Провадження № 2/161/650/18
ЛУЦЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

02 травня 2018 рокуЛуцький міськрайонний суд Волинської області

в складі: головуючої судді: Пушкарчук В.П. при секретарі Загоровській І.І., з участю представника позивача ОСОБА_1 відповідача ОСОБА_2 представника відповідачів ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Луцьку справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Городище" до ОСОБА_4, ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди та визнання попереднього договору оренди поновленим,-

В С Т А Н О В И В :

ТзОВ «Городище» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_4, ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди та визнання попереднього договору оренди поновленим.

Позовні вимоги мотивує тим, що ОСОБА_4 належить на праві власності земельна ділянка площею 2,71 га на території Чаруківської сільскої ради Луцького району для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

20.11.2009 року між ОСОБА_4 і ТзОВ «Городище» було укладено договір оренди заначеної земельної длянки строком на 5 років.

Договір набрав чинності з моменту його реєстрації в Луцькому районному відділі ДП «Центр ДЗК» 28.12.2009 року. Після закінчення дії договору 28.12.2014 року жодна із сторін не заявляла про його припинення. Позивач продовжував користуватися земельною діялнкою та сплачував орендну плату.

29.06.2017 року ОСОБА_5 звернувся до позивача з листом-повідомленням про припинення договору оренди.

11.07.217 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_2 було зареєстровано укладений строком на один рік із можливістю пролонгації договір оренди спірної земельної ділянки площею 2.71 га на території Чаруківської сільскої ради.

ТзОВ «Городище» належним чином виконувало та виконує умови договору оренди із ОСОБА_4 використовує земельну ділянку за цільовим призначенням, вчасно та в повному обсязі сплачує орендну плату.

Протягом 28.12.2014 - 28.01.2015 року будь-яких заперечень з боку ОСОБА_4 у поновленні договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах не надходило.

Позивач належно виконував умови договру оренди землі, укладеного з ОСОБА_4 після закінчення строку дії договору продовжував виконувати свої обовязки за ним як орендар, використовуючи земельну ділянку, вносячи за це плату. Дії ОСОБА_4 щодо ненадісланння у встановлений строк відмови в поновленні договору оренди землі з іншим орендарем, свідчать про порушення переважного права позивача щодо поновлення договору оренди землі на новий строк.

На підставі наведеного та з врахуванням заяви про уточнення позовних вимог просив суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області, площею 2,71 га, кадастровий номер :03:000:2230, укладений 07 липня 2017 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 та додаткових угод до вказаного договору оренди землі від 17.10.2017 року та 17.11.2017 року та визнати поновленим договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області, площею 2,71 га, кадастровий номер :03:000:2230, укладений 20 листопада 2009 року між ОСОБА_4 та товариством з обмеженою відповідальністю «Городище», який зареєстрований у Луцькому районному відділі ДП «Центр ДЗК» 28 грудня 2009 року, запис у Державному реєстрі земель № 82 від 28 грудня 2009 року.

В судовому засідання представник позивача ОСОБА_1 позовні вимоги підтримав з підстав, викладених у позовній заяві та заяві про уточнення позовних вимог, та просив позов задовольнити.

В судовому засіданні представник відповідачів ОСОБА_3 та відповідач ОСОБА_2 позовні вимоги не визнали, заперечували щодо задоволення позову. Просили суд на підставі ч. 1 ст. 246 ЦПК України вирішити питання про судові витрати після ухвалення судового рішення по суті позовних вимог.

Заслухавши представників сторін, дослідивши у судовому засіданні матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов не підлягає до задоволення з наступних підстав.

Частинами 1, 2 ст. 792 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобовязується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно із ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону України «Про оренду землі» орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Згідно із ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

У відповідності до ч. 1 ст. 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Частинами 1, 2 ст. 207 ЦК України передбачено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв'язку.

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Згідно із ч. 1 ст. 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Статтею 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Згідно вимог статті 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частини 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

В судовому засіданні встановлено, що згідно держаного акту на право приватної власності на землю серії ІІ-ВЛ№011666 від 20.02.2001 року, який зареєстрований в Книзі записі державних актів на праві приватної власності на землю за №21, ОСОБА_4 належить на праві власності земельна ділянка площею 2,71 га на території Чаруківської сільської ради Луцького району для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с. 6).

20.11.2009 року між ОСОБА_4 і ТзОВ «Городище» було укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 5 років (а.с. 8-12). Згідно даного договору оренди вбачається, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Умовами договору передбачені орендна плата за користування орендованою землею, цільове призначення земельної ділянки. Зазначено також, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у десятиденний строк після державної реєстрації договору оренди за актом приймання-передачі. Відповідно до п. 36 договору зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення такої згоди спір вирішується в судовому порядку. Пунктом 39 договору оренди встановлено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Згідно п. 40 договору оренди землі перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Згідно статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» передбачено істотні умови договору оренди землі.

Статтею 125 Земельного кодексу України встановлено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Договір оренди землі зареєстрований у Луцькому районному відділі державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» 28 грудня 2009 року за № 82, про що у Державному реєстрі земель вчинені відповідні записи ( а. с. 11)

29.06.2017 року за № 160 ОСОБА_4 як власник земельної ділянки, надіслав ТзОВ «Городище» лист-повідомлення про припинення договору оренди (а.с. 20)

Як вбачається з матеріалів справи, 07.07.2017 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,71 га на території Чаруківської сільскої ради, строком на 1 рік (а.с. 118-122).

Згідно до Додаткової угоди до договору оренди землі від 07.07.2017 року, пункт 8 Договору оренди землі від 07.07.2017 року викладено в такій редакції « Договір укладено на 4 роки, про що вносяться зміни в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно» (а.с. 123)

Крім того, додатковою угодою від 17.11.2017 до договору оренди землі від 07.07.2017 року Пункт 9 Договору оренди землі від 07.07.2017 року , зареєстрованого за №21382907 від 11.07.2017 викладено в такій реакції «Орендна плата вноситься орендарем в грошовій письмовій формі становить 4% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що становить 5319,16 грн» (а.с. 124)

Стаття 31 Закону України «Про оренду землі» встановлює умови припинення договору оренди землі, а саме: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично обєднує два випадки пролонгації такого договору.

Відповідно до частин першої пятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист- повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін

Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди: орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, девятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 4 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Сторони договору не дотримались вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі", щодо поновлення договору, оскільки орендар у встановлений законом строк не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди.

Відповідно до умов договору оренди землі 20.11.2009 року сторони протягом місяця повинні подати заяву про продовження або припинення договору. Жодна із сторін такої заяви не подала.

Продовження користування орендованою земельною ділянкою орендарем та його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди поза межами строку дії цього договору за наявності заперечень орендодавця не є підставою для визнання укладеного з новим орендарем договору оренди недійсним, оскільки право позивача на переважне поновлення договору оренди землі не порушено.

Користування земельною ділянкою ніякими юридичними документами не підтверджено. А сам факт лише користування і отримання відповідачами орендної плати не створює для позивача переважного права на укладення договору оренди.

Виходячи з вищенаведеного суд прийшов до висновку, що в даному випадку ОСОБА_4, як власник земельної ділянки, правомірно використав своє право власника і уклав договір оренди з іншим орендарем.

Щодо клопотання відповідачів про стягнення судових витрат в порядку ст. 246 ЦПК то суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 246 ЦПК якщо сторона з поважних причин не може подати докази, що підтверджують розмір понесених нею судових витрат до закінчення судових дебатів у справі, суд за заявою такої сторони, поданою до закінчення судових дебатів у справі, може вирішити питання про судові витрати після ухвалення рішення по суті позовних вимог.

Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, повязані з розглядом справи, покладаються, зокрема, у разі відмови в позові - на позивача. Оскільки у задоволенні позовних вимог відмовлено, то судові витрати залишаються за позивачем.

Керуючись ст.ст. 5,12,13,76,77,81, 246 ч. 1, 263, 265, 354 ЦПК, ст.ст. 16, 203, 764, 777, 792 Цивільного кодексу України, ЗУ «Про оренду землі», суд, -

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Городище" до ОСОБА_4, ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, розташованої на території Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області, площею 2,71 га, кадастровий номер :03:000:2230, укладеного 07 липня 2017 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 та додаткових угод до вказаного договору оренди землі від 17.10.2017 року та 17.11.2017 року та визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, розташованої на території Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області, площею 2,71 га, кадастровий номер :03:000:2230, укладений 20 листопада 2009 року між ОСОБА_4 та товариством з обмеженою відповідальністю «Городище», який зареєстрований у Луцькому районному відділі ДП «Центр ДЗК» 28 грудня 2009 року, запис у Державному реєстрі земель № 82 від 28 грудня 2009 року - відмовити. Заяви ОСОБА_2 та ОСОБА_4 про вирішення питання судових витрат в порядку ст. 246 ЦПК залишити без задоволення. Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Волинської області шляхом подання апеляційної скарги протягом 30 (тридцяти) днів з дня проголошення рішення. Якщо в судовому засіданні було проголошено вступну та резолютивну частини рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного рішення суду. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено 10.05.2018 року

Суддя Луцького міськрайонного суду

Волинської області ОСОБА_7