Номер провадження: 22-ц/785/739/18
Головуючий у першій інстанції
Доповідач Вадовська Л. М.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.05.2018 року м. Одеса

Апеляційний суд Одеської області у складі колегії суддів:

головуючого (судді-доповідача) - Вадовської Л.М.,

суддів - Колеснікова Г.Я., Сєвєрової Є.С.,

при секретарі - Сідлецькій Ю.С.,

за участю сторін, інших учасників справи, представників учасників справи:

представника позивача ОСОБА_2 ОСОБА_3,

відповідача публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» в особі представника ОСОБА_4,

від відповідача управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради не зявились,

від третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 не зявились,

переглянувши цивільну справу №522/15428/16-ц за позовом ОСОБА_2 до публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради, за участю третьої особи приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 про визнання іпотечних договорів недійсними, зобовязання вчинити певні дії за апеляційною скаргою ОСОБА_2, апеляційною скаргою публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 31 серпня 2017 року у складі судді Тарасова А.В., -

в с т а н о в и в :

Позивач ОСОБА_2, звернувшись 19 серпня 2016 року до суду з вищеназваним позовом, вказав, що між АКІБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 укладено Договір кредиту №2006/686/-Ф03.7/46 від 8 листопада 2006 року, за умовами якого на фінансування житла надано кредит в сумі 155395,00 доларів США під 12,25% річних терміном погашення заборгованості по кредиту 7 листопада 2012 року. Для забезпечення виконання зобовязань за Кредитним договором №2006/686/-Ф03.7/46 від 8 листопада 2006 року між АКІБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 укладено: Іпотечний договір від 8 листопада 2006 року, за яким передано в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом квартиру №88, розрахунковою площею 73,05 кв.м, що розташована на 12 поверсі секції №А житлового будинку №3 обєкту будівництва за адресою: м. Одеса, вулиця Фонтанська дорога, 118-а, багатофункціональний громадсько-житлово-готельний комплекс «Південний» на 16 станції Великого Фонтану; та Іпотечний договір 8 листопада 2006 року, за яким передано в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом квартиру №82, розрахунковою площею 75,8 кв.м, що розташована на 12 поверсі секції №А житлового будинку №3 обєкту будівництва за адресою: м. Одеса, вулиця Фонтанська дорога, 118-а, багатофункціональний громадсько-житлово-готельний комплекс «Південний» на 16 станції Великого Фонтану. Посилаючись на порушення вимог чинного на час укладення договорів законодавства, просив:

визнати недійсним Іпотечний договір від 8 листопада 2006 року, укладений між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 8 листопада 2006 року, зареєстрований в реєстрі за №2212, яким для забезпечення виконання зобовязань за Договором кредиту №2006/686/Ф03.7/46 від 8 листопада 2006 року передано в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом квартиру №88 на 12 поверсі секції №А житлового будинку №3 обєкту будівництва за адресом: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 118-а багатофункціональний громадсько-житлово-готельний комплекс «Південний» на 16 ст. Великого Фонтану;

визнати недійсним Іпотечний договір від 8 листопада 2006 року, укладений між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 8 листопада 2006 року, зареєстрований в реєстрі за №2214, яким для забезпечення виконання зобовязань за Договором кредиту №2006/686/Ф03.7/46 від 8 листопада 2006 року передано в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом квартиру №82 на 12 поверсі секції №А житлового будинку №3 обєкту будівництва за адресом: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 118-а багатофункціональний громадсько-житлово-готельний комплекс «Південний» на 16 ст. Великого Фонтану;

зобовязати управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради виключити з Державного реєстру іпотек запис про обтяження іпотекою (реєстраційний номер обтяження 4090729) майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру №88 на 12 поверсі секції №А житлового будинку №3 обєкту будівництва за адресом: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 118-а багатофункціональний громадсько-житлово-готельний комплекс «Південний» на 16 ст. Великого Фонтану;

зобовязати управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради виключити з Державного реєстру іпотек запис про обтяження іпотекою (реєстраційний номер обтяження 4091173) майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру №82 на 12 поверсі секції №А житлового будинку №3 обєкту будівництва за адресом: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 118-а багатофункціональний громадсько-житлово-готельний комплекс «Південний» на 16 ст. Великого Фонтану;

зобовязати управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради виключити з Державного реєстру іпотек запис про обтяження іпотекою (реєстраційний номер обтяження 5806990) майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру №88 на 12 поверсі секції №А житлового будинку №3 обєкту будівництва за адресом: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 118-а багатофункціональний громадсько-житлово-готельний комплекс «Південний» на 16 ст. Великого Фонтану;

зобовязати управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради виключити з Державного реєстру іпотек запис про обтяження іпотекою (реєстраційний номер обтяження 5807083) майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру №82 на 12 поверсі секції №А житлового будинку №3 обєкту будівництва за адресом: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 118-а багатофункціональний громадсько-житлово-готельний комплекс «Південний» на 16 ст. Великого Фонтану (т.1 а.с.2-4).

Ухвалою судді Приморського районного суду м. Одеси від 19 вересня 2016 року відкрито провадження у справі (т.1 а.с.34).

Відповідач ПАТ «Укрсоцбанк» позов не визнав, просив застосувати строк позовної давності (т.1 а.с.50, 51-54).

Відповідач управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради позов не визнав з посиланням на відсутність правових підстав для зобовязання управляння для скасування запису про обтяження іпотекою, який був внесений приватним нотаріусом ОСОБА_5 (т.1 а.с.36-37).

Третьою особою приватним нотаріусом ОСОБА_5 пояснень, заперечень не надано.

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 31 серпня 2017 року позов задоволено частково, визнано недійсними іпотечні договори, у зобовязанні управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження іпотекою відмовлено (т.1 а.с.145-149).

Висновок суду першої інстанції в частині вимог про визнання недійсними іпотечних договорів обґрунтовано тим, що стаття 5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час укладення договорів, не визначала майнові права як предмет іпотеки; що Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» в редакції, чинній на час укладення договорів, встановлював відносини у системі іпотечного кредитування та регулював відносини, що виникали з приводу іпотечного боргу, що виникає після невиконання забезпеченого іпотекою договору, а не для забезпечення кредитного договору. Висновок суду першої інстанції в частині вимог про зобовязання вчинити певні дії обгрунтування не містить.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 просить рішення суду в частині відмови у задоволенні вимог до управління держаної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради про зобовязання вчинити певні дії скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про задоволення вимог про зобовязання вчинити певні дії повністю.

За змістом вимог апеляційної скарги незаконність і необґрунтованість рішення в оскаржуваній частині з підстав неправильного застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права полягає у не застосуванні закону, який підлягав застосуванню, у не відповідності рішення суду в оскаржуваній частині вимогам статей 312, 214 ЦПК України в редакції 2004 року.

В апеляційній скарзі ПАТ «Укрсоцбанк» просить рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог повністю.

За змістом вимог апеляційної скарги незаконність і необґрунтованість рішення з підстав невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильного застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права полягає у законодавчому закріпленні в Законі України «Про іпотечне кредитування операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечними сертифікатами» можливості укладення договорів іпотеки стосовно майнових прав на незавершений будівництвом обєкт нерухомості; у не застосуванні принципу свободи договору, за змістом якого неможливим є тільки укладення договорів відносно предмета, що виключений з цивільного обороту, до яких майнові права на нерухомість не відносяться; у не застосуванні позовної давності.

В апеляційних скаргах не зазначено нові обставини, що підлягають встановленню, докази, які підлягають дослідженню чи оцінці.

Відзиви на апеляційні скарги не подано, ПАТ Укрсоцбанк» надано письмові пояснення.

Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обгрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг, дослідивши докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про часткове задоволення апеляційних скарг, скасування рішення суду повністю та ухвалення нового рішення по суті позовних вимог з огляду на наступне.

Учасниками справи в порядку доведення обставин, на які посилалися як на підставу своїх вимог та заперечень, надано докази, що містять наступні дані.

Між АКІБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 укладено Договір кредиту №2006/686/-Ф03.7/46 від 8 листопада 2006 року, за умовами якого надано кредит в сумі 155395,00 доларів США під 12,25% річних терміном погашення заборгованості по кредиту 7 листопада 2012 року на фінансування інвестування житла (т.1 а.с.6-8).

Між АКІБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 для забезпечення виконання зобовязань за Кредитним договором №2006/686/-Ф03.7/46 від 8 листопада 2006 року укладено Іпотечний договір від 8 листопада 2006 року, за яким передано в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом квартиру №88, розрахунковою площею 73,05 кв.м, що розташована на 12 поверсі секції №А житлового будинку №3 обєкту будівництва за адресою: м. Одеса, вулиця Фонтанська дорога, 118-а, багатофункціональний громадсько-житлово-готельний комплекс «Південний» на 16 станції Великого Фонтану. Договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 8 листопада 2006 року, зареєстровано в реєстрі за №2212 (т.1 а.с.9-11).

Між АКІБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 для забезпечення виконання зобовязань за Кредитним договором №2006/686/-Ф03.7/46 від 8 листопада 2006 року укладено Іпотечний договір 8 листопада 2006 року, за яким передано в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом квартиру №82, розрахунковою площею 75,8 кв.м, що розташована на 12 поверсі секції №А житлового будинку №3 обєкту будівництва за адресою: м. Одеса, вулиця Фонтанська дорога, 118-а, багатофункціональний громадсько-житлово-готельний комплекс «Південний» на 16 станції Великого Фонтану. Договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 8 листопада 2006 року, зареєстровано в реєстрі за №2214 (т.1 а.с.12-14).

В Державному реєстрі іпотек зареєстровано обтяження:

реєстраційний номер обтяження: 4090729, тип обтяження іпотека, зареєстровано: 21 листопада 2006 року реєстратором: приватним нотаріусом ОСОБА_5 на підставі Іпотечного договору №2212 від 8 листопада 2006 року; обєкт обтяження: майнові права на незакінчену будівництвом квартиру №88 розрахунковою площею 73,05 кв.м, що розташована на 12 поверсі в секції А житлового будинку №3 обєкту будівництва за адресою: Одеська обдасть, АДРЕСА_1; іпотекодавець: ОСОБА_2; розмір основного зобовязання 155395,00 доларів;

реєстраційний номер обтяження: 4091173, тип обтяження іпотека, зареєстровано: 21 листопада 2006 року реєстратором: приватним нотаріусом ОСОБА_5 на підставі Іпотечного договору №2214 від 8 листопада 2006 року; обєкт обтяження майнові права на незакінчену будівництвом квартиру №82 розрахунковою площею 75,8 кв.м, що розташована на 12 поверсі в секції А житлового будинку №3 обєкту будівництва за адресою: Одеська обдасть, АДРЕСА_2; іпотекодавець: ОСОБА_2; розмір основного зобовязання 155395,00 доларів;

реєстраційний номер обтяження: 5806990, тип обтяження іпотека, зареєстровано: 9 жовтня 2007 року реєстратором: приватним нотаріусом ОСОБА_5 на підставі повідомлення про реєстрацію обтяження нерухомого майна іпотекою, 40-39/15-85 від 8 листопада 2006 року АКБ «Укрсоцбанк»; обєкт обтяження: обєкт незавершеного будівництва за адресою: Одеська обдасть, АДРЕСА_1; іпотекодавець: ОСОБА_2; розмір основного зобовязання 155395,00 доларів;

реєстраційний номер обтяження: 5807083, тип обтяження іпотека, зареєстровано: 9 жовтня 2007 року реєстратором: приватним нотаріусом ОСОБА_5 на підставі повідомлення про реєстрацію обтяження нерухомого майна іпотекою, 40-39/15-86 від 8 листопада 2006 року АКБ «Укрсоцбанк»; обєкт обтяження: обєкт незавершеного будівництва за адресою: Одеська обдасть, АДРЕСА_2; іпотекодавець: ОСОБА_2; розмір основного зобовязання 155395,00 доларів (т.1 а.с.15-16).

На виконання ухвали Дніпровського районного суду м. Києва від 11 листопада 2011 року у справі №6-3851/11 за заявою ПАТ «Укрсоцбанк» про видачу виконавчого листа на примусове виконання рішення третейського суду Дніпровським районним судом м. Києва 30 листопада 2011 року видано виконавчий лист №6-3851/11 про стягнення з ОСОБА_2 на користь ПАТ «Укрсоцбанк» кредитної заборгованості в сумі 886532,97 грн. та 9220,36 судових витрат. Виконавче провадження №42554235 державним виконавцем Першого Київського відділу державної виконавчої служби міста ОСОБА_6 територіального управління юстиції в Одеській області 17 березня 2014 року відкрито за заявою ПАТ «Укрсоцбанк» від 13 березня 2014 року. Постановою ВП №42554235 від 26 червня 2015 року виконавче провадження закінчено на підставі пункту 10 частини 1 статті 49 Закону України «Про виконавче провадження» (т.1 а.с.90-135).

Повторно виконавче провадження №50727081 з примусового виконання виконавчого листа №6-3851/11, виданого 30 листопада 2011 року Дніпровським районним судом м. Києва про стягнення з ОСОБА_2 на користь ПАТ «Укрсоцбанк» 895753,33 грн. державним виконавцем Київського відділу державної виконавчої служби міста ОСОБА_6 територіального управління юстиції в Одеській області заведено у 2016 році. В ході виконання постановою ВП №50727081 від 18 травня 2017 року описано та арештовано майно боржника, а саме майнові права на незакінчені будівництвом квартири №82 та №88, розташовані на 12 поверсі в секції «А» житлового будинку №3 за адресою: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 118а (т.1 а.с.82-87).

Таким чином, між ПАТ «Укрсоцбанк» (до зміни найменування АКІБ СР «Укрсоцбанк») та ОСОБА_2 на підставі Кредитного договору №2006/686/-Ф03.7/46 від 8 листопада 2006 року виникли кредитні зобовязання забезпечені укладеними ОСОБА_2 з банком Іпотечним договором від 8 листопада 2006 року щодо майнових прав на квартиру №82 та Іпотечним договором від 8 листопада 2006 року щодо майнових прав на квартиру №88 (незакінчені будівництвом обєкти на час укладення договорів були розташовані на 12 поверсі в секції «А» житлового будинку №3 за адресою: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 118а).

Позов про визнання недійсними іпотечних договорів подано до суду 19 серпня 2016 року та заявлено з підстав статті 203, частини 1 статті 215 ЦК України з посиланням на не відповідність договорів на момент їх укладення положенням частини 2 статті 5 частини 1 статті 18 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент укладення спірних договорів, а саме посиланням на те, що поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому законі були відсутні, що майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року №800-УІ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до положень частини 1 статті 203 ЦК України зміст правочину, не може суперечити цьому Кодексу іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його маральним засадам.

Згідно частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання з моменту вчинення правочинну стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Правовідносини у сфері застави нерухомості (іпотеки) регулюються Законом України «Про іпотеку», за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції України та складається з Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, цього Закону, інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України; Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, і частково Законом України «Про фінансово-кредитні механізми управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю, який установлює обовязковість іпотеки при забезпечення договорів між забудовником і стороною, яка фінансує будівництво.

За змістом частини 1 статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Згідно частини 1 статті 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до положень частини 2 статті 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За змістом статті 190 ЦК України майном як особливим обєктом вважається окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обовязки; майнові права є споживчою річчю; майнові права визнаються речовими правами.

Відповідно до статей 1, 5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час укладенні спірних іпотечних договорів, визначалось, що:

предметом іпотеки могли бути один або декілька обєктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація, нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстровано у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі обєкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом;

предметом іпотеки також може бути обєкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому;

частина обєкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий обєкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом, іпотека поширюється на частину обєкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий обєкт нерухомості.

Таким чином, у вказаній редакції Закону України «Про іпотеку» поняття іпотека майнових прав і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав дійсно відсутні, стаття 5 Закону не визначала майнові права як предмет іпотеки. Поряд з цим Закон все ж передбачав можливість передачі в іпотеку обєкта незавершеного будівництва або іншого нерухомого майна, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Так, за умовами нотаріально посвідченого 8 листопада 2006 року за реєстровим №2212 Іпотечного договору передано в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом квартиру №88, розрахунковою площею 73,05 кв.м, що розташована на 12 поверсі секції №А житлового будинку №3 обєкту будівництва за адресою: м. Одеса, вулиця Фонтанська дорога, 118-а, багатофункціональний громадсько-житлово-готельний комплекс «Південний» на 16 станції Великого Фонтану. В договорі зазначено, що предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі Договору про інвестування від 10 січня 2006 року №ЗБ/ПР-3-53, укладеного між ОСОБА_2 та ПП «Прогрес-Риелт» та документа, який підтверджує фінансування іпотекодавцем будівництва за рахунок власних коштів (п.1.1.1); після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в пункті 1.1 цього Договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому законодавством порядку України права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому нотаріус за повідомленням іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають договір про внесення змін до цього Договору, в якій змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав відповідне нерухоме майно із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на нерухоме майно. Зазначений договір про внесення змін є підставою для реєстрації заборони відчуження предмета іпотеки, що накладається згідно з пунктом 1.10 цього Договору (п.1.9).

За умовами нотаріально посвідченого 8 листопада 2006 року за реєстровим №214 Іпотечного договору 8 листопада 2006 року передано в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом квартиру №82, розрахунковою площею 75,8 кв.м, що розташована на 12 поверсі секції №А житлового будинку №3 обєкту будівництва за адресою: м. Одеса, вулиця Фонтанська дорога, 118-а, багатофункціональний громадсько-житлово-готельний комплекс «Південний» на 16 станції Великого Фонтану. В договорі зазначено, що предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі Договору про інвестування від 10 січня 2006 року №ЗБ/ПР-3-54, укладеного між ОСОБА_2 та ПП «Прогрес-Риелт» та документа, який підтверджує фінансування іпотекодавцем будівництва за рахунок власних коштів (п.1.1.1); після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в пункті 1.1 цього Договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому законодавством порядку України права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому нотаріус за повідомленням іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають договір про внесення змін до цього Договору, в якій змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав відповідне нерухоме майно із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на нерухоме майно. Зазначений договір про внесення змін є підставою для реєстрації заборони відчуження предмета іпотеки, що накладається згідно з пунктом 1.10 цього Договору (п.1.9).

Таким чином, ОСОБА_2 передано в іпотеку майнові права на незавершені будівництвом обєкти нерухомого майна квартири №88 та №82, які стануть його власністю після укладення іпотечних договорів, при цьому ОСОБА_2 мав документальне підтвердження права на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому, тобто мав Договір про інвестування від 10 січня 2006 року №3б/ПР-3-53 на квартиру №88 та Договір про інвестування від 10 січня 2006 року №36/ПР-3-54 на квартиру №82 та, відповідно документи, що підтверджували фінансування ОСОБА_2 як іпотекодавцем будівництва (сплату коштів за обєкт інвестування).

Положеннями статті 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» в редакції, чинній на час укладення договорів іпотеки, передбачалось виникнення іпотеки відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, обєктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Таким чином, наявність твердження щодо майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, в Законі України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» законодавчо закріплювала можливість укладення договорів іпотеки, в тому числі й стосовно майнових прав на незавершений будівництвом обєкт нерухомості.

Принцип диспозитивності і свободи договору виявляється у наданні права сторонам врегулювати свої відносини за власним розсудом і в тому випадку, якщо в цивільному законодавстві відсутні відповідні норми; в договорі, не передбаченому цивільним законодавством, сторони можуть самі визначити його зміст, використовуючи положення, які не суперечать чинному законодавству.

У сенсі положень статті 627 ЦК України Цивільний кодекс встановлює презумпцію свободи договірних звязків; сторони самі визначають зміст договору, вибирають контрагентів; правовою основою договірних звязків є акти цивільного законодавства, але свобода договору полягає в можливості відступу від положень актів цивільного законодавства, якщо імперативність не випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Предметом застави може бути будь-яке майно (ч.1 ст.576 ЦК України); майнові права є майном (ч.1 ст.190 ЦК України); іпотекою є застава нерухомого майна (ч.1 ст.575 ЦК України); предметом іпотеки може бути обєкт незавершеного будівництва, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому (ст.5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній станом на 8 листопада 2006 року); тощо.

Отже, передача в іпотеку майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, станом на час укладення спірних договорів іпотеки була не достатньо врегульована спеціальним законом, однак не була заборонена, відтак, посилання при визнанні іпотечних договорів недійсними на положення частини 1 статті 203 ЦК України безпідставне, так як визначена даною нормою матеріального права загальна умова, додержання якої є необхідним для чинності правочину, в даному випадку відсутня, оскільки зміст іпотечних договорів не суперечить ні Цивільному кодексу України, ні іншим актам цивільного законодавства тощо.

Позовні вимоги та, відповідно, рішення суду першої інстанції в частині висновку про визнання іпотечних договорів недійсними обґрунтовано висновками, які містяться у постановах Верховного Суду України від 30 січня 2013 року в справі №6-168цс12, від 17 квітня 2013 року в справі №6-8цс13, від 15 травня 2013 року в справі №6-36цс13, від 25 вересня 2013 року в справі №6-85цс13, у сенсі яких майнові права на обєкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 26 грудня 2008 року №800-УІ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни в тому числі й в Закон України «Про іпотеку». Проте, посилання на дані правові висновки є помилковим, оскільки у вказаних справах мали місце інші обставини, іпотечні договори укладалися між підрядниками, які зобовязувались побудувати відповідні квартири, та банками, іпотечні договори укладалися без згоди замовників квартир на передачу майнових прав на квартири в іпотеку (т.1 а.с.17-27).

В даному ж випадку іпотечні договори укладено самим ОСОБА_2 на належне саме йому майно, як то майнові права на незакінчені будівництвом обєкти нерухомого майна, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна стануть його власністю.

Дане узгоджується з висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 21 березня 2018 року в справі №522/13615/15-ц (провадження №61-3599св18), яка орієнтує на те, що Закон України «Про іпотеку» в редакції, чинній до 14 січня 2009 року, наділяв особу правом передати в іпотеку обєкт незавершеного будівництва, який вона набуде у власність у майбутньому, що при застосуванні вказаної норми матеріального права слід звертати увагу на те, що чи передав іпотекодавець в іпотеку належні саме йому майнові права на обєкт незавершеного будівництва (т.1 а.с.239-245).

Кредитні зобовязання між АКІБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 виникли на підставі укладеного 8 листопада 2006 року кредитного договору, забезпечені укладеними 8 листопада 2006 року між цими ж сторонами іпотечними договорами, де іпотекодавцем є ОСОБА_2, який передав в іпотеку належні саме йому майнові права на обєкти незавершеного будівництва, що стануть саме його власністю в майбутньому (після завершення будівництва та здачі в експлуатацію). ОСОБА_2 кредитні зобовязання не виконав, судові рішення про стягнення заборгованості періодично надходять на примусове виконання з 2011 року та є невиконаними по даний час.

Таким чином, аналіз обставин, що мають значення для справи, судової практики, на яку орієнтує Верховний Суд, суд апеляційної інстанції приходить до висновку про безпідставність вимог про визнання недійсними іпотечних договорів.

Безпідставність матеріально-правової вимоги виключає застосування положень закону, як то частин 3, 4 статті 267 ЦК України, про правові наслідки спливу позовної давності, оскільки такі можуть застосовуватися лише у тих випадках, коди буде доведено існування самого субєктивного цивільного права, щодо якого заявлено вимогу, і факт його порушення або оспорювання.

У вирішенні вимог про зобовязання вчинити певні дії, апеляційний суд виходить з наступного.

В Державному реєстрі іпотек обтяження по типу іпотека зареєстровано приватним нотаріусом ОСОБА_5 як державним реєстратором на підставі нотаріально посвідчених Іпотечного договору №2212 від 8 листопада 2006 року та Іпотечного договору №2214 від 8 листопада 2006 року.

Відносини у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень врегульовано Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (зі змінами та доповненнями), за змістом визначених у статті 2 якого термінів «державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» розуміється як офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п.1 ч.1 ст.2 Закону); «обтяження» розуміється як заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, встановлена законом, актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або така, що виникла на підставі договору (п.5 ч.1 ст.2 Закону); «реєстраційна дія» розуміється як державна реєстрація прав, внесення змін до записів Державного реєстру прав, скасування державної реєстрації, а також інші дії, що здійснюються в державному реєстрі прав, крім надання інформації з Державного реєстру прав (п.9 ч.1 ст.2 Закону). Стаття 6 вказано Закону визначає систему органів та субєкти, які здійснюють повноваження у сфері державної реєстрації прав; державний реєстратор, зокрема, є складовою даної системи; стаття 10 Закону відносить до державних реєстраторів, зокрема, нотаріуса. Внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування врегульовано статтею 26 Закону, відповідно до частини 2 якої у разі скасування на підставі судового рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації права.

В даному випадку рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень не є спірним, відтак, підставою для скасування записів Державного реєстру прав слугуватиме судове рішення про скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав. Крім того, судовому рішенню про зобовязання державного реєстратора вчинити реєстраційні дії по скасуванню державної реєстрації має передувати звернення заявника з відповідною заявою з додатком до неї визначеного Законом пакету документів та відмова у державній реєстрації прав та їх обтяжень (ст.24 Закону).

Таким чином, порядок скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та їх обтяжень законодавчо врегульовано, відтак, судове рішення не має підміняти встановлений порядок, правові підстави в даній справі для зобовязння управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради до вчинення реєстраційних дій щодо скасування записів про проведену нотаріусом при посвідченні іпотечних договорів реєстрацію обтяжень відсутні.

В порядку частини 1 статті 141 ЦПК України з ОСОБА_2 на користь ПАТ «Укрсоцбанк» підлягають стягненню витрати на сплату судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 704,00 грн.

Керуючись ст.ст.367, 368, п.2 ч.1 ст.374, ст.ст.376, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково.

Апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» задовольнити частково.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 31 серпня 2017 року скасувати.

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради, за участю третьої особи приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 про визнання іпотечних договорів недійсними, зобовязання вчинити певні дії відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на користь публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» () витрати на сплату судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 704 грн. 00 коп.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 11 червня 2018 року.

Головуючий Л.М.Вадовська

Судді Г.Я.Колесніков

ОСОБА_7