Справа № 576/553/18
Провадження № 2/576/280/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 червня 2018 року м. Глухів

Глухівський міськрайонний суд Сумської області у складі:

Головуючого судді Мазура С.А.,

за участі:

секретаря Пугач В.Л.,

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача ТОВ «Добробут 12» - ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в загальному позовному провадженні цивільну справу за позовом приватного підприємства «Аграрні Інвестиції» до ОСОБА_3 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Добробут-12» про визнання договорів оренди недійсними та поновлення договорів оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

Приватне підприємство «Аграрні інвестиції» (далі - позивач) звернулось до суду з позовом до ОСОБА_3 (далі відповідач 1) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Добробут - 12» (далі відповідач 2) про визнання договору оренди земельної ділянки: площею 6,8170 га ріллі, кадастровий номер :05:002:0026, яка знаходиться на території Фотовизької сільської ради, Глухівського району, Сумської області, укладений 06.10.2017 року між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Добробут-12», на підставі якого 09.10.2017 року державним реєстратором Буйвалівської сільської ради, Кролевецького району, Сумської області, ОСОБА_4 зареєстроване право оренди вказаної земельної ділянки за ТОВ «Добробут-12», про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис про інше речове право за № 22804879 недійсними. Визнання поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 26 липня 2007 року між ОСОБА_5, правонаступником якої з 12 грудня 2016 року і орендодавцем є ОСОБА_3, та Приватним підприємством «Аграрні Інвестиції», зареєстрований у Глухівському районному відділі Сумської регіональної філії ДП „Центру Державного земельного кадастру при Державному Комітеті України по земельних ресурсах 10 жовтня 2007 року за № 55, на умовах додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 09 жовтня 2017 року, строком дії по 10 жовтня 2024 року та орендною платою 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на момент поновлення.

Позов мотивований тим, що 26.07.2007 між ОСОБА_5 та ПП «Аграрні Інвестиції» було укладено договір оренди землі, за умовами якого земельна ділянка площею 6,8170 га ріллі, що розташована на території Фотовизької сільської ради Глухівського району Сумської області, передається в оренду на 10 років. Договір набув чинності 10.10.2007, а його дія закінчилась 10.10.2017. Також обґрунтовує позов тим, 09.10.2017 позивач з актуальної інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, яка є у вільному доступі в Кабінеті електронних сервісів Міністерства юстиції України, дізнався, що після смерті ОСОБА_5, право власності на земельну ділянку площею 6,8170 га кадастровий номер :05:002:0026 успадкувала ОСОБА_3, зареєструвавши його 12.12.2016, після чого протягом місяця не повідомила ПП „Аграрні Інвестиції про набуття нею права власності на зазначену земельну ділянку. Цього ж дня, 09.10.2017, позивачем було вручено під розписку ОСОБА_3 лист-повідомлення №296 від 09.10.2017 з пропозицією поновити договір оренди землі від 26.07.2007 шляхом укладення до нього додаткової угоди з пропозицією отримати нараховану орендну плату за вказаним договором за 2009-2017 роки, після чого 25.10.2017 позивач отримав від останньої лист датований 06.10.2017 з відповідними копіями документів, згідно яких (свідоцтва про право на спадщину за законом №981 від 12.12.2016) вона як правонаступник не бажає поновлювати договори з підприємством на новий термін та просить виплатити їй орендну плату за період з 2009 по 2017 рік. А 08.11.2017 ОСОБА_3 отримала в касі підприємства оренду плату за договором оренди землі від 26.07.2007 №55 за 2009-2017 роки в сумі 20114,67 грн.. Однак, 06.10.2017 ОСОБА_3 уклала договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Добробут-12» строком на 15 років з правом пролонгації з орендною платою 5% від нормативно-грошової оцінки землі, і цього ж дня державним реєстратором Буйвалівської сільської ради Кролевецького району Сумської області було зареєстровано право оренди зазначеної земельної ділянки за ТОВ «Добробут-12», тобто в момент дії договору оренди, укладеного з ПП «Аграрні Інвестиції», порушуючи права позивача на користування земельною ділянкою на умовах договору оренди та переважне право на поновлення договору оренди на новий строк.

02 травня 2018 року директором ТОВ „Добробут-12 та представником відповідача ОСОБА_3 ОСОБА_2 надано до суду відзиви на позовну заяву про те, що позовні вимоги позивача не відповідають фактичним обставинам і не підлягають задоволенню.

08 травня 2018 року позивач надав суду відповіді на відзиви відповідачів, в яких він, вважає їх доводи, викладені у відзивав такими, що не ґрунтуються на нормах діючого законодавства та є помилковими.

В судовому засіданні представник позивача позов та викладені в ньому доводи на його обґрунтування повністю підтримав.

Представник відповідача 2 проти позову заперечував, підтримавши доводи, викладені в наданому ним суду відзиву на позовну заяву. Зазначивши, що ТОВ «Добробут 12» діяло на підставі договору надання послуг, за яким було надано юридичний супровід ОСОБА_3 на оформлення спадщини після померлої ОСОБА_5, внаслідок чого і було укладено спірний договір оренди земельної ділянки. Переважне право попереднього орендаря не було порушене, водночас пункт 8 попереднього договору оренди не передбачав обовязку орендодавця підписати новий договір чи додаткову угоду при наявності заперечень останнього з цього приводу.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін, суд приходить до наступного:

Так судом встановлено, що 26 липня 2007 року між ОСОБА_5 та ПП «Аграрні Інвестиції» було укладено договір оренди земельної ділянки площею 6,8170 га строком дії на 10 років. Вказаний договір 10 жовтня 2007 року був зареєстрований у Глухівському районному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Державному Комітеті України по земельних ресурсах» відповідно за №55 (а.с.19,20). Земельна ділянка була передана позивачу в користування за актом про передачу та прийом земельної ділянки від 26 липня 2007 року.

Відповідно до п.8 вказаного договору оренди, строк дії договору становить 10 років. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Пунктом 9 зазначеного договору передбачено, що орендна плата становить 1,5% від проіндексованої грошової оцінки земельної ділянки, що становить 655 грн. 48 коп..

Згідно свідоцтва про право на спадщину за законом від 12.12.2016 ОСОБА_3, ІНФОРМАЦІЯ_1, є спадкоємцем майна своєї матері ОСОБА_5, яке складається із земельної ділянки площею 6,8170 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Фотовизької сільської ради Глухівського району Сумської області (а.с.23).

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 12.12.2016 земельна ділянка кадастровий номер :05:002:0026 зареєстрована як приватна власність ОСОБА_3 (а.с.24).

06 жовтня 2017 року ОСОБА_3 своїм листом повідомила позивача про те, що вона не має наміру поновлювати дію договору оренди землі на новий термін, і просила виплатити їй орендну плату, яка мала бути нарахована за користування успадкованою нею земельною ділянкою за період з 2009 року по 2017 рік (а. с. 22).

З листа-повідомлення ПП «Аграрні Інвестиції» від 09.10.2017 за № 296 вбачається, що ОСОБА_3 був надісланий даний лист про намір поновити договори оренди землі, до якого додано проект додаткової угоди, де передбачався розмір орендної плати на рівні 7% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки на дату укладання угоди, що складає 10096,22 грн., а також продовження строку договору оренди ще на 7 років, та пропонувалось останній прибути на підприємство та отримати в касі орендну плату за договором оренди (а.с. 29,30,31).

Згідно видаткового касового ордеру від 08.11.2017 ОСОБА_3 отримала від ПП «Аграрні Інвестиції» орендну плату за договором оренди землі від 26.07.2007 №55 за 2009-2017 роки у розмірі 20114 грн. 67 коп. (а.с.36).

З договору оренди землі від 06.10.2017 вбачається, що ОСОБА_3 уклала з ТОВ «Добробут-12» зазначений договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :05:002:0026 на 15 років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни, з орендною платою не менше 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації 1,756 на ріллю, що становить 7211,59 грн. в рік у грошовій формі, у тому числі- натуральна форма по ринковій ціні на момент виплати орендної плати, який (договір) згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 09 жовтня 2017 року був зареєстрований Буйвалівською сільською радою Кролевецького району Сумської області (а.с.74-76). Також 09.10.2017 року укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди землі від 06.10.2017 про підвищення орендної плати до 8% від нормативної грошової оцінки, яка була зареєстрована 20.04.2018 (а.с. 77,78)

Відповідно до положень частини четвертої статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

За змістом частини першої статті 626 та частини першої статті 627 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

В той же час, частиною другою статті 792 ЦК України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно положень статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Також, відповідно до положень частин першої-пятої, восьмої-одинадцятої статті 33 ЗУ «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, пятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Згідно абзацу 3 частини другої статті 24 ЗУ «Про оренду землі» орендодавець зобовязаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. А згідно частини першої статті 27 цього Закону орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 ЗУ «Про оренду землі» умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Як зазначив Верховний суд у постанові від 10.04.2018 при розгляді справи №594/376/17-ц Великою Палатою Верховного Суду, для застосування частини першої статті 33 ЗУ «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

З матеріалів справи вбачається, що ПП «Аграрні Інвестиції» одразу після виявлення факту успадкування ОСОБА_3 права на земельну ділянку 09 жовтня 2017 року направило їй лист-повідомлення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки разом з додатковою угодою про внесення змін до договору оренди землі про збільшення розміру орендної плати до 7% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Водночас ОСОБА_3, не розглядаючи запропоновані умови поновлення договору оренди, своїм листом від 06.10.2017, який позивач отримав 25.10.17, повідомила про відсутність наміру поновлювати договори на новий термін, просила сплатити їй орендну плату за користування земельною ділянкою з 2009 року по 2017 рік, у звязку з чим підприємством їй була виплачена орендна плата по 31.12.2017, хоча термін дії договорів оренди спливає 10.10.2017, сприйнявши це як згоду на поновлення дії договору оренди землі. Питання про дострокове розірвання ще діючого договору оренди земельної ділянки від 26.07.2007 ОСОБА_3 не порушила. В той же час, 06.10.2017 ОСОБА_3 до спливу строку дії договору та повернення орендованої земельної ділянки уклала новий договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншою юридичною особою, реєстрація якого відбулась 09.10.2017 з орендною ставкою в 5% та терміном на 15 років, внаслідок чого порушила переважне право позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України та визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеної орендодавцем з іншим орендарем на підставі пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України.

Слід зазначити, що укладаючи договір про надання послуг від 18 жовтня 2016 року № 1810/ц/2016 (а.с.72) відповідач-1 зобовязувалась укласти договір оренди земельної ділянки з іншою юридичною особою (відповідачем 2) строком на 15 років, що свідчить про порушення права попереднього орендаря (позивача) на переважне право укладення договору оренди землі.

За таких обставин, враховуючи положення статті 777 ЦК України за якими наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, а також приписи статті 33 ЗУ «Про оренду землі» за якими орендар земельної ділянки має переважне право серед інших на поновлення строку укладення договору оренди за наявності таких юридичних фактів: належного виконання умов договору і фактичне користування обєктом оренди, дотримання процедури направлення повідомлення про намір продовжувати орендувати земельну ділянку, при наявності наміру орендодавця здати земельну ділянку в оренду, надання пропозицій у новому проекті договору, які більш сприятливі ніж пропозиції іншого орендаря, суд приходить до висновку, що позов в частині визнання договору оренди землі недійсними підлягає задоволенню.

Щодо визнання договору оренди земельної ділянки від 26.07.2007 поновленим на умовах додаткової угоди від 09.10.2017, суд зазначає, що оскільки відповідач-1 не розглядала умови вказаної вище додаткової угоди, свою позицію стосовно запропонованих умов не висловила, а тому поновлення договору оренди земельної ділянки на запропонованих в додатковій угоді умовах, буде суперечити принципам свободи договору, який відповідно до положень статті 627 ЦК України передбачає вільне волевиявлення при укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Водночас визнання договору оренди земельної ділянки від 06.10.2017 недійсним, судом відновлено становище сторін за договором оренди земельної ділянки від 26.07.2007 для подальшого вирішення питання узгодження ними пропозицій додаткової угоди, шляхом особистого волевиявлення при укладенні договору, у звязку з тим, що ОСОБА_3 взагалі не розглядала умови виказаної вище додаткової угоди.

Враховуючи, що позов підлягає задоволенню частково,то з відповідачів у відповідності до статті 141 ЦПК України підлягає стягненню судовий збір пропорційно до задоволених вимог в сумі 1762 грн., тобто - по 881 грн. з кожного.

На підставі викладеного, керуючись статтею 124 Земельного кодексу України, статтями 3, 626, 627, 777, 792 Цивільного кодексу України, Законом України «Про оренду землі», статтями 7, 8, 12, 13, 141, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

Позов Приватного підприємства «Аграрні Інвестиції» (41400, Сумська область, м. Глухів, вул. Рильський шлях, 1-А, ідентифікаційний код 34950459) до ОСОБА_3 (41411, Сумська область, Глухівський район, с. Бачівськ, вул. Матросова 19, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Добробут-12» (41453 Сумська область, Глухівський район, с. Обложки, вул. Нова 6, ідентифікаційний код 36222347) про визнання договорів оренди недійсними та поновлення договорів оренди землі задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 6,8170 га ріллі, кадастровий номер :05:002:0026, яка розташована на території Фотовизької сільської ради, Глухівського району, Сумської області, укладений 06 жовтня 2017 року між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Добробут-12», на підставі якого 09 жовтня 2017 року державним реєстратором Буйвалівської сільської ради, Кролевецького району, Сумської області зареєстровано право оренди земельної ділянки за ТОВ «Добробут-12», про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис про інше речове право за №22804879.

В частині визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 26 липня 2007 року на умовах додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 09 жовтня 2017 року, строком дії по 10 жовтня 2024 року та орендною платою 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на момент поновлення - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_3 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Добробут-12» солідарно на користь приватного підприємства «Аграрні Інвестиції» судові витрати у розмірі 1762 гривні, тобто по 881 (вісімсот вісімдесят одній) гривні з кожного.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Сумської області через Глухівський міськрайонний суд Сумської області шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено 21.06.2018 року.

Суддя С.А. Мазур