Постанова

Іменем України

13 грудня 2018 року

місто Київ

справа № 709/1698/16-ц

провадження № 61-22189св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Погрібного С. О. (суддя-доповідач), Ступак О. В., Усика Г. І.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Силікат-1»,

відповідачі: ОСОБА_4, Товариство з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013»,

третя особа - державний реєстратор Чорнобаївської районної державної адміністрації,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року у складі судді Левенка В. В. та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 06 березня 2017 року у складі колегії суддів: Фетісової Т. Л., Храпка В. Д., Новікова О. М.,

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Силікат-1»

(далі - ТОВ «Силікат-1») у липні 2016 року звернулося до суду з позовом до ОСОБА_4, Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» (далі - ТОВ «Зелена Нива 2013»), у подальшому уточненим, про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного 03 червня 2013 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Зелена Нива 2013»; скасування рішення державного реєстратора реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління Черкаської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ТОВ «Зелена Нива 2013» на підставі цього договору оренди землі.

Позивач обґрунтовував заявлені вимоги тим, що 11 березня 2004 року між ТОВ «Силікат-1», як орендарем, та ОСОБА_4, як орендодавцем, укладено договір оренди земельної ділянки, площею 2, 47 га, строком на 10 років, який зареєстровано у Чорнобаївському районному відділенні Черкаської філії Центру ДЗК у 2004 році. Позивач скористався переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк та 20 грудня 2012 року уклав з ОСОБА_4 угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі, продовживши його дію ще на 10 років.

Проте 03 червня 2013 року ОСОБА_4, як орендодавець, та ТОВ «Зелена Нива 2013», як орендар, уклали договір оренди щодо цієї ж земельної ділянки, який зареєстрований 27 лютого 2014 року Чорнобаївським районним управлінням юстиції Черкаської області.

26 лютого 2014 року реєстраційною службою на підставі оспорюваного договору оренди землі прийнято рішення про державну реєстрацію права оренди на спірну земельну ділянку за ТОВ «Зелена Нива 2013».

Позивач вважає, що цей договір оренди землі є недійсним, а дії ТОВ «Зелена Нива 2013» порушують переважне право позивача на укладання договору оренди землі на новий строк, оскільки оспорюваний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки його укладено до закінчення строку дії попереднього договору та він не містить істотної

умови - кадастрового номеру земельної ділянки. Крім того, позивач продовжував користуватися спірною земельною ділянкою і після закінчення строку дії договору та протягом одного місяця після закінчення строку цього договору орендодавець не зверталася до позивача із запереченнями у поновленні орендних відносин. З цих підстав позивач вважає, що договір оренди, укладений ним, був поновлений на той самий строк і на тих самих умовах на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Рішенням Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Черкаської області від 06 березня 2017 року, позов ТОВ «Силікат-1» задоволено. Судом визнано недійсним договір оренди землі, кадастровий номер НОМЕР_1 укладений 03 червня 2013 року між ТОВ «Зелена Нива 2013» та ОСОБА_4; скасовано рішення державного реєстратора реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області від 26 лютого 2014 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ТОВ «Зелена Нива 2013», прийняте про реєстрацію права оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1

Суд першої інстанції зробив висновок, що позивач довів обставини, які є підставою для задоволення позовних вимог, оскільки оспорюваний договір між ОСОБА_4 та ТОВ «Зелена Нива 2013» укладено не лише до закінчення дії договору оренди землі між ОСОБА_4 та ТОВ «Силікат-1», а й після підписання сторонами угоди про внесення змін до діючого договору оренди землі 20 листопада 2012 року, яка передбачала продовження ТОВ «Силікат-1» користування на правах оренди земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди землі на новий строк. Тому одна й та ж сама ділянка не може бути об'єктом оренди за двома договорами оренди землі, укладеними з різними орендарями.

Укладенням до закінчення строку дії договору оренди землі ОСОБА_4 здійснила своє волевиявлення щодо подальшого розпорядження спірною земельною ділянкою, чим порушила права позивача, оскільки ТОВ «Силікат-1» мало переважне право на поновлення договору оренди землі; порушене право підлягає захисту шляхом визнання недійсним оспорюваного договору оренди та скасування рішення державного реєстратора.

ОСОБА_4, уклавши 03 червня 2013 року інший договір оренди земельної ділянки з іншим орендарем в період дії попереднього договору, коли нею вже була підписана додаткова угода про продовження дії цього попереднього договору і після закінчення його дії та протягом місяця після цього, як передбачає частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі», будучи орендодавцем, не повідомила орендаря ТОВ «Силікат-1» про укладення нею іншого договору з ТОВ «Зелена Нива 2013», який в подальшому був зареєстрований.

ТОВ «Силікат-1» продовжувало користуватися спірною земельною ділянкою на умовах попереднього та додаткового договору, оскільки земельна ділянка оброблялася (вносилися мінеральні добрива та здійснено незавершене сільськогосподарське виробництво).

Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції. Доводи апеляційної скарги про те, що у позивача відсутнє право оренди землі, оскільки його договір оренди не зареєстровано, відхилені судом, оскільки на час державної реєстрації договору оренди землі, станом на 11 березня 2004 року, був чинним Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02 липня 2003 року № 174, за яким така реєстрація здійснювалась структурними підрозділами Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України. Цей нормативний акт втратив чинність лише 07 липня 2012 року відповідно до наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України. Відповідно до цього нормативного акту була проведена державна реєстрація договору оренди, укладеного з позивачем, про що на ньому наявна відповідна відмітка.

Також відхилені доводи апеляційної скарги, що ТОВ «Силікат-1» не зареєстровано факт продовження строку дії договору оренди землі, оскільки відповідно до частини третьої статті 215 ЦК України оспорювати правочин має право його сторона або інша заінтересована особа. ТОВ «Зелена Нива 2013», яке не є стороною договору оренди землі, укладеного з ТОВ «Силікат-1», не довело наявність свого інтересу щодо земельної ділянки за цим договором оренди, так як у судовому порядку встановлена відсутність належних правових підстав для використання ТОВ «Зелена Нива 2013» спірної земельної ділянки.

У касаційній скарзі, поданій у березні 2017 року засобами поштового зв'язку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, ТОВ «Зелена Нива 2013» просило скасувати рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 06 березня 2017 року, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційна скарга обґрунтовувалась порушенням судами першої та апеляційної інстанцій норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Заявник зазначає, що угода, укладена між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4, про внесення змін до договору оренди не була зареєстрованою у передбаченому законодавством порядку. Речове право на земельну ділянку, належну на праві власності ОСОБА_4, зареєстровано 21 лютого 2014 року, тобто після закінчення строку дії попереднього договору оренди землі. ТОВ «Силікат 1» не має права на позов, оскільки договір оренди землі, укладений між ним та ОСОБА_4, є недійсним, оскільки не дотримано правил реєстрації договору оренди землі. ТОВ «Силікат-1» не дотримано процедури реалізації переважного права на оренду землі, поновлення договору оренди землі.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 06 червня 2017 року відкрито касаційне провадження.

У відзиві на касаційну скаргу ТОВ «Силікат-1» просило відхилити касаційну скаргу ТОВ «Зелена Нива 2013», оскаржувані судові рішення залишити без змін. Позивач зазначив, що доводи касаційної скарги є безпідставними та необґрунтованими. Висновки судів першої та апеляційної інстанцій зроблені із правильним застосуванням норм матеріального права та дотриманням норм процесуального права.

Згідно з підпунктом 4 пункту 1 розділу ХІІІ «Перехідні положення» ЦПК України (у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII, що набрав чинності 15 грудня 2017 року, далі - ЦПК України), касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Згідно зі статтею 388 ЦПК України, судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Зазначену цивільну справу разом із матеріалами касаційного провадження передано до Верховного Суду у травні 2018 року.

За змістом правила частини першої статті 401 ЦПК України попередній розгляд справи проводиться колегією у складі трьох суддів у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.

Верховний Суд перевірив правильність застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, за наслідками чого зробив висновок, що касаційна скарга не підлягає задоволенню.

З метою визначення меж розгляду справи Верховним Судом підлягають до застосування правила статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Критерії оцінки правомірності оскаржуваних судових рішень визначено за правилами статті 213 ЦПК України (в редакції Закону України від 18 березня 2004 року № 1618-IV, далі - ЦПК України 2004 року), згідно з якими рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що ОСОБА_4 є власником земельної ділянки з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2, 4677 га, розташованої в адміністративних межах Чорнобаївської селищної ради Черкаської області, кадастровий номер НОМЕР_1

11 березня 2004 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4 укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_4 передала в оренду позивачу належну їй земельну ділянку площею 2, 4677 га строком на 10 років. Договір було зареєстровано у встановленому законодавством порядку 01 квітня 2004 року за № 659 у книзі реєстрації договорів оренди земельних ділянок районного відділу Черкаської регіональної філії Центру ДЗК. Відповідно до акта приймання-передачі від 11 березня 2004 року ОСОБА_4 передала, а позивач ТОВ «Силікат-1» прийняв в оренду земельну ділянку.

За закінченням строку дії цього договору позивач скористався переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, передбаченим абзацом 7 пункту 2.3 договору та частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», та 20 листопада 2012 року уклав з ОСОБА_4 угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі.

У період дії зазначеного договору оренди землі, а саме 03 червня 2013 року, ОСОБА_4 уклала договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншою юридичною особою, з ТОВ «Зелена Нива 2013», який був зареєстрований 26 лютого 2014 року державним реєстратором реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області, що підтверджується відомостями, які містить Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

ОСОБА_4 під час розгляду справи судами першої та апеляційної інстанцій визнала позов.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно із статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди

землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини п'ятої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності та інші речові права на нерухомість майна, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою.

Статтею 631 ЦК України передбачено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.

Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, четвертою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України.

За вимогами статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, якою закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п'ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України 2004 року, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

З огляду на викладене, Верховний Суд погоджується з висновком судів першої й апеляційної інстанцій, що 20 листопада 2012 року ТОВ «Силікат-1», користуючись переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, уклав із ОСОБА_4 угоду про внесення змін до чинного договору оренди землі, згідно з якою строк дії договору оренди від 11 березня 2004 року продовжено на 10 років. Таким чином, одна і та ж сама земельна ділянка не може одночасно бути об'єктом оренди за двома різними договорами, укладеними із різними орендарями, тому суди дійшли обґрунтованих висновків про наявність підстав для визнання оспорюваного договору оренди землі, укладеного 03 червня 2013 року з ТОВ «Зелена Нива 2013», недійсним на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України, оскільки він укладений у період дії попереднього договору.

Доводи касаційної скарги про те, що суди не звернули уваги на той факт, що ані договір оренди землі, ані укладена 20 листопада 2012 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_4 угода про внесення змін до цього договору, не мали належної реєстрації, відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а тому строк дії цього договору закінчився 31 грудня 2013 року, не заслуговують на увагу, оскільки предметом оскарження був укладений між ОСОБА_4 та ТОВ «Зелена Нива 2013» договір оренди землі від 03 червня 2013 року, а не договір оренди землі, укладений 11 березня 2004 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Силікат-1».

Також Верховний Суд врахував, що на час державної реєстрації договору оренди землі, укладеного з позивачем, - 01 квітня 2004 року був чинним Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02 липня 2003 року № 174, за правилами якого така реєстрація здійснювалась структурними підрозділами Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України, яким була проведена державна реєстрація зазначеного договору, так і на час укладення угоди про внесення змін - 20 листопада 2012 року, діяла постанова Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року за № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» (зі змінами), що діяла до 01 січня 2013 року, яка і наділяла відповідними повноваженнями територіальні органи Держземагентства за місцем розташування земельної ділянки.

Інші доводи касаційної скарги не спростовують правильність висновків судів та не дають підстав вважати, що судами порушено норми матеріального та процесуального права, зводяться до переоцінки доказів, що згідно з положеннями статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку не допускається.

Оскаржувані судові рішення містять висновки щодо результатів оцінки зібраних у справі доказів, відповідають вимогам статей 213-215, 315 ЦПК України 2004 року щодо законності й обґрунтованості.

Зважаючи на наведене, Верховний Суд зробив висновок про залишення касаційної скарги ТОВ «Зелена Нива 2013» без задоволення, а оскаржуваних судових рішень без змін.

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ :

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» залишити без задоволення.

Рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 14 грудня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 06 березня 2017 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді С. О. Погрібний

О. В. Ступак

Г. І. Усик