Справа № 338/988/17
Провадження № 22-ц/779/436/2018
Головуючий у 1 інстанції Битківський Л. М.
Суддя-доповідач ОСОБА_1
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 червня 2018 року м. Івано-Франківськ

Апеляційний суд Івано-Франківської області в складі:

судді-доповідача ОСОБА_1

суддів: Максюти І.О., Матківського Р.Й.

секретаря: Бойчука Л.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_2 до приватного підприємства «Ольва», Богородчанської селищної ради, третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору ПАТ КБ «Надра» про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири, за апеляційною скаргою ПАТ КБ «Надра» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на рішення Богородчанського районного суду від 17 січня 2018 року, -

в с т а н о в и в:

У вересні 2017 року ОСОБА_2 звернувся до суду із вищевказаним позовом.

Свої вимоги позивач мотивував тим, що 20.01.2011 року між ним та ПП «Ольва» було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири.

За умовами договору сторони зобовязалися укласти у майбутньому основний договір купівлі-продажу 3-х кімнатної квартири, але не пізніше 4 кварталу 2011 року. Предметом цього та основного договору є наступні умови: ПП «Ольва» продає ОСОБА_2 3-х кімнатну квартиру №27, яка розташована за адресою: Івано-Франківська область, Богородчанський район, смт.Богородчани, вул.Грушевського, буд.2, корпус №1. ОСОБА_2 зобов'язується придбати таку квартиру на умовах, які визначені договором та за ціною 320 000 грн.

Позивач свої зобов'язання за попереднім договором виконав, оплативши вартість квартири, про що свідчать квитанції, а також довідка ПП «Ольва».

Однак, відповідач в порушення умов договору відмовився укласти з позивачем основний договір, тому позивач відповідно до ч.3 ст.635 ЦК України в кінці 2011 року та на початку 2012 року направив на юридичну адресу відповідача письмову пропозицію укласти основний договір. Письмової відповіді від ПП «Ольва» позивач не отримав.

ОСОБА_2 вважає придбане майно за попереднім договором купівлі-продажу своєю власністю, а дії відповідача незаконними.

Посилаючись на положення ст.220 ЦК України, а також на правову позицію Верховного Суду України №1288цс17 від 06.09.2017 року, ОСОБА_2 просив визнати дійсним договір купівлі-продажу від 20.01.2011 року 3-х кімнатної квартири №27, яка розташована в смт.Богородчани, вул.Грушевського, буд.2, корпус №1.

Рішенням Богородчанського районного суду від 17 січня 2018 року позов ОСОБА_2 задоволено.

Визнано дійсним Договір купівлі-продажу від 20 січня 2011 року трьохкімнатної квартири №27, яка розташована за адресою Івано-Франківська область, Богородчанський район, смт.Богородчани, вул.Грушевського, будинок 2, корпус 1, що укладений між ОСОБА_2 та Приватним підприємством «Ольва», яка зареєстрована відповідно до свідоцтва від 26.02.2010 року Івано-Франківським ОБТІ за приватним підприємством «Ольва» реєстраційний номер майна 29801672, номер запису 1409 в книзі 11.

ПАТ КБ «Надра» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на рішення суду подано апеляційну скаргу, в якій апелянт посилається на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Апелянт зазначив, що в ході розгляду спору ПАТ КБ «Надра» залучено до участі в справі як третю особу без самостійних вимог на стороні відповідача, оскільки квартира, яка була предметом спірного попереднього договору, обтяжена іпотекою та арештом, накладеним в інтересах ПАТ КБ «Надра».

Задовольняючи позов, суд погодився з доводами позивача щодо наявності підстав для визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним, у зв'язку з нездійсненням нотаріального посвідчення даного договору.

Суд зробив висновок, що договір про наміри від 20.01.2011 року є удаваним правочином, оскільки на переконання суду, сторони фактично уклали договір купівлі-продажу квартири. При цьому суд зіслався на ст.220 ЦК України, яка регламентує підстави визнання договору дійсним та на ст.657 ЦК України щодо обовязкового нотаріального посвідчення правочину відчуження нерухомого майна.

Апелянт вважає, що суд першої інстанції не взяв до уваги суттєві обставини справи.

Зокрема, судом не надано правової оцінки факту перебування під іпотечним обтяженням ПАТ КБ «Надра» квартири, яка вказана у спірному договорі. Обставина перебування квартири в іпотеці підтверджена договором від 28.09.2010 року про внесення змін до договору іпотеки. За даним договором ПП «Ольва» з метою забезпечення виконання зобовязань по договорах про надання невідновлювальної кредитної лінії від 25.06.2007 року, 10.10.2007 року передало ПАТ КБ «Надра» належний підприємству об'єкт незавершеного будівництва, земельну ділянку для будівництва пятиповерхового житлового будинку №2, корпус №1 з 19 квартирами, в тому числі із спірною квартирою №27 по вул. Грушевського в смт.Богородчани. Дані обставини підтверджуються інформаційною довідкою з реєстру прав власності на нерухоме майно.

Посилання суду на відсутність реєстрації іпотечного обтяження квартири, яка вказана в спірному договорі, спростовуються зазначеними доказами.

Отже, якщо в момент укладення спірного договору сторони уклали договір купівлі-продажу квартири, як стверджує суд першої інстанції, то такий договір в силу ст.215 ЦК України, ст.ст.9,12 Закону України «Про іпотеку» є нікчемним, а тому не породжує жодних юридичних наслідків та не може бути визнаний дійсним.

Крім того, в порушення вимог ч.2 ст.220 ЦК України, судом не зясовано факт безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрати стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити договір.

Сторона апелянта також покликається на положення ст.635 ЦК України, якою визначено зміст попереднього договору та наслідки його невиконання.

Апелянт вважає, що попередній договір має ознаки договору про наміри, а тому в силу вимог ст.635 ЦК України даний договір не може породжувати наслідків у вигляді переходу прав власності на спірну квартиру. Відтак посилання суду на факт ухилення від його нотаріального посвідчення як на підставу визнання його дійсним, не грунтується на законі.

З наведених підстав апелянт просив скасувати оскаржуване рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову ОСОБА_2 відмовити.

Позивач ОСОБА_2 подав відзив на апеляційну скаргу, в якому посилається на необгрунтованість скарги та вважає рішення суду першої інстанції законним.

ОСОБА_2 зазначив, що судом першої інстанції залучено до участі у справі ПАТ КБ «Надра», оскільки вважав, що спірна квартира, перебувала в іпотеці банку. Однак, під час розгляду справи судом було встановлено, що згідно з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна відсутня інформація про те, що спірна квартира перебуває в іпотеці чи під забороною відчуження.

Таким чином, задовольняючи позов про визнання договору-купівлі-продажу дійсним, суд першої інстанції не порушив права банку.

Доводи апелянта про те, що з договору від 28.09.2010 року про внесення змін до договору іпотеки видно, що квартира, яка була предметом спірного договору перебуває в іпотеці, не заслуговують на увагу, оскільки відповідно до умов договору про внесення змін до договору іпотеки, в іпотеку передано не квартири, а майнові права.

З наведених підстав ОСОБА_2 просив залишити апеляційну скаргу ПАТ КБ «Надра» без задоволення, а рішення Богородчанського районного суду без змін.

Відповідно до п.8 Розділу XIII «ПЕРЕХІДНІ ПОЛОЖЕННЯ» ЦПК України (в редакції, чинній з 15.12.2017 року.) до утворення апеляційних судів в апеляційних округах їхні повноваження здійснюють апеляційні суди, у межах територіальної юрисдикції яких перебуває місцевий суд, який ухвалив судове рішення, що оскаржується.

15 грудня 2017 року набрала чинності нова редакція ЦПК України, відповідно до п.9 ст. 1 Перехідних положень вказаного Кодексу, справи у судах першої та апеляційної інстанції, провадження у яких відкрито до набрання чинності цією редакцією Кодексу, розглядаються за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

В засідання суду представник апелянта не з»явився.

Представник позивача ОСОБА_3 доводи апеляційної скарги не визнав, просив відмовити в її задоволенні.

Вислухавши доповідача, пояснення сторони , перевіривши письмові матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги.

Відповідно до ст.367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Статтею 263 ЦПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що при укладенні спірного попереднього договору купівлі-продажу сторонами досягнуто домовленості з усіх істотних умов. В розумінні ст.635 ЦК України фактично мало місце укладення договору купівлі-продажу майна, а не попереднього договору.

Суд першої інстанції прийшов до висновку, що підписаний сторонами попередній договір був удаваним правочином (ч.2 ст.235 ЦК України), за яким приховано інший договір купівлі-продажу, оскільки позивач оплатив обумовлену вартість, а відповідач передав йому квартиру у володіння.

Рішення суду обґрунтовано також тим, що попередній договір купівлі-продажу укладено 20.01.2011 року, тобто після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 року №1878-VI, яким державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомого майна скасовано. ОСОБА_4, який був єдиним власником та одночасно директором ПП «Ольва», передавши квартиру позивачу у користування, певний час зволікав із нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу, а 05.03.2013 року помер. Спадщина за фактом його смерті ніким не прийнята, відумерлою не визнавалась. Підприємство господарську діяльність не здійснює, хоч банкрутом не визнавалось, а тому можна констатувати факт безповоротної втрати стороною можливості з цих причин посвідчити правочин, що є обовязковою обставиною для застосування ч.2 ст.220 ЦК України.

Той факт, що ПП «Ольва» має кредитні зобовязання перед ПАТ КБ «Надра» і передало в іпотеку земельну ділянку і обєкт незавершеного будівництва, не позбавляє прав позивача на придбане майно.

Переглядаючи спір в апеляційному порядку в межах доводів апеляційної скарги колегія суддів звертає увагу на наступне.

Матеріалами справи встановлено, що 20.01.2011 року ПП «Ольва» в особі директора ОСОБА_4 та ОСОБА_2, виражаючи намір укласти договір купівлі-продажу, склали

попередній договір № 30.

Згідно п.1.1 попереднього договору сторони зобовязалися укласти договір купівлі-продажу 3-х кімнатної квартири (далі «Основний договір») у майбутньому, але не пізніше IV кварталу 2011 року, після якого ПП «Ольва» зобов'язалось продати ОСОБА_2 квартиру, яка розташована за адресою: Івано-Франківська область, смт.Богородчани, вул. Грушевського, 2, корпус 1, а ОСОБА_2 зобов'язався купити квартиру на умовах, які визначені цим та будуть визначені Основним договором.

Сторони погодили наступні умови Основного договору: об'єкт купівлі-продажу (далі - квартира) 3-кімнатна, загальною площею 100 кв.м., яка розташована на 2 поверсі, блок Б, за адресою: Івано-Франківська область, смт.Богородчани, вул.Грушевського,2 корпус 1, кв.№27 (п.1.2).

Базова ціна за 1кв.м. 3200 грн., базова вартість приміщення на момент укладання договору становить 320 000 грн. (п.1.2.2). Строк передачі квартири - до закінчення IV кварталу 2011 року (п.1.2.3).

Відповідно до п.3.1 попереднього договору ОСОБА_2 зобовязався у підтвердження свого зобов'язання щодо укладення Основного договору і забезпечення його виконання сплатити ПП «Ольва» кошти частинами в сумі 320 000 грн. до 01.12.2011 року.

Сторони зобовязалися діяти відповідно з умовами цього договору та Основного договорів. Істотні умови Основного договору, що не обумовлені у попередньому договорі, погоджуються сторонами шляхом надання письмових пропозицій (4.2).

Момент переходу права власності буде визначений в Основному договорі (договір купівлі-продажу), укладеному в майбутньому (п.4.4).

Цей договір набуває чинності з моменту його підписання і діє до повного виконання сторонами своїх обов'язків по ньому (набуття ОСОБА_2 права власності на квартиру) або до розірвання цього договору (п.4.5).

Як вбачається із копій квитанцій до прибуткового касового ордера, ОСОБА_2 виконав у повному обсязі свої зобов'язання за попереднім договором щодо сплати коштів, оплативши на рахунок ПП «Ольва» 20.01.2011 року 80 000 грн., 15.02.2011 року 100 000 грн, 14.03.2011 року 40 000 грн., 23.08.2011 року 100 000 грн. (а.с.11), а всього разом 320 000 грн.

02.01.2012 року ПП «Ольва» видано довідку №01 про те, що ОСОБА_2 станом на 31.12.2011 року провів оплату за квартиру АДРЕСА_1 корпус №1, блок Б, другий поверх, в смт.Богородчанах в сумі 320 000 грн. Цією довідкою ПП «Ольва» підтвердило повну оплату за вищевказану квартиру та відсутність претензій до ОСОБА_2 (а.с.12).

Відповідно до ст.635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Згідно ст.657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі, (із змінами і доповненнями, внесеними згідно із законами України від 02.12.2010 р. N 2756-VI, від 11.02.2010 р. N 1878-VI).

Отже, цивільним законодавством встановлено вимоги щодо форми попереднього договору.

Як вбачається з матеріалів справи, спірний попередній договір купівлі-продажу вказаного нерухомого майна від 20.01.2011 року у встановленому законом порядку нотаріально не посвідчувався, а був укладений в простій письмовій формі.

У вказаному попередньому договорі сторони домовилися укласти та нотаріально посвідчити основний договір (купівлі-продажу будинку), однак, такий договір між сторонами укладено не було.

Таким чином, звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_2 просив на підставі ст.220 ЦК України визнати дійсним договір купівлі-продажу від 20.01.2011 року, який фактично не укладався.

Висновок суду першої інстанції про те, що в розумінні ст.635 ЦК України між сторонами фактично відбулось укладення договору купівлі-продажу майна, а не попереднього договору, не можна вважати обгрунтованим та доведеним. Крім того, позивачем не заявлялась позовна вимога про визнання спірного правочину удаваним.

Відповідно до ст.220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Статтею 6 цього Кодексу передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Таким чином, однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Відповідно до п.13 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з'ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.

Встановлюючи факт ухилення відповідача від нотаріального посвідчення спірного договору суд першої інстанції, не обґрунтував, в чому саме полягає безповоротне ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та з чого вбачається втрата можливості з будь-яких причин його посвідчити на визначену сторонами дату, що є обов'язковими умовами для визнання правочину дійсним згідно зі ст. 220 ЦК України.

Посилання суду на те, що єдиним власником ПП «Ольва» був ОСОБА_4, який зволікав із нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу та помер 05.03.2013 року - не можна важати достатнім доводом обставини ухилення. Відповідно до п.2.1 попреднього договору, сторони мають право вимагати одна від одної укладення договору купівлі-продажу квартири в строки та на умовах, викладених у цьому договорі.

За умовами попереднього договору основний договір купівлі-продажу 3-х кімнатної квартири мав бути укладений не пізніше 4 кварталу 2011 року. У позовній заяві ОСОБА_2 посилається на те, що в кінці 2011 року та на початку 2012 року він направляв на юридичну адресу відповідача письмову пропозицію укласти основний договір, однак не отримав відповіді. Проте матеріали справи не містять жодних доказів такої обставини.

Крім того, статтею 635 ЦК України предбачено наслідки ухилення сторони від укладення основного договору і такими є відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Розділом 2 попереднього договору передбачено, що у разі невиконання однією із сторін умов даного договору, інша сторона має право розірвати договір в односторонньому порядку та вимагати відшкодування збитків (п.2.3).

Пунктом 4.1 попереднього договору встановлено, що у випадку порушення умов даного договору сторони несуть відповідальність згідно з чинним цивільним законодавством.

З цього приводу Верховний Суд України у постанові № 6-226цс14 від 02.09.2015 зазначив, що положення частини другої статті 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору.

Цією нормою встановлено обовязок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Припинення зобовязання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обовязку в натурі чи виникнення основного договірного зобовязання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.

На виконання ухвали Апеляційного суду Івано-Франківської області від 16.05.2018 року ПАТ КБ «Надра» надало суду копії кредитних договорів та договору іпотеки із наступними змінами до них.

З представлених матеріалів вбачається, що 10.10.2007 року між ПАТ КБ «Надра» та ПП «Ольва» укладено кредитний договір про надання кредитної лінії з вільним режимом кредитування №1547/2007, за умовами якого банк встановлює ліміт забгоргованості за невідновлювальною кредитною лінією, що не може перевищувати 7 000 000 грн., з терміном користування кредитною лінією з 10.10.2007 року по 08.11.2008 року включно, з відсотковою ставкою 18,3% річних.

06.12.2007 року, 27.12.2007 року, 01.08.2008 року, 31.12.2008 року, 03.04.2009 року, 04.06.2009 року, 03.09.2009 року, 20.10.2009 року, 22.09.2010, 28.09.2010 року, 08.07.2011 року між ПАТ КБ «Надра» та ПП «Ольва» укладено Додаткові угоди до кредитного договору про надання кредитної лінії з вільним режимом кредитування №1547/2007 від 10.10.2007 року.

Зокрема, Додатковою угодою №9 від 28.09.2010 року пункт 1.5.1 кредитного договору викладено в наступній редакції: позичальник надає банку в іпотеку майнові права на об'єкти незавершеного будівництва 20 квартир (в тому числі на спірну квартиру №27), які знаходяться у 5-ти поверховому житловому будинку з адміністративно-торговими закладами за адресою, Богородчанський район, смт.Богородчани, вул.Грушевського, 2, корпус №1.

В забезпечення виконання кредитних зобовязань за кредитним договором №1547/2007 від 10.10.2007 року між ПАТ КБ «Надра» та ПП «Ольва» укладено договір іпотеки від 15.10.2007 року, за умовами якого ПП «Ольва» передає банку в іпотеку об'єкт незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою: смт.Богородчани, вул.Грушевського (вул.Леніна), б/н, Богородчанського району, Івано-Франківської області.

Відповідно до відомостей, викладених у ОСОБА_4 з реєстру прав власності на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, що входить до предмету іпотеки, складається з незавершеного будівництва пятиповерхового житлового будинку, 1-й поверх нежитлові приміщення, готовністю 21%, позначено за планом літерою А.

Іпотека прав оренди на земельну ділянку, кадастровий номер 010010416, площею 0,1804 га, яка розташована по вул.Грушевського, б/н, в смт.Богородчани, Івано-Франківської області згідно договору оренди, укладеного між іпотекодавцем та Богородчанською селищною радою 14.09.2007 року на 3 роки та зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 12.10.2007 року. Нерухоме майно передано в іпотеку разом зі всіма його приналежностями.

У зв'язку із посвідченням даного договору іпотеки приватним нотаріусом Богородчанського районного нотаріального округу ОСОБА_5 накладено заборону відчуження на вищевказаний об'єкт незавершеного будівництва, який належить на праві власності ПП «Ольва», до повного припинення договору іпотеки.

28.12.2007 року між ПАТ КБ «Надра» та ПП «Ольва» укладено Договір про внесення змін до договору іпотеки від 15.10.2007 року. Пунктом 1 визначено термін Предмет іпотеки - в наступній редакції: об'єкт незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою: смт. Богородчани, вул.Грушевського (вул.Леніна), б/н, Богородчанського району Івано-Фраківської області. Відповідно до відомостей, викладених у ОСОБА_4 з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданим Івано-Франківським обласним бюро технічної інвентаризації 27.12.2007 року, №17243550, об'єкт незавершеного будівництва, що входить до предмету іпотеки, складається з: незавершеного будівництва пятиповерхового житлового будинку 1 поверх (нежитлові приміщення), готовністю 28%, позначеного літерою А за планом земельної ділянки. Нерухоме майно передається в іпотеку разом зі всіма його приналежностями.

05.08.2008 року між ПАТ КБ «Надра» та ПП «Ольва» укладено договір про весення змін до договору іпотеки від 15.10.2007 року. Пунктом 1 визначено термін Предмет іпотеки - в наступній редакції: об'єкт незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою: смт. Богородчани, вул.Грушевського (вул.Леніна), б/н, Богородчанського району Івано-Фраківської області. Відповідно до відомостей, викладених у ОСОБА_4 з реєстру прав власності на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, що входить до предмету іпотеки, складається з: незавершеного будівництва пятиповерхового житлового будинку 1 поверх (нежитлові приміщення), готовністю 51,05%, позначеного літерою А за планом земельної ділянки. Нерухоме майно передається в іпотеку разом зі всіма його приналежностями.

03.09.2009 року між ПАТ КБ «Надра» та ПП «Ольва» укладено договір іпотеки, за умовами якого з метою забезпечення виконання кредитних зобовязань ПП «Ольва» за кредитним договором №1547/2007 від 10.10.2007 року, ПП «Ольва» передає банку в іпотеку майнові права на об'єкт незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою: смт.Богородчани, вул.Грушевського (вул.Леніна), б/н, Богородчанського району, Івано-Франківської області, а саме 21 квартира, в тому числі і трьохкімнатна квартира №27 на другому поверсі.

Іпотека прав оренди на земельну ділянку, кадастровий номер 010010416, площею 0,1804 га, яка розташована по вул.Грушевського, б/н, в смт.Богородчани, Івано-Франківської області згідно договору оренди, укладеного між іпотекодавцем та Богородчанською селищною радою 14.09.2007 року на 3 роки та зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 12.10.2007 року. Нерухоме майно передано в іпотеку разом зі всіма його приналежностями.

Нерухоме майно передається в іпотеку разом зі всіма його приналежностями.

У зв'язку із посвідченням даного договору іпотеки, на підставі ст.73 Закону України «Про нотаріат», приватним нотаріусом Богородчанського районного нотаріального округу ОСОБА_5 накладено заборону відчуження зазначених в договорі майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва, які належать ПП «Ольва», до повного припинення договору іпотеки.

23.09.2009 року між ПАТ КБ «Надра» та ПП «Ольва» укладено договір про весення змін до договору іпотеки від 03.09.2009 року. Згідно п.2 визначення термінів - «Предмет іпотеки», викладено в наступній редакції: «Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою: смт. Богородчани, вул.Грушевського (вул.Леніна), б/н, Богородчанського району Івано-Франківської області, а саме: 21 квартира, в тому числі

трьохкімнатна квартира №27 на другому поверсі, житловою площею 49 кв.м., загальною площею 100,10 кв.м.

Іпотека прав оренди на земельну ділянку, кадастровий номер 010010416, площею 0,1804 га, яка розташована по вул.Грушевського, б/н, в смт.Богородчани, Івано-Франківської області згідно договору оренди, укладеного між іпотекодавцем та Богородчанською селищною радою 14.09.2007 року на 3 роки та зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 12.10.2007 року. Нерухоме майно передано в іпотеку разом зі всіма його приналежностями».

У зв'язку із посвідченням даного договору про внесення змін до договру іпотеки , на підставі ст.73 Закону України «Про нотаріат», приватним нотаріусом Богородчанського районного нотаріального округу ОСОБА_5 накладено заборону відчуження зазначених в договорі майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва, які належать ПП «Ольва», до повного припинення договору іпотеки.

28.09.2009 року між ПАТ КБ «Надра» та ПП «Ольва» укладено договір про весення змін до договору іпотеки від 03.09.2009 року. Згідно п.1 визначення термінів - «Предмет іпотеки», викладено в наступній редакції: «Об'єкт незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою: смт. Богородчани, вул.Грушевського (вул.Леніна), буд.№2, корп.№1, богородчанського району, Івано-Франківської області, а саме: 20 квартир, в тому числі і трьохкімнатна квартира №27 на другому поверсі, житловою площею 49 кв.м., загальною площею 100,10 кв.м.

Іпотека прав оренди на земельну ділянку, кадастровий номер 010010416, площею 0,1804 га, яка розташована по вул.Грушевського,2 в смт.Богородчани, Івано-Франківської області згідно договору оренди, укладеного між іпотекодавцем та Богородчанською селищною радою 14.09.2007 року на 3 роки та зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 12.10.2007 року. Нерухоме майно передано в іпотеку разом зі всіма його приналежностями.

У зв'язку із посвідченням даного договору про внесення змін до договру іпотеки , на підставі ст.73 Закону України «Про нотаріат», приватним нотаріусом Богородчанського районного нотаріального округу ОСОБА_5 накладено заборону відчуження зазначених в договорі незавершених будівництвогм 20 квартир (за номерами 1,4,9,8,12,16,28,26,27,32,41,42,43,44,45,48,49,50,51,52) та замельної ділянки для будівництва 5-поверхового житлового будинку, які знаходяться в смт.Богородчани, вул.Грушевського (вул.Леніна), буд.2, корп.№1, Івано-Франківської області, які належать ПП «Ольва», до повного припинення договору іпотеки.

Окрім іншого, судом першої інстанції не враховано і той факт, що згідно Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Богородчанською селищною радою 26.02.2010 року на підставі рішення виконавчого комітету від 22.02.2010 року №47, ПП «Ольва» є власником трьохкімнатної квартири, яка знаходиться за адресою: Івано-Франківська обл., Богородчанський район, смт. Богородчани, вул.Грушевського (вул.Леніна,2), корпус 1, квартира, 27, загальна площа 100,1 кв.м. (а.с.8).

Вказана обставина підтверджується Витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 26.02.2010 №25432846 (а.с.9) та Витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно (а.с.10).

У матеріалах справи також міститься вимога Відділу примусового виконання рішень управління ДВС від 22.08.2017 року, адресована ОСББ «Скала» (вул. Грушевського, 2 корп.1, смт.Богородчани). З вимоги вбачається, що на виконанні у УДВС ГТУЮ в Івано-Франківській області знаходиться виконавче провадження щодо виконання виконавчого листа №2-49982011 від 21.05.2012 року Богородчанського районного суду про стягнення з ПП «Ольва» та ОСОБА_4 в солідарному порядку на користь ПАТ КБ «Надра» 3 456 897,05 грн. заборгованості.

У вимозі зазначено, що 13.07.2017 року згідно акту опису та арешту майна описано та накладено арешт на майно, що належить боржнику ПП «Ольва», а саме: трьохкімнатна квартира, загальною площею 100,1 кв.м., житловою площею 49,0 кв.м., яка розташована на 2-му поверсі 5-ти поверхового цегляного будинку за адресою: АДРЕСА_2. З метою передачі вказаного майна для подальшої реалізації на електронних торгах в ОСББ «Скала» запитувано інформацію про зареєстрованих осіб (а.с.23).

В ході розгляду спору ухвалою Богородчанського районного суду від 20.09.2017 року накладено арешт на квартиру, що в смт.Богодчани по вул.Грушевського, 2/1/27 (а.с.27).

Постановою головного державного виконавця від 11.10.2017 року на виконання ухвали суду накладено арешт на квартиру по вул.Грушевського, 2/1/27 в смт.Богородчани Івано-Франківської області, що належить боржнику ПП «Ольва» (а.с.36).

Як вбачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна, сформованої державним виконавцем 11.10.2017 року в ході накладення арешту на квартиру в смт.Богородчани по вул.Грушевського, 2/1/27, яка належить ПП «Ольва», на належну ПП «Ольва» нерухомість накладався арешт 19.03.2013 року обтяжувачем Слідчим відділом ДПС в Івано-Франківській області (а.с.38-39).

Не враховано судом і те, що згідно зі ст.16 Закону України «Про іпотеку», передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них.

Обтяження об'єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.

Правовий аналіз статті 16 Закону України «Про іпотеку» вказує на чинність іпотечного обтяження після завершення будівництва житлового будинку, квартири на умовах договору іпотеки.

Спростовуючи вказану обставину, суд першої інстанції зіслався на п.4 ст.16 Закону України «Про іпотеку», згідно якої у разі передачі в іпотеку обєкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем.

Однак, судом не взято до уваги, що за умовами попереднього договору купівлі-продажу від 20.01.2011 року ОСОБА_2 не набув права власності на квартиру№27, яка знаходиться за адресою: Івано-Франківська обл., Богородчанський район, смт. Богородчани, вул.Грушевського (вул.Леніна,2), корпус 1, а основний договір купівлі-продажу в подальшому укладений не був, докази здачі будинку в експлуатацію відсутні, наявність не скасованого Свідоцтва про право власності на цю квартиру у ПП» Ольва» не спростовано. Тому не можна вважати, що на спірну квартиру іпотека не поширюється.

Суд, першої інстанції на зазначені обставини та положення закону уваги не звернув, тому судове рішення не відповідає вимогам ст.263 ЦПК України щодо законності й обгрунтованості, а зазначені вище порушення призвели до неправильного вирішення спору, що в силу ст. 376 ЦПК України є підставою для скасування рішення з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 381, 382,383 ЦПК України, суд,-

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ПАТ КБ «Надра» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб задоволити.

Рішення Богородчанського районного суду від 17 січня 2018 року скасувати та ухвалити нове рішення.

В задоволенні позову ОСОБА_2 до приватного підприємства «Ольва», Богородчанської селищної ради, третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору ПАТ КБ «Надра» про визнання дійсним договору купівлі-продажу від 20.01.2011 року 3-кімнатної квартири № 27, яка розташована в смт.Богородчани, вул.Грушевського, буд.2, корпус №1 відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 ( і.к. НОМЕР_1, вул.Молодіжна,55, с.Стецева, Снятинський район, Івано-франківська область) на користь ПАТ КБ «Надра» (, м.Київ, 04053,вул.Січових Стрільців (Атрема),15) сплачений судовий збір за розгляд справи в апеляційній інстанції в сумі 1057,30грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 08.06.2018 року.

Головуюча: Василишин Л.В.

Судді: Максюта І.О.

ОСОБА_6