ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 листопада 2018 року

м. Харків

Справа № 642/3885/17

Провадження № 22-ц/818/652/18

Харківській апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого - Овсяннікової А.І.

суддів - Коваленко І.П., Сащенко І.С.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1, представники - ОСОБА_2, ОСОБА_3,

відповідачі:

ОСОБА_4, представник - ОСОБА_5,

Публічне акціонерне товариство «ПроКредит Банк»,

треті особи ОСОБА_6,

ОСОБА_7

розглянув в місті Харкові в порядку спрощеного провадження без повідомлення учасників справи цивільну справу № 642/3885/17 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_4, Публічного акціонерного товариства «ПроКредит Банк», третя особа ОСОБА_6, ОСОБА_7 про визнання договору недійсним, за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 19 червня 2018 року, ухвалене суддею Євтіфієвим В.М., -

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2017 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_4, Публічного акціонерного товариства «ПроКредит Банк», третя особа ОСОБА_6, ОСОБА_7 про визнання договору недійсним.

В обгрунтування позову зазначає, що рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 02 липня 2013 року, залишеного ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 25 жовтня 2013 року без змін, в рахунок часткового погашення заборгованості за Рамковою угодою № 6121 від 20 квітня 2006 року, Договором про надання траншу № 2.21325/6121 від 17 травня 2007 року, Договором про надання траншу № 207.29059/Р/У202.97 від 02 жовтня 2008 року в загальному розмірі 215114,54 грн. звернуто стягнення на нерухоме майно, що перебуває в іпотеці ПАТ «ПроКредит Банк», відповідно до Договору іпотеки № 6121-ІД-02 від 17 травня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського МНО Слоневською Д.В., зареєстрованого в реєстрі за № 1657, а саме: квартиру загальною площею 47,4кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1, яка належить їй, шляхом надання ПAT «ПроКредит Банк» права продажу предмету іпотеки від власного імені будь-якій особі - покупцю за ціною, яка буде визначена суб'єктом оціночної діяльності не раніше, ніж за тридцять календарних днів до укладання відповідного договору купівлі-продажу; виселено її із спірної квартири; надано ПАТ «ПроКредит Банк» право проводити всі необхідні дії, пов'язані з державною реєстрацією речових прав на квартиру АДРЕСА_2, що передують укладенню договору купівлі-продажу від власного імені, включаючи право внесення даних до Державного реєстру прав про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, отримання відповідних витягів з нього тощо; визнано виконавчий напис від 29 липня 2011 року, реєстровий номер 2799, вчинений приватним нотаріусом Харківського МНО Слоневською Д.В. на Договорі іпотеки № 6121-ІД- 02 від 17 травня 2007 року, таким, що не підлягає виконанню.

26 листопада 2013 року на підставі даного рішення між ПАТ «ПроКредит Банк» та ОСОБА_4 укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Харківського МНО Слоневською Д.В., зареєстрований в реєстрі за № 4810.

Продаж квартири здійснювався на виконання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до вимог Закону України «Про іпотеку». У п.6 Договору зазначено, що ринкова вартість квартири становить 196000 грн. згідно Висновку про вартість майна, виданого 22.11.2013 року приватним підприємством «ГЕО-МАИСТЕР».

Відповідно до п. 4 Договору продаж квартири здійснено за 196000 грн.

Про здійснення оцінки майна та наявність висновків про ринкову вартість майна їй нічого відомо не було, огляд оцінюваного майна суб'єктом оціночної діяльності не проводився, внаслідок чого вона не змогла прийняти участь в дослідженні нерухомого майна на місці.

Згідно відповіді Фонду державного майна України від 29 грудня 2016 року за даними Єдиної бази даних звітів про оцінку інформація про Звіт про незалежну оцінку вартості нерухомого майна спірної квартири від 22 листопада 2013 року відсутня.

Істотними умовами договору купівлі-продажу є його предмет та ціна. Оскільки висновку про вартість майна від 22 листопада 2013 року не існує, незрозуміло, яким чином відбувся продаж квартири та на підставі чого була визначена така істотна умова договору як його ціна.

Договір купівлі-продажу квартири від 26 листопрада 2013 року на момент його укладення був таким, що суперечив вимогам діючого законодавства, зокрема Закону України «Про іпотеку», у зв'язку з тим, що його ціна, яка є істотною умовою договору купівлі-продажу, не була визначена в порядку, передбаченому законодавством України.

З урахування останніх уточнень просить визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4, укладений між ПАТ «ПроКредит Банк» та ОСОБА_4, посвідчений приватний нотаріусом Харківського МНО Слоневською Д.В. 26 листопада 2013 року, зареєстрований в реєстрі за №4810.

Відповідач ОСОБА_4 проти позову заперечувала.

Представник відповідача ПАТ «ПроКредит Банк» в судове засідання не з'явився, надав заяву в якій просив розглядати справи за відсутності представника, проти позову заперечував.

Третя особа ОСОБА_6 проти позову не заперечував.

Третя особа ОСОБА_7 в судове засідання не з'явилася, надала заяву про розгляд справи за її відсутності.

Рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 19 червня 2018 року в задоволенні позову ОСОБА_1 - відмовлено.

Рішення мотивовано тим, що доводи позивача, що при укладанні спірного договору купівлі-продажу квартири був відсутній звіт про належну оцінку вартості нерухомого майна спростовується ксерокопію зазначеного висновку, згідно якого вартість квартири складає 196000грн.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення скасувати та ухвалити нове про задоволення позову.

Апеляційна скарга мотивована тим, що спірний договір купівлі-продажу на момент його укладання був таким, що суперечив актам цивільного законодавства; звіт про незалежну оцінку вартості нерухомого майна, предметом якого є спірна квартира, як законодавчо визначеного документа не існує; звіт є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. В матеріалах справи міститься лише один розділ цього документу - висновок, а також титульна сторінка з написом «Витяг».

Ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 17 жовтня 2018 року відповідно до вимог ч.1 ст.369 ЦПК України розгляд справи призначено в порядку спрощеного провадження без повідомлення учасників справи.

Колегія суддів, вислухав суддю - доповідача, дослідив матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги вважає, що скарга підлягає задоволенню.

Загальні вимоги, дотримання яких є необхідним для чинності правочину, викладені в статті 203 ЦК України, якою передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної діяльності; волевиявлення учаснику правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з правилом статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом (нікчемний правочин) або якщо він не визнаний судом недійсним (оспорювані правочини).

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Судовим розглядом встановлено, підтверджується наявними в матеріалах справи доказами, що рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 02липня 2013 року, залишеного ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 25 жовтня 2013 року без змін, в рахунок часткового погашення заборгованості за Рамковою угодою № 6121 від 20 квітня 2006 року, Договором про надання траншу № 2.21325/6121 від 17 травня 2007 року, Договором про надання траншу № 207.29059/Р/У202.97 від 02 жовтня 2008 року в загальному розмірі 215114,54 грн. звернуто стягнення на нерухоме майно, що перебуває в іпотеці ПАТ «ПроКредит Банк», відповідно до Договору іпотеки № 6121-ІД-02 від 17 травня 2007 року, а саме:квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, та яка належить ОСОБА_1, шляхом надання ПAT «ПроКредит Банк» права продажу предмету іпотеки від власного імені будь-якій особі - покупцю за ціною, яка буде визначена суб'єктом оціночної діяльності не раніше, ніж за тридцять календарних днів до укладання відповідного договору купівлі-продажу.

26 листопада 2013 року на підставі даного рішення між ПАТ «ПроКредит Банк» та ОСОБА_4 укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Слоневською Д.В., зареєстрований в реєстрі за №4810.

Відповідно до п.1, 2 договору його предметом є квартира АДРЕСА_4, загальною площею 47.4 кв.м.

На момент продажу квартира належала ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі Договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Мороз Г.І. 13.08.2002 року за реєстровим № 9967.

У позовній заяві та апеляційній скарзі ОСОБА_1 посилається на те, що вказаний договір повинен бути визнаний недійсним, звіт про незалежну оцінку вартості нерухомого майна від 22 листопада 2013 року є недійсним, оскільки він не внесений до Єдиної бази даних звітів про оцінку.

Як свідчать матеріали справи спірний договір купівлі-продажу укладений в порядку та на підставі Закону України «Про іпотеку».

Так, згідно ст.38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Згідно п.6 договору купівлі-продажу ринкова вартість квартири становить 196000грн., згідно висновку про вартість майна, виданого 22 листопада 2013 року ПП «ГЕО-МАЙСТЕР».

Наказом Фонду державного майна України від 10 червня 2013 року №795, який діяв на час складання оцінки, затверджено Порядок ведення єдиної бази даних звітів про оцінку для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства.

Згідно п.п.1.2, 1.4, 3.1 цей Порядок поширюється на суб'єктів оціночної діяльності, які мають чинний сертифікат суб'єкта оціночної діяльності за спеціалізацією 1.8 "Оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства" у межах напряму 1 "Оцінка об'єктів у матеріальній формі" (далі - спеціалізація 1.8), та/або спеціалізацією 2.3 "Оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства" у межах напряму 2 "Оцінка цілісних майнових комплексів, паїв, цінних паперів, майнових прав та нематеріальних активів, у тому числі прав на об'єкти інтелектуальної власності" (далі - спеціалізація 2.3), та/або за напрямом 3 "Оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства" (далі - напрям 3).

Метою ведення Єдиної бази є:

забезпечення можливості користувачам Єдиної бази оперативно (у режимі он-лайн) перевіряти достовірність інформації зі звітів про оцінку майна, майнових прав для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства (далі - звіт про оцінку);

забезпечення повного автоматизованого обліку відомостей щодо майна, майнових прав, які оцінюються для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів та справляються відповідно до законодавства;

контроль за дотриманням вимог чинного законодавства суб'єктами оціночної діяльності під час оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства;

моніторинг ринку нерухомого, рухомого майна та майнових прав;

забезпечення взаємодії суб'єктів оціночної діяльності, замовників оцінки, нотаріусів, Фонду державного майна України, Міністерства доходів і зборів України, Державного агентства земельних ресурсів України під час проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів.

Внесення інформації зі звітів про оцінку до Єдиної бази здійснюється суб'єктом оціночної діяльності. Інформація до Єдиної бази вноситься щодо оцінок, роботи з яких повністю завершені, звіти виготовлені, оформлені та підписані в установленому порядку.

Пунктом 4.2 цього Порядку передбачено, що відповідно до пункту 12 Порядку проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 04 березня 2013 року № 231, звіт про оцінку є дійсним за умови включення інформації зі звіту про оцінку до Єдиної бази та присвоєння такому звіту про оцінку реєстраційного номера.

Згідно пункту 12 Порядку проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 04 березня 2013 року № 231 За результатами оцінки суб'єкт оціночної діяльності складає звіт про оцінку, який є дійсним за умови включення інформації із звіту про оцінку до єдиної бази даних звітів про оцінку та присвоєння такому звіту реєстраційного номера. Інформація із звіту про оцінку, що включається до єдиної бази даних звітів, складається за встановленою Фондом формою та є додатком до звіту про оцінку.

На підставі вимог ст.18 Закону України «Про оцінку» та Положення про видачу сертифікатів суб'єктів оціночної діяльності, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 28 березня 2002 року за №312/6600, Фонд державного майна України видав суб'єкту оціночної діяльності ПП «ГЕО-МАЙСТЕР» сертифікат суб'єкта оціночної діяльності від 12 серпня 2010 року за №9889/10, дія якого закінчилася 12 серпня 2013 року. У зв'язку із зверненням суб'єкта оціночної діяльності ПП «ГЕО-МАЙСТЕР», Фонд видав ПП «ГЕО-МАЙСТЕР» новий сертифікат від 05 листопада 2013 року за №15536/13.

Станом на 22 листопада 2013 року - дату складання Звіту про незалежну оцінку вартості нерухомого майна, ПП «ГЕО-МАЙСТЕР» мав чинний сертифікат суб'єкта оціночної діяльності, що надав йому право здійснювати практичну оціночну діяльність за напрямом І «Оцінка об'єктів у матеріальній формі» та за спеціалізацією 1.1 «Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у т.ч. земельних ділянок та майнових прав на них».

Згідно відповіді Фонду державного майна України за даними Єдиної бази даних звітів про оцінку інформація про Звіт про незалежну оцінку вартості нерухомого майна - квартири АДРЕСА_5 від 22 листопада 2013 року відсутня (а.с.22, т.І).

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Істотними умовами договору купівлі-продажу є його предмет та ціна.

Оскільки як зазначалось вище, висновок про вартість майна від 22 листопада 2013 року не включений до Єдиної бази та такому звіту не присвоєно реєстраційного номера, він не може мати правових наслідків та включатися в договір купівлі-продажу як підстава визначення вартості квартири.

Позивачкою заявлявся позов про визнання такої оцінки неякісною.

Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 29 вересня 2015 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 19 травня 2016 року, в задоволенні позову ОСОБА_1 - відмовлено.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07 грудня 2016 року судові рішення скасовані і справу повернуто до суду першої інстанції на новий розгляд.

Однак, при розгляді цього позову вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу саме з підстав невнесення звіту до Єдиної бази звітів предметом розгляду не була.

Згідно п.п.1, 4 ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, та порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За таких обставин рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового про задоволення позову.

Згідно ч.1, п.1 ч.2, 13 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374 ч. 1 п. 2, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити.

Рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 19 червня 2018 року- скасувати.

Ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_4, Публічного акціонерного товариства «ПроКредит Банк», третя особа ОСОБА_6, ОСОБА_7 про визнання договору недійсним - задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4, укладений між Публічним акціонерним товариством «ПроКредит Банк» та ОСОБА_4, посвідчений приватним нотаріусом Харківського МНО Слоневською Д.В. 26 листопада 2013 року, зареєстрований в реєстрі за №4810.

Стягнути в рівних частках з ОСОБА_4 (місце проживання: АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) та Публічного акціонерного товариства «ПроКредит Банк» (місце знаходження: пр. Перемоги, буд.107-А, м. Київ, 3) на користь ОСОБА_1 (місце проживання:АДРЕСА_4, ідентифікаційний код НОМЕР_2) судовий збір за подання позовної заяви в розмірі 640грн. та за подання апеляційної скарги в розмірі 960грн., а усього - 1600грн., тобто по 800грн. з кожного.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повну постанову складено 12 листопада 2018 року.

Головуючий Овсяннікова А.І.

Судді Коваленко І.П.

Сащенко І.С.