Справа № 703/1950/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 вересня 2018 року Смілянський міськрайонний суд Черкаської області в складі:

головуючого судді Опалинської О.П.

при секретарі судового засідання Литвин Г.Т.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Сміла цивільну справу за позовом сільськогосподарського Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛАН» до ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» про визнання недійсним договору оренди землі, -

встановив:

Сільськогосподарське Товариство з обмеженою відповідальністю «ЛАН» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» про визнання недійсним договору оренди землі.

Позовні вимоги обґрунтовує тим, що ОСОБА_1 на праві власності належать дві земельні ділянки площею 1.8 га та 0,70 га. 3 вересня 2005 року між СТОВ «ЛАН» та ОСОБА_2 був укладений договір оренди землі №515, зареєстрований у Державному реєстрі земель від 27 березня 2007 року №33. Згідно з п. 8 Договору він був укладений строком на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі він повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У відповідності до вимог закону та п. 8 договору товариство завчасно письмово повідомило орендодавця про намір продовжити дію договору оренди, надіславши поштою відповідного листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди до договору. Листом-повідомленням від 14 лютого 2017 року відповідач повідомив про відмову в поновленні договору оренди землі, обґрунтувавши це тим, що має намір самостійно обробляти земельну ділянку, однак, відповідно до інформації з Державного реєстру права власності станом на 5 квітня 2017 року щодо земельних ділянок відповідача, остання 1 квітня 2017 року зареєструвала право оренди із ТОВ «Агро-Рось-Інвест» строком на 10 років з орендною платою 4,5% нормативної грошової оцінки. Вважаючи, що вище укладеним договором оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» порушено переважне право СТОВ «ЛАН» на поновлення договору оренди землі, звернулося до суду з позовом та просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 1,8005 га та земельної ділянки площею 0,7002 га укладений 1 квітня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест».

Представник позивача в судове засідання не зявився, надав суду заяву в якій розгляд справи просить проводити без його участі , на задоволенні позову наполягає.

Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не зявилася, надіслала до суду заяву в якій розгляд справи просить проводити без її участі, проти задоволення позову заперечує.

Представник ТОВ «Агро-Рось-Інвест» просив в задоволенні позову СТОВ «ЛАН» відмовити з підстав, зазначених у відзиві на позов, а саме, послався на те, що договір оренди земельної ділянки від 3 вересня 2005 року який був укладений між позивачем та ОСОБА_1 зареєстрований 27 березня 2007 року у Смілянському районному відділі Черкаської районної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України» однак, на час реєстрації такого був чинний порядок державної реєстрації договорів оренди землі затверджений постановою КМУ від 25 грудня 1998 року №2073, який передбачав державну реєстрацію договору оренди землі виконавчим комітетом органу місцевого самоврядування чи Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями, відповідно до якої факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради, Київської, Севастопольської міської державної адміністрації або уповноваженою ними посадовою особою, печатка та підпис ставляться на всіх примірниках договору оренди (суборенди). Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів за формою згідно з додатком. Книга прошнуровується, засвідчується підписами сільського, селищного або міського голови та начальника районного відділу, міського управління (відділу) земельних ресурсів і скріплюється печатками. Датою реєстрації договору оренди у книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації. Втім, договір оренди землі від 3 вересня 2005 року не пройшов державної реєстрації в порядку, який затверджений постановою КМУ від 25 грудня 1998 року №2073. Крім того, позивачем не надано жодних доказів на підтвердження факту належного виконання своїх обовязків за договором, листи, надіслані ОСОБА_1 до СТОВ «ЛАН» товариством проігноровані, отже переважне право на поновлення договору оренди землі позивачем було втрачено. Крім того зазначив, що позивачем було здійснено державну реєстрацію договору оренди землі лише через два роки після його підписання при цьому, за період з 3 вересня 2005 року по 27 березня 2007 року орендна плата за землю не сплачувалася. Зазначив також, що до позовної заяви не було додано акту приймання-передачі обєкта оренди, тому неможливо визначити, чи було дотримано п. 20 Договору щодо передачі земельної ділянки у місячний термін після державної реєстрації договору від орендодавця до орендаря, а тому, договір, переважне право на поновлення якого позивач вважає порушеним є таким, що не відповідає вимогам чинного законодавства на момент його укладення так і станом на сьогодні.

Суд вивчивши та дослідивши матеріали справи, відзив на позов, заперечення на відзив, надані сторонами докази, дослідивши їх всебічно, повно, безпосередньо та об'єктивно, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв'язок у сукупності, з'ясувавши усі обставини справи приходить до наступного.

Статтею 76 ЦПК України визначено, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Письмовими доказами є документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору (ч. 1 ст. 95 ЦПК України).

Відповідно до вимог ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ч.2 ст.77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Як вбачається з матеріалів справи 3 вересня 2005 року між СТОВ «ЛАН» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки №515, строком на 10 років, який зареєстрований у Смілянському районному відділі Черкаської районної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України 27 березня 2007 року (а.с. 7-11).

Відповідно до інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна земельна ділянка площею 0,7002 га кадастровий номер :02:002:0231 та земельна ділянка площею 1,8005 га кадастровий номер :02:002:0230 передані ОСОБА_1 в оренду ТОВ «Агро-Рось-Інвест» строком на 10 років. Право оренди зареєстровано 5 квітня 2017 року (а.с. 13-16).

19 січня 2017 року СТОВ «ЛАН» направлено до відповідача ОСОБА_1 лист повідомлення про поновлення договору оренди землі та додаткову угоду про поновлення договору (а.с. 17-18).

14 лютого 2017 року ОСОБА_1 направлено до СТОВ «ЛАН» лист-повідомлення про прийняте нею рішення відповідно до якого вона повідомила орендаря СТОВ «ЛАН» про припинення договірних відносин з моменту закінчення строку дії вказаного договору та після закінчення строку його дії просить повернути їй земельні ділянки за актом прийому-передачі земельної ділянки (а.с. 21).

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ч.1 ст.2 ЗУ "Про оренду землі" №161-XIV від 6 жовтня 1998 року відносини, повязані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами також договором оренди землі.

Згідно з ч. 1 ст. 6 ЗУ «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов'язки.

Відповідно до ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, ст. 33 вищевказаного Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами 8,9 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» визначено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 ЗУ «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Також стаття 33 ЗУ «Про оренду землі» вказує на обмежені строки укладення додаткової угоди при реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі, тим самим визначає часові межі узгодження сторонами істотних умов майбутнього договору, який становить 1 місяць з моменту початку переговорів (узгодження), але не більше ніж до спливу строку договору оренди землі.

Як вбачається з правової позиції Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року у справі №6-219цс14 для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 ЗУ «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обовязки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати обєкт оренди для власних потреб.

Однак, як вбачається з матеріалів справи орендодавець у передбачені законом строки надіслав орендарю лист про відмову у поновленні договору оренди, додаткова угода, про поновлення договорів оренди між сторонами не укладена, будь-яких доказів на предмет оскарження зволікання орендодався в укладенні додаткової угоди та належного виконання орендарем своїх обовязків суду не надано.

Статтею 34 ЗУ "Про оренду землі" передбачено повернення орендодавцеві земельної ділянки на умовах, визначених договором у разі припинення або розірвання договору оренди землі.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду України викладеної в постанові від 25 грудня 2013 року по справі № 6-118цс13 відповідно до частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Відповідно до ч. 4 ст. 41 Конституції України, ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку що протягом місяця з моменту початку переговорів (узгодження), тобто 19 січня 2017 року але не більше ніж до спливу строку договору оренди землі, тобто до 27 березня 2017 року додаткова угода про реалізацію переважного права на поновлення договору оренди землі не укладена та узгодження сторонами істотних умов майбутнього договору не відбулося, відтак переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Як вбачається з позовної заяви позивач просить визнати недійсним договір оренди землі укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агро-Рось-Інвест» з підстав порушення СТОВ «ЛАН» переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, проте будь-яких вимог, стосовно відновлення порушеного права позивачем не заявлено, відтак враховуючи, що переважне право орендаря, позивача СТОВ «ЛАН» на укладення договору оренди землі припинилося, відтак суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

На підставі вищенаведеного, керуючись ст. 41 Конституції України, ст. ст. 15, 16 ЦК України, ст.ст. 1, 2, 76, 81, 89, 247, 259, 263-265, 273, 354 ЦПК України, Законом України «Про оренду землі» №161-XIV від 6 жовтня 1998 року, -

вирішив:

У задоволенні позову сільськогосподарського Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛАН» до ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест» про визнання недійсним договору оренди землі відмовити.

Рішення може бути оскаржене позивачем в 30-денний строк з дня його отримання шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до апеляційного суду Черкаської області.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку на його оскарження, а в разі оскарження після розгляду справи апеляційним судом, якщо рішення не буде скасовано.

Позивач: Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «ЛАН», с. Плоске Смілянський район Черкаська область, вул. Карпенка-Карого, 4.

Відповідач: ОСОБА_1, жителька с. Костянтинівка Смілянський район Черкаська область, вул. Федорова, 31.

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Агро-Рось-Інвест», с. Ташлик Смілянський район Черкаська область, вул. Богдана Хмельницького, 103.

Головуючий О.П.Опалинська