Дата документу 12.12.2018 Справа № 313/435/17
ЗАПОРІВЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний №313/435/17 Головуючий у 1 інстанції Нагорний А.О.
Провадження № 22-ц/807/266/18 Суддя-доповідач Онищенко Е.А.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 грудня 2018 року м. Запоріжжя

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Запорізького апеляційного суду у складі:

головуючого Онищенка Е.А.

суддів: Бєлки В.Ю.,

Воробйової І.А.

за участю секретаря судового засідання Книш С.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Ентузіаст» на рішення Веселівського районного суду Запорізької області від 25 липня 2018 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Ентузіаст» до ОСОБА_3, Фермерського господарства «Династія-2», про визнання договору оренди землі, укладеного між відповідачами недійсним та визнання поновленим договору оренди землі на тих же самих умовах,-

В С Т А Н О В И Л А:

У березні 2017 року ТОВ «Ентузіаст» звернулось до суду з позовом ОСОБА_3, ФГ «Династія-2», про визнання договору оренди землі недійсним, визнання поновленим договору оренди землі на тих же умовах.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 20.01.2006 року між ТОВ «Ентузіаст» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі, відповідно до якого, в оренду ТОВ «Ентузіаст» була передана земельна ділянка площею 6,5346 гектарів, строком на 10 років.

Відповідно до п. 43 договору він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір зареєстрований у Веселівському РВ ЗРФ ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис реєстраційний номер 20 від 28.04.2006 року.

На думку позивача термін дії договору мав закінчитись 28.04.2016 року.

Зазначено, що ТОВ «Ентузіаст» як орендар, належним чином виконувало умови договору оренди землі від 20.01.2006 року впродовж всього терміну його дії, про що свідчить відсутність будь яких спорів щодо виконання його умов між сторонами.

Згідно п. 8 Договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

З метою реалізації вище зазначених умов договору ТОВ «Ентузіаст» 16.12.2015 року звернулося до ОСОБА_3 з листом-повідомленням про поновлення вищезазначеного договору, в якому запропоновано поновити договір на той самий строк на тих самих умовах.

За результатами розгляду проекту додаткової угоди, ОСОБА_3 надала згоду на поновлення договору та 20.01.2016 року підписала додаткову угоду, відповідно до п.1.2. якої вона набула чинності з моменту її підписання сторонами.

З 29.04.2016 року відповідно до умов договору оренди землі від 20.01.2006 року ТОВ «Ентузіаст» продовжує відкрито обробляти дану земельну ділянку до теперішнього часу.

Разом з тим, позивачу стало відомо, що 30.09.2016 року між ОСОБА_3. та ФГ «Династія-2» було укладено договір оренди спірної земельної ділянки, строком на 10 років.

Позивач вважає, що зазначений договір оренди земельної ділянки порушує його першочергове право на поновлення договору оренди землі від 20.01.2006 року.

Враховуючи вищенаведене позивач просив суд, визнати недійсним договір оренди землі від 30.09.2016 року, укладений між ОСОБА_3 та ФГ «Династія-2» та визнати поновленим договір оренди землі від 20.01.2006 року, укладений між ТОВ «Ентузіаст» та ОСОБА_4 на тих же самих умовах, строком на 10 років.

Рішенням Веселівського районного суду Запорізької області від 25 липня 2017 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з зазначеним рішенням суду, ТОВ «Ентузіаст» подало апеляційну скаргу в якій, посилаючись на порушенням норм матеріального та процесуального права, просив скасувати рішення суду, ухвалити нове про задоволення позову у повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги посилалось на неналежну оцінку судом першої інстанції фактів неодноразового звернення товариства до орендодавця для поновлення договору оренди, неотримання орендодавцем листів-повідомлень, що свідчить про недобросовісну поведінку орендодавця, перебування земельної ділянки в користуванні ТОВ "Ентузіаст".

Представником відповідача ФГ «Династія-2» Нестеренко В.В. надано суду відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначає, що доводи апеляційної скарги є необґрунтованими та такими, що не спростовують правильність і законність рішення суду першої інстанції. Просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін.

Заслухавши у засіданні апеляційного суду суддю-доповідача, пояснення учасників апеляційного розгляду, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення з наступних підстав.

За змістом п.1 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_3 є власником земельної ділянки площею 6,5346 га кадастровий № НОМЕР_1, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЗП № 170118 від 06.01.2005 р.

20.01.2006 р. ТОВ «Ентузіаст» та ОСОБА_3 уклали договір оренди землі, відповідно до якого, в оренду була передана земельна ділянка належна орендодавцеві на праві власності, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 6,5502 гектарів (п.2), строком на 10 років (п.8). 28.04.2006 р. договір було зареєстровано у встановленому на той час порядку, реєстраційний номер 20 р.

Відповідно до п. 8 договору він був укладений на 10 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п.п. 5, 9 договору оренди землі від 20.01.2006 р. № б/н нормативно грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення складала 69 485,00 грн., орендна плата на рік становить 1% від грошової оцінки земельної ділянки (695,00 грн.).

За час дії Договору внесення будь-яких змін у встановленому порядку сторонами не проводилося.

18.12.2015 р. від ТОВ «Ентузіаст» на адресу ОСОБА_3 надійшов лист-повідомлення про поновлення договору оренди б/д, б/н, додатком до якого був проект додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі від 20.01.2006 року № б/н. Згідно до п.п. 1.1., 1.2. названого вище проекту угоди орендарем запропоновано поновити Договір оренди землі від 20.01.2006 р. № б/н на той самий строк на тих самих умовах. Угода вступає в сулу з моменту її підписання сторонами.

За результатом розгляду проекту додаткової угоди, відповідач 1 надала згоду на продовження Договору оренди землі від 20.01.2006 р. № б/н на той самий строк на тих самих умовах та підписала вказану додаткову угоду.

Частина 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»

Згідно із ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Стаття 17 Закону «Про оренду землі» встановлює, що об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Отже, договір оренди землі і відповідно додаткова угода до нього набирають чинності саме з моменту реєстрації такого права, а не з моменту підписання договору або додаткової угоди.

Судом першої інстанції вірно встанволено, що ТОВ «Ентузіаст» скористалося переважним правом на поновлення договору, але після підписання 20.01.2016 р. додаткової угоди позивач тривалий час не вчинював жодних дій щодо проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки та набрання чинності вказаній додатковій угоді.

21.04.2016 р. у зв'язку із не проведенням реєстрації та зміною певних обставин ОСОБА_3 звернулася до позивача із заявою про небажання продовжувати договір оренди землі та просила не реєструвати укладену раніше додаткову угоду. Будь-яка відповідь на її заяву позивачем надана не була, реєстрація права також проведена не була.

Позивачем після зняття урожаю на протязі всього літа будь-які роботи на земельній ділянці не проводилися.

30.09.2016 р. ОСОБА_6, уклала з ФГ «Династія-2» договір оренди землі на більш вигідних умовах в частині орендної плати, який був зареєстрований у встановленому порядку, реєстраційний номер 16769446.

Відповідно до п.п. 5, 8, 9 договору він був укладений на 10 років. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору становить 223 023,00 грн., орендна плата на рік 3% від грошової оцінки земельної ділянки - 6 691,10 грн. в грошовій формі, або зерно 4 000, 00 кг., 25 л. соняшникової олії, 50 кг. борошна (а.с.95).

Відмовляючи в задоволенні позову ТОВ "Ентузіаст" до ОСОБА_3, ФГ "Династія-2", суд першої інстанції правильно визначив, що стаття 33 Закону України "Про оренду", якою врегульовані правовідносини між орендарем та орендодавцем за договором оренди, строк дії якого закінчується, передбачає дві самостійні підстави для збереження орендних відносин між ними.

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на ставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним оспорюваний правочин.

За положеннями ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі та укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Ці положення кореспондуються із загальною нормою - ч. 1 ст. 777 ЦК України.

Друга самостійна підстава для поновлення орендних відносин передбачена ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондується з загальною нормою - ст. 764 ЦК України.

Стаття 764 ЦК України передбачає можливість поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той же строк без укладення нового договору за умови, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму та немає заперечень наймодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору.

Згідно з ч. ч. 6, 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця із запереченням у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Отже, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. А поновлення договору передбачає іншу ситуацію між сторонами договору, коли проти фактичного подальшого користування орендованою земельною ділянкою орендарем після закінчення строку дії договору не заперечує орендодавець.

Між тим, способом поновлення договору оренди, передбаченим ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", орендар може скористатися, якщо з певних причин він не надіслав листа-повідомлення про намір використати переважне право оренди.

Відмовляючи в задоволенні цих позовних вимог, суд першої інстанції визначив, що при укладенні договору оренди земельної ділянки від 30.09.2016р. відповідачі не порушили переважне право ТОВ "Ентузіаст" як орендаря за договором від 20.01.2006р. на укладення договору найму на новий строк.

Судом встановлено, що орендна плата за землю, яка запропонована фермерським господарством "Династія-2", є набагато кращою, ніж та, що була запропонована позивачем.

Колегія погоджується з такими висновками суду з огляду на наступне.

Суд першої інстанції правильно вказав, що переважне право позивач втратив після першої пропозиції, яку відхилив орендодавець.

Апеляційний суд вважає такі висновки суду правильними, оскільки вони ґрунтуються на матеріалах справи, відповідають положенням норм матеріального права, які правильно застосовані судом першої інстанції до спірних правовідносин, та зроблені з урахуванням правових позицій Верховного Суду з цих питань.

В постанові від 23.03.2016р. по справі № 6-146цс16 Верховний Суд України дійшов висновку, що для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ТОВ "Ентузіаст" посилався на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України "Про оренду землі", унаслідок чого було укладено договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншим орендарем.

Частинами 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, позивачем не доведено належними та допустимими доказами, тієї обставини, що при укладенні договору оренди земельної ділянки від 30.09.2016р. відповідачами було порушено його переважне право.

З цього приводу Верховним Судом України була сформована така усталена правова позиція, за якою стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у ч. 1 регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а в ч. 6 - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

Верховний Суд дещо уточнив її, зазначивши, якщо орендар, маючи на меті реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ініціював перед орендодавцем питання про таке поновлення, скориставшись правовим механізмом ч.ч.1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", то ч. 6 вказаної статті не може бути застосована до таких правовідносин, оскільки не передбачає звернення орендаря до орендодавця; переговори сторін щодо зміни (за необхідності) істотних умов не проводяться. Тобто, якщо орендар надіслав лист-повідомлення про поновлення договору на нових умовах, то сам лише факт спливу місячного строку за відсутністю листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди, не може свідчити про автоматичне поновлення договору оренди землі (Постанови Верховного Суду від 21.02.2018 у справі № 917/770/17, від 07.03.2018 у справі № 917/769/17).

За встановленими обставинами справи та з урахуванням правової позиції можна дійти висновку, що, скориставшись своїм переважним правом на продовження договору з позивачем на тих же умовах, які і на думку апеляційного суду є дуже невигідними та очевидно несправедливими порівняно з існуючими на цей час у інших орендарів, ТОВ "Ентузіаст" втратив своє переважне право. Надіслання повторного листа-повідомлення з іншими умовами в такому разі не поновлює цього втраченого права та не свідчить про автоматичне поновлення договору оренди з ним.

Таким чином, скориставшись цим правовим механізмом, ТОВ "Ентузіаст" вже не може ставити питання про продовження його орендних відносин за старими умовами у відповідності до положень ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки перемовини між сторонами відбулись, та орендодавець відмовився від продовження з ним орендних відносин на цих умовах, і тому не можна вважати, що за спливом місяця після закінчення договору оренди орендар правомірно утримує земельну ділянку, навіть, якщо орендодавець ніяких активних дій з її повернення не вчиняє.

Під час розгляду справи апеляційним судом встановлено, що суд першої інстанції дотримався вимог ст. 212 ЦПК України в редакції на час ухвалення рішення суду і оцінив всі надані сторонами докази на ґрунті всебічного, повного, об'єктивного та безпосереднього їх дослідження, а також оцінив належність допустимість, достовірність кожного доказу окремо, достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, відобразив в рішенні результати оцінки доказів.

Доводи апеляційної скарги не дають підстав для встановлення неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, не спростовують висновків суду, обґрунтовано викладених в мотивувальній частині оскаржуваного рішення.

За таких обставин колегія суддів вважає, що ухвалене в справі судове рішення відповідає вимогам закону й підстави для його скасування відсутні.

У разі відмови ТОВ "Ентузіаст" у задоволенні його апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції у повному обсязі в силу вимог ст. 141 ЦПК України останній не має права на компенсацію за рахунок відповідачів у цій справі будь-яких судових витрат, пов'язаних із розглядом цієї справи апеляційним судом, у тому числі у вигляді судового збору у розмірі 4800 (а.с. 196), сплаченого ним при подачі вищезазначеної апеляційної скарги до апеляційного суду.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 381-384, 390 ЦПК України, колегія суддів,-

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ентузіаст» залишити без задоволення.

Рішення Веселівського районного суду Запорізької області від 25 липня 2017 року у цій справі залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 17 грудня 2018 року.

Головуючий

Судді: