Віньковецький районний суд Хмельницької області
Справа № 670/296/18
Провадження № 2/670/212/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 грудня 2018 року смт. Віньківці

Віньковецький районний суд Хмельницької області в складі:

головуючого - судді Волкової О.М.

за участю секретаря Сікорської В.О.

представника позивача Тимофієвої Є.А.

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду смт. Віньківці цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест - Україна» до Селянського (фермерського) господарства «Рута», ОСОБА_3 про визнання договору поновленим, визнання договору недійсним,

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2018 року до суду надійшов вказаний позов Товариства з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест - Україна» до Селянського (фермерського) господарства «Рута», ОСОБА_3 про визнання договору поновленим, визнання договору недійсним, у якій позивач просив:

-- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 30 серпня 2017 року між Селянським (Фермерським) господарством «Рута» та ОСОБА_3, що зареєстрований в Державному реєстрі прав на нерухоме майно згідно рішення індексний номер 38344493 від 25.11.2017 року;

-- визнати договір оренди земельної ділянки № 361 кадастровий номер НОМЕР_1, що укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест - Україна» та ОСОБА_3 від 20 лютого 2007 року, який зареєстрований у Віньковецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП Центру ДЗК від 23 серпня 2007 року, поновленим;

-- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_2 укладений 30 серпня 2017 року між Селянським (Фермерським) господарством «Рута» та ОСОБА_3, що зареєстрований в Державному реєстрі прав на нерухоме майно згідно рішення індексний номер 38344357 від 25.11.2017 року;

-- визнати договір оренди земельної ділянки № 381 кадастровий номер НОМЕР_2, що укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест - Україна» та ОСОБА_3 від 20 лютого 2007 року, який зареєстрований у Віньковецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП Центру ДЗК від 23 серпня 2007 року, поновленим.

17.04.2018 року ухвалою Віньковецького районного суду відкрито провадження у справі та призначено підготовче судове засідання.

У підготовчому судовому засіданні 09.07.2018 року представник позивача Тимофієва Є.А. подала заяву про зміну предмета позову і відмовилась від позову в частині вимог до відповідача -- Селянського (фермерського) господарства «Рута».

Ухвалою суду від 09.07.2018 року провадження у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест - Україна» до Селянського (фермерського) господарства «Рута», ОСОБА_3 про визнання договору поновленим, визнання договору недійсним в частині позовних вимог до Селянського (фермерського) господарства «Рута», а саме визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 30 серпня 2017 року між Селянським (Фермерським) господарством «Рута» та ОСОБА_3, що зареєстрований в Державному реєстрі прав на нерухоме майно згідно рішення індексний номер 38344493 від 25.11.2017 року, та визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_2 укладений 30 серпня 2017 року між Селянським (Фермерським) господарством «Рута» та ОСОБА_3, що зареєстрований в Державному реєстрі прав на нерухоме майно згідно рішення індексний номер 38344357 від 25.11.2017 року закрито.

Ухвалою суду від 09.07.2018 року прийнято заяву представника позивача Тимофієвої Є.А. від 18.06.2018 року про зміну предмета позову, закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті.

Із врахуванням змінених позовних вимог позивач просив визнати поновленим договір оренди земельної ділянки № 361 кадастровий номер НОМЕР_1, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест - Україна» та ОСОБА_3 від 20 лютого 2007 року, який зареєстрований у Віньковецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП Центру ДЗК від 23 серпня 2007 року, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис за № 38 шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки та визнати поновленим договір оренди земельної ділянки № 381 кадастровий номер НОМЕР_2, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест - Україна» та ОСОБА_3 від 20 лютого 2007 року, який зареєстрований у Віньковецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП Центру ДЗК від 23 серпня 2007 року, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис за № 39 шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки в редакції згідно з додатком.

В обґрунтування вимог позивачем зазначено, що 20.02.2007 року між ТОВ «ГЕРРОМ Інвест - Україна» та ОСОБА_3 було укладено два окремі договори оренди земельних ділянок з кадастровим номером № НОМЕР_1 та № НОМЕР_2 строком на 10 років, реєстрація яких була здійснена 23 серпня 2007 року у Віньковецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП Центру ДЗК.

Пунктом 8 зазначених договорів оренди передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

З метою реалізації цього права на поновлення договору оренди на новий строк до закінчення строку дії договорів оренди, підприємство двічі, а саме 27.10.2016 року та 06.03.2017 року надсилало на адресу ОСОБА_3 повідомлення про бажання скористатися своїм переважним правом на укладання договору оренди земельної ділянки на новий строк. До листів-повідомлень позивач додавав двічі проекти додаткових угод до договорів оренди № 381 та № 361, однак ОСОБА_3 у визначений законом строк не повідомила ТОВ «ГЕРРОМ Інвест - Україна» про наявність заперечень та своє рішення.

Проте пізніше позивачу стало відомо, що 30.08.2017 року, між Селянським (Фермерським) господарством «Рута» та ОСОБА_3 були укладені спірні договори оренди на ті ж самі земельні ділянки, які на теперішній час розірвані, а на пропозицію позивача щодо продовження договорів оренди ОСОБА_3 відповіді не надала.

Окрім цього позивач вказував, що після закінчення строку оренди підприємство продовжує відкрито та безперешкодно користуватися зазначеними орендованими земельними ділянками, які використовуються за цільовим призначенням.

Відповідно до цього та в силу приписів ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

-- із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

-- уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Пролонгація договору оренди в такому випадку здійснюється при наявності таких юридичних фактів:

-- орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою;

-- орендар належно виконує свої обов'язки за договором;

-- відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди;

-- сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, враховуючи, що позивачем було дотримано всі етапи щодо пролонгації договорів оренди, а також враховуючи відсутність протягом місяця письмового заперечення відповідача щодо продовження строку дії договору оренди, в силу частини 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» позивач вважає за необхідне поновити договори оренди, які були укладені між ТОВ «ГЕРРОМ Інвест - Україна»та ОСОБА_3

У судовому засіданні представник позивача Тимофієва Є.А. змінені позовні вимоги підтримала повністю з підстав, зазначених у позовній заяві,просила задовольнити.

Вказувала, що оскільки ОСОБА_3 на пропозицію підприємства, надіслану їй у жовтні 2016 року та березні 2017 року, продовжити договори оренди спірних земельних ділянок жодних заперечень не висловила, то підприємство й надалі користується її земельними ділянками та за 2016-2018 роки виплатило орендну плату. Водночас представник пояснила, що доказів щодо отримання ОСОБА_3 листів-пропозицій щодо продовження договорів оренди земельних ділянок на новий строк, крім чеків про направлення, немає, а заперечення відповідача щодо оренди земельних ділянок від 21.06.2018 року, ТОВ «ГЕРРОМ Інвест - Україна» отримало влітку 2018 року. Крім того, визнала, що повідомлення від 06.03.2017 року ОСОБА_3 помилково направлено не за місцем її проживання, а за іншою адресою.

Представник відповідача ОСОБА_3 за довіреністю -- ОСОБА_2 у судовому засіданні позов не визнав, просив відмовити.

В заперечення пояснив, що після закінчення строку дії договору оренди земельних ділянок ОСОБА_3 не бажала їх продовжувати і тому у серпні 2017 року уклала договір оренди із Селянським (фермерським) господарством «Рута», які під час розгляду справи у суді розірвані. Надалі ОСОБА_3 не давала згоди позивачу на використання земельної ділянки, та у червні 2018 року направила лист, у якому повідомила про своє небажання поновлювати дію договору, маючи намір самостійно обробляти свою земельну ділянку. Чи отримувала ОСОБА_3 листи від 27.10.2016 року та 06.03.2017 року про пропозицію укласти додаткові угоди на продовження терміну дії договорів оренди земельних ділянок, ОСОБА_2 невідомо.

Відповідач ОСОБА_3, будучи двічі викликаною у судове засідання на підставі п. 5 ч. 2 ст. 223 ЦПК України для дачі особистих пояснень на 17.10.2018 року та на 14.11.2018 року, у суд не з'явилась.

Заслухавши представників сторін, дослідивши письмові матеріали справи, суд доходить такого.

Частинами 1, 2 і 5 ст. 263 ЦПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

В силу ст. ст. 12, 81 цього Кодексу кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Судом встановлено, що 20.02.2007 року між ТОВ «ГЕРРОМ Інвест - Україна» та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки № 361 загальною площею 1,81 га із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер - НОМЕР_3, що знаходиться на території Грим`яцької сільської ради, строком на 10 років. Зазначений договір зареєстрований у Віньковецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23.08.2007 року (а. с. 9-13).

20.02.2007 року між ТОВ «ГЕРРОМ Інвест - Україна» та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки № 381 загальною площею 1,67 га із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер - НОМЕР_4, що знаходиться на території Грим`яцької сільської ради, строком на 10 років. Зазначений договір зареєстрований у Віньковецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23.08.2007 року (а. с. 14-18).

Пунктом 8 вказаних договорів оренди передбачено, що після закінчення строку дії договорів орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про наміри продовжити його дію.

27.10.2016 року за вих. № 2016/10-173 та 06.03.2017 року за вих. № 2017/03-119 ТОВ «ГЕРРОМ Інвест - Україна» направило відповідачу ОСОБА_3 листи-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, в яких було зазначено в якості додатку проекти додаткових угод до договорів оренди № 381 та № 361 від 20.02.2007 року. Відомості про вручення вказаних листів відповідачу ОСОБА_3 відсутні. У листах - повідомленнях відповідачу пропонувалось укласти додаткову угоду на продовження терміну дії договору землі строком на 10 років, розмір орендної плати - 4,5 % від розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки вказаної у п. 5 даного договору або строком на 20 років, розмір орендної плати - 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки вказаної у п. 5 договору (а. с. 19-24).

У подальшому, а саме 30.08.2017 року відповідач ОСОБА_3 уклала договори оренди спірних земельних ділянок площею 1,6668 га та 1,814 га із Селянським (фермерським) господарством «Рута», які були зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 17.11.2017 року (а. с. 43-46).

Проте 18.05.2018 року відповідачі уклали угоди про дострокове припинення дії договорів оренди земельних ділянок від 30 серпня 2017 року, про що 18.05.2018 року внесено відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а. с.78-83).

21.06.2018 року відповідач ОСОБА_3 на адресу директора ТОВ «ГЕРРОМ Інвест - Україна »ОСОБА_4 направила листи-повідомлення про відсутність наміру поновлювати дію договорів оренди земельних ділянок, вказавши, що свої земельні ділянки вона бажає обробляти сама та просить утриматись позивача від вчинення дій, які б перешкоджали їй самостійно використовувати належні їй на праві власності земельні ділянки для власних потреб (а. с. 113-114).

Зазначені обставини підтверджуються письмовими доказами, які містяться в матеріалах справи.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша ст. 672 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України , Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами 8 та 11статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальними нормами частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно ч. ч. 1-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додає проект угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренду землі у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У справі № 594/376/17-ц Велика Палата Верховного Суду прийшла до висновку, що правовий аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України буде порушено в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

У судовому засіданні представником позивача не надано належних та достовірних доказів про отримання відповідачем ОСОБА_3 листів -повідомлень від 27.10.2016 року та 06.03.2017 року про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк із проектами додаткових угод до договорів оренди № 381 та № 361 від 20.02.2007 року.

А надані позивачем для дослідження чеки (на звороті а. с. 19, 22) свідчать лише, на думку суду, про направлення на адресу ОСОБА_3 листів-повідомлень, але аж ніяк не про їх отримання відповідачем.

Як стверджував у суді представник відповідача ОСОБА_2, саме у зв'язку з неотриманням листів позивача про продовження договору оренди земельних ділянок ОСОБА_3 не відповіла протягом місяця на пропозицію орендаря про укладення договору оренди на новий строк, вважаючи, що дія договорів оренди припинена і в подальшому вона може розпоряджатись землею на власний розсуд.

Крім того, суд вважає, що даному випадку ТОВ «ГЕРРОМ Інвест - Україна» не дотримало вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» також і в частині обов'язкового надіслання на адресу орендодавця разом із повідомленням про намір переукласти договір оренди проект додаткової угоди, оскільки направивши ОСОБА_3 27.10.2016 року лист-пропозицію про поновлення договору оренди, ТОВ «ГЕРРОМ Інвест - Україна» фактично додало типовий договір оренди, який не містив істотних умов договору, а не проект додаткової угоди у тій редакції, в якій позивач просить визнати його поновленим.

За змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, наявність заперечень зі сторони орендодавців щодо поновлення договору оренди з попереднім орендарем свідчить про недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших умов договору, що дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України не порушено.

За таких обставин, враховуючи обставини відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі із ТОВ «ГЕРРОМ Інвест - Україна», про що свідчить є письмова заява ОСОБА_3 та закінчення строку дії договору оренди землі, суд доходить висновку про відсутність правових підстав для визнання договору оренди земельних ділянок поновленими.

На підставі викладеного, керуючись Законом України «Про оренду землі», ст. 626, ст. 672, ст. 792 ЦК України, ст. ст. 10-13, ст. 17, ст. ст. 258-259, ст. ст. 263-265, ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ :

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест - Україна» до Селянського (фермерського) господарства «Рута», ОСОБА_3 про визнання договору поновленим, визнання договору недійсним відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов'язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Хмельницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення суду складено 13 грудня 2018 року.

Суддя О.М. Волкова