Придніпровський районний суд м.Черкаси
Справа № 711/1474/18
Р І Ш Е Н Н Я

30 жовтня 2018 року Придніпровський районний суд м. Черкаси в складі:

головуючого-судді Демчика Р.В.,

при секретарі Бузун Л.В.,

за участі представників позивача ОСОБА_1, ОСОБА_2,

відповідача ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Черкаси у порядку спрощеного провадження цивільну справу за позовом Обєднання співвласників багатоквартирного будинку «Жужоми 7» до ОСОБА_3 про спонукання до укладання договору, -

встановив:

Уточнившись з позовним вимогами, ОСББ «Жужми 7» звернулося в суд з позовом до ОСОБА_3О про спонукання до укладання договору. Позов обгрунтовує тим, що 10 червня 2010 року було зареєстровано ОСББ «Жужоми 7». Рішенням загальних зборів співвласників було визначено розмір щомісячної плати за надані утримання загального та неподільного майна співвласників для власників нежитлових приміщень, які розташовані в будинку № 7.

27 вересня 2017 року ОСОБА_3 було придбано у власність нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: вул. С. Жужоми, 7 у м. Черкаси та складаються з офісу № 3, а саме: приміщення цокольного поверху з №3-1 до №3-12, літ. А-9_11, загальною площею 157,6 кв.м.

Право власності ОСОБА_3 на вказані нежитлові приміщення було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 28 вересня 2017 року, реєстр № 22569781, що підтверджується відомостями з Державного реєстру.

На основі затвердженого Типового договору, ОСББ «Жужоми 7» вручило ОСОБА_3 як власнику нежитлового приміщення, проект договору від 2 жовтня 2017 року.

Від ОСОБА_3 надійшов лист від 28 листопада 2017 року з пропозиціями та рекомендаціями щодо приведення умов договору у відповідність до типового договору затвердженого нормативно-правовими актами.

27 грудня 2017 року на адресу ОСОБА_3 було направлено відповідь із розясненнями, проектом договору та копію рішення зборів для ознайомлення, однак 29 січня 2017 року лист було повернуто за закінченням терміну зберігання.

Листом від 29 грудня 2017 року № 2 ОСОБА_3 повідомила про відсутність реагування на лист від 28 листопада 2017 року.

8 січень 2018 року на адресу ОСОБА_3 було направлено лист від 16 січня 2018 року з розясненнями щодо листа від 27 грудня 2017 року, однак 20 лютого 2018 року повернуто у звязку з закінченням терміну зберігання. Повторно лист було вручено ОСОБА_3 особисто під розписку 1 лютого 2018 року.

Листом від 06 лютого 2018 року від ОСОБА_3 надійшов підписаний проект договору від 2 жовтня 2017 року з протоколом розбіжностей від 2 жовтня 2017 року в якому наведені пропозиції щодо зміни положень пунктів договору та виключення одного з пунктів договору.

На вказаний лист 22 лютого 2018 року було направлено обґрунтовану відповідь, в якій частково прийняті пропозицій гр. ОСОБА_3О

Сторонами не було досягнуто повної згоди щодо всіх умов договору.

Тобто виникає спір пов'язаний з укладанням договору від 2 жовтня 2017 року відносин власників нежитлових приміщень та управителя.

В той же час, необхідність в закріплені тих умов на яких наполягає позивач, обгрунтована тими обставинами, що через нежитлове приміщення , власником якого виступає ОСОБА_3, проходять, зокрема комунікації тепломереж, електроенергії.

У звязку з викладеним просить суд визнати укладеним з 2 жовтня 2017 року договір відносин власників нежитлових приміщень та управителя між ОСОБА_3 та ОСББ «Жужоми 7», в редакції, складеній ОСББ «Жужоми7»

Провадження у справі відкрито на підставі ухвали Придніпровського районного суду м. Черкаси від 10 квітня 2018 року. Справа призначена до розгляду за правилами спрощеного позовного провадження.

В судовому засіданні представники позивача ОСОБА_1 та ОСОБА_2В заяву про уточнення позовних вимоги від 19 квітня 2018 року підтримали в повному обсязі. Просили суд за доводити.

Відповідач ОСОБА_3 надала відзив на позовну заяву. В судовому засіданні просила відмовити в задоволенні позовних вимог.

Дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного.

В судовому засіданні встановлено, 10 червня 2010 року за адресою м. Черкаси, вул. Жужоми,7 зареєстровано ОСББ «ЖУЖОМИ 7», що підтверджується довідкою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань.

Як вбачається з розділів І та ІІ статуту ОСББ «Жужоми7», ОСББ створено власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку №7, що розташований за адресою м. Черкаси, вул. Жужоми. Метою створення обєднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обовязків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим статутом. Завданням та предметом діяльності обєднання є: забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території; сприяння співвласникам в отримані житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами; забезпечення виконання співвласниками своїх зобовязань, повязаних з діяльністю обєднання.

Як вбачається з інформаційної довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна від 25 лютого 2018 року, ОСОБА_3 на праві власності належить нежитлове приміщення офіс№3, а саме: приміщення цокольного поверху з №3-1 до №3-12, літ. А-9-11, що знаходиться за адресою: м. Черкаси. вул. Жужоми,7.

ОСББ «Жужоми7» вручило ОСОБА_3, як власнику нежитлового приміщення проект договору від 2 жовтня 2017 року.

Як вбачається з проекту договору від 2 жовтня 2017 року відносин власників нежитлових приміщень та управителя він укладається між ОСББ «Жужоми7» та ОСОБА_3 Згідно розділу 2 «Предмет договору» управитель безпосередньо або з дозволу власників шляхом залучення на конкурсних засадах фізичних та/чи юридичних осіб для надання послуг власникам приміщень з управління неподільним та загальним майном житлового комплексу, забезпечує належну його експлуатацію, якісне та своєчасне надання житлово-комунальних послуг зовні (зовнішнє освітлення, вивезення ТПВ, зовнішнє відео спостереження, прибирання прибудинкової території, зовнішнє обслуговування технічних комунікацій), забезпечує відповідні умови користування неподільним та загальним майном власника ОСОБА_3

Власник нежитлового приміщення бере участь у витратах на виконання зазначених робіт. Характеристика приміщення: нежитлове приміщення за адресою: м. Черкаси, вул.. Жужоми сержанта, 7. У нежитловому приміщенні власник має нежитлове приміщення зареєстроване на підставі: договору купівлі-продажу НМТ 0345565 від 28 вересня 2017 року, запис в реєстрі за №5310.

Як встановлено в судовому засіданні, причиною виникнення спору стало питання щодо наявності чи відсутності підстав для визнання договору укладеним у судовому порядку в редакції позивача.

Так, предметом регулювання Закону України «Про житлово-комунальні послуги» ( в редакції станом на 2 жовтня 2017 року) є відносини, що виникають у процесі надання споживачам послуг з управління багатоквартирним будинком, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення та поводження з побутовими відходами, а також відносини, що виникають у процесі надання послуг з постачання та розподілу електричної енергії і природного газу споживачам у житлових, садибних, садових, дачних будинках.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» ( в редакції станом на 2 жовтня 2017 року) управитель - особа, яка за договором з власником чи балансоутримувачем здійснює управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд і забезпечує його належну експлуатацію відповідно до закону та умов договору.

Водночас частиною першою статті 19 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» ( в редакції станом на 2 жовтня 2017 року) передбачено, що відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах.

Статті 20, 21 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» ( в редакції станом на 2 жовтня 2017 року) визначають обов'язки споживача та виконавця житлово-комунальних послуг.

Пунктом 1 частини третьої статті 20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» ( в редакції станом на 2 жовтня 2017 року) передбачений обов'язок споживача укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем на основі типового договору. Цей обов'язок кореспондується з обов'язком виконавця, визначеному пунктом 3 частини другої статті 21 цього Закону, підготувати та укласти зі споживачем договір на надання житлово-комунальних послуг з визначенням відповідальності за дотримання умов його виконання згідно з типовим договором.

Разом з тим, Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який набрав чинності 1 липня 2015 року, визначає особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, повязані з реалізацією прав та виконанням обовязків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

За цим Законом, співвласником багатоквартирного будинку є власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.

Відповідно до ч.1 ст.9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» , управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції обєднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації обєднань співвласників багатоквартирного будинку).

Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено обєднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність обєднань співвласників багатоквартирних будинків (ч.1 ст.10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Згаданим Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» було викладено в новій редакції також і ряд статей Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку».

Так, відповідно до ст. 12 Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку» управління багатоквартирним будинком здійснює обєднання через свої органи управління. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Обєднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом обєднання.

Відповідно до ч.1 ст. 13 Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку» якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів обєднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між обєднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства.

Так, відповідно до ст.15 Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку», співвласник зобовязаний: виконувати обовязки, передбачені статутом обєднання; виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень; використовувати приміщення за призначенням, дотримуватися правил користування приміщеннями; забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення; забезпечувати дотримання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин; не допускати порушення законних прав та інтересів інших співвласників; дотримуватися вимог правил утримання житлового будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм; своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі; відшкодовувати збитки, заподіяні майну інших співвласників; виконувати передбачені статутними документами обовязки перед обєднанням; запобігати псуванню спільного майна, інформувати органи управління обєднання про пошкодження та вихід з ладу технічного обладнання; дотримуватися чистоти у місцях загального користування та тиші згідно з вимогами, встановленими законодавством.

Згідно з ч.1 ст.20 Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку», частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Внески на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом обєднання та/або рішенням загальних зборів (ч.3 ст.23 Закону).

Відповідно до ст. 22 Закону України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку» для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, вивезення побутових відходів, обєднання за рішенням загальних зборів має право: задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення; визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори; виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг.

Отже, Законом України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку», який визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку та є спеціальним законом, не передбачений обовязок співвласника укласти з ОСББ договір відносин власників нежитлових приміщень та управителя.

Приписами статей 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначені загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору та сформовані загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину).

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно з пунктом 2 частини першої статті 208 ЦК України правочин між фізичною і юридичною особами належить вчиняти у письмовій формі, за виключенням випадків, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України). Інші випадки визнання договору укладеним зазначені у статтях 642, 643 ЦК України.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до змісту статей 6, 627 ЦК України свобода договору полягає в праві сторін вільно вирішувати питання при укладенні договору, виборі контрагентів та погодженні умов договору.

Закріпивши принцип свободи договору, ЦК України разом з тим визначив, що свобода договору не є безмежною, оскільки відповідно до абзацу другого частини третьої статті 6 та статті 627 цього Кодексу при укладенні договору, виборі контрагентів, визначенні умов договору сторони не можуть діяти всупереч положенням цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства.

Зазначені положення узгоджуються з приписами частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України, відповідно до яких підставою недійсності правочинів є суперечність їх актам цивільного законодавства.

Враховуючи те, що Законом України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку» не передбачений обовязок позивач укладати будь-які договори з позивачем, а під час укладання договору відносин власників нежитлових приміщень з управителем від 2 жовтня 2017 року сторони не досягли згоди з усіх істотних умов договору, суд не вбачає підстав для визнання такого договору укладеним.

У звязку з цим, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позову.

На підставі наведеного ст.ст. 3, 6, 203, 626, 627,638 ЦПК України, Закону України «Про житлово-комунальні послуги», Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», Законом України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку», керуючись ст.ст. 76-81, 263-265,268,273 ЦПК України,-

вирішив:

В задоволенні позову Обєдання співвласників багатоквартирного будинку «Жужоми7» (18001, м. Черкаси, вул. Жужоми,7, ) до ОСОБА_3 (18001, м. Черкаси, пров. Слобідський, 22, РНОКПП НОМЕР_1) про спонукання до укладання договору відмовити.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Черкаської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного тексту рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне судове рішення складено 8 листопада 2018 року.

Головуючий: ОСОБА_4