Головуючий у І інстанції Москаленко К.О.
Провадження №22-ц/824/187/2018 Доповідач у ІІ інстанції Матвієнко Ю.О.
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

08 листопада 2018 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого судді: Матвієнко Ю.О.,
суддів: Іванової І.В., Мельника Я.С.
за участю секретаря: Шуляка Д.О.,

розглянувшиу відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду м. Києва від 13 березня 2018 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «РАТІО ІНВЕСТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «КАУНТ-ПРО» про визнання договорів недійсними та витребування майна,

В С Т А Н О В И В:
У березні 2017 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою до ТОВ «Фінансова компанія «РАТІО ІНВЕСТ», ТОВ «КАУНТ-ПРО» про визнання договорів недійсними та витребування майна та просив ухвалити рішення про його задоволення, посилаючись на те, що йому на праві власності належать об`єкти нерухомого майна, а саме: земельна ділянка площею 0,0534 га з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить йому на підставі Дублікату Державного акту на право власності на земельну ділянку, виданого 09 липня 2008 року, серії ЯЖ № 007307; земельна ділянка площею 0,0481 га з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить йому на підставі Дублікату Державного акту на право власності на земельну ділянку, виданого 09 липня 2008 року, серії ЯЖ № 007306; житловий будинок, загальною площею 848,60 кв.м., житловою площею 431,20 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , та належить йому на праві власності на підставі Дублікату Свідоцтва про право власності, виданого Головним управлінням житлового забезпечення від 01 липня 2003 року, серії САВ № 863216.
25.01.2017 року з інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №№ 78854373, 78854769, 78854938 від 25.01.2017 року позивачу стало відомо, що право власності на належні йому земельні ділянки та житловий будинок 20 січня 2017 року на підставі договорів купівлі-продажу від 20 січня 2017 року, укладених між ТОВ «Фінансова компанія «РАТІО ІНВЕСТ», як продавцем, та ТОВ «КАУНТ-ПРО», як покупцем, посвідчених приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Павловською Г.О. та зареєстрованих в реєстрі за №№ 8, 11, 14, було перереєстровано на іншу особу ТОВ «КАУНТ-ПРО». Також 20 січня 2017 року на забезпечення виконання зобов`язань за договорами купівлі-продажу від 20 січня 2017 року, укладеними між ТОВ «Фінансова компанія «РАТІО ІНВЕСТ» та ТОВ «КАУНТ-ПРО», між цими ж юридичними особами укладено договір іпотеки земельних ділянок та житлового будинку, посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Павловською Г.О. та зареєстрований в реєстрі за № 17.
Вищевказані договори купівлі-продажу та договір іпотеки позивач ОСОБА_1 вважає такими, що не відповідають вимогам законодавства, а тому підлягають визнанню недійсними, виходячи з наступного.
20 серпня 2008 року між Публічним акціонерним товариством «БАНК ФОРУМ», як кредитодавцем, та ОСОБА_2 , як позичальником, було укладено кредитний договір № 0435/08/01 CLNv.
В якості забезпечення виконання ОСОБА_3 зобов`язань за вищевказаним кредитним договором, 20 серпня 2008 року між ОСОБА_1 , як майновим поручителем, та ПАТ «Банк Форум», як іпотекодержателем, було укладено договір іпотеки (майнової поруки), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чернокур О.М. та зареєстрований в реєстрі за № 3885. Предметами іпотекиза Договором іпотеки було визначено належні позивачу на праві власності земельні ділянки та житловий будинок, розташовані за адресою: АДРЕСА_2 .
29 липня 2016 року між ПАТ «Банк Форум» та ТОВ «ФК «PAТІО ІНВЕСТ» було укладено договір про відступлення прав вимоги № 159-Ф, за яким ПАТ «Банк Форум» відступив ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ» права вимоги до ОСОБА_4 , що належать ПАТ «Банк Форум» на підставі кредитного договору та у зв`язку із ним, а ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ» прийняв права вимоги.

Також, 29 липня 2016 року між ПАТ «Банк Форум» та ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ» було укладено договір про відступлення прав за договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бадаховим Ю.Н. за реєстровим №975, за яким від ПАТ «Банк Форум» до ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ» було передано права іпотекодержателя за договором іпотеки.
20 січня 2017 року між відповідачами в порядку звернення стягнення на нерухоме майно було укладено договори купівлі-продажу земельних ділянок та житлового будинку, які, на думку позивача, не відповідають вимогам цивільного законодавства, оскільки, починаючи з 2003 року, об`єкти є приміщеннями дипломатичного представництва (посольства) Грецької Республіки в Україні, що підтверджується договорами оренди та офіційною інформацією Міністерства закордонних справ, а згідно норм міжнародного та національного законодавства приміщення дипломатичних представництв користуються привілеями, імунітетами та є недоторканими і на них не може бути звернене стягнення.
Крім того, оскільки в Договорі іпотеки відсутнє належне іпотечне застереження, яке дає можливість іпотекодержателю в позасудовому порядку звернути стягнення на предмет іпотеки, у іпотекодержателя ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ» не було права на звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку. При цьому, позивач ОСОБА_1 заперечував щодо звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, а тому ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ» не мало права вчиняти дії по зверненню стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Також, ОСОБА_1 в позові посилався на те, що на час укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу земельних ділянок та житлового будинку на даних об`єктах нерухомого майна існувало обтяження у вигляді заборони їхнього відчуження, яке 22 липня 2016 року було внесене в Державний реєстр державним реєстратором Харківської районної державної адміністрації Радіоновим О.С. на підставі ухвали Ленінського районного суду м. Харкова від 19 липня 2016 року.
Крім того, укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу суперечить ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей», оскільки на час їхнього укладення у житловому будинку, належному на праві власності позивачу, були зареєстровані двоє малолітніх дітей ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , і на укладення вищевказаних правочинів був необхідний попередній дозвіл органу опіки та піклування.
На підставі вищенаведеного договори купівлі-продажу земельних ділянок та житлового будинку, укладені 20 січня 2017 року між ТОВ «Фінансова компанія «РАТІО ІНВЕСТ», як продавцем, та ТОВ «КАУНТ-ПРО», як покупцем, на думку ОСОБА_1 підлягають визнанню недійсними, а відповідно до ст. 548 ЦК України недійсним є і договір іпотеки, оскільки недійсність основного зобов`язання спричиняє недійсність правочину щодо його забезпечення. Крім того, ОСОБА_1 , посилаючись на протиправність укладення між відповідачами оспорюваних договорів, які порушують його права власника, просив витребувати на свою користь у ТОВ «КАУНТ-ПРО» належні йому земельні ділянки та житловий будинок.
Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 13 березня 2018 року в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Не погоджуючись із рішенням, позивач ОСОБА_1 подав на нього апеляційну скаргу, у якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити по справі нове рішення про задоволення його позовних вимог в повному обсязі.
Обгрунтовуючи апеляційну скаргу, позивач посилався на скасування в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції, яке було підставою для укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу і яким було скасовано постанову приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Павловської Г.О. від 29 жовтня 2016 року про відмову у вчиненні нотаріальної дії та зобов`язано її на підставі звернення ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ» і поданих документів вчинити нотаріальну дію з посвідчення договорів купівлі-продажу на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» з одночасною реєстрацією переходу права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо земельних ділянок та житлового будинку; порушення ст.ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку», п.п.2-7. 2.12. глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України та п. 6.5. договору іпотеки від 20 серпня 2008 року в частині ненадіслання ОСОБА_1 , як іпотекодавцю, повідомлення про порушення умов основного зобов`язання та/або іпотечного договору і повідомлення про звернення стягнення в порядку, передбаченому ст.38 Закону України «Про іпотеку», що унеможливлює позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки; наявність на час укладення оспорюваних правочинів зареєстрованого обтяження будинку та земельних ділянок, що є підставою для відмови у державній реєстрації прав; укладення оспорюваних правочинів без попереднього дозволу органу опіки та піклування, який є необхідним, зважаючи на факт реєстрації у житловому будинку на час укладення правочинів двох малолітніх дітей; невідповідність в оспорюваних договорах цін предметів іпотеки ринковій вартості майна; укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу та перереєстрація права власності на предмет іпотеки нотаріусом поза межами місця знаходження нерухомого майна; неможливість звернення стягнення на житловий будинок та земельні ділянки, які є приміщеннями дипломатичного представництва; наявність спору щодо заборгованості позичальника, для погашення якої звертається стягнення; відсутність згоди іпотекодавця ОСОБА_1 на позасудовий спосіб врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки; відсутність укладеного між іпотекодавцем та іпотекодержателем окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя з істотними умовами такого договору.
В судовому засіданні представник ОСОБА_1 просив про задоволення апеляційної скарги з викладених в ній підстав.
Представники відповідачів ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ» та ТОВ «КАУНТ-ПРО» у судовому засіданні проти задоволення апеляційної скарги позивача заперечили та просили рішення суду першої інстанції залишити без змін, як таке, що ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права.
Заслухавши доповідь судді доповідача, пояснення учасників процесу, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги ОСОБА_1 , колегія суддів приходить до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду без змін, виходячи з наступного.
Відповідно до ч.ч.1, 2, 5 ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обгрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Згідно вимог ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції перевіряє справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Судом першої інстанції встановлено, що 20 серпня 2008 року між Публічним акціонерним товариством «Банк Форум», як кредитором, та ОСОБА_2 , як позичальником, було укладено кредитний договір № 0435/08/01 CLNv (том 1, а.с.18-23).
В якості забезпечення виконання ОСОБА_3 зобов`язань за вищевказаним кредитним договором, 20 серпня 2008 року між ОСОБА_1 , як майновим поручителем, та ПАТ «Банк Форум», як іпотекодержателем, було укладено договір іпотеки (майнової поруки), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чернокур О.М. та зареєстрований в реєстрі за № 3885 (том 1, а.с.27-31), предметами іпотеки за яким є:

- земельна ділянка, площею 0,0534 га, призначена для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :82:296:0034;
- земельна ділянка, площею 0,0481 га, призначена для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :82:296:0033;
- житловий будинок, загальною площею 848,60 кв.м., житловою площею 431,20 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
Переможцем аукціону з продажу права вимоги за Кредитним договором відповідно до протоколу №210645 організатора аукціону ТОВ «Електронні торги України» від 25.07.2016 року стало ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ».
29 липня 2016 року між ПАТ «Банк Форум» та ТОВ «ФК «PAТІО ІНВЕСТ» було укладено договір про відступлення прав вимоги № 159-Ф, за яким ПАТ «Банк Форум» відступив ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ» права вимоги до ОСОБА_4 , що належать ПАТ «Банк Форум» на підставі кредитного договору та у зв`язку із ним, а ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ» прийняв права вимоги (том 1, а.с.32-39).

Крім того, 29.07.2016 року між ПАТ «Банк Форум» та ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ» було укладено Договір про відступлення прав за Договором іпотеки, за умовами п. 1.2. якого новий іпотекодержатель набув усіх прав замість первісного іпотекодержателя (том 1, а.с.40-42).
20 січня 2017 року між ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ», як продавцем, та ТОВ «КАУНТ-ПРО», як покупцем, було укладено договори купівлі-продажу:
- договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,0534 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :82:296:0034 (том 1, а.с.93-96);
- договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,0481 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :82:296:0033 (том 1, а.с.89-92);
- договір купівлі-продажу житлового будинку, загальною площею 848,60 кв.м. житловою площею 431,20 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (том 1, а.с.97-100).
Право власності на житловий будинок зареєстровано за ТОВ «КАУНТ-ПРО» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в розділі об`єкта нерухомого майна з індексним номером 00, про що внесений запис №18648955 від 20.01.2017 року.
Також встановлено, що 20.01.2017 року в забезпечення виконання укладених договорів купівлі-продажу між ТОВ «КАУНТ-ПРО» та ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ» було укладено договір іпотеки, предметом якого є: земельна ділянка, площею 0,0534 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :82:296:0034; земельна ділянка, площею 0,0481 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :82:296:0033; житловий будинок, загальною площею 848,60 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (том 1, а.с.101-108).
Ухвалюючи рішення про відмову в позові, суд першої інстанції виходив з його недоведеності та необґрунтованості, і колегія суддів погоджується з такими висновками суду, виходячи з наступного.
Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
За статтею 16 ЦК України визнання правочину недійсним є одним із передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів і загальні вимоги щодо недійсності правочину передбачені статтею 215 ЦК України.
Так, відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина друга статті 215 ЦК України). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України).
Нікчемний правочин є недійсним у силу прямої вказівки закону за фактом наявності певної умови (обставини). Натомість оспорюваний правочин ЦК України імперативно не визнає недійсним, допускаючи можливість визнання його таким у судовому порядку за вимогою однієї із сторін або іншої заінтересованої особи, якщо в результаті судового розгляду буде доведено наявність визначених законодавством підстав недійсності правочину у порядку, передбаченому процесуальним законом. При цьому, оспорюваний правочин є вчиненим, породжує юридично значущі наслідки, обумовлені ним, й у силу презумпції правомірності правочину за статтею 204 ЦК України вважається правомірним, якщо не буде визнаний судом недійсним.
Таким чином, при вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи ст.ст. 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, на захист якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки, в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.
Позивач ОСОБА_1 , будучи майновим поручителем позичальника ОСОБА_2 , в своєму позові оспорює дійсність договорів купівлі-продажу, укладених між відповідачами ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ», як продавцем, та ТОВ «КАУНТ-ПРО», як покупцем, згідно умов яких ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ» належало право продажу земельних ділянок та житлового будинку на підставі Договору іпотеки, посвідченого 20 серпня 2008 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чернокур О.М., зареєстрованого в реєстрі за № 3885, укладеного між ПАТ «Банк Форум», як іпотекодержателем, та ОСОБА_1 , як іпотекодавцем, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі, та Договору про відступлення прав за Договором іпотеки, посвідченого 29 липня 2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бадаховим Ю.Н., зареєстрованого в реєстрі за № 975.
Відповідно до ч. 1 ст. 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Згідно ч. 1 ст. 24 Закону України «Про іпотеку» відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов`язанням.
Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно ч.ч. 1-3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:
- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;
- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Відповідно до ч.ч. 1, 2, 5, 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.
Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
З матеріалів справи вбачається, що боржник ОСОБА_2 неналежним чином виконував свої зобов`язання згідно умов укладеного між ним та ПАТ «Банк Форум» 20 серпня 2008 року кредитного договору, факт чого, зокрема, встановлено рішенням Господарського суду м. Києва від 02 грудня 2015 року та постановою Київського апеляційного господарського суду від 11 квітня 2016 року по справі за позовом ПАТ «Банк Форум» до ТОВ «Будинок тканин», який є майновим поручителем ОСОБА_2 , про стягнення заборгованості за кредитним договором. Даними судовими рішеннями позовні вимоги ПАТ «Банк Форум» задоволені шляхом стягнення з ТОВ «Будинок тканин», як майнового поручителя, заборгованості по кредитному договору.
Оскільки боржник ОСОБА_2 неналежним чином виконував свої обов`язки за основним зобов`язанням, ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ», як особа, яка набула 29 липня 2016 року на підставі договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 20 серпня 2008 року права іпотекодержателя, отримало також згідно вимог ст. 33 Закону України «Про іпотеку» право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
З розділу 6 договору іпотеки, укладеного 20 серпня 2008 року між ПАТ «Банк Форум» та ОСОБА_1 , вбачається, що сторони цього Договору дійшли згоди вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі застереження, що міститься у цьому договорі. Визначений цим розділом спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші, встановлені чинним законодавством України, способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Сторони дійшли згоди, що задоволення вимог іпотекодержателя може здійснюватися шляхом: передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань за кредитним договором у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».
Таким чином, договір іпотеки від 20 серпня 2008 року містить застереження, яке надавало іпотекодержателю ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ» право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки у спосіб, встановлений ст. 38 Закону України «Про іпотеку». При цьому покладений на іпотекодержателя іпотечним застереженням та ст. 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язок щодо письмового повідомлення за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ» виконало, що підтверджується наявними в справі копіями повідомлення від 04.08.2016 року, адресованого боржнику ОСОБА_2 та іпотекодавцю ОСОБА_1 (том 1, а.с.176-180), та квитанціями про відправлення даного повідомлення вищевказаним особам (том 1, а.с.181-183).
Враховуючи те, що оспорювані договори купівлі-продажу були укладені відповідачами в порядку, визначеному діючим цивільним законодавством та Законом України «Про іпотеку», на підставі застереження, що міститься в іпотечному договорі, зважаючи на презумпцію правомірності правочину, задекларовану в ст. 204 ЦК України, законним та обґрунтованим є висновок суду першої інстанції про відсутність підстав до визнання цих договорів недійсними.
Доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 про необхідність визнання недійсними оспорюваних правочинів з підстав скасування в апеляційному порядку судового рішення, яке стало підставою для їх укладення, законності та обґрунтованості висновків суду не спростовують, оскільки договори укладені сторонами за вільним волевиявленням обох сторін, а не на підставі судового рішення, у зв`язку з чим скасування зазначеного рішення суду не може бути підставою для визнання оспорюваних позивачем договорів недійсними. Крім того, рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 09.12.2016 року у справі №200/20250/16-ц було скасовано в зв`язку з відмовою позивача від позову, і жодних фактів незаконності дій нотаріуса при посвідченні оспорюваних правочинів даним судовим рішенням не встановлено.
Доводи апеляційної скарги позивача про те, що ним, як іпотекодавцем, не було отримано повідомлення про порушення умов основного зобов`язання та/або іпотечного договору і повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, колегією суддів відхиляються, оскільки 05.08.2016 року ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ» надіслало ОСОБА_2 і ОСОБА_1 вимоги-попередження в порядку ст.ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку» про звернення стягнення на предмет іпотеки, що підтверджується описами вкладення до цінного листа (том 1, а.с.176-183). При цьому у вимогах-попередженнях у відповідності до вимог ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» міститься повідомлення про намір укласти від свого імені договір купівлі-продажу предмета іпотеки із будь-якою особою-покупцем. До вимог були додані розрахунки заборгованості за кредитним договором та повідомлення про банківські реквізити для погашення заборгованості.
Крім того, ні Законом України «Про іпотеку», ні Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майна та їх обтяжень, затвердженим Постановою КМУ від 25.12.2015 року №1127, не передбачено обов`язковості для державної реєстрації права власності на предмет іпотеки шляхом його продажу будь-якій особі-покупцеві доказів отримання іпотекодавцем та боржником повідомлення про порушення умов кредитного договору, договору іпотеки і повідомлення про звернення стягнення на спірне майно, що передбачено при іншому способі звернення стягнення на предмет іпотеки - набутті права власності на предмет іпотеки самим іпотекодержателем в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Також, колегія суддів зауважує, що наслідком недодержання іпотекодержателем процедури, встановленої статтею 38 Закону України «Про іпотеку», законодавець визначив відшкодування іпотекодержателем збитків, а не визнання недійсним договору.
При цьому колегія суддів зазначає, що ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 07.11.2017 року у справі №826/2537/17 встановлено, що у зв`язку з невиконанням умов Кредитного договору, на адресу боржника та іпотекодавця 05 серпня 2016 року були надіслані вимоги, які містять усі необхідні відомості, передбачені ст.ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку», зокрема, повідомлення про намір укласти від свого імені договір купівлі-продажу предмета іпотеки із будь-якою особою-покупцем. До вимог були додані розрахунки заборгованості за Кредитним договором та повідомлення про банківські реквізити для погашення заборгованості. Факт надіслання таких вимог підтверджується поштовими квитанціями та описами вкладення до цінного листа, копії яких було долучено до матеріалів справи ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ». Тобто, обставини дотримання іпотекодержателем вимог ст.ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку» встановлено судовим рішенням, яке набрало законної сили, а відповідно до ч. 4 ст. 82 Цивільного процесуального кодексу України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Необгрунтованими є і доводи скарги про те, що підставою для визнання правочинів недійсними є те, що на момент їхнього укладення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відносно всього майна ОСОБА_1 було зареєстровано обтяження на підставі ухвал суду, оскільки іпотекодержатель ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ» має вищий пріоритет переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Вказаний пріоритет відносно зареєстрованих прав та вимог інших осіб виник з моменту державної реєстрації іпотеки (тобто з 20.08.2008 року). Крім того, питання правомірності дій нотаріуса, як державного реєстратора, який зареєстрував за ТОВ «КАУНТ-ПРО» право власності на спірне майно, зокрема, за наявності обтяження на нього на підставі ухвали Ленінського районного суду м. Харкова від 19.07.2016 року, було предметом дослідження Київського апеляційного адміністративного суду, який в ухвалі від 07.11.2017 року у справі №826/2537/17 дійшов висновку про те, що заборона, передбачена ухвалою Ленінського районного суду м. Харкова від 19 липня 2016 року у справі № 642/4027/16, на ТОВ «ФК «РАТІО ІНВЕСТ» не поширювалась та не забороняла останньому звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення договорів купівлі-продажу з ТОВ «КАУНТ-ПРО». Стосовно ухвали Київського районного суду м. Харкова від 28.09.2016 року у справі № 640/13335/16-ц, якою був накладений арешт шляхом заборони вчинення будь-яких реєстраційних дій щодо земельних ділянок та будинку, встановлено, що дана ухвала не була зареєстрована у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Станом на 20.01.2017 року (укладення договорів купівлі-продажу та іпотеки) у реєстрі були відсутні будь-які відомості щодо обтяження об`єктів нерухомості на підставі вказаної ухвали.
Відхиляються колегією суддів і доводи скарги ОСОБА_1 про допущені при укладенні договорів порушення, які полягають в укладенні оспорюваних правочинів без попереднього дозволу органу опіки та піклування, який є необхідним, зважаючи на факт реєстрації у житловому будинку на час укладення правочинів двох малолітніх дітей, виходячи з наступного.
Відповідно до правової позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 20.01.2016 року у справі №6-2940ц15, правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким мають діти, за відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний судом недійсним (частина шоста статті 203, частина перша статті 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, - звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло. Сам по собі факт відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення оспорюваного правочину не є безумовною підставою для визнання його недійсним.
У житловому будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_2 , який є предметом іпотеки, зареєстровано двох малолітніх дітей, а саме ОСОБА_5 та ОСОБА_7 , які є племінницями позивача.
В той же час, з 2003 року, про що зазначено представником позивача в суді, і по теперішній час у житловому будинку розміщується Посольство Грецької Республіки. Даний факт підтверджується також Договором оренди будинку від 04.06.2013 року, укладеним між ОСОБА_1 та Посольством Грецької Республіки.
Тому, враховуючи те, що протягом тривалого часу у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 , знаходиться Посольство Грецької Республіки, що виключає можливість проживання у вказаному будинку малолітніх дітей, укладення оскаржуваних договорів не суперечить правам та інтересам малолітніх дітей, не звужує обсяг їх існуючих майнових прав та не порушує їх охоронювані законом майнові інтереси.
Доводи апеляційної скарги про відсутність згоди іпотекодавця на позасудовий спосіб врегулювання питання звернення стягнення на предмет іпотеки, обґрунтованості рішення суду не спростовують, оскільки ТОВ «КАУНТ-ПРО» набуло право власності на спірне майно на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку», шляхом укладення іпотекодержателем договору купівлі-продажу предмета іпотеки із будь-якою особою покупцем, норми якої не передбачають отримання згоди іпотекодавця на укладення такого договору. Крім того, позасудовий спосіб звернення стягнення передбачений іпотечним застереженням, яке міститься в розділі 6 договору іпотеки, укладеного 20 серпня 2008 року між ПАТ «Банк Форум» та іпотекодавцем ОСОБА_1 , який, таким чином, погодився на позасудовий спосіб врегулювання питання звернення стягнення на предмет іпотеки.
Крім того, правомірність дотримання іпотекодержателем позасудового порядку звернення стягнення на спірне майно, передбаченого ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» встановлено ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 07.11.2017 року у справі №826/2537/17.
Необґрунтованими є і доводи скарги щодо неможливості звернення стягнення на будинок, оскільки він є приміщенням дипломатичного представництва, що, зокрема, вбачається з наступного.
Так, відповідно до Віденської конвенції про дипломатичні зносини №1138 та Указу Президента України від 10.06.1993 року №198/93 дипломатичні представництва захищаються державою перебування від будь-якого проникнення; користуються імунітетом від обшуку, виїмки, реквізиції, арешту та виконавчих дій.
Проте, зазначений імунітет не обмежує перехід права власності на приміщення, який не пов`язаний з проникненням до приміщення та із вчиненням виконавчих дій. Зміна власника приміщення, у якому розміщено посольство Греції, не суперечитиме Віденській конвенції про дипломатичні зносини, оскільки не матиме наслідком ані вторгнення до приміщення, ані нанесення йому шкоди, ані порушення спокою посольства.
Відхиляються колегією суддів і доводи скарги про відсутність дійсного розміру та безспірності заборгованості, оскільки Законом України «Про іпотеку» не встановлено обов`язкової умови щодо встановлення безспірності вимог іпотекодержателя для звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку».
Доводи апеляційної скарги про укладення оспорюваних договорів та перереєстрації права власності на предмет іпотеки нотаріусом поза межами місця знаходження майна, як підставу для скасування рішення, колегією суддів відхиляються, оскільки відповідно до ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя. Крім того, п. 1 глави 1 Розділу ІІ Порядку вчинення окремих видів нотаріальних дій Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року №296/5, встановлено можливість посвідчення нотаріусом правочину за місцезнаходженням однієї із сторін, що і було здійснено нотаріусом, яка посвідчила правочин за місцезнаходженням покупця ТОВ «КАУНТ-ПРО», який на той час знаходився в м. Дніпро Дніпропетровської області.
Інших доводів, які б спростували законність та обґрунтованість ухваленого судом першої інстанції рішення, апеляційна скарга ОСОБА_1 не містить.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Згідно ч. 1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Оскільки рішення судом ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права і доводи апеляційної скарги позивача цього не спростовують, колегія суддів дійшла висновку про залишення рішення суду першої інстанції без змін, а скарги ОСОБА_1 - без задоволення.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 382, 383 ЦПК України, Київський апеляційний суд в складі колегії суддів
П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - залишити без задоволення.
Рішення Печерського районного суду м. Києва від 13 березня 2018 року - залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Головуючий :
Судді: