Справа № 703/1638/17
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 листопада 2018 року Смілянський міськрайонний суд Черкаської області в складі:

головуючого судді Опалинської О.П.

при секретарях судового засідання Литвин Г.Т., Бойко Л.М.

представників позивача ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3

представника відповідача ОСОБА_4 та СГ «НАІРІ» - ОСОБА_5

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Сміла цивільну справу за позовом Дочірнього сільськогосподарського підприємства «Агрокомплекс» с. Березняки Смілянського району до ОСОБА_6, фізичної особи-підприємця ОСОБА_4, державного реєстратора виконавчого комітету Малосмілянської сільської ради Смілянського району, Фермерського господарства «НАІРІ» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки,визнання поновленим договору оренди земельної ділянки з попереднім орендарем , -

встановив:

Дочірнє сільськогосподарське підприємство «Агрокомплекс» с. Березняки Смілянського району звернулося до суду з позовом до ОСОБА_6, фізичної особи-підприємця ОСОБА_4, державного реєстратора виконавчого комітету Малосмілянської сільської ради Смілянського району, Фермерського господарства «НАІРІ» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки,визнання поновленим договору оренди земельної ділянки з попереднім орендарем.

Позовні вимоги обґрунтовує тим, що 3 січня 2013 року між ДСП «Агрокомплекс» та ОСОБА_6 було укладено договір оренди землі №279, який був зареєстрований у Реєстраційній службі Смілянського міськрайонного управління юстиції Черкаської області за номером запису про інше речове право 3431385 від 7 листопада 2013 року. Згідно договору оренди орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку площею 2, 98 га, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Смілянського району Черкаської області. Додатковою угодою №1 від 12 серпня 2015 року до договору №279 від 3 січня 2013 року було визначено, що договір оренди №279 діє до 7 листопада 2016 року, а орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі не менше 5% проіндексованої нормативно грошової оцінки земельної ділянки за поточний рік. Вказані зміни зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №65740915 від 12 серпня 2016 року. Відповідно до п. 8 договору після закінчення строку такого орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі він повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У відповідності до вимог закону та п. 8 договору підприємство завчасно письмово повідомило орендодавця про намір продовжити дію договору оренди, надіславши поштою відповідного листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди до договору. Оскільки орендодавець не повідомила орендаря про наявність у неї будь-яких заперечень щодо поновлення договору оренди землі протягом місяця після отримання листа-повідомлення та протягом місяця, після закінчення строку дії договору оренди землі підприємство продовжило користуватися орендованою земельною ділянкою. Крім того, відповідно до п. 21 договору оренди орендодавець не звернувся до орендаря щодо повернення земельної ділянки та підписання акту приймання-передачі. Однак, у квітні 2017 року позивачу стало відомо, що 29 листопада 2016 року державним реєстратором виконавчого комітету Малосмілянської сільської ради Смілянського району було здійснено державну реєстрацію договору оренди землі б/н від 23 листопада 2016 року між ОСОБА_6 та ФОП ОСОБА_4 стосовно земельної ділянки з кадастровим номером :02:002:0187, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради. Оскільки відповідач ОСОБА_6, уклавши договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:002:0187 з ФОП ОСОБА_4 порушила переважне право позивача на поновлення договору оренди вищевказаної земельної ділянки звернувся до суду з позовом та просить визнати недійсним договір оренди землі б/н від 23 листопада 2016 року між ОСОБА_6 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_4 щодо земельної ділянки площею 2,98 га, кадастровий номер :02:002:0187, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Смілянського району Черкаської області; скасувати державну реєстрацію права оренди згідно з рішенням Державного реєстратора виконавчого комітету Малосмілянської сільської ради Смілянського району про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 8282137 від 25 листопада 2013 року та запис про інше речове право номер 17747747 від 29 листопада 2016 року, яке виникло на підставі договору оренди землі б/н від 23 листопада 2016 року, укладеного між ОСОБА_6 та ФОП ОСОБА_4; визнати поновленим на той же строк і на тих же умовах вищевказаний договір оренди землі №279 від 3 січня 2013 року між ДСП «Агрокомплекс» та ОСОБА_6В та покласти судові витрати на відповідачів ОСОБА_6 та ФОП ОСОБА_4

12 вересня 2017 року директор ДСП «Агрокомплекс» ОСОБА_7 надіслала до суду заяву про уточнення позовних вимог в яких просила визнати недійсним договір оренди землі б/н від 23 листопада 2016 року та додаткову угоду б/н від 17 травня 2017 року укладені між ОСОБА_6 та ФГ «НАІРІ» щодо земельної ділянки площею 2,98 га, кадастровий номер :02:002:0187, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Смілянського району Черкаської області; скасувати державну реєстрацію права оренди згідно з рішенням державного реєстратора виконавчого комітету Малосмілянської сільської ради Смілянського району про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 32659253 від 1 грудня 2016 року (11:04:48) та запис про інше речове право номер 17747747 від 29 листопада 2016 року (11:27:18) яке виникло на підставі договору оренди землі б/н від 23 листопада 2016 року та додаткової угоди б/н від 17 травня 2017 року укладеного між ОСОБА_6 та ФГ «НАІРІ» щодо земельної ділянки площею 2,98 га, кадастровий номер :02:002:0187, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Смілянського району Черкаської області; судові витрати покласти на ОСОБА_6 та ФГ «НАІРІ», позовні вимоги п.п. 1 та 4 залишити без змін.

19 січня 2018 року директор ДСП «Агрокомплекс» ОСОБА_7 надіслав до суду заяву про збільшення позовних вимог, а саме, просив, визнати недійсним договір оренди землі б/н від 23 листопада 2016 року між ОСОБА_6 та ФОП ОСОБА_4 щодо земельної ділянки площею 2,98 га, кадастровий номер :02:002:0187, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Смілянського району Черкаської області; визнати недійсною додаткову угоду б/н укладену 17 травня 2017 року між ОСОБА_6 та фермерським господарством «НАІРІ» щодо земельної ділянки площею 2,98 га, кадастровий номер :02:002:0187, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Смілянського району Черкаської області; скасувати державну реєстрацію права оренди згідно з рішенням Державного реєстратора виконавчого комітету Малосмілянської сільської ради Смілянського району про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 8282137 від 25 листопада 2013 року та запис про інше речове право номер 20191462 від 26 квітня 2017 року, вчинені щодо земельної ділянки площею 2,98 га, кадастровий номер :02:002:0187, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Смілянського району Черкаської області; визнати поновленим на той же строк і на тих же умовах договір оренди землі №279 від 3 січня 2013 року між дочірним сільськогосподарським підприємством «Агрокомплекс» та ОСОБА_6В щодо земельної ділянки площею 2,98 га, кадастровий номер :02:002:0187, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Смілянського району Черкаської області, а судові витрати покласти на ОСОБА_6, ФОП ОСОБА_4 та ФГ «НАІРІ».

19 лютого 2018 року директор ДСП «Агрокомплекс» ОСОБА_7 надіслав до суду заяву про збільшення позовних вимог, яка є ідентичною заяві надісланої 19 січня 2018 року.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала повністю, просила позовні вимоги задовольнити з підстав, зазначених у позовній заяві та винести рішення яким визнати недійсним договір оренди землі б/н від 23 листопада 2016 року між ОСОБА_6 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_4 щодо земельної ділянки площею 2,98 га, кадастровий номер :02:002:0187, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Смілянського району Черкаської області; визнати недійсною додаткову угоду б/н укладену 17 травня 2017 року між ОСОБА_6 та фермерським господарством «НАІРІ» щодо вищевказаної земельної ділянки; скасувати державну реєстрацію права оренди згідно з рішенням Державного реєстратора виконавчого комітету Малосмілянської сільської ради Смілянського району про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 8282137 від 25 листопада 2013 року та запис про інше речове право номер 20191462 від 26 квітня 2017 року, вчинені щодо земельної ділянки площею 2,98 га, кадастровий номер :02:002:0187; визнати поновленим на той же строк і на тих же умовах договір оренди землі №279 від 3 січня 2013 року між дочірним сільськогосподарським підприємством «Агрокомплекс» та ОСОБА_6 щодо земельної ділянки площею 2,98 га, кадастровий номер :02:002:0187, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Смілянського району Черкаської області, а судові витрати, які складаються з судового збору та витрат на правничу допомогу покласти на ОСОБА_6, ФОП ОСОБА_4 та Фермерське господарство «НАІРІ».

Відповідач ОСОБА_6 в судове засідання не зявилася з невідомих суду причин, хоча про день, час та місце розгляду справи повідомлялася належним чином.

Державний реєстратор виконавчого комітету Малосмілянської сільської ради в судове засідання не зявилася, надіслала до суду письмові заперечення проти позову згідно яких проти задоволення позову заперечує та повідомляє, що державним реєстратором ОСОБА_8 29 листопада 2016 року була проведена державна реєстрація іншого речового права - права оренди на земельну ділянку кадастровий номер :02:002:0187, що знаходиться в адміністративних межах Тернівської сільської ради між ОСОБА_6 та ФОП ОСОБА_4 на підставі договору оренди землі від 23 листопада 2016 року в межах норм чинного законодавства. Державним реєстратором було встановлено закінчення терміну дії попереднього права оренди земельної ділянки 7 листопада 2016 року, що було зареєстровано між ОСОБА_6 та ДСП «Агрокомплекс». Підстав, що тягнуть за собою відмову у державній реєстрації права державним реєстратором не встановлено. Зауважила, що державний реєстратор не зобовязаний встановлювати та відслідковувати наявність чи відсутність юридичних фактів, що надають право переважного поновлення раніше укладеного договору визначенні ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», а тому державна реєстрація проведена без порушення норм чинного законодавства.

Представник ОСОБА_4 та ФГ «НАІРІ» просив в задоволенні прозову відмовити посилаючись на те, що вимоги позивача є безпідставними, оскільки, для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити факт того, що орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Таким чином, визнання договору поновленим на той самий строк і на тих же умовах, що були визначені попереднім договором, можливе лише за умови наявності обставин, що свідчать про можливість застосування ч. 6 ст. 33 ЗУ « Про оренду землі». Однак, позивачем взагалі не обґрунтовуються відповідні обставини, що виключає можливість застосування норм вищевказаної статті. Зазначив, що позивачем не надано доказів надсилання на адресу власника земельної ділянки проекту додаткової угоди про поновлення строку його дії, що виключає можливість захисту переважного права в силу недотримання позивачем вимог ст.33 ЗУ «Про оренду землі», а сам лист, надісланий позивачем про бажання поновити договір оренди не містить підтвердження його отримання власником ділянки у строки визначені договором та законом. Зауважив також, що співвідповідачем за позовною вимогою, предявленою ДСП «Агрокомплекс» має виступати відповідний державний реєстратор прав, якого в даному позові не визначено, а тому з огляду на вищевикладене просив в задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

Суд вивчивши та дослідивши матеріали справи, відзив на позов, заперечення на відзив, надані сторонами докази, дослідивши їх всебічно, повно, безпосередньо та об'єктивно, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв'язок у сукупності, з'ясувавши усі обставини справи приходить до наступного.

Статтею 76 ЦПК України визначено, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Письмовими доказами є документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору (ч. 1 ст. 95 ЦПК України).

Відповідно до вимог ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ч.2 ст.77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Як вбачається з матеріалів справи 3 січня 2013 року між ДСП «Агрокомплекс» та ОСОБА_6 було укладено договір оренди земельної ділянки №279, строком на 3 роки, який, згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно зареєстрований у Смілянському міськрайонному управлінні юстиції Черкаської області за номером запису про інше речове право 7 листопада 2013 року (а.с. 6).

12 серпня 2015 року між ОСОБА_6 та ДСП «Агрокомплекс» було укладено додаткову угоду №1 до договору оренди землі №279 від 3 липня 2013 року про зміну терміну дії договору. Зокрема, п. 8 та п. 9 договору оренди, змінено термін дії такого, договір оренди продовжено на 1 рік до 7 листопада 2016 року (а.с. 12).

Вищевказана додаткова угода зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12 серпня 2016 року (а.с. 13).

25 серпня 2016 року за вихідним номером 339 ДСП «Агрокомплекс» було направлено ОСОБА_6 рекомендований лист-повідомлення про продовження строку дії договору оренди землі №279 разом з додатковою угодою №1(а.с. 14).

Як вбачається з довідок про видачу паїв за 2014 2016 роки, відповідач ОСОБА_6 одержувала за вищезазначені роки орендну плату за землю відповідно до договору оренди №279, що підтверджується її підписом (а.с. 18-27).

Відповідно до податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку і сум утриманого з них податку за 2014 2016 роки ДСП «Агрокомплекс» сплачувало до Смілянської ОДПІ податок за землю (а.с. 28-31).

23 листопада 2016 року між ОСОБА_6 та ФОП ОСОБА_4 укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,98 га, кадастровий номер :02:002:0187, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Смілянського району Черкаської області строком на 10 років (а.с. 80-81).

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна 29 листопада 2016 року було зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 2,9829 га між ОСОБА_6 та ФОП ОСОБА_4 (а.с. 88-89).

Відповідно до додаткової угоди про зміну орендаря б/н від 17 травня 2017 року до договору оренди земельної ділянки б/н від 23 листопада 2016 року, зареєстрованого виконавчим комітетом Малосмілянської сільської ради Смілянського району Черкаської області 29 листопада 2016 року, замінено слова «орендар ФРП ОСОБА_4Г….» на «орендар ФГ «НАІРІ» в особі керівника ОСОБА_4Г…» (а.с. 82).

Згідно з додатковою угодою про зміну б/н від 26 вересня 2017 року між орендарем ФГ «НАІРІ» в особі керівника ОСОБА_4 та ОСОБА_6 укладено додаткову угоду про зміну розміру орендної плати, а саме з 4,5% до 5,5% (а.с. 83).

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ч.1 ст.2 ЗУ "Про оренду землі" №161-XIV від 6 жовтня 1998 року відносини, повязані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами також договором оренди землі.

Згідно з ч. 1 ст. 6 ЗУ «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Згідно із ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

За змістом статей 18, 20 цього Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Зазначений правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16. Зі змісту договору оренди землі від 3 січня 2013 року вбачається, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Відповідно до ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов'язки.

Відповідно до ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, ст. 33 вищевказаного Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 ЗУ «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Як вбачається з правової позиції Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року у справі №6-219цс14 для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 ЗУ «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обовязки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Відповідно практики Верховного Суду, яка є обов'язковою для судів всіх інстанцій, ОСОБА_9 Верховного Суду дійшла висновку у справі № 594/376/ 17 ц, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушено у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Викладені положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Як вбачається з матеріалів справи орендар у передбачені законом строки надіслав орендодавцю лист про намір поновити договір оренди земельної ділянки скориставшись своїм переважним правом на таке разом з додатковою угодою, належним чином виконує умови договору, а орендодавець не повідомив орендаря про наявність заперечень проти продовження договору оренди землі та прийняте нею рішення щодо подальшої дії такого. Суд не приймає до уваги поданий разом із відзивом на позовну заяву лист ОСОБА_6 адресований ДСП «Агрокомплекс» за вхідним номером 212 від 23 листопада 2016 року про виведення її із членів пайовиків у звязку із закінченням терміну дії договору оренди від 25 серпня 2016 року оскільки договір від вказаної дати в матеріалах справи відсутній.

На підставі встановлених обставин справи, змісту поданих повідомлень, виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких права та обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, суд приходить до висновку, що направлений відповідачем ОСОБА_6 23 листопада 2016 року лист не створює будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки, спірний договір оренди укладений між сторонами 3 січня 2013 року та додатковою угодою від 12 серпня 2015 року термін дії такого продовжено до 7 листопада 2016 року.

Баланс захисту прав орендодавця та орендаря в тому і полягає, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати свою земельну ділянку в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк, а орендар, в свою чергу, який належно виконував обовязки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами.

Таким чином, суд приходить до висновку, що даний спір стосується захисту переважного права одного орендаря перед іншим орендарем на продовження дії договору оренди і на підставі вказаних вище доводів вважає, що таке право ДСП «Агрокомплекс» порушене.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами, до такого висновку прийшов Верховний Суд України у справі №6-2540 цс16 від 23 листопада 2016 року.

Крім того, відповідач ОСОБА_6 не направила позивачу будь-яких заяв з приводу продовження договору оренди землі, не зазначила конкретних та чітких підстав не продовжувати такий, що порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною.

За таких обставин та з підстав, передбачених вказаними нормами матеріального права, в даному випадку є наявність правових підстав для задоволення позову та захист прав позивача в обраний ним спосіб, зважаючи, що відповідач допустила недобросовісну поведінку стосовно попереднього орендаря, порушивши його переважне право на укладення договорів оренди на новий строк.

Крім того, земля є специфічним об'єктом нерухомого майна. Земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва передається з урахуванням певних особливостей, що пов'язані з необхідністю збереження родючості ґрунтів, у зв'язку з чим орендарем мають дотримуватися вимоги щодо використання таких земельних ділянок, що передбачає необхідність існування стабільних тривалих правовідносин, тобто правової визначеності.

Згідно правової позиції Верховного Суду України у справі № 6-55цс15 постанова від 15 квітня 2015 року в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем.

Враховуючи вищевикладене, договір оренди земельної ділянки б/н від 23 листопада 2016 року за кадастровим номером :02:002:0187, загальною площею 2,98 га, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Смілянського району Черкаської області, що укладений між ОСОБА_6 та ФОП ОСОБА_4 суперечить ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3,5-6 ст. 203 цього Кодексу.

Згідно з ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Тотожна правова позиція міститься у постанові Верховного Суду України від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-1282 цс16, згідно якої укладення договору оренди земельної ділянки з порушенням вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» є підставою для визнання його недійсним відповідно з ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України.

Відповідно до норм ст. 22 Закону України «Про оренду землі» документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Згідно до ч.2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» у разі скасування на підставі рішення суду, рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої ст. 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Пунктом 41 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1141, передбачено, що державний реєстратор вносить записи до Державного реєстру прав про скасування державної реєстрації прав у разі скасування на підставі рішення суду рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Таким чином, ДСП «Агрокомплекс» належно виконувало умови договору оренди землі від 3 січня 2013 року № 279, щодо земельної ділянки за кадастровим номером :02:002:0187, укладеного з ОСОБА_6, дотрималася строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк, а дії ОСОБА_6 щодо не надіслання у встановлений законом строк відмови в поновленні договору оренди на новий строк та укладення такого з ФОП ОСОБА_4 нового договору оренди землі землі б/н від 23 листопада 2016 року щодо вищевказаної земельної ділянки, свідчать про порушення переважного права ДСП «Агрокомплекс» на поновлення договору оренди землі на новий строк. Відтак, договір оренди землі б/н від 23 листопада 2016 року між ОСОБА_6 та ФОП ОСОБА_4 щодо земельної ділянки за кадастровим номером :02:002:0187, підлягає визнанню недійсним,а державна реєстрація зазначеного договору оренди землі підлягає скасуванню. Також підлягає визнанню недійсною угода б/н, укладена 17 травня 2017 року між ОСОБА_6 та Фермерським господарством «НАІРІ» щодо земельної ділянки площею 2,98 га, кадастровий номер :02:002:0187, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Смілянського району Черкаської області, оскільки даною додатковою угодою сторону орендаря було змінено на ФГ «НАІРІ».

Що стосується вимоги позивача про поновлення договору оренди на той же строк і на тих же умовах суд приходить до наступного. Сторони попереднього договору оренди, і в першу чергу орендодавець, має право на перегляд умов попереднього договору при укладенні нового. Це право прямо передбачено ч. 1 ст. 777 ЦК України.

Як вбачається з позовної заяви позивач просить продовжити термін дії договору оренди на той же строк і на тих же умовах , однак, у додатковій угоді надісланій відповідачу разом з листом повідомленням позивач пропонує продовжити термін дії договору оренди до 31 січня 2023 року з орендною платою 5% від проіндексованої грошової нормативної оцінки земельної ділянки за поточний рік тоді як в договорі №279 від 3 січня 2013 року розмір орендної плати становить 3% від вартості паю, термін же дії договору оренди №279 від 3 січня 2013 року становить 3 роки, отже, за існування наявності розбіжностей у заявлених позивачем вимогах та додаткових угодах та з метою недопущення порушення прав власника земельної ділянки суд не вбачає підстав для задоволення вимоги позивача щодо визнання поновленим та той же строк і на тих же умовах договору оренди землі № 279, укладеного 3 січня 2013 року між ДСП «Агрокомплекс» та ОСОБА_6 щодо земельної ділянки площею 2,98 га, кадастровий номер :02:002:0187, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Смілянського району Черкаської області.

Відповідно до ч.3 ст. 133 ЦПК України витрати на професійну правничу допомогу відносяться до судових витрат як витрати, повязані з розглядом справи.

Порядок визначення розміру витрат на професійну правничу допомогу, розподілу витрат між сторонами визначається ст. 137 ЦПК України.

Згідно з ч.2 ст. 137 ЦПК України за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, повязану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Відповідно до ч. 3 ст. 137 ЦПК України для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

На підтвердження розміру витрат на професійну правничу допомогу представником позивача не надано суду договір про надання правової допомоги, розрахунок суми гонорару за надану правову допомогу, детального опису робіт та квитанцію на оплату юридичних послуг на суму 4000 тисячі гривень, відтак, суд не вбачає підстав для задоволення позовної вимоги в цій частині.

Разом з тим, відповідно до ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Як вбачається з матеріалів справи позивачем за подачу позовної заяви до суду сплачено судовий збір в сумі 6562 гривні.

Відповідно до ч. 2 ст. 141 ЦПК України інші судові витрати, повязані з розглядом справи, покладаються, зокрема, у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Отже, враховуючи часткове задоволення позовних вимог, сплату позивачем судового збору в сумі 4800 гривень, суд приходить висновку про необхідність стягнення з відповідачів ОСОБА_6, ФОП ОСОБА_4 та ФГ «НАІРІ» на користь позивача по 1600 гривень з кожного.

На підставі вищенаведеного, керуючись ст. ст. 11, 15, 16, 210, 626, 627, 638, 777, 792 ЦК України, ст.ст. 1, 2, 76, 81, 133, 137, 141, 259, 263-265, 273 ЦПК України, ст. 124 ЗК України, Законом України «Про оренду землі» №161-XIV від 6 жовтня 1998 року, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року, -

вирішив:

Позовні вимоги задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди землі б/н від 23 листопада 2016 року укладений між ОСОБА_6 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_4 щодо земельної ділянки площею 2,98 га, кадастровий номер :02:002:0187, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Смілянського району Черкаської області.

Визнати недійсною додаткову угоду б/н, укладену 17 травня 2017 року між ОСОБА_6 та фермерським господарством «НАІРІ» щодо земельної ділянки площею 2,98 га, кадастровий номер :02:002:0187, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Смілянського району Черкаської області.

Скасувати державну реєстрацію права оренди з рішенням Державного реєстратора виконавчого комітету Малосмілянської сільської ради Смілянського району про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 8282137 від 25 листопада 2013 року час 09:01:51 та запис про інше речове право номер 20191462 від 26 квітня 2017 року час 10:57:25 вчинені щодо земельної ділянки площею 2,98 га, кадастровий номер :02:002:0187, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Смілянського району Черкаської області.

Стягнути з ОСОБА_6, ФОП ОСОБА_4 та Фермерського господарства «НАІРІ» на користь Дочірнього сільськогосподарського підприємства «Агрокомплекс» по 1600 (одна тисяча шістсот) гривень судового збору з кожного.

В решті вимог відмовити.

Рішення може бути оскаржене позивачем в 30-денний строк з дня його проголошення шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до апеляційного суду Черкаської області, а особами, які не були присутніми під час проголошення рішення протягом 30 днів з моменту його отримання.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку на його оскарження, а в разі оскарження після розгляду справи апеляційним судом, якщо рішення не буде скасовано.

Відповідно до Перехідних положення» ЦПК України до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу. У разі порушення порядку подання апеляційної чи касаційної скарги відповідний суд повертає таку скаргу без розгляду.

Повний текст рішення виготовлено 13 грудня 2018 року.

Головуючий О.П.Опалинська