Справа № 214/6840/17
У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 квітня 2018 року м. Кривий Ріг

Саксаганський районний суд м. Кривого Рогу Дніпропетровської області у складі

головуючої судді Хомініч С.В.,

секретар судового засідання Горбунова Л.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду

скаргу: ОСОБА_1,

особа дії якої оскаржуються: державний виконавець Саксаганського відділу державної виконавчої служби м. Кривий Ріг Головного територіального управління юстиції в Дніпропетровській області

заінтересовані особи:

- Товариство з обмеженою відповідальністю «Центр експертного дослідження»

- Публічне акціонерне товариство «ОСОБА_2 Аваль»

- ОСОБА_3

про визнання незаконним та скасування рішення, зобовязання вчинити певні дії, -

за участю:

представника скаржника: ОСОБА_4 (на підставі довіреності серії НВІ 113728 від 14.11.2016)

державного виконавця Саксаганського ВДВС м. Кривий Ріг ГТУЮ в Дніпропетровській області ОСОБА_5

представника заінтересованої особи ПАТ «ОСОБА_2 Аваль» ОСОБА_6 (на підставі довіреності № 635/15 від 06.11.2015)

представника заінтересованої особи ОСОБА_7 (на підставі договору про надання правничої допомоги від 12.03.2018), -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_8 ОСОБА_9 огли звернувся до суду зі скаргою на дії державного виконавця 24.11.2017, в якій просить суд визнати незаконним рішення державного виконавця щодо призначення експерта, субєкта оціночної діяльності субєкта господарювання для участі у виконавчому провадженні; визнати незаконним Звіт про оцінку майна від 30.08.2017, складений ТОВ «Центр Експертного дослідження», щодо визначення вартості майна нежитлової будівлі, що знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Доватора, буд. 16а, яке належить на праві приватної власності ОСОБА_1, зобовязати державного виконавця призначити атестованого судового експерта з метою проведення обєктивної оцінки майна.

В обґрунтування вимог скарги заявник вказав, що в провадженні Саксаганського районного відділу ДВС м. Кривого Рогу ГТУЮ в Дніпропетровській області знаходиться виконавче провадження з приводу виконання виконавчого листа, виданого 25.04.2016 Саксаганським районним судом м. Кривого Рогу Дніпропетровської області на виконання рішення суду від 16.02.2016 по справі №214/1306/15-ц. Під час проведення виконавчих дій державним виконавцем складено акт опису та арешту майна боржника. 30.08.2017 експерт, субєкт оціночної діяльності ТОВ «Центр експертного дослідження» згідно постанови державного виконавця провів оцінку та склав звіт про оцінку майна, а саме: нежитлової будівлі, що знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Доватора, буд. 16а. На адресу скаржника повідомлення про оцінку майна не надходило. Про проведення оцінки він дізнався лише 21.11.2017 при ознайомлені з матеріалами виконавчого провадження. Вартість нежитлового приміщення визначена експертом в сумі 995030 грн. З такою вартістю він не згоден, вважає її значно заниженою. Додатково надав звіт про оцінку майна станом на 08.02.2018. Вважаючи неправомірними дії державного виконавця щодо визначення вартості нерухомого майна, безпідставного заниження його вартості, заявник звернувся за захистом своїх прав до суду.

В судовому засіданні представник скаржника ОСОБА_4 скаргу підтримав, вказав, що реальна вартість майна значно занижена, в звязку з чим необхідно визнати незаконним Звіт про оцінку майна від 30.08.2017 та зобовязати державного виконавця призначити атестованого судового експерта з метою проведення обєктивної оцінки майна. Вважає, що строк на оскарження звіту не є пропущеним, оскільки про оцінку майна дізнався під час ознайомлення з матеріалами виконавчого провадження 21.11.2017.

Державний виконавець Саксаганського ВДВС м. Кривий Ріг ГТУЮ в Дніпропетровській області ОСОБА_5 просила відмовити у задоволенні скарги. Вказала, що всі дії вчинені згідно вимог Закону України «Про виконавче провадження».

Представник заінтересованої особи ПАТ «ОСОБА_2 Аваль» ОСОБА_6 в судовому засіданні вказала, що скарга не мотивована та не підтверджена доказами, тому заперечувала проти задоволення скарги, посилаючись також на підстави викладені у запереченнях (а.с. 17-18).

Представник заінтересованої особи ОСОБА_3 ОСОБА_7 в судовому засіданні заперечував проти задоволення скарги в повному обсязі. Вказав, що державним виконавцем всі дії вчинені згідно законодавства, а звіт про оцінку майна від 30.08.2017 є законним, тому скасуванню не підлягає.

Оцінювач ОСОБА_10 допитаний в судовому засіданні суду показав, що він є директором ТОВ «Центр експертного дослідження», де працює оцінювач ОСОБА_11 та проводила оцінку спірного обєкту нерухомості. Вона має діючий сертифікат. Пояснив, що під час проведення оцінки він також допомагав ОСОБА_11 та аналізував ринок нерухомості, для чого використовував ринкову пропозицію з мінімальною вартістю. Він виїжджав на місце розташування обєкту, який знаходиться у Тернівському районі міста ОСОБА_12 Ріг, де 1 кв.м. є найдешевшим, тому це було враховано при виконанні оцінки. Обидві оцінки, наявні у матеріалах справи, використано порівняльний підхід. На його думку не може бути велика різниця в оцінці одного й того ж обєкту. Ринкова вартість з серпня 2017 року та до лютого 2018 року суттєво не змінилася, можливо трохи здешевіла в доларах США. Пояснив, що на вартість майна може вплинути курс долара США, але незначно.

Суд, вислухавши думку учасників процесу, дослідивши вимоги скарги, надавши оцінку письмовим доказам щодо їх належності, допустимості та достатності в сукупності, приходить до висновку про необхідність часткового задоволення вимог скарги з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 2 ст. 451 ЦПК України у разі встановлення обґрунтованості скарги суд визнає оскаржувані рішення, дії чи бездіяльність неправомірними і зобовязує державного виконавця або іншу посадову особу органу державної виконавчої служби, приватного виконавця усунути порушення (поновити порушене право заявника).

Відповідно до ч.5 ст.124 Конституції України, ч.1 ст.18 ЦПК України судові рішення, що набрали законної сили, обовязкові для всіх органів державної влади і органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, посадових чи службових осіб та громадян і підлягають виконанню на всій території України, а у випадках, встановлених міжнародними договорами, згода на обовязковість яких надана Верховною Радою України, - і за її межами.

Судом встановлено, що рішенням Саксаганського районного суду м. Кривого Рогу Дніпропетровської області від 16.02.2016 стягнуто з ОСОБА_1, на користь ПАТ «ОСОБА_2 Аваль» заборгованість в сумі 83963 долара США 61 цент по кредитному договору №014/03-03/1858. На виконання даного рішення 25.04.2016 видано виконавчий лист №2/214/136/16 (а.с. 38).

05.05.2016 відповідною постановою державним виконавцем Саксаганського відділу ДВС міста ОСОБА_12, відкрито виконавче провадження з виконання виконавчого листа №2/214/136/16 (а.с. 39).

23.06.2017 державним виконавцем Тернівського відділу ДВС міста ОСОБА_12 здійснено опис та арешт майна боржника, а саме нежитлової будівлі «А-1», загальною площею 335,9 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Доватора, 16а (а.с. 41-42).

10.08.2017 відповідною постановою державним виконавцем Саксаганського відділу ДВС міста ОСОБА_12, призначено субєкта оціночної діяльності субєкта господарювання для участі у виконавчому провадженні: ТОВ «Центр експертного дослідження» в особі ОСОБА_11 та зобовязано надати письмовий висновок/звіт про оцінку майна, з питань визначення вартості описаного та арештованого майна (а.с. 43).

06.09.2017 субєкт оціночної діяльності ТОВ «Центр експертного дослідження» надав до Саксаганського ВДВС м. Кривий Ріг звіт про оцінку нежитлового приміщення, яке знаходиться за адресою: вул. Доватора, 16А в м. Кривому Розі (а.с. 118-155). Згідно вказаного звіту ринкова вартість нежитлового приміщення загальною площею 335,90 кв.м., яке знаходиться за адресою: вул. Доватора, 16А в м. Кривому Розі визначена порівняльним підходом, на дату оцінки становить 99503 грн. 00 коп. без ПДВ.

06.09.2017 за №13.13-47/16011 ОСОБА_1 та ПАТ «ОСОБА_2 Аваль»№ направлено повідомлення про оцінку майна (а.с. 44).

Як видно зі списку №317 згрупованих поштових відправлень рекомендованих листів ОСОБА_1 відправлено повідомлення про оцінку за штрих-кодовим ідентифікатор 769 (а.с. 45-зворот). Дане повідомлення не вручене під час доставки з інших причин та повернуто до Саксаганського ВДВС за закінченням терміну зберігання, що встановлено з відстеження поштового відправлення 769 (а.с. 46).

Копію повідомлення про оцінку майна представник заявника отримав особисто 21.11.2017 (а.с. 44).

Відповідно до ст. 57 Закону України «Про виконавче провадження» для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає субєкта оціночної діяльності - субєкта господарювання. Виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем. Оскарження в судовому порядку результатів визначення вартості чи оцінки майна не зупиняє передачі майна на реалізацію, крім випадків зупинення передачі майна на реалізацію судом.

З системного аналізу вказаних норм слідує, що державний виконавець відповідно до вимог ст. 57 Закону України «Про виконавче провадження» для оцінки нерухомого майна залучає субєкта оціночної діяльності - субєкта господарювання, повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку.

Так, державним виконавцем надано доручення Тернівському ВДВС м. Кривий Ріг щодо проведення опису і арешту майна боржника на території, на яку поширюється компетенція іншого органу державної виконавчої служби. Після отримання постанови про опис та арешт майна боржника від 23.06.2017, державним виконавцем на підставі ст. 20 Закону України «Про виконавче провадження» для проведення оцінки майна боржника призначено субєкта оціночної діяльності субєкта господарювання ТОВ «Центр експертного дослідження». 06.09.2017 за вих. №7046/13.13-47/10 до ВДВС надійшов звіт щодо оцінки майна боржника. 06.09.2017 за вих. №13.13-47/ 16011,16011/11 рекомендованим листом направлено відповідне повідомлення сторонам виконавчого провадження.

В судовому засіданні встановлено та доведено відповідними доказами, що державний виконавець діяв згідно вимог чинного законодавства, та його дії є законними, в звязку з чим в задоволенні вимог скарги в частині визнати незаконним рішення щодо призначення експерта, субєкта оціночної діяльності незаконним, слід відмовити.

При цьому суд не приймає тверджень державного виконавця щодо пропущення скаржником строку звернення до суду та необхідності з цих підстав відмовити у задоволенні скарги виходячи з такого.

Законом України «Про виконавче провадження» сторонам виконавчого провадження встановлено 10-денний строк на оскарження результатів визначення вартості чи оцінки майна з дня отримання відповідного повідомлення. В судовому засіданні встановлено, що ОСОБА_1 повідомлення про оцінку майна направлене йому державним виконавцем рекомендованим листом, не отримав. Воно повернулося по закінченню терміну зберігання. В даному випадку дату отримання повідомлення слід вважати 21.11.2017, - тобто дату отримання повідомлення представником скаржника особисто в у відділі ДВС. Саме з цієї дати слід рахувати 10-денний строк на оскарження. Скарга подана до суду 24.11.2017. Що дає суду підстави дійти висновку, що строк на оскарження не пропущений.

Щодо вимоги про визнання звіту про оцінку майна від 30.08.2017 складеного ТОВ «Центр експертного дослідження» незаконним, суд вважає за необхідне зазначити таке.

Відповідно до приписів ст. 10 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності суб'єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна. У випадках, визначених нормативно-правовими актами з оцінки майна, які затверджуються Кабінетом Міністрів України, суб'єкти оціночної діяльності - органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють оцінку майна самостійно на підставі наказу керівника. При цьому, якщо законодавством передбачена обов'язковість проведення незалежної оцінки майна, органи державної влади та органи місцевого самоврядування виступають замовниками проведення такої оцінки майна шляхом укладання договорів з суб'єктами оціночної діяльності суб'єктами господарювання, визначеними на конкурсних засадах у порядку, встановленому законодавством.

Згідно ст. ст. 12, 13 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.

Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Національний стандарті №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" було затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 №1440.

Згідно з пунктом 1 Національний стандарт №1 є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.

Згідно з п. 52 Національного стандарту, оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов'язані з об'єктам оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.

Так зі звіту видно, що при визначенні вартості обєкта, оцінювачем вказано, що ним була використана концепція «Ринкової вартості», врахований соціально-економічний, інвестиційний стан, опитані представники бізнес структур (ріелтори) для зясування реального зацікавленості до обєкта нерухомості (а.с. 122).

При цьому зазначено, що на ринку складської нерухомості очікуються перші ознаки стабілізації, попит на складську і логістичну нерухомість буде стабільним (а.с. 124). Основна перевага порівняльного підходу полягає в тому, що в даному випадку найбільш вірогідна ціна визначається ринком, а дії оцінювача обмежуються лиш внесенням корегувань, забезпечуючи співставлення аналогів з оцінюваним обєктом. Як вказував оцінювач, при відборі аналогів для порівняння, ним використані дані рекламно-інформаційних розділів органів друку м. Кривого Рогу газета «Червоний гірник», «Звезда -4», «Скрудж», «Окна Кривбаса», журнал «Аренда», «Утренняя Звезда», щотижневий огляд «Недвижимость плюс» та ін. Однак до звіту про оцінку додано лише три сторінки невідомого видання. Крім того, в своїх поясненнях в судовому засіданні вказав, що для порівняння брав ринкову пропозицію з мінімальною вартістю. В звіті не зазначено, які варіанти продажу та пропозицій оцінювач не взяв до уваги та з яких підстав. Чому взяв ринкову пропозицію з мінімальною вартістю. Які саме характеристики оцінюваної нежитлової будівлі зумовили обрання пропозицій з мінімальною вартістю. Звіт не містить аналізу оцінювача всіх інформаційних джерел, пов'язаних з об'єктом оцінки, повної інформації про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. Сам звіт містить протиріччя, оскільки в ньому зазначено, що оцінювач не зміг знайти достовірні відомості про різницю цін пропозицій і продаж. В звязку з чим в даному випадку йому довелося покладатися на думку ріелторів, котрі вважають, що ця різниця складає приблизно 10%. Тому для даних обєктів-аналогів поправка на торг була прийнята на рівні 10% (а.с. 138). Також у своєму звіті оцінювач заявив, зокрема, що наведений аналіз і висновки обмежуються тільки викладеними у звіті припущеннями ту умовами і є особистими професійними судженнями (а.с. 139).

Крім того, представником скаржника надано суду звіт про оцінку майна станом на 08.02.2018 здійснений субєктом оціночної діяльності ТОВ «Бюро незалежної оцінки» (а.с. 89-117). Згідно змісту якого вартість нерухомого майна, загальною площею 335,90 кв. м., яке заходиться за адресою: вул. Доватора, 16а, в м. Кривому Розі визначена порівняльним підходом з урахуванням округлення на дату оцінки та складає 2285800 грн без урахування ПДВ.

Вивченням змісту звіту ТОВ «Бюро незалежної оцінки» встановлено, що звіт містить опис місця положення та обєкта оцінювання. При цьому звіт ТОВ «Центр експертного дослідження» таких даних не містить.

Окрім цього, з гідно з пунктом 3 Національного стандарту №1 ринкова вартість вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Як видно зі звіту ТОВ «Бюро незалежної оцінки», оцінювач виходив з того, що всі необхідні документи на право власності обєктом оцінки належать замовнику, що в свою чергу впливає на розмір ціни за нерухоме майно. Однак, ТОВ «Центр експертного дослідження» виходив з того, що обєкт оцінки не належить ОСОБА_1, що в свою чергу впливає на розмір вартості майна в бік його зменшення.

Також звіт ТОВ «Бюро незалежної оцінки» визначаючи адекватні аналоги для порівняльного підходу, виходив з того, що обєктом оцінки є нежитлове приміщення, в якому проведений косметичний ремонт, та яке використовується по функціональному призначенню, під продуктовий магазин. Також додано фотокартки здійснені при огляді. В звязку з чим, оцінював для порівняння вибрав саме нежитлові приміщення, які використовуються під магазини, що є найбільш наближеними аналогами. В той час, як звіт ТОВ «Центр експертного дослідження» містить відомості про порівняльні обєкти, якими є нежитлові приміщення без врахування їх функціонального призначення.

Окрім цього, звіт ТОВ «Бюро незалежної оцінки» має два види визначення вартості обєкта оцінки: за порівняльним та доходним підходами. Які лише в незначній мірі відрізняються по визначеній вартості, а саме 2285800 грн та 2291878 грн. Та майже в 2,3 рази перевищує вартість визначену звітом ТОВ «Центр експертного дослідження».

Таким чином, суд погоджується з доводами скаржника, що наявні в матеріалах виконавчого провадження три сторінки роздрукованих оголошень з невідомого джерела, викликають обґрунтований сумнів в повноті та обєктивності проведеного дослідження, є єдиним джерелом інформації, взятим до уваги оцінювачами. При цьому оцінювач не навів доводів та мотивів відхилення інших джерел інформації. Окрім наведеного, з матеріалів провадження, вбачається що замовником органом ДВС не було укладено договору між субєктами оціночної діяльності.

З огляду на викладене, суд дійшов до висновку про обґрунтованість заявлених вимог, відтак скарга в частині визнання звіту незаконним підлягає задоволенню.

Враховуючи, що звіт проведений ТОВ «Центр експертного дослідження» є неповним та необєктивним, а скаржником надано інший звіт з великою різницею у визначеній вартості оцінюваного нерухомого майна, суд дійшов висновку, що для усунення вказаних протиріч державному виконавцю слід призначити атестованого судового експерта згідно норм чинного законодавства, з метою проведення обєктивної оцінки майна. В звязку з чим, скарга в цій частині також підлягає задоволенню .

Відповідно до ч. 2 ст. 451 ЦПК України у разі встановлення обґрунтованості скарги суд визнає оскаржувані рішення, дії чи бездіяльність неправомірними і зобовязує державного виконавця або іншу посадову особу органу державної виконавчої служби, приватного виконавця усунути порушення (поновити порушене право заявника).

Керуючись ст.ст. 12, 13, 76 -80, 447-453 ЦПК України, Законом України «Про виконавче провадження», Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Національним стандартом №1, суд

УХВАЛИВ:

Скаргу ОСОБА_1, особа дії якої оскаржуються: державний виконавець Саксаганського відділу державної виконавчої служби м. Кривий Ріг Головного територіального управління юстиції в Дніпропетровській області, заінтересовані особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Центр експертного дослідження», Публічне акціонерне товариство «ОСОБА_2 Аваль», ОСОБА_3, про визнання незаконним та скасування рішення, зобовязання вчинити певні дії задовольнити частково.

Визнати незаконним звіт про оцінку майна від 30.08.2017, складений Товариством з обмеженою відповідальністю «Центр експертного дослідження», щодо визначення вартості майна нежитлової будівлі, що знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Доватора, буд. 16а, яке належить на праві приватної власності ОСОБА_1.

Зобовязати державного виконавця Саксаганського відділу державної виконавчої служби м. Кривий Ріг Головного територіального управління юстиції в Дніпропетровській області призначити атестованого судового експерта згідно норм чинного законодавства з метою проведення обєктивної оцінки майна.

В іній частині відмовити.

Ухвала набирає законної сили через 15 днів з дня її проголошення, але може бути оскаржена до Апеляційного суду Дніпропетровської області шляхом подання апеляційної скарги.

Повний текст ухвали по справі складено та підписано 07 травня 2018 року.

Суддя Хомініч С.В.