Справа № 371/1069/17 Головуючий у І інстанції Капшук Л. О.
Провадження № 22-ц/780/3230/18 Доповідач у 2 інстанції Мельник Я. С.
Категорія 22 20.09.2018
ПОСТАНОВА

Іменем України

20 вересня 2018 року м. Київ

Апеляційний суд Київської області у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого - Мельника Я.С.,

суддів: Волохова Л.А. , Матвієнко Ю.О.,

за участі секретаря Удовиченко В.В.,

розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Миронівського районного суду Київської області від 16 травня 2018 року у справі за позовом ОСОБА_2 до сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агросвіт» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_2 звернувся до суду, посилаючись на те, що 27.02.2012 між ним та СТОВ «Агросвіт» було укладено договір оренди земельної ділянки № 0075-12, згідно з яким він передав відповідачу в строкове платне користування строком на 14 років земельну ділянку загальною площею 2,6549, кадастровий номер :11:001:0045, належну йому на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії Р1 № 230306, виданого 28.04.2011, який зареєстровано в управлінні Держкомзему у Миронівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.09.2012 за № 02739.

Вказує, що при цьому сторонами не було досягнуто згоди щодо такої істотної умови спірного договору, як орендна плата, адже конкретний її розмір у грошовому еквіваленті гривні не був визначений. Жодної додаткової угоди до спірного договору, якою б сторони визначили розмір орендної плати у грошовому еквіваленті в гривні, сторони не теж укладали. Крім того, вважає, що умови цього договору порушують його права як орендодавця, оскільки вонии є незрозумілими та створюють дисбаланс прав і обов'язків сторін, тому просить суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № 0075-12 від 27.02.2012, укладений між ним та СТОВ «Агросвіт».

Рішенням Миронівського районного суду Київської області від 16 травня 2018 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погодившись із цим рішенням, ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову, посилаючись на неповне з'ясування місцевим судом обставин справи та неправильне застосування норм матеріального права.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає необхідним апеляційну скаргу залишити без задоволення з наступних підстав.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що при укладенні спірного договору сторони погодили всі його умови та, що позивач не довів, у чому саме полягає реальне порушення його права на отримання орендної плати в строки та в розмірах, визначених договором, не довів наявності зловживань з боку відповідача, як орендаря і не надав належних та допустимих доказів на підтвердження обставин, якими він обґрунтовував свої позовні вимоги, а саме порушення його прав як орендодавця.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, на підставі державного акта на право власності позивачу належить земельна ділянка площею 2,6549 га, розташована на території Карапишівської сільської ради Миронівського району Київської області. Земельна ділянка має кадастровий номер: :11:001:0045.

27.02.2012 сторони уклали договір оренди земельної ділянки № 0075-12, згідно з яким позивач передав відповідачу в користування на умовах оренди вказану земельну ділянку (а.с.9,10).

24.09.2012 договір оренди зареєстрований в Управлінні Держкомзему у Миронівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 02739.

У пунктах 1.2., 1.3. договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка площею 2,6549 га, кадастровий номер: :11:001:0045, нормативно грошова оцінка якої становить 83508,00 грн.

За умовами пунктів 3.1., 3.2., 3.5. розділу 3 укладеного сторонами договору орендна плата виплачується орендарем у грошовій формі у розмірі 3 (три) відсотки від вартості орендованої земельної ділянки. Розмір орендної плати визначається за домовленістю сторін, але не може бути меншим від розміру, встановленого чинним законодавством. Форма орендної плати за оренду земельної ділянки на один рік встановлюється за домовленістю сторін. Орендар сплачує орендну плату протягом терміну дії договору, але не пізніше як у термін від 01.09. по 31.12 кожного року. Розмір платежів за окремими формами оплати щороку погоджується між сторонами шляхом унесення змін або доповнень до цього договору. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Стаття 203 ЦК України встановлює загальні умови дійсності правочину. Зокрема, не повинен суперечити актам цивільного законодавства зміст правочину. Зміст же правочину у загальноприйнятому юридичному розумінні - це права і обов'язки, встановлені правочином.

З 05.04.2015 частина 1 статті 15 Закону «Про оренду землі» передбачає необхідність погодження лише трьох істотних умов договору оренди землі, а положення про можливість визнання договору недійсним з огляду на відсутність однієї з таких умов у договорі взагалі виключене із вказаного Закону.

Обов'язковою умовою для визнання договору оренди землі недійсним є не тільки відсутність певних істотних умов в договорі, а і встановлене судом порушення прав позивача такою відсутністю (Постанова ВСУ у справі № 6-233цс14).

Верховний суд України в ухвалі від 04.02.2015 у вказаній справі вказав, що під час розгляду позову про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки не достатньо встановити лише факт відсутності в оспорюваному договорі істотних умов, обов'язковість визначення яких встановлена частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі».

Крім встановлення факту відсутності істотних умов в договорі оренди земельної ділянки, суд також має вказати в мотивувальній частині свого рішення, яким саме чином це порушило суб'єктивні права позивача. Тільки в цьому випадку рішення суду можна буде вважати законним та обґрунтованим.

Отже відсутність у договорі оренди землі певної істотної умови саме по собі не може вважатися підставою для визнання такого договору недійсним. Ця правова позиція викладена також у постановах від 21.09.2016 у справі № 6-1512цс16 та від 02.07.2014 у справі № 6-88цс14, від 25.12.2013 у справі № 6-78цс13.

Згідно частини 1 статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар сплачує орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Орендна плата може сплачувати у таких формах: грошовій, натуральній, відробітковій (надання послуг орендодавцю).

Розмір орендної плати за оренду як земельної ділянки, так і за оренду земельної частки (паю), про що свідчать типові форми договорів оренди земельної ділянки (Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV та постанова КМУ від 03.03.2004 № 220) та оренди земельної частки (паю) (наказ Держкомзему від 17.01.2000 № 5), визначаються за домовленістю між орендодавцем та орендарем.

Нормами чинного законодавства України передбачено запровадження рекомендованого мінімального розміру орендної плати за користування земельною часткою (паєм).

Відповідно до п. 1 Указу Президента від 02 лютого 2002 року № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» (зі змінами та доповненнями) було визнано одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.

Базою для розрахунку мінімального розміру орендної плати за користування землею є нормативна грошова оцінка землі.

Пунктами 3.1. та 3.2. оскаржуваного договору сторони визначили, що орендна плата виплачується у грошовій формі у розмірі 3 відсотки від вартості земельної ділянки, розмір орендної плати визначається за домовленістю та не може бути меншим від встановленого чинним законодавством, форма плати на один встановлюється за домовленістю сторін.

Пунктом 1.3 договору зазначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка на дату укладення договору становила 83 508,00 грн.

Протягом всього часу дії договору у сторін не виникало спору щодо різного тлумачення терміну «вартість земельної ділянки», орендна плата розраховувалась відповідно до нормативної грошової оцінки.

Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

У пункті 2.2 Типового договору оренди земельної частки (паю) передбачено, що орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації на дату її виплати відповідно до рівня інфляції національної валюти України.

Згідно п. 3.4 спірного договору обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції. За даними зведених таблиць індексів споживчих цін Міністерства фінансів України індекси інфляції становили: 99,8 % - 2012 рік, 100,5 % - 2013 рік, 124,9 % - 2014 рік, 143,3 % - 2015 рік та 112,4 % - 2016 рік. Відповідно орендна плата за кожний поточний рік розраховується як добуток розміру орендної плати за минулий рік та індексу інфляції.

Згідно пунктів 1.3, 3.1, 3.4 договору орендна плата мала б становити не менше: 2012 рік - 2505,24 грн.; 2013 рік - 2500,23 грн. (2505,24 х 99,8% = 2500,23); 2014 рік - 2512,73 грн. (2500,23 х 100,5% = 2512,73); 2015 рік - 3138,40 грн. (2512,73 х 124,9% = 3138,40); 2016 рік - 4497,33 грн. (3138,40 х 143,3% = 4497,33);

Фактично нарахована позивачу орендна плата за договором становила: 2013 рік - 2505,23 грн.; 2014 рік - 3340,32 грн.; 2015 рік - 5215,05 грн.; 2016 рік - 7509,64 грн.

З огляду на вказані розрахунки орендна плата збільшувалась на більшу величину ніж індекс інфляції, що не суперечить умовам договору, зокрема його п.п. 3.2. - 3.5.

З матеріалів справи вбачається, що відсутність визначення орендної плати в гривнях не створювало для сторін стану невизначеності щодо розміру орендної плати в грошовому виразі.

У змісті витягу з технічної документації з паювання земель та розрахунку вартості земельної частки (паю) АТ «Карапиші» по Карапишівській сільській раді від 27.01.2016 № 181/86-16 зазначається, що вартість земельної частки (паю) по Карапишівській сільській раді станом на 01.01.2016 з врахуванням коефіцієнта індексації складає 125161 грн. за пай.

З огляду на те, що у згаданому документі органу Держгеокадастру використовується термін «вартість», то визначення розміру орендної плати за земельну ділянку у відсотках до її вартості (п. 3.1 договору) дає чітке розуміння про розмір орендної плати за певний календарний рік.

Згідно вищевказаної довідки органу Держгеокадастру вартість земельної частки паю у 2016 році становить 125161 грн. Водночас нормативна грошова оцінка земельної ділянки 83508 грн. проіндексована станом на 2016 рік становить таку саму вартість - 125161 грн.

За даними органу Держгеокадастру в 2015 році застосовувався коефіцієнт індексації - 1,249 в 2016 році - 1.2, а отже нормативна грошова оцінка земельної ділянки розраховується: 83508 грн. х 1.249 х 1,2 = 125161 грн.

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 29.01.2014 № 182 нормативно грошова оцінка 1,0 га ріллі на 2014 рік становила 28061,00 грн. Звідси, нормативна грошова оцінка орендованої земельної ділянки площею 2,6531 га становила 74448,64 га. Тобто орендна плата за ставкою 3 % від грошової земельної ділянки мала б становити не менше 2233,46 грн.

У 2014 році орендна плата за земельну ділянку (земельний пай) становила 3340,32 грн., що є більшим на 1108,86 грн. від встановленої договором мінімальної ставки, та складає 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Після сплати податків до видачі орендарю належало сплатити 2839,27 грн. орендної плати. Згідно оскаржуваного договору позивач обрав форму орендної плати та в рахунок орендної плати за 2014 рік отримав орендну плату натуральною продукцією, вартість якої в грошовому виразі склала 2839,27 грн.

Згідно витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки від 27.01.2015 № 34-121-0.3-294/2-15 нормативно грошова оцінка 1,0 гектара ріллі на 2015 рік становила 38434,00 гривень. Звідси, нормативно грошова оцінка орендованої земельної ділянки площею 2,6484 га становила 101788,61 грн. Тобто, орендна плата за ставкою 3% у 2015 році мала б становити не менше 3053,66 грн.

У 2015 році орендна плата за земельну ділянку згідно спірного договору становила 5215,05 грн., що на 2161,39 грн. більше від встановленої договором мінімальної ставки та дещо більше 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Після сплати податків і зборів позивачу належало сплатити 4354,56 грн. орендної плати по договору. Позивач за власним бажанням отримав продукцію на вказану суму.

Згідно витягу з технічної документації з паювання земель та розрахунку вартості земельної ділянки частки (паю) АТ «Карапиші» по Карапишівській сільській раді від 27.01.2016 № 181/86-16 вартість земельної частки (паю) становила 125161,00 грн. за пай. Орендна плата за ставкою 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки мала б становити не менше 3754,83 грн.

У 2016 році орендна плата за земельну ділянку (земельний пай) становила 7509,64 грн., що майже вдвічі більше від мінімальної ставки та складає близько 6 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

Після сплати податків і зборів позивачу належало сплатити 6045,26 грн. орендної плати. Він за власним бажанням отримав орендну плату за 2016 рік продукцією, вартість якої у грошовому виразі склала 6045,26 грн.

Вказані встановлені обставини свідчать про те, що сторони виконували умови договору узгодженим способом, зокрема, позивач упродовж усього часу за власним вибором отримував орендну плату в натуральній формі.

З матеріалів справи також вбачається, що відповідач щорічно збільшував орендну плату і задовольняв заяви позивача щодо форми оплати орендної плати. Позивач приймав від відповідача виконання договору без жодних заперечень, не висловлював інших побажань або пропозицій щодо суми орендної плати, форми та термінів/строків її виплати, а також не ініціював укладення додаткових угод до договору, не звертався до відповідача із пропозицією провести у визначеному чинним законодавством порядку визначення вартості переданої ним в оренду земельної ділянки і відповідно не ставив питання про таке визначення в невірному розмірі.

Крім того, пунктом 3.2. спірного договору чітко визначено період виплати орендної плати із 01.09 по 31.12 кожного року, тому строки виплати орендної плати сторонами узгоджені та є зрозумілими, іншому тлумаченню умови договору щодо строку виплати не підлягають.

Частина 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» вимагає вказувати і місце розташування, і розмір земельної ділянки, до того ж, визначенню об'єкту оренди слугують план (схема) земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання-передачі об'єкту оренди. Ці документи є «невід'ємною частиною договору оренди» (частина 4 статті 15 Закону «Про оренду землі»).

Укладений сторонами договір оренди містить: кадастровий номер та площу земельної ділянки, номер паю та територію, на якій розташована земельна ділянка, що в достатній мірі ідентифікує земельну ділянку. Підтвердженням ідентифікації земельної ділянки свідчать умови договору та графічні дані Публічної кадастрової карти України.

За таких обставин, перевіривши законність і обґрунтованість рішення місцевого суду у межах доводів і вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що позивач не довів, у чому полягає реальне порушення його законних прав умовами укладеного договору, зокрема на отримання орендної плати в строки та в розмірах, визначених договором, послався на припущення щодо зловживань з боку відповідача, як орендаря, який на власний розсуд визначає строк внесення та розмір орендної плати, порядок внесення та індексацію орендної плати, оскільки фактичне виконання договору свідчить про погодження сторонами усіх істотних умов та не порушує жодних прав чи інтересів позивача, та у наслідку не доведено порушення його прав як орендодавця.

Відсутність у договорі конкретного розміру орендної плати не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом дії договору виконували договір погодженим способом, тому незгода позивача з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання його прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав.

Крім того, виконання договору свідчить про те, що укладаючи його, сторони свідомо вважали нормативну грошову оцінку земельної ділянки її вартістю, розуміли сутність законодавчих норм щодо захисту інтересів власників земельних паїв та діяли відповідно до усталеної практики, яка склалась в Україні та на території Миронівського району і в селі Карапиші зокрема, а саме: встановлення орендної плати у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю).

Посилання апелянта на ті обставини, що у нього не було можливості та необхідності відмовитись від розміру орендної плати, яку запропонував відповідач, оскільки він не вважав такий розмір кінцевим та остаточним, не заслуговують на увагу.

З урахуванням фактичних обставин справи та дотриманням інтересів усіх учасників договору суд вважає, що сторони врегулювали в договорі свої відносини на власний розсуд, як це передбачено статтею 6 ЦК України, чітко розуміли обсяг прав та обов'язків за договором, добросовісно їх виконували погодженим способом, не порушуючи законних прав один одного, зокрема, позивач з часу укладення договору протягом п'яти років отримував орендну плату у встановлені договором строки. При підписанні договору оренди земельної ділянки сторони погодили умови договору, позивач знав або ж мав знати його умови щодо розміру, способів та строків внесення орендної плати, наявність чи відсутність невід'ємних частин договору тощо.

Інших вагомих, достовірних та достатніх доводів, які б містили інформацію щодо предмета доказування і спростовували висновки суду першої інстанції та впливали на законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення, апеляційна скарга не містить.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга та зміст оскаржуваного рішення не дають підстав для висновку, що судом першої інстанції при розгляді справи були допущені порушення норм матеріального чи процесуального права, які, відповідно до ст. 376 ЦПК України, могли б бути підставою для його скасування, тому апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а рішення місцевого суду - без змін.

Керуючись ст. ст. 374, 375 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Рішення Миронівського районного суду Київської області від 16 травня 2018 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів.

Головуючий: Судді: