся до розпорядника орендованої земельної ділянки щодо реалізації свого переважного права на продовження договору оренди; орендар надав на запит відповідача всі документи, які свідчили про належне виконання ним своїх обов»язків за договором оренди; відповідачем здійснено перевірку стану земельної ділянки та наявність багаторічних насаджень на них, за наслідками якої не встановлено порушень з боку орендаря; сторони шляхом перемовин узгодили, що у новому договорі оренди вони змінять строк оренди на 7 років та орендну плату на 12 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки; протягом місяця з дня закінчення договору оренди розпорядник землі не повідомив орендаря про небажання продовжувати орендні відносини; земельна ділянка залишилась в користуванні орендаря після спливу строку дії договору та до теперішнього часу ( рік після спливу строку), як з»ясовано при апеляційному розгляді.

Про добросовісність виконання ОСОБА_3 обов»язків за договором оренди свідчать: агротехнічний паспорт на земельну ділянку, згідно якого надано висновок про якісний стан грунтів; акт перевірки, згідно якого на земельній ділянці наявні багаторічні насадження - фруктовий сад, а порушень з використання земельної ділянки не встановлено; довідка Мелітопольської об»єднаної державної податкової інспекції ГУ ДФС у Запорізькій області про відсутність у ОСОБА_3 боргу по орендній платі.

В апеляційній скарзі відповідач наголошує на тому, що довідка податкового органу не може бути доказом про виконання обов»язку зі сплати орендної плати, оскільки в ній не міститься реквізитів договору оренди.

Проте в судовому засіданні апеляційного суду ОСОБА_3 пояснив, що іншої земельної ділянки у нього в оренді не перебуває, та на спростування цього відповідач доказів не надав.

Крім того, до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області з відповідним листом зверталась Терпіннівська сільська рада, на території якої розташована спірна земельна ділянка, у якому зазначила, що клопоче про поновлення договору оренди з ОСОБА_3, вказуючи, з моменту укладення даного договору ділянка була приведена із занедбаного стану у належний стан, закладено сад багаторічних насаджень, якому вже 10 років, земельна ділянка утримується у належному стані, а орендар справно сплачує податки, додержується вимог законодавства про охорону довкілля, своєчасно надає відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан земельної ділянки, дотримується правил добросусідства, працює над підвищенням родючості грунтів та збереженням інших корисних властивостей землі ( а.с. 29), що, між іншим, підтверджується усіма вище проаналізованими доказами.

А вже після спливу строку дії договору 05.11.2017р. відповідач протягом місяця не направив орендарю листа про небажання продовжувати орендні відносини, а навпаки 14.11.2017р. запропонував позивачу змінити в нових орендних відносинах строк на 7 років та орендну плату на 12 %, на що останній погодився листом-повідомлення від 28.11.2017р. Тобто протягом місяця після закінчення строку дії договору сторони узгодили умови, на яких буде продовжуватись оренда позивачем земельної ділянки.

Але після отримання листа-повідомлення від 28.11.2017р. відповідач припинив будь-які перемовини з позивачем, додаткову угоду не було укладено, хоча умови її узгоджено, земельну ділянку не було витребувано.

Перший лист про неможливість продовження орендних відносин відповідач спрямував ОСОБА_3 лише 31 січня 2018р., порушивши установлений ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та умовами договору місячний строк, що за положеннями вказаної норми спеціального закону свідчить на користь орендаря, який продовжив добросовісно користуватись земельною ділянкою, дотримавшись повністю попереднього порядку продовження (поновлення) орендних відносин.

Відповідно до чч. 8, 11 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов»язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржена в суді.

Реалізація права орендаря на поновлення строку договору оренди землі на змінених умовах підпорядковується не лише правилам ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», але і загальним положенням цивільного і господарського законодавства про укладення договорів.

За загальним правилом зміна договорів допускається лише за взаємною згодою сторін ( с. 1 ст. 651 ЦКУ).

Згідно із ч. 1 ст. 181 Господарського кодексу України, допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто обміном листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо. Згода сторін щодо умов договору може бути підтверджена листами, телеграмами, телетайпограмами тощо і за наявності протоколу розбіжностей ( ч. 6 ст. 181 ГКУ).

Відповідно до ч. 1 ст. 640 ЦК України, договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

Відтак, саме момент погодження нових умов договору оренди землі у письмовій (у даному випадку) формі (незалежно від складання додаткової угоди як окремого документу) є моментом укладення відповідного договору, незалежно від того, чи оформили сторони домовленість у вигляді окремого документа. Така правова позицію висловлена у постанові ВГСУ від 29.11.2017р. у справі № 922/1010/17.

Отже, у цій справі позивачем та відповідачем дотримані всі наявні умови для продовження орендних відносин, але відповідач спочатку зволікав з укладенням додаткової угоди про продовження орендних відносин, а через 3 місяці після закінчення строку дії договору повідомив про своє заперечення щодо їх продовження, що безперечно свідчить про зловживання своїми правами розпорядником земельної ділянки.

У цьому випадку ефективним способом захисту прав позивача, який добросовісно користувався земельною ділянкою протягом строку оренди, насадивши та виростивши фруктовий сад, а в подальшому отримав безпідставну та несвоєчасну відмову у поновленні договору оренди, є поновлення договору оренди на узгоджених сторонами умовах, зміна яких відбулась лише щодо строку та розміру орендної плати.

З»ясувавши всі вищенаведені обставини з метою перевірки доводів апеляційної скарги, колегія визнає апеляційну скаргу необґрунтованою, а тому у відповідності до положень ст.. 375 ЦПК України залишає її без задоволення, а оскаржуване у справі рішення без змін.

Керуючись ст..ст. 374, 375, 381-384, 389-390 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області у особі представника Нікогосян Людмили Варданівни залишити без задоволення.

Рішення Мелітопольського міськрайонного суду Запорізької області від 05 жовтня 2018 року у цій справі залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення лише у випадку, якщо: а) касаційна скарга стосується питання права, яке має фундаментальне значення для формування єдиної правозастосовчої практики; б) особа, яка подає касаційну скаргу, відповідно до ЦПК України позбавлена можливості спростувати обставини, встановлені оскарженим судовим рішенням, при розгляді іншої справи; в) справа становить значний суспільний інтерес або має виняткове значення для учасника справи, який подає касаційну скаргу; г) суд першої інстанції відніс справу до категорії малозначних помилково.

Повний текст постанови складений 03 грудня 2018р.

Головуючий:

Судді: