Провадження № 2/522/7201/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 листопада 2018 року Приморський районний суд м. Одеси

у складі: головуючого судді Бойчука А.Ю.,

за участю секретаря Іскрич В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3 за участю третіх осіб: ОСОБА_4, Приморської районної адміністрації Одеської міської ради про приведення самовільно реконструйованої квартири у попередній стан, -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулася до Приморського районного суду м. Одеси та відповідно до уточнених вимог просила суд: визнати недійсним договір купівлі продажу від 19.02.2018 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_4 за № 315; зобов'язати ОСОБА_2 привести квартиру №43 по Єврейській у місті ОСОБА_5 в первинний стан, шляхом демонтажу приміщень №7, площею 6,9 кв.м.; №8, площею 17,4 кв.м.; №9 площею 17,4 кв.м.; № 10 площею 2,9 кв.м.; №11 площею 2,1 кв.м.; №12 площею 14,3 кв.м., нумерація згідно технічного паспорту б/н, виданого ФОП ОСОБА_6 12.06.2017 року.

При цьому посилаючись на те, що відповідачем, як власником та замовником будівництва було незаконно виконано реконструкцію квартири АДРЕСА_1, загальною площею 60,0 кв. м. зі збільшенням 60,7 кв. м., тобто до 120,7 кв. м. шляхом надбудови мансардного поверху загальною площею 60,7 кв. м. за рахунок самовільно приєднаної частини горищного приміщення будинку.

У подальшому, з метою легалізації самочинного будівництва, ОСОБА_2 здійснив державну реєстрацію права власності на реконструйовану квартиру (яка скасована Одеським окружним адміністративним судом) та, з метою ускладнення виконання рішення за цим позовом, продав конструйовану квартиру ОСОБА_3

23 серпня 2018 року представник відповідача подав відзив на позовну заяву, відповідно до якого просив у задоволенні позовних вимог відмовити з огляду на їх необґрунтованість,. При цьому посилаючись на те, що скасування права на будівництво слугувало скасуванням права власності на обєкт нерухомості, площа якого була збільшена за рахунок будівельних робіт, які у подальшому, після державної реєстрації були визнані такими, що не відповідають нормам чинного законодавства. Однак, сторона відповідача вважає висновки про обґрунтованість та законність рішення по справі № 815/6171/17 передчасними, адже ОСОБА_2 звернувся із касаційною скаргою на рішення адміністративних судів першої та другої інстанцій у справі № 815/6171/17. Таким чином, на сьогоднішній день рішення по справі № 815/6171/17 не є остаточним та перебуває на розгляді в Верховному Суді з приводу правильності застосування норм права судами попередніх інстанцій, що не виключає можливості його повного скасування, а отже і скасування права власності ОСОБА_2 на обєкт нерухомості площею 120.7 кв. м., що розташований за адресою: АДРЕСА_2.

Також вказує, що вимоги міжнародного та національного законодавства направлені на те, що при вирішенні питання майнового права кожної особи треба встановити належність майнового права особі, а у разі наявності підстав вважати право власності особи таким, що порушує права інших осіб (незаконним) вживати заходи щодо усунення перешкод у здійсненні права власності третіми особами щодо такого майна тільки після висновків компетентного органу (суду) щодо спірних правовідносин із подальшою реалізацією рішення компетентного органу. Руйнування, демонтаж конструкцій, будь-які роботи будівельного плану в цілісному обєкті права власності, що зареєстровано у відповідному реєстрі до скасування запису про право власності є недопустимим та вважається порушенням права власності, оформленого належним чином.

Представником третьої особи - Приморської районної адміністрації Одеської міської ради 21.09.2018 року суду надано пояснення, відповідно до яких Приморська районна адміністрація Одеської міської ради повністю підтримує позов ОСОБА_1

В судовому засіданні позивач позовні вимоги підтримала, просила задовольнити в повному обсязі.

Відповідач - ОСОБА_2 О, В. та представник відповідача ОСОБА_7 у судовому засіданні заперечували щодо задоволення позовних вимог, надавши відзив на позовну заяву, відповідно до якого просив відмовити в задоволенні позовних вимог з огляду на їх необгрунтованість.

Представник третьої особи в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив суд їх задовольнити.

Вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення відповідачки, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню на підставі фактів, встановлених у судовому засіданні.

Так судом встановлено, що 16.08.2010 року ОСОБА_2 придбав у гр. ОСОБА_8 квартиру № 43, що розташована на четвертому поверсі багатоквартирного будинку за адресою: м. Одеса, вул. Єврейській, 5, яка складалась з трьох житлових кімнат та підсобних приміщень, загальною площею 60,0 кв.м., житловою площею 40,1 кв.м., про що було укладено договір купівлі продажу № 8587, посвідчений приватним шріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_9

ОСОБА_2, як замовник будівництва, здійснив реконструкцію вищезазначеної квартири шляхом добудови в приміщенні горища багатоквартирного будинку мансардного поверху, який складався з приміщень: №7, площею 6,9 кв.м.; №8 площею 17,4 кв.м.; №9 площею 17,4 кв.м.; №10 площею 2,9 кв.м.; №11 площею 2,1 кв.м.; №12 площею 14,3 кв.м., разом 61,0 кв.м. (згідно технічного паспорту б/н, виданого ФОП ОСОБА_6 12.06.2017 року).

Зазначені приміщення збудовані в приміщенні горища багатоквартирного будинку, яке згідно Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» є спільною сумісною власністю всіх власників квартир та не може бути поділене між співвласниками і такі співвласники не мають права на ділення в натурі частини з сумісного майна багатоквартирного будинку.

Згідно з ч. 2 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», суб'єкти містобудування зобов'язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об'єктів.

Відповідно до ч.5 ст.26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», згідно якої, нехтування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у кому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів; 6) реєстрація права власності на об'єкт містобудування.

18.10.2017 року, після виготовлення технічного паспорту з урахуванням добудови на захопленій частині приміщення горища (12.06.2017 року). Відповідач зареєстрував в Управлінні державного архітектурно будівельного контролю Одеської міської ради декларацію про початок виконання будівельних робіт № ОД 64 Реконструкція квартири без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_3, замовник - ОСОБА_2.

28.11.2017 року Відповідачем зареєстрована декларація про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до обєктів з незначними наслідками (СС1) № ОД 25 Реконструкція квартири без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані, за адресою: АДРЕСА_4 замовник - ОСОБА_2.

Управлінням державного архітектурно будівельного контролю Одеської міської ради наказом від 06.12.2017 року № 01-13/481 ДАБК скасовано рєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт № ОД 64 і наказом від 17.01.2018 року № 01-13/4ДБАК скасовано реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до обєктів з незначними наслідками (СС1), № ОД 25 Реконструкція квартири без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані, за адресою: АДРЕСА_4 замовник - ОСОБА_2. Вказані декларації виключені з реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом обєктів. Декларації були зареєстровані не на реконструкцію приміщення багатоквартирного будинку, а на квартиру.

Підставою скасування реєстрації зазначених декларації було те, що в ході перевірки дотримання вимог законодавства в сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил, що проводилась посадовими особами Департаменту державно архітектурно будівельного контролю в Одеській області на підставі колективного звернення мешканців багатоквартирного будинку по вулиці Єврейський, 5 в м. Одесі, було виявлено, що у деклараціях про початок виконання будівельних робіт та про готовність об'єкта до експлуатації ОСОБА_2 наведені недостовірні дані. А саме встановлено, що технічний нагляд за будівництвом не здійснювався, проектна документація на реконструкцію квартири АДРЕСА_5, замовник - ОСОБА_2, ПП «ІНВЕСТ- ЄЕРВІС» (ЄДРПОУ НОМЕР_1) не розроблялась, головний архітектор проекту не призначався, експертиза проекту філією ДП «УКРДЕРЖБУДЕКСПЕРТИЗА» () не проводилась, містобудівні умови та обмеження не видавались.

За результатами перевірки відносно замовника будівництва ОСОБА_2, крім скасування реєстрації вказаних декларацій, складено відповідний акт перевірки від 30.11.2017 року, протокол про адміністративне правопорушення від 30.11.2017 р., і видано припис про зупинення підготовчих та зудівельних робіт від 30.11.2017р.

Відповідно до п. 3.2. ДБН А. 2.2. -3-2014 "Склад та зміст проектної документації на на будівництво" будівництво це нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт та технічне переоснащення об'єктів будівництва.

Пунктом 3.21. ДБН А. 2.2.-3-2014 Склад та зміст проектної документації на будівництво встановлено що реконструкція це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, в наслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукту, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення техніко- економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості зослуг. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкту в цілому або його частини (за умови автономності).

Таким чином, Відповідач, як замовник будівництва, виконав самовільне будівництво - реконструкцію приміщення горища багатоквартирного будинку, а не в квартирі АДРЕСА_6, без отримання права на виконання даного виду будівельних робіт, що є порушенням ст.ст. 34, 37, 39 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності, п.5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.04.2011 року №466, пункту 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011р. № 461, Положення про порядок реконструкції вбудованих, вбудовано-прибудованих і прибудованих приміщень в м. Одесі, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 17.04.2001 року № 2153-ХХІІІ.

Відповідно до статті 376 Цивільний кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Згідно пункту 1.4.6. Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 17.05.2005 року № 76 власник, наймач (орендар) жилого будинку, жилого чи нежилого у жилому будинку приміщення, що припустив самовільне переобладнання або перепланування, що призводить до порушення конструктивних елементів або засобів протипожежного захисту, зобов'язаний за свій рахунок привести це приміщення до попереднього стану. У разі якщо самовільне перепланування або переобладнання приводить до погіршення технічного стану жилого будинку в цілому та порушуються права інших споживачів, зазначені роботи виконуються виконавцем послуг, питання відшкодування вартості цих робіт власником, наймачем (орендарем) жилого будинку, жилого чи нежилого у жилому будинку приміщення вирішується у судовому порядку.

Відповідачем не отримано права на проведення будівельних робіт (дозвіл на виконання будівельних робіт) до їх проведення;

Декларації про початок виконання будівельних робіт та декларація про готовність об'єкта до експлуатації скасовані;

Відповідач незаконно заволодів частиною приміщення горища багатоквартирного будинку, яке належить на праві спільної сумісної власності всім власникам квартир у будинку.

Самовільною виконуючи реконструкцією частини приміщення горища багатоквартирного будинку по вулиці Єврейській, 5 в м. Одесі, Відповідач порушив норми діючого законодавства щодо порядку проведення будівельних робіт, безпідставно заволодів частиною приміщення горища багатоквартирного будинку, привів до неможливості безперешкодного доступу до інженерних комунікацій, які обслуговують житловий будинок, змінив конструкцію даху, порушив пожежну безпеку будинку. У зв'язку з цим, зазначене приміщення повинно бути приведено до попереднього стану.

ОСОБА_2 зареєстрував право власності на реконструйовану квартиру, про що було вийнято рішення державним реєстратором ОСОБА_5 № 35764707 від 20.06.2017 року.

Зазначене рішення держреєстратора, в рамках справи № 815/6171/17, скасовано рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 27.03.2018 року, яке залишено без змін постановою Одеського апеляційного адміністративного суду від 04.07.2018 року.

На підставі викладеного, позовні вимоги в частині зобов язання відповідача привести приміщення у попередній стан підлягають задоволенню.

Щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу суд зазначає наступне.

Із інформаційної довідки з Державного речових прав встановлено, що 19.02.2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 був укладений договір купівлі - продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_4 за № 315.

За цим договором ОСОБА_2 продав квартиру площею 120,1 кв.м., до якої входила площа самовільно реконструйованої квартири та площа незаконно захопленого горища.

Відповідно до ч.2. ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Згідно зі ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність іншій стороні (покупцю), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) та сплатити за нього визначену грошову суму.

Статтею 658 ЦК України передбачено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Відповідно до ст. 202 ЦК України договір купівлі-продажу є правочином.

Статтею 203 ЦК України встановлюються загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зазначається, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Належність Відповідачу спірного майна, що відчужувалося на підставі договору купівлі продажу № 315 від 19.02.2018 року, була забезпечена проведенням самовільного захоплення приміщення горища багатоквартирного будинку, самовільних будівельних робіт та незаконною державною реєстрацію, яка в наступному була скасована.

Відповідно до п. 2 Постанови Пленуму Верховного суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК України, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.

Згідно з частинами другою та третьою статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (зокрема у зв'язку з порушенням вимог законодавства при його укладенні), такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Загальним правовим наслідком недійсності правочину (стаття 216 ЦК України) є реституція, яка застосовується як належний спосіб захисту цивільного права та інтересу за наявності відносин, які виникли в зв'язку з вчиненням особами правочину та внаслідок визнання його недійсним. При цьому правом оспорювати правочин і вимагати проведения реституції ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину. але й інших, третіх що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 ЦК України).

З огляду на зазначені приписи законодавства, правила статей 15, 16 ЦК України, а також статей 1, 2- 14, 215 ЦПК України кожна особа має право на захист, у тому числі судовий, свого цивільного права, і також цивільного інтересу, що загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов'язковий елемент конкретного суб'єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги за з:помогаю суб'єктивного права та виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав або майна в інших осіб.

На підставі вищевикладеного Верховний Суду України під час розгляду справи № №6-605цс16 (постанова від 25 травня 2016 року) дійшов висновку, що оспорювати правочин може також особа Заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін «дійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала в певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Необхідність повернення квартири №43, розташованої за адресою: м. Одеса, вулиця Єврейська, 5, у стан, який був зареєстрований в реєстрі прав власності на нерухоме майно 31.08.2010 за реєстраційним номером майна: 31230685, на підставі договору купівлі-продажу, реєстраційний № 8587 від 16.08.2010, посвідчений ОСОБА_9, приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, загальна площа (кв.м.) 60,0, житлова площа (кв.м.) 40,1 обумовлена тим, що ОСОБА_2 здійснив самовільне будівництво, заволодіння приміщенням горища багатоквартирного будинку, яке призначене лише для експлуатаційних потреб житлового будинку, незаконно отримав право власності на об'єкт, після його реконструкції, а тому саме ОСОБА_2 повинен здійснити приведення приміщення горища в попередній стан, шляхом демонтажу збудованих приміщень.

Відповідно до вимог п. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать право володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Статтею 13 Конституції України встановлено, що власність зобов'язує. Власність не повинна зикористовуватись на шкоду людині і суспільству.

За змістом ст. ст. 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення (ч. 1 ст. 236 ЦК України).

За таких обставин, договір купівлі продажу № 315 від 19.02.2018 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 є недійсним в силу незаконного отримання ОСОБА_2 права власності на проданий об'єкт нерухомого майна.

Суд, оцінивши докази у їх сукупності, прийшов до висновку, що вимоги позивача є такими, що обґрунтовані на законі, доведені матеріалами справі та такими, що підлягають задоволенню.

На підставі викладеного та керуючись: 1, 2, 5, 11, 76-80, 81, 89, 241, 247, 258, 263-265, 273, 354, ЦПК України; суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 19.02.2018 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_4 за № 315.

Зобовязати ОСОБА_2 привести квартиру № 43 по вул. Єврейській в місті Одесі в первинний стан, шляхом демонтажу приміщень № 7, площею 6,9 кв.м.; № 8, площею 17,4 кв.м.; № 9 площею 17,4 кв.м., № 10 площею 2,9 кв.м.; № 11 площею 2,1 кв.м; № 12 площею 14,3 кв.м., нумерація згідно технічного паспорту б/н, виданого ФОП ОСОБА_6 12.06.2017 року.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справи витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу (п.15.5 Розділу XII Перехідні положення ЦПК України).

Повний текст рішення суду складений 03.12.2018 року.

Суддя А.Ю. Бойчук