АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 546/317/17 Номер провадження 22-ц/786/949/18Головуючий у 1-й інстанції Горулько О. М. Доповідач ап. інст. ОСОБА_1
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 травня 2018 року м. Полтава

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Полтавської області в складі:

Головуючого судді : Обідіної О.І.

Суддів : Абрамова П.С., Прядкіної О.В.

За участю секретаря Кальник А.М.

розглянувши в порядку спрощеного провадження цивільну справу за апеляційними скаргами ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 на рішення Решетилівського районного суду Полтавської області в складі судді Горулько О.М. від 7 лютого 2018 року по справі за позовами ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бурат-Агро", третя особа - Відділ Держгеокадастру у Решетилівському районі Полтавської області про розірвання договорів оренди земельних ділянок,

В С Т А Н О В И Л А :

В квітні 2017 року позивачі звернулися до суду з позовами до ТОВ "Бурат-Агро", третя особа - Відділ Держгеокадастру у Решетилівському районі Полтавської області про розірвання договорів оренди земельних ділянок, в яких просили припинити останні шляхом їх розірвання.

Свої вимоги обґрунтовували тим, що вони є власниками земельних ділянок, які розташовані на території Федіївської сільської ради Решетилівського району та були передані ними в оренду відповідачу ТОВ «Бурат Агро» на підставі укладених протягом 01.09.2008 - 01.01.2009 років договорів оренди землі.

В порушення п. 13 умов договору оренди, яким передбачено перегляд орендної плати один раз на три роки, у тому числі у разі підвищення цін, тарифів, розміру інфляції, орендар з 2010 року розмір орендної плати не переглядав, їх пропозицію щодо укладання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди в частині збільшення розміру орендної плати до 10 % від грошової оцінки земельної ділянки у рахуванням індексу інфляції, відповідач не зреагував, що стало підставою для звернення до суду.

Рішенням Решетилівського районного суду Полтавської області від 7 лютого 2018 року в задоволенні позову ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бурат-Агро", третя особа - Відділ Держгеокадастру у Решетилівському районі Полтавської області про розірвання договорів оренди земельних ділянок відмовлено.

Рішення вмотивоване тим, що товариство виконує свої зобовязання за договорами оренди, при цьому відсутність згоди сторін з запропонованими сторонами змінами умов договору не є підставою для розірвання договорів оренди в розумінні статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі».

В апеляційних скаргах ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_6, ОСОБА_5, посилаючись на неповне зясування обставин, що мають значення для справи, порушення судом норм матеріального та процесуального прав, просять рішення скасувати та ухвалити нове про задоволення позовних вимог.

Зокрема вказують, що внаслідок кількаразового збільшення цін на товари, послуги, комунальні тарифи, відповідач з 2010 року не переглядав розмір орендної плати, що передбачено умовами договору, а на їх пропозицію щодо збільшення розміру орендної плати до 10% грошової оцінки землі (яка встановлена іншими орендарями в їхньому районі) не надав жодної відповіді, проявивши бездіяльність.

В відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Бурат Агро», просить рішення залишити без змін, а скарги без задоволення, оскільки орендодавці до 2017 року не висловлювали свою незгоду з встановленою орендною платою, а після звернення з вимогою переглянути розмір орендної плати до 10%, товариство направило їм зустрічну пропозицію про 8%, одночасно запропонувавши збільшити термін дії договорів.

Колегія суддів, заслухавши сторін, що зявились в судове засідання, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційних скарг, приходить до висновку про їх задоволення. Згідно п.2 ч.1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до п.п.3,4 ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено судом, позивачі ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_6, ОСОБА_5 є власниками земельних ділянок площею 4,88 га, 5,44 га, 4,62 га, 4,62 га відповідно, що підтверджується копіями Державних актів на право приватної власності на землю, які розташовані на територіїФедіївської сільської ради Решетилівського району Полтавської області та призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

01.09.2008 року між ОСОБА_2 та ТОВ "Бурат-Агро" було укладено договір оренди землі строком на 10 років, а 01.01.2009 року договори оренди землі були укладені між іншими позивачами та товариством строком на 15 років.

Пунктом 9 договорів оренди землі, укладених між ОСОБА_2, ОСОБА_3 та ТОВ "Бурат-Агро" визначено орендну плату у формі та розмірі 2,5% від грошової оцінки землі з врахуванням коефіцієнту індексації, а з 01.11.2010 року - 5% від грошової оцінки землі.

В пункті 9 договорів оренди землі укладених між ОСОБА_6, ОСОБА_5 та ТОВ «Бурат Агро» сторони встановили розмір орендної плати - 3% грошової оцінки землі з врахуванням коефіцієнту індексації, а з 01.11.2010 року в розмірі 5% від грошової оцінки землі.

Умовами спірних договорів оренди, а саме п. 13, сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається один раз на 3 роки по потребі у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, та в інших випадках, передбачених законом.

З 2010 року орендна плата не переглядалась.

В лютому 2017 року позивачі направили товариству вимоги щодо перегляду розміру орендної плати та внесення змін у договори оренди землі шляхом збільшення розміру останньої з 5% до 10% від грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням індексів інфляції.

Вказана вимога орендарем залишилась без уваги.

Вже під час розгляду справи в суді першої інстанції, товариство надало відповіді на вимоги позивачів про перегляд розміру орендної плати, в яких запропонувало укласти додаткові угоди до договорів оренди на новий строк - до 31.12.2027 року, з встановленим розміром орендної плати у грошовій формі у розмірі 8 % від нормативно-грошової оцінки землі, без урахування індексу інфляції.

За змістом ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю").

Згідно ст. 30 ЗУ «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Частиною 1 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі», яка визначає припинення договору оренди землі шляхом його розірвання, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом 38 спірних договорів оренди сторони визначили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом.

В даному випадку за умовами договору розмір орендної плати підлягав перегляду один раз на три роки в разі існування вказаних в п.13 договору підстав, зокрема в разі підвищення цін, тарифів, в тому числі внаслідок інфляції.

Не потребують доказуванню та являються загальновідомими обставинами те, що впродовж 2010-2017 р.р. внаслідок інфляційних процесів в країні значно зросли як споживчі ціни на всі групи товарів, так і тарифи на комунальні послуги, що призвело до зниження купівельної спроможності грошей.

За вказаних обставин, колегія суддів приходить до висновку, що станом на 2017 рік існували підстави, наявність яких зобовязує сторони здійснити перегляд розміру орендної плати один раз на три роки.

Надаючи правову оцінку змісту оспорюваних договорів, колегія суддів приходить до висновку, що викладені в п. 13 питання щодо періодичності перегляду розміру орендної плати віднесено до обовязків сторін.

В 2017 році орендодавці ініціювали питання перегляду розміру орендної плати, який залишався незмінним протягом семи років, про те відповідач не погодився із запропонованим власниками земельних ділянок розміром, фактично залишивши без відповіді їх звернення про внесення змін до договорів оренди землі.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Таким чином, законодавчо визначена можливість розірвання договору на вимогу однієї із сторін внаслідок істотного порушення іншою стороною його умов. При цьому, істотним слід вважати таке порушення договору, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення мети договору, в тому числі сама по собі шкода може бути повязана як з неотриманням прибутків, на які розраховувала сторона, так і інші негативні наслідки, що істотно впливають на інтереси сторони.

Враховуючи викладене, колегія суддів зазначає, що не дотримання орендодавцем принципу періодичності перегляду розміру орендної плати, визначеного п.13 вказаних договорів, призвело до порушення балансу інтересів між орендодавцями та орендарем, в результаті чого позивачі як власники земельних ділянок позбавились можливості отримувати орендну плати в такому розмірі, на який вони розраховували при укладанні договору, сподіваючись, що останній протягом дії договору не буде залишатись сталим, а буде переглядатись по потребі кожні три роки, що унеможливить знецінення отриманої ними орендної плати внаслідок інфляції.

При цьому, колегією суддів звернуто увагу на те, що за умовами договорів оренди орендна плата залежить від грошової оцінки землі з врахуванням коефіцієнту індексації та складає для позивачів з 01.11.2010 року - 3079,59 грн. для орендодавця ОСОБА_5, 3079,59 грн. для орендодавця ОСОБА_6, 3079,59 грн. для орендодавця ОСОБА_3, з 01.01.2010 року 1847,75 грн. для орендодавця ОСОБА_2

Між тим, базою для визначення мінімального розміру орендної плати за пай є нормативна грошова оцінка ділянки станом на 01.07.1995 року. Значення нормативної грошової оцінки земель щорічно уточнюють на коефіцієнт індексації, який визначають відповідно до законодавства.

Порядок визначення величини коефіцієнта індексації встановлений ст. 289 Податкового кодексу України.

Розмір плати за здану в оренду земельну ділянку (пай) визначають договором оренди, але такий розмір має бути не меншим, ніж мінімальна сума орендного платежу, передбачена законодавством з питань оренди землі. Податковий кодекс України встановлює, що річна сума платежу не може бути меншою 3% нормативної грошової оцінки, та не може перевищувати 12%. Мінімальний розмір орендної плати для договорів оренди у розмірі 3% також встановлений Указом Президента України № 92/2002 від 02.02.2002 року.

Наведене свідчить, що в будь-якому разі саме відсотковий розмір орендної плати від грошової оцінки має базове значення при визначенні розміру орендної плати. Вочевидь, чим більше такий розмір, тим більше і сама орендна плата.

Крім того, колегія суддів не може погодитись з висновками суду першої інстанції про те, що відповідачем не порушувались умови договору, оскільки ним самостійно було запропоновано позивачам укласти додаткову угоду, яка передбачала 8% від грошової оцінки землі.

Так, звертає на себе увагу те, що пропозиція укласти додаткову угоду від орендаря надійшла позивачам вже під час вирішення судом спору про розірвання договорів оренди.

При цьому, за своїм змістом запропонована відповідачем додаткова угода фактично є зовсім новим договором оренди землі, зі строком дії до 31 грудня 2025 року (орендодавець ОСОБА_2І.) та до 31.12.2027 року (орендодавці ОСОБА_3, ОСОБА_6, ОСОБА_5М.).

Тобто, до закінчення строку дії чинних договорів, товариство шляхом укладання додаткової угоди з приводу підвищення орендної плати у розмірі 8%, запропонувало власникам земельних ділянок продовжити строк користування їх земельними паями іще на 10 років, що не ґрунтується на законі, зокрема суперечить вимогам ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає зовсім іншу процедуру поновлення договору землі після закінчення строку його дії.

На вказані обставини, суд першої інстанції належної уваги не звернув та прийшов до помилкового висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

За вказаних обставин, рішення місцевого суду підлягає скасуванню, з постановленням по справі нового рішення про задоволення позову.

Враховуючи задоволення апеляційних скарг, скасування рішення місцевого суду та ухвалення нового рішення про задоволення позовних вимог, з відповідача на користь позивачів підлягає стягненню судовий збір в сумі 1600 грн. кожному, виходячи зі сплачених кожним позивачем 640 грн. при подачі позову та 960 грн. при подачі апеляційної скарги (640+960=1600).

Керуючись ст.ст. 367, 374 ч.1 п.2, 376 ч.1 п.п.3,4, 382, 383, 384 ЦПК України колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А :

Апеляційні скарги ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 задовольнити.

Рішення Решетилівського районного суду Полтавської області від 7 лютого 2018 рокускасувати та ухвалити по справі нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бурат-Агро", третя особа - Відділ Держгеокадастру у Решетилівському районі Полтавської області про розірвання договорів оренди земельних ділянок задовольнити.

Припинити шляхом розірвання договір оренди землі від 01.09.2008 року, зареєстрований в Решетилівському районному відділі Полтавської регіональної філії ДЗК 28.02.2012 року №02114, щодо земельної ділянки площею 4,88 га, яка знаходиться на території Федіївської сільської ради Решетилівського району та належить ОСОБА_2 на праві приватної власності на підставі Державного акту на земельну ділянку РЗ №652661.

Припинити шляхом розірвання договір оренди землі від 01.01.2009 року, зареєстрований в Решетилівському районному відділі Полтавської регіональної філії ДЗК 28.02.2012 року №02093, щодо земельної ділянки площею 4,62 га, яка знаходиться на території Федіївської сільської ради Решетилівського району та належить ОСОБА_4 на праві приватної власності на підставі Державного акту на земельну ділянку РЗ №652657.

Припинити шляхом розірвання договір оренди землі від 01.01.2009 року, зареєстрований в Решетилівському районному відділі Полтавської регіональної філії ДЗК 28.02.2012 року №02094, щодо земельної ділянки площею 4,62 га, яка знаходиться на території Федіївської сільської ради Решетилівського району та належить ОСОБА_5 на праві приватної власності на підставі Державного акту на земельну ділянку РЗ №652656.

Припинити шляхом розірвання договір оренди землі від 01.01.2009 року, зареєстрований в Решетилівському районному відділі Полтавської регіональної філії ДЗК 28.02.2012 року №02110, щодо земельної ділянки площею 5,44 га, яка знаходиться на території Федіївської сільської ради Решетилівського району та належить ОСОБА_3 на праві приватної власності на підставі Державного акту на земельну ділянку РЗ №652807.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Бурат-Агро" на користь ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 судовий збір по 2240 грн. кожному.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 14 травня 2018 року.

Судді : (підписи)

З оригіналом згідно.