Справа № 161/7704/18
Провадження № 2/161/2454/18
ЛУЦЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 листопада 2018 року місто Луцьк

Луцький міськрайонний суд Волинської області у складі:

головуючого - судді Гриня О.М.,

з участю секретаря судових засідань - Єдинак А.М.,

позивача - ОСОБА_3,

представника позивача - ОСОБА_4,

відповідача - ОСОБА_5,

представника відповідача - ОСОБА_6,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_5 про визнання права власності на квартиру АДРЕСА_1 та стягнення з ОСОБА_5 забезпечувального платежу у подвійному розмірі, що становить 1 200 000, 00 грн. -

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_3 звернулася в суд з позовом до ОСОБА_5 про визнання права власності на нерухоме майно.

Свій позов обґрунтовує тим, що 02.03.2015 року між нею та відповідачем було укладено нотаріально посвідчений договір, за умовами якого сторони зобов'язались в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу трикімнатної квартири з підвалом по АДРЕСА_1, площею 93,0 кв.м. у термін до 01.11.2015 року. В подальшому цей строк був продовжений до 01.04.2017 року, згідно договорів від 27.10.2015 року, 23.02.2016 року, 13.06.2016 року та 28.10.2016 року. За умовами договору ОСОБА_3 (майбутній покупець) сплатила ОСОБА_5 (як майбутньму продавцю) забезпечувальний платіж у розмірі 600 000 (шістсот тисяч) гривень, які останній отримав при підписанні договору. Однак, всупереч взятим на себе зобов'язання, відповідач ухилився від укладення основного договору. У відповідь на свої численні звернення ОСОБА_3 отримала лист-повідомлення відповідача про неможливість укладення основного договору через необґрунтовані та неповажні причини, що непідтверджені жодними доказами. 03.05.2017 року позивачем була направлена вимога про виконання умов попереднього договору купівлі-продажу квартири, однак станом на дату звернення до суду з позовною заявою жодної відповіді відповідача нею не отримано. З огляду на вказане, у травні 2017 року ОСОБА_3 звернулась до суду з позовом про зобов'язання відповідача укласти основний договір купівлі-продажу вказаного нерухомого майна та вимогою про стягнення з ОСОБА_5 штрафу у розмірі 600 000 грн. Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 31.01.2018 року, що залишено без змін постановою Апеляційного суду Волинської області від 16.04.2018 року у вказаному позові було відмовлено, оскільки на момент звернення позивача до суду з позовом, у ОСОБА_5 були відсутні правовстановлюючі документи на будинок. Право власності відповідача на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1, було зареєстровано 01.03.2018 року, тобто після дослідження судом першої інстанції всіх доказів у справі. В ході розгляду вказаної справи відповідач визнав той факт, що право власності на спірний об'єкт нерухомого майна належить ОСОБА_3 та вказано що він погоджується на укладення основного договору (про що зазначається у відзиві ОСОБА_5 на апеляційну скаргу). Однак, на даний момент, відповідачем не виконано зобов'язань, посвідчених попереднім договором купівлі-продажу квартири. Будь-які незалежні від відповідача обставини, які б унеможливили укладення основного договору з 01.03.2018 року по даний час відсутні. З огляду на вищенаведене та з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог від 18.07.2018 року, позивач просить визнати за нею право власності на квартиру АДРЕСА_1 та стягнути з відповідача забезпечувальний платіж у подвійному розмірі, що становить 1200 000 (один мільйон двісті тисяч) гривень.

У своєму відзиві від 05.06.2018 року, з урахуванням додаткових заперечень на заяву про збільшення позовних вимог від 07.08.2018 року, відповідач проти задоволення позову заперечує. Вказує, що він дійсно 03.03.2018 року набув права власності на будинок по АДРЕСА_1, де має бути розміщена спірна квартира. Вказана обставина виникла під час апеляційного розгляду іншої цивільної справи по суті, а тому повторне обґрунтування позовних вимог із зазначенням вищезазначених обставин є з боку позивача зловживанням процесуальними правами. Зазначає, що ОСОБА_3 не вжила заходів досудового врегулювання спору. Єдиним вирішенням спору на користь позивача, на думку відповідача, є укладення мирової угоди, пропозиція якої була відхилена при розгляді справи №161/10522/18 в суді апеляційної інстанції. Також вказує, що повноваження сторін згідно попереднього договору припинились з моменту закінчення строку його дії 01.04.2017 року, внаслідок не укладення основного договору та відмови суду в зобов'язанні ОСОБА_5 укласти такий договір. Щодо стягнення з нього повідного розміру забезпечувального платежу, то згідно умов попереднього договору він не є одним із видів забезпечення виконання зобов'язань, отже, вказана сума не підлягає до стягнення з відповідача. Звертаючи увагу на вищезгадане, ОСОБА_5 просить відмовити в задоволенні позову у повному обсязі.

Ухвалою Луцького міськрайонного суду Волинської області від 21 травня 2018 року справа призначена до розгляду за правилами загального позовного провадження.

В судовому засіданні позивач та її представник позов підтримали у повному обсязі та просили його задовольнити.

Відповідач та його представник проти задоволення позову заперечували, надали пояснення аналогічні викладеним у письмовому відзиві на позов та додаткових запереченнях.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши письмові докази в справі, суд дійшов до висновку, що позов підлягає до часткового задоволення з наступних підстав.

Згідно з ч.1 ст.509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Відповідно до ст.11 ЦК України зобов'язання виникають, в тому числі і з договорів.

Судом встановлено, що 02.03.2015 року між ОСОБА_7 з однієї сторони (майбутній продавець) та ОСОБА_3 з другої сторони (майбутній покупець) уклали договір, посвідчений нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Сушик Л.А. (зареєстровано в реєстрі за № 90), згідно умов якого сторони зобов'язались укласти договір купівлі-продажу (основний договір) трикімнатної квартири з підвалом по АДРЕСА_1, площею 93,0 кв.м. (стіни- штукатурка, підлога- стяжка, вікна - металопластикові, фасад, світло, вода, опалення вхідні двері) до 01.11.2015 року (а.с. 4).

За змістом даний договір відповідає вимогам ст.635 ЦК України і є попереднім договором.

Вказаний строк виконання зобов'язань було змінено (пролонгація дії попереднього договору), згідно нотаріально посвідчених договорів про внесення змін до попереднього договору купівлі-продажу квартири: договором від 27.10.2015 року - до 01.03.2016 року, договором від 23.02.2016 року - до 01.07.2016 року, договором від 30.06.2016 року -до 30.10.2016 року та договором від 28.10.2016 року - до 01.04.2017 року (а.с.5,6).

Відповідно до п.2.3. зазначеного договору за основним договором майбутній продавець зобов'язується передати у власність майбутнього покупця квартиру, обумовлену цим договором, а майбутній покупець, в свою чергу прийняти її та сплатити, визначену цим договором грошову суму під час укладення основного договору.

Пунктом 2.6 договору установлено, що продаж квартири буде вчинено за узгодженою ціною 600 000 (шістсот тисяч) гривень.

Відповідно до п.3 у забезпечення виконання своїх обов'язків, майбутній покупець сплатила майбутньому продавцю забезпечувальний платіж в розмірі 600 000 грн., а майбутній продавець отримав зазначену суму, яка при підписанні основного договору залишається у майбутнього продавця і зараховується в рахунок оплати за вищевказану квартиру за основним договором.

Пунктом 6 договору установлено, що у випадку відмови майбутнього продавця від укладання основного договору без поважної причини, ним повертається майбутньому покупцеві сплачений нею за цим договором забезпечувальний платіж та додатково сплачується штраф в розмірі 100 відсотків суми забезпечувального платежу.

Відповідно до п.7 у разі, якщо одна сторона ухиляється від виконання зобов'язань за цим договором (тобто ухиляється від укладання основного договору), інша сторона вправі звернутись до суду з вимогою про примушення укласти основний договір на умовах визначених цим договором.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

З матеріалів справи вбачається, що 06.04.2017 року у відповідь на приватний лист від 27.03.2017 року на адресу позивача ОСОБА_5 надіслано повідомлення про причини неможливості виконання умов попереднього договору (а.с.8).

03.05.2017 року ОСОБА_3 на адресу відповідача було направлено вимогу про виконання умов попереднього договору купівлі-продажу квартири (а.с.7), що була проігнорована ОСОБА_5, оскільки жодної відповіді з боку відповідача не надходило.

У травні 2017 року ОСОБА_3 звернулась до суду з позовом про зобов'язання відповідача укласти основний договір купівлі-продажу вказаного нерухомого майна та вимогою про стягнення з ОСОБА_5 штрафу у розмірі 600 000 грн. Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 31.01.2018 року, що залишено без змін постановою Апеляційного суду Волинської області від 16.04.2018 року у вказаному позові було відмовлено (а.с.12-16).

Однією з підстав для відмови у вказаному позові стала відсутність на день розгляду справи у відповідача свідоцтва про право власності на незавершений будівництвом будинок з незалежних від ОСОБА_5 підстав (процес подачі Декларації про початок будівельних робіт та її реєстрація відділом Державного архітектурно-будівельного контролю Луцької міської ради).

Судом встановлено, що право власності на житловий будинок загальною площею 616,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, зареєстровано за ОСОБА_5 01.03.2018 року (державний реєстратор - приватний нотаріус Луцького міського нотаріального округу Рачкова Т.О.) (а.с.60-61).

В силу статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно із частинами першої, третьою статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Із змісту приписів п. 3 попереднього договору вбачається, що укладаючи такий договір та визначаючи обов'язок покупця по внесенню забезпечувального платежу у розмірі 600000,00 грн. сторонами передбачалося, що такі кошти сплачуються саме в якості забезпечення придбання об'єкту продажу (квартири), та за наслідками укладення основного договору купівлі-продажу виступають як оплата частини вартості предмету купівлі-продажу.

Згідно п.4 попереднього договору вказаний забезпечувальний платіж не є неустойкою, порукою, гарантією, заставою. Вказаний перелік з огляду на положення договору є вичерпним.

Тобто, за своєю правовою природою під визначеним в попередньому договорі забезпечувальним платежем сторонами фактично було погоджено сплату коштів за попереднім договором, які в подальшому (за наслідками укладення основного договору) будуть зараховані в якості покупної оплати вартості його предмету продажу.

Згідно ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ч.2 ст.635 ЦК України сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Згідно з вимогами ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно ст. 571 ЦК України якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора.

Якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.

Сторона, винна у порушенні зобов'язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором.

Зважаючи на те, що на даний момент основний договір не укладено, що визнається сторонами, будь-які незалежні від відповідача обставини, які б унеможливили укладення основного договору з 01.03.2018 року відсутні, та відповідно невиконання положень попереднього договору сталось не з вини ОСОБА_3, вимоги позивача в частині стягнення з відповідача на її користь суми забезпечувального платежу в подвійному розмірі підлягають до задоволення.

Щодо позовних вимог про визнання за ОСОБА_3 права власності на вищезгадану квартиру, суд вбачає за необхідне зазначити наступне.

За змістом ст.328 ЦК право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Зазначеною нормою закріплено презумпцію законності набуття права власності, тобто право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або якщо незаконність набуття права власності встановлена рішенням суду, а також встановлено відкритість переліку підстав набуття права власності з обмеженням їх виключно тими, що прямо передбачені в законодавстві.

Припинення зобов'язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов'язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов'язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно. Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу (постанова ВСУ від 02.09.15 року № 6-226цс14 ).

Відтак, вказана вимога позивача не підлягає до задоволення.

З огляду на вищевикладене, на основі повно та всебічно з'ясованих обставин, на які посилаються сторони, як на підставу своїх вимог та заперечень підтверджених доказами, перевіреними в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, а також достатність, взаємозв'язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, суд дійшов висновку про необхідність часткового задоволення позову.

Зважаючи на те, що позивач при зверненні до суду з позовом звільнена від сплати судового збору на підставі п.9 ч.1 ст. 5 ЗУ «Про судовий збір», вказана сума судових витрат, з огляду на часткове задоволення позовних вимог та з урахуванням положень ст.141 ЦПК України, у розмірі 9 205 грн. (1841 грн. х 5) підлягає до стягнення з відповідача на користь держави.

Керуючись ст.ст. 12, 13, 77, 81, 141, 263, 264, 265 ЦПК України, ст. 204, 570, 571 ЦК, суд, -

ВИРИШИВ:

Позов задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_5 (ІНФОРМАЦІЯ_1, РНОКПП НОМЕР_1, адреса місця реєстрації: АДРЕСА_2) на користь ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2, адреса місця реєстрації: м. Луцьк, вул. Левітана, 27) 1 200 000,00 (один мільйон двісті тисяч) гривень подвійного розміру забезпечувального платежу.

В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_5 (ІНФОРМАЦІЯ_1, РНОКПП НОМЕР_1, адреса місця реєстрації: АДРЕСА_2) дохід держави 9 205, 00 (дев'ять тисяч двісті п'ять) гривень судового збору.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Повний текст рішення суду складено 14 листопада 2018 року.

Суддя Луцького міськрайонного суду Гринь О.М.

Волинської області