Постанова

Іменем України

13 червня 2018 року

м. Київ

справа № 696/613/16-ц

провадження № 61-12147св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Луспеника Д. Д. (суддя-доповідач),

суддів: Білоконь О. В., Гулька Б. І., Синельникова Є. В., Черняк Ю. В.,

учасники справи:

позивач - дочірнє сільськогосподарське підприємство «Агрокомплекс»,

відповідач - ОСОБА_1,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу дочірнього сільськогосподарського підприємства «Агрокомплекс» на рішення Кам'янського районного суду Черкаської області від 08 листопада 2017 року у складі судді Шкреби В. В. та постанову Апеляційного суду Черкаської області від 19 грудня 2017 року у складі колегії суддів: Нерушак Л. В., Бородійчука В. Г., Фетісової Т. Л.,

ВСТАНОВИВ:

У травні 2016 року дочірнє сільськогосподарське підприємство «Агрокомплекс» (далі - ДСП «Агрокомплекс») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі поновленим, визнання додаткової угоди укладеною.

Позовна заява мотивована тим, що 15 вересня 2010 року між ДСП «Агрокомплекс» і ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, за умовами якого остання передала в оренду земельну ділянку площею 2,51 га, яка знаходиться на території Райгородської сільської ради Кам'янського району Черкаської області, строком на п'ять років. Договір зареєстровано у відділі Державного комітету України із земельних ресурсів у Кам'янському району Черкаської області 28 грудня 2011 року.

04 вересня 2015 року підприємство направило ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі, разом із проектом відповідної додаткової угоди, які були отримані орендодавцем 10 вересня 2015 року.

ДСП «Агрокомплекс» вважало, що воно має переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, оскільки після направлення пропозиції про продовження договору оренди, відповіді від власника землі у місячний термін не отримав, отже, його пропозиція була прийнята відповідачем. По закінченню дії договору оренди землі підприємство продовжує використовувати земельну ділянку.

На підставі вказаного, ДСП «Агрокомплекс» просило суд визнати договір оренди землі від 15 вересня 2010 року, укладений на п'ять років, поновленим на той самий строк, а також визнати укладеною додаткову угоду про продовження дії цього договору.

Рішенням Кам'янського районного суду Черкаської області від 08 листопада 2017 року в задоволенні позову ДСП «Агрокомплекс» відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що орендарем не дотримано, встановлений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» порядок поновлення договору оренди землі, зокрема, відповідне повідомлення направлено орендодавцю з пропуском місячного строку до закінчення дії договору. Крім того, орендодавець заперечувала проти укладення договору оренди землі на новий строк, що є підставою для відмови у задоволенні позову ДСП «Агрокомплекс».

Постановою Апеляційного суду Черкаської області від 19 грудня 2017 року апеляційну скаргу ДСП «Агрокомплекс» відхилено. Рішення Кам'янського районного суду Черкаської області від 08 листопада 2017 року залишено без змін.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору.

Також суд зазначив, що моментом вчинення правочину необхідно вважати момент, коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов, склали та скріпили підписом письмовий документ, у якому зафіксовані правові наслідки цього правочину, а реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору.

Таким чином, встановивши, що строк дії договору оренди сторонами погоджено до 15 вересня 2015 року, а повідомлення про продовження строку дії договору оренди орендодавцю направлено 04 вересня 2015 року, отримано - 10 вересня 2015 року, апеляційний суд вважав, що вказане повідомлення направлено з пропуском місячного строку до закінчення дії договору, встановленого статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, суд вважав, що ОСОБА_1 своєчасно повідомила позивача про відсутність бажання укладати договір на новий строк, направивши у серпні 2015 року орендарю відповідний лист, що свідчить про відсутність у орендодавця волевиявлення на поновлення договору оренди землі, а у орендаря - переважного права на поновлення договору оренди землі.

У касаційній скарзі ДСП «Агрокомплекс», посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить судові рішення скасувати і передати справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що суди першої та апеляційної інстанцій дійшли помилкового висновку про недотримання ДСП «Агрокомплекс» установленої процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки, з урахуванням того, що сторонами договір оренди землі укладено строком на 5 років, тобто до 28 грудня 2016 року, оскільки 28 грудня 2011 року був зареєстрований, то повідомлення про продовження строку дії цього договору, отримане відповідачем 10 вересня 2015 року, направлено з дотриманням встановленого законом строку. При цьому, орендодавець, отримавши повідомлення про продовження строку дії договору оренди землі, не повідомив орендаря про наявність заперечень щодо продовження дії цього договору на новий строк.

Відзив на касаційну скаргу відповідачем не подано.

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

У частині третій статті 400 ЦПК України визначено, що суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Відповідно до частин першої, другої та п'ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону судове рішення апеляційного суду не відповідає.

Судом установлено, що 15 вересня 2010 року між ДСП «Агрокомплекс» і ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі площею 2,51 га.

Договір укладено строком на п'ять років та зареєстровано у відділі Державного комітету України із земельних ресурсів у Кам'янському району Черкаської області 28 грудня 2011 року.

Відповідно до пункту 45 договору оренди цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

15 вересня 2010 року за актом прийому-передачі об'єкта оренди орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 2,51 га.

У серпні 2015 року ОСОБА_1 направила ДСП «Агрокомплекс» заяву, в якій зазначила, що не бажає продовжувати договір оренди земельної ділянки з підприємством. Цей лист надіслано до отримання від орендаря пропозиції про переукладення договору, оскільки у вересні 2015 року ДСП «Агрокомплекс» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення дії договору оренди від 15 вересня 2010 року на новий строк на умовах, викладених у додатковій угоді.

Згідно із частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 цього Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Зазначений правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16.

Зі змісту договору оренди землі від 15 вересня 2010 року вбачається, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Отже, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, тобто після державної реєстрації, а не з моменту його укладення, як помилково вважав апеляційний суд.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Також колегія суддів вважає, що висновок апеляційного суду про відсутність у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі є передчасним, оскільки зроблений без з'ясування всіх обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

У частині першій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини друга-п'ята цієї статті).

Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України 2004 року, матиме місце при укладенні договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Загальними вимогами процесуального права визначено обов'язковість установлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів.

Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення в справі неможливо.

Для правильного вирішення справи та встановлення наявності підстав для поновлення договору оренду землі, апеляційний суд повинен був встановити чи дотримано орендарем, встановлений статтею 33 Закону України «Про оренду землі», строк для повідомлення орендодавця про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк, а орендодавцем - строк для повідомлення про наявність заперечень проти поновлення договору оренди, після отримання повідомлення від орендаря, направлення проекту додаткової угоди та її умови.

Вказані обставини апеляційним судом не встановлені.

Відповідно до пунктів 1, 2 і 3 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо: суд не дослідив зібрані у справі докази; або суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів, або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи; або суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.

Оскільки суд не встановив фактичних обставин, від яких залежить правильне вирішення справи, та не перевірив доводи сторін і надані на їх підтвердження докази, то ухвалене апеляційним судом судове рішення відповідно до частини третьої статті 411 ЦПК України підлягає скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду апелційної інстанції.

Керуючись статтями 402, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу дочірнього сільськогосподарського підприємства «Агрокомплекс» задовольнити частково.

Постанову Апеляційного суду Черкаської області від 19 грудня 2017 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Д. Д. Луспеник

Судді: О. В. Білоконь

Б. І. Гулько

Є. В. Синельников

Ю. В. Черняк