Роздільнянський районний суд Одеської області
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 511/1293/18

Номер провадження: 2/511/556/18

01 жовтня 2018 року Роздільнянський районний суд Одеської області в складі:

головуючого судді - Ільяшук А. В.,

секретаря судового засідання - Чернецької А.В.,

за участю:

позивача - ОСОБА_1,

відповідача - ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Роздільна Одеської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до фізичної особи - підприємця ОСОБА_2, треті особи - Відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської районної державної адміністрації Одеської області, Степанівська сільська рада Роздільнянського району Одеської області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації договору оренди,

ВСТАНОВИВ:

У червні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2, третя особа: відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської районної державної адміністрації Одеської області, Степанівська сільська рада Роздільнянського району Одеської області в якому просила :

- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки , без номеру, від 27.03.2017 року між ОСОБА_3 та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2, площею 3,41 га, кадастровий номер НОМЕР_3, яка розташована на території Степанівської сільської ради Роздільнянського району Одеської області за цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

- зобов'язати відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської районної Державної адміністрації Одеської області скасувати Державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки від 27.03.2017 року, без номеру, площею 3,41 га, кадастровий номер НОМЕР_3, розташованої на території Степанівської сільської ради Роздільнянського району Одеської області, який було зареєстровано у Реєстраційній службі Роздільнянсього району Одеської області 22.05.2017 року;

- стягнути з ФОП ОСОБА_2 на її користь судові витрати у розмірі 830 гривень.

Ухвалою Роздільнянського районного суду Одеської області від 19 червня 2018 року відкрито провадження по справі та призначено підготовче судове засідання, так як справа розглядається в порядку загального позовного провадження. ( а.с.42-43).

Ухвалою Роздільнянського районного суду Одеської області від 03 вересня 2018 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду. ( а.с. 57-58)

Позивач ОСОБА_1 в судовому засіданні свої позовні вимоги підтримала у повному обсязі та просила їх задовольнити.

Відповідач ФОП ОСОБА_2 позов не визнав, у судовому засіданні пояснив , що договір оренди земельної ділянки укладено добровільно, земельний пай належним чином обробляється, орендна плата зумовлена в договорі виплачується у встановлений договором термін. Заборгованість відсутня. Підстав для визнання договору недійсним не встановлено, просить в задоволенні вимог відмовити.

Третя особа: відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської РДА Одеської області в судове засідання не з'явилися, будучи належним чином повідомлені про час, дату та місце розгляду справи, заперечень на позов не надали.

Третя особа: Степаніівська сільська рада Роздільнянського району Одеської області в судове засідання не з'явилися, просили розглянути позов за відсутності їх представника, заперечень не надали. ( а.с.46)

Суд, заслухавши пояснення позивача, відповідача, дослідивши всі докази по справі у їх сукупності, вважає, що позов підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Згідно ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 5 ЦПК України встановлює способи захисту, які застосовуються судом та визначає, що, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим кодексом.

Стаття 13 ЦПК України визначає, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог, і на підставі поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Судом встановлено, що згідно Витягу з державного земельного кадастру від 24.02.2017 року, та Державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_4, - ОСОБА_3, є власником земельної ділянки загальної площею 3,41 га, кадастровий номер НОМЕР_3, яка розташована на території Степанівської сільської ради Роздільнянського району Одеської області. Цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. (а.с.15-17,20-22).

27.03.2017 року між ОСОБА_3 та ФОП ОСОБА_2 укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 49 років. (а.с.10-14)

ІНФОРМАЦІЯ_3 року ОСОБА_3 помер, що підтверджується свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_5 виданим Роздільнянським районним відділом державної реєстрації актів цивільного стану Головного територіального управління юстиції Одеської області, актовий запис № 403.( а.с.30)

Після смерті ОСОБА_3 спадщину прийняла його дочка, ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом від 15 лютого 2018 року. Спадщина, на яку видано свідоцтво, складається з земельної ділянки, площею 3,4088 та, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, належної спадкодавцю на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_6, виданого Степанівською сільською радою Роздільнянського району Одеської області 30 грудня 2002 року, зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 460.(а.с.27) та Витягом про реєстрацію в Спадковому реєстрі № 509441109 від 15 02.2018 року ( а.с.26).

За змістом ч.1 ст. 203 ЦК України, ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, і, зокрема, коли зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

За змістом частини першої ст. 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6,11,17,19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

З дослідженого в судовому засіданні договору оренди, який підписаний ФОП ОСОБА_2 та ОСОБА_3, вбачається невідповідність його типовій формі Договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 03.03.2004 року № 220 (з доповненнями), недодержанням вимог ст.15 Закону України «Про оренду землі» та інших положень законодавства України регламентуючих порядок оренди землі, з наступних підстав:

- Договір оренди від 27.03.2017 року не прошитий; не містить порядкового номеру;

- даний договір, згідно умовам, необхідно зареєструвати у Реєстраційної службі Роздільнянського району, але відмітка про реєстрацію у договорі відсутня та копія витягу про реєстрацію, у документах наданих Орендодавцю, також відсутня;

- до договору, не надано акту прийому - передачі земельної ділянки у оренду, який, згідно п.3 є невід'ємною частиною договору;

- аркуші договору не підписані сторонами;

- у договорі відсутня умова відповідальності орендаря у разі несвоєчасного повернення орендованої земельної ділянки;

- у п.9. даного договору вказано, що орендна плата за користування даною земельною ділянкою сплачується у грошовий форми в розмірі вартості однієї тони зерна на момент розрахунку. Розрахунок вартості здійснюється за цінами, що не перевищують офіційно повідомлених органами виконавчої влади середніх біржових цін на таку продукцію на момент її передачі.

Згідно ст. 22 Закону України «Про оренду землі», орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Але, у договорі від 27.03.2017 року, орендна плата грошовим еквівалентом тони зерна за 1 рік, здійснюється на рівні середніх біржових цін, які значно нижче ринкових.

Окрім цього, у договорі не вказано, вартість якого самого виду зерна - зерно хлібних або зернобобових, та яких саме (1 вид - пшениця, жито, просо, кукурудза та інше., 2 вид - горох, квасоля) та якого класу або сорту, буде прийнята та використана при розрахунку орендаря з орендодавцем, так як ціни на різні види та клас зерна, дуже відрізняються одне від одного.

Тому суд вважає, що вказана форма розрахунку та розмір орендної плати у даному договорі є фіктивною. Відсутність чітких даних про вид товару (грошовий еквівалент якого, є орендної платою), його якість (клас, сорт), за даних умов договору, заздалегідь передбачає, що орендна плата може бути значно нижче орендної плати встановленої законодавством - 3% від нормативної вартості землі, тобто розмір орендної плати у даному договорі, фактично не визначено, що є суттєвим порушенням істотних умов ст.15 Закону України «Про оренди землі». Даними умовами договору, орендодавець завідомо введений в оману, та позбавлений права отримувати орендну плату, яка відповідає діючому законодавству України.

Відсутня відповідальність орендаря за несплату орендної плати (є тільки за прострочення).

Відсутні дані про порядок и строки проведення індексації орендної плати.

- У даному договорі, взагалі відсутня умова, про передачу у заставу та внесення до статутного фонду орендаря, права оренди земельної ділянки, що є суттєвим порушенням істотних умов ст.15 Закону України «Про оренді землі».

- Відповідно до ч.5 ст.37 Закону України «Про охорону земель», при передачі у власність або надання у користування, в тому числі в оренду земельної ділянки або землекористувача землі її паспортизація здійснюється в обов'язковому порядку незалежно від часу останнього обстеження. Відповідно до ч.1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель», агрохімічна паспортизація земель сільськогосподарського призначення - обов'язкове агрохімічне обстеження ґрунтів, з видачою агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки, в якому фіксуються початкові та поточні рівні забезпечення поживними речовинами ґрунтів, рівні із забруднення токсичними речовинами та радіонуклідами. Відповідачем не забезпечено проведення паспортизації земельної ділянки та не забезпечено відображення відповідних показників в акті приймання - передачі від 27.03.2017 року, що наданий суду (а.с.64).

- У договорі відсутні якісні показники об'єкта оренди, на момент передачі у оренду, які мають зберігатися орендарем в ході використання земельної ділянки. Тобто фактично (згідно п.20 даного договору оренди), умова повернення земельної ділянки орендодавцю «у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду» - є фіктивною, тому що це, не розкриває змісту всіх необхідних умов збереження земельної ділянки, що гарантують захист прав та є істотною умовою договору оренди землі згідно абзацу 6 ст.15 ЗУ "Про оренду землі», оскільки дані про якісні показники та первісний стан земельної ділянки в акті приймання - передачі відсутні.

Верховний Суд України у своїх висновках, викладених у постановах від 06.02.2012 року, № 6-104 Ц 11, від 14.03.2012 року № 6 - 7 ЦС 12 від 04.04.2012 року № 6 - 21 ЦС 12 та від 18.07.2012 року № 6 - 77 ЦС 12, вказує, що умова щодо збереження стану об'єкта оренди відповідно до абз.6 ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», є істотною умовою договору та її відсутність, є підставою для визнання договору оренди недійсним.

У даному договорі оренди, взагалі відсутні 4 пункти розділу - «об'єкт оренди», тобто повний зміст договору (якісь умови, обов'язки, права та інше), до орендодавця не доведено, навіть після надання йому копій документів у липні 2017 року і до цього часу.

Відповідно до ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст.2 Закону України "Про оренду землі"(далі - Закон) відносини, пов'язані з орендою землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно ст.526 ЦК України зобов'язання повинно виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст.610 ЦК України порушенням зобов'язання є його не виконання або виконання з порушенням умов.

За змістом ст.611 ЦК України правовим наслідком порушення зобов'язання є, зокрема, розірвання договору, якщо це передбачено договором або законом.

За умовами договору орендодавець та орендар дійшли згоди про те, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яка істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Відповідно до ст.32 Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Одним із основних обов'язків орендаря відповідно до ст.24 Закону України "Про оренду землі є своєчасне внесення орендної плати. Цьому положенню кореспондуються умови щодо внесення орендної плати не пізніше 25 грудня поточного року.

Згідно з п. «а» ч.1 ст.96 ЗК України землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням. У свою чергу, орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди - ст.24 Закону "Про оренду землі".

Відповідно до ст.141 Земельного кодексу України, серед підстав припинення права користування земельною ділянкою зазначені такі як використання її не за цільовим призначенням, та систематична несплата орендної плати.

Згідно зі ст.34 ЗУ "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Відповідно до п.20 Типового Договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Згідно п.8 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року №7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» (зі змінами, внесеними згідно з постановою Пленуму Верховного Суду України від 19 березня 2010 року №2) питання про дострокове припинення користування землею на умовах оренди вирішується шляхом пред'явлення позову про розірвання договору.

Відповідно до ст.651 ЦК України договір може бути змінено чи розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та і інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Судом встановлено, що дійсно були істотно порушені права орендодавця, занижена вартість земельної ділянки, як наслідок - це менша орендна плата, що позбавляє державу отримувати податки, а орендаря обов'язково їх сплачувати. Не проводилась обов'язкова нормативна грошова оцінка об'єкта оренди.

Зазначене положення ЦК України повністю відповідає захисту права власності, яке гарантується ст.1 Першого Протоколу до Європейської Конвенції з прав людини та основоположних свобод, що у відповідності до ст.9 Конституції України є частиною національного законодавства. Зміст цього конвенційного положення про захист права власності розкритий у ряді Рішень Європейського Суду з прав людини.

Відповідно до вимог чинного законодавства в тому числі і ст.202-211 ЦК України вказаний договір / правочин / вчинено з порушенням прав орендодавця, а тому він не відповідає чинному законодавству. Підстави визнання недійсності вказаного договору відповідно встановлено - це істотні порушення.

Враховуючи те, що дотримання належного економічного регулювання земельних правовідносин, забезпечення надходжень платежів з орендної плати до місцевих бюджетів у законодавчо визначених межах шляхом їх вірного правового врегулювання безпосередньо належить до інтересів держави, орендодавця, а тому факт не проведення нормативної грошової оцінки, у порядку встановленому законодавством, є підставою для визнання спірного договору недійсним.

Доводи щодо відсутності вартості земельної ділянки, як підстави для визнання договору недійсним підтверджуються невірним розрахунком орендної плати. За таких обставин суд приходить до висновку, що волевиявлення при укладенні правочину було не усвідомленим.

Оскільки при укладенні договору оренди земельного паю було допущено істотні порушення, встановлені на підставі досліджених доказів у судовому засіданні щодо цільового використання земельної ділянки та виплати орендної плати, то вимоги позивача про те, що даний договір необхідно визнати недійсним та скасувати його реєстрацію необхідно задовольнити.

В зв'язку з задоволенням вимог позивача судові витрати суд покладає на відповідача. Судові витрати становлять 704,80 грн.

На підставі ст.ст.202-221,215, 526,610,611,651ЦК України, ст.ст.25,32,34 Закону України "Про оренду землі", ст.ст.96,141 Земельного кодексу України, ст.17 Закону України "Про плату за землю", керуючись ст.ст.4,5,12,13,18,19,76-81,95,211, 223, 258-259, 273,354,355 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до фізичної особи - підприємця ОСОБА_2, треті особи - Відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської районної державної адміністрації Одеської області, Степанівська сільська рада Роздільнянського району Одеської області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації договору оренди, - задовольнити частково.

Визнати договір оренди земельної ділянки б/н від 27.03.2017 року укладений між ОСОБА_3 та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2, згідно Державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_6 виданого Степанівською сільською радою від 30.12.2002 року земельна ділянка площею 3,41 га, кадастровий номер земельної ділянки - НОМЕР_3, яка розташована на території Степанівської сільської ради Роздільнянського району Одеської області - недійсним.

Зобов'язати відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської районної Державної адміністрації Одеської області скасувати Державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки б/н від 27.03.2017 року, площею 3,41 га., кадастровий номер НОМЕР_3, розташованої на території Степанівської сільської ради Роздільнянського району Одеської області укладеного між ОСОБА_3 та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2, який було зареєстровано у Реєстраційній службі Роздільнянського району Одеської області 22.05.2017 року.

Стягнути з ФОП ОСОБА_2,ІНФОРМАЦІЯ_2, ІПН НОМЕР_1 на користь ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1, ІПН НОМЕР_2 в рахунок відшкодування витрат по сплаті судового збору в розмірі 704,80 грн.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене учасниками справи в апеляційному порядку до апеляційного суду Одеської області через суд першої інстанції шляхом подачі протягом 30 днів апеляційної скарги з дня проголошення судового рішення, з урахуванням п.15.5 Перехідних положень ЦПК України.

Суддя А. В. Ільяшук