АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
____________________________________________________________________
Провадження № 22-ц/792/658/18
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 квітня 2018 року м. Хмельницький

Апеляційний суд Хмельницької області у складі

колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

Костенка А.М. (суддя-доповідач), Грох Л.М., Ярмолюка О.І.

секретар судового засідання Задвірний В.І.

з участю: представника позивача та відповідача ОСОБА_4

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу № 686/17616/17 за апеляційною скаргою представника ОСОБА_5 - ОСОБА_6 на рішення Хмельницького міськрайонного суду від 13 лютого 2018 року у складі судді Мазурок О.В. по справі за позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_4, публічного акціонерного товариства «Проскурів» про визнання недійсним договору купівлі-продажу в частині прав та обов'язків покупця, переведення прав та обов'язків покупця на позивача.

Заслухавши доповідача, пояснення сторін, перевіривши матеріали справи, ознайомившись з апеляційною скаргою, суд

в с т а н о в и в :

ОСОБА_5 звернувся до суду з позовом у якому просив визнати недійсним договір купівлі-продажу №3560 квартири АДРЕСА_1, укладений 21 липня 2017 року між ПАТ «Проскурів» і фізичною особою ОСОБА_4, посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Кот М.О. в частині прав та обов'язків покупця, перевести права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 №3560 від 21.07.2017 на нього.

Зазначав, що в серпні 2017 року на адресу позивача надійшов лист від ОСОБА_4, відповідно до якого останній став власником квартири АДРЕСА_1, у якій проживають члени його сім'ї більше 26 років. Цим листом членам сім'ї позивача пропонувалося до 15 листопада 2017 року звільнити квартиру. Підставою набуття права власності відповідач вказав на договір купівлі-продажу квартири, укладений між відповідачами: ПАТ «Проскурів» і ОСОБА_4 за ціною 147273 грн. та посвідченого приватним нотаріусом Кот М.О. від 21.07.2017.

Вважає, що дії відповідачів в ході вчинення договору купівлі-продажу квартири від 21.07.2017 є такими, що не відповідають чинному законодавству, а договір купівлі - продажу квартири слід скасувати в частині прав та обов'язків покупця квартири з переведенням на нього цих прав та обов'язків.

Вказував, що з жовтня 1988 року по листопад 1993 року він та його дружина, працювали в колгоспі «Комунар» (правонаступником якого є ПАТ «Проскурів»). Рішенням правління колгоспу «Комунар» від 31.12.1990 йому та членам його сім'ї було надано в ______________________________________________________________________________

Головуюча у першій інстанції - Мазурок О.В. Провадження № 22ц/792/658/18

Доповідач - Костенко А.М. Категорія № 20

користування 2-х кімнатну квартиру загальною площею 55,3 кв. м., в будинку АДРЕСА_1 на підставі якого 04 січня 1991 року між колгоспом «Комунар» та ним було укладено договір оренди квартири, у якій починаючи з січня1991 року і до цього часу він проживає із сім'єю: він з дружиною, а також сім'я його сина в кількості 4 осіб, в т.ч. двоє малолітніх дітей.

Крім того, уклавши договір купівлі-продажу спірної квартири між собою відповідачі вирішили таким чином звільнити квартиру від її постійних мешканців та зробили неправдиве застереження, що квартира ні під арештом, ні в оренді не перебуває, будь-яких претензій з боку третіх осіб до квартири не має. Що в свою чергу є неправдою, оскільки на момент її відчуження ОСОБА_4 квартира перебувала в оренді, зазначене свідчить про порушення прав позивача на переважне право придбання орендованої квартири. Позивачем на дату подання позову перераховано на депозитний рахунок Хмельницького міськрайонного суду вартість проданої спірної квартири в сумі 147273,00 грн.

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду від 13 лютого 2018 року в задоволені позову відмовлено.

Не погоджуючись із рішенням суду ОСОБА_5 подав апеляційну скаргу в якій просив його скасувати та постановити нове, яким відмовити в задоволені позову, послався на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, неповноту з'ясування всіх обставин справи.

Суд першої інстанції відмовляючи в задоволені позову послався на те, що апелянт не скористався своїм першочерговим правом на придбання спірної квартири, при цьому за основу було взято пояснення відповідачів та їх письмові докази, що свідчить про своєчасне направлення апелянту письмової пропозиції викупити спірну квартиру, проте останній такою пропозицією не скористався. Інших ж обставин суд у оскаржуваному рішенні не навів та не встановив.

Вказував, що від ПАТ «Проскурів» ніяких пропозицій, щодо першочергового викупу спірної орендованої квартири не отримував ні він, ні уповноважена відповідною довіреністю його донька - ОСОБА_9.

Вважає, що відповідачі вже на час укладення між собою договору купівлі-продажу спірної квартири діяли у своїх інтересах та свідомо, у супереч підписаних керівником ПАТ «Проскурів» зобов'язань перед позивачем - апелянтом право на першочерговий викуп орендованої спірної квартири по її балансовій вартості двічі здійснювали спробу таємного переоформлення спірної квартири з метою виселення сім'ї апелянта, із неї достеменно знаючи про переважне право останнього на її першочерговий викуп.

Не погоджуючись із апеляційною скаргою ОСОБА_4, ПАТ «Проскурів» подали відзив на апеляційну скаргу та вважають її такою, що не підлягає задоволення в зв'язку із її необґрунтованістю, більшість обставин, які у ній викладено носять однобічний оціночний характер та не стосуються предмету спору, який пов'язаний виключно з переведенням прав покупця на позивача.

ПАТ «Проскурів» неодноразово повідомляв позивача про намір відчуження займаного орендованого останнім житлового приміщення. Так 10 серпня 2016 року товариством направило позивачу листа, який той отримав та запропоновано йому викупити спірну квартиру за ціною 375 000 грн..

Посилання позивача на ту обставину, що йому не було надано право першочергового викупу спірної квартири є безпідставним, оскільки 22 травня 2017 року позивачу було повторно запропоновано скористатися правом першочергового викупу спірного орендованого житла, проте позивач таким правом не скористався до дирекції товариства із зустрічною пропозицією не звернувся.

Заслухавши учасників процесу та перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду скасування з ухваленням нового судового рішення про задоволення позову з наступних підстав.

У відповідності до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Так судом встановлено, що 28 грудня 1990 року на замовлення колгоспу «Комунар» було побудовано та введено в експлуатацію 48 квартирний будинок АДРЕСА_1 та прийнято даний будинок на баланс колгоспу «Комунар».

Рішенням правління колгоспу «Комунар» від 31 грудня 1990 року ОСОБА_5 як працівнику колгоспу було надано в користування 2-х кімнатну квартиру АДРЕСА_1.

На підставі такого рішення 4 січня 1991 року між колгоспом «Комунар» та ОСОБА_5 було укладено договір оренди квартири, відповідно до якого надану квартиру орендар зобов'язовувався використовувати тільки за її призначенням; щомісячно виплачувати в касу колгоспу орендну плату згідно діючих господарських розцінок, а також оплачувати за світло, воду, опалення та інші послуги.

На підставі даного договору ОСОБА_5 став користувачем цієї квартири.

Після ліквідації колгоспу «Комунар» його правонаступником стало публічне акціонерне товариство «Проскурів».

18 січня 2016 року між ПАТ «Проскурів» та ОСОБА_10 було укладено угоду про відшкодування балансової вартості житла, за якою сторони домовились, що ПАТ «Проскурів» зобов'язується сприяти ОСОБА_5 в оформленні права власності на 2-х кімнатну квартиру загальною площею 55,3 кв.м., в будинку АДРЕСА_1 шляхом передачі ПАТ «Проскурів». житла в комунальну власність , а ОСОБА_5 зобов'язується відшкодувати ПАТ «Проскурів» балансову вартість цього житла в сумі 36498 грн.

Однак, цей договір після його укладення виконаний не був, оскільки за ПАТ «Проскурів» не було зареєстровано право власності на це житло.

Лише 6 травня 2016 року на підставі акту про прийняття в експлуатацію за ПАТ «Проскурів» було зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1

З 4 січня 1991 року по цей час ОСОБА_5 та члени його сім'ї відповідно до договору оренди від 4 січня 1991 року продовжують користуватись спірною квартирою, проживати в ній та є її наймачами.

При цьому, договір оренди від 4 січня 1991 року між ОСОБА_5 та колгоспом «Комунар» на вимогу однієї з сторін розірваний не був, не припинив свою дію, а ОСОБА_5 та члени його сім'ї з даного житла виселені не були та не втратили право на користування ним.

ПАТ «Проскурів» листом №10/08 від 10 серпня 2016 року повідомив позивача про наміри відчужити займане ним житло, яке належало на праві власності ПАТ «Проскурів» та запропонував йому викупити займану ним квартиру за ціною 375000 гривень. Вказаний лист було отримано 22.08.2016 донькою позивача ОСОБА_9, що підтверджується повідомленням «Укрпошта» та про це засвідчено в судовому засіданням самою ОСОБА_9

В послідуючому 22 травня 2017 року ПАТ «Проскурів» направив позивачу листа № 22/05-1, в якому повідомив останнього про свої наміри відчужити займане ним житло, яке належало на праві власності ПАТ «Проскурів» та запропонував йому викупити займану ним квартиру за ціною 147 273 грн.

Однак, належних доказів про отримання позивачем даного листа до суду надано не було.

21 липня 2017 року між Публічним акціонерним товариством «Проскурів» та ОСОБА_4, який є працівником цього підприємства і працює на посаді юриста, було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 за ціною 147 273 грн., який посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Кот М.О. 21 липня 2017 року за номером 3560

Отже, як встановлено судом ОСОБА_5 та члени його сім'ї користуються спірним житловим приміщенням на підставі договору оренди від 4 січня 1991 року.

На час укладення цього договору правовідносини сторін договору регулювалися главами 25-26 Цивільного кодексу Української РСР 1963 року.

З 1 січня 2004 року набрав чинності ЦК України 2003 року. Відповідно до частини четвертої Прикінцевих та Перехідних положень ЦК України положення цього Кодексу застосовуються до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності ЦК України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що продовжують існувати після набрання ним чинності.

Оскільки права і обов'язки сторін за договором від 4 січня 1991 року продовжують існувати і після набрання чинності Цивільного кодексу України 2003 року, то до правовідносин, які виникли з цього договору, слід застосовувати положення Цивільного кодексу України 2003 року.

Відповідно до ч. 2 ст. 777 параграфу 1 глави 58 «Найм (Оренда)» наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

У відповідності до ч. 2 ст. 822 Цивільного кодексу України у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Крім того, Конституційний суд України в своєму рішенні № 31-рп/2009 від 10 грудня 2009 року у справі за конституційним зверненням приватного підприємства „Автосервіс" щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 Цивільного кодексу України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна) роз'яснив, що положення статей 177, 760, частини другої статті 777 Цивільного кодексу України в аспекті конституційного звернення треба розуміти так: наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, що є річчю, яка не вилучена, не обмежена у цивільному обороті і може бути предметом договору найму (оренди), у разі продажу такого майна має переважне право перед іншими особами на його придбання.

Оскільки нормами ст. ст. 777, 822 Цивільного кодексу України не передбачено порядку та механізму реалізації позивачем свого переважного права на придбання житлового приміщення, що перебуває у його користування, то в даному випадку за аналогією закону на підставі ст. 8 Цивільного кодексу України при вирішенні даного спору підлягають застосуванню норми ст. 362 Цивільного кодексу України.

Згідно із ст. 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Отже, з врахуванням обставини справи та норм чинного законодавства ОСОБА_5 як належний користувач спірною квартирою, який належним чином виконував умови договору оренди має переважне право купівлі квартири АДРЕСА_1.

Саме з наявності у ОСОБА_5 переважного права перед іншими особами на придбання спірної квартири слід дійти висновку про задоволення позовних вимог позивача.

Суд першої інстанції, відмовляючи в позові виходив з того, що ОСОБА_5 15 червня 2017 року отримав листа № 22/05-1 від 22 травня 2017 року ПАТ «Проскурів» про наміри останнього відчужити спірну квартиру з пропозицією викупити ним квартиру за ціною 147 273 грн., однак таке своє право протягом місяця не здійснив. При цьому, суд послався на відповідне повідомлення «Укрпошти».

Однак, такі висновки суду не відповідають обставинам справи.

У відповідності до ст. ст. 76, 77, 79, 80 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Згідно ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Як в суді першої інстанції, так і при розгляді справи в апеляційному порядку позивач та його представник категорично заперечували факт отримання позивачем 15 червня 2017 року листа ПАТ «Проскурів» від 22 травня 2017 року.

В наданому до суду відповідачами поштового повідомлення про отримання ОСОБА_5 вказаного листа підпис ОСОБА_5 відсутній.

ПАТ «Укрпошта» надала до суду дві суперечливі довідки про отримання позивачем такого листа. За першою довідкою лист отримано 28 травня 2017 року, за другою 15 червня 2017 року.

При цьому, з додатків до другої довідки ПАТ «Укрпошти» , а саме форми № 22 та книги форми № 8, на які посилається ПАТ «Укрпошта» про отримання позивачем під розпис вищевказаного листа, не вбачається наявність достатніх та обгрунтованих даних про отримання ОСОБА_5 даного листа у вигляді його особистого підпису про отримання.

Крім того, слід звернути увагу, що в період з 23 травня по 14 червня 2017 року ОСОБА_5 перебував на лікуванні в Дунаєвецькій центральній лікарні з діагнозом: розрив зв'язок правого гомілково-ступеневого суглобу, що викликає обгрунтований сумнів в його фізичному перебуванні 15 червня 2017 року в м. Хмельницькому та отриманні вищевказаного листа, при цьому ще й за умови, що він перебуває на обліку в управлінні соціального захисту населення як особа, яка здійснює догляд за інвалідом першої групи або особою, яка досягла 80 років, своєю матір'ю ОСОБА_12

Також на наявність наміру ОСОБА_5 придбати у відповідача спірну квартиру свідчить і договір від 18 січня 2016 року між ним та ПАТ «Проскурів» про відшкодування балансової вартості спірного житла, звернення позивача до суду з відповідним позовом та внесення на депозитний рахунок суду грошових коштів в сумі 147 273 грн.

З врахуванням викладеного колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з підстав невідповідністі висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильного застосування норм матеріального права з ухваленням нового рішення про задоволення позову ОСОБА_5, а грошові кошти в сумі 147 273 грн., внесені ОСОБА_5 на депозитний рахунок суду слід перерахувати ОСОБА_4, які ним були сплачені продавцю житлового приміщення.

У відповідності до вимог ст. 141 ЦПК пропорційно до розміру задоволених позовних вимог підлягають стягненню і судові витрати.

Керуючись ст. ст. 268, 374, 376, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_5 - ОСОБА_6 задовольнити.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду від 13 лютого 2018 року скасувати та ухвалити нове рішення:

Позов ОСОБА_5 задовольнити.

Визнати недійсним Договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений між Публічним акціонерним товариством «Проскурів» (ЄДРПУО 30593842, адреса: 31362, вул. Леніна, 4/1 с. Розсоша Хмельницького району) та ОСОБА_4 (проживаючого по АДРЕСА_2, реєстраційний номер платника податків НОМЕР_1), посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Кот М.О. 21 липня 2017 року за номером 3560, в частині прав та обов'язків покупця.

Перевести на ОСОБА_5 (проживаючого по АДРЕСА_1, реєстраційний номер платника податків НОМЕР_2) права і обов'язки покупця за Договором купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між Публічним акціонерним товариством «Проскурів» (ЄДРПУО 30593842, адреса: 31362, вул. Леніна, 4/1 с. Розсоша Хмельницького району) та ОСОБА_4 (проживаючого по АДРЕСА_2, реєстраційний номер платника податків НОМЕР_1), посвідченого приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Кот М.О. 21 липня 2017 року за номером 3560.

Кошти в сумі 147 273 грн. з депозитного рахунку № 6581, отримувач: Територіальне управління державної судової адміністрації в Хмельницькій області перерахувати ОСОБА_4 (проживаючого по АДРЕСА_2, реєстраційний номер платника податків НОМЕР_1).

Стягнути з Публічного акціонерного товариства «Проскурів» (ЄДРПУО 30593842, адреса: 31362, вул. Леніна, 4/1 с. Розсоша Хмельницького району) та ОСОБА_4 (проживаючого по АДРЕСА_2, реєстраційний номер платника податків НОМЕР_1) на користь ОСОБА_5 ( проживаючого по АДРЕСА_1, реєстраційний номер платника податків НОМЕР_2) судові витрати у вигляді судового збору по 1600 грн. з кожного.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 2 травня 2018 року.

Судді (підпис) А.М. Костенко

(підпис) Л.М. Грох

(підпис) О.І.Ярмолюк

Згідно з оригіналом А.М. Костенко