Справа № 524/1510/18
Провадження №2/524/1288/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28.08.2018 року Автозаводський районний суд м. Кременчука в складі:

головуючого - судді Предоляк О.С.

при секретарі Гладкій К.О.

за участю позивача - ОСОБА_1, його представника - адвоката ОСОБА_2, представників відповідачів - ОСОБА_3, ОСОБА_4,

розглянувши у загальному провадженні у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Кременчуці цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_5, уповноваженої особи фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «Автокразбанк» Костенка Ігоря Івановича, третя особа приватний нотаріус Кременчуцького міського нотаріального округу Полтавської області Веселовський Анатолій Григорович про стягнення витрат на приріст ринкової вартості будинку,

встановив

У березні 2018 року ОСОБА_1 звернувся до Автозаводського районного суду м. Кременчука з позовом до Уповноваженої особи фонду на ліквідацію ПАТ «Автокразбанк» Костенка І.І. та ОСОБА_5, третя особа приватний нотаріус Кременчуцького міського нотаріального округу Веселовський А.Г. про стягнення у солідарному порядку витрат на приріст ринкової вартості житлового АДРЕСА_1 в сумі 2 280 228 грн.

Позовні вимоги обґрунтував тим, що 13 червня 2005 року між ВАТ «Акціонерний комерційний банк «Автокразбанк» та ПП ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № 10-1 яким в забезпечення зобов'язання по договору про кредитну лінію з лімітом 150 000 грн., предметом іпотеки був житловий АДРЕСА_1 без передачі об'єкта іпотеки.

17 червня 2008 року за іпотечним договором №33-1 з лімітом кредитування 900 000 гривень, як суб'єктом підприємницької діяльності фізичною особою, ОСОБА_1 надано ПАТ «Автокразбанк» нерухоме майно: житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, що в цілому складається з житлового будинку літ. «А, аб, аг, а'б», огорожі металевої №1, житловою площею 150,0 кв. м, загальною площею 366,3 кв. м., реєстраційний №11012730.

10.08.2010 року між Публічним акціонерним товариством «Автокразбанк» та СПД-ФО ОСОБА_1 укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений Ліньковою Ю.Л., приватним нотаріусом Кременчуцького міського нотаріального округу Полтавської області, р.№3229 предметом іпотеки наступне нерухоме майно - житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та в цілому складається з житлового будинку літ. «А, аб, аг, а'б», житловою площею 150,0 кв. м, загальною площею 366,3 кв. м., огорожі металевої №1, реєстраційний №11012730, де за п.2 Договору, згідно висновку оцінювача ФОП ОСОБА_10 про вартість об'єкта експертної оцінки, складеного 22 лютого 2008 року, та за згодою сторін, житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 оцінено в 1 313 000 грн. Відповідно п.6.1. цей договір та письмове рішення Публічного акціонерного товариства «Автокразбанк» про придбання предмета іпотеки у власність мають силу договору купівлі-продажу предмета іпотеки та акта прийому-передачі права власності на предмет іпотеки.

Стверджує, що визначена сума вартості об'єкта іпотеки - житлового будинку літ. «А, аб, аг, а'б», огорожі металевої №1, житловою площею 150,0 кв. м, загальною площею 366,3 кв. м., при його передачі у власність іпотекодержателя, була більш ніж достатньою для повного задоволення вимог іпотекодержателя.

З 10.08.2010 року ПАТ «Автокразбанк» набув право власності, без фактичної передачі об'єкта нерухомості.

Весь час саме він був постійним та незмінним користувачем житлового будинку.

30.11.2011року ПАТ «Автокразбанк» та ОСОБА_1 укладено договір про наміри за яким сторони зобов'язувалися у строк до 01.04.2012 року укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна, за ціною 898 551,64 грн. а саме: житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, що в цілому складається з житлового будинку літ. «А, аб, аг, а'б», житловою площею 150,0 кв. м, загальною площею 366,3 кв. м., огорожі металевої №1, якій належить банку на праві власності на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 10.08.2010 року. Відповідно п.4 договору, Банк зобов'язувався у строк до 01.12.2011 року укласти додаткову угоду до договору оренди житлового будинку від 29.04.2011 року про продовження строку дії оренди до 01.04.2012року. Така додаткова угода укладена 30.11.2011 року.

24 грудня 2013 року ПАТ «Автокразбанк» та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі - продажу житлового будинку, посвідчений приватним нотаріусом Кременчуцького міського нотаріального органу Полтавської області Прокопом О.Е., зареєстрованого в реєстрі за №4444 За умовами вказаного попереднього договору купівлі - продажу житлового будинку ПАТ «Автокразбанк» та ОСОБА_1, зобов'язалися в строк до 15 грудня 2015 року укласти і належним чином оформити договір купівлі - продажу нерухомого майна: АДРЕСА_1, загальною площею 366,3 кв. м, житловою площею 150,0 кв. м, що складається з житлового будинку г. «А, аб, аг, а1б» огорожі металевої №1.Відповідно до п. 2.1 попереднього договору, сторони погодили ціну об'єкта нерухомості в розмірі 800 000 грн. без ПДВ. Пунктом 1.4. договору зазначалося , що укладання та нотаріальне посвідчення основного договору буде здійснено до 15.12.2015 року включно. Згідно п.3.1 договору об'єкт нерухомості підлягає передачі Стороні 2 у дводенний термін після сплати Стороною 2 першого платежу відповідно до п.2.2.1 даного Договору, передача Об'єкту нерухомості оформлюється відповідним актом прийому-передачі Відповідно до умов вказаного договору, 24 грудня 2013 року на розрахунковий рахунок в ПАТ «АКБ Банк» ОСОБА_1 сплачено грошові кошти у розмірі 250000 грн. 06 травня 2014 року здійснено другу частину платежу в розмірі 50000 грн. Третю частину оплати мав здійснити у термін до 15.12.2014 року в сумі 200000,00 четверту частину оплати - у термін до 01.05,2015 рою у розмірі 100000,00 грн., п'ята частина оплати - у термін до 15.12.2015 року у сумі 200000,00 грн. ПА.Т «Автокразбанк» грошові кошти у розмірі 500000,00 (п'ятсот тисяч) гривень, як оплату повної загальної вартості будинку прийнято не було за умови розпочатої процедури ліквідації. 20.04.2015 року Автозаводським районним судом м. Кременчука Полтавської області стягнуто з ПАТ «Автокразбанк» на його користь сплачених за попереднім договором купівлі-продажу житлового будинку коштів у розмірі 300000 грн.

Рішенням Автозаводського районного суду м.Кременчука Полтавської області від 20.07.2016 року в позові ОСОБА_1 до Костенка І. І. уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «Автокразбанк» про визнання права власності на 3/8 частини житлового будинку відмовлено

02 лютого 2017 року ПАТ «Автокразбанк»відповідно до результатів аукціону, оформлених протоколом про проведення аукціону №534 від 03.01.2017 року із ОСОБА_5 укладено договір купівлі- продажу житлового АДРЕСА_1, розташованого на земельній ділянці приватної власності площею 0,0663 га., посвідчений приватним нотаріусом Кременчуцького міського нотаріального органу Полтавської області Веселовським А.Г., зареєстровано в реєстрі за №469. Згідно п.2.1. договору купівлі-продажу житлового будинку від 02.02.2017 року, продаж нерухомого майна вчиняється за 572 670 грн. а відповідно до п.2.4. оціночна вартість об'єкта нерухомості станом на 31.01.2017 року, за звітом про незалежну оцінку майна становить 578 614 грн. без ПДВ. Продаж нерухомого майна ОСОБА_5 вчинено за 572 670 грн.

Стверджує у позові, що відповідачі жодного разу не оглядали АДРЕСА_1, про якісні, технічні та планувальні характеристики будинку їм не відомо.

Зазначає, що ним здійснювалися ремонтні та будівельні роботи для організації спірного будинку як свого житла, параметри будинку у т.ч. його площа, не змінювалися. Обмежень або заборони на проведення будівельних, ремонтних робіт з боку відповідачів не існувало.

Наголошує, що обираючи належний спосіб захисту цивільних прав, користується правом залишити собі поліпшення майна, які можуть бути відокремлені від майна без завдання йому шкоди з правом на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилась його вартість внаслідок цих поліпшень, як приріст ринкової вартості майна, що зазначено в Постанові ВСУ від 07.09.2016р. у справі №6-389цс16, вважає належним способом захисту свого права стягнення відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилась вартість будинку (приріст ринкової вартості) з моменту передавання будинку, в даному випадку залишенні в користуванні будинку при переході права власності до ПАТ «Автокразбанк» за договором про задоволення вимог іпотекодержателя до ОСОБА_5, за договором купівлі-продажу житлового будинку від 02.02.2017 року, де п.4.1. передбачено підписання Акту приймання-передачі майна в день укладання договору, без фактичної передачі об'єкта за актом прийому-передачі, до лютого місяця 2018 року - місяця, що передує зверненню позивача до суду із цим позовом.

Згідно висновку експертного оціночно-будівельного дослідження №10-18 від 02 березня 2018 року ринкова вартість житлового будинку з господарськими спорудами розташованого по АДРЕСА_1 станом на серпень 2010 року становила 1 342 946,00 грн.

Станом на 22 лютого 2008 року за висновком оцінювача ФОП ОСОБА_10, ринкова вартість складала 1 313 000 грн

ПАТ «Автокразбанк» за договором про задоволення вимог іпотекодержателя від 10.08.2010 року, СПД-ФО ОСОБА_1 передано право власності на житловий АДРЕСА_1 за оцінкою ФОП ОСОБА_10 від 22.02.2008 року.

Так, за висновком експертного оціночно-будівельного дослідження №10-18 від 02 березня 2018 року ринкова вартість житлового будинку з господарськими спорудами станом на лютий 2017 року становила 3 105 577 грн.

Тоді, як Костенко І. І.- уповноважена особа ФГВФО на ліквідацію ПАТ «Автокразбанк» за договором купівлі-продажу житлового будинку від 02.02.2017 року, вчинив продаж нерухомого майна за 572 670 грн., що не відповідає оцінці майна в сумі 578 614 грн. без ПДВ.

З 10.08.2010 року до лютого 2018 року ринкова вартість (приріст ринкової вартості) житлового АДРЕСА_1 збільшилась на (3946) 2 280 228 грн, в тому числі вартість проведених ремонтно - будівельних робіт становить 2 949 12 грн і підлягає стягненню з відповідачів у солідарному порядку..

Обгрунтовує позонві вимоги і тим, шо з часу переходу праві власності на житловий будинок літ. аб, аг, а'б», житловою площею 150,0 кв. м, загальною площею 366,3 кв. м., огорожі металевої №1, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 10.08.2010 року до теперішнього часу проводилися необхідні для утримання майна в належному стані, ремонтні, будівельні роботи, облаштування домогосподарства. Ремонтні роботи є невідокремлюваними.

Ухвалою суду від 16.04.2018 відкрито провадження по справі у загальному провадженні.

Ухвалою від 06.08.2018 року закрито підготовче судове засідання та призначено справу до судового розгляду.

Позивач ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_2 в судовому засіданні позовні вимоги підтримали в повному обсязі, просили задовольнити з підстав, викладених в позовній заяві.

Представник відповідача Костенка І.І. підтримує наданий відзив на позов Підстав для його задоволення банк не вбачає.

Представник ОСОБА_5 - ОСОБА_3 підтримує наданий відзив. Вважає позов до ОСОБА_5 безпідставним.

Третя особа приватний нотаріус Кременчуцького міського нотаріального округу Веселовський А.Г. у судове засідання не з'явився.

Суд, вислухавши пояснення позивача, його представника, представників відповідачів, дослідивши матеріали справи, оцінивши надані суду докази, приходить до наступного висновку.

Судом встановлено, що 24.12.2013 року між ПАТ «Автокразбанк» та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу житлового будинку. Вказане підтверджується копією попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку від 24.12.2013 року . Пунктами 1.1 1.4 даного договору визначено, що сторони зобов'язуються в майбутньому в обумовлений в п. 1.4 договору термін, в порядку та на умовах, визначених цим договором, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу, предметом якого є нерухоме майно. Об'єктом нерухомості, що відчужується, є житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Відчуження житлового АДРЕСА_1 відбулось відповідно до умов договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Кременчуцького міського нотаріального округу Веселовським А.Г.

02.02.2017 р., нерухоме майно включено до складу ліквідаційної маси банку у відповідності до вимог розділу 8 Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб».

15.12.2014 р. затверджено ліквідаційну масу ПАТ «АКБ Банк» на підставі рішення виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб №259/14, будинок оцінено у 1 209 680 грн. відповідно до висновку ТОВ «Експертна компанія «Професіонал» від 25.11.2014 р.

Відповідно до П.26 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 року за №1891 (в редакції яка була чинною на момент проведення аукціону), висновок про вартість об'єкта приватизації, у тому числі разом із земельними ділянками, на яких такий об'єкт розташований, шляхом викупу, продажу одному покупцю або продажу способами, шо передбачають загальнодоступність та конкуренцію покупців, у тому числі повторного продажу, дійсний протягом дев'ятимісячного строку після дати оцінки. При цьому, висновок про вартість об'єкта приватизації повинен бути дійсним на дату укладення договору купівлі-продажу такого об'єкта (у разі викупу або продажу одному покупцю) або на дату проведення торгів (у разі його продажу способами, що передбачають загальнодоступність та конкуренцію покупців, у тому числі повторного продажу). Таким чином, висновок ФОП ОСОБА_10 від 22.02.2008 р. щодо вартості будинку жодним чином не міг бути використаний під час проведення аукціону в січні 2017 року, оскільки строк дії такого висновку сплинув у листопаді 2008 р.

03.01.2017 року за результатами відкритих торгів (аукціону), оформлених протоколом про проведення аукціону № 534 від 03.01.2017 ОСОБА_5 придбано житловий АДРЕСА_1.

Висновок про вартість будинку, що виконаний ТОВ «Супра Лексіс» від 31.01.2017 р., замовлено переможцем аукціону - ОСОБА_5

02 лютого 2017 між ОСОБА_5 та ПАТ «Автокразбанк» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «АКБ Банк» Костенком І. І., укладено договір купівлі-продажу житлового будинку, що знаходиться за адресою : АДРЕСА_1, загальною площею 366,3 кв.м., житловою площею 150,0 кв.м. та в цілому складається з житлового будинку літ. «А,аб,аг,а'б», огорожі металевої «№1&? ;, розташованого на земельній ділянці приватної власності площею 0,0663 га., посвідчений приватним нотаріусом Кременчуцького міського нотаріального округу Полтавської області Веселовським А.Г., зареєстрованого в реєстрі № 469.

Так, питання розрахунків при витребуванні майна з чужого незаконного володіння врегульовано статтею 390 ЦК України.

Зокрема, відповідно до частини третьої статті 390 ЦК України добросовісний або недобросовісний набувач (володілець) має право вимагати від власника майна відшкодування необхідних витрат на утримання, збереження майна, здійснених ним з часу, з якого власникові належить право на повернення майна або передання доходів.

Згідно із частиною четвертою статті 390 ЦК України якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, добросовісний набувач (володілець) має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість.

Отже, за положеннями ч.4 ст. 390 ЦК України добросовісному набувачу або володільцю належить право отримати відокремлювані поліпшення майна або право на відшкодування невідокремлюваних поліпшень пропорційно збільшенню вартості майна унаслідок цих поліпшень.

Тому, визначаючи суму відшкодування, яка підлягає стягненню з власника майна на користь добросовісного володільця, суд має виходити з суми, на яку збільшилася вартість будинку, а не з фактично понесених витрат на проведення ремонтних робіт.

Такий висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду України, викладеній в постанові від 07.09.2016 року, справа № 6-389цс16.

Позивач ОСОБА_1 посилається на висновок експертного оціночно-будівельного дослідження від 02.03.2018 року як на підставу задоволення позовних вимог.

Так, по справі не призначалась судово будівельно - технічна експертиза на вирішення якої поставлені питання про те, чи забезпечили проведені позивачем ремонтні роботи в будинку та надвірних будівлях, спорудах приріст ринкової вартості цього майна та головне на який саме час зроблені такі розрахунки

У письмовому доказі, наданий позивачем, висновку експертного оціночно-будівельного дослідження від 02.03.2018 року Маківським М.В. зазначено, що вартість ремонтно-будівельних робіт складає 294 912 гривень. В який час проведено дані роботи, ким та які матеріали використовували не зазначено. Експертом, залученим позивачем, наведено кошторисний розрахунок суми вартості ремонтно-будівельних робіт, про те з яких джерел і за допомогою яких методів встановлено проведення саме цих видів робіт невідомо. Крім того, зазначено, шо фактично замінено систему опалення, замінено вікна, зашпакльовано стіни та поклеєні шпалери. Проте, згідно договору задоволення вимог іпотекодержателя та попереднього договору купівлі-продажу технічного паспорту чітко зазначені характеристики будинку і що він придатний для використання за цільовим призначенням та належною системою опалення був ще станом на 2011 рік.

Відповідно до ст.77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Позивачем не надано жодного належного і допустимого доказу, ким саме проведено зазначені ним поліпшення та чи є вони від'ємними, наданий ним висновок також таких відомостей не містить.

Відповідно до ч.4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Так, рішенням Автозаводського районного суду м Кременчука від 20.04.2018 року, крім іншого, розглянута вимога ОСОБА_1 до уповноваженої особи ПАТ «Автокразбанк» Костенка І.І. про відшкодування вартості проведених ремонтних робіт. При вирішенні позовних вимог про відшкодування вартості проведених ремонтних робіт у АДРЕСА_1 та коштів сплачених за проведення будівельно-технічного дослідження, суд виходив із наступного. Пунктом 3.4 попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку від 24.12.2013 року визначено, що ОСОБА_1 не має права без згоди ПАТ «Автокразбанк», в будь-який спосіб конструктивно та/або іншим чином змінювати об'єкт нерухомості та проводити капітальний ремонт будівель та споруд до моменту укладення основного договору. Таким чином, виконання ремонтних робіт проводилося без згоди власника майна та в порушення п. 3.4 умов попереднього договору купівлі-продажу. За таких обставин, суд не вбачає правових підстав для стягнення з ПАТ «Автокразбанк» на користь позивача вартості проведених ремонтних робіт у будинку в розмірі -159 028 грн. та коштів сплачених за проведення будівельно-технічного дослідження в розмірі 2 059 грн. з метою визначення вартості даних робіт.

З документів які додав позивач на підтвердження позовних вимог, постає, що з моменту переходу права власності на будинок до банку (2011 рік) ОСОБА_1 користувався даною нерухомістю спочатку на підставі договору оренди, а в подальшому на підставі попереднього договору купівлі-продажу та акту приймання передачі. У вказаних документах та у рішенні суду зазначено, що позивач не має права без дозволу банку проводити будь-яким способом змінювати майно, а повинен лише утримувати його в належному стані за свій рахунок. Доказів про те, що зазначені в експертному висновку роботи є об'єктивно необхідними для збереження майна в належному стані позивачем не надано і про їх наявність не заначено.

Позивачем не додано жодного належного та допустимого доказу факту збільшення ринкової вартості будинку, факту проведення поліпшень, віднесення їх до від'ємних чи невід'ємних, часу, підстав та законність проведення таких поліпшень, отримання дозволу від власника на їх здійснення, підтвердження що внаслідок проведення таких поліпшень збільшилась вартість будинку на заявлену суму, а також необхідності солідарного стягнення з відповідачів вказаної суми, яка ані договором, ані законом не передбачена.

Також, позивач ОСОБА_1 не може вважатися добросовісним набувачем щодо якого може бути застосовані положення ст. 390 ЦК України. Адже, поняття добросовісного набувача викладено у ч. 1 ст. 388 ЦК України а саме, шо це набувач, який придбав майно за відплатним договором в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати.

Враховуючи, що позивач не був власником майна, то в даному випадку слід керуватися умовами договорів укладених між банком та ОСОБА_1 та положеннями ст. 778 ЦК України, якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Позивачем жодним чином не доведено та не підтверджується належними доказами факт здійснення ним поліпшень у будинку.

З огляду на наведене суд приходить до висновку про необхідність відмови в задоволенні позовних вимог позивача в повному обсязі за необгрунтованістю та безпідставністю позовних вимог, а також недоведеність їх належними доказами.

У відповідності до ст.141 ЦПК України судові витрати в зв"язку із відмовою в задоволенні позову понесені позивачем слід віднести на рахунок на позивача.

Керуючись ст. ст. 12, 81, 263-265 ЦПК України, суд -

ухвалив :

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_5, уповноваженої особи фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «Автокразбанк» Костенка Ігоря Івановича, третя особа приватний нотаріус Кременчуцького міського нотаріального округу Полтавської області Веселовський Анатолій Григорович про стягнення витрат на приріст ринкової вартості будинку - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до Апеляційного суду Полтавської області шляхом подання в тридцятиденний строк з дня проголошення рішення суду апеляційної скарги.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя О.С. Предоляк