КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
_____________________________________________________
Справа №756/5342/18
Апеляційне провадження
№ 22-ц/824/3729/2018
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 грудня 2018 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Київського апеляційного суду у складі:

судді-доповідача Рейнарт І.М.

суддів Кирилюк Г.М., Семенюк Т.А.

при секретарі Копійці В.Л.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою Комплексу відпочинку «Пуща-Водиця» Державного управління справами на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 24 вересня 2018 року (суддя Луценко О.М.) у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до Комплексу відпочинку «Пуща-Водиця» Державного управління справами, третя особа: Державне управління справами про визнання права власності на нерухоме майно та визначення частки у праві власності,

встановив:

у вересні 2018р. позивач звернувся до суду з позовом, в якому просив визнати за ним право власності на 15/16 частин садибного (індивідуального) житлового будинку НОМЕР_1, загальною площею 128,5 м2, житловою площею, 70,2кв.м., з господарськими будівлями та спорудами: гаражем з підвалом (літ. Б), загальною площею 19,4кв.м., сауною з терасою (літ. В), загальною площею 137кв.м., альтанкою-барбекю (літ. Г), загальною площею 12,5кв.м., альтанкою (літ. Д), загальною площею 9,9кв.м., хвірткою №1, воротами № 2, 3, огорожею № 4, замощеннями, що розташовані у АДРЕСА_1.

Мотивуючи позовні вимоги, позивач зазначав, що 30 квітня 2002р. уклав з Будинком відпочинку «Пуща-Водиця», правонаступником якого є Комплекс відпочинку «Пуща-Водиця» Державного управління справами, договір оренди № 1 індивідуально визначеного нерухомого майна, предметом якого був дачний будинок НОМЕР_1, загальною площею 106 м2, житловою площею 46 м2. Даним договором було передбачено право орендаря на внесення змін до складу орендованого приміщення, здійснення його поліпшень, проведення поточного та капітального ремонту, реконструкцію та нового будівництва допоміжних споруд з дозволу орендодавця.

Позивач стверджував, що з дозволу орендодавця неодноразово здійснював поліпшення об'єкту оренди, факт згоди останнього підтверджується резолюціями на заявах від 16 квітня 2002р., 10 червня 2002р., 3 грудня 2003р., 5 грудня 2003р., 7 грудня 2003р., 5 травня 2004р., а також відповіддю Державного управління справами № 04-40/1-1950 від 10 грудня 2012р.

З метою здійснення поліпшення об'єкту оренди з Малим підприємством «ТРІН» був укладений договір № 3/03 на виконання комплексу проектно-дизайнерських і будівельних робіт від 15 травня 2003р. В результаті проведених робіт був збільшений розмір будинку та побудовані інші допоміжні будівлі та споруди: гараж, сауна, барбекю, альтанка, огорожа, інженерні мережі, здійснено облаштування прибудинкової території. Вартість проведеного ремонту становить 1 820 121 грн.

На підставі розпорядження Державного управління справами № 338 від 25 червня 2004р. та акту приймальної комісії про готовність закінченого реконструкцією об'єкта від 29 липня 2004р. приміщення були введені в експлуатацію, також об'єкт оренди був оформлений на баланс відповідача, та 20 липня 2004р. проведена оцінка його ринкової вартості.

Відповідно до висновку ТОВ Агенція «Експертиза та оцінка» орендодавець погодив загальну вартість невід'ємних поліпшень об'єкта оренди на суму 1 408 959грн, різницю між витратами орендаря та затвердженою сумою було віднесено до вартості надлишкових поліпшень.

Позивач стверджував, що внаслідок здійснених поліпшень об'єкта оренди була утворена нова річ, так як із садового будинку був створений житловий будинок із господарськими будівлями та спорудами, тому він став власником понесених витрат на поліпшення та має право на визначення його частки у праві власності на дане майно, розмір якої має відповідати вартості витрат на поліпшення майна.

Рішенням Оболонського районного суду міста Києва від 24 вересня 2018 року позов задоволено, визнано ОСОБА_2 співвласником садибного (індивідуального) житлового будинку НОМЕР_1, загальною площею 128,5 м2, житловою площею 70,2 м2 з господарськими будівлями та спорудами: гаражем з підвалом (літ. Б), загальною площею 19,4 м2, сауною з терасою (літ. В), загальною площею 137 м2, альтанкою-барбекю (літ. Г), загальною площею 12,5 м2, альтанкою (літ. Д), загальною площею 9,9 м2, хвірткою № 1, воротами № 2, воротами № 3, огорожею №4, замощеннями, за адресою: АДРЕСА_1. Визначено частку ОСОБА_2 у праві спільної часткової власності на садибний (індивідуальний) житловий будинок НОМЕР_1 у розмірі 15/16. Вирішено питання судових витрат.

У поданій апеляційній скарзі Комплекс відпочинку «Пуща-Водиця» Державного управління справами просить скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Відповідач посилається на неправильне застосування судом норм матеріального права, неправомірне застосування ч. 4 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», оскільки зазначеною частиною статтю закону було доповнено після закінчення будівельних робіт; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, так як позивачем не доведено отримання згоди на проведення поліпшення орендованого майна, а надані заяви не є належними доказами, крім того позивачем не отримано дозволу інспекції державного архітектурно-будівельного контролю на проведення будівельних робіт.

Крім того, відповідач вважає, що судом неправомірно не застосовано строк позовної давності, оскільки весь час, починаючи з 2002р., позивач щомісячно сплачував орендну плату та комунальні послуги, тобто з 2003р. він знав і розумів, що користується орендованим майном.

Також відповідач зазначає, що позивачем не надано належних доказів, які підтверджують оплату будівельних робіт.

У відзиві на апеляційну скаргу Державне управління справами підтримує апеляційну скаргу, вважає її обґрунтованою та просить її задовольнити.

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги, рішення суду залишити без змін, вважаючи її доводи необґрунтованими та безпідставними.

Державне управління справами, будучи належним чином повідомленим про день та час розгляду апеляційної скарги (с.с.251 т.2), у судове засідання свого представника не направило, клопотання про його перенесення не подало, тому відповідно до ст. 372 ЦПК України колегія суддів провела судовий розгляд у його відсутність.

Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника відповідача, яка підтримала апеляційну скаргу, пояснення представника позивача, який просив залишити

рішення суду без змін, вивчивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що вона підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлено і матеріалами справи підтверджено, що 30 квітня 2002р. між Будинком відпочинку «Пуща-водиця» Державного управління справами та ОСОБА_2 укладено договір № 1 на оренду індивідуально визначеного нерухомого майна, на підставі якого орендар прийняв в строкове користування дачний будинок, загальною площею 106кв.м., в тому числі житловою - 46кв.м., з прилеглою територією 4 000кв.м., який знаходиться на балансі Державного підприємства будинку відпочинку «Пуща-водиця» Державного управління справами та за адресою АДРЕСА_1, строком на 25 років.

Згідно акту прийому-передачі від 30 квітня 2002р. ОСОБА_2 прийняв у оренду будинок НОМЕР_1.

15 грудня 2003р. сторони договору уклали додаткову угоду до договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна від 30 квітня 2002 року, згідно якої, зокрема, був збільшений строк оренди до 49 років.

Протягом 2002 - 2003р.р. позивач звертався до керівника Державного управління справами із заявами про надання дозволу на будівництво газопроводу за власний рахунок до будинку НОМЕР_1 (10.08.2002), на погодження будівництва сімейного оздоровчого комплексу за власний рахунок з використанням в існуючому порядку інженерних комунікацій території будинку відпочинку «Пуща-водиця» (3.12.2003), на будівництво гаражу для автомобіля (5.12.2003), погодження кошторисно-проектної документації будівництва за власні кошти сімейного оздоровчого комплексу (7.12.2003).

29 липня 2004р. приймальною комісією, яка призначена розпорядженням Державного управління справами № 388 від 25 червня 2004р., складено акт про прийняття в експлуатацію будинку НОМЕР_1 на території будинку відпочинку «Пуща-Водиця» після проведення реконструкції.

Згідно актів прийняття-передачі основних засобів від 8 грудня 2005р. будинок відпочинку «Пуща-Водиця» прийняв на баланс будинок НОМЕР_1, альтанку, гараж, облаштування території будинку, охоронну сигналізацію будинку, огорожу будинку, доріжки будинку, сауну, барбекю.

9 червня 2009р. ОСОБА_2 надано дозвіл на облаштування заїзду на території орендованого будинку в комплексі відпочинку «Пуща-Водиця» та будівництво біля нього побутового приміщення.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що у позивача виникло право власності на об'єкт оренди у результаті здійсненої реконструкції за погодженням з відповідачем і на підставі ст. 778 ЦК України та ч. 4 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Проте, колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції з таких підстав.

Згідно частин 1 та 3 статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

На час укладення сторонами договору на оренду індивідуально визначеного нерухомого майна діяв Цивільний Кодекс УРСР в редакції 1963р., стаття 272 якого передбачала, що в разі проведеного з дозволу наймодавця поліпшення найнятого майна наймач має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат, якщо інше не передбачено законом або договором.

Зроблені наймачем без дозволу наймодавця поліпшення, якщо їх можна відокремити

без шкоди для майна і якщо наймодавець не погодиться відшкодувати їх вартість, можуть бути вилучені наймачем.

Вартість поліпшень, які зроблені наймачем без дозволу наймодавця і які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає.

Частиною 3 статті 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», у редакції на час виникнення спірних правовідносин, було передбачено, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди.

Пунктом 5.1. договору на оренду індивідуально визначеного нерухомого майна від 30 квітня 2002р. сторони погодили, що орендар має право з письмового дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого приміщення, здійснювати його поліпшення, проводити його поточний та капітальний ремонт, реконструкцію.

Згідно пункту 5.2. договору орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого приміщення, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від приміщення без заподіяння йому шкоду. Вартість зроблених орендарем не відокремлених поліпшень орендованого приміщення, поточного та капітального ремонту, його реконструкції, за наявності дозволу орендодавця на проведення таких робіт підлягає відшкодуванню орендодавцем, або за згодою сторін цього договору може бути направлена на компенсацію орендної плати орендаря.

Крім того, пунктом 6.3. договору, до якого були внесені зміни додатковою угодою від 15 грудня 2003р., сторони визначили, що в разі розірвання договору орендодавець зобов'язаний відшкодувати орендарю документально підтверджену вартість зроблених останнім не відокремлюваних поліпшень орендованого приміщення, проведеного поточного та капітального ремонту, реконструкції, нового будівництва, за наявності дозволу орендодавця, якщо ця вартість не направлена в рахунок сплати орендної плати орендаря згідно п. 5.2. цього договору.

Отже, сторони договору оренди не передбачили можливість виникнення у орендаря права власності на орендоване майно або на його частину у разі здійснення ним реконструкції майна або нового будівництва.

При цьому звертає на себе увагу та обставина, що додаткова угода до договору була підписана сторонами 15 грудня 2003р., тобто вже після звернення позивача до Державного управління справами за погодженням: будівництва сімейного оздоровчого комплексу за власний рахунок з використанням в існуючому порядку інженерних комунікацій території будинку відпочинку «Пуща-водиця»; будівництва гаражу для автомобіля; кошторисно-проектної документації будівництва за власні кошти сімейного оздоровчого комплексу.

Таким чином, ні умовами договору оренди, укладеного сторонами, ні нормами діючого на час виникнення правовідносин сторін, не було передбачено, що у орендаря виникає право власності на реконструйоване нерухоме майно або на новозбудоване майно.

Частиною 4 статті 778 ЦК України передбачено, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Вказана норма набрала законної сили з 1 січня 2004р., а відтак не може застосовуватися до правовідносин сторін.

Та обставина, що будівельні роботи були завершені позивачем після 1 січня 2004р., не може бути підставою для застосування до правовідносин сторін ч. 4 ст. 778 ЦК України, так

як після 1 січня 2004р. позивач не звертався ні до відповідача, ні до третьої особи з приводу надання дозволу на здійснення реконструкції або нового будівництва орендованого майна, а настання наслідків, передбачених вказаною нормою матеріального права, можливе тільки у тому випадку, якщо нова річ створена наймачем за згодою наймодавця, який усвідомлював або повинен був усвідомлювати настання таких наслідків.

Станом на грудень 2003р. (останнє звернення позивача на погодження будівництва оздоровчого комплексу) ні орендодавець, ні Державне управління справами не могли бути обізнані про норми матеріального права, які будуть діяти з 1 січня 2004р., а після 1 січня 2004р. сторони не внесли зміни до умов договору оренди.

Крім того, позивачем не було зазначено, а судом не встановлено, які саме будівельні роботи були завершені після 1 січня 2004р.

Відповідно до ч. 3 ст. 760 ЦК України особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Згідно ч. 4 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який є спеціальним законом, що регулює правовідносини сторін, якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

Вказаною нормою стаття 23 закону була доповнена 27 квітня 2007р., а тому суд першої інстанції неправомірно застосував її при вирішенні даного спору, так як позивач стверджував, що будівельні роботи були завершені у 2004 році.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає правомірними посилання у апеляційній скарзі на неправильне застосування судом норм матеріального права при вирішенні даного спору.

Крім того, суд не звернув увагу на те, що згідно договору на оренду індивідуально визначеного нерухомого майна від 30 квітня 2002р. орендодавцем є будинок відпочинку «Пуща-Водиця» Державного управління справами, правонаступником якого є комплекс відпочинку «Пуща-Водиця» Державного управління справами.

Разом з цим, позивачем не надано суду жодного звернення до орендодавця - будинку відпочинку «Пуща-Водиця», до правонаступника якого пред'явлено даний позов, з приводу надання погодження на реконструкцію орендованого майна, будівництва оздоровчого комплексу та здійснення інших будівельних робіт або погодження проектно-кошторисної документації.

Та обставина, що реконструйований дачний будинок НОМЕР_1 у будинку відпочинку «Пуща-Водиця» був прийнятий у експлуатацію комісією, створеною розпорядженням Державного управління справами, не може свідчити, що реконструкція орендованого майна була проведена позивачем за згодою орендодавця.

Також звертає на себе увагу та обставина, що у заявах до Державного управління справами від 3 грудня 2003р. та від 7 грудня 2003р. позивач просив погодження на будівництво сімейного оздоровчого комплексу за власний рахунок з використанням в існуючому порядку інженерних комунікацій території будинку відпочинку «Пуща-водиця» та кошторисно-проектну документацію будівництва за власні кошти сімейного оздоровчого комплексу, а не створення нового житлового будинку.

З наданого суду першої інстанції договору № 3/03 від 15 травня 2003р. на виконання комплексу проектно-дизайнерських та будівельних робіт, укладеного між позивачем та МП «ТРІН», вбачається, що позивачем замовлялися роботи по реконструкції індивідуального жилого будинку, будівництво гаражу, сауни, барбекю, альтанки, а не сімейного оздоровчого комплексу.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з доводами відповідача, що позивач не

отримував згоди орендодавця на здійснення реконструкції будинку та створення нового

будинку.

Колегія суддів вважає помилковими висновки суду першої інстанції, що позивач має право на захист своєї власності.

Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Під час судового розгляду було встановлено, що укладений між сторонами договір на оренду індивідуально визначеного нерухомого майна від 30 квітня 2002р. не передбачав виникнення у позивача права власності на реконструйоване майно.

Пунктами 5.2. та 6.3. договору передбачено тільки відшкодування орендарю вартості зроблених ним поліпшень, при умові, що такі поліпшення були зроблені з дозволу орендодавця.

Твердження представника позивача про те, що у 2009р. позивачу було надано дозвіл на облаштування заїзду на територію, не може бути підставою для визнання за позивачем права власності на частину житлового будинку.

Посилання представника позивача на те, що у листі від 16 травня 2017р. відповідач підтвердив надання Державним управлінням справами позивачу дозволу на реконструкцію орендованого будинку, на думку колегії суддів, не може бути підставою для задоволення позову, оскільки Державне управління справи не є орендодавцем за договором оренди, а позивачем не заявлено позовних вимог до вказаної установи.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що у позивача не виникло право власності на реконструйоване майно ні за умовами договору, ні на підставі норм матеріального права, тому відсутнє втручання держави у майнові права позивача.

Під час розгляду справи судом першої інстанції відповідачем було заявлено про застосування позовної давності.

Відповідно до ч. 4 ст. 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові.

У п. 11 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 14 від 18 грудня 2009р. &q?у ;Про судове рішення у цивільній справі&q? 2; роз'яснено, що встановивши, що строк для звернення з позовом пропущено без поважної причини, суд у рішенні зазначає про відмову в позові з цих підстав, якщо про застосування позовної давності заявлено стороною у спорі, зробленою до ухвалення ним рішення, крім випадків, коли позов не доведено, що є самостійною підставою для цього.

Колегія суддів вважає, що позовні вимоги не знайшли свого підтвердження під час судового розгляду, тому правових підстав для застосування позовної давності не має.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Колегія суддів вважає, що висновки суду першої інстанції не відповідають фактичним обставинам справи та наданим сторонами доказам, судом неправильно застосовані норми матеріального права, тому рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Керуючись статтями 367, 374, 376, 381-383 ЦПК України, колегія суддів

постановила:

апеляційну скаргу Комплексу відпочинку «Пуща-Водиця» Державного управління справами задовольнити.

Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 24 вересня 2018 року скасувати, ухвалити нове судове рішення, яким у позові ОСОБА_2 до Комплексу відпочинку «Пуща-Водиця» Державного управління справами, третя особа: Державне управління справами про визнання права власності на нерухоме майно та визначення частки у праві власності відмовити.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 20 грудня 2018 року.

Суддя-доповідач І.М. Рейнарт

Судді Г.М. Кирилюк

Т.А. Семенюк