Постанова

Іменем України

12 вересня 2018 року

м. Київ

справа № 709/1700/16-ц

провадження № 61-18136св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Стрільчука В. А.,

суддів: Кузнєцова В. О., Погрібного С. О.,

Ступак О. В. (суддя-доповідач), Усика Г. І.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Силікат-1»,

відповідачі: ОСОБА_3, Товариство з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013»,

третя особа - державний реєстратор Чорнобаївської районної державної адміністрації,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року у складі судді Левченка В. В. та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 21 березня 2017 року у складі колегії суддів: Гончар Н. І., Сіренка Ю. І., Пономаренка В. В.,

ВСТАНОВИВ:

У липні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Силікат-1» (далі - ТОВ «Силікат-1») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_3, Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» (далі - ТОВ «Зелена Нива 2013») про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування рішення про державну реєстрацію права оренди та визнання поновленим договору оренди землі.

Позовна заява мотивована тим, що 11 березня 2004 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_3 укладений договір оренди земельної ділянки, площею 2,46 га, строком на 10 років, який зареєстровано у Чорнобаївському районному відділенні Черкаської філії Центру Державного земельного кадастру. Позивач скористався переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк та 20 листопада

2012 року уклав із ОСОБА_3 угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі, продовживши його дію ще на 10 років. 31 жовтня 2013 року відповідач подав до державної реєстрації речових прав на нерухоме майно реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ТОВ «Силікат-1», однак ця реєстрація не відбулась так як стало відомо, що 18 серпня 2013 року ОСОБА_3 уклав із ТОВ «Зелена Нива 2013» договір оренди земельної ділянки, який 27 лютого 2014 року зареєстрований Чорнобаївським районним управлінням юстиції Черкаської області (далі - Чорнобаївське РУЮ Черкаської області).

ТОВ «Силікат-1» вважає, що цей договір оренди землі є недійсним, а дії ТОВ «Зелена Нива 2013» порушують переважне право позивача на укладання договору оренди землі на новий строк, оскільки спірний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, так як його укладено до закінчення строку дії попереднього договору та він не містить істотної умови - кадастрового номеру земельної ділянки.

Уточнивши позовні вимоги, ТОВ «Силікат-1» остаточно просило визнати недійсним договір оренди землі, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений

21 березня 2013 між ОСОБА_3 та ТОВ «Зелена Нива 2013»; скасувати рішення державного реєстратора реєстраційної служби Чорнобаївського РУЮ Черкаської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ТОВ «Зелена Нива 2013» на підставі цього договору оренди землі.

Ухвалою Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 29 листопада

2016 року до участі у справі залучено державного реєстратора Чорнобаївської районної державної адміністрації, як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору.

Рішенням Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня

2016 року позов ТОВ «Силікат-1» задоволено.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 21 березня 2013 року між ТОВ «Зелена Нива 2013» та ОСОБА_3

Скасовано рішення державного реєстратора реєстраційної служби Чорнобаївського РУЮ Черкаської області від 17 лютого 2014 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ТОВ «Зелена Нива 2013», прийняте про реєстрацію права оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Суд першої інстанції мотивував своє рішення тим, що спірний договір оренди землі та його державна реєстрація порушують переважне право позивача, як орендаря, на продовження строків оренди земельної ділянки.

Ухвалою Апеляційного суду Черкаської області від 21 березня 2017 року апеляційну скаргу ТОВ «Зелена Нива 2013» відхилено. Рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року залишено без змін.

Постановляючи ухвалу про відхилення апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції, який всебічно та повно з'ясував дійсні обставини справи, перевірив доводи та заперечення сторін, дослідив надані сторонами докази та ухвалив законне і обґрунтоване рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

У квітні 2017 року ТОВ «Зелена Нива 2013» подало до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 21 березня 2017 року, в якій просить скасувати оскаржувані судові рішення та справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції, обґрунтовуючи свої вимоги порушенням судами першої й апеляційної інстанцій норм процесуального права та неправильним застосування норм матеріального права.

Касаційна скарга мотивована тим, що 20 листопада 2012 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_3 укладено угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі, проте позивачем не внесені зміни у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно щодо строку дії речового права, як вимагає підпункт 3 пункту 22 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, тому строк дії договору оренди землі між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_3 закінчився 31 грудня

2013 року. Таким чином, орендар не скористався своїм переважним правом в установлений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» строк укласти договір на новий строк.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 24 квітня 2017 року відкрито касаційне провадження в указаній справі, а ухвалою від 07 вересня 2017 року зазначену справу призначено до судового розгляду.

У червні 2017 року від ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_3 надійшли заперечення на касаційну скаргу ТОВ «Зелена Нива 2013», в яких заявники просили відхилити вказану касаційну скаргу, посилаючись на те, що касаційна скарга є необґрунтованою і такою, що не підлягає задоволенню, оскільки не спростовує висновків судів першої й апеляційної інстанцій, а фактично зводиться до переоцінки доказів, яким суди надали належну оцінку.

15 грудня 2017 року набув чинності Закон України від 03 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів», за яким судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд (стаття 388 ЦПК України).

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

У квітні 2018 року Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ указану цивільну справу передано до Верховного Суду.

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки їх ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Судові рішення судів першої і апеляційної інстанцій відповідають вимогам статей 213, 214 ЦПК України 2004 року щодо законності та обґрунтованості.

Судом встановлено, що на підставі державного акта ОСОБА_3 на праві приватної власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,46 га, що розташована в адміністративних межах Чорнобаївської селищної ради Черкаської області.

11 березня 2004 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_3 укладений договір оренди землі, за умовами якого останній передав в оренду позивачу вищевказану земельну ділянку строком на 10 років. Згідно з актом прийому-передачі земельної ділянки

від 11 березня 2004 року ОСОБА_3 передав, а ТОВ «Силікат-1» прийняло земельну ділянку за договором оренди. Вказаний договір оренди землі пройшов державну реєстрацію у встановленому законодавством порядку 01 квітня 2004 року в районному відділі Черкаської регіональної філії Центру ДЗК.

20 листопада 2012 року позивач уклав із ОСОБА_3 угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі, пунктом 8 якої передбачено, що договір укладений на 10 років, про внесення змін до діючого договору оренди землі після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Одночасно, у період дії вказаного вище договору оренди землі з ТОВ «Силікат-1»,

21 березня 2013 року ОСОБА_3, як орендодавець, уклав договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншою юридичною особою - ТОВ «Зелена Нива 2013», та здійснив його реєстрацію.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно із статтею 13 Закону України «Про оренду землі»договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини п'ятої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності та інші речові права на нерухомість майна, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою.

Статтею 631 ЦК України передбачено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.

Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, четвертою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України.

За вимогами статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, якою закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами другою - п'ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України 2004 року, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

З огляду на викладене, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду погоджується з висновком судів першої й апеляційної інстанцій про те, що 20 листопада 2012 року ТОВ «Силікат-1», користуючись переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, уклав із ОСОБА_3 угоду про внесення змін до чинного договору оренди землі, згідно з якою строк дії договору оренди від 11 березня 2004 року продовжено на 10 років. Таким чином, одна і та ж сама земельна ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів, укладених із різними орендарями, тому суди дійшли бгрунтованих висновків про наявність підстав для визнання оспорюваного договору оренди землі укладеного 21 березня 2013 року з ТОВ «Зелена Нива 2013» недійсним на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України, оскільки він укладений у період дії попереднього договору.

Доводи касаційної скарги про те, що суди не звернули уваги на той факт, що ні договір оренди землі, ні укладена 20 листопада 2012 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_3 угода про внесення змін до цього договору, не мали належної реєстрації, відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а тому строк дії цього договору закінчився 31 грудня 2013 року, не заслуговують на увагу, оскільки на час державної реєстрації договору оренди землі - 01 квітня 2004 року діяв Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах

від 02 липня 2003 року № 174, за яким така реєстрація здійснювалась структурними підрозділами центру державного земельного кадастру при Держкомземі України, яким і була проведена державна реєстрація цього договору, так і на час укладення угоди про внесення змін - 20 листопада 2012 року, діяла постанова Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року за № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» (зі змінами), що діяла до 01 січня

2013 року, яка і наділяла відповідними повноваженнями територіальні органи Держземагентства за місцем розташування земельної ділянки.

Інші доводи касаційної скарги не спростовують правильність висновків судів та не дають підстав вважати, що судами порушено норми матеріального та процесуального права, зводяться до переоцінки доказів, що згідно з положеннями статті 400 ЦПК Українипід час розгляду справи в касаційному порядку не допускається.

Оскаржувані судові рішення містять висновки щодо результатів оцінки зібраних у справі доказів, відповідають вимогам статей 213-215, 315 ЦПК України 2004 року щодо законності й обґрунтованості.

Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін із підстав, передбачених статтею 410 ЦПК України.

Керуючись статтями 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» залишити без задоволення.

Рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 21 березня 2017 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. А. Стрільчук

Судді: В. О. Кузнєцов

С.О. Погрібний

О.В. Ступак

Г.І. Усик