Постанова

Іменем України

16 травня 2018 року

м. Київ

справа № 594/406/17-ц

провадження № 61-716св17

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Луспеника Д. Д. (суддя-доповідач),

суддів: Білоконь О. В., Гулька Б. І., Синельникова Є. В., Черняк Ю. В.,

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр»,

відповідачі: ОСОБА_1, приватне агропромислове підприємство «Агропродсервіс»

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» на рішення Борщівського районного суду Тернопільської області у складі судді Зушман Г. І. від 01 вересня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Тернопільської області у складі колегії суддів: Міщія О. Я., Шевчук Г. М., Ткача З. Є., від 22 листопада 2017 року

ВСТАНОВИВ:

У березні 2017 року товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» (далі - ТОВ «Мрія Центр») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1, приватного агропромислового підприємства «Агропродсервіс» (далі - ПрАП «Агропродсервіс») про визнання недійсним договору оренди землі та визнання договору оренди землі поновленим.

Позовна заява мотивована тим, що 10 травня 2009 року між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 1,96 га строком на п'ять років з моменту його державної реєстрації, яка була здійснена 10 грудня 2009 року.

Після отримання земельної ділянки в оренду, товариство належним чином виконувало взяті на себе договірні зобов'язання, вчасно сплачувало орендну плату.

Після закінчення строку оренди зазначеної земельної ділянки ТОВ «Мрія Центр» мало намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на поновлення договору оренди землі. З цією метою, протягом строку дії договору, орендар двічі, не пізніше ніж за 30 днів до його закінчення, 05 березня 2014 року та 07 серпня 2014 року направляв орендодавцю листи-повідомлення від 04 березня 2014 року та від 06 серпня 2014 року про наміри скористатися своїм переважним правом на поновлення договору на новий строк, долучивши до них відповідні додаткові угоди.

Крім того, після закінчення строку дії договору оренди землі ТОВ «Мрія Центр» продовжувало користуватись земельною ділянкою, обробляло її у 2015 році та сплатило ОСОБА_1 орендну плату за користування землею.

Проте 02 лютого 2015 року ОСОБА_1 уклала з ПрАП «Агропродсервіс» договір оренди цієї ж земельної ділянки та у 2015 році за ПрАП «Агропродсервіс» зареєстровано право оренди земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Таким чином, діями відповідачів щодо укладення між ними договору оренди землі було порушено переважне право ТОВ «Мрія Центр» на поновлення договору.

Ураховуючи викладене, ТОВ «Мрія Центр» просило суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 02 лютого 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ПрАП «Агропродсервіс», визнати поновленим на той самий строк та на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки від 10 травня 2009 року, укладений між ним та ОСОБА_1

Рішенням Борщівського районного суду Тернопільської області від 01 вересня 2017 року у задоволенні позову ТОВ «Мрія Центр» відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позову ТОВ «Мрія Центр», суд першої інстанції виходив із того, що позивач у порушення вимог частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», маючи достатньо часу до дня укладення оспорюваного договору оренди землі, не уклав з ОСОБА_1 додаткову угоду про поновлення договору оренди землі та не надав суду доказів направлення орендодавцю повідомлення про намір скористатись переважним правом щодо укладення договору оренди землі на новий строк, доказів продовження користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди.

Крім того, умови, передбачені оспорюваним договором оренди землі, є більш вигідними для орендодавця, ніж умови, визначені попереднім договором, укладеним з позивачем.

Ухвалою Апеляційного суду Тернопільської області від 22 листопада 2017 року апеляційну скаргу ТОВ «Мрія Центр» відхилено. Рішення Борщівського районного суду від 23 серпня 2017 року залишено без змін.

Апеляційний суд, залишаючи рішення суду першої інстанції без змін, виходив із того, що подані позивачем списки відправлення простих поштових відправлень не можуть бути доказом належного повідомлення ОСОБА_1 про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди землі, оскільки вони не підтверджують факт відправлення кореспонденції останній та отримання нею. При цьому під повідомленням слід розуміти не тільки направлення, а й отримання орендарем відповідного листа - повідомлення.

Також позивач не подав доказів укладення у місячний строк додаткової угоди про поновлення договору оренди, що є обов'язковою умовою, визначеною законом, для поновлення договору оренди землі з підстав, визначених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі».

12 грудня 2017 року ТОВ «Мрія Центр»подало до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права,просило скасувати оскаржувані судові рішення й ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Касаційна скарга мотивована тим, що суди першої та апеляційної інстанцій дійшли помилкового висновку про недотримання ТОВ «Мрія Центр» встановленої процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі на підставі частин першої - шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки у зазначеній нормі законодавства не передбачено та не вимагається надсилання листів - повідомлень рекомендованими, цінними та/або з повідомленнями про вручення поштовими відправленнями.

Також суди не врахували, що ТОВ «Мрія Центр» запропонувало у надісланому орендодавцю проекті додаткової угоди покращені умови оренди, а в листі - повідомленні зазначило, що у разі незгоди із запропонованими умовами оренди, він має право надати прийнятні для нього умови або власний проект додаткової угоди.

Крім того, посилається на те, що суди не врахували обов'язкових до застосування правових позицій Верховного Суду України щодо застосування частин першої - п'ятої, а також частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

У лютому 2018 року ПрАП «Агропродсервіс» подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому зазначено, що оскаржувані судові рішення є законними і обґрунтованими, суди правильно застосували норми матеріального та процесуального права.

У пункті 4 розділу XIII Перехідних положень ЦПК України у редакції Закону України № 2147-VIII від 3 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» передбачено, що касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

17 січня 2018 року справа надійшла до Верховного Суду.

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Ухвалою Верховного Суду від 21 лютого 2018 року зупинено касаційне провадження у справі до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 594/376/17-ц за позовом ТОВ «Мрія Центр» до ОСОБА_3, товариства з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання договору оренди землі поновленим.

Ухвалою Верховного Суду від 18 квітня 2018 року поновлено касаційне провадження у справі.

Касаційна скарга задоволенню не підлягає.

Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до вимог частин першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Частиною першою статті 402 ЦПК України встановлено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Судом установлено, що ОСОБА_1 на підставі державного акта на право приватної власності на землю, виданого 05 лютого 2002 року Циганською сільською радою Борщівського району Тернопільської області, є власником земельної ділянки площею 1,96 га, що розташована на території цієї сільської ради.

10 травня 2009 року між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки площею 1,96 га строком на п'ять років з моменту його державної реєстрації. Державна реєстрація зазначеного договору проведена 10 грудня 2009 року.

У пункті 8 договору оренди землі передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з пунктом 9 цього договору орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, у тому числі 384,74 грн у грошовій формі або у натуральній формі - 5 ц зерна, щорічно.

02 червня 2015 року між ПрАП «Агропродсервіс» та ОСОБА_1 укладено договір оренди належної останній земельної ділянки строком на сім років, державну реєстрацію якого проведено 14 травня 2015 року.

Умовами оспорюваного договору встановлено орендну плату у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік у грошовій формі, або в натуральній формі 850 кг зерна.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, яка передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою - п'ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій, що ТОВ «Мрія Центр» не надано належних та допустимих доказів відправлення орендодавцю відповідних листів-повідомлень з проектом додаткової угоди та їх отримання ОСОБА_1

З урахуванням вищезазначених вимог закону суди дійшли правильного висновку, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі, висновки судових рішень є достатньо аргументованими.

Аналогічний викладеному вище висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року № 14-65цс18.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують, на законність судових рішень не впливають.

Згідно з статтею 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палатиКасаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» залишити без задоволення.

Рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 01 вересня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Тернопільської області від 22 листопада 2017 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Д. Д. Луспеник

Судді: О. В. Білоконь

Б. І. Гулько

Є. В. Синельников

Ю. В. Черняк