Провадження № 2/522/4070/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 листопада 2018 року Приморський районний суд міста ОСОБА_1

у складі: головуючого судді Загороднюка В.І.

при секретарі Смоковій А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору оренди з викупом дійсним та визнання права власності, зобовязання виконати умови договору оренди з викупом спадкоємцем, -

ВСТАНОВИВ:

В провадженні суду знаходиться на розгляді цивільна справа за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору оренди з викупом дійсним та визнання права власності, зобовязання виконати умови договору оренди з викупом спадкоємцем.

В обґрунтування своїх позовних вимог, та пояснюючи підстави звернення до суду, сторона позивача посилалась на ті обставини, що восени 1999 року ОСОБА_2 орендував квартиру № 20 по вулиці Базарній/тоді Кірова/ у будинку № 100 у місті ОСОБА_1 , вказана квартира на праві приватної власності належала ОСОБА_4, який помер 26 грудня 2010 року. Орендна плата за вказане житло на день смерті ОСОБА_4 становила 200 доларів США на місяць. Рахунки за комунальні послуги газопостачання, електроенергію оплачувались ним окремо. На сьогодні він продовжує проживати у вказаній квартирі вже більше 19 років.

Орендована квартира знаходилась в дуже поганому стані. Незважаючи на визначені незручності він продовжував орендувати вказану квартиру, оскільки її розташування поблизу його роботи влаштовувало. На наступний рік власник житла ОСОБА_4 збільшив орендну плату у двічі, тобто 200 доларів США на місяць.

Після двох років проживання , технічний стан квартири значно погіршився, стала потреба робити в ній капітальний ремонт.

За життя ОСОБА_4 надав пропозицію для позивача викупити в нього квартиру у розстрочку, шляхом здійснення доплат до щомісячної орендної плати, після чого, квартира стане власністю ОСОБА_2, він дозволив робити в квартирі ремонт на розсуд позивача. ОСОБА_4 завірив позивача, що на квартиру цю ніхто претендувати не буде,бо в нього є житло в ОСОБА_1 на Фонтані у приватному будинку, про те що в нього є дочка, відповідачка по справі, він ніколи позивачу не говорив. Квартиру він оцінив у 13000 доларів США та пообіцяв після сплати вказаної суми оформити шляхом купівлі-продажу вказану квартиру на позивача. Після чого, позивач почав проводити ремонтні роботи у цій квартирі. На сьогодні квартира повністю відновлена реконструйована.

Протягом з 2002 року по 2010 рік, позивач на користь ОСОБА_4 сплатив 40300 доларів США, з яких 13000 доларів США вартість квартири, та 27300 доларів США орендних платежів. Вартість ремонтних робіт, виконаних позивачем в квартирі АДРЕСА_1 згідно висновку експерта № СЕ -2502-1-821.17 від 19.01 2018 року склала 361308 гривень.

Оскільки у 2010 році ОСОБА_4 почав часто хворіти, знаходився у лікарні та після здійснення позивачем всіх виплат, 10 лютого 2010 року, ОСОБА_2 попросив ОСОБА_4 завершити домовленість про купівлю - продажу його квартири в нотаріальному порядку знаходячись у медичному закладі недалеко від вказаної квартири , він заїхав до позивача в квартиру АДРЕСА_2, де у присутності свідків ОСОБА_5, ОСОБА_6,ОСОБА_7 надав йому розписку від 10 лютого 2010 року , копія якою надана до матеріалів справи, про визнання договору оренди з викупом та визнання право власності, якою підтвердив дозвіл на ремонтні роботи в цій квартирі, існування договору оренди з викупом квартири між ними, та отримання ним суми у 13000 доларів США в рахунок вартості квартири, надавши зобовязання до кінця 2010 року оформити з позивачем договір купівлі продажу/викупу/ квартири. Вирішення вказаного питання через нотаріуса на той час не відбулося з причин стану здоров,я ОСОБА_4.

26 грудня 2010 року ОСОБА_4 помер і, як пояснив у судовому засіданні позивач, він не встиг оформити нотаріально договір купівлі-продажу з покійним.

Позивач просить задовольнити його позовні вимог у повному обсязі, оскільки після смерті ОСОБА_4 він до теперішнього часу продовжує відкрито користуватися квартирою № 20 будинку №100 по вулиці Базарній у місті Одесі, по письмовому договору оренди із викупом він повністю сплатив її вартість на той час власнику ОСОБА_4, про що свідчить розписка від 10 лютого 2010 року , оригінал якої оглянутий у судовому засіданні та копія якої приєднана до цивільної справ.

Відповідач по справі ОСОБА_3 правом подачі відзиву на позовну заяву не скористалася, відзив на позовну заяву до суду не надходило. Відповідач у судове засідання не зявилася приславши у судове засідання свого представника за довіреністю ОСОБА_8, який позовні вимоги позивача не визнав у повному обсязі, пояснивши суду, що вимоги позивача не відповідають вимогам ЦК України, оскільки визнання права власності можливо лише тоді, коли правочин згідно ч. 2 ст. 220 ЦК України за законом вимагав нотаріального посвідчення, а договір оренди з викупом підлягає обовязковому нотаріальному посвідченню, чого позивачем за життя ОСОБА_4 зроблено не було. Представник відповідача ОСОБА_8 в судовому засіданні не заперечував проти дійсності розписки наданої за життя позивачу покійним ОСОБА_4 і її наявність не оспорював, але вважає, що вказана розписка не може бути підставою для задоволення позовних вимог позивача.

Вивчивши матеріали справи у їх сукупності, прийнявши до уваги пояснення сторін, дослідивши представлені письмові докази, надавши правовідносинам, що виникли між сторонами по справі, належну правову оцінку, суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог ОСОБА_2 частково з наступних підстав:

Під час судового розгляду справи було встановлено, що за життя власника квартири АДРЕСА_3 ОСОБА_9 ним була надана розписка позивача наступного змісту російською мовою: « Я ОСОБА_10 ІНФОРМАЦІЯ_1, проживаю по адресу : г, ОСОБА_1 ул. Анны Ахматовой, дом 4-Б НОМЕР_1 выдан Центральным РООГУ УМВД Украины в Одессой области 24 июня 1997 года даю настоящую расписку ОСОБА_11,……. в том, что я действительно, начиная с осени 1999 года, сдаю ОСОБА_11 в аренду (договор официально мы не оформляли), принадлежащую мне по праву собственности квартиру АДРЕСА_4 и получаю от него арендную плату в размере 250 долларов США в месяц. В 2002 году по договорённости между мной и ОСОБА_11 я разрешил ОСОБА_11 произвести капитальный ремонт указанной квартиры, договорившись продать ему эту квартиру в рассрочку за обусловленную нами сумму в размере 13000(тринадцать тысяч) долларов США, без учёта затрат на ремонт и без учёта суммы арендных платежей. Данную сумму 13000(тринадцать тысяч)долларов США в счёт стоимости квартиры я лично получил от ОСОБА_11 на сегодняшний день в полном объёме. Обязуюсь до конца 2010 года оформить с ОСОБА_11 договор купли-продажи квартиры АДРЕСА_5, которая принадлежит мне по праву собственности. В чём и расписываюсь добровольно и без принуждения (подпись) ОСОБА_4 г.Одесса 10 февраля 2010 год.» При наданні вказаної розписки були присутні свідки ОСОБА_1, ОСОБА_6 , ОСОБА_7

В судовому засіданні дійсність вказаної розписки представником відповідача не заперечувалась та була визнана такою, що надавалась ОСОБА_4 за життя позивачу ОСОБА_2.

Відповідачка ОСОБА_3 за рішенням Київського районного суду м. Одеси від 22 квітня 2014 року визнана спадкоємцем на майно після смерті свого батька ОСОБА_4. у тому числі і на спірну квартиру, якою ще за життя він фактично розпорядився на користь позивача.

Відповідно до ст. 82 ч. ч. 1, 3, 4 ЦПК України, обставини що визнаються учасниками справи не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільного їх визнання. Обставини, які визнаються учасникам справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників. Обставини визнані судом загальновідомими, не потребують доказування. Обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі що набрало законної сили не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Таким чином, сторонами не заперечується зміст і дійсність вказаної вище розписки, яка стала обґрунтуванням позовних вимог позивача до ОСОБА_3

Відповідно до вимог ст. 810-1 ЦК України за договором оренди житла з викупом одна сторона орендодавець передає іншій особі орендарю житло за плату на довготривалий строк, після закінчення якого, або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.

Стаття 814 ЦК України наголошує, що у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обовязки наймодавця.

Стаття 220 ч. 2 ЦК України наголошує, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне, або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

На думку суду, оскільки ОСОБА_2 і ОСОБА_4 домовились за життя останнього, про всі істотні умови договору оренди з викупом, що вбачається із розписки наданої суду, та відбулось повне виконання договору оренди квартири з викупом з боку ОСОБА_2, суд може визнати даний договір дійсним, в цьому випадку наступне нотаріальне посвідчення не вимагається.

Оскільки відповідач ОСОБА_3 стала власником спірної квартири АДРЕСА_6 в порядку спадкування лише за рішенням Київського районного суду міста ОСОБА_1 від 22 квітня 2014 року, значно пізніше домовленостей між позивачем і спадкодавцем, то згідно до вимог ст. 1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обовязки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

Відповідно до вимог ст.1232-1 ЦК України до спадкоємця переходять усі права та обовязки за договором оренди житла з викупом, які мав спадкодавець.

Суд не може визнати за ОСОБА_2 право власності на спірну квартиру, оскільки право власності за рішенням суду в порядку спадкування визнано за відповідачкою, яка в свою чергу повинна виконувати вимоги статті 1218 ЦК України як спадкоємець спірного майна.

Судом звернуто увагу на той факт, що позасудовим шляхом між сторонами питання щодо власності та користуванням квартири АДРЕСА_7 не було.

Керуючись ст. ст. 10-13, 19, 76, 81, 141, 258, 259, 263-265, 268 п. п. 8, 15.5 розділу ХІІІ ЦПК України,

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору оренди з викупом, визнання права власності, зобовязання виконати умови договору оренди з викупом спадкоємцем задовольнити частково.

Визнати дійсним договір оренди з викупом квартири АДРЕСА_6, укладений в усній формі 5 травня 2002 року, та підтверджений письмовою розпискою від 10 лютого 2010 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2.

Зобовязати ОСОБА_3 виконати умови договору оренди з викупом квартири АДРЕСА_6, на які давав згоду в розписці від 10 лютого 2010 року за життя спадкодавець ОСОБА_4.

Розяснити учасникам справи, що у разі визнання судом договору дійсним, наступне нотаріальне посвідчення такого договору не вимагається.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до апеляційного суду Одеської області через Приморський районний суд Одеської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складання, має право не поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення повного рішення.

Повні відомості про учасників справ згідно п. 4 ч. 5 ст. 265 ЦПК України.

Позивач: ОСОБА_2, ІНФОРМАЦІЯ_2, місце постійного проживання: 65020 - АДРЕСА_8 паспорт серії КЕ 607402, виданий Центральним РВ ОГУ УМВС України в Одеській області 24 червня 1997 року.

Відповідач: ОСОБА_3 ІНФОРМАЦІЯ_3, місце реєстрації 65000 АДРЕСА_9.

Повний текст рішення суду виготовлено 14.11.2018 року.

Суддя В.І. Загороднюк

05 листопада 2018 року