Єдиний унікальний номер 243/610/16-ц Номер провадження 22-ц/4804/40/18
Головуючий у 1-ій інстанції Кузнецов Р.В.
Доповідач Азевич В.Б.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27 листопада 2018 року

Донецький апеляційний суд у складі колегії суддів: Азевича В.Б. (суддя-доповідач), Жданової В.С., Краснощокової Н.С.,

секретар Кіпрік Х.В.,

учасники справи: позивачі ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, відповідачі ТМО «Слов'янськ», ПАТ «АК ПІБ», третя особа - ОСОБА_10

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Бахмут Донецької області справу № 243/610/16-ц за позовом ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9 до Територіального міжгалузевого об'єднання «Слов'янськ», Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк», третя особа - ОСОБА_10, про визнання частково недійсним договору іпотеки, за апеляційними скаргами ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ОСОБА_5 на рішення Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 30 серпня 2018 року (суддя Кузнецов Р.В., рішення ухвалено в приміщенні суду в м. Слов'янськ Донецької області, текст повного судового рішення складено 07 вересня 2018 року),-

В С Т А Н О В И В:

27 січня 2016 року ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, та ОСОБА_9 звернулись до суду з позовом до ТМО «Слов'янськ», ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» про визнання частково недійсним договору іпотеки. В обґрунтування своїх вимог зазначили, що 07 липня 2006 року між ТОВ «СУ-550» і ТМО «Слов'янськ» був укладений договір № 50 на пайову участь у будівництві офісних приміщень, відповідно до умов якого ТМО «Слов'янськ» прийняло на себе зобов'язання виконати роботи з будівництва, введення в експлуатацію, передачі та оформлення права власності на нежитлові приміщення, розташовані на другому поверсі будівлі адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1, а ТОВ «СУ-550» зобов'язалося сплатити за це кошти. Відповідно до договору про уступку права вимоги від 05 лютого 2009 року та протоколу узгодження до цього договору від 05 лютого 2009 року, права пайовика набула ОСОБА_4 07 липня 2006 року та 18 жовтня 2006 року ТМО «Слов'янськ» уклало договори на пайову участь у будівництві офісних приміщень, з ПП ОСОБА_11, яка в подальшому, на підставі договору про відступлення права вимоги від 14 вересня 2010 року укладеного нею із ОСОБА_12, набула також права пайовика за договором на пайову участь у будівництві офісних приміщень укладеного між ТМО «Слов'янськ» та ОСОБА_12 02 жовтня 2008 року. Відповідно до договору про відступлення права вимоги від 04 червня 2013 року, укладеного між первісним кредитором ПП ОСОБА_11 та новим кредитором ОСОБА_8, права пайовика за договорами на пайову участь у будівництві від 07 липня 2006 року, 18 жовтня 2006 року та 02 жовтня 2008 року набув ОСОБА_8 18 жовтня 2006 року та 12 січня 2009 року ТМО «Слов'янськ» уклало договори на пайову участь у будівництві гаражів (допоміжних служб) та офісних приміщень з ОСОБА_5 18 жовтня 2006 року ТМО «Слов'янськ» уклало договір з ОСОБА_9 на пайову участь у будівництві інженерних комунікацій, енергозабезпеченні та благоустрої території блоку допоміжних служб. 10 листопада 2008 року ТМО «Слов'янськ» уклало договір з ОСОБА_7, на пайову участь у будівництві нежитлових приміщень, у тому числі гаражу. 28 січня 2009 року між ТМО «Слов'янськ» уклало договір з ОСОБА_6, на пайову участь у будівництві гаражу. Кошти за вказане нерухоме майно пайовиками (позивачами) були сплачені у повному обсязі. Однак, ТМО «Слов'янськ» свої зобов'язання за договорами щодо оформлення права власності за пайовиками не виконало. 05 травня 2008 року між ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ТМО «Слов'янськ» був підписаний іпотечний договір, відповідно до умов якого, останнє, передало в іпотеку нерухоме майно - незакінчений будівництвом адміністративно-житловий корпус по АДРЕСА_1, а саме: вісім квартир першого і другого рівня, загальною площею 1 039,41 кв. м, вісім офісних приміщень, загальною площею 419,81 кв. м, і дев'ять складських приміщень, загальною площею 491,19 кв. м. Вказаний іпотечний договір нотаріально не посвідчений. Рішенням Господарського суду Донецької області від 13 червня 2012 року спірний іпотечний договір визнаний дійсним з моменту його укладення. Разом з тим, на момент укладення спірного правочину предметом іпотеки мали бути лише права на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, а не сам об'єкт незавершеного будівництва; державна реєстрація права власності ТМО «Слов'янськ» на об'єкт незавершеного будівництва відсутня. Крім того, іпотечний договір порушує права позивачів, як пайовиків, оскільки в іпотеку було передано майно, за яке ними здійснена оплата.

Враховуючи наведене, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 та ОСОБА_9 просили суд визнати недійсним іпотечний договір від 05 травня 2008 року в частині передачі в іпотеку: нежитлового приміщення (офісне приміщення) № 11, площею 8,7 кв. м, (пізніше присвоєна поштова адреса - приміщення №8 ), нежитлового приміщення (офісне приміщення) № 202, площею 2,7 кв. м, та № 203, площею 29,7 кв. м (пізніше присвоєна поштова адреса - приміщення № 9), розташованих на другому поверсі будівлі адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1; нежитлового приміщення № 107 (гараж), загальною площею 66,5 кв. м, нежитлових приміщень № 215, № 216 загальною площею 23,9 кв. м, розташованих за вказаною адресою; нежитлового приміщення № 1-08 (гараж), площею 68,1 кв. м, офісного приміщення № 2-06, площею 3 кв. м, офісного приміщення № 2-07, площею 63,8 кв. м (пізніше присвоєна поштова адреса - приміщення № 11), офісного приміщення № 2-08, площею 44,2 кв. м, офісного приміщення № 2-09, площею 2,8 кв. м, розташованих на першому та другому поверхах будівлі адміністративно-житлового корпусу за вказаною вище адресою; приміщення 1, площею 130,4 кв. м, розташованого на першому поверсі будівлі адміністративно-житлового корпусу за вищевказаною адресою; приміщення № 1-13 гаражу, площею 55,9 кв. м, приміщення № 1-12, площею 8,4 кв. м, розташованих на першому поверсі будівлі адміністративно-житлового корпусу за вказаною адресою; гаражу, позначеного у технічному паспорті цифрами 110 (1-10), площею 95,1 кв. м; приміщення № 111 (1-11), площею 2,2 кв. м (пізніше присвоєна поштова адреса - приміщення № 5), розташованих на першому поверсі будівлі адміністративно-житлового корпусу за вказаною адресою.

Ухвалою Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 03 березня 2016 року, до участі в справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору була залучена ОСОБА_10, оскільки було встановлено, що право власності на приміщення гаражу № 1-13 площею 55,9 кв. м та приміщення № 1-12 площею 8,4 кв. м, розташовані на першому поверсі будівлі адміністративно - житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1, згідно із відомостями з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на підставі договору купівлі - продажу перейшло до неї.

Рішенням Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 01 квітня 2016 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Донецької області від 22 червня 2016 року, позовні вимоги ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_8, та ОСОБА_9 були задоволені у повному обсязі. У задоволенні позовних вимог ОСОБА_7 відмовлено.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 жовтня 2017 року касаційну скаргу ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» задоволено, рішення судів попередніх інстанцій в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_8, та ОСОБА_9 були скасовані, справу в цій частині передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

Рішенням Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 30 серпня 2018 року позовні вимоги ОСОБА_9 задоволено. Визнано недійсним іпотечний договір № 367 - в право власності, на яке виникне в майбутньому, від 05 травня 2008 року, укладений між ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та Територіальним міжгалузевим об'єднанням «Слов'янськ», в частині передачі в іпотеку нежитлового приміщення загальною площею 130,4 кв. м (приміщення 1), розташоване на першому поверсі будівлі за адресою: АДРЕСА_1

Рішення суду вмотивовано тим, що ОСОБА_9 були доведені обставини, що підтверджують виконання ним своїх обов'язків за договорам з ТМО «Слов'янськ».

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 та ОСОБА_8 відмовлено.

Стягнуто з ТМО «Слов'янськ» та з ПАТ «Промінвестбанк» на користь ОСОБА_9 судові витрати в розмірі по 413,40 грн. з кожного.

На вказане судове рішення позивачі ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 та відповідач ПАТ «Промінвестбанк», а також ОСОБА_5 особисто подали апеляційні скарги.

В своїй апеляційній скарзі позивачі ОСОБА_4, ОСОБА_5 та ОСОБА_6, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просять рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити їх позовні вимоги в повному обсязі.

В обґрунтування своїх вимог зазначають, що оскільки вони не були сторонами оскаржуваного іпотечного договору № 367 - в право власності, на яке виникне в майбутньому, від 05.05.2008 року, який вважався нікчемним, їм не було відомо про існування цього договору, тому до ухвалення постанови Донецького апеляційного господарського суду від 26.03.2013 р. у справі № 5006/2/пд./2012 цей договір не створював для них жодних наслідків і не міг впливати на їх права за договорами пайової участі у будівництві, укладеними між ними та ТМО «Слов'янськ». Позивачі жодним чином не могли передбачити, що між ПАТ «Промінвестбанк» та ТМО «Слов'янськ» може бути укладений іпотечний договір. Позивачі не могли знати, коли цей договір може бути визнаний дійсним у судовому порядку. На думку скаржників, варто зважати й на те, що пайовики не укладали б договори про пайову участь у будівництві, якби їм було відомо про існування іпотечного договору, за яким було передане в іпотеку майно, на яке вони мають право і за яке сплачують кошти. Зважаючи на наведене, застосовуючи висновки Верховного Суду України щодо набуття майнових прав пайовиків на об'єкт будівництва у разі укладення забудовником іпотечного договору, у даній справі необхідно зважати не на момент укладення іпотечного договору, а на момент, з якого такий іпотечний договір може мати юридичну силу для третіх осіб, які не є сторонами іпотечного договору, у даному випадку, пайовиків.

Вказують, що повна сплата вартості об'єктів (набуття на них майнових прав) відбулась до 26.03.2013 р. - дата набрання законної сили рішення господарського суду Донецької області у справі № 5006/2/24пд/2012 від 13.06.2012 р. після винесення постанови Донецьким апеляційним господарським судом від 26.03.2013 р. (час, з якого іпотечний договір набув юридичної сили для позивачів (пайовиків), які не були сторонами іпотечного договору).

ОСОБА_5 в апеляційній скарзі просить скасувати рішення суду першої інстанції від 30 серпня 2018 року, яким відмовлено у задоволенні її позовних вимог про визнання частково недійсним іпотечного договору та ухвалити нове судове рішення про задоволення її позовних вимог.

Зазначає, що в порушення вимог частини 1 ст. 220 ЦК України, постановляючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції не врахував, що із часу укладання іпотечного договору 05.05.2008 року між ПАТ «Промінвестбанк» та ТМО «Слов'янськ» та до 26.03.2013 року даний договір був нікчемний, не породжував прав та обов'язків сторін, оскільки була порушена вимога про його обов'язкове нотаріальне посвідчення. Саме під час нікчемності даного іпотечного договору нею були виконані свої зобов'язання за договорами на пайову участь, повністю сплачено вартість об'єкту та визнано право власності на нежитлове приміщення № 107 (гараж) загальною площею 66,5 кв. м та нежитлові приміщення № 214, № 215 загальною площею 23,9 кв. м розташовані під АДРЕСА_1 на підставі рішення Слов'янського міськрайонного суду від 16 жовтня 2012 року. Однак, дана обставина, на думку скаржника, лишилася не встановленою під час розгляду справи у суді першої інстанції. Вона не була стороною у справі за позовом ПАТ «Промінвестбанк» до ТМО «Слов'янськ» про визнання дійсним іпотечного договору № 367-в від 05.05.2008 року, що розглядалася Господарським судом Донецької області, хоча на час розгляду даної справи вже була власницею нерухомого майна, щодо якого вирішувалося питання законності передачі в іпотеку, що є порушенням її законних прав та інтересів. Належне їй на праві власності майно у теперішній час перебуває в іпотеці у ПАТ «Промінвестбанк» поза її волі, на виконання зобов'язань, до яких вона не має жодного відношення.

ПАТ «Промінвестбанк», посилаючись на порушенням норм матеріального права, просить частково скасувати рішення суду першої інстанції від 30 серпня 2018 року в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_9 та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити ОСОБА_9 в задоволенні його позовних вимог.

В обґрунтування своїх вимог зазначає, що висновки суду першої інстанції, що в матеріалах справи містяться докази повної сплати ОСОБА_9 у період 2002 та 2006 роках об'єкту незавершеного будівництва - приміщення під гараж площею 130,4 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1, тобто до укладення іпотечного договору № 367-в від 05.05.2008 р., не відповідають викладеним у рішенні, обставинам справи та юридичним фактам, які згідно з нормами права мають значення для розкриття існуючих між сторонами правових відносин чи певних дій.

Від позивача ОСОБА_9 надійшов відзив на апеляційну скаргу банку.

ОСОБА_5 та її представник ОСОБА_14 підтримали доводи апеляційної скарги.

Представник банку - адвокат Познякова І.О. просили залишити без задоволення апеляційні скарги позивачів та задовольнити апеляційну скаргу банку.

ОСОБА_9 підтримав доводи свого відзиву та проси залишити скаргу банку без задоволення.

Інші учасники справи в судове засідання апеляційного суду не з'явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. ОСОБА_6 та ОСОБА_4 подали заяви про розгляд справи за їх відсутності.

Згідно із частиною 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Колегія суддів вважає, що апеляційні скарги слід залишити без задоволення.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Під час розгляду справи судом першої інстанції встановлено, що рішенням виконавчого комітету Слов'янської міської ради Донецької області від 28 серпня 2006 року ТМО «Слов'янськ» дозволено будівництво адміністративно-житлового корпусу на земельній ділянці по АДРЕСА_1, якому згідно листа головного архітектора м. Слов'янськ Донецької області від 07 листопада 2006 року присвоєно почтову адресу: АДРЕСА_1.

Відповідно до акта готовності об'єкта до експлуатації від 29 жовтня 2010 року об'єкт адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1, визнано закінченим будівництвом та готовим до експлуатації.

07 липня 2006 року між ТМО «Слов'янськ», як забудовником, та ТОВ «СУ-550», як замовником (пайовиком), укладено договір на пайову участь у будівництві офісних приміщень, згідно якого забудовник прийняв на себе зобов'язання збудувати та передати пайовику у власність офісні приміщення у адміністративно-житловому корпусі 3-ої черги забудови по АДРЕСА_1, а пайовик прийняв зобов'язання прийняти ці приміщення та сплатити за них на умовах цього договору. Площа приміщення згідно замовлення пайовика та проектної документації становить 35 кв. м (остаточно площа отриманого приміщення буде визначена після складання акту державної комісії та отримання інвентарної справи) (п. 3.1). Ціна 1 кв. м площі становить 1 500 грн. (п. 4.1). Загальна вартість приміщення (загальна сума пайової частки) приблизно становить 52 500 грн. Загальна вартість буде уточнюватися після отримання інвентарної справи (п. 4.2). Забудовник гарантує виконання своїх зобов'язань до 31 грудня 2006 року (п. 6.1). Право власності на приміщення переходить до пайовика з моменту складання сторонами акта прийому-передачі приміщення (п. 7.1) (т. 1 а. с. 45-46 з. б.).

Відповідно до додаткової угоди від 02 лютого 2009 року до договору від 07 липня 2006 року замовник передає пайовику у власність додаткову площу нежитлового приміщення 8,6 кв. м загальною вартістю 15 946 грн. Забудовник гарантує виконання своїх зобов'язань до 31 травня 2009 року.

05 лютого 2009 року між ТОВ «СУ-550» та ОСОБА_4 за згодою ТМО «Слов'янськ», укладено договір про відступлення права вимоги, згідно якого первісний кредитор передає належне йому право вимоги за договором від 07 липня 2006 року та додатковою угодою від 02 лютого 2009 року, а новий кредитор ОСОБА_4 приймає право вимоги виконання зобов'язань, належних первісному кредитору в частині вимоги приміщень, площею 35 кв. м та 8,6 кв. м, в адміністративно-житловому корпусі по АДРЕСА_1. Новий кредитор за передане право вимоги сплачує первинному кредитору 85 451,20 грн. т.1 а. с. 47).

Згідно із довідкою, яка видана ТМО «Слов'янськ» 03 вересня 2012 року, ОСОБА_4 як новий кредитор свої зобов'язання за договором від 07 липня 2006 року виконала - сплатила у повному обсязі пайовий внесок у розмірі 85 451,20 грн., в тому числі за офісні приміщення № 11, 202, 203 (т. 1 а. с. 49).

Відповідно до акта прийому-передання офісних приміщень (нежитлових) від 12 січня 2011 року ТМО «Слов'янськ» на виконання умов договору від 07 липня 2006 року та всіх додаткових угод збудував та передає, а ОСОБА_4 приймає згідно акта готовності об'єкта до експлуатації від 29 жовтня 2010 року та інвентаризаційної справи наступні приміщення: № 11 площею 8,7 кв. м; № 202 площею 2,7 кв. м; № 203 площею 29,7 кв. м, які знаходяться на другому поверсі адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 50).

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта від 28 березня 2016 року за ОСОБА_4 зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна: офісне приміщення, загальною площею 32,4 кв. м (приміщення № 9); офісне приміщення, площею 8,7 кв. м (приміщення № 8), які розташовані по АДРЕСА_1 на підставі рішення Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 30 серпня 2013 року та додаткового рішення від 21 березня 2014 року.

18 жовтня 2006 року між ТМО «Слов'янськ», як забудовником, та ОСОБА_5 як замовником (пайовиком) укладено договір на пайову участь у будівництві гаражів (допоміжних служб), згідно якого забудовник прийняв на себе зобов'язання виконати роботи з будівництва гаражів (блоку допоміжних приміщень) у адміністративно-житловому корпусі 3-ої черги забудови, що буде розташований по АДРЕСА_1, а пайовик прийняв на себе зобов'язання оплатити їх на умовах цього договору (пункти 1.1, 2.2). Загальна вартість робіт (загальна сума пайової частки) приблизно становить 53 360 грн. із розрахунку 800 грн. за 1 кв. м гаражу (допоміжного приміщення), яке надано пайовику (66,7 кв. м). Загальна вартість буде уточнюватися після отримання інвентаризаційної справи (п. 3.1). Забудовник гарантує виконання своїх зобов'язань ІІ квартал 2008 року (п. 5.1) (т. 1 а. с. 51).

12 січня 2009 року між ТМО «Слов'янськ», як забудовником, та ОСОБА_5, як замовником (пайовиком), укладено договір на пайову участь у будівництві офісних приміщень, згідно якого забудовник прийняв на себе зобов'язання збудувати та передати пайовику у власність офісні приміщення у адміністративно-житловому корпусі 3-ої черги забудови за вказаним вище розташуванням, а пайовик прийняв на себе зобов'язання прийняти ці приміщення та сплатити за них на умовах цього договору (пункти 1.1, 2.2). Площа приміщення згідно замовлення пайовика та проектної документації становить 25 кв. м (остаточно площа отриманого приміщення буде визначена після складання акту державної комісії та отримання інвентарної справи) (п. 3.1). Ціна 1 кв. м площі становить 1 500 грн. (п. 4.1). Загальна вартість приміщення (загальна сума пайової частки) становить 37 500 грн. (п. 4.2). Забудовник гарантує виконання своїх зобов'язань до 31 грудня 2009 року (п. 6.1). Право власності на приміщення переходить до пайовика з моменту складання сторонами акта прийому-передачі приміщення (п. 7.1) ( т. 1 а. с. 53-54).

Згідно довідки, яка видана ТМО «Слов'янськ» 16 вересня 2012 року, квитанцій до прибуткового касового ордера та накладних, ОСОБА_5, свої зобов'язання за договором від 18 жовтня 2006 року та договором від 12 січня 2009 року виконала повністю - сплатила в повному обсязі пайові внески у розмірі 90 860 грн., в тому числі за гараж, площею 66,5 кв. м, - 53 360 грн. та за офісне приміщення, площею 23,9 кв. м, - 37 500 грн. (т. 1 а. с. 57-58,59).

Відповідно до акта прийому-передачі майна від 02 листопада 2010 року за договорами від 18 жовтня 2006 року та від 12 січня 2009 року забудовник - ТМО «Слов'янськ» передає, а замовник (пайовик) ОСОБА_5 приймає, згідно технічного паспорту БТІ від 15 квітня 2010 року, нежилі приміщення: № 1-07, загальною площею 66,5 кв. м (гараж), яке розташоване на 1-му поверсі адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1; № 2-15, загальною площею 22,1 кв. м, № 2-16 загальною площею 1,8 кв. м (офіс), які розташовані на 2-му поверсі адміністративно-житлового корпусу. З дня підписання акта зазначене майно переходить у власність фізичної особи ОСОБА_5 (т. 1 а. с. 56).

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта від 28 березня 2016 року за ОСОБА_5 зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна: нежитлове приміщення, загальною площею 23,9 кв. м; нежитлове приміщення № 107 (гараж), загальною площею 66,5 кв. м, які розташовані по АДРЕСА_1, на підставі рішення Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 16 жовтня 2012 року.

07 липня 2006 року між ТМО «Слов'янськ», як забудовником, та приватним підприємцем ОСОБА_11, як замовником (пайовиком), укладено договір на пайову участь у будівництві офісних приміщень, згідно якого забудовник прийняв на себе зобов'язання збудувати та передати пайовику у власність офісні приміщення у адміністративно-житловому корпусі 3-ої черги забудови по АДРЕСА_1, а пайовик прийняв зобов'язання прийняти ці приміщення та сплатити за них на умовах цього договору (пункти 1.1, 2.2). Площа приміщення згідно замовлення пайовика та проектної документації становить 35 кв. м (остаточно площа отриманого приміщення буде визначена після складання акту державної комісії та отримання інвентаризаційної справи) (п. 3.1). Ціна 1 кв. м площі становить 1 500 грн. (п. 4.1). Загальна вартість приміщення (загальна сума пайової частки) приблизно становить 52 500 грн. Загальна вартість буде уточнюватися після отримання інвентаризаційної справи (п. 4.2). Забудовник гарантує виконання своїх зобов'язань до 31 грудня 2006 року (п. 6.1). Право власності на приміщення переходить до пайовика з моменту складання сторонами акта прийому-передачі приміщення (п. 7.1) (т 1 а. с. 60-61).

Додатковою угодою від 19 січня 2007 року внесені зміни до пунктів 3.1, 4.2 договору від 07 липня 2006 року, зокрема, площа приміщення згідно замовлення пайовика від 18 січня 2007 року та проектної документації становить 74,3 кв. м (остаточно площа отриманого приміщення буде визначена після складання акту державної комісії та отримання інвентаризаційної справи). Загальна вартість приміщення (загальна сума пайової частки) приблизно становить 111 450 грн. Загальна вартість буде уточнюватися після отримання інвентаризаційної справи.

Додатковою угодою від 02 жовтня 2008 року внесені зміни до пунктів 3.1, 4.2 договору від 07 липня 2006 року, зокрема, площа приміщення згідно замовлення пайовика від 18 січня 2007 року та проектної документації становить 65 кв. м (остаточно площа отриманого приміщення буде визначена після складання акту державної комісії та отримання інвентаризаційної справи). Загальна вартість приміщення (загальна сума пайової частки) приблизно становить 97 500 грн. Загальна вартість буде уточнюватися після отримання інвентаризаційної справи.

18 жовтня 2006 року між ТМО «Слов'янськ», як забудовником, та приватним підприємцем ОСОБА_11, як замовником (пайовиком), укладено договір на пайову участь у будівництві інженерних комунікацій, енергозабезпеченні та благоустрої території блоку допоміжних служб, згідно якого забудовник прийняв на себе зобов'язання виконати роботи з будівництва інженерних комунікацій, енергозабезпеченню та благоустрою території блоку допоміжних служб у адміністративно-житловому корпусі 3-ої черги забудови, що буде розташовуватися по АДРЕСА_1, а пайовик прийняв на себе зобов'язання оплатити їх на умовах цього договору (пункти 1.1, 2.2). Загальна вартість робіт (загальна сума пайової частки) приблизно становить 26 680 грн. із розрахунку 400 грн. за 1 кв. м допоміжного приміщення, яке надано пайовику (66,7 кв. м). Загальна вартість буде уточнюватися після отримання інвентаризаційної справи (п. 3.1). Забудовник гарантує виконання своїх зобов'язань до 31 грудня 2006 року (п. 5.1).

02 жовтня 2008 року між ТМО «Слов'янськ», як забудовником, та ОСОБА_12, як замовником (пайовиком), укладено договір на пайову участь у будівництві офісних приміщень, згідно якого забудовник прийняв на себе зобов'язання збудувати та передати пайовику у власність офісні приміщення у адміністративно-житловому корпусі 3-ої черги забудови по АДРЕСА_1, а пайовик прийняв зобов'язання прийняти ці приміщення та сплатити за них на умовах цього договору (пункти 1.1., 2.2.). Площа приміщення згідно замовлення пайовика та проектної документації становить 51 кв. м (остаточно площа отриманого приміщення буде визначена після складання акта державної комісії та отримання інвентаризаційної справи) (п. 3.1). Ціна 1 кв. м площі становить 1 500 грн. (п. 4.1). Загальна вартість приміщення (загальна сума пайової частки) приблизно становить 76 500 грн. (п. 4.2). Забудовник гарантує виконання своїх зобов'язань до 31 грудня 2008 року (п. 6.1). Право власності на приміщення переходить до пайовика з моменту складання сторонами акта прийому-передачі приміщення (п. 7.1).

Згідно з договором про відступлення права вимоги від 14 вересня 2010 року первісний кредитор ОСОБА_12, передав новому кредитору ОСОБА_11 належне йому право вимоги за договором від 02 жовтня 2008 року, а новий кредитор прийняв право вимоги в обсягах та на умовах, які існують на час укладення цього договору.

Відповідно до довідки, яка видана ТМО «Слов'янськ» 18 вересня 2012 року, ОСОБА_11 свої зобов'язання за договорами від 18 жовтня 2006 року, від 07 липня 2006 року та від 02 жовтня 2008 року виконала повністю - сплатила у повному обсязі пайові внески у розмірі 197 380 грн., в тому числі за нежитлове приміщення площею 68,1 кв. м - 26 680 грн., за офісне приміщення площею 66,8 кв. м - 100 200 грн., за офісне приміщення площею 47 кв. м - 70 500 грн.

Згідно з договором про відступлення права вимоги від 04 червня 2013 року, укладеного між первісним кредитором фізичною особою-підприємцем ОСОБА_11 та новим кредитором ОСОБА_8 первісний кредитор передає належне йому право вимоги за договорами від 18 жовтня 2006 року, від 02 жовтня 2008 року та від 07 липня 2006 року, а новий кредитор приймає право вимоги виконання зобов'язань, належних первісному кредитору за основним договором у частині вимоги на нежитлове приміщення, площею 68,1 кв. м, на офісне приміщення, площею 51 кв. м та площею 66,8 кв. м, в адміністративно-житловому корпусі по АДРЕСА_1 (п. 1.1.1). Новий кредитор за передане право вимоги сплачує первісному кредитору згідно договорів від 18 жовтня 2006 року - 26 680 грн., від 02 жовтня 2008 року - 76 500 грн., від 07 липня 2006 року - 100 200 грн.

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта від 28 березня 2016 року за ОСОБА_8 зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна: офісне приміщення, загальною площею 66,8 кв. м (приміщення № 11); офісне приміщення загальною площею 47 кв. м (приміщення № 12); нежитлове приміщення гараж, загальною площею 68,1 кв. м (приміщення № 3), які розташовані по АДРЕСА_1 (приміщення №№ 3, 11, 12), на підставі рішення Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 08 жовтня 2013 року.

24 квітня 2002 року між ТМО «Слов'янськ», як продавцем, та ОСОБА_9, як покупцем, укладений договір купівлі-продажу, згідно якого продавець зобов'язався передати у власність покупцю об'єкт незавершеного будівництва приміщення під гараж, площею 137 кв. м, яке розташоване по АДРЕСА_1, а покупець зобов'язався прийняти об'єкт будівництва та сплатити за нього ціну відповідно до умов цього договору (п. 1.1). Сума договору складає 17 000 грн. (п. 1.2). Передача об'єкта продавцем та прийняття його покупцем посвідчується актом приймання-передачі, який підписується сторонами (п. 3.1) (т. 1 а. с. 152, 152 з. б.).

18 жовтня 2006 року між ТМО «Слов'янськ», як забудовником, та ОСОБА_9 як замовником (пайовиком), укладено договір на пайову участь у будівництві інженерних комунікацій, енергозабезпеченні та благоустрої території блоку допоміжних служб, згідно якого забудовник прийняв на себе зобов'язання виконати роботи з будівництва інженерних комунікацій, енергозабезпеченню та благоустрою території блоку допоміжних служб, у тому числі гаражів, у адміністративно-житловому комплексі 3-ї черги забудови, що буде розташовуватися по АДРЕСА_1 і передати їх у власність пайовику, а пайовик прийняв на себе зобов'язання оплатити їх на умовах цього договору і прийняти у власність гаражі, площею 130,4 кв. м (пункти 1.1, 2.2). Загальна вартість робіт (загальна сума пайової частки) приблизно становить 38 049 грн. із розрахунку 300 грн. за 1 кв. м приміщення гаражів, яке надано пайовику (130,4 кв. м). Загальна вартість буде уточнюватися після отримання інвентаризаційної справи (п. 3.1). (т. 1 а .с. 68-69).

01 грудня 2006 року між ТМО «Слов'янськ» як продавцем та ОСОБА_9 як покупцем, була укладена додаткова угода № 1 до вищевказаного договору купівлі-продажу № 28 від 24 квітня 2002 року. Укладанням цієї угоди ТМО «Слов'янськ», як продавець та фізична особа ОСОБА_9 як покупець, узгодили зміни до раніше укладеного між ними договору купівлі-продажу, а саме до п. 1.1. (п. 1 - «Предмет договору») договору купівлі-продажу, виклавши його в такій редакції:- продавець зобов'язується передати у власність покупця об'єкт незавершеного будівництва - приміщення під гараж площею 130,4 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, а покупець зобов'язується прийняти об'єкт будівництва та сплатити за нього ціну яка відповідає умовам, встановленим цим договором. Згідно із п. 2 цієї додаткової угоди, всі інші положення Договору купівлі-продажу № 28 від 24 квітня 2002 року зберігають свою силу. Додаткова угода є невід'ємною частиною Договору купівлі-продажу № 28 від 24 квітня 2002 року, та є дійсною з моменту її підписання (п. 3, п. 5) (т. 3 а. с. 47).

Згідно із довідкою, виданою ТМО «Слов'янськ» 04 жовтня 2012 року, ОСОБА_9 свої зобов'язання за договором купівлі продажу № 28 від 24 квітня 2002 року та договором № 68 від 18 жовтня 2006 року на пайову участь у будівництві інженерних комунікації, енергозабезпеченні та благоустрої території блоку допоміжних служб, виконав у повному обсязі сплативши 100% вартості гаражного боксу площею 130,4 кв. м - 17000,00 грн., та об'єктів загального користування в сумі - 38 049,00 грн. розташованих в адміністративно-житловому комплексі 3-ї черги забудови за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а. с. 70 з. б.).

Актом приймання-передання 12 листопада 2010 року за договором від 18 жовтня 2006 року забудовник - ТМО «Слов'янськ» передав, а замовник (пайовик) ОСОБА_9 прийняв нежиле приміщення (гараж) згідно технічного паспорту БТІ від 15 квітня 2010 року, загальною площею 130,4 кв. м, розташоване на 1-му поверсі адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1. З дня підписання акта зазначене майно переходить у власність фізичної особи ОСОБА_9 (т.1 а. с. 70).

Згідно із інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта від 28 березня 2016 року за ОСОБА_9 зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна: нежитлові приміщення, загальною площею 130,4 кв. м (приміщення № 1), які розташовані по АДРЕСА_1 (приміщення № 1), на підставі свідоцтва про право власності, виданого 07 серпня 2014 року.

10 листопада 2008 року між ТМО «Слов'янськ», як забудовником, та ОСОБА_7, як замовником (пайовиком), укладено договір на пайову участь у будівництві блоку допоміжних приміщень, згідно якого забудовник прийняв на себе зобов'язання виконати роботи з будівництва інженерних комунікацій, енергозабезпеченню, благоустрою території, блоку допоміжних служб у адміністративно-житловому комплексі 3-ої черги, що буде розташовуватися по АДРЕСА_1, а пайовик прийняв на себе зобов'язання сплатити за них на умовах цього договору (пункти 1.1, 2.2). Загальна вартість робіт (загальна сума пайової частки) приблизно становить 100 050 грн. із розрахунку 1 500 грн. за 1 кв. м допоміжного приміщення, яке надано Пайовику (66,7 кв. м). Загальна вартість буде уточнюватися після отримання інвентаризаційної справи (п. 3.1). Забудовник гарантує виконання своїх зобов'язань до ІІІ кварталу 2009 року (п. 5.1).

Згідно з довідкою ТМО «Слов'янськ» ОСОБА_7, свої зобов'язання за договором від 10 листопада 2008 року виконав - сплатив у повному обсязі вартість пайового внеску у розмірі 100 050 грн. за 64,3 кв. м (1-12 площею 8,4 кв. м, 1-13 площею 55,9 кв. м).

Відповідно до акта прийому-передачі майна від 19 квітня 2010 року за договором від 10 листопада 2008 року забудовник - ТМО «Слов'янськ» передає, а замовник (пайовик) ОСОБА_7, приймає у власність нерухоме мано згідно технічного паспорту БТІ від 15 квітня 2010 року: нежитлові приміщення, загальною площею 64,3 кв. м, у тому числі гараж (1-13), площею 55,9 кв. м; допоміжне приміщення (1-12), площею 8,4 кв. м; які розташовані по АДРЕСА_1. Після підписання акта право власності на нежитлове приміщення набуває ОСОБА_7

За договором дарування від 23 червня 2015 року ОСОБА_7, подарував, а ОСОБА_17 прийняла у дар нерухоме майно: приміщення № 1-13 гараж, площею 55,9 кв. м, та приміщення № 1-12, площею 8,4 кв. м, розташовані по АДРЕСА_1, які належать дарувальнику на підставі заочного рішення Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 17 жовтня 2012 року.

За змістом договору купівлі-продажу від 06 жовтня 2015 року ОСОБА_17 продала, а ОСОБА_10 купила у приватну власність нерухоме майно: приміщення № 1-13 гараж, площею 55,9 кв. м, та приміщення № 1-12, площею 8,4 кв. м, розташовані по АДРЕСА_1.

Відповідно до інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 28 жовтня 2015 року, від 02 березня 2016 року право власності на об'єкт нерухомого майна: приміщення № 1-13 гараж та приміщення № 1-12, що розташовані по АДРЕСА_1, зареєстровано за ОСОБА_10 на підставі договору купівлі-продажу від 06 жовтня 2015 року, посвідченого приватним нотаріусом Слов'янського міського нотаріального округу Донецької області Панченком А.В.

28 січня 2009 року між ТМО «Слов'янськ», як забудовником, та ОСОБА_6, як замовником (пайовиком), укладено договір на пайову участь у будівництві гаражу на першому поверсі в адміністративно-житловому корпусі 3-ої черги будівництва по АДРЕСА_1, згідно якого забудовник прийняв на себе зобов'язання виконати роботи з будівництва, введення в експлуатацію, передачі і оформлення права власності на гараж (приміщення) на 1-му поверсі у адміністративно-житловому комплексі 3-ої черги, що буде розташовуватися по АДРЕСА_1 і передати його пайовику, а пайовик прийняв на себе зобов'язання сплатити за ці роботи на умовах цього договору (пункти 1.1, 2.2). Загальна вартість робіт (загальна сума пайової частки) приблизно становить 136 500 грн. із розрахунку 1 300 грн. за 1 кв. м гаражу, площею 105 кв. м, що буде переданий у власність пайовику. Забудовник зобов'язався передати право власності на гараж шляхом складання сторонами акта прийому-передачі гаражу (п. 4.1). Загальна вартість буде уточнюватися після отримання інвентаризаційної справи (п. 3.1). Забудовник гарантує виконання своїх зобов'язань до 31 травня 2009 року (п. 5.1).

Відповідно до додаткової угоди від 03 листопада 2010 року до договору від 28 січня 2009 року внесені зміни до п. 3.1 договору - площа гаража (приміщення) згідно замовлення пайовика, акта готовності об'єкта до експлуатації від 29 жовтня 2010 року та технічного паспорту на будівлю адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1 становить: гаража (приміщення) № 110 (1-10) - 95,1 кв. м, приміщення № 111 (1-11) - 2,2 кв. м, загальна площа - 97,3 кв. м. Загальна вартість робіт (загальна сума пайової частки) становить 126 490 грн.

Згідно з актом прийому-передачі майна від 03 листопада 2010 року за договором від 28 січня 2009 року забудовник - ТМО «Слов'янськ» збудував та передає, а пайовик ОСОБА_6 приймає такі приміщення згідно технічного паспорта на будівлю адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1 та акта готовності об'єкта до експлуатації від 29 жовтня 2010 року: гараж - приміщення № 110 (1-10), площею 95,1 кв. м; приміщення № 111 (1-11), площею 2,2 кв. м, по АДРЕСА_1.

Відповідно до довідки, яка видана ТМО «Слов'янськ» 03 листопада 2010 року, ТМО «Слов'янськ» підтверджує право замовника (пайовика) ОСОБА_6 на набуття у власність - приміщення № 110 (1-10), площею 95,1 кв. м; приміщення № 111 (1-11), площею 2,2 кв. м, розташованих по АДРЕСА_1 за які замовником (пайовиком) сплачені кошти у сумі 136 500 грн.

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 25 лютого 2016 року право власності на об'єкт нерухомого майна: нежитлові приміщення, гараж, загальною площею 97,3 кв. м, розташоване по АДРЕСА_1 (приміщення № 5), зареєстровано за ОСОБА_6 на підставі рішення Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 28 лютого 2013 року.

Такі ж відомості містяться і в Інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта від 28 березня 2016 року.

05 травня 2008 року між ПАТ «Промінвестбанк», як іпотекодержателем, та ТМО «Слов'янськ», як іпотекодавцем, укладено іпотечний договір право власності на яке виникне в майбутньому, згідно якого він забезпечує вимоги іпотекодержателя, що випливають з кредитного договору від 05 травня 2008 року (ліміт кредитної лінії - 1 000 000,00 грн., відсоткова ставка за користування кредитом - 20 % річних, кінцевий термін погашення - 04 травня 2009 року з урахуванням графіка або 10 днів з моменту отримання вимоги іпотекодержателя про повернення кредиту та сплати відсотків згідно кредитного договору) (п. 1.1).

Відповідно до п. 1.2 іпотечного договору, в забезпечення виконання будь-яких зобов'язань боржника, що випливають з кредитного договору, іпотекодавець передає в іпотеку нерухоме майно, а саме: незакінчений будівництвом адміністративно-житловий корпус розташований по АДРЕСА_1 (3-я черга житлової забудови по АДРЕСА_1), а саме: вісім квартир першого і другого рівня, загальною площею 1 039,41 кв. м; вісім офісних приміщень, загальною площею 419,81 кв. м, та 9 складських приміщень, загальною площею 491,19 кв. м.

Відповідно до п. 1.3 іпотечного договору, предмет іпотеки буде належати іпотекодавцю на праві власності, яке виникне в майбутньому - при закінченні будівництва адміністративно-житлового корпусу. Право користування земельною ділянкою підтверджується державним актом на право постійного користування землею від 22 листопада 1995 року. Право власності на предмет іпотеки іпотекодавець набуде у майбутньому, що підтверджується наступними документами: дозволом на виконання будівельних робіт, виданого управлінням архітектури і містобудування, рішенням виконкому Слов'янської міської ради Донецької області від 28 серпня 2006 року про передачу земельної ділянки для будівництва житлового корпусу, технічними умовами, виданими відповідними установами, та іншими документами.

Відповідно до п. 1.4 іпотечного договору з моменту закінчення будівництва адміністративно-житлового корпусу по АДРЕСА_1 (3-я черга житлової забудови по АДРЕСА_1) та введення його в експлуатацію і реєстрацію на нього прав власності, предметом іпотеки стає адміністративно-житловий корпус, що визначені в п. 1.2 цього договору, без внесення змін в цей договір.

Відповідно до п. 2.1.1 іпотекодавець засвідчує, що предмет іпотеки нікому не проданий, не переданий, не заставлений та не обтяжений третіми особами іншими шляхами. Пунктом 7.2 іпотечного договору передбачено, що цей договір набирає чинності з моменту нотаріального посвідчення.

Іпотечний договір не був нотаріально посвідчений (т. 1 а. с. 42-44).

До іпотечного договору від 05 травня 2008 року вносилися зміни 15 травня 2009 року, які пов'язані із змінами до кредитного договору.

Рішенням господарського суду Донецької області від 13 червня 2012 року, яке залишено без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 26 березня 2013 року та постановою Вищого господарського суду України від 27 травня 2013 року, іпотечний договір від 05 травня 2008 року (із змінами), підписаний ПАТ «Промінвестбанк» та ТМО «Слов'янськ», визнано дійсним з моменту його укладення, тобто з 05 травня 2008 року (т. 1 а. с. 106-108, 109-113).

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_9, суд першої інстанції виходив з того, що, оскільки ТМО «Слов'янськ» неправомірно передало в іпотеку майнові права позивача на об'єкт будівництва без згоди самого інвестора, який до укладання договору іпотеки в повному обсязі вчинив/виконав дії щодо набуття права власності на об'єкт будівництва, і щодо певного стану якого у майбутньому, мав правомірні очікування, то такий іпотечний договір № 367 - в право власності, на яке виникне в майбутньому від 05 травня 2008 року, порушив його права й не відповідає вимогам ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору іпотеки), у зв'язку із чим, ОСОБА_9 є заінтересованою особою в сенсі ст. 216 ЦК України, яка має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі.

Відмовляючи в задоволені позовних вимог ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 та ОСОБА_8 суд першої інстанції врахував момент укладання спірного договору іпотеки та договорів вказаних осіб на пайову участь. Суд встановив, що пайовиками за договорами на пайову участь ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 та ОСОБА_8, стали вже після укладання спірного іпотечного договору від 05 травня 2008 року. ОСОБА_5 стала також пайовиком за договором на пайову участь від 18 жовтня 2006 року, тобто до укладення іпотечного договору від 05 травня 2008 року, втім, свої зобов'язання за вказаними договорами пайовики повністю виконали (повна сплата вартості об'єкта), тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності або набуття майнових прав на об'єкти вже після укладання спірного іпотечного договору № 367 - в право власності, на яке виникне в майбутньому. У зв'язку із чим, передаючи в іпотеку зазначені майнові права позивачів у незавершеному будівництвом адміністративно-житловому корпусі, ТМО «Слов'янськ» не була потрібна згода вказаних інвесторів, та їх права укладанням спірного іпотечного договору не порушувались, оскільки як вже зазначалося, саме повна сплата вартості об'єкта будівництва, свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, з огляду на таке.

Згідно ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч. 1 с. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частина 1 статті 203 ЦК України передбачає, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За змістом ч. 1 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

В частинах 1 - 3 статті 5 Закону України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 року № 898-IV (у редакції на час укладення договору іпотеки) визначено, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні.

Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» від 19 червня 2003 року № 979-IV, який набрав чинності 01 січня 2004 року, були встановлені відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Як визначено частинами 1, 8 - 9 статті 5 цього Закону, іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.

Після закінчення будівництва нерухомості іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість, та ця нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору.

Згідно зі ст. 2 Закону № 979-IV іпотечний борг виникає з цивільно-правових відносин між сторонами договору про іпотечний борг за умови дотримання встановлених цим Законом вимог.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.

Як вбачається з матеріалів справи, сторони оскаржуваного іпотечного договору (товариство-забудовник та банк) уклали цей договір на забезпечення вимог іпотекодержателя за кредитним договором від 05 травня 2008 року, але без дотримання вимог діючого на той час законодавства.

Проте рішенням господарського суду Донецької області від 13 червня 2012 року, яке залишено без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 26 березня 2013 року та постановою Вищого господарського суду України від 27 травня 2013 року, іпотечний договір від 05 травня 2008 року (із змінами), підписаний ПАТ «Промінвестбанк» та ТМО «Слов'янськ», визнано дійсним з моменту його укладення, тобто з 05 травня 2008 року, що має для розгляду цієї справи преюдиційне значення.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі Закону України «Про іпотеку», набрав чинності 14 січня 2009 року.

Тобто договір іпотеки майнових прав на приміщення в незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої повністю була сплачена інвестором за інвестиційною угодою, який укладено без згоди інвестора, може бути визнано недійсним на підставі статей 203, 215 ЦК України як такий, що укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України від 5 червня 2003 p. № 898-IV «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки.

Зазначена правова позиція висловлена в постанові Верховного Суду України від 06 листопада 2013 року у справі № 6-100цс13 та цю правову позицію посилався суд першої інстанції у своєму рішенні.

З урахуванням вищенаведеного, суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що при укладенні договорів іпотеки були порушені положення ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку ТМО «Слов'янськ» мало право передавати в іпотеку лише з 14 січня 2009 року.

Розглядаючи питання щодо порушення прав позивачів, суд першої інстанції врахував обставини справи та надані сторонами докази, та ухвалив рішення про задоволення позову ОСОБА_9 як інвестора, що повністю сплатив оговорену суму за інвестиційною угодою до укладення договору іпотеки та обґрунтовано відмовив у задоволенні позовних вимог ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 та ОСОБА_8 з зазначених вище підстав, а саме з урахуванням моменту укладення договору іпотеки та договорів на пайову участь.

Колегія суддів не може вважати обґрунтованими доводи апеляційної скарги банку, який вважає помилковим рішення суду в частині задоволення вимог ОСОБА_9, оскільки вони ґрунтуються на припущеннях та не спростовують доказів, що надані позивачем.

Щодо позовної давності колегія суддів зазначає, що Велика Палата Верховного Суду в постанові від 07 листопада 2018 року у справі № 575/476/16-ц висловила наступну правову позицію.

Встановивши, що позовну давність пропущено без поважної причини, суд у рішенні зазначає про відмову в позові з цієї підстави, якщо про застосування позовної давності заявлено стороною у спорі, зробленою до ухвалення ним рішення, крім випадків, коли позов не доведено, що є самостійною підставою для цього.

Суд першої інстанції правильно відмовив позивачам, які подали апеляційні скарги, з тих підстав, що вони не довели своїх позовних вимог.

Отже, доводи апеляційних скарг позивачів та банку є безпідставними та такими, що не спростовують висновки суду першої інстанції.

За ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись статтями 368, 374, 375, 381-383 ЦПК України, Донецький апеляційний суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційні скарги ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ОСОБА_5, залишити без задоволення.

Рішення Слов'янського міськрайонного суду Донецької області від 30 серпня 2018 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.

Головуючий: В.Б. Азевич

Судді: В.С. Жданова

Н.С. Краснощокова

Повний текст постанови складено 29 листопада 2018 року.

Суддя-доповідач В.Б. Азевич